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项目可行性研究报告及整体开发建议
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、茶园综合开发项目建设背景。
(一)国家或行业发展规划。
(二)项目发起人以及发起缘由。
(三)……。
二、茶园综合开发项目建设必要性。
(一)……。
(二)……。
(三)……。
(四)……。
三、茶园综合开发项目建设可行性。
(一)经济可行性。
(二)政策可行性。
(三)技术可行性。
(四)模式可行性。
(五)组织和人力资源可行性。
项目可行性研究报告及整体开发建议
在项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律,对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素,必须在可行性研究阶段进行论证分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济,且布局合理,对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定,凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度,同时,在可行性研究报告中,对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、茶园综合开发项目环境保护。
(一)项目环境保护设计依据。
(二)项目环境保护措施。
(三)项目环境保护评价。
二、茶园综合开发项目资源利用及能耗分析。
(一)项目资源利用及能耗标准。
(二)项目资源利用及能耗分析。
三、茶园综合开发项目节能方案。
(一)项目节能设计依据。
(二)项目节能分析。
四、茶园综合开发项目消防方案。
(一)项目消防设计依据。
(二)项目消防措施。
(三)火灾报警系统。
(四)灭火系统。
(五)消防知识教育。
五、茶园综合开发项目劳动安全卫生方案。
(一)项目劳动安全设计依据。
(二)项目劳动安全保护措施。
项目可行性研究报告及整体开发建议
(一)工艺设备选型。
(二)工艺说明。
(三)工艺流程。
三、茶园综合开发项目产品营销规划方案。
(一)营销战略规划。
(二)营销模式。
在商品经济环境中,企业要根据市场情况,制定合格的销售模式,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力。因此,在可行性研究报告中,要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成。
2、企业自销。
3、国家部分收购。
4、经销人代销及代销人情况分析。
(三)促销策略。
……。
县原始胡杨林旅游项目可行性研究报告[代项目开发建议书]
永兴素有“油茶之乡”的美誉，油茶在国际上更有“东方油橄榄”之称。油茶生产是国家加强油料生产的重要内容，且茶油用途十分广泛，不但是天然优良的食品，更是提炼其它日化工业用油的珍贵原料，连榨油后的茶枯精分及提取的茶籽粕在国内外市场也是价格贵而供不应求。
油茶作为永兴农村传统的优势和特色产业曾一度享誉国内外。早在上世纪七十年代，全县70万亩油茶一直是国民经济的重要组成部分，担负着年为国家计划提供商品油200吨以上的重任。我县人称油茶大妈的马田镇枣子村党支部书记还受到了当时团中央书记的接见而闻名全国。进入上世纪八十年代后，由于农村实行分田分山到户，油茶的投入和产出逐步减少，油茶树粗放管理导致老化加快，为了改变这种局面，永兴县政府和上级主管部门高度重视，我县的油茶更新和低改项目因此纳入了联合国粮农组织的援助项目。同期，我县的油茶科研取得了较好的成绩，选育出来的“永兴中苞红球”和“油麻大果”，不但出油率高且抗病性及适应性强，得到了国内外专家的好评与肯定，同时油茶的种子园建设也为油茶工程项目的顺利实施提供了物质基础和科技支撑。据调查，工程项目实施后，按照经济林管理的标准，我县油茶更新工程样板小班第七年进入盛果期后，完全可以达到年平每亩产油60斤以上，其工程实施的经济、社会和生态效益可观，林农原先看到见效慢而主动放弃经营的现象有了根本性的转变，但终因市场油料价格低而再次抛荒，近年来随着人民生活水平的提高，国内外油价一直上涨，更加活跃的市场经济给农村经济带来了新的发展机遇，群众对发展油茶的生产重新有了更进一步的认识，再次自发要求更新、低改的呼声。
二、现状、发展趋势、前景与市场分析。
1、现状。
自上世纪八十年代我县油茶更新和油茶低改工程虽然取得了成功，但由于见效慢，再加上油茶当时的综合加工利用和油料价格不理想产效比低，再加上农村劳动力正赶上改革开放后外出打工热，而逐步放弃了管理和投入，全县大部分油茶林荒抚后又遭频繁发生的火灾致使油茶林面积逐年减少，目前有产油能力的油茶面积已减至58.9万亩，年产食用油根本难满足人民日益增长的物质文明需要，其油价已达每公斤50元，同时还有更大的上涨空间。现在林农自产的茶油在一定程度上只有少量销售，甚至外销也只有贡品，没有推向市场的产品。
2、发展趋势。
国外乃至联合国粮农组织历来对发展油茶生产高度重视，永兴“中包红球”和“油麻大果”已被国外多国引种，就我国现有经济社会的发展和全民生活水平的提高而言，特别是在各种食用油价格大幅上涨的今天，油茶作为绿色环保和营养价值高的木本植物天然油料更是高品质生活的必然选择。按照市场经济规律以及国家油料生产和林业产业发展的相关政策，油茶既是国家良好的战略储备物资，又是人民生活的必须品，作为“油茶之乡”的永兴在天时地利的情况下，群众也看到了发展油茶产业的国内外商机，特别是今年南方遭受严重的雨雪冰冻灾害后，经济林中的油茶损失最小，表现出的适应性最强，且油茶产品有易收藏又不易变质、贬值的优点，附属产品附加值也高，因此油茶产业的发展是大势所趋。
3、前景与市场分析。
永兴油茶自建国初期的70万亩至21世纪的今天已锐减到不足50万亩，其产油量也由300吨减少到100吨，即使价格涨到60元/公斤，也无法满足本县人民生活水平不断提高的需求，更不用说外销其它国内外市场。针对全县油茶荒抚和因火灾等原因引起的面积减少现状，按照群众的要求为充分提高土地生产率和利用率，重振永兴油茶生产，培养新的农村经济增长点，项目实施的条件具备，市场前景看好。
三、现有工作基础、条件、优势。
我县现有荒抚和火烧油茶林地待更新或低改的面积70万亩，具有80年代从事过联合国粮农组织油茶更新的.工程技术人员190人，其中工程师以上工程技术人员30人，技术员160人。1999年由工程技术人员主持完成的“油茶更新及低产林改造丰产综合栽培技术推广应用”课题研究，曾获得“郴州市科学技术进步一等奖”。除此之外，永兴共有人口63万，农村劳动力资源充足，且群众都有经营管理和项目实施的经验，同时从上自县委、县政府，下至群众近年来的认识有了较大的提高，灾后重建中进行油茶更新或低改立项的要求迫切，具备了良好的工作基础和发展油茶生产的基本条件和优势。
四、项目实施方案。
1、加强领导，努力将资源优势转化为经济优势。高举生态大旗，建立两大体系，围绕重振“油茶之乡”的指导思想，成立由县长任指挥长的油茶产业化建设指挥部，负责宣传发动，调度人、财、物和土地的流转，以县林业局为主抽调技术骨干成立项目办公室，负责技术路线的制定、规划设计、组织农户或专业队现场施工和对施工进行监督及检查验收。
2、科学规划，建设标准化示范基地。
立足于永兴现有油茶资源，将全县建设高标准油茶丰产林基地90万亩，年产茶油3000吨以上，油茶面积在1万亩以上的主产区马田、高亭、洋塘、悦来、油市、三塘、油麻、湘阴渡、塘门口、黄泥、金龟等乡镇，选择林相整齐，密度90株/亩的中幼林占2/3以上的油茶林小班以低产林改造为主，重点是垦复修山，调整密度，修枝亮脚，防虫治病，开挖竹节沟，适当施肥，促使7.5万亩油茶山产量由2公斤/亩提高到30公斤/亩，在群众积极性高的其他适生区选择1.5万亩火烧迹地、疏林地、树龄100年以上的老残林地，实施油茶更新造林，以马田、洋塘、高亭、湘阴渡为重点，采用等高撩壕整地，良种壮苗造林，使1.5万亩新造林达到亩产茶油50公斤以上，起到示范带头作用。
3、加强科技支撑，推广油茶高产技术成果。
从规划设计、整地造林、良种壮苗、科学管理等各个环节全部实施油茶高产配套技术措施，力争推广技术成果，科学开发油茶资源，确保油茶产业化建设发挥良好的生态效益、经济效益和社会效益。
4、专款专用，以奖代投。
5、搞活机制，扶持龙头企业和种植大户投资油茶产业建设。
通过政策导向和市场经济调节，吸引龙头企业和种植大户投资，林业局搞好技术服务，引导发展油茶原料林基地建设，推行“企业+基地+农户”和股份制合作参与的经营模式，促进油茶效益与价值的充分发挥。
五、经费预算、来源、使用计划。
1、经费预算。
2、经费筹措。
(1)县财政预算内投入资金180万元，解决科技支撑等工作费用。
(2)农户(业主)投工投劳折资4980万元。
(3)争取国家立项解决种苗、农药、化肥补助资金1020万元。
3、使用计划。
2008年砍山、整地、造林4260万元。
2009年补植、抚育管护960万元。
2010年抚育管护960万元。
六、效益分析。
1、生态效益。
实施油茶产业化项目，有利于保护资源，平衡生态，油茶适应性广，能耐干旱脊薄土壤，在永兴发生的山体滑坡、冰冻灾害中，油茶是抗性最强的乡土树种之一。保护和扩大油茶资源，有利于林种结构调优，充分发挥林业的生态功能，增强森林抗污染、抗水土流失和各种自然灾害能力，在林业的可持续发展中起到举足轻重的作用。
2、社会效益。
发展油茶产业可维持木本油料的安全，提供市场紧缺的茶油及其副产品，项目的实施，将使更多的荒山坡地披上绿装，转化农村剩余劳力，提高永兴县的社会形象，使项目区群众环保意识增加，科学治山，从绿色银行中得到稳定的生活必需品和经济收入。充足的原料，还可带动茶油下游产业的发展。油茶产业的发展，有利于林业技术队伍的稳定，促使油茶科学不断发展，提高林业部门服务三农的社会形象。
3、经济效益。
项目建成后，低产林产量第三年由亩产油2公斤提高到30公斤，以目前市场价60元/公斤计算，7.5万亩年产值1.35亿，为总投入3750万元3.6倍;今后加强管护可长期受益。1.5万亩新造林第三年试产，第七年亩产油达到30公斤，第十年亩产油50公斤，以新造林第七年的收益为2700万元计算，即可收回投资2250万元的1.2倍，以后加强管护，可以百年受益。
七、有关上级单位或评估机构意见。
永兴县上个世纪七十年代选育的良种“永兴中苞红球”被国家林业权威机构定为优良农家品种向全国推广。1990年，油茶低产村改造技术推广项目获湖南省林业科技进步二等奖，1990年油茶规范化育苗技术推广获郴州市科技进步三等奖，2000年永兴县油茶大面积提纯换种综合配套技术推广获郴州市科技进步一等奖。
项目可行性研究报告及整体开发建议
在可行性研究报告中,根据项目规模、项目组成和工艺流程,研究提出相应的企业组织机构,劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、茶园综合开发项目组织。
(一)组织形式。
(二)工作制度。
二、茶园综合开发项目劳动定员和人员培训。
(一)劳动定员。
(二)年总工资和职工年平均工资估算。
(三)人员培训及费用估算。
项目可行性研究报告及整体开发建议
优良品种猪开发。
2、项目性质：新建。
3、项目申报单位：**区畜牧管理局法人代表：谷振峰。
4、项目建设单位：**区高桥佳荷种猪繁育中心。
5、建设内容：建设1个达兰配套系种猪繁育场和100个百头规模无公害标准化科技示范场。
6、品种开发与技术应用：
(1)国外达兰配套系优良品种引进与开发。
(2)无公害猪标准化技术应用及推广。
7、主要技术经济指标项目完成后，商品猪瘦肉率将提升10个百分点，达65%;经产母猪胎次仔猪成活提高1头，胎次平均成活仔猪9.5头，项目达产后年为社会提供达兰配套系种猪1万头，优质商品猪开发10万头，创产值10500万元，利润2700万元。
二、项目提出的目的及意义。
**区是**市畜牧业强县，是**商品猪生产的重要产地。全区肉蛋奶产量达18万吨，畜牧业产值实现12亿元。养猪业是**区畜牧业中最大的优势产业。是畜牧业经济发展的支柱产业，20全区生猪饲养量将达到55万头，农民人均养猪实现1.7头。尽管**区生猪生产实现了规模数量的急度扩张，然而与国内外发达国家和地区比存在一定差距，主要表现在良种化水平低，种猪亲本性不纯，二元杂交母猪血统混杂，三元瘦肉型猪杂交改良优势不明显，无公害标准化技术应用不到位，全区尚无养猪企业通过无公害商品产地认定和产品认证，建设该项目就是在这样背景下提出来的。实施该项目，通过引进芬兰达兰国内外著名优良品种种猪，建立达兰配套系种猪繁育场，应用无公害标准化生产技术，生产优质、高效、生态、安全瘦肉型商品猪，使我区母猪繁育性能、商品猪胴体标准等主要技术指标处于国内外先进水平，增强市场竞争力。实施该项目，项目建设单位从事商品猪生产多年，法人代表具有管理经验、企业资金积累多年，实力雄厚，现有中、高级畜牧兽医师8名，承担项目具有明显优势。实施该项目是建设社会主义新农村的迫切需要，是提高我区生猪整体水平的.需要，是振兴农村经济、增加农民收入的需要，是现实要求，战略选择。
三、与项目相关的国内外发展概况及市场需求分析。
项目产品为达兰配套系纯种及优质商品猪。猪肉一直是国人喜爱的动物性食品。随着全面建设小康进程加快，人民生活水平不断提高，猪肉这一动物性食品市场需求量将不断增长，特别是无公害优质安全猪肉更为消费者喜爱。据不完全统计，**区每年商品猪消费量20万头，**市年消费量约100万头。我市为关外第一市，**区与**市同城，北京、天津、唐山每年从我省调运500万头，我区乃至我市每年外销50万头，**区15万头左右，项目产品市场前景相当广阔。
达兰配套系猪，品质高、肉质鲜嫩，产品质量在国内外竞争有实力，我区属半农牧区，地处农牧交错带，具有廉价劳动力和丰实的饲料，产品成本低，产品出口实力强劲，预测实施该项目，我区优质商品猪市场占有份额将提升10%，国内市场占有率将明显增长。
四、主要攻关内容及技术路线。
(一)攻关内容。
1、建立种猪场，引进荷兰配套系种猪500头，进行纯种繁育。
2、建立100个百头规模无公害标准化科技示范场。
(二)技术路线。
引进荷兰达兰配套系种猪，采用高床母猪规范化饲养管理技术，猪人工授精技术，仔猪保育技术，生产纯种达兰配套系种猪提供给农户，成立**区养猪合作社，通过淘汰更新省质猪，为达兰配套系优良品种，开展级进杂交，采用无公害标准化技术，生产优质商品猪。
(三)国内外发展现状：
目前国内外生猪生产向优质高效安全方面发展，无公害商品猪生产为现今社会总发展趋势。**区生猪生产水平低，现商品猪瘦肉率仅为57%，实施项目后，我区生产的优质商品猪生产水平将与国内外发达地区水平均等，瘦肉率达67%;在项目实施过程中，将通过无公害产地认定和产品认证，生产安全、优质、高效商品猪。
(四)项目目前进展情况：
为实施该项目，项目建设单位**区佳荷种猪繁育中心，在**区高桥镇季屯村，兴建占地面积3万平方米的种猪场，截止目前企业注入资金135.7万元，建设了6栋2200平方米办公室，饲料车间等，建设了8000平方米标准保温猪舍，配置了供水、供电、饲料加工等设施设备，并引进达兰配套系种猪108头，又与中荷农业部——北京畜牧示范培训中心合作，为技术委托单位，种猪场现存栏猪850头。
五、申请单位现有工作基础和条件。
(一)单位基本情况及企业发展思路。
1、基本情况：
单位名称：**区佳荷种猪繁育中心。
地址：**区高桥镇季屯村。
注册时间：10月11日。
注册资金：40万元。
登记注册类型：个体。
2、企业发展思路。
建立万头规模种猪繁育场，存栏达兰配套系种猪500头，其中：公猪50头，母猪450头。
建立100个百头规模无公害标准化科技示范场，建立10万头无公害商品猪生产基地。
(二)研究开发能力。
申报单位**区畜牧管理局承担过国家商品瘦肉型猪基地县(区)建设项目和多类省、市级农业科技项目以及国家“星火计划”项目，全区现有畜牧兽医科技人员328名，其中中高级畜牧兽医师39名。项目建设单位现有科技人员8名，其中兽医师4名，畜牧师4名，具备项目研究开发能力、资质和水平。
(三)财务和生产经营管理状况。
建设单位财务、经济和管理及运行状况好，全年8月以来，企业总资产132.7万元，无负债，销售收入63万元，利润6.4万元。
六、申请人基本条件。
项目负责人谷振峰，沈阳农业大学畜牧专业，从事畜牧行政管理工作10余年，懂经营、会管理，现任**区畜牧管理局局长。
课题组承担人员：
郭志东**区畜牧管理局副局长兽医师。
高辉**区畜牧管理局业务股股长兽医师。
刘莹**区畜牧管理局业务股科员畜牧师。
陈杰克**区兽医站站长兽医师。
李学信**区动检站长兽医师。
金玉霞**区技术推广站畜牧师。
张立东**区技术推广站畜牧师。
项目负责人及课题组人员承担过国家瘦肉型商品猪基地县(区)建设项目，实施过高床母猪繁育技术应用推广和猪人工授精技术应用，开展三元瘦肉型猪品种开发。
七、进度安排和实施方案。
(一)建设安排。
1月—6月，完成基础设施建设，引进优良品种500头。
207月11日，开展良种繁育，实行无公害标准化饲养管理技术示范推广。
年12月，项目总结、验收。
(二)项目运行机制。
成立项目实施工作领导小组，区畜牧局局长任组长，成员由项目区乡镇领导担任。领导小组负责项目发展，协调解决项目实施中遇到的重大问题。
成立项目技术指导组，组长由畜牧局副局长担任、区防疫站、检疫站、畜牧技术推广站及有关乡镇畜牧站科技人才组成，重点解决项目遇到的技术问题，并依托中荷农业部——北京畜牧示范中心。
房地产开发项目的可行性研究报告
xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
中国的城镇人口将达到10.2亿人年均增长4%城镇住宅存量面积将达到330亿平方米比xx年将净增198.5亿平方米年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自xx年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《xx年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
xx年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况。
一、建设地址。
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著。
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬。
小区房地产开发项目可行性研究报告
第一章投资环境分析。
一、国内环境：中国房地产还有以上的好景。
12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
50多年。
中国的城镇人口将达到10.2亿人年均增长4%城镇住宅存量面积将达到330亿平方米比20将净增198.5亿平方米年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
2004年经济发展情况新闻发布稿》）。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邰白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
第二章项目概况。
一、建设地址。
底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广尝约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车尝社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
20底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜尝金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见p.5“建筑环境及园林景观设计”）。
4、教育配套优势显著。
10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬。
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好。
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大。
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销。
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。
武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的`优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。
90套住宅猛烈冲击市常。
事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位。
现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。
楼盘名称。
荆州花园。
顺驰・太阳城。
翰林苑。
观邸。
起价（元/m2）。
1380。
1616。
1448。
1428。
均价（元/m2）。
1550。
1750。
1460。
1750。
备注。
仅剩10余套。
与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见p.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见p.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见p.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，顺驰・太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采劝低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销。
100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期・城南春天。
以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落。
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势――教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园。
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
4、主打广告语：
（1）2005荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）。
（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）。
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
（1）金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间。
超值起价，引领城南片区超值风暴。
省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
（3）完美设计，成就大家风范。
/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
（4）完善配套，实现爱家之人的梦想。
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附孝石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜尝医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
（5）“五心”级物管，感受心的呵护。
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
第四章投资计划及经济分析。
一、前期工程情况。
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期。
本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：
项目。
占地。
（m2）。
建筑面积。
（m2）。
总投资。
（万元）。
备注。
住宅。
31146.74。
70803。
6747.00。
商业用房。
6968.85。
9659。
1146.00。
公建。
1538。
成本摊入住宅及营业用房。
合计。
38116.00。
82000。
7893.00。
说明：上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划。
本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：
（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；
（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；
（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。
综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。
本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。
四、经济分析。
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：
面积。
（m2）。
单位成本。
（元/m2）。
总成本。
（万元）。
销售均价。
（元/m2）。
销售收入。
（万元）。
利润。
（万元）。
70803。
953。
6747。
1400。
9912。
3165。
说明：具体明细见附表（1）。
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：
面积。
（m2）。
单位成本。
（元/m2）。
总成本。
（万元）。
销售均价。
（元/m2）。
销售收入。
（万元）。
利润。
（万元）。
9659。
1187。
1147。
2200。
2125。
978。
说明：具体明细见附表（2）。
3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：
项目。
面积。
（m2）。
销售价。
（元/m2）。
销售收入。
（万元）。
备注。
储藏室。
4620。
650。
300。
车库。
4500。
1160。
522。
合计。
9120。
822。
4、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：
项目。
面积。
（m2）。
总投入。
（元/m2）。
总收入。
（万元）。
利润。
（万元）。
住宅。
70803。
6747。
9912。
3165。
商业用房。
9659。
1147。
2125。
978。
车库。
4500。
522。
522。
储藏室。
4620。
300。
300。
合计。
89592。
7894。
12859。
4965。
附表（1）住宅成本分析。
项目。
数量。
每平方米摊销。
（元/m2）。
金额。
（万元）。
备注。
建筑面积。
70803。
土地款。
200。
1416.06。
城市配套费。
40。
283.212。
土地规划设计费。
10.24。
72.5023。
中心会所。
14.92。
105.6381。
绿化广场。
22.38。
158.4571。
配电设施。
8.54。
60.4657。
道路。
15。
106.2045。
土建费、水电安装。
500。
3540.15。
开发管理费。
41.4。
293.1244。
按销售收入3%计。
不可预见费用。
20.7。
146.5622。
按销售收入1.5%计。
税金。
79.8。
565.0079。
按销售收入5.7%计。
合计。
925.98。
6747.385。
附表（2）商业用房成本分析。
项目。
数量。
每平方米摊销。
（元/m2）。
金额。
（万元）。
备注。
建筑面积。
9659。
土地款。
200。
193.18。
城市配套费。
40。
38.636。
土地规划设计费。
10.24。
9.8908。
中心会所。
14.92。
14.4112。
绿化广场。
22.38。
21.6168。
配电设施。
8.54。
8.2488。
道路。
15。
14.4885。
物业管理设施。
51.76。
49.995。
土建费、水电安装。
600。
579.54。
开发管理费。
66。
63.7494。
按销售收入3%计。
不可预见费用。
33。
31.8747。
按销售收入1.5%计。
税金。
125.4。
121.1239。
按销售收入5.7%计。
合计。
1187.24。
1146.7551。
小区房地产开发项目可行性研究报告
“xx花园”项目位于xx市xx区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米(约15.01亩)，地块西面北面临街(跃进北路及待建的高水中路)，沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的xx区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。
“xx花园”(下简称：本项目)拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米(约15.01亩)，规划设计总建筑面积约0平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米(其中中心绿地面积为2000平方米)，建筑密度为35.33%，容积率2.0，绿化率为35%。
“xx花园”拟计划于5月起着手项目规划及前期报建工作，于月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资(含土地成本及银行利息为人民币960万元)人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2月将完成土地抵押贷款清算工作。
目录。
1、项目概况。
2、开发项目用地的现状调查及动迁安置。
3、市场分析和项目定位。
4、规划发展建议。
5、资源供给。
6、项目开发组织机构、管理费用的研究。
7、开发建设计划。
8、项目资金来源及经济分析。
9、结论及建议。
一、项目概况：
1、项目名称：“xx花园”
2、项目地理位置：本项目位于xx市xx区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。
3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•xx”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到20将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。
4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的xx区政府办公用地。并处于“花园•xx”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。
二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：
1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩)，均属商业、居住用地，使用单位均为xxxx房地产开发有限公司。
2、拆迁调查：本项目土地使用权属xxxx房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属xx公司，不存在大的拆迁难的问题。
3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房(租赁站)，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。
三、市场分析和项目定位：
一)、市场分析：
1、xx市房地产市场供给现状分析：
1)、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。20xx市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96%。
2)、年商品房施工面积2026744平方米(其中：本年新开工面积1219914平方米)，施工面积比20减少565874平方米，负增长率22%。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比年所占比重下降6.3个百分点，为83%。
2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65%，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套(幢)，同比2003年减少106773平方米，402套(幢)。
从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。
2003年xx市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
3)、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%;写字间竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。
4)、商品房进入市场情况：
表五：xx市2004年商品房竣工面积(按用途分)。
类型合计住宅商业用房写字间其他。
2003年147606912988101217742332532181。
2004年150922212297042459571293820673。
同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%。
所占比例81%17%0.8%1.2%。
注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例。
980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。
表八：2004年商品房市场投放情况表：
年份合计商业其他。
合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房。
套m2套m2套m2套m2套m2。
同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%。
所占比重82%74%19%4%3%14%4%。
从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。
2、2004年xx市房地产市场需求现状分析：
2004年，xx市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。
1)、2004年，xx市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。
表十：2004年商品房销售面积情况：
年份合计。
m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2。
m2套m2套m2套m2套m2套。
2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
2)、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
3)、消费者购成情况。
随着xx市城市化进程加快，xx城市居住环境及商品房小区环境的美化，xx市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消费者购成比例：
年份。
销售人群占总。
量比占总。
量比2003年占总。
量比2004年占总。
量比。
表十八：外地人购商品房情况按用途分类：
合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2。
m2套m2套m2套。
4)、商品房销售价格情况。
2004年，xx市商品房销售平均价格为每平方米1794元，(按套内面积计算，下同)其中：普通商品住房1447.76元/m2，电梯公寓2103.55元/m2，别墅1937.48元/m2，商业用房7681.52元/m2，其他用房2380.62元/m2。
从上列表中反映出，xx市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5)、不同户型商品房销售情况分析：
从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。
3、2004年xx市商品房空置情况：
2004年xx市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表。
一年以内空置。
合计合计住宅商业写字其他。
m2套普通住房电梯经适房别墅。
1614611102613673651567414527138104。
比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%。
一年以上空置。
合计合计住宅商业写字其他。
m2套普通住房电梯经适房别墅。
90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104。
297181951652793。
比例52%64%36%41%1.3%6.7%。
注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重。
2004年xx市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。
4、2004年xx市房地产市场发展特点：
xx市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。
2)、房价基本平稳：
几年来，xx的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。
3)、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，xx市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。
4)、商业用房投资势头强劲。
2004年，xx商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
5)、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。
衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，xx二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。
6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，20外来人口购商品房123880平方米，20购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。
7)、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。
镇房地产开发项目可行性研究报告
xx市xx小镇房地产开发项目规划用地位于xx市xx区北部，xx北路东侧，规划用地面积66570m2。
规划用地北侧紧邻xx城区主要道路—xx路，西侧临近xx北路，东侧、南侧为棚户区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻xx路、xx北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。
xx市xx小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360m2，多层46470m2，车库2505m2，商业19365m2。经分析论证认为，该项目符合xx市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好;工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀;各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显;项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。
从20xx年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了20xx年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均gdp达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。20xx年我国人均gdp为830美元，20xx年达到了870美元，20xx年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着gdp的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的gdp增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
201x年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。
国家统计局数据显示，201x年1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，同比增长25.0%。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，同比增长13.2%。
从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。
201x年4月，有关部门出台房地产调控政策。1至5月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达43.6%。随着调控的深入，1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到1044.72亿元，同比增长18.83%。
201x年4月18日---中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30%的高增长,数据显示,全国1-3月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增34.1%;房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长23.4%。
按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30%以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。
李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。
住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设;另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。
城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。
我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。
改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。
自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化;适应和完善住宅供应体系;发展住房金融;培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。
顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”;开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。
xxxx地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，,其经营理念“**地产，诚信百年”在xx地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。xxxx小镇项目又是xxxx地产开发公司在xx开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。
可行性研究报告与项目建议书的区别
《太阳能项目建议书》主要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，从项目的`市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等进行深入阐述，消除决策主体项目选择的盲目性，着力阐述项目的规划设想，极力突显项目的社会和经济效益，达到立项报批的目的。
【目录】。
第一部分总论。
一、项目概况。
（一）项目名称。
（二）项目的承办单位。
（三）项目报告撰写单位。
（四）项目主管部门。
（五）项目建设内容、规模、目标。
（六）项目建设地点。
二、立项研究结论。
（一）项目产品市场前景。
（二）项目原料供应问题。
（三）项目政策保障问题。
（四）项目资金保障问题。
（五）项目组织保障问题。
（六）项目技术保障问题。
（七）项目人力保障问题。
（八）项目风险控制问题。
（九）项目财务效益结论。
（十）项目社会效益结论。
（十一）项目立项可行性综合评价。
三、主要技术经济指标汇总。
表，使审批者对项目作全貌了解。
第二部分太阳能项目发起背景和建设必要性。
一、太阳能项目建设背景。
（一）国家或行业发展规划。
（二）项目发起人以及发起缘由。
（三）……。
二、太阳能项目建设必要性。
（一）……。
（二）……。
（三）……。
（四）……。
三、太阳能项目建设可行性。
（一）经济可行性。
（二）政策可行性。
（三）技术可行性。
（四）模式可行性。
（五）组织和人力资源可行性。
第三部分太阳能项目市场分析及前景预测。
一、太阳能项目市场规模调查。
二、太阳能项目市场竞争调查。
三、太阳能项目市场前景预测。
四、产品方案和建设规模。
五、产品销售收入预测。
第四部分建设条件与厂址选择。
一、资源和原材料。
二、建设地区的选择。
三、厂址选择。
第五部分工厂技术方案。
一、项目组成。
二、生产技术方案。
三、总平面布置和运输。
四、土建工程。
五、其他工程。
第六部分环境保护与劳动安全。
一、建设地区环境现状。
二、项目主要污染源和污染物。
三、项目拟采用的环境保护标准。
四、治理环境的方案。
五、环境监测制度的建议。
六、环境保护投资估算。
七、环境影响评价结论。
八、劳动保护与安全卫生。
第七部分企业组织和劳动定员。
一、企业组织。
二、劳动定员和人员培训。
第八部分项目实施进度安排。
一、项目实施的各阶段。
二、项目实施进度表。
三、项目实施费用。
第九部分项目财务测算。
一、项目总投资估算。
二、资金筹措。
三、投资使用计划。
四、项目财务测算相关报表。
（注：财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》，依照如下步骤进行：
1、基础数据与参数的确定、估算与分析。
2、编制财务分析的辅助报表。
3、编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。
4、计算财务分析的各项指标，并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。）。
第十部分财务效益、经济和社会效益评价。
一、生产成本和销售收入估算。
二、财务评价。
三、国民经济评价。
四、不确定性分析。
五、社会效益和社会影响分析。
一、结论与建议。
二、附件。
三、附图。
房地产开发项目的可行性研究报告
二、工作依据。
三、研究范围。
四、工作概况。
富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的`建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。
五、建设单位概况。
富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。
六、项目建设地点。
本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组(国道323线旁)，东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。
七、建设规模。
富宁县水岸花园项目规划用地面积55100m2，,总建筑面积65684m2，住宅54517m2、商业11167m2;停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2%，容积率1.2，建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
八、物业管理。
该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
九、建设实施计划。
富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自1月至12月竣工，完成商住楼建筑面积65684m2。
十、投资估算。
水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。
十一、资金筹措。
1、公司自筹资金3500万元;2、申请银行贷款1000万元;3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。
十二、经济和社会效益。
该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。
可行性研究报告与项目建议书的区别
1.科学性。
可行性研究报告作为研究的书面形式，反映的是对行为项目的分析、评判，这种分析和评判应该是建立在客观基础上的科学结论，所以科学性是可行性研究报告的第一特点。某地地铁在规划时，简单依据公安局的户籍人口数据，设计的地铁运能与实际流量完全不符，造成严重失误，这就是缺乏科学性的教训。可行性研究报告的科学性首先体现在可行性研究的过程中，即整个过程的每一步部力求客观全面。其次，科学性体现在分析中，即用正确的理论和依据相关政策来研究问题。其次是体现在对可行性研究报告的审批过程中，这种审批过程，对科学的决策起到了重要的保证作用。
2.详备性。
可行性研究报告的内容越详备越好。如果是关于一个项目的报告，一般说来，应从它的自主创新、环境条件、市场前景、资金状况、原材料供应、技术工艺、生产规模、员工素质等诸多方面，进行必要性、适应性、可靠性、先进性等多角度的研究，将每一种数据展现出来，进行比较、甄别、权衡、评价。只有详尽完备地研究论证之后，其“可行性”或“不可行性”才能显现，并获得批准通过。
3.程序性。
可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，最后的获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的一人特色。
项目建议书是国有企业或政府投资项目单位为推动某个项目上马，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建项目提出的框架性的总体设想，该报告的核心价值是：
——作为项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据;。
——作为项目的投资设想变为现实的投资建议的依据;。
——作为项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据。
项目建议书和工程可行性研究报告
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、项目背景。
(一)项目名称。
(二)建设性质:指新建或改扩建。
(三)项目建设单位、法人代表、所有制形式。
(四)项目拟建设地点。
(五)承担可行性研究的单位及法人代表(或负责人)。
(六)项目可行性研究报告编制依据:支持该项目的经济政策和产业政策。包括国家产业发展规划、发展产业经营的有关方针政策，我市本项目所属行业的中长期发展规划及城市规划的要求，自治区对项目建议书的审定意见等。可行性研究报告编制依据要引用相关法规、政策、规划的目录和文号。
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址(建设地址)、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。
(一)市场预测和项目建设规模。
(二)原材料、燃料和动力供应(或供水、供暖方式)。
(三)厂址(建设地址)。
(四)项目工程技术方案。
(五)环境保护。
(六)项目建成后的组织及劳动定员。
(七)项目建设进度。
(八)投资估算和资金筹措。
(九)项目财务和经济评价。
(十)项目综合评价结论。
1、综合评价:项目建设的必要性、可行性、技术先进性，经济合理性，环境评价等。
2、论证结论。
三、主要技术经济指标表。
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。
四、存在问题及建议。
对可行性研究中提出项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二章项目背景及必要性。
这一部分主要应说明项目的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提出本项目可行性研究的重点和问题。
一、项目提出的背景:。
阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。
二、项目发展概况。
(一)已进行的调查研究项目及成果。
※(二)实验、试制工作(项目)情况。
(三)建设地址初勘和初步测量工作情况。
分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科技含量，增强龙头企业的辐射带动能力、增加农民收入，提高企业效益，发展城市建设，促进我市经济建设等方面产生的积极作用及社会效益。
第三章建设条件。
一、项目区概况。
1、地理位置及区域范围。
2、自然资源状况:包括水文、气象、土壤、河流水系等。
3、社会经济条件。
4、基础设施。
5、社会经济状况(农业):包括耕地面积、农村人口及农业劳动力，项目所在市产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况等。
6、项目关联产业的发展现状:产前、产中、产后的发展现状(农业)。
7、项目建设地点选择:按照影响项目经济效益、社会效益、投资等方面做对比分析比较，选择建设地点。
8、环境条件分析。
9、各种费用比较。
10、地形、地貌、地质的比较。
二、项目实施的有利条件。
1、政策环境。
2、资源优势。
3、市场优势。
4、基础设施条件:包括给排水、供暖、供电、交通、效能、运输、通讯、能源及市场建设状况等。
三、主要障碍因素及解决方案。
第四章建设单位基本情况。
(属工农业和经营性项目)。
一、建设单位概况:发展历程、现有产品类型，主营业务，企业制度，管理模式，人员结构等。
二、研发能力:企业自身及其技术信托单位的科研开发能力。
三、企业财务状况:企业的资产负债及损益情况，银行信用等级等。
第五章市场分析与销售方案。
(属工农业和经营性项目)。
一、市场分析。
1、产品市场供求现状:国内外市场相关产品的供求状况。重点调查目前国内同行企业的布局及生产销售情况。
2、产品市场前景分析:分析预测项目产品未来的市场需求量及本企业的竞争优势和所占市场份额。
3、项目产品的市场竞争优势:项目产品成本、价格、行业标准、质量要求和项目产品供需对同类产品价格变化的影响程度等。
二、产品生产及销售方案。
根据市场前景分析，提出项目产品的市场定位、生产规模、预期销售目标。
三、销售策略和营销模式。
四、销售队伍和销售网络建设。
第六章项目建设方案。
一、建设任务和规模。
二、项目规划和布局。
三、生产技术方案及工艺流程。
凡由本项目投资的所有单项工程、配套工程均属项目组成的范围。
1、建设标准。
项目产品技术参数、工艺流程、主要工艺设备选择、主要原材料消耗指标等。
2、总平面布置。
3、占地面积及分析。
4、土建工程。
(1)主要建、构筑物的建筑特征及结构设计。
(2)特殊基础工程设计。
(3)建筑材料。
(4)附属设施。
(5)绿化。
(6)其他。
5、其他工程。
(1)给排水工程。
(2)暖通工程。
(3)电器工程。
整体橱柜项目可行性研究报告
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
(一)国家产业政策鼓励整体橱柜行业发展。
(二)整体橱柜市场前景广阔。
(一)进一步推进我国整体橱柜行业发展。
(二)进一步提升我国整体橱柜工业技术水平。
(三)……。
(一)经济可行性。
(四)模式可行性。
(五)组织和人力资源可行性。