房地产市场的发展对国家经济发展和社会稳定具有重要的推动作用。我们整理了一些关于房地产投资的书籍和课程资源，供大家拓展知识和提升能力。
房地产心得
做每个项目大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力，最有代表性的项目就是最后的过电网，寓意是队员在紧急的情况下，采取正确的措施以确保每个队员能顺利脱离险境。全员通过，难度真的很大，在第一轮过到三分之二的时候，有队员竟一不留神又触到电网了，又得重做，有的队员过去之后很激动，竟发出声音“好”，结果全军覆没，重做，有的队员自我约束力不强，因为一个人的疏忽，我们又的重做…。。过到最后，还剩一个人的时候，是最困难的时候，一不小心又碰到电网了，当时的选择要么重来，要么总指挥做50个俯卧撑，总指挥义无反顾的选择了50个俯卧撑，看着总指挥一次又一次的艰难的做着俯卧撑，汗水湿透了全身，心里是那么的心酸。又是关键的时刻，最后一个队员放松自己，一切随着他们无声的安排。在一阵掌声中，她睁开了双眼，那一刻，我们每个人都很激动。这个阶段可以说是痛苦的一个阶段。这个项目告诉我们，作为一个集体，团结就是力量，只要心往一处使，什么困难都可以迎仞而解。当然强有力的领导，合理计划，严密组织，团结协作、严格执行对我们完成集体任务是多么的重要。在这其中，也暴露出我们很多的'弱点，刚开始对制度要求不严格，很多人不重视小细节，态度不端正，意见不统一，最终造成走了不少弯路。
因此团队领导者的果断合理地规划及团队队员对领导者的服从也是至关重要的，在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
体会最深的就是自己在做吞火项目时，感觉真的有些力不从心，吓的眼泪在眼圈上，觉得自己不行，这时当看到对友的鼓励，队长的目光都变成压力的时候，就不得不有一种豁出去的感觉。最后自己顺利的吞灭了火苗，回过头才发现遇到困难并不可怕，怕的是缺少勇气和信心。感触最深的就是其实每个人内心深处都是渴望别人帮助和鼓励的。无论这个人多么强，多么封闭内心都有这种潜意识的。这个吞火项目也告诉我们，挑战自我，没有不可能的事，不要轻易“不”，要重新认识自我，超越自我。所以在今后的工作中对同事善意的赞美和鼓励非常重要。也许你不经意的一次鼓励对别人会产生莫大的鼓舞。
在训练中，我们取得好成绩，得益于团队成员都有强烈的集体荣誉感。通过完成一个集体项目，我们手牵手，心连心，充分发挥集体的智慧，个人的潜能都有效发挥出来了。
总之，通过这次魔鬼训练活动，增强了我的自信心，同时也磨练了我战胜困难的能力，增强了对团队的参与意识和责任心，我想，通过这次魔鬼训练，在今后的工作和生活中会有很大的帮助，因为人生的道路是曲折的、漫长的。一次培训不能解决更多的问题，只是对你的工作和生活起模范带领作用。但他告戒我们，愿我们在今后工作和生活中更应团结，坚强地发展下去。相信，今天的训练，给了我明天美好的憧憬。
房地产策划心得
1、要具有深厚的专业理论知识如建筑、园林、室内设计、营销、广告等，这要通过大量地阅读专业书籍来补充这些知识。
2、要有丰富的实战经验这是在每天的工作中一点一滴地感悟和积累。
3、要求有全面的市场信息对于市场上各方的一举一动了如指掌。
4、要有广泛的行业资源和人脉关系能充分调动各类供应商为自己服务，配合自己的工作。
房地产策划人在成长之初，会有一个快则二年，慢则三四年左右的煎熬期，在此期间个人不会有太高的收入，也难于在业内有所建树。但是，这个阶段最重要是积累你的专业知识和人脉，静下心来真正沉淀属于自己的东西。经过二三年的磨练后，才能有所成就，登上一个新台阶。
第一重境界是“抄”入行之初，“抄”是策划人的基本功。但这里的“抄”不是电脑上“复制”、“粘贴”的简单抄袭，而是学习别人的格式、结构、思路、方法。
第二重境界是“写”在掌握了各种报告套路的前提下，大量地写自己原创的东西，这时要有“为人性僻耽佳句，语不惊人死不休”
的执著，“吟安一个字，捻断数茎须”的用功，才能有好的作品问世。这期间最重要的是坚持个人独立思考，独立判断，不人云亦云，不随分从时，不流俗，不媚发展商。
第三重境界是“改”当个人的水准达到更高层次时，要从专业型、技术型的策划人员向管理型的策划人员转型，从单兵作战到带领团队。比如以前是你的职位是策划师或高级策划师，现在要成为策划总监，这时往往除非是一些大的项目要你亲自操刀外，不然平时更多地是在把控下属的策划报告，做一些修改、润色、拔高的工作，但你所写的，一定是“点睛之笔”。
房地产策划人最好能养成坚持做读书笔记和工作笔记的良好习惯，一是积累知识；二是让自己能以点串线，以线带面，不断强化自己系统化的思考能力；三是在前两者基础上构建自己完整的知识体系和系统化的思考模式，一个优秀的房地产策划人才员在看别人做的方案或报告时，不仅要能学习别人，并且要能超越别人，要能领会他的思路，并且能比他走得更远，看得更高。自己曾经做过的策划方案，隔段时间要拿出来“温故知新”。多去思考一些：“这个报告今天重新写，会加进哪些新内容？”“当时自己的判断通过今天的市场检验，正确与否？”优秀的`策划师要对数字异常敏感。策划师的脑子里，时常要想着各种数据的动态组合。古人云：读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。作为房地产的策划人，既要读万卷书，更要看“盘”无数。房地产策划做到了一定层次后，就是考验一个策划人的眼光和视野了。
网上的各种免费或收费的房地产资料多如牛毛，但不要忘记，你平时工作中接触的资料，才是发展商用几十万、几百万买来的。不要进入“误区”，收集资料在于精不在于多。看过国内各家代理公司的策划报告，但感觉太过于千篇一律了。大多数报告基本上都象一个板着脸的学者，理性有余，感性不足。一个好的策划报告，里面既要有学者的理性和严谨，也要有诗人的浪漫与唯美。当分析市场，作项目定位时，一定是有条有理，有根有椐，运用各种理论和数据来论证；当做项目的广告推广、品牌建设时，同样可以用生动、优雅甚至是唯美的文字来描述。一个好的策划报告追求理性的分析和感性的表达完美统一，相得益彰。在各种房地产策划报告特别是全程策划报告中，不乏洋洋酒酒，下笔万言，动辄厚厚一册者，但细看下去，对于各种营销的理论和工具应用，基本只停留在swot分析的层面。国内房地产策划报告一个通病是创新不足，近年来新兴的一些营销理论或工具能见诸于报告中的实属凤毛麟角。
房地产销售心得
这次的培训确实是让我感受颇深，并没有像有些打着培训的招聘，但其实毫无效果。这次的培训让我对于房地产销售这么一份职业有了更深的感触，在过去的时间里我也觉得自己的这一份工作并不是一个什么体面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人说自己是一名房地产销售。但其实并不是这样的，培训教师教给我们的第一点就是要自信，如果我们自己都不自信那么在和客户谈的时候即便是我们讲的真话，房子确实很好，他们也会觉得我们是心虚。一个好的心态对于工作也是有着很大的帮助，不管什么时候一个积极的态度总是比一个消极的态度要好的多。在说道这一点的时候培训的老师也是举例说明了一下，让我们对于这一点的感触更加深刻了。
除了自信之外还有一个重要的一点就是能力，这是一个很概念的词。一个人在遇事之后的处理方式和应对问题的态度其实就可以证明一个人的能力。或许在平常一个人不显山不露水看不出来深浅，但在遇到事情的时候能够凭借自己就解决这就是个人的能力。而这一点不管是哪一行那一业都是需要的，如果没有足够的能力也是无法正确的解决自己的工作，把自己的工作做到完美。而对于销售来说能不能够把房子推销出去就是个人能力最好的说明，如果能力不够的话，或许很难把房子推销出去，增加自己的业绩。而对于能力不够的人又该怎么办呢，这一点在培训时老师也是教给我们了。
不管是在什么时候保持个人的学习习惯是很有必要的。每天坚持学习，长此以往必定是能够增加一个人的个人素养。而这些是用钱买不到的，只能够通过自己不断的积累，所以学习是最好的方式。可以是通过向经验丰富的前辈讨教也可以是看工作相关的书籍，这些都是能够让自己进步的方式，进步的方式有着很多种，也是不必拘泥于一种。而我虽然在过去的时候业绩也还是可以，也因此有着一些小骄傲。但经过这次培训我也是明白了过去自己的错误，我应该做到的是继续谦虚的学习，而不是做出了这么一点点的成绩就开始自傲，这样下去迟早是会出事的。好在经过这次培训我发现了自己的错误，我相信经过这次培训我在工作中一定能够有着更好的表现。
房地产销售心得
在一年忙碌的工作中，不知不觉有临近了一年的尾声，在房地产的工作年龄又要加一年，仔细回想起来，这是我加入__房地产的第三年了，每一年都会有不同程度的进步，每一年都会有不同程度的考验，但是这一年却是我最值得纪念的一年，在今年我的销售业绩水平达到了自己不敢想象的高度，成为了我们房地产公司众多销售中榜首，在这三年里，我从一个对房地产一问三不知的门外汉，成为了一名资深且优秀的销售，而今年则是我职业生涯上最为重要的一年，现在就针对我的个人工作而言，做了以下年终工作总结：
我一直坚信一句话，“学无止境”，对于任何一件事都是如此，如果你满足于自己当前的成绩，停滞不前的话，那么等待你的只有被别人超越、被别人取代，却什么也做不了，“三人行必有我师焉”，别人身上肯定会有你能学习的地方，就看你愿不愿意去发现，去虚心请教学习，我敢说就算是公司的保洁阿姨，在她身上也有我未曾拥有的东西。我一直保持着一颗向上的心，我们做销售的，每天所接触到的人各种各样的，他们是你的客户，如果连他们都觉得你存在着问题，而你又不当回事，那你只能算最低级的销售，客户的意见是最为重要的，我们服务于他们，就要做到他们眼中的完美，而不是我们自己觉得自己很好了，就是很好了。
这这一年里，我可以说是赚的腰缠万贯的，我总计卖出别墅房6套，精品房42套，毛坯房46套，楼道房35套等等，可能是你们业绩的两倍，因为一套别墅就够我两个月不工作的'了，但是我却没有沾沾自喜，因为我跟丢的客户仍然存在，明明刚开始非常有购买意向的，我们直接也几乎谈妥了，但是到最后说不买了就不买了，有说自己破产的，也有说自己最近资金周转不过来的等等，这是我一年中最值得反思的地方，我相信在我们公司众多销售中人才济济，有的销售一单都没跟丢过，这是我应该向你们学习的地方。
房地产总结心得
xx年10月，公司的另一个楼盘----盛世蓝庭如期进驻，我被调至盛世蓝庭项目部。经过这三个项目的洗礼，也让我从中学到了很多，各方面都有所提高。新的项目，新的起点，我把公司领导交给我的每一项工作都当作是个人工作经验积累的宝贵机会，圆满地完成工作任务是我的目标。
在xx年度本项目部的销售额并不理想。上半年楼市销售畅旺，楼价也持续飚升，但下半年由于政府的各项政策陆续出台和银行收紧放贷要求，令整个楼市急剧降温，使得销售工作艰难重重，也是我从事本行以来最为严峻的一段时期。而本案做为地理位置优越纯住宅定位，同做为一种投资型住房，在宏观金融政策冲击下，使得同期的销售业绩大大的萎缩。
在过去一年中的销售工作主要是以本项目的住宅为主，通过前期对当地房地产市场、居民消费习惯、接受房价情况等深入了解，并结合本项目自身优势，制定出一套适用于本项目的可行性营销方案。并通过公司全体同仁的共同努力，从正式进驻本案起直至本月，本项目为尾盘销售，同时销售难度较大，不会象刚开盘的项目一样大量销售，客户来访问量太少，从进驻到今年12月下旬有记载的客户访问记录有400组来电20共完成销售金额2157856元基本上完成公司预定的指标。
本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素。房产市场的不稳定因素，户型设计过大或不合理，价钱偏高，很多人也采取了隔暗观火。每一阶段都能对现场销售起到一个促进的作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划三个月内开好水电开户都向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘自身因素由于受到规划的影响，本项目在同等住宅小区相比还存在一些差距，如楼间距小、无小区环境、水压、水电开户、楼梯、贷款问题等等。特别是贷款问题，在同等条件下，贷款客户在选择我们楼盘时要比购买其他小区的住房首付比例高出10%，同期存款利率也将提高许多。因此，在无形当中也增加购房者的资金压力。
不过由于受到整体环境的影响，原先公司预定的价格体系与现市场行情相比较已有了很大的变化，目前单从单价上看我们的价格似乎还有一定优势，无形中为楼盘的销售起到了促进的作用。
有待改进的几个方面。
工作没有一个明确的目标和详细的计划，没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而经发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等种不良的后果。
工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。
在销售旺季时，成交额比之前低，没有做好带头作用，在销售困境中没有表现自已销售能力的一面。有些工作情况没有第一时间汇报上级，造成一定的麻烦。
沟通不够深入。我们在与客户沟通的过程中，不能把我们的楼盘的信息直接传达到客户，了解客户的真正想法和意图。
在客观总结成绩和经验的同时，我也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是业务水平待未提高和各项规章制度的贯彻执行力度不够。
我们应该勇于发现问题，总结问题这样可以提高我们的综合素质，在工作中就能发现问题总结并能提出自己的看法和建议，这样业务能力就能提高到一个新的档次。
加强学习，运用到实际工作中。本着回顾过去，总结经验，找处不足，丰富自己。
在此段期间很感谢公司领导的体谅和教导，总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事学习，取长补短，在以后的工作中，我会及时加以改正，取的更好的业绩。
1、“坚持到底就是胜利”坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了；同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了；而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。
2、学会聆听，把握时机。不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。
3.销售技巧最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
4.和客户交流的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件；同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件；更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
5.机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
6.做好客户的登记，及进行回访跟踪。记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏！
7.常约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
8.提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
9.运用销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
11.这次没成功，立即约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。
12.承诺不能如期做到,在营销行业有一句话：“80%的客户是建立在20%老客户的基础上”。房地产销售亦是如此，作为商品房产品，老客户的推动作用更是不容忽视。而想使老客户能带动销售，除了产品自身品质过硬吸引客户之外，还需要很好的口碑宣传和整个开发公司在老百姓心目中的形象。
13.保持良好的心态。每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力较差，整理、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨，等待与放弃！龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。所以一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。
14.售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。
15.销售人员给客户第一印象至关重要，所以中国台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。
16.目前，很多商品房延迟交房，施工质量问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地向客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。
17.售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。
18.聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。
19.客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。
20.要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。
21.你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。
22.成交是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，成交的可能性就有80%了。
总之，我在工作中所经历的酸、甜、苦、辣也将成为我日后工作中的宝贵经验。应该说这一年付出了不少，也收获了很多，我自己感到成长了，也逐渐成熟了。我不敢说自己的工作做得十全十美，但我认为：前面的路，不管是一马平川还是艰难险阻，只要顽强地走过去，就会获得宝贵的经验。也正因为如此，我在实践中不断摸索、总结、得出经验，相信这些经验，终将成为我一生宝贵的财富。
xx年工作展望。
加强业务能力及提高水业务水平，补充能量，为迎接下一个挑战做好准备。有错改之，无则加勉。展望xx年我会按公司的发展要求更加努力充实自己，积极配合上级的工作，争取更上一个新台阶。
最后预祝公司明天更辉煌！
房地产销售心得
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为xxx企业的每一名员工，我们深深感到xxx企业之蓬勃发展的热气，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，xx很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于xx年与xx公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，同志积极配合xx公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为x月份的销售高潮奠定了基础。最后以xx个月完成合同额xx万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司与xx公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出x火爆场面。在销售部，同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与同志和其他销售部成员的努力是分不开的。
20xx年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房地产心得
自20__年x月正式入职以来，在繁忙而充实的工作中，不知不觉迎来了20__年。转眼间来到__地产集团这个集体已经近一年了，在这期间，经历了我们公司销售人员专业培训，参加了__项目的销售工作，加入到充满热情的销售团队中，品味先进、人性化的公司文化。回顾这段难忘的工作历程，为了在新的一年当中更好的投入到这充满激情的工作当中，对过去的一年做如下总结：
一、工作中还有很多不足，还要不断的向同事们学习和借鉴不足。
首先，作为一名20__年入职的的公司新人，而且对__的房地产市场有着诸多的不了解。面对新的环境、新的项目，尤其对__项目非常陌生，从入职至今，一年时间里，边学习公司、集体以及同事们的经验，边自己摸索适合自己的销售方案，很多地方还存在或多或少的欠缺和不足，还需要更好的学习与自我完善。
其次，加入这个团结进步的集体时间尚短，很多优秀的企业文化，丰富的企业底蕴，还没有更好的理解和融通，这需要我在今后的团队生活中，更好的体会和把握，丰富自己的知识，武装自己的思想，将这个团队优秀的企业文化更好的发挥和利用在今后的销售工作当中。
二、热忱的集体、激情的团队，成就了对于我自己的自我超越。
作为销售部中的一员，从我入职起就深深感到自己身负的重任，作为企业的窗口、公司的形象，自己的一举一动、一言一行也同时代表了一个企业的形象，因此激励我从始至终不断的自我的提高，不断的高标准要求自己，不断的克服自己的缺点发挥自己的长处。并要在高素质的基础上要求自己不断加强专业知识和武装专业技能，做一个专业知识过硬、沟通协调能力强、能够吃苦耐劳、并具有良好团队协作精神的优秀销售工作者。
从入职到20__年年末，我共销售出住宅__套，总销售__x万元，占总销售套数的__%，并取得过其中x个月的月度销售冠军。但作为具有x年房地产销售工作的老业务人员，虽然进入公司时间较短，这样的一组数字对于我个人而言，还是不够满意，希望在2019年度，会有所进步，有所突破，更好的体现和实现自我价值。
三、强大的集团企业作为后盾，带给我更多的信心与热情。
新的环境带来新的契机，但新的环境也带来了自我的压力，经历短短的公司专业培训后，在公司领导的关怀下，在同事的细心帮助下，我才能够很快的熟悉我们__x的项目知识，和了解__房地产市场的形式。人性化的管理模式、通畅的部门衔接、热情向上的团队精神……面对这些良好的工作环境，坚定了我作为这个集体一员的信念，给予了我做好一名作为企业窗口的销售工作者的信心，激发了我对于这样一个集团、一个企业、一个集体的热爱。让我在这个良好的空间中奋进，欢畅淋漓的驰骋在销售工作的舞台上。
强大的企业实力、坚实的资金基础、优秀的管理团队，即使作为一名普通销售工作者的我，也体会到无比的自信，使我在直接面对客户群体的时候，能够用我的这份自信去感染客户，建立客户对我们企业、我们项目的信心，更好的完成一个个销售任务，更好的完成我们的销售工作。
四、20__年的销售工作情况。
20__年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。x月的成功开盘，使我们__x成为众所周知的高档项目，也是我们树立品牌形象的起点。x期的项目全部销售，给我们x期增加了很多信心，x期的成功销售就给我们推向了又一个高峰别墅。
在近x个月的其它项目学习过程中，参观了市内的一些高档项目，这使我们销售团队都有不同程度的提高和新的认识，不但开阔了视野，而且更多的了解到高端项目的市场需求，和在目前的政策大环境下，高端项目的优势，以及它的抗跌性和保值性。通过这些了解，结合__x高端项目产品越来也多的现状，让我更深刻的认识到__土地的特殊性决定了它的不可复制性，以及非凡的潜质。
中国房地产金融报告
2004中国房地产金融报告中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日2005.08.1611:11:00金融要闻推动金融市场快速健康发展上半年货币政策系列述评之二记者付平2005.08.1609:51:00金融要闻推动金融市场快速健康发展是今年上半年央行货币政策中的一项重要内容。央行2005年第二季度货币政策执行报告指出：上半年，金融市场总体运行平稳，货币市场流动性充足，债券发行情况良好，市场交易较为活跃，尤其是金融市场制度性建设取得较大进展。
同时为金融管理部门进行金融间接调控提供了条件。金融市场的发展不仅能够扩大金融资产规模，而且能够促进金融工具的创新，并促使居民金融资产多样化和金融风险分散化。正因为如此，央行一直将推动金融市场快速健康发展作为货币政策操作的一个重要内容。
国内债券市场进一步对外开放；
信贷资产支持证券（abs）、住房资产支持证券（mbs）和企业短期融资券开始发行；
债券远期交易正式推出；
商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点正式启动；
外币买卖业务正式开办；
保险资金运用渠道进一步拓宽。
拓宽金融机构和企业融资渠道；
改变我国金融市场直接融资与间接融资的比例失调；
化解金融风险，维护金融整体稳定。另外，2005年5月，央行又在银行间债券市场推出了我国第一个金融衍生工具———债券远期交易。作为最基础的金融衍生工具，债券远期交易具有规避风险和价格发现等功能。可以有效地帮助投资者规避利率风险，促进市场流动性的提高，促进价格发现功能的实现，还可以为央行制定和执行货币政策提供参考信息，对完善我国金融市场产品结构、促进银行间债券市场乃至整个金融市场的发展具有重大意义。
商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点的正式启动，也是今年上半年金融市场制度建设的重要成果。今年4月，中国工商银行、中国建设银行和交通银行作为首批试点银行开始设立基金管理公司，商业银行设立基金管理公司可以鼓励金融创新，有利于推进商业银行改革，优化资源配置，促进金融市场长期健康协调发展。股权分置一直是中国股市长期存在的问题，股权分置在诸多方面制约着中国资本市场的规范发展和国有资产管理体制的根本性变革。
如扭曲证券市场定价机制、导致公司治理缺乏共同利益基础、制约资本市场国际化进程和产品创新、不利于上市公司的购并重组、不利于形成稳定的市场预期、不利于深化国有资产管理体制改革等等。因此，2004年初发布的“国九条”即明确提出要“积极稳妥解决股权分置问题”。证监会也明确表示，将按照“试点先行，协调推进，分步解决”的操作思路推进股权分置问题的解决。4月29日发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，意味着中国股权分置改革迈出了积极稳妥的第一步。
畅通外汇交易渠道；
同时为将来人民币逐步走向完全可兑换提供了试验平台。
此外，为推动保险资金直接投资股票市场，在2004年出台《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》的基础上，保监会会同相关部门在今年上半年发布了一系列配套文件，对保险资金直接进入证券市场投资的相关问题作出了明确规定，使保险资金入市进入实质性操作阶段。6月，又允许保险外汇资金投资中国企业境外发行的股票，从而进一步拓宽了保险资金运用渠道。
其次，要大力培育和发展机构投资者，发展金融衍生产品，满足市场多样化需求；
第三，要加强基础性制度和基础设施建设，为金融市场发展提供良好的法律、技术环境；
最后，要加强金融市场监督管理，保证货币政策顺利实施，维护金融市场秩序。
金融时报2005.08.16。
房地产销售心得
总结不仅要回顾过去，还要展望未来。对当前的形势现状与未来的发展我们还要进行客观深入的分析：
1、外界宏观与微观环境分析：行业发展现状与发展、竞争对手现状与动向预测、区域市场现状与发展、渠道组织与关系现状、消费者的满意度和忠诚度总体评价。
2、内部环境分析。企业的战略正确性和明晰性、企业在产品、价格、促销、品牌等资源方面的匹配程度。
3、自身现状分析。自身的目标与定位、工作思路和理念、个人素质方面的'优势与差距。
通过对现状与未来的客观分析，能够更加清楚所面临的困难和机遇。从而对困难有清醒的认识和深刻的分析，找到解决困难的方法，对机遇有较强的洞察力，及早做好抢抓机遇的各项准备。
没有人会随随便便成功，每一个成功的后面都是付出的艰辛努力。认真分析取得成绩的原因，总结经验，并使之得以传承，是实现工作业绩持续提升的前提和基础。成绩固然要全面总结，对于未来的展望更是要提升。在下半的工作中我还要加倍的努力，拜访更多的客户，更大程度的了解我们集团的一体化服务，并且制定适合自己的任务标的，同时改善自己的销售成绩，要做到：
2、新一年度工作的具体目标：销量目标学习目标；
3、完成计划的具体方法，与客户关系亲密程度加强、及时反映顾客的新资讯。
做到以上观念上的宏观展望规划使我们成功的必经之路，销售行业正在不断壮大，不能让自己落伍，更不能让自己淘汰，所以我把下半年当做一个新开始，努力做成功，完成目标，让自己成为最伟大的推销员！
房地产总结心得
20x年对我来说是有转折意义的一年，“突然”间对房地产行业有感觉并勇敢的加入到销售工作中来，这个“突然”也或是隐藏了多年，只是在这个时段浮出水面，清晰得不容置疑!踏上新的征程，像所有新入行的同事们一样，用心感受这个行业的点点滴滴。到目前为止，虽然尚还没有业绩的支撑，但对这个行业、对案场、对置业顾问的工作已有些许理解，在新的一年翻页之际，简单总结一下对各方面的理解。
一、对房地产行业的理解。
试着想一想房地产行业的本质是什么，为什么要大发展?人类对美好生活的追求,满足居住需求、满足改善性需求、满足投资需求、满足奢侈品需求。
1、大势上升，有很大的发展空间。
2、上升态势呈波浪状，受政策影响会有起伏，把握调控时机投资。
二、对案场工作的理解。
如何有序、有战斗力，以达成目标。用鲁商的口号来诠释：酒店的礼仪、军队的纪律，狼的精神。案场的名片是谁?是销售人员。举手投足代表着案场的形象。我们需要此形象亲和、专业同时富有柔中带刚的强势。
1、有序靠制度，坚定执行。团队领导人或许管理风格有差异，但坚持执行制度是团队保持活力的必然法则。法在前，犯错者虽受罚也无怨言，人人守法则正气盎然。以鲁商项目组为例，便是坚持制度的典范。
2、专业靠学习，与时俱进。销售人员在工作中不断总结提高自己的销售技巧是一方面，更需要在高度上、在思路上获得指导。团队领导人需及时与策划经理主持培训，及时有效的应对市场变化，更新销售人员思路与说辞，体现专业形象。
3、成绩靠冲劲，狼的精神。制定与执行与时俱进的业绩考核制度，公平内部竞争。
三、对于处理案场突发事件技巧的理解。
基本原则：疏导情绪，搞清矛盾点，协调解决。关键点是立场清晰：换位思考以同理心疏导客户情绪的最终目的是对开发商负责，对本公司负责。处理意见需请示领导解决，只协调、不承诺。
四、对置业顾问自身工作的理解。
一方面是专业素质要求;一方面是修养的要求。
1、专业素质方面概括来包含三部分：
(1)、知识结构部分。
(2)、接待技巧部分。
(3)、心态部分。
这方面有许多成熟的理论，在日后的工作实践中将不断的运用与总结。
2、如何能够进一步提升自己，有哪个士兵从内心里不想做将军?不想做，只是安慰自己的说辞罢了。置业顾问对自已的总结是最重要的，看清是什么绊住了自己前进的步伐?若要发展，需以前人为镜来借鉴，哪些优点需要发扬哪些缺点需要挥刃斩掉，成就自己的，除了专业素质，的是人性的优点：是否有胸怀兼容并蓄，是否周到顾及到各方的情绪与利益，是否严谨工作中注重细节，是否善于拨云见日透过现象看清本质?修炼自己不是说说而已，而是细化到工作与生活中的细节中，大象无形!
五、对尾盘管理工作的理解。
尾盘不赚钱但又总要有人来守尾盘，守尾盘的人不可避免的会失落、会散漫甚至会有爹不疼娘不爱的抱怨情绪，如何将负面情绪引导向积极的方向或许是解决的方法之一。依然是从销售人员的心理来入手，尾盘的特点是少赚了钱但却富裕了时间，如何通过时间的合理利用来学习、充实、沉淀、升华自己以求更高的发展是每一个人都可以思考的问题，而销售人员自身的视野与能力又是有限的，自我学习会因见效不大而难以坚持，如此，就需要尾盘的团队领导人合理的安排培训计划，拓展销售人员的知识结构与视野，并以学习型团队做为考核尾盘经理的一项标准。切忌放羊!
简谈金融政策与房地产论文
论文摘要：自建国以来，60多年的社会主义建设取得了巨大成就，为我们中华民族实现民族的伟大复兴奠定了新的基础。青年是整个社会力量中的一部分最积极最有生气的力量。大学生是青年中具有特殊优势的群体，新的世纪是我们中华民族复兴的世纪，生长在这个伟大时代的大学生，幸逢盛世，既是无限幸福，值得羡慕的一代，又是责任重大、任务艰巨的一代。我们大学生是中国特色社会主义各项事业的生力军和接班人，承担着推动我国走向世界强国之林的历史使命，大学生践行社会核心价值观，对于建设社会主义和谐社会，加快推进社会主义现代化的宏伟目标，具有重大而深远的意义。因此在接下来的文章中我将浅谈我对当代大学生如何践行社会主义核心价值观的认识。
引言。
大学生是有中国特色社会主义各项事业的生力军和接班人，承担着推动我国走向世界强国之林的历史使命。但随着社会的转型，大学生的思想观念和目标追求也发生了重大变化，他们的价值观念和行为意识之间存在一定的反差：既崇尚真善美的精神境界，又在利益问题上趋于急功近利;他们往往只注重专业学习，缺乏社会主义核心价值体系理论的基本常识，也就不能牢固树立马克思主义的世界观、人生观、价值观和正确而远大的理想。面对这些挑战，大学生必须践行社会主义核心价值观。
正文。
大学生正处于世界观、人生观和价值观形成的关键时期，具有很强的可塑性。当代大学生所面临的社会大环境需要用社会主义核心价值体系引领其价值观的塑造。在我国科学社会主义的基本价值理念中，只有那些以马克思主义指导思想为灵魂、以中国特色社会主义共同理想为主题、以民族精神和时代精神为精髓、以社会主义荣辱观为基础的价值观，才能称为社会主义核心价值观。因此，践行社会主义核心价值观需要以下几个方面：
一、坚持马克思主义的指导思想，用马克思主义的中国化的.最新理论成果武装当代自己。马克思主义指导思想是社会主义核心价值体系的灵魂，是我们立党立国的根本指导思想。在大学生成长成才的过程中，马克思主义为我们提供了正确的世界观和方法论，是大学生认识社会发展规律、把握未来方向的强大思想武器。只有用马克思主义的立场、观点、方法才能正确认识经济社会发展大势和社会思想意识中的主流与支流，才能在错综复杂的社会现象中看清本质，明确方向。当代大学生一定要认真学习、深刻领会包括邓小平理论、“三个代表”重要思想以及科学发展观等重大战略思想在内的中国特色社会主义理论体系，在学习中正确认识社会发展趋势，科学定位人生。
二、用中国特色社会主义共同理想凝聚力量。中国特色社会主义共同理想是社会主义核心价值体系的主题。我们只有树立中国特色社会主义共同理想，才能切实建设社会主义核心价值体系，发挥社会主义核心价值体系作为社会主义制度的灵魂、社会主义意识大厦基石的作用。作为一名大学生，我们应该从身边做起，努力学习科学文化知识，改变我们现在经济还不发达，科学技术还比较落后，人民的生活水平还比较低的现状。要把握好社会理想和个人理想的关系，树立正确的个人理想，为社会大理想做贡献，用个人理想来促进社会大理想。同时，我们既要严格要求好自身，也要带动周围的同学朋友一起坚定这一伟大的理想。
房地产工作心得
首先，我想从自已作为一名一般的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在许多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1、最根本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就到达了。
2、接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必定是个好听众，通过倾听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来推断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3、时机是留给有预备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观推断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，时机只留给有预备的人。
4、做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在号码里讲很长时间，号码里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5、经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
7、学会运用销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购置气氛，适当的.逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示疑心。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
8、与客户维系一种良好的关系，多为客户着想一下，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。
9、假如这次没成功，马上约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假如这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以关心你确定客户的意向程度。
10、记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，假如在你的客户第二次来到现场的时候，你能够连忙报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平常的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!
在我们的墙上有这么一句话：今天工作不努力，明天努力找工作。假如有的时候，你工作有点疲劳了，接待客户很累了，那么就看着客户，当成是自己的佣金，没有谁会不喜爱钱吧，为了佣金而去好好地对待客户。呵呵，这样似乎有点俗气，但是，在自己很累的时候，假如把个人的心情带入到工作中，那一定不能做好销售的。不妨尝试一下这种方法，至少是一种动力。
以上就是我的销售经验，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不是真本领!
简谈金融政策与房地产论文
摘要：房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，其需求和供给都会受到金融政策变化的影响。如果提高利率必将减少房地产市场的需求，如果降低利率必将增加房地产市场的需求。另外，贷款的首付比例，汇率的变化，股市的变化等，都和房价的变化具有十分明显的互动效应。深入分析这些影响对于合理制定金融政策、控制房地产商品价格具有重要的意义。
房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分，房地产商品具有消费和投资的双重属性，消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务，上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切，金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨，必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下，国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面，从经济学的需求和供给的视角，来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。
利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：（1）当利率降低时，会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时，可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们的行动步伐，进而增加对住宅的现实需求;（2）在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。相反，当利率提高时，住宅需求会必然减少。
住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，也就是说，一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在底初，当时，政府为了鼓励房地产市场的发展，解决老百姓家有所居的问题，出台了一些相关政策措施，于是，五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款，但效果却并不明显。其中的原因可能很多，比如说大多数居民的资金积累有限，以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如，银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高，而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外，银行确定的大约10%的高利率，不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后，随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费，住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。
利率对家庭实际支出的影响，可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子，首付20万元，贷款80万元，年限为，采用5。04%的年利率（1月1日前的实际贷款利率）则月均还款额为5297元，采用7。83%的年利率（9月15之后的实际贷款利率）则月均还款额为6038元，利率的增加将使家庭每月多支出741元，支出的增加必将减少对住宅的需求。
回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现，利率对消费者具有重要的影响：提高利率必将减少房地产市场的需求，而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。显而易见，提高利率，将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况20非常明显，致使国家在一年之内多次提高利率，以抑制房价的过快上涨。
以来，银行不断降低房地产市场的首付比例，许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求，未来的房地产需求得以在短期内实现，降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说，贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加，进而使住房贷款的坏帐率增加，一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度，银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险，也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。
具体到中国当前的房地产市场，我们认为，政府进行金融政策调控的'目的，不应当是限制居民的正常需求（反而应当大力鼓励），而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果，在正常的房地产环境下，首付20%之后，银行住房贷款的不良贷款率低于0。5%，但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率，但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求，所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。
（三）汇率、经济全球化与房地产需求。
房地产商品具有投资需求的基本属性，中国处于经济快速增长的阶段，每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程，城市化进程的快速推进，这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入wto以后，随着经济全球化进程的深入，资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析，中国目前处于人民币升值的加速期，人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此，在冷却国内房地产市场投资需求的同时，必须采取措施控制国外资金的涌入。
（四）楼市与股市的互动效应。
从投资的角度分析，股市和楼市具有同样的特征，尤其是在价格快速上涨的房地产市场中，房地产市场的投资属性体现的十分明显。以后整体市场投资渠道的缺乏，特别是6月以后股市的一路下跌，中小投资者对股市逐渐失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些属性（不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等），房地产投资（尤其在大城市）基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道，投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等（顾建发，）。
需要特别注意的是以来，中国股市一路上涨，致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段，资金并不会明显转向房地产市场，但是，一旦股市进入调整阶段，股市的资金将会迅速转向房地产市场，股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求，此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在年表现得非常突出。
影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率（周伟林、等，）。从金融政策的角度，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。
住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点，其开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此，银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策，银行减少对住宅开发商的贷款，提高市场利率，这样，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外，由于银行利率提高，人们储蓄愿望增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求，也会影响住宅开发商的供给愿望。相反，国家采取宽松的货币政策，银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时，利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。
在人民币升值预期的作用下，如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制，也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时，根据股市和房市间的互动影响，可以想象，股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。
三、结论和政策建议。
由上所述可见，金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此，合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是，制定金融政策并使其有效地发挥作用，并不是象有人想象的那样简单。
首先，在其他条件不变的情况下，提高住房贷款利率，或者抬高住房贷款门槛，都将抑制购房欲望和实际投资，从而抑制房价的无序上升。然而，需要注意的是，政府出台金融政策的目的，并非简单地降低房价，而是使房地产价格充分反映供给和需求信息，降低房地产商品的投资和投机属性，降低银行的金融风险，促进房地产市场的健康发展。进一步说，银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。
其次，由于房地产商品的特殊性，在使用金融政策调控房价时，必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下，投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下，而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投资仍然不会减少，从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。
再次，人民币汇率上升预期会强化现已存在的流动性过剩的问题，而对汇率的调控并非一国之力可为，这无疑使得中央政府的政策效果受到影响。
总之，金融政策可以在抑制房地产价格上有所作为，但是要使房地产价格真正得到控制，还应综合考虑各方面的情况，并配合使用其他相关的政策措施。
简谈金融政策与房地产论文
从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。
一、中国房地产上市公司融资状况。
继再融资开闸之后，监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：
（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，20公司债融资规模快速增长，尤其是年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等吸引了资本市场广泛关注。
（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。
（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在209月交易商协会放开主体评级为aa级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至aa级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。
二、房地产金融的发展趋势。
房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：
（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。（开发商不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承担较高的融资成本），如果双方的合作安排能由简单的.融资关系变成投资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求，金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心现金流问题，实现了风险共担，造就了双赢。从近几年的房地产信托中投资类业务比重的增加可以看出这一趋势。
（2）资产证券化的探索。目前国内房地产金融多在项目开发期介入，而在物业的持有阶段介入的几乎没有。这是因为在开发阶段介入方便资金快进快出，资金回报高，存续期间也较短。然而，这一模式在进入“存量房”时代不可能延续。其中缘由是由于收益率的降低，通过传统的债务型和股权型融资工具很难满足投资者的需求，从而使资产证券化应运而生。
资产证券化能把流动性较低的、非证券形态的房地产实物资产或金融资产，直接转化为资本市场上的证券资产，以实现可交易的特性，为投资者提供稳定现金流。其次，资产证券化能将存量的银行按揭贷款证券化。例如9月30日，央行和银监会的联合通知中，除了放开限贷外，最引人注意的莫过于鼓励银行通过发行mbs和期限较长的专项金融债券等盘活资产以增加贷款投放。截止年，我国个人房屋贷款余额以达到10万亿元。mbs对于整个房地产金融流动性的提高是极其明显的，而流动性提高带来的是风险的分散和下降，资金面的宽松，而这又反过来促进房地产的发展，使得两者形成一个良性的互动和循环。
（3）房地产并购业务。在房地产行业格局持续分化，市场整合加速的背景下，并购已成为中小型开发商退出市场的一条有效渠道，同时也成为大型房企进一步提升市场份额、做大做强的必由之路。根据清科的数据统计，从到，国内房地产行业共发生327起并购，涉及金额171.2亿美元。并购项目的主要来源为：资金趋紧或不具备开发能力和竞争力的中小开发商、非房地产类企业的退出以及大型房企的战略调整和资源整合。预计未来几年并购业务会成为房地产金融的重要组成部分。
（4）组合投资理论的实践—基金化。普涨时代结束带来的另一个变化是：单体项目的风险加大。对于投资者而言，由于市场的不确定因素增加，并不是项目在投入之初都能实现预期的收益率。以往由于房地产单个项目体量较大，除银行贷款外，项目融资的金融工具通常只投单个项目。即使如房地产私募基金，尽管打着“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也经常采取一单退出再做下一单的模式。这种运作方式不利于风险的分散。而采取基金化模式后，首先带来的就是整体组合风险的降低，其次，由于有多个项目存续在组合其中，资产的收益分配和终止期限能最大程度的打散，这也为制成不同期限、不同开放度的金融产品创造了可能，以满足不同需求的投资者，降低了募集难度。
三、中国房地产“大金融”战略布局。
（1）在传统融资渠道之外，房地产企业金融化成为年度行业发展的新亮点。房企通过涉足传统金融业务、开展新兴互联网金融以及发展资产证券化，这不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。如2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科reits为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。
（2）近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。
房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略促使其必须构建稳定的大额低成本融資渠道；其次，房企需要寻求高收益回报业务投以形成新的利润增长点；再次，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。
四、总结。
随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松，房企融资环境逐渐改善，以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展，正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道，行业融资成本重心也不断下移。同时，房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场，加快业务重组与分拆，壮大房地产相关重点板块业务，在巩固传统融资渠道的基础上，积极迎接行业发展变革。未来，利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势，更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能，以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成，房企未来将迎来更为广阔的发展空间。
参考资料：
[1]林锦.中国指数科学院[j].中国房地产金融生态分析，，（05）.
[2]圆桌一.清华五道口金融emba[j].严控房地产金融业务风险，2016，（10）.
[3]王金龙.新浪房产[j].房地产金融衍生品：天使还是魔鬼，2016，（10）.
[4]陈方勇.中国资本联盟[j].房地产金融该怎样突破与创新、路在何方，2015，（10）.
[5]许航柯.观点地产新媒体[j].创新与监管房地产金融如何通往大时代，，（03）.
房地产金融抵押合同
根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则(试行)》之规定，为了确保于________年________月发行的特种金融债券项下债权的实现，乙方愿意以其所拥有的资产作为抵押资产，为___从债券持有人融入资金所形成的债务提供抵押担保。
根据要求，甲方代理特种金融债券项下全体债券持有人(即本合同项下抵押权人,以下简称债券持有人)，与乙方和___签订本合同并行使本合同项下的权利。
___作为债券发行人，在此承诺对此次特种金融债券项下抵押工作提供全面协助和便利。
甲方行使权利的期限为：在抵押登记机关登记之日起至本合同项下债券到期日__止，其后本合同项下权利由债券持有人或其代理人以及其他债权人分别或联合行使。
甲方经审查，同意接受乙方的资产抵押担保，为明确甲、乙、丙三方的权利、义务，依照国家有关法律及其他有关规定，特制订本合同。
第二章定义。
第一条债券发行人__指经中国人民银行批准发行特种金融债券的金融机构，即__。
第二条特种金融债券__指经中国人民银行批准，__发行的专门用于清偿证券回购债务的有价证券。
第三条抵押人__即本合同项下乙方，指以其所拥有的资产作为抵押资产为__发行本次特种金融债券进行担保的第三人。
第四条抵押权人__指__发行的特种金融债券项下全部债券持有人。
第五条抵押权__指在抵押民法典律关系成立后，当__到期不履行本次特种金融债券项下义务时，甲方依照法律的规定以抵押资产折价，或者以拍卖、变卖抵押资产的价款优先受偿的权利。
第六条抵押资产价值由中国人民银行指定或甲方确认的评估机构评定。
第三章甲方声明。
第七条甲方作为本合同项下抵押权人的代理人，就本合同做出如下声明：
2、任何第三人对债券持有人在本合同项下的权利产生侵害，甲方有权提起诉讼;。
4、本合同项下抵押资产只能用于防范特种金融债券到期兑付风险;。
5、如__提前或如期清偿债务，乙方可要求甲方通知抵押登记机关解除抵押登记;。
7、当本合同项下的设定的抵押物价值不足抵偿__发债本息等项费用的价值时，甲方有权要求乙方及时提供其它资产进行抵押，直至足以担保偿还__发债本息等项费用的价值时止。
第四章乙方声明及保证。
第八条乙方作为本合同项下抵押人，就本合同做出如下声明及保证：
1、乙方董事会已同意将本合同项下抵押资产进行抵押;。
2、本合同项下的土地使用权是乙方依法取得并合法占有的;。
3、本合同项下的土地上的建筑物为乙方合法取得并具有完整的所有权;。
4、本合同项下抵押资产在权属方面不存在任何争议;。
5、本合同项下抵押资产在建筑和使用上完全符合法律规定;。
6、设立本合同项下抵押资产抵押不会受到任何限制;。
7、在本合同签字前未对本合同项下抵押资产设立过任何抵押和转让;。
8、本合同项下抵押资产未被依法查封、扣押或监管;。
13、乙方保证每年度依法进行营业执照年检，并在其营业执照有效期满之前，续办工商登记手续。
第五章被担保的主债权种类和数额。
第九条本合同项下的被担保的主债权是指_________。
第十条本合同项下的抵押资产_________。
第六章债券发行人履行债务的期限。
第十一条债券发行人应在债券到期日或在此之前偿还债券本金及相应利息。
第七章抵押担保的范围。
第十二条本合同抵押担保范围包括：债券本金、利息、罚息、应支付给乙方的托管费用，实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。
第八章抵押资产。
第十三条本合同项下的抵押资产包括：____________。
以上抵押资产建筑面积共计_________。
第十五条有关资产抵押的有效证明文件和资料，乙方应根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章抵押资产的占管。
第十六条本合同项下抵押资产由乙方占管。乙方在占管期间应维护抵押资产的完好，甲方有权检查抵押资产的管理情况，并提出加强和改善经营管理的要求。
第十七条乙方占管的抵押资产发生毁损、灭失的，乙方应及时告知甲方，并立即采取措施防止损失扩大，同时应及时向甲方提交有关主管机关出具的发生毁损、灭失的原因证明。
第十八条在抵押期间，本合同项下抵押资产因毁损、灭失而获得的赔偿金，属于本合同项下的抵押资产。
第十九条在抵押期间，因其抵押资产发生毁损、灭失而取得的保险金，乙方应书面要求并保证保险公司汇入甲方指定帐户，该项资金作为抵押资产。
在乙方另行提供了经甲方认可的、相当的抵押资产并进行抵押登记后，甲方应将该保险金返还给乙方。
在主债务履行期满而债务未获清偿前，甲方有权从该保险金中优先受偿。
第二十条乙方在抵押期间，应为抵押资产投保，并按期足额交纳保险费，履行《保险法》和有关法律、法规以及保险合同中规定的义务。
第十章抵押资产的处分。
第二十一条甲方在代理抵押权人行使本合同项下抵押权时，有权采取如下方式：
1、依据法律规定，将抵押资产折价以抵偿__所欠的债务。
2、依据法律规定，将抵押资产拍卖、变卖以取得价款优先受偿。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押权发生争议协商不成时，调解和处理。
第二十二条甲方依据本合同处分抵押资产时，乙方和__应给予配合，不得设置任何障碍。
第二十三条甲方对本合同项下抵押资产的处分权利包括部分处分权和全部处分权。
第十一章三方的权利和义务。
第二十四条甲方的权利和义务：_______________。
1、甲方根据乙方的抵押资产价值变化情况，可要求乙方对其所抵押的资产进行调整，包括更换和增加抵押资产。
2、甲方有权要求乙方提供有关本合同项下抵押资产所有合法有效证明及有关资料。
3、甲方有权要求乙方协助以避免本合同项下抵押资产权益受到来自任何第三方的侵害。
4、为保证债券持有人利益，甲方有权在抵押期间，对抵押资产状况进行监督，并组织评估机构进行再评估和出具评估意见。
5、出现下列情况之一时，甲方有权处分部分或全部抵押资产，并从处分后的价款中代理抵押权人优先受偿。
乙方或___在本合同有效期内被宣告解散、破产或歇业的;。
出现使甲方在本次特种金融债券项下的债权难以实现或无法实现的其他情况。
6、甲方处分抵押资产所得，不足以清偿其在本次特种金融债券项下的全部债务的，有权依法另行追索;清偿其在本次特种金融债券项下全部债务后还有剩余的，应将剩余部分退还给乙方。
7、当因国家需要征用本合同项下抵押资产时，甲方有权依法要求乙方重新设定或增加抵押资产，以确实保障甲方的权益不受损害。
8、在____清偿本合同项下全部债务后,经中国人民银行核准,甲方应通知乙方和有关登记机构解除抵押。
第二十五条乙方的权利和义务：
1、乙方有义务向甲方提供有关抵押资产的所有合法手续和有效证明资料。
2、乙方承担本合同项下有关的`费用支出，包括但不限于财产保险、鉴定、评估、登记、过户、保管和审查本合同项下增加或变更资产的律师服务等费用。
3、在本合同有效期内，乙方未经甲方书面同意不得将抵押资产作出转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。
4、在本合同生效后，乙方如发生分立、合并，由变更后的机构承担本合同项下的义务。
5、在抵押权受到或可能受到来自任何第三方侵害时，乙方有义务通知甲方并协助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清偿了本次特种金融债券项下的全部债务后，乙方有权要求甲方解除本合同项下抵押资产的抵押登记。
7、乙方应积极配合甲方及资产评估机构，做好抵押期间抵押资产状况的监督和再评估工作。
8、当本合同项下设定的抵押物价值，在抵押期间发生变化，不足以担保__发债本息等项费用时，对不足部分乙方有义务应甲方要求及时提供其它资产进行抵押，直至足以担保__发债本息等项费用的清偿时止。
第二十六条__的权利和义务：
1、__应协助甲、乙双方办理抵押资产登记手续。
2、在甲方行使本合同项下权利时，__应按甲方要求给予协助。
3、在甲方或其他债券持有人的代理人提起诉讼以实现抵押权时，应给予协助。
4、__应按甲方要求提供抵押资产状况的情况说明，如抵押资产发生毁损、灭失、价值变化或其他使抵押权的实现有可能遇到障碍的情形时，应及时通知甲方，并配合甲、乙双方对抵押资产进行调整，包括更换或增加抵押资产。
5、对乙方向甲方提供的有关抵押材料的真伪负有审查义务。
6、督促乙方履行本合同项下其他义务。
第十二章违约责任。
第二十七条本合同生效后，甲、乙、丙三方均应履行本合同约定的义务，不得因其法定代表人或其他有关人员的变动而对本合同项下义务的履行造成影响。
任何一方不履行或不完全履行本合同项下义务的，应当承担相应的违约责任并赔偿由此给对方造成的损失。如乙方不履行本合同项下义务给债券持有人或甲方造成损失时，__负有连带责任。
第二十八条乙方如有下列行为之一，给债券持有人或甲方造成损失的，应予以赔偿：
1、隐瞒抵押资产存在共有、争议、被查封、被扣押、被监管或已经设立抵押等情况的;。
2、未按甲方要求提供有关抵押资产完备手续和真实资料的;。
3、未经甲方同意擅自处分抵押资产的。
第十三章不可抗力。
第二十九条不可抗力指订立本合同时不能预见，对其发生和造成的后果不能避免并不能克服的情况。
第三十条本合同如因不可抗力必须进行修改时，乙方保证任何改变将不会免除或减少乙方在本合同中应承担的义务，不影响或不侵犯甲方在本合同项下享有的权益。
第十四章抵押登记。
第三十一条在本合同签订后30日内，甲、乙、丙三方应到当地有关的土地、房屋管理机关办理资产抵押登记手续。
第十五章争议的解决。
第三十二条如在履行本合同中发生争议，甲、乙、丙三方应通过协商或调解方式解决;协商或调解不成时，在法院通过诉讼方式解决。
第十六章合同的生效、变更、解除和终止。
第三十三条本合同由甲、乙、丙三方签字并加盖公章后，自到有关土地、房屋管理机关办理完毕抵押登记手续之日起生效。
第三十四条本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自变更或提前解除本合同。如本合同需要变更或解除时，应经三方协商一致，达成书面合同并到有关土地、房屋管理机关办理变更或解除抵押登记。在书面合同达成并至登记机构办理变更或解除手续前，本合同各条款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______。
日期：______
房地产心得体会
x阳关花园项目是x地产旗下的一个新建设的小区。在经过x年的建设之后，如今已经建成并开始向外销售了，而我则是在这个项目里任职了成为了一名销售员。作为一名销售员，我其实颇为头疼，因为我从没有过销售经历，这份工作也是好不容易才找到的，所以我格外的珍惜。既然不懂，那就得多学学，在这个项目里我们销售部有十多位员工，除我之外，还有两名新人，我们是一起入职的。平日里我们三个人也是抱团取暖，一起学习一起进步成长。要是有一个人累了想放弃，另外两个人就会一起鼓励他，为他加油打气。
做销售是非常辛苦的，想起面对客户的时候内心的紧张，想起那一些厚厚的资料，想起自己说的口干舌燥结果客户一句再考虑就什么都成空。大部分的时候，客户说再考虑基本就是拒绝的意思了，我们再说多一些也只会惹他烦。我们这个项目建设的非常好，环境也很棒，但是也有一个问题，就是价格有些高昂。反正以我几千块的工资，不吃不喝二十多年也买不起啊，不禁感叹贫富差距实在太大。不过这也让我感受到了压力，如果我想买房，想住好房子，那我就需要更努力了。作为一名销售，我们的工资很大程度上都是靠业绩的，微薄的`底薪更加激发了我拼搏的动力。
在这段时间里，我没有一天是闲下来的。本身项目就是一个新的小区，加上环境好，交通又方便，所以每天都会有很多人来看房，我们部门就十多个人，忙都忙不过来。每天晚上下班的时候，像是打了一场恶战一般，又像是跑完马拉松一样，都快虚脱了。而身体上的劳累没什么，更主要的是嗓子疼的难受。每天都有很多看房的人问这问那的，我们要不停的回答问题，喝口水的时间都没有，我这几天嗓子有些发炎，特别不舒服，但是我还坚持了下来，这么一点困难，还难不倒我。
转眼间就过了几个月了，我在这个项目待了这么多天，如今楼盘都销售的差不多了，我也要从这里转到另一个地方去了。我很不舍，毕竟这是我第一次工作的地方。但捏了捏拳头，我还是重新振作起来，毕竟我还需要为我自己的未来为拼搏。销售员只是我的起点，绝非是我的终点，我的路还在前方。感谢公司给我这个机会，也感谢同事们一直陪伴我、鼓励我。
房地产实习心得
时间过得真快，转眼间我参加xxx房产已经有4个月左右了。现在实习也即将结束，我也即将正式工作。新的工作意味着新的起点、新的机遇、新的挑战.在大浪淘沙中让自己能够找到自己屹立之地。
三年的大学生活即将圆满的划上最后一笔,这最后的一笔是我们面对未来,回忆过去的见证.它就是毕业实习.毕业实习是学校培养方案和教学方案的重要环节,它是所学理论知识与工程实践的统一，也是学生从学校走向社会的一个不可缺少的过度阶段。
在我看来实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，它使我们在实践中了解社会、在实践中稳固知识;实习又是对每一位大学毕业生专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，既开阔了视野，又增长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的根底，也是我们走向工作岗位的第一步。
房产中介所是一家为房产买卖双方达成销售和购置而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证平安交易的义务。房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效;帮买房人寻找推荐适宜、理想房源，并带着买房人实地看房，加以引导，促使成交;房产中介的经济收入主要是收取中介效劳佣金，以目前市场惯例中介效劳佣金为2%(购房户按房屋成交价1%和售房户按房屋成交价1%组成)。主要业务流程为：房客源开发、房客源登记，信息回访反应，带看房源、三方谈判、签约、过户贷款、物业交割等等。我在中介中前期主要做一些柜员的工作：打印合同材料、整理房源资料、更新液晶屏滚动的信息等等，而到了中后期那么在领导的带着下参加具体的带客户看房、谈判、签约、过户贷款、物业交割等灵活性的工作。
现在来回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也翻开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础根本上到达了学校要求的实习目的。并且在这段工作期间能与众多经验丰富、年富力强的专业人士共事使我受益匪浅，从中增长了很多实践工作经验与专业知识。
俗话说：隔行如隔山。我的专业是资源环境与城乡规划管理，也算是与房地产经营相关，但以前从来没有接触过房产这个行业，说实话虽学此专业，但在刚开始的时候心里根本没底。但是通过这么长时间的工作后，我已经充分认识到自己的一些经验欠缺与缺乏，以后更要加强学习专业知识与管理知识，并努力提高自我。
我们公司经营范围主要是二手房买卖,房屋租赁,房屋代理、中介,居民贷款担保、代办交易手续,全资收购房屋、咨询等,有关房屋的一切问题,贷款担保、代办手续费用最低,我公司与中国建设银行、中国工商银行、光大银行等联合推出房屋贷款担保,我公司一直得到客户的一致好评。公司积极参与社会公益活动,为社会就业作出了奉献。
房地产业，这一关系到消费者切身利益衣、食、住、行中的行业，正快速融入信息时代。小区智能化、小区局域网、工程网站和开发商网站等纷纷出现，充分表达出房地产与网络的有机结合正逐步完善。
随着经济的开展，城市人口的增多，房子的需求越来越紧张，人们没有大量的时间为了寻求房屋信息而奔波。而网络能大大减少时间和财力，所以说网上房产中介的产生为大家带来了便利。
随着信息时代的到来，企业必将不可抗拒的加速进入信息网络时代。企业需要建设具有本企业特点的,业务过程自动化和管理现代化的信息网络。企业信息工作，就是把企业物流的管理提高到对企业信息流的管理来控制企业的运作，及时提供应领导决策所需的多方面的信息。在现代化企业中，信息管理工作在企业中已发挥越来越重要的作用。
一个房产中介管理系统的开发为实例，对网络信息管理系统的开发进行了初步的探讨。它利用网络这种先进的手段，使人们能够更好、更快的了解房产的信息，实现了房屋开发商与客人的双向沟通，具有很多的'优点。
通过房产中介系统，用户可以发布房屋出售出租及需求信息，同样也可以查询其它用户发布的房屋相关信息。使用该网上房产中介管理系统，可以实现统一的信息发布、浏览、维护等多项功能。使房产中介摆脱大量的手工书写操作,快速、准确、方便的提供各类统计信息,充分发挥计算机网络的优势,实现资源共享和协同工作,使房产中介管理工作到达现代化、标准化、科学化，为广阔用户的使用带来更多的方便!
系统开发的总体任务是实现信息发布管理的系统化、标准化和自动化。房产中介管理系统的目标是提高房产管理员工作的效率，具有对房源的出售、出租、需求、区域等信息进行管理及维护的功能。普通注册用户可以通过此系统发布出售、出租、求租、求购信息以及删除自己的需求信息功能，并能进行个人信息的修改。
还有很多相对于烦琐一些的小事情就不一一阐述了其实正所谓天下难事始于易，天下大事始于细。这也让我体会到了实际的工作与书本上的知识是有一定距离的，并且需要更加努力的再学习，并且要有更多的细心和耐心。有些时候也会办错事情，我知道自己还有很多的缺乏，所以将来就要更加的勤奋工作。我相信勤能补拙，每天都要进步一点，为公司尽自己的一份力量。在今后的学习和工作中，我要更进一步的严格要求自己，虚心学习，争取在各个方面取得更大的进步。俗话说，千里之行始于足下，这些最根本的业务往往是不能在书本上彻底理解的，所以根底的实务尤其显得重要，从这次实习中，我体会到，如果将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，使一个专科生具备较强的处理根本实务的能力与比拟系统的专业知识，这才是我们学习与实习的真正目的。
房地产金融的就业方向
近几年来，中国金融市场正在走向国际化，对专业性很强的人才需求迫切。金融行业就业人才的需求主要集中在高端市场，例如高校教师和大公司市场研究分析、基金经理、投资经理、证券公司、保险公司、信托投资公司等。
无论是本科毕业，还是硕士毕业，金融学专业毕业生总体上的就业方向有经济分析预测、对外贸易、市场营销、管理等，如果能获得一些资格认证，就业面会更广，就业层次也更高端，待遇也更好，比如特许金融分析师(cfa)、金融风险管理师(frm)、特许财富管理师(cwm)、基金经理、精算师、证券经纪人、股票分析师等。
目前国内金融市场，对金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析师、金融风险管理师、特许财富管理师、基金经理、精算师、副总裁级高管、稽查监管人员、产品开发人员、后台工作人员(在财务、结算、税务方面有经验)等九大类人才。
金融分析师(cfa)：在欧美等发达国家和地区，获得cfa资格几乎是进入投资领域从业的必要条件，全球至今仅有3.55万人通过考试，而我国大陆，目前约50人拥有此资格，未来3年对cfa的需求量将超过5000人。
金融风险管理师：金融市场的不断发展，风险也随之迸发，在管理层的施压与外资金融机构竞争的双重压力下，国内各金融行业内企业及各大型国企纷纷加强了对金融风险的衡量与管理，提高对金融风险的防范与控制能力。在此情况下，掌握风险管理知识的专业人才受到企业热捧。作为全球最权威的金融风险管理认证，frm证书具备基于全球标准客观度量风险的能力，也成为企业衡量应聘者是否具有强大风险管理能力的标准。不少人因此报考frm，学习风险管理知识，为了在金融圈中更好发展。
特许财富管理师：5年以上金融机构工作经验，有良好的经济学基础和至少精通两个投资领域，其要求之高，很少人能通过。
投资管理人才：市场急需大量的投资管理人才，这些投资管理人才主要包括风险投资人才、融资租赁人才、金融业务代表、个人投资顾问等。
稽查监管人员：有能力胜任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
中国银行人力资源部招聘与用工管理主管竺丰平介绍，银行针对应届生的岗位主要分为两大类：基础服务类如客户服务，以及专业类岗位如金融研究等。毕业生要先做这类基础专业性储备，大部分都需要轮岗积累经验。“银行的压力比以往大家想象的要大得多。”而在中国银行，大部分的高管都来自一线，“这完全是一个战略性考虑，总行虽然舒服，但真正要成长到那样的阶段，我们要学会放弃很多东西，并且要付出更多。”
信托、证券相对门槛较高，普遍更倾向于有经验的求职者，但每年也会有一些公司开放一定数量的应届生招聘名额，例如中融信托，去年招收140个应届生，岗位集中在前台业务部门的信托经理助理;中后台的风控、法务、产品支持等。
信托人员入行一般都要先从助理做起，然后按照信托经理、高级信托经理的路径晋升，之后可能做到总监级别并负责业务工作。由于近几年监管部门对信托公司的管理越来越规范，此前信托公司工作半年到1年就能获得晋升的情况将逐步得到控制，规范之后，每一级的晋升速度大约为2到3年。证券与其类似。
投行类方向的入职门槛非常高。以摩根士丹利为例，目前它们在中国针对应届生的招聘主要面向北大、清华、复旦、交大的研究生及以上学历，并且必须从毕业前一年就开始在摩根士丹利里实习。根据摩根士丹利中国执行董事、人力资源总监白文杰的介绍，这类方向的人才招聘除了基本的专业技能之外，对职业技能和文化维度等也有很高要求，包括沟通能力、团队合作、项目管理等，另外有国际化视野也是它们看重的素养之一，“可能在一开始选择人才的时候不太起作用，但对这个员工能否长期留在企业发展，这方面就显得非常重要。”
相对而言，基金风投类的公司则更看重综合性素质及实际操作的经验，因此对应届生的招聘数量较少。根据君联资本董事总经理王建庆的介绍，基金风投行业有一个特点，需要非常强的对技术、商业模式、商业逻辑的理解能力和学习能力，因此基金风投.公司在招聘应届生时大多希望求职者在本科期间具有理工科背景。王晓蓝也认为，由于行业对于综合素养要求很高，而培养一个大学毕业生要花费太多的时间，因此一般一年只招一两个大学生，而他们的职位发展路径也同投行一样。
金融行业的方向具体到岗位，都以初级服务性岗位为主。一般金融毕业生的发展都以此为行业起点。
对于毕业生来说，银行的基础服务类仍是主要投递方向，招聘数量每年都在一万基数以上。工作内容即对个人业务、对公业务的处理，工作强度较大。这个职位门槛较低，绝大部分只需要本科毕业，同时一线城市增量需求减少，更多需求跟随网点布局下沉。
根据泽稷网校金融研究院老师介绍，证券、银行、信托等机构永远是销售岗位的需求量较多，分别对应的职位是券商经纪人、客户经理、信托经理。这类岗位要求能够维护客户关系、建立客户资源，对沟通及客户管理能力的要求较高，并有绩效考核的压力。
外资行的校招项目以管培生为主，职位起点也相对较高。管培生的轮岗周期通常为1年半到2年，他们需要进入银行各部门的前线业务、核心项目、中后台岗位、职能部门等不同的业务模块参与实际工作，全面了解业务后再确定定岗方向，这类职位多以国内和国际名校的本科或硕士毕业生为主。
证券业的招聘需求与投资市场的热度有关，比如股市行情好的时候，证券的招聘需求就会更活跃。证券经纪人也是属于营销性质的岗位，主要工作内容是客户开发和服务、证券投资理财产品及业务的推广，有佣金比例提成。这个岗位会优先考虑那些拿到从业资格或证券经纪人专项资格的人。
主要工作是就证券市场、证券价值及变动趋势进行分析，向投资者或机构发布研究报告。这类职位要求系统学习过证券分析、金融学等知识的硕士生，最好还了解会计财务、审计知识，且有良好的客户沟通表达和专业文字能力。而frm/cfa之类的专业证书会加分不少。
金融行业即经营风险，风险控制是核心环节。这点在证券业中的表现更明显，因为券商、基金、期货等都靠管理风险吃饭。风险管理和证券研究的学历门槛较高，倾向于金融数学、金融工程、数理统计等专业硕士以上学历，了解金融衍生品定价理论和模型。由于涉及产品设计、流程管理控制，法律知识也最好有所覆盖。
主要工作内容是进行项目风险评估分析、立项、尽职调查、方案设计、谈判等。王建庆认为做投资需要很强的综合能力，一般会考虑从mba里找。“本科有理工科背景或某行业背景的mba学生是最理想的。”
整体上投资银行已经离开了暴利时代，业务上需要找到新的盈利点，以大摩为例，它们的战略是向资产管理方面转型。同时这也意味着成本的控制需要加强，投行的薪资可能不如之前。而国内受ipo暂停等影响，投行部门的招人需求会有所降低。这类职位对于应届生的基本要求是国际化视野及英语沟通能力。
互联网金融企业需要的人才一般分为四类：“典型”的传统金融人才、金融产品的研发人才、互联网技术人才和互联网运营推广人才。
目前行业里急需的三大类人才分别为技术人员、金融人员和运营人员。
如果你是技术党，最好要懂得pc端研发、移动端研发、产品研发等;。
如果你是运营狗，那么除了懂得热点跟风外，还要对金融略懂一二，也要深谙互联网传播之道，类似于雷军、雕爷这种会玩概念会包装的人，能够成功吸引眼球的人。
房地产工作心得
其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出适合自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的开展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是怎样保持一种积极向上的心态。
进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发觉地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很快乐，今天会跟许多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”;这就是他对自己的一种肯定。
所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过标准你的言行举止来实现。
在售房的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利到达交往效果的“润滑剂”。
在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在呈现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。
房地产产品的特别性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的根底，也是销售技巧的保证。
楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的'心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供应，我们却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常惋惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往许多客户是用一生的积蓄来购置的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能发觉的使用价值作了反复比较依旧拿不定主意时，假如售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。
专业的经纪人不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、根底设施、开展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。
要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关怀的问题作为突破口，那你就会成功的。
房地产工作心得
三期尾房销售：年后销售难度的增加，第一是产品的劣势，上半年在售的三期剩余房源主要是客厅朝北的g4，客户对此户型的抗性普遍较大;第二就是价格，上半年周边各大楼盘推出的打折促销活动层出不穷，客户要的优惠也水涨船高，往往一个意向客户谈价格的时间可以是1个小时，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以说是身心疲惫，而正是因为这些刁钻的客户，磨练了我不屈不挠的迎刃而上的精神。
三期顺利交房：三期于8月底的顺利开展交房工作，并且无重大质量问题。
参加公司培训：公司今年开始组织一线销售人员参加一系列的培训，雄鹰训练营、精英训练营、核心专业团队，进公司近3年以来，第一次参加这样如此集中、含金量极高的培训活动，包括有：案前作业操作流程、商务礼仪、定价策略、高端住宅销售，涉及的知识面较广，对于扮演承上启下角色的我们，受益匪浅。
在这个项目服务也有近3年多了，回顾自己的工作，主要在以下几个方面有所进步：
团队建设---作为案场扮演承上启下的角色，在自我管理的同时也注重团队建设，无论是新同事还是上级领导都配合无间。
在对自己取得的进步感到欣慰的同时，更多的则是惭愧，因为自己并没有达到作为一个从事房地产多年老员工应该拥有的综合素质，工作中存在着些许不足之处，主要有以下几点：
相信从事房地产若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
房地产心得体会
x年已经过去，在过去的一年里，国家进一步采取了歇制房地产出现泡沫经济的宏观调控措施，导致国内各地房地产销售额不同程度的下降。台山市房地产经济虽然无泡沫，但也不可避免的受到上述全国性大环境的冲击，普遍出现销售不旺的困难局面。但是，我们公司全体员工在这种严峻形势下，能够紧密的团结在公司领导层的周围，在董事会正确领导下，各部门、各单位各级员工的积极努力，发扬敢于拼搏的精神，客服各种困难，仍然取得了可喜可贺的成绩。因此，我代表公司董事会，向全体员工、各级主管干部表示衷心的感谢!
在过去的一年里，x豪苑以极高的消化速度和消化率顺利占领台山市场。上半年，三期工程全部顺利完成竣工验收。目前除尚余小部分高层住宅单位外，其余全部销售完毕，销售率达到98%，别墅和商铺单位已全部售空。去年，公司全年销售金额达到一亿五千二百多万元，回笼资金一亿六千多万元。
6月份，四期项目“锦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#楼同时启动，到年底，部分在建楼盘将近完成主体框架工程，其中7#、8#楼已顺利于x年元旦开盘，然后1#、3#也将于x年春节前开盘。
元旦锦江的开盘销售场面异常火热，销售率节节攀升，实现了x年的开门红，在台山市房地产市场再次引起轰动效应。
在公司销售全面飘红的同时，我们在房地产开发领域，在打造优秀商住小区方面也取得不俗的成绩。去年12月份，我们x豪苑荣获中国房地产业协会评选的“x—x年度中国房地产最佳宜居楼盘”称号。公司林国东、仲崇智等主要领导也分别获得了中国房地产业协会、中国房地产主流媒体联盟等单位联合颁发的“x年度中国房地产年度最佳经理人奖”和“x年度中国房地产最佳操盘手”称号。
五期项目方面，地下室部分和地上裙楼部分已经完成，1#楼主体工程也接近收尾阶段，项目全年未出现重大质量及安全事故。酒店的筹备工作也在密锣紧鼓的进行中。在招商工作中，成功引进了华润万家这样的大型商家，华润万家的.进入，将成为台山地区的第二家大型综合超市，也将会大大的提升了x豪苑社区档次和综合竞争实力，为公司的社区品牌增添了更丰富的色彩。
物业管理方面，物业公司在广大员工的辛勤付出中，以饱满的热情和团结务实、敬业求进的精神，紧跟公司发展的节拍，不断吸收和借鉴物业管理行业精华和成功经验，专业服务水平和内部管理水平得到逐步提高。公司在提高全体员工的专业素质上和内部管理水平上做了不少努力，持续进行各种的员工培训，通过学习，全体员工的服务意识与服务技巧有了较大的提高，专业素质得到加强。现在，物业公司各班组已初步形成依章办事，遵守公司规章纪律和客户服务程序的良好风气，各项工作基本实现有章可循，有据可依，有记录可查。
工程管理方面，通过工程部全体的努力，不断提高工程质量，确保确保工程进度，各专项责任人全面负责自己区域内的工程进度、工程质量和施工安全工作，保质保量完成公司下达的任务。