优质物业小区停车协议（通用18篇）

晟阳内部停车场管理系统，是针对机关单位、高档小区写字楼内部停车场开发的远距离部停车读卡系统,该系统使小区内的车辆进出实现不停车进出，并且通过电脑可以实时记录和拍照记录，车辆进出日志，可以有效提高内部车辆的管理和防止车辆被盗。随着汽车的日益增多,使该系统成为小区、写字楼物业管理的必备设备。

随着车辆盗窃犯罪案件的增加，各级公安局发文要求加强停车场管理，要求每辆车进出物业公司都要有明细记录，车主、车牌、车辆进出时间等，这有力地防范和打击犯罪，保证社区安全，但是也增加了物业公司管理难度和成本。

现在的'做法是：给每辆车发放 “通行证”，门口需要增加保安人员 24小时值班，出口保安要看车牌、证，记录并且开闸放行，基本无暇顾及开车人。

1、增加了人力的投入

每个出入口都要24小时保安值守，并且要24小时处于工作状态。

2、增加了车辆失窃的概率

通过人去识别车辆和通行证，而现在很多车主都是把通行证放置在挡风玻璃上，没有随身携带，这样车辆被盗，小偷堂而皇之的就可以把车开走。

3、造成出路口堵车的情况

社区和写字楼停车场的出入口都有在上下班时间车流明显增大的特点，通过保安审查开闸放行，影响机动车的进出速度，从而造成机动车堵塞。

4、收费的不便利

社区和写字楼停车位都是要交月租和管理费的，但是经常碰到一些业主有意不交管理费，物业公司也没有办法，保安也不愿意和业主冲突，直接放行，直接影响物业公司的收入。

5、管理电脑可以记录进出日志、管理业主资料、形成收费报表等。

6、可以大大节省人力和提高服务质量，保安可以专心审视车辆入场是否有破损情况，开车人是否是业主等，并且可以向业主敬礼，给业主有回家的温馨感和自豪感，非常人性化。

7、稳定性和服务的保证：

本公司产品全部采用进口芯片，可以记录2000张卡和20000条记录，停电情况下所有记录可以保存10年。

本公司承诺：在正常使用情况下，5年内如有问题，免费更换（电池除外）。

8、本系统采用模块化设计，可以根据客户需要增加语音、led、拍照、后台管理等模块。还升级增加临时票据发放和检验模块（入口条码纸票吐票机和出口条码纸票检验机），可以实现临时车收费。

9、价格合理，我司怀有极大诚意与广大公司合作，价格肯定最优。

10、不仅不增加物业管理公司的投入还可以创造效益。

每个有源发射器市场价格100元，一个社区、写字楼200辆车，光发射器收入就2万元，物业公司当期就收回全部成本。还不算增收的车位管理费，通过该系统可以实现，包年交费，每个车位费在150-300元，假设每车位费为200元，有1/4的业主交年费，就相当于当期收入20000+200*50*12+200*150=170000元。也就是每1万元的设备投入，当月回收10万元，当年回收50万元。

珠江御景嘉园前期物业管理服务协议(征求意见稿） 退休的老大爷 珠江御景嘉园前期物业管理服务协议 本协议当事人甲方（以下简称甲方）：北京珠光物业管理有限公司乙方（以下简称乙方）： 根据有关法律、法规，甲、乙双方就珠江御景嘉园住宅区前期物业管理物业服务达成如下协议：

第一条 本协议所称前期物业管理期限，是指住宅区交付使用之日起至甲方与开发建设单位在前期物业服务合同中约定的 年 月 日止。但期限未满，若本物业整体全部交付使用后业主入住率达到50%以上或入住一年以上时召开业主大会，由业主委员会与业主大会选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本协议自然终止。本协议所称物业，是指住宅区住宅与非住宅房屋、房屋共用部位、共用设施设备以及配套的公共设施、设备和场地。

第三条 甲方为住宅区前期物业管理服务单位，甲方提供管理和服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和使用人。

第四条 甲方的权利

（一）根据有关法律、法规、规章和与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》的约定，结合住宅区实际情况，制定住宅区物业管理制度、《房屋装饰装修管理服务协议》，并书面告知业主。

（二）建立健全住宅区物业管理档案资料。

（三）制止违反住宅区物业管理制度、《业主临时公约》和《房屋装饰装修管理服务协议》的行为。

（四）制止住宅区违章搭建、损害共用设备设施、妨碍物业管理行为或其他侵害业主公共利益的行为，并对造成的损失要求赔偿。

（五）可将专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人。

（六）依据与委托方约定的或住宅区所在地物价主管部门规定的收费标准，向业主或使用人收取物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（七）依据住宅区有偿服务项目收费标准和特约服务项目收费标准，向委托服务的业主或使用人收取专项配套有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（八）拒绝任何形式的摊派。

（九）法律、法规规定的其他权利。

第五条 甲方的义务

（一）执行物业管理行业规范、服务标准。

（二）履行与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》，提供物业管理服务，维护住宅区业主和使用人的合法利益。

（三）对住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施、公用设施、安全防范、消防安全、道路交通、园林绿化、环境卫生等项目进行维修、养护、修缮、服务与管理。

（四）接受住宅区业主的监督。

（五）编制住宅区物业管理服务及财务年度计划。

（六）每年至少一次向住宅区业主公布使用维修基金收支帐目，接受质询和审计。

（七）提前将房屋装饰装修的注意事项和限制条件书面告知住宅区业主和使用人，并与业主或使用人协商订立《房屋装饰装修管理服务协议》，做好房屋装饰装修的日常监督管理。

（八）不得擅自占用住宅区的共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、公用设施或改变其使用功能，如需扩建或完善配套项目，须报住宅区所在地政府有关部门批准后方可实施。

（九）向住宅区业主或使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

（十）向住宅区业主或使用人提供与日常生活相关的专项配套有偿服务项目。

（十一）依法开展多种经营和有偿服务以及委托性的特约服务。

（十二）接受政府有关行政主管部门的监督管理。

（十三）法律、法规规定的其他义务。

第六条 乙方的权利

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 乙方的义务

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（五）依据与开发建设单位约定的或物价主管部门规定的收费标准，按时向甲方交纳物业服务费用、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（六）依据甲方提供的有偿服务、特约服务项目收费标准，向甲方缴纳专项配套的有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（七）装饰装修房屋时，遵守国家、省、市、区和住宅区房屋装饰装修管理的有关规定。

（八）对承租人、使用人及访客等人员违反住宅区业主临时公约、物业管理规章制度和规定等造成的损失、损害承担连带赔偿责任。

（九）法律、法规规定的其他义务。第八条 甲方对住宅区下列公共性综合服务项目进行管理与服务：

（一）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、门厅等。

（二）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供电线路、共用照明、消防设施设备等。

（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、设备用房、道路路灯、草坪灯、沟、渠、公共停车场地等。

（四）附属配套设施和服务设施的维修、养护和管理，包括：安防弱电系统设施设备、物业管理用房、中心花园（广场）、水景水系、建筑小品、廊、亭、门岗、围墙等。

（五）园林绿化的养护与管理，包括：中心花园绿地、道路两侧绿地以及其他公共绿地等。

（六）环境卫生管理，包括：房屋共用部位、公共场所、公共绿地以及其他公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集和清运、楼宇外墙的清洁卫生、化粪池的清理、污水管道的疏通等。

（七）配合公安部门维护公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封闭式全天候昼夜保安技术防范、安全监控、看护守卫、巡逻巡视、门岗执勤以及噪声污染管理等。

（八）道路、交通、车辆秩序管理，包括：公共停车场地管理、机动车辆和非机动车辆停放秩序管理、道路和车辆通行管理等。

（九）房屋装饰装修的日常监督管理，包括：装饰装修登记、审核、巡查、装饰装修建筑垃圾清运管理等。

（十）管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料等物业档案、住户用户档案以及物业维护、更新费用的账务。

（十一）组织开展园区居民精神文明、社区文化建设活动。上述公共性综合服务项目的管理与服务，其管理与服务质量达到市优小区标准，物业管理综合服务费由委托方和甲方约定，实行市场调节价，并报住宅区所在地物价主管部门备案，按备案的收费标准向业主收取。

第九条 甲方向业主或使用人提供下列公共事业性服务项目：

（一）园区内单件物品搬运

（二）电话及访客留言转告。

（三）代叫出租车。上述公共事业性服务项目，其服务标准由甲方根据住宅区所在地实际及业主、使用人的需求，另行制定服务质量标准。公共事业性服务作为公益性服务项目，是公共性综合服务项目的补充，其服务费用包含在物业管理综合服务费标准内，不再另行向业主、使用人收取，但在代办过程中如有发生的直接费用由委托代办的业主、使用人按实承担。

第十条 甲方向业主或使用人提供下列专项配套有偿服务项目：

（一）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护服务。

（二）提供常规性家政服务。

（三）提供机动车辆停车管理服务。

（四）提供非机动车辆简易维修、保养服务。

（五）提供临时照看儿童服务。

（六）提供装饰装修建筑垃圾区内清运服务。

（七）提供桶装饮用水送水服务。

（八）提供代管房屋服务。

（九）其他特约服务。上述专项配套有偿服务项目，其服务质量和服务费用由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第十一条 甲方应按下列物业管理综合服务标准，实现管理目标：

（一）房屋外观 1、房屋外观完好、整洁。 2、外墙墙面无乱贴乱画现象。 3、室外空调机按规定位置安装。 4、无擅自改变外墙色彩、乱搭乱建、乱凿乱敲等现象。 5、外墙无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏。

（二）设备运行 1、设备运行正常，无事故隐患，保修检修制度齐备。 2、设备由专人保管，操作人员必须每天2次巡逻检查设施运行情况，并做好日检记录及保养记录。 3、对不经常使用的设备每半月进行一次操作检查，观察运转是否正常并做好记录。 4、操作人员发现设备存在不正常现象应及时检查维修。

（三）房屋及设施、设备的维修、养护 1、维修、养护制度完备，维修及时，养护完善。 2、路灯、草坪灯每周检查一次，亮度正常，灯罩完好，完好率和亮灯率保持在95％以上。 3、所有污水雨水井每月至少清理一次，化粪池每年清理一次，无污水外溢现象。 4、屋面、平台、天台每月检查一次，做到无积水、无渗漏。 5、空置房屋每月检查一次。 6、道路、公共停车场地每周检查一次，针对检查结果及时进行维修、养护，做到平整、无积水、无破损。 7、公共场所每周检查一次，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱堆乱放现象。 8、公共门窗每周检查一次，发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，无渗水，开启正常。

（四）公共环境卫生 1、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共部位、道路保持清洁，无随意堆放垃圾和杂物。 2、每天对区内道路清扫一次，随即除去地面积水。 3、清洁工在工作时间内巡回清扫道路，做到人过地净。 4、公共通道的扶手应每周二次用抹布抹擦干净。 5、园林绿化带每天清理，做到带内无枯枝、杂叶等杂物。 6、园林绿化带护栏、路灯、草坪灯每周擦拭一次。 7、园林绿化带内的标牌及其他标识每周擦拭一次。 8、园林绿化带内的建筑小品和休息设施（如桌、椅）等每天擦拭一次。 9、生活垃圾每天清运一次。 10、垃圾箱体每周清洗一次，保持箱体内外无污染、箱内无积水。 12、园区生活垃圾实行袋装化。

（五）园林绿化 1、园林绿地护栏、标牌无破损、无污染。 2、花台沿边无破损、无污染。 3、园林绿地无枯枝落叶、无杂草、无黄土裸露、无垃圾杂物、无病虫害、无鼠害、无死株、无死草、无树木倾倒。 4、园林绿地草坪纯种度达90％，平整美观。 5、园林绿化带修剪造型美观。

（六）交通秩序与车辆停放 1、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车现象。 2、业主车辆凭园区专用通行证进入。 3、外来车辆进入园区必须登记。 4、车辆按指定地点停放。

（七）安全保卫 1、实行昼夜安全保卫管理制度。 2、门岗必须对外来人员及车辆出入实行登记，必要时查验有效证件。 3、实行24小时远红外线周界监控报警，确保在第一时间内发出报警呼叫。 4、定时巡逻巡视，看护守卫。

（八）消防安全 1、每两个月对园区内灭火器进行一次检查。 2、每月对园区内消防栓进行一次检查，确保园区内消防设施有效率达100％。 3、保安人员熟练掌握消防安全常识。

（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修 

1、急修10分钟到现场。

2、一般维修在24小时内完成。 

3、特殊性维修二日内有答复，一周内完成。

4、维修完成后，管-理-员或维修工应在三日内进行回访，维修回访率达95％以上。

（十）业主和使用人对物业管理服务的满意率达到90％以上。

第十二条 住宅区物业管理按企业经营、有偿服务的原则，根据住宅区物业管理服务内容、服务质量，合理收取物业管理服务费用。

第十三条 住宅区物业管理服务费用包括物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费以及专项配套有偿服务费和特约服务费。

第十四条 甲方为业主、使用人提供公共性综合服务所收取的物业管理综合服务费，委托方和甲方按《北京市物业管理服务收费管理办法》规定，结合住宅区实际提供的管理服务内容、服务质量、服务标准和住宅区规模、管理成本等因素，对照《北京市住宅小区物业管理服务收费等级考核评分表》自评等级和标准，由委托方与甲方约定收费标准，实行市场调节价，报住宅区所在地物价主管部门备案后执行。

第十五条 物业管理综合服务费收费标准

（一）物业管理综合服务费按建筑面积每月每平方米1.80元，每三个月向业主收取一次。业主首次缴纳物业管理综合服务费的计算时间以开发建设单位开具的领房收楼通知书的签发日期为准。

（二）业主未入住使用的空置房屋（包括装饰装修之日前的房屋），应缴纳规定标准的物业管理综合服务费。

3、有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

4、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

5、保证停车有序，24小时设专人看管。 

6、临时停车在60分钟以内不收费，超过60分钟的'按物价部门规定的标准收取。

7、包月停车的，收费标准地面停车场每月每辆元150元，地下停车库每月每辆360元。

8、在小区内如若发生车辆丢失或损毁，由甲方负责赔偿。第十八条 甲方对业主、使用人房屋装饰装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的房屋装饰装修建筑垃圾清运费，由甲方按住宅区所在地物价主管部门规定的标准执行。第十九条 房屋装饰装修建筑垃圾清运费收费标准业主或使用人必须用编织袋包装装饰装修建筑垃圾并自行运到园区内指定地点，由甲方清运至住宅区外统一处理，收费标准，每自然间20元。

第二十条 甲方为业主或使用人提供专项配套服务所收取的专项配套有偿服务费，由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第二十一条 甲方受业主或使用人个别委托提供的特约服务所收取的特约服务费，由甲方制订委托性特约服务项目、服务内容与质量、收费标准，其实际收费标准由甲方与委托的业主或使用人约定。

第二十二条 甲方对业主、使用人的房屋自用部位、自用设施设备维修养护及其它特约服务，由业主、使用人按实际发生的费用计付。

第二十三条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施的维修、养护、更新费用的收取、使用和管理，按政府部门有关住宅区物业维修专项资金管理的办法执行。

第二十四条 公共维修基金的管理使用

（一）根据《北京市住宅区公共维修专项资金管理暂行办法》规定，住宅区建立物业维修专项资金（即住宅共用部位共用设施设备维修基金）。物业维修专项资金按政府规定的缴交比例，在乙方购买房屋时由开发建设单位代为收取。

（二）公共维修专项基金的使用由甲方或住宅区业主委员会根据住宅区共用部位共用设施设备维修年度计划，提出物业维修专项资金使用方案，经业主大会批准向住宅区所在地物业管理主管部门提出使用申请。

（三）物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会决定，由珠江御景嘉园公共部位经营收入补充；该项收入不足部分，可以按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

（四）乙方转让房屋所有权时，结余的公共维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）公共维修专项资金的使用应严格执行财务制度，使用情况应每年公布一次，接受业主监督。

第二十五条 保险

（一）住宅区的房屋共用部位、共用设施设备的保险，根据住宅区业主大会决定或业主委员会委托可由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

（二）乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，也可委托甲方代行办理。

第二十六条 违约责任

（一）甲方违反本协议，未达到物业管理内容和管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

（二）乙方违反本协议，使甲方未达到物业管理内容和管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

（三）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的不合理费用，并支付所收的不合理费用二倍的违约金。

（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金。第二十七条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生房屋煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十八条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十九条 甲、乙双方需要补充说明的其他约定：

近年来，车辆在小区停车场所丢失引发的赔偿纠纷越来越受到人们的关注，物业公司应否对此承担责任？若须担责，该承担何种责任？责任范围如何确定？这些问题，现行法律法规都未予以明确规定，新修订的《物业管理条例》也未对此予以明确。由于立法的模糊规定，尤其是对上述两条规定的理解不一致，导致在处理这类案件时产生了很多争议，各地法院对所涉及的法律关系的性质认识不一致，往往只能通过法官自由裁量权的行使来裁判，导致了案件的判决结果不一致。

一、司法实践中物业公司对车辆丢失应否承担民事责任的认定标准

一般而言，业主与物业服务公司之间的物业服务合同当中都有类似《物业管理条例》第36条、47条的约定：物业服务公司对小区公共秩序与业主财产负有安全防范义务。那么根据这些是否就足以表明，物业公司对小区内业主停放的车辆就负有安保义务，若车辆被盗，物业公司应当承担责任呢？实践中大致有以下几种观点和做法。

（一）双方对责任承担有明确约定

1、双方明确约定物业公司承担保管责任

物业公司是否需要承担车辆丢失的损害赔偿责任，首先看它与业主之间有无明确约定，是否签订了书面合同或者有口头的约定，或者物业服务合同中约定了相应的条款，如果双方有明确约定为车辆保管关系，则依约定。对此，实践中一般无太大争议。但是事实上双方有约定的情况非常少。

2、双方明确约定物业公司不承担保管责任  物业公司也可以通过与业主的约定来排除自己的责任。2004年5月，盘龙镇拓新李子园小区业主尹某诉物业公司车辆丢失索赔一案，物业公司就是通过合同的约定排除自己责任的。甘肃省张掖市甘州区人民法院于2004年审结的张东红等诉张掖市新世纪物业公司保管合同纠纷一案也是如此。广州市中院也据此作出过相同判决。

（二）双方对责任承担无明确约定

在物业公司与车主对双方的关系及物业公司责任无明确约定的情况下，司法实践中通常有以下几种责任认定标准。

第一种标准：“车钥匙、行车证、停车凭证、取车凭证”标准。即车主向物业公司移交车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放停车卡、停车号牌、取车凭证，车主只有持证才能将车开走。在这种情况之下实践中一般将双方的关系认定为事实上的车辆保管关系，由物业公司承担保管责任。

第二种标准：“出入登记”标准。出入登记即物业公司并未向业主收取专项停车费，但是在小区实行车辆出入登记管理制度。随着物业服务行业的发展，法院的态度开始有所转变，在处理这类案件时态度更加谨慎，对保管责任的认定更加严格。即使小区实行严格的出入证管理制度，但没有进一步证据证明保管关系存在的，仍然不认定为保管关系。2015年广西凌某诉金瓯物业公司案法院就是这么认定的。2015年广西南宁市青秀区法院也就类似案件作出过同样的判决。

第三种标准：“停车费”标准。“停车费标准”即车主只是缴纳了停车费，但未将车钥匙或者行驶证交物业公司，物业公司亦未对车主出具停车凭证或者取车凭证。在这种情况下，早期的司法实践中有两种观点，一种观点将双方的关系认定为保管关系，物业公司应承担保管责任，而另一种观点则认为双方只能成立场地租赁关系，物业公司不承担车辆丢失的赔偿责任。

第四种标准：“停车收费+出入证”标准。“停车收费+出入证”标准即物业公司向业主收取停车费用或者保管费用，并对小区实行出入证管理。早期的物业管理实践大多都以此作为认定保管关系和保管责任的标准，如1993年的深圳海富花园车辆丢失案。

但是近几年来法院的态度发生了巨大的转变。如果双方未约定保管责任，即便采用了诸如车辆出入查验登记制度这些严格措施和手段，并收取专门停车费用，法院在审理过程中也不轻易认定保管合同关系的成立。保管关系和责任的认定较以前采用了更严格的标准。不久前北京第二中级人民法院、北京市房山区法院审结的一起物业纠纷案就是很好的证明。

针对以上四个标准都不满足的，保管合同关系不成立，物业公司不承担赔偿责任，这在实践中已经达成了共识。2004年郑州市某法院审结的一起赔偿纠纷案，法院就支持了这个观点。

二、物业公司对车辆丢失应否承担民事责任的法律评析

（一）针对双方有明确约定的情况

在物业公司与车主之间对双方关系或责任有明确约定的情况下，依照双方的约定承担责任，其依据是《合同法》第４条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。根据该条的规定，双方可以对在车辆停放过程中的权利义务以及责任进行约定，责任的承担从其约定。上述盘龙镇拓新李子园小区车辆丢失索赔案，双方在合同中约定：业主及非业主使用人与物业公司在本物业内不存在人身、财产保管关系，法院就是据此而判定物业公司不担责的。张掖市张东红一案被告也是通过在收据上注明“本票收取车位占用费，不承担保管责任”条款而免除自己的责任的。

（二）针对双方无明确约定的情况

在双方无明确约定的情况下，前述司法实践中关于物业公司对车辆丢失应否承担民事责任的认定在物业管理条例颁布前后标准不一.

其中主要原因在于对物业公司法律地位、车辆保管是否属于物业服务范围、保管物移交标志认识不清所导致的。

1、对第一种标准的评析

失的损害赔偿责任。

2、对第二种标准的评析

的附随义务，该义务由物业公司发放车辆出入证的先前行为引起。既然物业公司有义务凭证放行，违反了该义务就应当承担不作为侵权责任.

物业公司的这种无证放行的行为符合不作为侵权的四大构成要件：一是有损害后果的发生。如前述广西车主凌某诉南宁市金瓯物业公司赔偿纠纷案，凌某的车丢失，遭受了财产损害。二是物业公司有侵权行为。物业公司对已发放车辆出入证的车辆在未查验和收回出入证的情况下予以放行，属不作为侵权行为。三是损害后果与物业公司不作为侵权行为有直接因果关系。如果物业公司不对无证的车辆予以放行，凌某的车就不会丢失。四是物业公司无证放行存在过错。物业公司由于自己的疏忽对进入的车发放了出入证，在车辆出门时却没有验证和收证，存在过错。

3、对第三种标准的评析

第三种标准，只能认定为场地租赁关系。依据《合同法》216条的规定，物业公司收取停车费，并将场地交付车主停车使用，双方场地租赁关系就成立。但仅仅成立场地租赁关系，物业公司是不需要为车辆丢失担责的。

那么在第三种标准的前提下，如何才能成立保管关系呢？依据《合同法》第367条的规定，车辆保管关系是否成立，首先，要看双方当事人是否有关于保管车辆的合意。该合意可以明示，也可以是默示的，但默示的合意必须有充足的客观事实予以支持，如车主将车交付停车场所实际占有或控制。

其次，也是最重要的一个要件：保管物是否交付保管人。合同法立法原意是在将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人时成立保管物的交付。但由于立法并没有明确界定，导致如何认定构成保管物交付在司法实践中引发了很多争议。而如前所述，在实践中车的控制权移交标志通常是车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放取车凭证、停车卡、停车号牌等停车凭证。而保管费的交付只是车主在保管合同成立后履行保管合同的一项义务。如果车主只是缴纳了停车费，车主自己随时可以将车开走，无须任何手续，那么车的实际控制权就没有交付，保管关系就不成立，双方仅仅形成场地租赁关系。

尽管《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》第２６条有规定：“营业性机动车停车场因为保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的，应当依法承担相应的赔偿责任。”《北京市居住区机动车停放收费管理办法》（征求意见稿）第１５条也有类似规定，《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》第９条规定的车辆停放服务费也包括因停车场保管不善造成车辆毁损、灭失的赔偿金。从这些规定的表面看来，好像停车场所收取了停车费就负有保管责任，但是在实际操作过程中，车主仍然需要证明车辆已经交付停车场所保管的事实，也就是说在缴纳停车费的前提下，车主仍然需要出具保管凭证才能要求损害赔偿。

4、对第四种标准的评析

结合前三种标准评析，第四种标准“停车费+出入证”也不足以直接认定保管关系的成立。如果还能证明有车辆控制权的移交，则双方保管关系可以成立，车主可以追究物业公司的保管责任。否则，双方只成立场地租赁关系，车主宜按照第二种标准追究物业公司的不作为侵权责任。

如果四个标准都不能满足，则物业公司承担赔偿责任就没有法律依据，物业公司不应承担损害赔偿责任。

三、结论及司法建议

车辆在小区停车场内丢失，物业公司应按以下标准承担民事责任：

首先，根据契约自由原则，双方有明确约定的责任承担依照双方的约定。

其次，在双方无明确约定的情况下，有以下几种责任认定情况：

1、如果车主向物业公司移交车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放停车卡、停车号牌、取车凭证，车主只有持证才能将车开走，则双方成立事实上的车辆保管关系，物业公司承担保管责任。

2、如果物业公司向车主发放了出入证，并且出入证上载明了车辆及当事人的基本情况，则双方成立保管关系，物业公司应承担保管责任。

3、如果物业公司向车主发放了出入证，出入证上没有记载车辆及当事人的基本情况，则物业公司承担不作为侵权责任。

4、如果物业公司收取停车费，并对车辆实行出入证管理，但双方没有移交保管凭证的，双方只成立场地租赁关系，物业公司承担不作为侵权责任。

5、如果物业公司只收取停车费，没有对车辆实行出入证管理，也没有移交保管凭证的，则双方只成立场地租赁关系，物业公司不承担车辆丢失的损害赔偿责任。

6、如果既没有出入证，也没有诸如车钥匙、行车证、停车卡、停车号牌、取车凭证等保管凭证的，则物业公司不承担车辆丢失的损害赔偿责任。

对于物业公司责任承担问题，《物业管理条例》只是做了原则性的规定，各个地区的地方性法规及其他规范性文件也没有作出具体详细的界定。如《湖南省城市住宅区物业管理条例》只是规定物业管理应当按照服务合同的约定做好安全保卫工作，《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》也只是规定物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系。《北京市居住小区机动车停车管理办法》也只是针对收费的停车场所，明确规定了其安全保卫义务，针对不收费的仍然没有明确。

为了明确物业公司的责任，便于处理物业公司与业主双方之间基于车辆停放的此类纠纷，在实践中业主（或车主）最好应当以书面形式明确与物业公司的法律关系，可以根据各自的需要选择合适的法律关系进行约定。立法也不能怠慢，应通过有关物业纠纷的司法解释来明晰存车人与物业公司之间的法律关系及相应的法律后果，为日后处理此类相关案件提供明确法律依据。司法解释应涵盖以下内容：

第一条 物业服务公司可以与车主明确约定为车辆保管关系或车位有偿使用关系，或者明确约定物业公司对车辆丢失不承担赔偿责任。

第二条 在双方无明确约定的情况下，根据双方的行为性质来推定其法律关系：

（一）车主将车辆控制权交付停车场的，保管合同关系成立，物业公司对车辆承担保管责任。车主移交车钥匙、行车证、领取停车凭证、取车凭证，视为车辆控制权的交付。

（二）车主只缴纳了停车费（或保管费），未交押车钥匙、行车证等车辆凭证，也未领取停车凭证、取车凭证，双方成立场地租赁关系，物业公司对车辆丢失不承担损害赔偿责任。

（三）在实行出入登记管理制度的小区，保安没有凭证放行导致车辆丢失的，物业公司应当承担不作为侵权的损害赔偿责任。

近两年，因小区停车费过高，不少业主被-迫将家用汽车“流浪街头”，还有不少小区因停车问题矛盾升级。近日，河北省物价局和河北省住建厅联合出台了《河北省物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)，新办法将从今年9月1日起实施，其中对最受关注的停车收费问题做了规定：停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定；车辆特约保管服务费实行市场调节价；已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费；业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

物业费收多少不能只物业定

《办法》所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的'环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。我省物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。

停车服务费实行政府指导价

小区停车一直是备受业主关心的话题。新的《办法》规定，物业服务区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规定执行。

住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

物业不得收取装修押金

新《办法》进一步明确了物业服务成本项目，包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用。

其中，有以下情况不得计入成本项目：供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入；保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

按照规定，物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定；但是，不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

电梯广告应征得业主同意

目前，石家庄大部分小区的电梯都张贴着广告，而这些广告经营究竟谁有决定权？收益怎么分？都是一笔糊涂账。根据新《办法》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

受业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的，不得收取出入证(卡)费。

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一、为规范居住小区停车秩序，保障居住小区停车管理双方的合法权益，根据国家和本市有关规定，制定本办法。

二、居住小区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责；未实行物业管理的居住小区，由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。

三、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到以下要求：

3．有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行；

4．维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，行使通畅；

6．保证交通设施处于正常使用状态。

四、对临时进出小区的车辆管理制度，由业主大会和物业管理企业协商议定。

投递邮件的邮政车辆需要进入小区的，停车管理单位不得拒绝其入内，进入小区的邮政车辆应遵守小区停车管理制度。

对临时进出车辆实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证收费放行。

禁止停车管理单位在机动车进门时预收停车费用。

五、居住小区内机动车停放人应遵守以下规定：

2．按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

3．禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

七、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主；建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。

八、停车管理单位在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国-家-安-全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，妨碍行人和其他车辆通行。

九、停车管理单位应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。

十、对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主（临时）公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。

十一、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指导和监督，及时处理停车管理纠纷。

十二、本办法自2004年7月1日起执行，原《关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》（京国土房管物2002973号）同时废止。

福田区人民法院认为，原告系以其下属机构恒兆基实业有限公司东方半岛花园停车场之营业场所被侵占为理由而主张经营权被侵害的，其应对该营业场所享有权利的事实承担举证责任。原告虽持有停车场营业执照等经营证照，营业执照等虽对营业场所作了记载，但该证照仅系经营凭证，而非营业场所的权利凭证，不足以证明其对停车场所占用的土地享有实际的权利。原告虽提供了两件公证书作为其对停车场土地享有权利的证据，但该证据不足以证明其同全部或大多数业主之间均存在不移转停车场土地使用权的约定，不足以否定第三人所持有的房产证的证据效力。因此，原告所主张的其对停车场土地享有权利的事实不成立。原告既然不能证实其对停车场的土地享有权利，则被告及第三人对该土地的使用和收益不构成对原告权利的侵害，原告的诉请没有事实依据。另外第三人所持有的房产证已足够证明其享有包括露天停车场在内的小区土地使用权，其依法拥有权属的土地交由被告进行管理。被告据第三人的委托对包括露天停车场在内的小区物业进行管理，亦应为正常履行受托义务的行为，不存在侵权问题。依照内地《民事诉讼法》规定，驳回原告诉讼请求，案件受理费人民币由原告负担。

原告不服上诉至深中院

上诉人恒兆基公司不服原审判决上诉称：一、上诉人主张的为侵犯经营权诉讼，而非场地使用权确权诉讼，场地使用权问题不在本案审理范围之内，原审判决通过推理将存在争议的场地使用权认定为第三人所有，既违反了‘不告不理’的程序规则，也剥夺了上诉人在这一问题上的诉讼权利，直接导致了判决错误。二、上诉人的经营证照是上诉人享有经营权的直接证据，在未经法定程序变更前，其合法性不容置疑，原审法院在被上诉人未取得停车场行政许可手续的情况下，置被上诉人违法经营于不顾，而依据被上诉人与第三人之间的物业管理合同认定被上诉人是代第三人收取费用，并得出被上诉人不构成侵权的.结论，其判决结果明显不合理。三、即使第三人拥有停车场的场地使用权，第三人也只能通过合法的途径主张自己的权利。事实上，第三人与另一企业法人恒兆基物业公司也存在物业管理委托合同，第三人是在合同未到期的情况下单方解除合同的，恒兆基物业公司因此已申请了仲裁，深圳市仲裁委员会对该案正在审理当中，原审法院在没有审查第三人解约行为是否合法的情况下就认定被上诉人不构成侵权是不恰当的。上诉人领取了经营证照，并为经营停车场投入了大量的人力、物力，被上诉人没有合法的经营资格，没有通过合法的程序就剥夺了上诉人的经营权，原审法院对此不仅不予以制止，反而变相审理了不在本案审理范围的场地使用权问题，不仅有失公平，而且违反了法院内部的管辖分工。为此，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人立即停止对被上诉人停车场经营权的侵害；3、判令被上诉人赔偿上诉人经营损失。

业主委员会称有权托管

被上诉人北方物业公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。其认为：一、根据上诉人提供的规划许可证和第三人提供的房地产证书，停车场的场地使用权已经转让给了小区业主，上诉人没有相反证据证明其同全体业主存在其他特别约定，应承担举证不能的责任。二、停车场的经营证照是上诉人的经营凭证，上诉人转让土地使用权后，相应的经营权利也发生转移。

而且上诉人未从事经营行为，无权取得经营收入。

三、上诉人与第三人之间是物业管理合同纠纷，上诉人在原审未提出审查要求，原审法院不予审理是正确的。

被上诉人请求驳回上诉人的上诉，维持原判决。

原审第三人辩称：一、第三人与恒兆基物业公司签订的合同与本案没有关系，第三人是基于对场地的使用权而委托被上诉人北方物业经营收费的，即使恢复第三人与恒兆基物业公司的合同关系，因恒兆基物业公司与上诉人系不同的法律主体，和本案也没有关联，请求二审法院对上诉人提交的仲裁裁决书不予采信；二、上诉人在出售房产时已将小区内的公共设施、配套设施等同时转移给业主，第三人对小区停车场的设施拥有所有权，上诉人不能提供相反证据，应承担举证不能的责任；三、第三人和原物业公司恒兆基物业公司在签订物业管理委托合同时明确约定：由第三人委托恒兆基物业公司对停车场进行管理和收费。在对恒兆基物业公司2001年度财务状况审核时，会计师事务所出具的报告记载恒兆基物业每年停车场收费为34万元，因此证明第三人一直在行使产权人的权利；四、上诉人既不是产权人，也不是停车场的租赁者或承包者，其要求对停车场进行管理没有任何依据；五、根据物业管理条例的规定，停车场的经营管理应纳入整个小区的经营管理范围，二者不能割裂；六、根据物业管理条例的规定，产权人基于其拥有的产权，依法有权委托物业公司进行经营管理。

深中院二审维持原判