物业站工作计划（优质18篇）

通过编写工作计划书，我们可以将工作目标分解为具体的任务和行动计划，有助于我们更好地组织和管理工作进程。这份工作计划书范文可以帮助你了解如何对工作进行全面规划和安排，以达到预期的工作目标。

物业工作计划

物业工作计划

今年将是我们物业工作全面提升的一年，我们将针对欠缺与不足努力补上，全面提高，根据公司在新一年度的战略目标及工作布署，区在20xx年工作计划将紧紧围绕＂服务质量提升年＂来开展工作，主要工作计划有：

在原有基础上修定各部门工作手册，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依。并规范管理，健全各式档案，将以规范表格记录为工作重点，做到全面、详实有据可查。

以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。

根据公司培训方针，制定培训计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业，服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质，为公司发展储备人力资源。

从制度规范入手，责任到人，并规范监督执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对小区住户安防知识的宣传力度，打开联防共治的局面。

以制度规范日常工作管理，完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维保，让住户满意，大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，在给业主提供优质服务。

根据年度工作计划，近阶段的重点是：

1、根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范，严格执行，逐项整改完善，按实施日期落实到位。

2、根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。

3、拟定车辆临停收费可行性方案。

4、配合运营中心＂温馨社区生活剪影＂等社区文化活动的开展，组织相关部门做好准备工作。

5、按部门计划完成当月培训工作。

总之，自组织架构调整以来，区的日常工作在公司领导的正确指导下顺利开展，在清洁、绿化工作方面的质量能有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部队伍的培训建设等方面仍然较薄弱。对我个人来讲，一直在物业客服线上工作，接触工作主要以客户投诉处理、内外沟通协调以及社区文化活动为主，对其他部门在技术操作、内部管理方面的知识掌握不够全面，尤其是对工程、保安在工作的细化管理上更是弱项。20xx年区将以务实的工作态度，跟上公司的发展需求，以公司的整体工作方针为方向，保质保量完成各项工作任务及考核指标，在服务质量提升年中创出佳绩。

物业工作计划

按照20xx年物业公司组织架构的设置及聘任文件，我负责济南西片区物业管理部工作，这个管理部有政务大厦、工商局、人事局、新华社、省委党校、铁路局、省纪委等七个物业项目组成，总管理面积达三十多万平米，其中多数项目都是既有住宅，也有办公楼的综合型物业，它代表着公司在济南、在山东物业管理行业的管理水平和市场形象。这些项目绝大多数接管期已超过一年，业主从最初享受物业管理的新鲜感到逐步淡薄，取而代之的更高服务期望和更加挑剔的眼光。面对着20xx年《合同法》的实施，物业管理行业用工形势的严峻和成本的增加，业主标准的逐年增加，各项目管理骨干的稀释，管理难度和规模的不断增加，如何带领员工创新积极的工作，不断夯实项目的管理水平，推广润华物业品牌，是我这一年工作的重点。我的工作目标是：

1、党政机关办公楼物业管理形成润华物业模式和特色。

2、润华物业企业文化宣贯工作深入每一个管理团队。

3、培训工作分层次、有效果、成制度。

4、重视细节管理，加强良好规章制度的执行力度。

5、重视项目的潜力挖掘，是物业收入有所增加。

为了完成工作我的工作目标，我将实行如下工作措施：

1、创建和谐办公楼，推行机关办公楼健康文化：

1）编写办公楼突发事件应急预案，主要包括火灾、盗窃、抢劫、停水、停电、浸水、电梯困人、受伤疾病等子预案，根据项目的实际情况编写成册，广泛向业主宣传，营造安全氛围。

2）各管理处配备安全便利箱，放置打气筒、创可贴、毛巾、哨子、针线包、救心丸等，为业主提供方便，以备不时之需。

3）办公楼内创办健康专栏，共分为春夏秋冬四期八刊，宣传健康知识，内容涵盖饮食、运动、疾病、营养等方面，营造健康文化氛围，把健康知识送到业主手中。

2、延伸机关办公楼物业管理服务范围：在原有的首问责任制的基础上，进一步延伸服务满足业主需求，对于业主所提的诸如办公室钥匙丢了、自行车爆胎、电脑坏了、甚至家中电视机故障、电冰箱不制冷等合同内没有约定的问题，管理处把业主当朋友，急其所急，建立服务服务电话档案，有意识联系一些家具维修、门窗维修、汽车维修、管道疏通、窗帘安装、知根知底的木工泥水工等，以及自来水、煤气、供电局等维修电话，在业主需要时提供给他们，解业主燃眉之急。

3、在管理处推行“五不”服务，这是微笑服务的重要体现。一是对业主的询问不说“不”字；二是对业主的投诉不说“不”字；三是对岗位内外的需求不说“不”字；四是面对困难棘手的问题不说“不”字；五是对公司没有的服务项目不说“不”字。

4、各管理处上半年全面调查业主需求，推出服务新举措。

1、制定20xx年济南西片区物业管理部的企业文化工作计划。

2、建立通讯员制度。每一名管理处设立一名通讯员，以润华报、百年润华、济南物业管理杂志为宣传的主要阵地，负责本管理处的宣传报道工作。每月至少一篇，20号以前上报项目部，所有稿件除用于投稿外，管理部每月编写文化简报，并发至各管理处，加强管理处的沟通力度。

3、每个季度各管理处组织润华报阅读活动，书写活动心得，提高员工对企业的认同感、自豪感和向心力。

4、编写企业文化宣贯手册，主要包括集团简介、物业公司简洁、项目介绍、公司荣誉等等，用于员工的岗前培训，由管理处主任负责入司前的第一堂课。

1、每个管理处蹲点工作，切实掌握管理处工作水平和存在的问题，制定有效的培训方案。

2、每月常规培训按时提报培训计划，不定时检查计划落实情况及培训效果。

3、完善员工的岗前培训，推出岗前培训的内容，由各管理处主任及助理负责落实。

4、加大管理人员的培训。俗话说：“兵熊熊一个，将熊熊一窝”，管理处骨干员工的水平提升不上去，操作层的水平可想而知。每周管理处例会上，除讨论工作之外，由管理处主任负责对骨干进行培训，内容要记录在会议纪要上，并列入主任考核。同样，在物业管理部召开的会议上，也要督促检察管理处主任的学习情况。

5、各管理处主任会同事务助理编写自己项目的物业管理实施手册，要求结合实际，总结经验，便于各项目之间取长补短。手册的内容包括：项目概况、组织架构、管理制度、案例汇总、费用测算、实战经验等。在总结中不断提升自我，也为以后的管理奠定基础。

细节存在每一天的工作中，我的切身体会是，制度再好再完美，如果不执行不落实那只能是空谈，如果执行起来不连贯、不坚持，那就是我们的检查监督出了问题。特别是已经接管一年以上的项目，管理处主任一定要不断地反思自我。

1、成立设备管理小组。每个项目抽调一名设备运行人员，成立设备运行小组。制定小组职责，工作目标和措施。查找各项目隐患，确保设备运行安全。

2、整合保洁力量，推出家政服务，并使之逐步成熟。包括服务项目、服务价格、运作模式、分配机制、清洁工具和清洁剂的使用等。

3、完善各项目的仓库管理。整合各管理处物料资源，加大部分物品的循环使用力度，节约费用。并组织保洁、维修骨干交流经验。

4、全面检查管理处各项制度的落实情况。对于曾经实行过但是没有坚持住、或者实行的过程中已经变成走过程的规章制度，要认真研究，重新予以落实。

20xx年合同法的实施，使人力成本进一步加大。目前，工商局、人事局、政务大厦、铁路局增加的费用已经落实到位，合同在签订中。新华社项目因合同在xx年年底已经签订，费用的争取比较困难。省纪委是新增项目，费用争取也存在难度。省委党校正在积极争取中，无论是增加费用由党校承担还是由业主承担，应该希望很大。另外，各管理处将积极拓展市场：

1、工商局市局直属办公楼和宿舍的物业管理工作。并且已经在移动公司增加2名保洁服务项目。

2、省委党校办公楼和其他宿舍楼的物业管理争取工作。

3、省纪委新建宿舍楼积极关注。

4、铁路局周边办公楼保洁服务项目的联系。

20xx年初公司成功接管了省立医院的全委托项目，取得了开门红，在山东物业管理业内引起巨大震动。虽然我们面临的困难依然很多，但公司的发展充满了希望，我们有理由坚信：润华物业明天会更加美好！

20xx年2月20日。

物业工作计划

保安主管工作是在物业管理部经理的领导和当地公安机关指导下负责指导管理本公司保安日常工作；建立健全工作制度，督促监查各班组的按规工作情况，培养职员过硬的职业道德和岗位能力；树立团队奋斗目标和敬业精神，及时处理工作中的问题和突发事件，带动全体保安恪守职责，建立以公司为家和业主为亲人的服务宗旨。

一、保安队伍的建设，招收一批素质高、有热爱保安工作的青壮年，培养出有道德、有理想、有责任、有职业修养、有团队精神、有业务能力、有对企业奉献精神、对业主有“俯首甘为孺子牛”的服务精神的保安队伍。敢于按原则、按规程向危害公司利益和业主利益的违规违法作抗争，创立个人利益服从公司利益和业主利益。树立高尚的职业情操，选拔和安排责任性强的优秀员工为班长，要求从服从安排，步调一致地、不折不扣完成上级任务。

二、要求主管和每位员工充分熟悉管辖区域内的所有道路、巷道、围墙、办公场所，能出入路口、车库、车位、消防要了如指掌，修补和加强区域内某些安全薄弱环节，高度注意、重点防护。

三、负责制定保安管理制度。根据本区域实际情况，制定最适合的岗位位置，全方位控制。

四、定期或根据实际情况临时组织召开安全会议，及时传达公司（上级）通知和要求，严格执行所布置的任务。

五、定期检查辖区内的消防、道路、围墙及安全设施和安全工作。建立监督制度，定期和不定期的督岗检查，任何时候不能松懈安全意识，发现问题及时处理，消除一切可能发生问题的因素。

六、主管要带头创立一种良好工作作风，团结员工，建立团队精神，要了解每位班长及员工的工作效率、工作能力和员工岗位的实际困难，以便更正和调整，达到最佳的工作效益。要掌握每位班长、每位员工的生活、工作环境和思想变化，以提前预知、提前防止员工的流动性。要关心每位员工，使他们的辛勤劳动得到认可，鼓励他们努力工作，发现问题及时解决。主管要到工作的第一线实时了解情况，解决问题，要克服官僚主义、教条主义、本本主义的工作方法，要灵活地根据实际情况和问题表象和本质去确定解决问题的办法，与职员要以帮、带、教的方法提高职员的团队精神和工作能力，树立团队荣辱感。树立每位员工把辖区保安工作当使命，把辖区当成自己的家，把业主当亲人，把公司利益、业主利益当自己的利益高度警惕和维护。以精、诚、真、信、强、朴、勤、细、爱、亲、情、友为服务理念，让公司放心、业主放心、职员放心。

七、合理安排各岗置班、轮岗制度，实施督查、巡查上、下班情况和在岗情况。严格交接班，接班迟到时，交班者则必须人到接班才能下岗，不能岗上无人。建立每位职员在岗时责任感和安全的危机感，有高度的责任心。遇重大险情和灾害时临危不惧，充分熟悉处理每项应急情况的处理办法，如：火灾首先打电话119，急病电话120，治安突发事件打110和联系当地公安机关，同时阻止事态的进一步发展。按月制定保安工作规划，保安各岗安排计划，保安人员上岗着装要求，管理处保安人员工作标准，保安人员的仪容仪表规范，保安人员的礼貌举止和专业礼貌述语，保安人员能履行的行为准则等等。

八、严禁易燃、易爆、有毒、有害物品及不符安全的车辆入内，严格审视，充分熟悉每位业主的车辆及物品车位等，建立巡逻服务和巡岗职责。

九、高度服从领导的安排，出色完成上级领导所交工作任务。

十、后附细则，按细则各项严格执行。

物业工作计划

时光飞逝，眨眼间到了20xx年末，在此一年中，安防部齐心协力完成公司布置的各项任务，现将20xx年度工作具体情况总结如下：

1、团队合作，效率提升。

安防部为公司重要部门，对小区的秩序维护起到决定性的作用，在客服部将业主反映问题反馈到安防部的各种问题，诸如车位占用、道路拥堵、调查监控等问题，安防部第一时间做出及时处理，充分配合客服部完成各项工作，做到及时发现问题及时解决，杜绝拖拉。在小区消防通道占用情况严重的情况下，安防部积极配合维修部完成小区内各消防通道挡车杆安装任务，小区内的车辆乱停乱放的情况得到改善。实现了具备团队合作的精神，工作效率得到进一步的提升。

2、坚守岗位，义不容辞。

在过去的一年里，安防部一直处于工作人员缺编状态，在职的安防员工作任务重、压力大的情况下，休息时间减少，公休时间被占用工作，并且保质保量的完成工作任务。在雨季期间，安防部全体人员高度警备，关注天气情况，及时将地下室、车库口摆放沙袋，减少了业主的损失、维护了公司的利益。

3、行业规范，定期培训。

物业保安培训工作的总体目标是培养高质量的、合格的保安人才，岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径。每周一次的车辆指挥、消防知识等培训和演练，通过讲解、学习和演练培训使全体保安员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升，从而增强保安队伍的工作能力。

定期对全体保安人员进行公司简介、发展方向、公司精神的宣传教育，积极营造员工的荣誉感、上进心与责任感。在日常工作中引导保安员提高服从意识、服务意识、文明执勤、礼貌待客，从而提高服务能力，在工作中尊重业主，教育员工从心里明白我们所做的工作，都是为了业主的满意。结合部门的实际情况对保安人员的仪容仪表、礼节礼貌、行为规范等问题进行不定期的检查，提高全员落实制度的自觉性。

根据公司的发展需要与安防部的实际情况，在公司以二级标准服务的宗旨要求下，特制定20xx年度的工作计划如下：

团队建设的好坏，象征着一个企业后继发展是否有实力，也是这个企业凝聚力和战斗力的充分体现。，我们将从以下几点做好团队建设：

1、从员工做起，员工之间亲密团结，协作到位。

2、管理者心理始终装着员工，支持员工的工作，关心员工的生活，用管理者的行动和真情感染身边的每位员工，平时多与员工沟通交流，给员工以示范性的引导。

3、发现员工的闪亮点，激发员工的积极性和创造性，让员工参与管理，给员工创造一个展示自己的平台形成一个团结协作的氛围。

4、让员工感到家的温暖，在这个家里面分工不分家、有福同享有苦同担，个人的事就是团队的事，团队的事就是大家的事，对待每个人每件事都要认真负责。

物业管理安保服务为业主提升的治安防范、消防监控、存车管理、危机消除等，尤其是相应的消防演练。要求保安的服务质量提升有预防处理治安事件、防范控制火灾事故、控制消除危机事件、建立维护正常秩序、保护业主利益安全。

1、熟悉物业管理区域内的治安、消防、存车管理情况及业主情况。

2、根据物业服务合同及公司的管理要求，编制保安工作计划并组织员工加以实施。

3、根据保安工作计划，负责组织安排保安班组的日常工作。

4、监督、检查、指导保安班长的工作，全面掌握保安人员到岗和值勤情况。

5、关心保安队员的生活，了解保安队员的思想状况，对保安队员进行业务培训。

6、根据物业管理区域的治安情况，妥善安排保安队员的工作，以适应情况的变化。

7、根据公司制定的突发事件应急预案，合理安排保安人力，消除各种不安全因素。

8、按月检查各班组任务的执行完成情况，并给予相应的奖励处罚。

9、经常与当地的公安、交警、消防等部门联系，聘请他们给予业务指导和帮助。

10、注意降低无效成本、实施点滴节约，减轻公司的负担。

11、及时完成公司交办的其他任务和临时行工作。

12、确保物业管理区域内的治安、消防和存车的安全。

13、并且做好相应的登记记录和存档。

积极配合物业其它兄弟部门的工作，不分份内份外，以公司利益为重，不计个人得失。

物业工作计划

忙碌的20xx年即将过去。回首客服部一年来的工作，感慨颇深。这一年来客服部在公司各级领导的关心和支持下、在客服部全体人员的积极努力配合下、在发现、解决、总结中逐渐成熟，并且取得了一定的成绩。

自20xx年我部门提出“首问负责制”的工作方针后，20xx年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题，我们都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，今年前台的电话接听量达26000余次，接待报修10300余次，其中接待业主日常报修7000余次，公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次，日平均接待来访30余次，回访平均每日20余次。

在“首问负责制”方针落实的同时，我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核，而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使前台的服务有了较大的提高，得到了广大业主的认可。

随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的.方向迈进。在对园区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现园区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止，并且同公司的法律顾问多沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的，一经发现我们马上下整改通知书，责令其立即整改。

以往客服部对收费工作不够重视，没设专职收费人员，由楼宇管理员兼职收费，而且只在周六、日才收，造成楼宇管理员把巡视放在第一位，收费放在第二位，这样楼宇管理员没有压力，收多收少都一样，甚至收与不收一个样，严重影响了收费率。所以，从本年度第二季度开始我们开始改革，取消楼宇管理员，设立专职收费员，将工资与收费率直接挂钩，建立激励机制，将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员，通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。

物业管理行业是一个法制不健全的行业，而且涉及范围广，专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟，实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。

客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有:。

(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表。

良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以使我们解决业主的问题这方面，陈经理专门给全部门员工做专业性的培训，完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员，必须在铃响三声之内接起电话，第一句话先报家门“您好”，天元物业x号x人为您服务”。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导不是业主从前台经过时要说“你好”，这样，即提升了客务部的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。

(二)搞好专业知识培训、提高专业技能。

除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。我们定期给员工做这方面的培训。主要是结合《物业管理条例》、《物业管理企业收费管理办法》等污染法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，我们还邀请工程部师傅给我们讲解有关工程维修方面的知识，如业主报修，我们应能分清报修位置、基本处理方法、师傅应带什么工具去、各部分工程质量保修期限是多少，是有清楚了这些问题，才能给业主宣传、讲。让业主清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费我们公司就什么都负责的，我们会拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司空间承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。

物业工作计划

1、d号车库漏水问题根治（开发商负责）

2、l、k号车库水泥地面治理（开发商负责）

3、园区太阳能路灯改造，二期别墅架设路灯，确保园区亮化无死角；

4、门岗道闸设备更新更换，蓝牙卡系统升级；

5、单元门门禁系统冬季存留问题解决和更新；

6、园区监控设施设备进行升级改造；

7、排水沟渠、污水井清淤，确保排水畅通。

二、环境卫生和绿化

1、园区种植三叶草，确保绿化覆盖；

2、补栽绿篱和树木；

3、水系和景观清理美化，确保夏季水系运转；

4、公共区域道路和台阶修复，确保平整、整洁。

三、秩序维护

1、园区车辆秩序整顿，严格控制车辆入园违停，确保园区无车辆目标；

2、加强安保人员值岗纪律，提高安保人员素质；

3、加强消防安全检查和违建巡查，确保园区防火防盗安全；

4、严格对外来车辆和来访人员进行入园登记管理。

四、业主服务

3、提升自身形象，文明礼貌，耐心解释，提高业主满意度；

4、业主报修遗留问题彻底解决，问题不延续。

五、突发事宜

1、自来水管线跑漏水事宜与相关单位协调，力争园区自来水供水平稳正常；

2、煤气使用温馨提示，确保园区煤气使用安全；

3、做好夏季防洪防汛，确保重点部位和设备设施安全；

4、加强园区治安和消防管理，确保业主生命和财产安全。

六、社区文化

4、组织业主开展趣味活动，增进业主和物业之间感情，共同创建和谐家园。

物业工作计划

物业工作计划

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的.服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

强调成本控制意识和成本管理程序;

强调团队的有效运作和服务流程;

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化;

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

客户综合满意率不低于 90%;

服务综合及时率不低于 85%;

业务技能培训 100%;

绿化完好率不低于 90%;

绿化覆盖率不低于 60%;

管理费收费率一期逐步达到 70%;

二期收费率达到 90%;

生活垃圾日清率为 100%;

根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

物业工作计划

回顾这半年的工作，xxx物业公司在集团公司各级领导的关怀下，全体员工时刻以饱满的热情来做好了各项工作，发扬爱岗敬业，吃苦耐劳精神，先后顺利的完成了各项工作，取得了较好的成绩，现将半年来的工作总结如下：

1、费用收缴工作。

20xx年的工作重点是费用的收缴工作。xx项目已入住xxx户，已收取物业费xxx元，收费率100%。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。管理处服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作：及时协调各部门解决业主的户内存在问题；经常上门走访业主，了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。

2、业主（住户）满意度调查及投诉处理。

今年上半年，xxx物业管理处服务中心，紧紧围绕维修工作进行跟进。根据实际情况，回访业主，记录在档。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。

（1）每周二召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。

（2）不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

3、报修情况。

客服部根据实际情况对小区报修的内容和问题都进行了及时跟进处理，并及时建立相关档案，无发生一起因报修引起的有效投诉。

4、文件的收发及存档管理。

档案文件管理也是物业管理处日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。

5、企业员工培训情况。

员工认真学习管理处制定的质量手册、程序文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，公司加大员工岗位技能、职业道德培训，创造条件为部门员工提供学习专业技能的机会，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。

6、社区活动开展。

上半年，xx物业管理处服务中心除了扎扎实实地解决好业主的切身问题，做好业主的服务之外，有否开展适合业主喜欢的社区活动也是一个重要的因素。分别开展了一系列社区活动：根据广大老年业主的需求，想方设法地为其安排了活动场地，在餐厅外为老年业主们提供一个娱乐场所，受到老年业主们的好评。

1、严格执行外施工人员出入制度。

定时定岗进行装修区域清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了因装修施工人员引致的安全投诉、收到了良好的成效。

2、加强装修搬运材料进场的监管。

进入小区输送材料须按规定进行申请、登记，每一环节秩序维护部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。

3、严格执行人员及物品出入管理制度。

施工人员凭证出入、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的"出门证"并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。

4、加强消防培训。

秩序维护部安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作，对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，发动小区各业主单位加强消防知识培训，设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防模拟演习。

5、形象管理。

秩序维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，举止规范，形成良好的工作环境。

6、值班管理。

秩序维护部的员工实行24小时门岗值班制度，巡逻队员按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控系统等技防设施完好，及时完整的储存资料。

7、车辆管理、

在车辆管理工作中，1月份至今，做好了对进出地下停车场临保车辆的收费管理，加大了对进入小区地下停车场、停放的车辆巡查监管和登记管理。

制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检整改工作，同时装修整改等外围施工环境，我们开展了专项的大扫除工作，没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。

1、合理分工，高效细致。

为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。

利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域，清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。

2、考核到位，责任到人。

每幢楼交付业主后管理处将每幢楼的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。

3、温馨提醒，定期清洁。

在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装。

在绿化养护工作上，开春之际，我们精心地养护园区内的花草树森，定时喷水，根据周边实际地形以及苗木的生长习性，注重细节的将园区内部分苗木品种进行更换。并在养护工作中，施肥、打药、甚至浇水都是对症下药。

小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在小区的接管验收入及运行阶段基础之上，为此我们实施了以下管理措施：

1、对整个小区的设施设备进行了预验收。

如设备数量、安装位置、设备完好程度、设备测试情况、设备验收情况等，在安装工程师的督促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。

2、对整个小区的设施设备做台账登记工作。

抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格；制定中央空调操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图；制定了设备维修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。

3、调整方法，度过磨合期。

由于设备正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。

4、实施了设备定期巡检制度。

做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。

5、全面排查隐患。

安排维修部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现问题及时上报维修；品质管理中心人员每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。

6、检测避雷系统。

对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。

7、做好日常报修工作。

尽管我们在20xx上半年的物业管理工作中取得了一定成绩、也得到了业主单位的多次表扬，但我们知道还有很多不足之处需要完善与加强。

第一、管理人员整体素质参差不齐，部分人员服务意识不是很强实际处理事务的能力还有待提高。

第二、与业主的沟通不够、了解不足，在往后的工作中应予以加强。

第三、设备、设施管理力度还需加强、以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满。

第四、安全管理方面仍存在秩序维护人员思想心态不稳定，工作执力力欠缺的情况，需要在实际工作中加以提高。

第五、在小区内经常开展有针对性、实用性、趣味性的知识讲座和文艺活动，丰富居民精神生活，倡导“互帮互助”的文明风尚，引导小区居民积极参与治安、消防工作。

针对以上几个问题、在20xx年下半年的工作中、我们将吸取经验与教训、努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作制度，为小区的平安稳定，为公司的发展添砖加瓦。

七、对物业管理的建议。

1、进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度。

2、进一步加强对业委会的指导监督管理。要加强对业委会的指导，做好业委会的组建、换届和日常管理工作，加强业务培训，处理好与居委会的关系，真正帮助小区组建一支高素质、有信誉、依法行使职责的业委会队伍。

3、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。

4、及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好的经验。

物业工作计划

尊敬的业主、物业使用人：

我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

对区域内的树木进行整形修剪。

做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要***共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，20xx年将更好、更快的为住户服务。

我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚；

节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。

我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

物业工作计划

在xxxx年度工作基础上，切实认真做好本职工作。为能更好地、顺利地开展下一年的工作，现计划如下：

一、 对二期业主入伙资料的整理,及时收取相关入伙费用;

二、 对一期业主下一年物管费用的及时追缴,保证款项及时入库；

三、 对其他各项应收款及时追缴,费用及时收取存入银行;

四、 每月定期清理合同及协议,对未收取费用及时追缴;

五、 坚决坚持财务手续,严格审核算,对不符手续的发票绝不付款;

六、 监督收银员收银工作,保证款项相符,及时入库;

七、 协助收银员做好业主二次供水费用的计算及收取;

八、 加强学习专业知识，提高自身服务水平和素质，更好地服务业主；

九、 协助其他部门做好各相关工作。

物业工作计划

20xx年，xx物管处日常工作在公司领导下和开发商领导正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面质量都有明显改善与提高，但在小区车辆秩序管理、公共设施设备维保管理、部门内部员工队伍建设等方面比较薄弱，20xx年将是我们物业管理工作计划全面提升一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和发展商发展要求。特制定了20xx年物业管理工作计划：

1、做好小区治安管理，维护良好治安秩序。

2、对各规章制度和岗位职责进行学习，特别是新入职队员培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。

3、加强部门内部力量梯队建设，努力培养骨干力量。

4、做好小区消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。

5、加大军事训练力度，在20xx年度中使部门员工整体军事素质得到质提高。

6、以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工工作热情，促进工作有效完成。

1、对整个小区电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施运行管理、维修和保养，确保小区各项设备设施正常工作。

2、加强对装修户进行监督管理。

3、向业主提供有偿服务。

1）环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。

2）要求保洁部制定严格工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区卫生清洁美观。

3）要求保洁部按照开发商要求进行。

1）继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到95%左右。

2）进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。

3）密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。

4）完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。

5）加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

根据公司培训方针，制定客服管理培训工作计划，提高服务意识、业务水平。有针对性开展员工素质教育，促进员工爱岗敬业。更多精彩加物业社区微信。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍综合素质。

开展便民工作，提高业主满意度，以制度规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备维保，让业主满意，更多精彩加物业社区微信。大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气维修等有偿服务，在给业主提供优质服务同时也增加管理处多种经营创收。

根据公司年度管理工作计划，20xx年工作重点还是继续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格按照国家、市级各部门制定各项法律、法规以及公司制定各项规范性制度严格执行，逐项整改完善。根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。配合开发商各项销售活动开展，组织相关部门做好准备工作。

20xx年物管处将以务实物业服务工作态度，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主服务，在服务质量提升中创出佳绩。

根据x城市物业管理现状，xx物业管理有限公司正面临严峻挑战，为赢得市场，提升品牌，树立xx物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主需求，不断提高管理处业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小成本为公司获取最大社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划：

1﹑每半月召开一次工作例会，在总结工作同时，积极充分听取基层员工呼声﹑意见或合理化建议或批评。

2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境宣传等活动，增强员工凝聚力和向心力。

转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”思想，树立以业主为中心全新服务理念。

1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主声音。

3﹑制定切实可行管理措施，推行“首问责任制”。

4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众员工提供发展空间与机会。

7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工凝集力。

1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。

2﹑小区业主对服务工作满意率达90%以上。

3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容板报。

7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。

8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

管理处挑选精兵强将，成立以主任为主培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：

1。新入职培训

为新招员工提供基本知识和基本操作技能培训。培训目是使新员工了解公司基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业历史、现状及发展趋势），熟悉公司各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。更多精彩加物业社区微信。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新工作环境并掌握必要工作技能。

岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司发展史、公司规划、经营理念、公司组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2。在职培训

培训内容：

1、xx物业公司各项规章制度

2、xx公司《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗复合型人才管理机制。

2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适优质服务。

3、设备设施维护：按机电运行和维修分工原则，对小区所有机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大改观。

5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：对进入小区车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；更多精彩加物业社区微信。对需要保管车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件处理等培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内业主熟知度达80%左右。消防设施设备检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

管理处将加大对欠款业主催交力度，有选择地对顽固业户采取一定措施，每月统计，落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提摆点商家以临时占有使用场地，适当收取一定费用。

3、节约管理成本，减少不必要开支。严格控制办公用品采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题解决。

2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。

物业工作计划

本年度，继续坚持安全第一、预防为主的方针，扎实做好安全工作，确保师生人身和学校财产安全，营造稳定的校园环境。

1、加强职工对有关防火、防灾、防盗和食堂食品安全等业务知识的学习，依据有关规章制度，规范队伍管理，提高队伍的凝聚力和战斗力，维护学校稳定安全。

2、坚持预防为主的方针，禁止学生在宿舍里使用蜡烛和燃气炉等，加强安全防火工作。对校舍、食堂、教学楼要实行周小检，月大检，有检查记录和整改措施制度。

3、开展安全教育活动。主要活动内容包括：制订安全教育活动方案、宣传发动、建立制度、安全自查；整改消除安全隐患、教育活动全面展开；全处检查，活动总结。

4、加强维修人员岗位培训，全天候对宿舍、教室、食堂、车辆、医院的设施设备进行全面检查，发现问题及时处理，消除各种安全隐患，保证无事故发生。

5、进一步加强对食堂卫生工作的领导，严把进货关、储存关、加工关，确保食堂饭菜、食品质量和卫生标准；提高警惕，严把卫生关，确保饮食安全。坚持对食堂职工进行体检、培训后的上岗工作原则，严把职工上岗关。坚持对食堂有关设施、工具进行及时消毒，并做好消毒记录。

6、进一步完善各类事故的安全应急预案，针对消防、用电、用气、饮食、大型活动的安全隐患和易发生安全责任事故的环节，按分工制度完善应急预案，明确责任，细化程序，有章可循，一旦发生安全责任事故，能够得到及时有效的控制。

7、落实安全责任追究制。处长是处里安全的第一责任人，主管处长为直接责任人，科长是本科室第一责任人，把安全责任及安全教育当作总抓手，贯穿于各项工作的始终，创建平安校园。对因思想认识不足、宣传教育不到位、安全责任不落实、安全隐患不消除的责任人限期整改，对导致发生安全责任事故的，严肃追究第一责任人的责任。建立健全安全工作的长效机制，努力实现我校的稳定和平安。

8、健全安全值班制度，做好重点科室、重点部位的夜间和节假日安全值班工作。

近两年，我处相继对玉章楼、周杨楼、隆基楼、如心楼和图书馆实行了物业化管理，本年度将进一步加强和规范物业管理，确保后勤物业化改革工作平稳有序的推进。

1、制订对物业公司的管理、检查、指导和监督计划，认真行使管理、监督和协调服务的职能。

2、在检查、督促中及时发现问题，提出整改意见，建立和落实奖惩制度。

3、协调好有关部门与物业公司的关系，关心物业公司员工生活，以便他们开展工作，确保物业公司员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

4、认真落实物业范围的设施、设备的运行、保养、维修和安全检查工作的情况。

5、收集服务对象的反馈信息，为推动物业公司管理工作的开展出谋划策。

物业工作计划

公司的各级领导及各位同仁：

值此新春到来之际，预祝各位节日快乐！

岁末年终，理当总结。回忆一年的心路历程，看看自己着手处理的各项工作，虽不及功臣的功勋显耀，也不及高管的聪明才智，但我自感是能固守城堡，合理应对。为完成公司长远的招租工作打下了攻坚战的一年。

一年一年的在企业度过，如今已进入7年的年头，我也在公司领导的帮助和教导下，逐步成熟，从各级领导和同事身上学到了不少课本以为的知识。非常感谢这一路爱护、批评我的有缘人，正是大家对我的“在意”才能让我反思自己，从而调整好自己的工作状态。

看着企业在20xx年中的不断的改变，为之欣慰。在集团公司领导落实z20年的发展方向后，正是我们在苦练内功，倍增元素，调整企业状态，披荆斩棘，朝着更高的目标而前行。可以说全年z的各项工作是尽善尽美。我们都各尽其责的为企业的发展而努力奋斗着。从硬件设施的完善到物业服务中心的成立，从各类租户的纷纷落户到物业档次逐步提升，从工程和经营两不误的落实到协助做好酒店的各项工作等等。可以说物业的这20多颗脑袋是相对比较硬的，“多面手”正是对我们物业员工的正确头衔。这一路有压力、有心酸、有惊喜、有意外、有焦虑等，我们都经历了各种思绪的洗礼，我们顶住了压力，最终我们确实完成了公司的任务。现将我个人的工作汇报如下：

在年初的全年工作计划专题会议上，集团公司给我下达的工作任务是：“物业合同到期的空置率为0，物业特殊情况退租完成95%，合同租金递增2%。”记得当时看到这个任务指标的时候，倍感压力。毕竟在金融环境不景气的年份，能完成这简单的三句话是真的需要技巧和机遇的。经过一年的努力，到如今这岁末的时刻，任务可以说是基本完成。这一年的招租工作中，也从公司两位老总身上得到很多启发和成功的招商策略。对全年的招租工作主要从这些方面进行了跟进：

1、从思想上高度重视，特设招租专题会议。由于全年招租任务重，从年初开始，我们就制订了专项招租专题会议，对大型场地的招租我们经常召开讨论和分析会议，从而摸清楚情况，对目标客户的分析拿出相应的对策。

2、据不完全统计，物业现有租户56家，今年先后退场的租户为17家，重新招租进来的租户为15家，续约租户为22家。从统计的数字来分析，今年租户有1/3的租户流失率。通过努力续约租户也达到接近一半。从租户的流动来看今年是最频繁的一年，也租户最脆弱的一年。

3、从租户的租金层面来看，物业商铺的租金有明显提升，为全年整体租金上涨2%起到了决定性的作用。通过租户结构的调整，租金相对比之前高出几个百分点。

4、从租户的结构来分析，随着市场的发展和金融环境的影响，物业吸纳了部分服装和烟酒茶业的品牌客户进场，从而完善了物业的整体品牌形象。z不仅仅是特色美食的繁荣路段，也很多品牌的旗舰店。

5、全年的招租策略和技巧。在全年招租中，保留了之前熟悉的销售途径，从而开辟了多条招租推广的途径。把工作提前化正是今年的工作有效点，前期客户的判断和有效信息的发布，在谈判中的攻防策略和多角度的分析和完美配合，为全年的招租起到了至关重要的作用。记得“肥羊王”餐厅、“赏色”发廊、“樱樱”服装店、“汕头牛肉店”等即将倒闭时，我们提前做好了信息的发布和客户的囤积，才能在客户即将倒闭的时候就能很好衔接上，大大缩短了招租的时间，而且在收取部分顶手费后提升了物业租金的层面。在6月份第一次拿到公司给我的单项招租奖金的时候，我请了部门的负责人吃饭，那一刻我感触的很多，搞定一个客户，真的需要用心配合和有效的招租技巧。

6、利用各种平台，扩大了招租信息发布的力度。全年所利用的招租平台有：物业的露天招租广告牌；报社的标题式广告信息；网址、论坛、bbs、ppt、博客等互联网的直观发布；中介地产、中介租赁部等有效的合作；租户转介绍和朋友推荐等等方式，让即将或者已有的招租信息第一时间发布出来，通过不同程度的沟通，筛选目标客户和三a客户群体，通过和老总的默契配合来谈定租户进场。

7、统计招租信息和到期租户的信息，做到心中有数。在年初就和财务部进行了全年到期租户的统计，对不稳当的客户进行了长时间的观察和了解。对日常收集的招租信息进行了统计。

在过去的20xx年，物业管理工作可以说今年是比较繁琐的一年，物业后院加建，电力设备的更换，停车场花池的修建，房屋的补漏，租户的调整等等工作，在公司领导的正确领导下，在公司没有增加管理人员的情况下，我们顺利的完成了这些工作，确保了租户的顺利经营，又顺利的完成扩建和加建工程，年初给物业部制订的经济创收指标也能超额完成，可以说这其中我们是付出了辛勤的汗水才能换来的。注意体现在：

1、一年中，物业定期对租户进行消防安全检查，对租户存在的安全隐患提出整改意见并要求落实，为此全年中未发生任何安全事故。

2、对保安部也经常进行停车场工作的培训和教导，全年顺利的收取了停车费，确保了停车的有序而又安全的停车环境。

3、严格落实总值班制度，发挥服务热线的作用。由于物业装修的频繁和后院施工的影响，一年中物业服务中心先后接到不同程度的投诉电话，在保证后院加建的顺利进行中，和客户做好沟通，周到的为租户提供了完善的各项服务工作，可以说全年的物业服务是客户认同的。

4、加强了物业租户的装修管理，物业对租户的装修严格按公司的要求来做，对水电、煤气、消防、环保等设施都严格把关。通过租户的调整，现在物业的商铺租户的装修明显上了个层次。

5、通过物业部“四大部门”的共同努力，物业部在20xx年全年中，超额完成公司年初下达的年度物业部创收指标。通过这几年创收数字的累计来看，物业部这支管理团队已经逐步成熟，一手抓管理，一手抓创收，为公司的经营注入了新的活力。

在做好本职工作的同时，全年协助其他部门跟进了如下工作：

1、通过各种方式协助财务进行了部分租户的催租工作；

2、协助花样年华酒店做好了春秋两届广交会的后勤保障工作，为接待工作出了一份力；

3、协助主任跟进前期后院扩建的勘察和统计工作，做好了开工前的准备工作；

5、协助主任跟进了物业的公共关系工作；

以上是我个人的全年工作总结，一年的工作有得有失，在总结中成长进步，为来年的工作谋取经验教训。在继往开来的20xx年，我想我会用全新的工作方式来开展的新的工作，而从更好的为企业创造新的价值。

随着亚运会各项筹备工作的推进，广州正在进行城市建设的各项改造。借此机遇，我们企业也在进行一项重大的扩建工程，从而发展物业应有的精品写字楼板块，更好的提升整个物业的面貌和市场价值。一栋长达300米长的临街商业裙楼物业，又坐落在环市东繁华商业路段。确实需要有长远的发展和提升。为此，公司董事会决定投巨资进行功能性改造和写字楼扩建的设想是有战略意义的，我们能成为这其中的一员，当然荣幸之至。我们会秉承董事长提出的“四个一流”来展开全年的工作。

从企业长远发展来看，一个部门负责人必须从思想上严谨的来对待每项工作，企业领导提出的“不换思想就换人”的指示就是告诫我们要转变工作作风，调整自己的工作状态。为此，我想要从以下几方面进行调整：

3、加强自身专业技能的提升，以身作则。不折不扣的完成领导交办的任务，改掉自己的坏习惯，和同事搞好关系，相互配合，全心全意为客户做好各项服务。

物业已经在进行的四、五的精品写字楼的扩建，正是要发展物业可持续增长的商业写字楼板块。物业有成熟的商铺，可就是缺精品的写字楼。写字楼的扩张完全可以带动整个物业的人气和消费。所以，在20xx年，z物业定位为营销年，吸纳优秀的营销人才，吸引极具实力的品牌客户正是我们当前首要的工作，我认为可以从下几个方面去落实：

1、20xx年z物业到期租户的准确统计，采取“一续二备”的营销方式。

目前初步统计来看，到20xx年年底，物业有60%以上的客户合同到期。为此，我们必须具备两手准备：一方面和现有的租户搞好关系，借助物业现有的平台，帮租户做好相应的宣传和推广，使其租户能真正盈利，也为合同续签奠定基础；二方面利用各种资源和手段，提前三个月进行招租信息的发布和客户信息的累计，真正做到全面推广。“给自己找个备胎，无论你行驶在什么路段，你都将是安全的。”

2、和现有的商铺老租户进行沟通，后院扩建部位尽快出租。

物业在20xx年花大量资金进行的商铺有效扩建的工程，除了改善物业后院整体环境，让现有的租户增加营业面积外，更重要的是能创造可观的经济利益价值。为此我们必须在短时间内对其扩建部位进行出租。据统计，我们现在已经顺利的将17间铺面的扩建面积出租，还剩41间铺面扩建面积未出租。我建议针对这些老租户，我们需要采取一些优惠措施，尽快做好这扩建面积的出租。比方说在一年内可以降低租金标准，一年后提升至我们设定的租金标准等等。总之，该场地要尽快出租，这样既可以真正的帮到租户解决经营面积的问题，同时也可以让我们获利。我也分析过，对现有的餐饮商铺来说，后院扩建部位他们就算是跟我们租了，他们也需要付出很大的代价。尤其是现把厨房设置在一楼的客户，好比是重新大装修一次。因为对于这些租户，我们必须给他们些“甜头”，他们才可能会投资来做。否则，他们很难承受目前的租金标准，我建议对现在老租户给20xx元/间。

3、三楼大面积场地空置的处理，决定全年写字楼招租的成败。

现在和康师傅即将达成的协议表明，物业三楼在20xx年五月底康师傅集团公司的大部分写字楼都将搬迁至物业新建的四、五楼的新办公场地，这就意味着三楼将出现大面积的空置。如何在短时间内进行写字楼改造和最快速的出租该场地是摆在我们面前的难题，我想从这几个方面入手：

f、专门成立写字楼招租的团队，做好分工。拟定出多套应对策略，通过网络、媒体、报社、现场广告、中介等渠道进行提前放盘和把控招商信息，对三楼全新装修后的精品写字楼的租金和优惠措施提前做好计划。

4、现有客户的经营状况，做好市场调查，调整租金层面。

从目前商铺客户分析来看，存在很多经营不稳定的因素。从主营的餐饮企业分析，z现有的12家餐饮店，真正能赚钱的客户仅此2到3家，其他客户处于保本和亏损状态。面临倒闭或者转让的客户有4到5家，他们的交租都存在问题。我们分析一下为什么之前一直比较旺的美食街怎么会在这一年里开始下滑？据我了解和判断，主要有这么几个方面：

a、所属路段为严管路，广州禁酒令的执行，让很多食客选择了郊区去消费；

c、整体物业餐厅的消费并不低，在经济环境不景气的时段，降低了餐饮食客的消费能力；

f、美食街的内部租户价格战持续增高，外来食客较少。

以上只是我个人的意见和看法，鉴于以上的情况我认为我们要进行相应的调整，帮租户度过难关，加大宣传推广力度，有效解决停车问题。在招租谈判的时候，吸引一些有实力有品牌的知名餐饮店，给出部分优惠措施，让租户先稳定，只有租户能赚钱，我们才能收到租金，才能让物业走入一个良性循环状态，这样才可能在食客和客户中建立良好的口碑。

5、加大招租力度，采取多项措施，建立一支营销团队。

对于z的招租工作，我首先要说明的是“坐地等花开”的时代已经不复存在，我们必须向马总说的那样“带着铁手套去抢蛋糕”。改变以往的招租方式方法，组建一支营销队伍。z大营销我认为可以说是分两块：一块是做好服务就营销，另外一块就是专业的营销团队。为此，我们必须得两条腿走路，强抓物业管理，全力以赴的推广。主要有以下设想：

c.利用现有的平台，加大发布和推广，专项外勤人员跟进。z物业已有在招租方式主要是通过报纸的分类信息，物业现场招租牌的设立和部分网络推广、客户转介绍等，在这些渠道上进一步加大力度，利用网络、杂志、报纸等等方式，加大投入。让信息量能及时的推广出去，同时，设立一个外勤人员主要针对周边、外围写字楼和商铺投资客户的信息收集和跟进，真正走出去了解市场，寻找到各种客户关系。

d.尝试和房产中介公司的合作，实现双赢。打破我们常有的思路，主动和中介公司建立好关系，对写字楼和商铺进行快速的推广和放盘。我认为完全有必要和中介合作，必定他们有大量的信息。

e.建立完善的站，加大网络推广的力度，利用百度、谷歌、搜房网等平台，进行网络推广。尤其注重酒店式公寓的前期推广力度。

以上是我对物业营销的看法，我想我们必定得加大投入，重新而又长远的规划整个物业的营销推广工作，真正的把营销推广工作放在最前线。

z物业经过长达十年的发展，已形成了现有的这支物业管理队伍，这支队伍在办公室谷主任的带领下，为公司这几年创造了诸多奇迹和改变。从年度指标的逐年增加，从物业租户管理的日趋完善，从不增加人员情况下完成的各项工程的加建等等，可以看出，我们在不懈努力，没有功劳但有苦劳。在20xx年，我认为要做好以下事项：

1、加强物业员工的各项培训，从思想和能力上逐步提升。需要对员工进行物业管理礼节礼貌、消防知识技能、安全防范和突发性事故处理等方面的知识培训，让我们这支队伍更具规范化和标准化。

2、完善物业的各项公共设施设备，改变物业现有的状态。很多租户都反应物业的公共走廊、楼梯、墙体、天花等设施设备老化和破旧。物业三楼无洗手间，物业没有电梯等都是租户反映物业硬件存在的问题，我们必须在这些设施设备方面进行改造和加装、加设。尤其是康师傅集团等大型客户，必须得开始完善我们的外部形象。只有投入才能真正提升物业的价值。写字楼不像商铺，必须得有过硬的硬件和完善的设施设备。

3、对三楼租户室内设施进行逐步完善和改进。物业三楼80%为康师傅集团各单位，据调查各个单位对三楼各写字楼室内的硬件都感到不满意。更有甚者，影响员工的上班情绪。为此我们也要进行局部的专项硬件的改造，已稳定现有的老租户。

4、加强物业的装修管理和投诉事项。由于物业租户的流动性大，物业的装修管理工作必须加强，对装修提出标准和要求。让整条街装修的逐步有层次，从而提升物业的形象。同时抓好客户的投诉和收集租户的意见和建议，这是我们之前工作的软肋。与各承租户负责人不定期进行沟通，和各负责人搞好关系，对听取租户反映的意见和建议，高效而又完整的解决客户的投诉，体现我们是一支专业而又责任的管理队伍。

5、加大美食街的推广工作，让租户真正感觉到物业的用心。

z以餐饮为龙头，这是我们当前不变的主体。为此，我们必须得从根本上去帮助这些餐饮租户，让美食街真正的集聚人气。我建议在20xx年，从多个渠道加大z美食街的宣传，恢复广州国际美食节的分会场的角色。结合亚运会的到来，做好有力的推广。

以上是本人对20xx年z物业部分工作的计划和建议，水平有限，各位领导看到如有不妥的方面，请给予批评和指正。我相信在公司领导的英明领导下，在我们各位同仁的共同努力下，我们一定能完成各项任务，实现董事长提出的“四个一流”的工作要求，为企业新十年的发展开个好头。

物业工作计划

根据×城市物业管理现状，××物业管理有限公司正面临严峻挑战，为赢得市场，提升品牌，树立××物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主需求，不断提高管理处业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小成本为公司获取最大社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划：

1﹑每半月召开一次工作例会，在总结工作同时，积极充分听取基层员工呼声﹑意见或合理化建议或批评。

2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境宣传等活动，增强员工凝聚力和向心力。

转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”思想，树立以业主为中心全新服务理念。

1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主声音。

3﹑制定切实可行管理措施，推行“首问责任制”。

4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众员工提供发展空间与机会。

7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工凝集力。

1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。

2﹑小区业主对服务工作满意率达90%以上。

3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容板报。

7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。

8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

管理处挑选精兵强将，成立以主任为主培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：

1。新入职培训

为新招员工提供基本知识和基本操作技能培训。培训目是使新员工了解公司基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业历史、现状及发展趋势），熟悉公司各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。更多精彩加物业社区微信。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新工作环境并掌握必要工作技能。

岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司发展史、公司规划、经营理念、公司组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2。在职培训

培训内容：

1、××物业公司各项规章制度

2、××公司《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗复合型人才管理机制。

2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适优质服务。

3、设备设施维护：按机电运行和维修分工原则，对小区所有机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大改观。

5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：对进入小区车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；更多精彩加物业社区微信。对需要保管车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件处理等培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内业主熟知度达80%左右。消防设施设备检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

管理处将加大对欠款业主催交力度，有选择地对顽固业户采取一定措施，每月统计， 落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提摆点商家以临时占有使用场地，适当收取一定费用。

3、节约管理成本，减少不必要开支。严格控制办公用品采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题解决。

2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。

物业工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：

一介入期

根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；

（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；

（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；

（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

管验收。

4、介入期管理工作计划表

二入住期

1、高效便利办好入住

入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：

（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

2、提供入住期的便民服务措施

（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。

3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。

（3）落实二次装修跟踪监管责任制。

（4）制定违章装修处理流程。

（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理

（1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。 车位、车主、车型、车色）

（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。

物业工作计划

下几点开展：

1、加强员工的思想教育，稳定员工团队，严格控制人员的流失。

2、主抓保洁人员的业务技能、专业知识、操作规范等培训工作，制定出详细的培训计。

划，并按员工考核标准进行实施。

3、严格提高每位员工的自身素质和服务水平，坚决淘汰人品伪劣，有损公司名誉及影响工作的员工。

4、严格控制用料、降低成本费用，增创经济效益。在成本控制上，我们为了节约，主动提出建议并与公司采购部协商，把卫生间使用的卫生纸从原来一箱纸费用为115元，更换成现在一箱纸费用95元的价格，毎箱节约20元，按使用量计算，大约每年将节约3000多元以上。相应我们还会从其它物料上再降低费用。在创收方面，我们将会更多的为大厦客户提供入室保洁有偿服务，曾取在去年的基础上翻一翻，为公司多创收。