无论是线上还是线下，买卖是商家与消费者之间进行商品交换的核心活动。以下范文中给出了一些买卖中的常见问题和解决方法，希望对大家有所帮助。
房屋租赁合同免责条款
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商品房合同免责条款
再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的.目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
合同中免责条款无效的有哪些
我国《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。这种明显免除自己责任或明显排除对方当事人主要权利的免责条款，造成了当事人事实上的诉讼地位偏差和不平等，也就是明显失去公正即显失公平，必须确认其无效。
一方以欺诈、胁迫手段、恶意串通或以合法形式掩盖非法目的，订立合同中设立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的，均属无效。
格式条款的提供者出于保护其身利益的目的`，而设立一些免除自身责任的条款，签约时既不向对方当事人提醒，也不向对方当事人作出任何说明，致使对方当事人要么懵懂签约，要么被迫接受其条款，这显然是不公平的，因此，合同法要求提供格式条款一方在与对方当事人签订合同时，应特别提醒合同中所约定的关于免除自身责任的有关条款，并对此条款的本义作出详细说明，在得到对方当事人的认可后方能生效。故意不提醒注意或作出说明的，则此条款无效。去年以来，我院曾受理多起因保险合同而设立免责条款的案件，皆因保险公司未尽提醒说明义务而败诉。
对于人身的健康安全和生命安全，法律是给予特殊保护的，并且从整体社会利益的角度来考虑，如果允许免除一方当事人对另一方当事人人身伤害的责任，那么就无异于纵容当事人利用合同这种形式合法地对另一方当事人的生命进行摧残，这与保护公民的人身权利的宪法原则相违背的。并且在实践中，这种免责条款也是与另一方当事人的真实意思相违背的。所以必须加以以禁止。在实践中，此类免责条款大多出现在雇佣合同、医疗合同以及与人身权相关的合同中。
从国家法律对人身侵害的制裁具体考量。人身伤害之责任亦不能事先约定免除。侵害人身权的行为不仅应受到道德和法律的否定，更应受到法律的制裁。此种制裁在民事领域内不是以人身惩罚为原则，而是以强制分割方法，真实支付损失赔偿为手段，若允许事先免除人身伤害的责任，则无法使被侵害人得到应有的赔偿，使行为人得到应有的惩罚，使法律失去其应有的效用。
房屋买卖合同条款
合同双方当事人：出卖人：_________________身份证号码：_____________________________身份证号码_____________________________以上_______________人是本合同中所述房屋的共有产权人。
买受人：_________________身份证号码：________________甲方原有位于的房产一套，属于城东片区的拆迁人，甲方与________________________区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积平方米，甲方自愿将其中________平方米出售给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、房屋的基本情况：甲方拆迁安置房屋座落在_________________，安置房屋面积为_______________平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。
第二条、本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。
第三条、上述房产的交易房屋面积和价格：买卖房屋面积为____________平方米，按元/每平方米计价，共计人民币_____________元整，但实际安置房屋不足或超过120平方米，按实际面积元/平方米计算总房款，多还少补。
第四条、付款时间与方式：甲乙双方同意首付款人民币________________元整交付甲方，首付款在签订合同当日支付。尚欠房款分三期付清：第一期在选房后三日内付元第二期在交付房屋和钥匙付元第三期在办理产权过户手续三日内付元。甲方的银行账户：_________________开户行户名账号。乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的账户。
第六条、关于产权登记及过户的约定：对本房屋以后需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行。1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领到的产权证书交由乙方。2、在已办理到甲方名下房屋产权证，土地证等其它手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须相关费用全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。
第七条、补偿费和建筑差价的享有和承担1、根据甲方和________________________区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，指挥部应给付给甲方的临时安置补助费，每平方米每个月________元，由乙方享有，从最后一期乙方的支付房款中扣除。2、安置房应支付给指挥部的建筑差价全部由甲方承担。
第八条、违约责任条款：1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币________元整给乙方。3、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币________元整。4、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币________元。
第九条、本合同发生争议的解决方式：双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意通过法律方式解决纠纷。
第十条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方共同协商解决，与本合同同具法律效力。本合同在双方签字之日起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。
本合同一式___________份，甲方产权人共持一份，乙方一份，留存备查。
甲方：_________________乙方：_________________。
房屋租赁合同免责条款
签订时间：__________签订时间：__________。
出租方：（以下简称甲方）。
承租方：（以下简称乙方）。
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于____市____街道____小区__号楼________号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自____年____月____日至____年____月____日，计__个月。
二、本房屋月租金为人民币____元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初__日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为，从___年___月___日至___年___月___日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式__份，甲、乙双方各执__份，自双方签字之日起生效。
甲方：________。
乙方：________。
___年___月___日___年___月___日。
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施工合同安全免责条款
甲方：_________________(以下简称甲方)。
乙方：_________________(以下简称乙方)。
为全面贯彻落实安全工作的具体要求，坚持“安全第一、预防为主”的基本原则，加强安全监督管理，落实安全责任制，(甲方)与房屋承租户(乙方)签订安全责任书。
一、乙方应当遵守国家法律法规，按照消防法和安全条例等有关规定，开展安全宣传教育培训，做好租赁房屋安全管理工作。
二、乙方对租赁的房屋应定期进行安全检查，及时发现并排查安全隐患，保障其生命和财产安全。
三、乙方应遵守有关部门规定，做好防火、防盗、防毒、防汛、防灾、用电、用气等安全工作，严禁“三合一”，严禁私拉、乱接电线和随意加大用电负荷，确保安全用电。严禁在楼道内用火和存放不符合安全标准的易燃易爆剧毒等危险物品，确保走廊、通道畅通;如发生安全事故，乙方应负经济、法律等全部责任。
四、乙方发现有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑人的，应当及时报告甲方和公安机关。
五、乙方有外来暂住人员的应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证。
六、承租房只能乙方自己使用，不能转租、转借转让他人。一经发现，甲方有权终止承租合同，收回房屋，并保留追究其责任的权利。
七、乙方不能私自改变房屋结构和设备，需要装修的必须经甲方同意，并报有关部门批准。
八、乙方利用出租房屋进行生产经营活动的，在开业前应向甲方出示已办理消防批准文件及工商营业执照、开业许可证书等资料。
九、乙方或其家人，应当遵守《人口和计划生育条例》的有关规定，及时做好《流动人口婚育证明》报送户口所在地计生部门。
十、本责任书一式三份，甲乙双方各执一份，县社安办一份。
甲方：_________________乙方：_________________。
代表：_________________签名：_________________。
电话：_________________。
商品房合同免责条款
发包方(简称甲方)：
承包方(简称乙方)：(施工工程队负责人)。
身份证：联络方式：
家庭住址：
第一条工程概况。
1.装潢施工地点：
2.住房结构：砖混结构;房型__房__厅__套，建筑面积约__平方米。
3.承包方式：
4.装饰施工内容：甲方住房的水电改造工程，墙体改造，墙体拆除，墙面及地面拆除，地砖、瓷砖铺贴，吊顶安装，门窗拆除，包水管，顶面、墙面涂料，厨具、洁具、灯具安装，隔断制作，搬运工程等其他装修工程中应包含的所有工程。(关于采购及搬运工程的补充约定：甲方所有采购都由乙方协助完成，甲方在采购过程中，承诺在免费的前提下尽力要求装修材料供应商将装修材料送货至甲方房屋内。但如遇材料供应商坚持只负责送货到甲方住宅楼下或者不予送货的情况，则乙方负责将该等装修材料搬运到房屋内或者乙方负责将货物运送至施工现场)。
5.总价款：____元(包括屋内垃圾清理费和材料搬运费)，乙方已拿走甲方的冰箱及暖气片价值______元，抵工程款______元整，剩余工程款____元。大写(人民币______整。以上总价款根据乙方实地考察甲方房屋，并初步了解所需完成工程后确定，该总价款包含所有乙方承担的装修工程中涉及的人工。
6.工期：自____年__月__日开工，至____年__月__日竣工，工期约__天。另，如双方经过协商，对工期的延长达成一致意见，则按达成的统一意见执行。
第二条关于乙方职责的约定。
1.乙方(即)在装修期间承担施工工程队负责人的职责，对本次装修工程的质量和工期负责。乙方全面承担联络甲方，提供材料需求，现场管理装修施工质量和施工人员等职责。如在施工过程中，产生质量问题和各类应由施工工程队承担的对甲方造成的损失，甲方只针对乙方(即)提出赔偿。
2.乙方在装修过程中，需保证全程在现场进行施工和管理(陪同甲方进行材料选购除外。如遇特殊情况，需与甲方协商并且获得认可)。
3.乙方负责人负责组织装修人员参与本合同定义的装修工程。如甲方对乙方装修人员的施工水平存在疑义，可以要求乙方无条件更换。
第三条关于材料供应的约定。
1.全部工程用装修材料均由甲方提供，装修施工设备、工具由乙方提供。
2.甲方负责采购供应的材料，应符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场，乙方必须协助甲方办理验收手续。如甲方供应的材料、设备发生质量问题或规格差异，乙方应及时向甲方提出，甲方仍表示使用的，由此造成工程损失的，责任由甲方承担。甲方供应的材料抵现场后，经甲乙双方共同验收，由乙方负责保管并组织施工，由于保管不当或施工工艺不当造成的材料损失，由乙方负责赔偿。
3.乙方必须负责进行材料的搬运上楼工作(瓷砖除外)。
4.为了保证工程的正常进行，乙方必须至少提前一周书面向甲方提出下一工序需要购买的材料的清单及协助甲方进行材料采购，以便甲方于周末采购材料。甲方应按时提供乙方需要的材料。由于甲方提供材料延误，造成的工期延误由甲方承担责任。乙方同时必须提供大致精确(+/-5-10%)的所需材料的数量。由于乙方材料估算错误过大而导致的材料重新购买或材料退回的交通费用将由乙方承担，或者由乙方负责运输退回供应商。
5.甲方采购供应的装饰材料、设备，均应用于本协议规定的住宅装饰，非经甲方同意，乙方不得挪作他用。如乙方违反此规定，应按挪用材料、设备价款的双倍补偿给甲方。
第四条关于工程质量及验收的约定。
1.本工程执行dbj08-62-97《住宅建筑装饰工程技术规程》、db31/t30-1999《住宅装饰装修验收标准》和市建设行政主管部门制定的其它地方标准、质量评定验收标准。
2.甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。
3.由于乙方原因造成质量事故，其返工费和材料损失由乙方承担。
4.在施工过程中，甲方提出设计修改意见及增减工程项目，须提前与乙方联系后，方能进行该项目的施工。
5.若部分工序由甲方材料供应厂家免费安装或由甲方安排其他单位安装(如窗户，橱柜防火门，台面等)，甲方应事先安排时间并通知乙方，乙方应予以配合，并避免造成整体工期的延误。
6.工程验收-甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续。
7.工程竣工：乙方应提前二天通知甲方验收，甲方在接到通知三日内组织验收，并书面办理验收确认手续。如果甲方在规定时间内不能组织验收，须及时通知乙方，另定验收日期。如通过竣工验收，甲方应承认原竣工日期，并承担乙方的看管费用和其他相关费用。
8.工程保修期一年，从竣工验收确认之日起算。保修期内由于乙方施工不当造成质量问题，乙方无条件地进行维修，并承担相应材料费用。
文档为doc格式。
出租房子免责条款合同
甲方：
乙方：
1、甲方将租予乙方使用。月租金xx元。自xx年x月x日起至xx年x月x日止，租期xx个月，押金xx元。
付租方法：乙方1次性付给甲方xx个月的租金xx元。余款需于xx年x月x日前支付。
2、在租用期内甲方不得干扰乙方正常使用房屋，不得私自增加房价。
3、在租用期内，乙方不得破坏屋内设施，不得私自对室内结构进行改造，不得转租、转借、转让他人租用，或另做它用，否则甲方有权解除协议。如乙方利用所租房屋从事非法活动（含搞传销），则甲方有权收回住房使用权。
4、在租用期内，乙方负责：水费、电费、有线电视、物业费等费用。电表指数，水表指数，乙方发生费用待合同到期时结算。
5、室内配有下列物品：xx。上述物品如乙方丢失或使用不当损坏按价赔偿。
6、由于乙方使用太阳能热水器不当，给甲方或第3方造成经济损失由乙方负责。
7、由于乙方过错，给甲方或第3方造成经济损失时，由乙方负责承担损失。
8、在租期到期后，甲乙双方有权终止合同。乙方欲续租应提前30天通知甲方，甲方同意后，乙方需提前20日续交下期房租，到期不交甲方有权终止协议。
9、一方违约，另1方有权提请民事诉讼，要求赔偿。
10、本协议1式2份，自签订之日起产生法律效力，双方需严格遵守，如有未尽事宜由双方协商解决。
甲方：（签字）。
乙方：（签字）。
（手印）。
（手印）。
日期：
出租房子免责条款合同
出租方：（以下简称甲方）。
承租方：（以下简称乙方）。
根据《^v^安全生产法》《^v^消防法》等有关法律法规及国家安全生产监督管理总局、^v^的有关文件精神，为加强胜北社区各单位出租房（场地）的安全管理，预防和减少出租房（场地）安全事故，保护国家和租户生命财产安全，维护社区经济发展和稳定，分清事故责任，经双方协商一致，签订本协议。
第一条：乙方根据甲方的房屋质量和环境，自愿承租本房屋。
第二条：乙方在租赁期间，应注意安全用电和消防安全等事项。因乙方不慎发生的各种事故造成的所有损失由乙方承担，出租方不承担任何责任。
第三条：出租房内不准使用天然气。
第四条：如乙方擅自乱接、改动水电气暖设施，所发生的一切事故（如死亡、重伤、轻伤、火灾、中毒等）由乙方承担，甲方不承担任何责任。
第五条：如乙方私自乱拉乱接水电气暖设施，发生的事故，给国家财产、出租房财产造成损失，他人人身、财产损失，均由乙方承担。
第六条：房屋（场地）在租赁期间，如乙方发现不安全因素，应及时告知水电气供应部门，进行维修，费用由乙方承担；如不告知或不维修，发生后果由乙方承担。
第七条：出租房内，严禁存放液化气罐、烟花爆竹、汽油等危险化学品，对于发生事故的，所产生（包括甲方）的损失，一律由乙方承担。
第八条：租赁期间，乙方需按照地方消防部门的规定，配备相应的消防器材，自觉接受消防部门、出租方的安全检查，对于检查出的问题，应及时进行整改，如不及时整改，所造成的损失（包括甲方），由乙方全部承担。
第九条：如发生不可抗力的原因导致毁损双方损失的，双方互不承担责任。
第十条：本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。
第十一条：本协议自双方签字盖章后生效。
甲方：
乙方：
略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款
一、案情：
1999年，程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋（二层楼房）出售。个体户刘某闻讯后，主动上门洽谈买房。经过协商，程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定：房价总共15万元，买方分三次给付：1999年4月18日前付4万元；1999年5月1日前付9万元，1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋，全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定，如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约，不买此房的，违约方需赔偿对方总房价的5％的违约金。同年4月17日，刘某支付房款4万元，4月28日支付9万元，程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某，自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修，准备做为个体经营的店面。1999年5月，该市新设一个经济开发区，因程某的房屋邻近开发区，某贸易公司遂与程某洽谈，愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意，双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同，并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日，刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时，得知房子已被别人买走，即与程某发生争执。刘某向法院起诉，要求确认第一个买卖合同有效，解除程某与刘某之间的购房合同。
二、对本案的不同观点。
两个房屋买卖合同，哪一个具有法律效力，法院在讨论中形成几种不同意见。
第一种意见认为，程某与刘某的房屋买卖合同有效，应当给予保护。因为根据民法理论，房屋是特定物，对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立，本案中双方已经依约作出了部分履行，可见该合同已经生效，为保护先买者的优先权，应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某，仍与程某签订购房合同，办理过户手续，其主观上具有恶意，所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。
第二种意见认为，房屋是一种特殊的特定物，其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后，合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续，还未取得房屋所有权，所以程某仍是房屋的所有权人，可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修，主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同，也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。
第三种意见认为，刘某与程某之间的买卖合同是有效的，但因程某的违约行为，导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同，补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人，造成实际履行不能，所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。
三、笔者的观点。
（一）本案争议的`焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。
登记作为不动产物权变动的公示方法，已为各国民法所接受，但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义，即物权变动如未进行登记，则确定的不发生变动的效力；一为对抗要件主义，即登记虽具有社会公信力，但并非物权变动的要件，未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑，因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上，因为无论学说合不合理，法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决，而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。
[1][2][3][4]。
浅谈免责条款在合同中的理解及适用
2.协议约定条款与约定解除相冲突时，避免简单适用文意解释;。
3.字面上包含合同无效的构成要件，不能武断判断合同自始无效而排除合同解除权的适用。
依据合同解除权产生的条件不同，合同解除分为约定解除和法定解除，规定在《合同法》第九十三条和第九十四条中。约定解除是指当事人可以通过在合同中约定，由一方当事人行使解除权导致合同解除。而法定解除则相反，一般是法律直接规定解除的条件完备时，当事人可以解除合同，而无需获得对方同意。
知识产权类合同的商谈和拟定过程中，约定解除权的构建和法定解除权的适用影响深远。因此导致的合同违约，以及进而产生的巨额违约金赔偿，极有可能成为压死“违约方”的最后一根稻草。本文中，笔者将从合同约定解除权、法定解除权的约定适用出发，探讨因此产生的系列问题。
约定排除解除条款vs法定解除权。
法定解除权规定在《合同法》第九十四条中，在合同履行过程中，一旦有法律规定的情形产生，即“不可抗力导致合同目的不能实现;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形”，合同任意一方即可援引该条主张合同解除，且不必因此承担违约责任。
实际上，对此问题实践中存在两种观点，一种观点认为，尊重当事人的合同约定是实现契约自由的根本体现，因此合同约定有效，当事人不享有法定解除权。然而，技术许可合同、技术转让合同常常不仅涉及初始知识产权、改进后知识产权的权属和使用问题，更可能涉及因此产生的保密条款效力存续、相关产业的生产经营等等，如若因一方重大违约，导致约定的合同目的已经无法实现，合同另一方仍然无法援引第九十四条法定解除权将合同解除，明显与公平原则相悖，有违双方约定本意。
司法实践中法院也支持了第二种观点。在深圳市宏达益生医疗设备有限公司与广东骏马精密工业有限公司技术委托开发合同纠纷一案中，广东高院认为：
涉案两公司签订的《设备开发协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据约定，提供合格设备是宏达益生公司的合同义务，其开发的成果需要委托方骏马公司验收合格。宏达益生公司一直未能举证证明其在交付近两年时间内已交付合格设备。骏马公司的合同目的不能实现，其享有法定解除权，即享有仅凭法定事由作出的意思表示即可使双方现有的法律关系消灭的权利，不能以协议约定排除，其发函要求解除合同合理合法。据此，广东高院对原告解除案涉合同的主张予以支持。
故此，笔者认为，在尊重契约自由的基础之上，亦不应偏废公平原则。在判断合同双方当事人协商一致的相关条款时，不能一味照本宣科，在合同目的已经无法实现的情况下，武断适用双方约定排除法定解除权的条款，若此，看似在司法实务中“节省”力气，“顺应”当事人意愿，实则造成更大的不公平。
约定排除解除条款vs约定解除权。
约定解除权规定在《合同法》第九十三条，当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，若条件成就，解除权人可以解除合同。但是，实践中也经常遇到，合同中不仅约定了解除条件，比如，“乙方若有……的行为，则甲方有权解除合同”，同时，合同中还存在排除法定解除权适用的条款，比如，“在本协议执行期内，甲方不得以任何原因终止本协议的履行”。在这样的情况下，若乙方存在重大违约行为，如何适用合同解释方法解释冲突条款就成为关键。
合同解释方法通常有文意解释、体系解释、目的解释、历史解释四种方法，规定在《合同法》第一百二十五条中。显然，存在明显冲突的合同条款时，简单的适用文义解释原则，不能正确、充分、真实地反映合同订立双方当事人真实意思表示。在上述案例中，根据全部合同条款，双方之所以在条款中约定了解除条件，是因为相关技术的使用和许可对一方至关重要，另一方违反该条款将会造成合同目的无法达成和严重违约的后果。
故，在理解“甲方不得以任何原因终止本协议的履行”这一合同条款时，适用体系解释方法更为适当，也就是把甲乙双方约定的全部合同条款和构成部分看成统一整体，从各条款及构成部分的相互关联、所处的地位和整体联系上理解双方意图达成的意思表示。当然，按照解释方法顺位，也可继续适用合同目的解释方法，冲突条款应当适用于合同目的，对于合同整体目的、部分合同目的和合同条款的目的予以兼顾。
笔者认为，知识产权类合同的草拟和成立，往往不仅仅是呈现在合同条文上的语言文字，更有双方利益权衡、谈判、交易过程、交易习惯等综合因素为背景，司法审判者在试图就合同条款进行解释的过程中，应顺位适用合同解释方法，才能真正保护当事人合法利益。
合同解除权vs合同无效。
合同无效即是指合同因欠缺严重的生效要件，致使合同当然不发生效力，效力自始无效，《合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，即“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定”。与合同无效不同的是，因一方违约造成的合同终止，合同自解除之日起对双方丧失效力，也就是说，在解除日之前，合同持续有效，约定达成的协议条款对双方依旧有约束力。
笔者认为，一方面，若合同中存在上述约定，且一方当事人因“违反法律强制性”触发约定解除情形，另一方当然享有合同解除权。此时不能因一方当事人“违反法律强制性”规定，而判定整个合同自始无效，从而排除有解除权的当事人行使解除权，甚至认为解除权的行使构成合同违约。另一方面，“违反法律、行政法规强制性规定”导致合同无效，是指双方当事人订立合同目的、订立合同内容都违反法律和行政法规强制性规定，而不是指一方当事人出现“违反法律、行政法规强制性规定”的行为，导致约定合同无效，更不能据此排除享有解除权的合同当事人解除合同。
契约自由是近代民法三大基本原则之一。然而，司法实践中，法官作为居中裁判，无法真正还原合同签订时双方签订的情形，也无法完美、精准寻求双方利益平衡的中点。正因如此，司法审判者不能一味倚重某一原则、某一方法，忽视合同拟定、履行实际是有机、动态的过程，简单裁判。
注释：[1]粤民申5840号。
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免责旅游合同旅游免责条款
为了维护此次自驾游活动共同参加者的合法权益，保障旅游活动的顺利进行，根据国家有关法律、法规的规定，本着平等、自愿的原则，本次自驾游全体参加人员就本次结伴出行有关事项，签订如下声明及协议，以资共同遵守：
第一条风险的承担。
声明人自愿参加此次自驾游活动。声明人知道并认可本次自驾游活动为非商业性出行活动，全体成员共同遵循“志愿、自助、互助、aa制”的活动原则。声明人必须同意和签署此有关责任豁免、权利放弃和风险承担的协议，方可参加此次活动。声明人知道此次活动或自驾游没有组织人、发起人和联系人。所有提出建议或意见者也不被视作为组织人、发起人和联系人。声明人知道同行的成员可能并没有参加过户外活动或急救（或野外）的经验。声明人知道他们并不对声明人安全负责。
第二条关于豁免责任，放弃权利和赔偿的声明。
（一）声明人已了解参加此次自驾游活动所经过地方的地理气候及路况，此次自驾游活动具有一定的危险性，途中随时会遭遇车祸或其他事故。在此声明人同意，如果因为参加此活动过程中（包括在途阶段）因使用装备及车辆受到伤害，以及其他不可预测因素而造成声明人伤亡或不可逆转的永久损伤时，自己负责治疗和处理交通事故带来的伤害，声明人自愿放弃向本人乘坐车辆所有权人、驾驶员要求赔偿的权利，同时免除同队其他成员的一切法律责任。
（二）驾驶员免责声明由于驾驶员竭尽安全驾驶之原则，亦不能保证不发生交通意外或事故。如发生交通意外或事故造成搭车人伤亡的，声明人自愿放弃向驾驶员索取赔偿和追究法律责任的权利，自己负责治疗和处理交通事故带来的伤害。声明人清楚自驾游有一定的危险性，并清楚应该自行购买意外伤害保险。活动开始后，本声明将自动生效并表明声明人接受本条款，否则，声明人应该在车队出行开始前退出本次活动。
（三）声明人清楚获知自身具有自由选择往返活动集合地点的交通方式的权利。声明人同意承担由于自身选择的交通方式往返活动集合地点而引起的相关的风险和责任。
（四）声明人了解此次自驾游活动存在不可预见的危险（如道路行驶、旅游过程、食宿、自身身体健康、自然灾害等），均有可能造成对自身生命财产的伤害和损失。声明人知道本人应当积极主动的购买保险，降低损失，一旦发生意外事故和人身伤害，由保险公司和个人自行承担民事责任。参与此次自驾游活动的其他成员无需向受到伤害或损失的人员承担民事赔偿责任。
（五）声明人理解能够通过以下措施来减少自身的风险：更加注意环境，注意自身的身体和精神状况，注意所有与安全相关的衣物和装备的自行配备及适用状况，并自行决定参加哪些与自己精神和身体能力相适应及承受能力范围之内的活动。声明人清楚获知，维护自身的安全是个人的责任并取决于自身的警惕和良好的判断。声明人同意和保证，如果活动中声明人确信所面临或存在的条件及情况是不安全的，那么声明人会立刻中断进一步参加活动。
（六）在此，声明人宣布自己的身体状况，不存在影响声明人参加此次自驾游或使用装备和车辆的不适、损伤、病痛或其它疾病。鉴于此次自驾游的风险性，声明人清楚获知：声明人应进行身体检查并获得医生的确认，能够参加此次自驾游；如果在没有获得医生批准的情况下参加此次自驾游，由声明人本人承担所有的由参加此次自驾游引起的风险及责任。
（七）声明人完全理解，在其他成员需要协助的时候，声明人可能会尽力协助，但这只是在以下情况：声明人判断，施救活动在自己力所能及的范围内，并且不会给自己带来不合理的危险。声明人进一步理解，声明人没有法律上的救助义务；同时，其他成员也没有任何法律上的义务来协助声明人进行救援。
（八）在此次活动中，如果由于声明人的行为和声明人的参加而导致了第三方的财产损失或个人伤害，声明人同意免除所有其他参加者的赔偿责任。
第三条。
本次自驾游活动大致路线为:时间为年月日至月日期间。
第四条。
本次自驾游活动所产生争议，相关成员应本着平等协商原则协议解决。若协商不成，可向本协议签署所在地人民法院提起诉讼解决。
第五条。
声明人同意，此协议及声明自本人签署时生效。此协议对声明人的继承人、近亲属、相关被授权人及承继人具有同样的法律效力。
第六条。
本协议书及免责声明一式有同等法律效力。由声明人在此签署并保证：
1、声明人已经阅读和理解以上协议及声明和其条文（全部协议书及免责声明共4页）；
2、声明人理解参加此次自驾游活动相关的风险；
4、声明人知道此次自驾游活动本人在协议书签署人一栏签名后，从始发地出发时起该协议及免责声明自动生效。
本次活动所有声明人签字：
签署地点：
签署时间：年日。
免责协议书样本。
知道免责协议书是怎么样的吗，下面就由小编为大家整理了两篇样本，以供各位参考。
租房合同违反免责条款范文
根据《^v^合同法》、《^v^城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条房屋基本情况。
甲方房屋（以下简称该房屋）地址：_____________________________________。
第二条租赁期限。
租赁期限自_____________年_____月___日至_____________年_____月___日止。
第三条房屋租金。
该房屋租金为__________元整，每月__________元人民币。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
第四条付款方式。
按____支付，每月______日支付，另付押金__________元，租房终止，乙方结清各项费用后，甲方将押金退还乙方，不计利息。
第五条关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由______方支付，并由______方承担延期付款的违约责任：
1.水、电费；
2.煤气费；
3.电话费。
物业管理费和暖气费用由_____支付。
第六条租赁期满。
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第七条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1、擅自将承租的房屋转租的；
2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；
3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；
4、拖欠租金累计达____个月；
5、利用承租房屋进行违法活动的；
6、故意损坏承租房屋的。
第八条租赁期间应注意电气防火、防盗、防触电，执行当地有关部门规定，造成损失由乙方负全部责任。
第九条提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
第十条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
本合同连同附件共____页，一式____份，甲、乙双方各执____份，均具有同等效力。
甲方（签章）____________乙方（签章）____________。
出租房子免责条款合同
为了加强酒店的消防安全管理，明确甲、乙双方在消防工作中的权利义务，根据《^v^消防法》、《云南省消防管理条例》、《西双版纳州________年消防工作目标责任状》、《西双版纳州________年旅业安全生产责任状》及有关规定，特制定本消防安全责任书，双方共同遵守：
一、甲方责任：
2、甲方的保安部和相关部门有权经常对乙方场所进行消防检查。发现有违章违规现象和行为以及有火灾隐患的，甲方有权责令乙方进行整改和停业整顿。因此而产生的一切损失和费用，由乙方自行承担。
二、乙方责任：
2、乙方必须确保承包区域内所有消防设备设施和器材的完好，严禁私自动用、挪用消防设施（附件：出租区域消防器材清单）。
5、乙方必须保持消防疏散通道的畅通。严禁在走道、楼梯等出口部位堆放杂物；
7、乙方不得私自改变消防设施设备的用途，造成灭火器等消防设施设备的遗失、损坏，按照原价赔偿。
三、违约责任。
2、凡因乙方未履行本责任书规定的内容，乙方违反消防法规，给甲方造成损失的，由乙方负责经济赔偿，并承担相应的法律责任。
四、消防安全责任区：ktv、桑拿、商场经营区域、附楼一楼至二楼通道。
五、其它未尽事宜，由双方协商解决。
六、本责任书一式三份，甲方、乙方和当地消防监督部门各执一份。
备注：
1、乙方每日凌晨2时以前，必须关闭或调小ktv音乐声音，以免影响酒店客人正常休息。
2、乙方要严格控制内部人员在承租区域内活动，严禁到酒店其它区域，影响酒店正常经营。
甲方（章）：_________。
甲方代表签字：_________。
________年____月____日。
乙方（章）：_________。
乙方代表签字：_________。
________年____月____日。
出租房子免责条款合同
出租方房东：
身份证号码：
承租方房客：
身份证号码：
兹有甲方房房屋一套，地址：xxxxx，户型：xxxxx，现租给乙方使用，双方经协商，达成如下协议：
1、甲方将上述房屋及相关家具、电器（彩电、洗衣机、空调、冰箱、热水器等）租给乙方，半年租金为xxx，乙方应提前xxx天缴纳半年房租。
2、乙方自行承担因居住产生的一切费用（含：水、电、气、清洁费、电视费等）。
3、乙方在租期内不得转租房屋、出售该房的家电等设施；不得改变房屋结构，损坏屋内现有设施；不得在所租房屋内从事违法活动。
4、在房租期间，若家电、家具、内部设施（含水、电、气等相关设施）出现损毁，乙方自行负责修理事宜。
5、甲、乙双方如因特殊情况需终止协议，应提前壹个月通知对方，以便做好善后交接。
6、乙方应向甲方加纳房屋保证金xx。合同终止时，乙方应遵守上述规定并缴清所有费用，保证家电、家具能正常使用，甲方即退还乙方保证金。
7、如遇拆迁，甲乙双方应按拆迁规定，提前办理本协议终止及交接的相关手续。本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决，协议一式两份，甲、乙双方各持一份，自签字之日起生效，甲、乙双方共同遵守。
甲方（签字）：
乙方（签字）：
合同签署时间：
出租房子免责条款合同
出租方(以下简称甲方)：
地址：
身份证号码：
承租方(以下简称乙方)：
地址：
身份证号码：
根据《^v^民法典》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在*等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条甲方保证所出租的房屋符合我国法律、法规、规章对租赁房屋的有关规定。
第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。
1、甲方出租给乙方的房屋位于______(区、县)_________。
2、出租房屋面积共______*方米(建筑面积/使用面积/套内面积)。
3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。
该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。
第三条甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(营业执照)等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存,所有复印件仅供本次租赁使用。
第四条租赁期限、用途。
1、该房屋租赁期共___年。自___年___月___日起至___年___月___日止。
2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为_______使用。
3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。
第五条租金及支付方式。
1、该房屋年租金为________元(大写____万____仟____佰____拾____元整)。
2、房屋租金支付方式为：__________________________________。
甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。
第六条租赁期间相关费用及税金。
1、甲方应承担的费用：
租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生*有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
2、乙方交纳以下费用：
租赁期间，乙方所需水费、电费等由乙方按时交纳。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。
第七条房屋修缮与使用。
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责。
乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予经济赔偿。
乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的不可移除的固定装修归甲方所有。
第八条房屋的转让与转租。
1、未经甲方同意，乙方不得转租。
2、甲方出售房屋，须在个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第九条合同的变更、解除与终止。
1、双方可以协商变更或终止本合同。
2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件的;。
(2)甲方未尽房屋修缮义务的。
3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋;。
(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构。
(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。
(4)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
5、租赁期满合同自然终止。
6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。
第十条房屋交付及收回的验收。
1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。
2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于日内向对方主张。
3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。
4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
第十一条甲方违约责任处理规定。
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。
3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方实际维修费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。
5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应退还乙方全部租金并赔偿乙方全部损失。
第十二条乙方违约责任。
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;。
(2)未经甲方书面同意，拆改变动或损坏房屋主体结构，;。
(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;。
(4)拖欠房租累计个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的%支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
第十三条免责条件。
1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
4、不可抗力系指^v^不能预见、不能避免并不能克服的客观情况^v^。
第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第十五条争议解决。
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商，协商不成的，提请亳州仲裁委员会裁决。
第十六条本合同及附件一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字、盖章之日起生效。
甲方：
乙方：
代理人或代表人：
代理人或代表人：
签约日期：年月日
签约地点：
签约地点：
略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款
一、案情：
1999年，程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋（二层楼房）出售。个体户刘某闻讯后，主动上门洽谈买房。经过协商，程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定：房价总共15万元，买方分三次给付：1999年4月18日前付4万元；1999年5月1日前付9万元，1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋，全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定，如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约，不买此房的，违约方需赔偿对方总房价的5％的违约金。同年4月17日，刘某支付房款4万元，4月28日支付9万元，程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某，自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修，准备做为个体经营的店面。1999年5月，该市新设一个经济开发区，因程某的房屋邻近开发区，某贸易公司遂与程某洽谈，愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意，双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同，并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日，刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时，得知房子已被别人买走，即与程某发生争执。刘某向法院起诉，要求确认第一个买卖合同有效，解除程某与刘某之间的购房合同。
二、对本案的不同观点。
两个房屋买卖合同，哪一个具有法律效力，法院在讨论中形成几种不同意见。
第一种意见认为，程某与刘某的房屋买卖合同有效，应当给予保护。因为根据民法理论，房屋是特定物，对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立，本案中双方已经依约作出了部分履行，可见该合同已经生效，为保护先买者的优先权，应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某，仍与程某签订购房合同，办理过户手续，其主观上具有恶意，所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。
第二种意见认为，房屋是一种特殊的特定物，其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后，合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续，还未取得房屋所有权，所以程某仍是房屋的所有权人，可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修，主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同，也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。
第三种意见认为，刘某与程某之间的买卖合同是有效的，但因程某的违约行为，导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同，补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人，造成实际履行不能，所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。
三、笔者的观点。
（一）本案争议的`焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。
登记作为不动产物权变动的公示方法，已为各国民法所接受，但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义，即物权变动如未进行登记，则确定的不发生变动的效力；一为对抗要件主义，即登记虽具有社会公信力，但并非物权变动的要件，未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑，因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上，因为无论学说合不合理，法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决，而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。
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略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款
「内容提要」分期付款房屋买卖是房屋买卖中较多采用的形式，其核心内容乃为使买受人确实地获得房屋，而出卖人安全地收回全部房款。因而，该类合同中的担保条款就具有重要的意义。分期付款房屋买卖合同中的担保条款除传统担保方式外，主要有失权条款、期限丧失条款、抵押权设定条款和所有权保留条款。文章对上述三种条款的法律构造及其效果作了较为细致的分析，同时认为，三种方式各有利弊，当事人根据具体情况择一行使，以确保其利益。
「正文」。
中图法分类号：d941.8；d923.6文献标识码：a文章编号：1004―392603―0184―（3）。
随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋，而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标，是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法律问题需要解决。所以，对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定，有着重要的理论和实践的意义。
典型的债权担保方式，根据我国《担保法》的规定，有保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产（不动产物权）或价值较大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款（方式），即出卖人与买受人约定，如买受人一次怠于付款，买卖合同当然失其效力（失权条款），或者买受人因此丧失期限利益，应立即支付全部价款（期限丧失条款）；或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于房屋上设定抵押权（抵押权设定条款）；或者出卖人在全部价款支付以前，保留标的物所有权（所有权保留条款），诸此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：
（一）失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款，其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1／10以上，出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到1／5.我国《合同法（草案）》第164条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过，但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理，有不符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高于上述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的1／4时才得解除合同或要求支付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人，故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者，当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相当于该房屋的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿，法无明文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出费用也不予赔偿。
（二）抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人得同时对该房屋设定抵押权，当买受人不支付价金时，出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双方合同变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保（注：参见赵立红：《公房出售地分期付款与房屋抵押》，《法学》1992年第3期，第24页。）。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙，乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同，一为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的'本身不得为抵押标的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押，更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。
（三）所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有权的约定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并使用房屋，却不享有所有权，出卖人虽交付房屋但仍保留所有权，以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其中很多问题值得探讨。
一般而言，附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同，由于房屋所有权并不即时移转，故在当事人意思表示一致后即可成立，无需办理登记。但是，正如前面所已表明的那样，房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中，由于所有权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊，法律上特赋予买受人以房屋所有权期待权，即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时，为使期待权具有对抗第三人的效力，法律设有预告登记制度（注：参见崔建远等著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年3月版，第248页。），将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度，但可借助登记备案制度（注：参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同，似可适用于所有权保留房屋买卖合同中。当然，这有待于法律的认可。）代替。当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人得主张其出卖行为无效。
所有权保留条款的性质，理论上有不同的认识（注：参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，第194―196页。）。德国学者blomeyor教授主张所有权保留为质押说，否认买受人为期待权人，认为买受人仍是所有权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合，且与法律诸多规定相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保留所有权条款使出卖人与买受人共有所有权，标的物所有权随价金的支付“削梨”似的逐渐转归买受人。德国raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可买受人对标的物的期待权为物权，从而较好地解决了保留所有权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期待权是“在现行法之体系上，横跨债权和物权二个领域，兼具债权和物权二种因素的特殊权利，系一种物权，但具有债权上之附从性，系一种债权，仍具有物权之若干特性。”（注：参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，第201页。）笔者倾向认为买受人期待权为物权，理由是：物权法所规定物权种类，应依社会需要作出调整，在将来制定物权法时可承认这种特殊物权。而且，买受人期待权借助预告登记制度的建立而具有公示性，符合物权法关于一般物权的规定。
附保留所有权条款的房屋分期付款买卖，当事人权利义务的法律构造如下：1.标的房屋的处分。合同成立后，出卖人应依约交付房屋给买受人（预售房屋须在房屋建成可使用时交付）。此时，出卖人虽保留房屋所有权，但不得再行出卖，其所有权受买受人期待权的限制。买受人虽享有使用收益权，但不享有所有权，故也不得出卖房屋。不过，买受人期待权为一种财产权，得将该期待权予以转让或设定质押，也可以将房屋出租他人使用。但期待权受让人或质权人仅得在买受人实际获得房屋所有权时才能行使其权利，法律也同时认可受让人或质权人得代买受人支付剩余房款以使房屋所有权移转至买受人而后行使其权利。2.合同解除权。由于保留所有权并不改变分期付款买卖的法律性质，故解除条件应适用前述分期付款买卖的一般规定。3.第三人侵害房屋所有权时，出卖人和买受人均得提出侵权诉讼。不过，鉴于买受人的特殊地位，其仅能请求侵权人向买受人承担责任，如返还房屋或赔偿损失。4.强制执行的排除。房屋虽仍归出卖人所有，但受制于买受人期待权，故其债权人除对剩余房款得主张执行外，对房屋本身不得请求执行。如解除条件成立，出卖人得等债权人主张解除合同取回房屋而后执行。买受人在付清全部房款前对房屋不享有所有权，故其债权人也不得就房屋直接执行，但可代为支付房款使买受人取得所有权而后执行。5.破产处理。出卖人破产时，其债权人不得将该房屋列入破产财产，仅得对剩余房款主张权利，道理同于前述。买受人破产时，有认为出卖人当然可解除合同取回房屋，我们认为应视解除条件是否成立而定，如买受人或其债权人愿意支付全部余款，出卖人不得行使解除权；如否，出卖人可以迳行解除合同。6.房屋瑕疵担保责任。在未付清全部房款而取得房屋所有权前，买受人除能主张物的瑕疵担保责任外，不得主张权利瑕疵担保责任，因其还不是所有权人，当然不得主张受让房屋的所有权瑕疵。7.风险负担。房屋因意外灭失所致风险损失应由谁承担，外国法上有所有权人或占有人承担两种不同立法。笔者认为，当事人有约定的依其内容，无约定的，因占有人对标的物有更好的管领能力，令占有人承担较为合理。
综上所述，比较分期付款房屋买卖合同的各种担保条款，可以看出，失权条款和期限丧失条款均受法律强制性规定的限制，当事人不得另为特级约。根据这类条款，房屋所有权于交付时即登记于买受人名下，可能产生买受人转让房屋，影响出卖人债权实现的问题，故对买受人信用应有较为可靠的评估，以防止履约风险。如买受人信用和程度较高，当无此弊。抵押权设定条款由于受到流押禁止的限制（注：参见《中华人民共和国担保法》第40条。），出卖人不能解除合同取回标的物；同时，其设定基础有待法律认可，此为其局限。但其实现有《担保法》规定可资运用，从而具有安全、确实的优点。所有权保留条款在内容上则吸收了前述担保方式的优点，较好地实现了债权担保功能，但由于很多法律问题尚需立法确认，在安全性上则不如抵押权设定方式。可见，前书方式各有所长，当事人可依据具体情况选择其一以资利用。