调查报告经常被用于企业和政府机构中,以帮助他们做出决策并解决问题。以下是小编为大家收集的调查报告范文,仅供参考,大家一起来看看吧。
物业管理调查报告
我们知道居民小区是市民生活的主要场所,与城市居民生活息息相关。良好的小区环境,和谐的人居氛围,既是市民健康素质的体现,也是城市文明的彰显,而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下,我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。
为了了解益阳市的物业管理的基本情况,我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑,针对我们此次访问的那些小区,我将逐一进行分析。
先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区(以下简称梓山苑小区)是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目,是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并开始第二期工程建设。是经济适用房,梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区,小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内,在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米,小区拥有80东住宅。
该小区物业存在以下不足之处:1.由于小区建设的定位是经济适用房,所以建设密度较高。2.进门口有板报宣传:建省级文明城市,建温馨美好家园,朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告,没有人进行管理和清理。
3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。4.保安管理不严,小区对外来人员的进出不进行管理,小区分配有两个保安室,前门的保安为24小时值班的,后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头,防盗报警系统不到位。
9.没有统一的安装空调的位置,空调摆放不整齐10.小区物业管理中心相对简陋,机构设置较为简单,只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。
11.小区新的业主委员成立不久,新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。
总的说来,该小区的建设和设计均较为不合理,列处于经济适用房当中,整体物业水平不够,只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的,比如说,龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米,电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示,如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话,居民愿意增加物业管理费。
由于小区建成年代较久,物业管理基本管理已经成型,小区的基本配套设施、生活设施较齐全,有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学,还拥有民办幼儿园。小区道路较干净,达到了小区居民的要求,并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静,适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入,车辆慢行”、标有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖,湖的周围种有柳树,湖上有小桥,湖面还算干净。
然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑,它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。
中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路,赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米,由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格,融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心,生活配套齐全,生活设施应有尽有;益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。
由于该小区是新建小区,所以设施设备为新的,绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期,物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查,小区内没有垃圾桶,只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个,小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上,显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况,小区出入比较不规范,存在一定安全隐患。
龙洲汇龙苑,地处益阳市赫山区中心地带,龙洲路凯莱商务酒店的对面,与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局,交通十分便利,生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈,华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边,项目还将修建临街商业区,能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住,配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控,保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中,对一期的居住还是有一定影响的,比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层,建设面积相对较少,公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。
益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出,其中既有业主和物业企业主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生的新情况。
总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快,居民对物业管理的概念也很模糊,物业管服务质量一直提升不上去,物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理,致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面:
第一:物业服务态度有待提升,物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少,但规模不一,发展不够规范,仍处于初级市场阶段,还没有普遍实行招投标制度,企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正当要求不能满足,对业主的投诉也置之不理,更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生,那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责,履行自己的责任。
第二:居民的物业意识需要进一步提高,物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位,个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理,我干嘛要花钱买买别人来管我,还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识,有的居民认为只要缴纳了管理费,物业公司就必须处理业主遇到的任何问题,特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上,给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来,物业收费标准一直没变,但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调,使物业运营成本进一步加大,企业拿不出高薪来聘请人才,也不能开展良好的培训,于是就造成从业人员素质偏低,能力得不到提高,导致物业管理服务无法良性发展。
第三:部分小区设施不配套,检查维修十分不及时。由于历史的原因,老旧居民小区基础设施不配套,安全防范设施匮乏,大多是敞开“不设防”住宅小区,无法实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。小区绿化布局不合理,常年失养,地被植物逐年减少。收费率低,物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅,经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备,逐步老化、损坏,随着时间的推移,这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行,将导致今后这些小区的基础环境越来越差,严重的话会形成恶性循环,影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题,为物业管理增加了一定的难度。
第四:社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作,交由物业公司来代替,物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够,也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会,部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的,监督协调职能弱化,不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。
(一)加强对物业管理服务的学习,提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业,建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段,而且是树立城市良好形象,增强城市吸引力,改善投资环境的有力举措;是增加就业岗位,给下岗、失业人员提供就业、再就业机会,缓解就业压力的有效途径;也是发展服务业,增加第三产业总量,促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度,切实加强领导,进一步统筹协调,重视物业管理,抓好物业管理。
(二)充分发挥业主委员会的作用,提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用,还必须建立激励机制和约束机制,保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置,尊重业主委员会的意见,自觉接受业主的监督,定期汇报,听取意见,切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作,发挥自律作用,团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。
(三)进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代,需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作,社区居委会也要根据自身职能,协调搞好小区物业管理工作,形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体,形成合力,管理服务效能才得以充分发挥。
(四)努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量,首先,继续深入开展创优达标活动,鼓励物业管理企业拓宽服务领域,开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务,满足小区居民不同层次消费的需求。其次,进一步提高管理人员的素质,同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育,使各企业真正树立业主至上,服务第一的理念。然后,物业管理企业要安排专人24小时值班,及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度,对群众反映的问题督促查办及时解决。还有,在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入,促进物业管理科技含量的提高,努力满足群众的需要。
(五)不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入,加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式,充分调动广大居民的积极性。所需的资金,建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分,逐年逐步地有计划地实施改造,为实施物业管理创造良好的基础条件。
(六)做好宣传,营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向,重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹,争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次,要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务,增加业主的自觉维权意识。再次,增加物业服务内容透明度的宣传,对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等,都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上,尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识,既有房权、利益的转换,又有义务、责任的转换,从而形成一种良性循环的良好条件。
通过此次实地调查走访,我们主要调查小区环境和物业管理情况,我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中,我学到了物业管理工作中的具体业务知识,丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况,我市物业管理服务水平还有待提高,我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践,自我管理能力还培养我们团结协作的精神,社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的,而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中,我们身为大学生应该礼貌待人,体现当代大学生的素质,以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通,才能获得有效的信息。
企业物业管理调查报告
为加强住宅小区物业管理,创建文明城市,建设宜居家园,提高人民幸福指数,建设和谐、美丽岳塘,区政协常委会组成了以主席傅博华为组长的调研组,对全区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。调研组先后到市房产局、区物管办、区人民法院以及全区(含高新、昭山两区)各乡镇街、部分社(村)开展了调研,走访了部分小区业主委员会、物业公司和小区业主代表,还专程赴上海虹口区凉城新村街道进行了学习考察,现将调查情况报告如下:
(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个),其中有物业公司管理的小区158个,由业主自治的43个,单位自管的22个,区、乡镇街、社(村)代管的175个。
(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。5月,我区成立了物业管理工作领导小组,在城管执法局下设物业管理办公室,工作人员2名,制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》,规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作,涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公),均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心,各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。
二、物业管理存在的主要问题和原因分析。
(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程,与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连,同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规,各职能部门的监管机制不完善,存在条块分割、多头管理,特别是前期物业,区、街(乡)、社(村)未参与,造成监管缺失,没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全,物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系,市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥,对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法,不利于调动物业管理工作的积极性,对基层提出的物业管理疑、难、急等问题,解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时,房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心,要动用维修基金需“两个三分之二业主同意”后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批,由于审批程序繁琐,使用条件难达到,使用起来难度较大,物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定,出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能,区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解,对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升,现有人员配备难以应对。
(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严,形成遗留问题。房屋建筑质量差,部分配套项目缺项甩项,房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异,公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题,业主与开发商、建设单位矛盾突出,物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房,小区整体规划设计相对滞后,道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题,致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差,无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司,都难以满足业主需要。此外,目前老旧小区没有交存房屋维修金,房屋及公共设施年久失修,政府经费投入有限,居民又负担不起过高的维修费,给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患,长期维护维修不及时不到位,二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱,引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。
(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐,侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家,其中一级资质的4家,二级资质的3家,三级资质的62家,外来的4家。有部分物业公司是前期物业,大部分小区建成后,开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司,而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构,再次利用物业牟利,导致物业公司并非服务于广大业主,而是服务于开发商和建设单位,物业公司处于强势地位,业主处于弱势地位,于是“主仆”位置颠倒,产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难,服务质量不高。从调研的小区看,业主以“房屋质量、物业服务不到位”等为由拒缴物业费,导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以“业主缴纳物业费不足”为由,单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时,“足额缴纳物业费”作为其完善服务的前置条件,必然会通过减员等办法降低成本,服务质量下降,导致更多业主对物业公司的服务不满意,从而不交物业费,形成物业公司服务质量越来越差,物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐,行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司,致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作,物业公司管理水平低,人员整体素质不高,缺乏服务和创新意识。
(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定,它只是业主大会的执行机构,它与物业公司的地位不对等,不具备法人资格。业主委员会在维权过程中,始终非常艰难,暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失,很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因,难以符合业主委员会成立条件,加之开发商、建设单位拖延移交社会事务,难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强,召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数,给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范,缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全,职责不明确,缺乏有力的指导和规范,且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强,对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识,没有从全体业主利益角度考虑问题,功利心重,利用业主委员会谋取私利,造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差,公德意识不强。只管自家门内的事,不关心涉及到全体业主公共利益的'门外事务。
三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议。
为进一步加强和规范物业管理,明确物业管理各方主体责任,全面提升物业管理总体水平,切实改善广大业主居住环境,促进物业管理市场秩序健康发展,维护社会大局稳定,根据《物权法》,国务院《物业管理条例》,湖南省实施《物业管理条例》办法,建设部、财政部令[]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定,结合我区实际,现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议:
(一)完善顶层设计,建立健全法律法规,政府职能部门要当好“裁判员”
1.完善法律法规政策,加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神,市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程,明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台,加强舆论宣传与监督,影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等,推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的作用,建立物业公司准入制度,强化对物业公司的行政监管,理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务,建立健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》,出台房屋维修基金的使用交存管理细则,规范监管、简化维修基金的使用程序,合理调整维修基金的分摊比例,使维修基金真正发挥作用,充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。
2.严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理,重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关,进一步规范开发商、建设单位的行为,严格落实《湖南省实施物业管理条例办法》,切实保证小区物业配套设施的同步到位,为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作,规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时,区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为“第三方代表”共同参与,依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题,责成开发商、建设单位在规定期限内,高质量完善、整改,方可验收、移交,对拒不执行的,要依法依规严肃查处,从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司,力推开发商与业主和谐相处,构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多,居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜,区牵头,街(乡)按辖区组织全面摸底,有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造,对改造后的零散小区进行整合,将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会,招标引进正规物业公司进驻。
3.加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行,政府必须进一步充实物业管理部门人员力量,加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所,采取购买公共服务的方式,对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理,构建多级次的服务标准体系,并充分发挥基层的监督指导作用,将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中,每年进行一次考核审定,评分较低单位要严肃整治,执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居,服务质量不高,服务意识差,只收费不服务,多收费少服务,收费不规范等现象进行专项整治。同时,引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理,保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开,增加透明度,促进物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,也使社会和谐稳定。
(二)规范市场运作,加强协调监督检查,区、街(乡)社(村)三级要当好“指导员”。
1.进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责,强化考核办法,增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量,配备专职工作人员,物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时,把物业管理纳入网格化管理,将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作,并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用,营造良好的社会舆论氛围,逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。
2.积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度,搭建“三方”议事平台,共同理顺物业管理关系,建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务,组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作,进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》,加强业务培训,提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求,拓展思路,向智慧型小区服务发展,营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境,争取业主的支持、理解,使物业公司真正成为小区业主的“服务员”。
3.加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一,指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度,使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规,自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识,积极组建业主委员会,协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强,公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会,完善居民委员会与业主委员会“一套班子,两块牌子”的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度,切实发挥应有的作用,使业主委员会成为小区的“管理员”。
4.大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期,配套政策尚不健全,不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整,就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此,在物业管理中,通过规范小区自治的内容,完善小区公约,提高业主依法维权的意识,高度自治的意识,在正确行使民主权利的基础上,承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展“文明小区”、“文明楼栋”、“友好邻居”、“星级文明户”等评比活动,促进小区业主自觉遵守社会公德,形成和谐相处的良好氛围。
企业物业管理调查报告
为了对***小区的客户有一个大体的了解,掌握有关***小区客户的第一手材料,以便日后做好***小区的物业管理工作,近期我们对***小区的客户进行了物业方面的调查。调查情况如下:
一、所有的客户出于安全着想都希望小区能进行严格的封闭式管理,并表示愿意配合门岗在出入大门时出示相关证件,部分客户还就此项提出了以下问题:
1、等门岗和住户比较熟悉了以后,能否取消出入证制度;。
2、能否做成统一,并且方便携带的标志;。
3、如果亲戚来了,没有证件怎么办。
二、除了基本的公共服务以外,对于合理性收费的项目,客户们认为桶装水配送、代订代送奶等服务,相关公司已提供了免费报务,如果物业公司与这些公司的收费一致或者更低,绝大多数客户表示可以考虑接受,否则就没有必要再设置;洗衣、清洁、看护老人等项目,大多数客户认为没有必要设置,因为这些情况他们可以自行解决,交给别人做反而不放心;只有很少部分客户对于看护孩子表示出兴趣;还有部分客户提议,看能否在小区内成立一些小诊所,以方便小区住户。
三、对于会所的项目设置,健身房和篮球馆倍受青睐,小部分客户倾向于乒乓球室,但部分客户担心如果建游泳池,池水的质量不能得到保证,还有客户对建立篮球场有异议,担心太乱而影响到住户的休息。
四、60%的客户对物业服务中心组织活动表示赞成,其中25%的客户赞成但自己未必参与;30%客户表示没有时间;10%的客户担心组织此类的活动会影响小区的居住环境和住户休息。另外年青人对交谊舞比较感兴趣,合唱团次之;少数老年人对秧歌感兴趣(此次调查客户中,老年人数量较少),腰鼓一项无人选择。
五、关于对聊城物业管理费的档次归属,极少部分人表示我们提供什么样的服务,他就会出什么水平的钱;大部人认为物业公司只要提供,如:保安、卫生、等能满足住户基本需要的项目就可以了,物业费尽可能少收。
结果表明,绝大部分用户可以接受的物业管理费在3-4毛之间。
六、在对住户所在小区调查过程中发现以下问题(住单位房、自己房和家住县里的客户不包括在内):
1、大部分小区的车辆管理比较混乱;。
2、维修不及时;。
3、社区文化没有或者陈旧;。
4、对于物业管理的在态度和卫生大部分人表示还算满意。
七、在问及***小区客户关于对公司物业管理方面的建议时,大部分人表示没有想过,以后想到可以再电话联系;在根据我们的提示进行的调查方面,大家都着重强调安全;另外有客户强烈建议我们,希望我们能在客户入住以后再进行一次类似的调查,以便他们能在住的过程中发现问题,进行及时反映情况和信息反馈。
综合以上情况,我们发现,住户对安全的要求远远大于其它各项,其次是环境、维修等,对于社区文化,真正关心的住户不是很多。
鉴于以上结果,现提出以下建议,以供参考:
1、在业主入住时,可以就业主的兴趣爱好等方面进行一次调查,以方便以后管理;。
3、重点做好小区业主的安全工作,加强对小区的车辆管理;。
4、强调维修员进行及时维修和服务人员良好的服务态度,这最能影响我们公司的形象;。
5、定期更新社区文化;。
6、重点做好物业管理的前期工作,可以起到事半功倍的效果;。
7、定期对小区消防等各项配套设施进行巡查,做到防患于未然。
8、物业虽然属于后勤管理,但我们必须做出让业主看得见的成绩,有质量(无形的),也要求形象(有形的)。
企业物业管理的调查报告
随着我国经济的不断发展,我国人民的生活水平进一步得到提高,人们对乳制品的需求也不断扩大,后来乳制品越来越多地成为我国人民特别是城市居民的生活必需品。正因为我国的乳制品消费市场广阔,更多的乳制品企业在我国得到了不同程度的发展,其中包括不少外来乳制品企业。乳制品行业已经成为我国食品行业中增长最大的行业,为我国经济的发展作出了巨大的贡献。但是,中国乳制品行业也面临着产品生产结构性过剩,生产大规模扩张,产品结构不适应消费者需求的不良局面。为此,我们小组决定对伊利集团的产品进行市场调查。调查时间是20xx年11月,调查方式为问卷式访问调查,我们制定了问卷150份,收回有效问卷132份。各项调查工作结束后,我们将调查内容予以总结,调查报告如下。
二、调查对象的基本情况。
(一)性别构成比例(问卷问题1)。
根据调查数据显示,在我们所调查的消费者中,有90人曾经购买过伊利产品,其中男性为60人,占伊利消费者人数的67%;女性为30人,占伊利消费者人数的33%。
(二)年龄构成(问卷问题2)。
其中18岁以下为14人,占伊利消费者人数的15%,18至24岁38人,占伊利消费者人数的42%,25至30岁13人,占伊利消费者人数的14%,31至40岁8人,占伊利消费者人数的8%,41至50岁13人,占伊利消费者人数的14%,50岁以上4人,占伊利消费者人数的7%。
三、专门调查部分。
(一)消费需求调查。
1、根据调查显示消费者选择伊利乳制品所考虑的因素中,品质仍然占申通快递客户满意滴调研报告最大比重。
其中品质占34%,接下来是口味25%,价格占到22%,品牌13%,其他6%。经过数据分析我们能够了解到,消费者购买伊利乳制品所考虑的最主要因素是乳制品的品质,口味和价格也是考虑的重要因素,而品牌则不是考虑的主要因素。因此,伊利不仅要加强品牌宣传力度,更要注重产品的品质,运用国际水平的工艺技术,为消费者提供天然无污染的绿色产品,不断生产出适合消费者口味的产品。同时,运用强大的资金运作实力发挥价格优势,这样伊利才可能占有更广阔的市场,成为市场竞争中的主导者。
2、价格是消费者考虑购买商品的重要因素,商品价格的高低对消费者是否购买这一商品产生最直接的影响。因此,我们对伊利产品价格展开了调查。
经过调查,60%的人认为伊利产品价格偏贵,另外,36%的人认为伊利产品价格一般,只有4%的人认为伊利产品价格便宜。这说明伊利产品在价格方面还应做出适当的调整,减轻消费者的消费压力。
3、包装是一件商品的重要组成部分,因此我们针对伊利乳制品包装展开了一项调查,结果如下:
软包装比较收到消费者的青睐,占到总数的35%,瓶装占20,罐装、袋装、其他则均占15%。经过数据分析我们能够了解到,在消费者青睐的伊利乳制品包装中软包装仍然是主流,其他包装也占据一定比例,所以,企业在保持原有优势的基础上,继续寻求新颖,备受消费者青睐的包装。
4、消费者青睐的伊利产品。
90名伊利产品的消费者中有85人表示喜欢液态奶,有60人表示喜欢冰淇淋,有54人表示喜欢奶粉,有56人表示喜欢奶酪,表示还喜欢伊利其它产品的有32人。
消费者比较青睐伊利的液态奶和冰淇淋,伊利公司可以加大对液态奶和冰淇淋的生产。
文档为doc格式。
物业管理调查报告
1、价值规律是市场经济的基本规律,价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定,商品交换以价值为基础。价格围绕"等价交换价值点w上下波动,是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物,物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点,就是有偿服务,是一种可以在市场交换的商品。因此,物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。
企业是以追求利润最大化为目的的,牺牲自身利益而惠于客户,以“低收费、零收费”手段实施物业管理运作,显然是与“等价交换”原则相违背的,属市场经济运行中一种反常现象,其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略,或者就是有其他的隐性经济收入和物业管理常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略,是一种短期经营行为,则无必要予以分析,但如若是后者则有深入剖析的必要。
纵观“低收费、零收费”,的多种表现形式,其共性特点是业主少交或不交管理费,但物业仍需维修、运行、维护和管理,这说明物业管理费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付,或者是商业用房的租赁经营收入,再或者是利用物业资源进行商业运作收益,与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费,开发商为什么要向业主提供“免费午餐”,承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。退一步而言,不去追究开发商的动机、目的,开发商如何兑现承诺,从实践效果看,由于缺乏保障机制,结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费,则涉及商业用房的产权归属,商业用房如果归属业主,则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商,那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业管理平台,进行商业运作,获得额外利润,以此弥补管理费缺失或不足,本是无可非议的,但如果这种经营收入不能弥补,物业管理正常运行就无法维持,则会引发业主和物业管理企业的新的矛盾,导致社会不安定因素的产生,这对构建和谐社会是有害无益的。
如果物业公司从中获利,那就是典型的寻租行为,寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益,也并不具有可复制性。相反,从宏观角度来看,其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知,社会分工是商品经济的基础,在现代社会中,社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细,专业化程度越来越高。一个普通物业管理企业,同时涉足多个专业化程度极高的领域,盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域,不但将损失大量资金和人才,更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。
因此,物业管理的“低收费、零收费”,既非物业管理模式创新,也非正常的竞争策略,既没有预示物业管理发展方向,也没有对行业发展做出任何贡献,不是进步而是倒退,如不加以遏止,将对物业管理市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。
1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上,物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等,二是组织形式上的不对等,三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中,“低收费、零收费”势必误导业主对物业管理基本概念的认识,认为物业管理可有可无,更多关注服务价格而非服务质量。同时,由于消费者过分关注短期内的利益,相当程度上会忽视对物业管理服务的监管,造成消费者对物业管理服务的反应滞后,加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的,为了降低物业管理成本,实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业管理必不可少的维修和养护工作,削减物业管理成本中的预防性支出,无形中导致了物业的“风险后置”,给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。
2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力,增加运营凤险。
“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品,如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话,我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大,并不一定会使平均成本下降,利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济,规模扩大,成本上升,利润下降,更是客观存在的。如以电子商务为例,规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权,但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设,电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比,加上大型物流业的运输成本,日趋庞大的运营和管理协调机构支出,上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购电子商务平台的建设,电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比,加上大型物流业的运输成本,日趋庞大的运营和管理协调机构支出,上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益,甚至造成巨额的亏损。物业管理开展多种经营,是丰富物业服务内容,弥补管理费不足,弱化物业管理交换双方矛盾的一个策略,但如果本末倒置,主次不分,则是十分危险的。
3.“低收费、零收费”将使行业发展误入歧途。
当一个“低收费、零收费”物业管理进入小区,其“洼地效应”必然会导致周边小区物业管理收费的大幅下降,物业管理企业若不降价,很可能会被业主解聘,必然造成更大的损失。对于个体来说,这种无奈的选择是理性的,但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业管理行业的降价成为习惯,消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业管理费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里,消费者只关心价格,市场资源将惟低价者得,也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量,因为在低价,甚至超低价上,提供质次商品显然是更经济的行为。如此,则成本较高的优质商品和服务,很可能被劣质商品和服务淘汰出市场,形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背,好产品在竞争中失败,而次品获胜,形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。
在物业管理服务市场上,“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵,“低收费、零收费”服务不受到遏制,不但整个物业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费意识和消费理念将趋于瓦解,而且“逆向选择”将使得物业管理服务价格和质量不断下降,最终导致市场严重萎缩甚至消失。
1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则。
从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看,物业管理“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则,是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中,要实行等价交换,一方享有权利『应向对方履行相应的义务,任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中,民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的,且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换,取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。
合同法是民法的子法,当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则,物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业管理活动的基础,是建立业主与物业管理企业法律关系的惟一的法律依据,在整个物业管理活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲,交纳物业管理费的义务应与其享受到的物业管理服务的权利是对等和等价的,如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等,其有权追究物业管理企业的违约责任。
但是在物业管理“低收费、零收费”中,业主没有交纳物业管理费,就失去了要求物业管理企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业管理企业这一方面讲,物业管理"低收费、零收费"已经使物业管理部分或全部成为一种附赠品,因而注定物业管理服务的质量是无法保证的。同时,由于物业管理企业向业主提供的是超低价或免费服务,在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。
而业主享受的超低价或免费服务,也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。
2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。
物业管理“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段,这是一种不正当竞争,违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的,以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面,一是主观标准,以物业管理“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场,其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的,二是客观标准,即以低于成本的价格销售商品。物业管理是种特殊的商品,一种准公共性服务商品,实行物业管理是为了确保物业的正常使用,必须支付必要的成本,《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式,以低于戚本的价格销售物业管理这种特殊的商品,无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。
3.“低收费、零收费”现象违背了《物业管理条例》的基本精神。
《物业管理条例》第41条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业管理收费应因地制宜,以服务发生的成本为基础,针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平,合理地核定收费水平。质价相符原则,指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业管理收费机制,“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价,否定了质价相符的原则。如前所述,“低收费、零收费”偷换了“物业管理”的概念,抹去了业主应承担的全部或部分义务,践踏了物业管理质价相符的收费原则,使初步培育出来的物业管理消费观念,倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。
“低收费、零收费”之所以卷土重来,绝非偶然,是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量不高,技术壁垒比较低的行业,物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的,基本沿袭的是“谁开发,谁建设”的旧模式,加之当前广大业主的维权意识空前高涨,而物业管理消费意识和服务意识都不到位,物业管理法律法规相对滞后,在这样社会经济面临转型,物业管理市场竞争日益激烈,物业管理行业高速发展的社会历史大背景下,“低收费、零收费”的出现是必然的。
1.完善法制建设。
法制建设是物业管理行业规范、长足发展的根本保障,针对我国目前物业管理不断发展的情况及我国相关立法进程,有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善,通过完善法制建设,进一步规范物业管理各主体在物业管理活动中的行为。
2.强化行业自律。
行业自律是市场经济中企业诚实信用"原则的突出体现,物业管理协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度,提升物业管理行业协会的社会地位和信誉。
3.加强理论研究。
物业管理理论研究是行业发展的不竭源泉,也是法律法规制订的重要前提,加强理论研究,突出理论研究在行业发展中的地位和作用,广泛开展多层次多学科的理论研究,建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍,是物业管理科学发展的重要基石。
4.创新制度设计。
创新是发展的灵魂,创新制度设计是物业管理健康发展的必要保障。
在物业管理的外部,引入发达国家物业管理制度,如类似物业管理事务所等中介机构作为第三方客观介入,定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计,进行专业的物业服务质量评估。在物业管理内部,完善物业管理企业内部的管理制度,量化物业管理服务质量的标准,提升物业管理服务的水平和档次。
5.正确引导舆论。
人是教育的产物,物业管理作为一个新兴的行业,在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭,但这些舆论并不都是全面的和准确的,这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用,将舆论引导到正确的方面来。
企业物业管理调查报告
为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况。
我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的发展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。
二、存在的主要问题。
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的.迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化文秘杂烩网水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。
3、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区所。
有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。
住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议。
1、走强强联合之路。创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。
2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深入社区,加强日常巡查,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。
4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向发展,必须遵循公开、公平,诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现,商品房矛盾相对平稳的特点,采取分类指导办法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。
5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。
6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。
10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。
11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。
13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求,修改物业服务收费管理办法成为迫切需求,有关部门应积极配合,共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上吸收其他城市的经验,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清楚楚服务。
物业管理的调查报告
为市人大常委会第五次会议听取和审议市政府关于市区住宅小区物业管理情况的报告作准备,市人大环境资源城乡建设委员会于9月份对市区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。9月10日,市人大常委会副主任徐永兵、王平率领市人大常委会部分组成人员和部分市人大代表对市区住宅小区物业管理情况进行了专题视察。在调研视察的基础上,我们按照监督法的要求,已将调研视察过程中收集的各方面的建议和意见及时进行了汇总整理,交市政府及相关部门。市政府对我们汇总的意见高度重视,已在专项工作报告中作出了回应。现将这次调查视察的情况报告如下,供各位组成人员审议时参考。
我市的物业管理工作起步于1994年,经过十多年的发展,物业服务行业规模不断壮大,企业数量、服务水平、从业人员以及物业服务覆盖面都有了长足的发展。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业,在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。目前市区共有物业管理企业130家,管理面积2300万平方米,有国家级物业管理示范项目5个,国家优秀项目5个,省级优秀项目23个。
近年来,市政府认真贯彻落实《物业管理条例》,不断健全物业管理的政策体系;大力开展宣传咨询活动,努力为物业管理的发展营造有利的社会氛围;积极培育和规范物业管理市场,对符合条件的新建小区全面实施招投标落实物业服务企业,限制和约束不正当竞争行为,维护了物业管理市场良好的竞争秩序;积极引导和规范业主委员会组织建设,业主自治意识逐步得到增强;不断规范物业服务企业经营行为,行业整体素质有所提高;逐步完善物业维修资金管理使用制度,业主合法权益得到保障;努力改善老小区配套设施,积极探索准物业管理体制。通过各项扎实有效的工作措施,我市的小区环境面貌不断改善,物业管理在“五城同创”中发挥了重要作用,为提升城市品味,提高市民居住质量作出了积极贡献。
二、市区住宅小区物业管理中存在的主要矛盾和问题。
在十多年的发展过程中,我市的物业管理与外地许多地方一样,也出现了许多矛盾和问题,主要表现在以下几个方面:
(一)物业服务收费标准低,收缴率低,物业企业经营困难,成为困扰物业服务行业的第一大难题。收费难是我们在调研视察中听到的意见最集中的问题。一方面物业服务的收费标准比较低,没有建立相应的自然增长机制。目前我市普通住宅区物业管理费指导价执行的仍然是的标准,根据小区类别、服务标准不同,从0.1元/月.m2到0.5元/月.m2,普遍价格在0.2元/月.m2左右(与xx市水平相当)。随着用人工资和各种生产资料成本的增加,特别是《劳动合同法》实施以后,为物管工人缴纳“五保一金”给物业企业增加了很大的压力,但是物业管理收费标准一直没有随着经济社会的发展作相应调整。另一方面物业管理费收缴率低。市区平均收缴率不足60%,而低价位商品房(拆迁安置小区)物业管理费收缴率不足10%,导致物业公司无法正常运转,更无法提供高质量的服务,形成了收不到费—服务不到位—业主不满意—更加收不到费的恶性循环。物业管理公司投入大量的人力用于收费,而通过司法渠道追讨物业管理费,成本高、程序繁杂,牵扯过多的人力、精力,物业公司认为划不来。因此物业公司普遍都不看好住宅项目,特别是在老小区提供物业服务的物业公司几乎全部亏损,去年春节前市区有近三十家物业企业由于经营不下去纷纷退出所在小区。
(二)物业管理体制不健全,相关责任主体没有发挥应有的作用,使得物业管理矛盾重重。随着小区数量的不断增加,物业管理的市场不断扩大,物业规模和企业数量不断增加,行业管理的工作量也越来越大。目前我市的物业管理工作主要依靠一个行政主管部门进行行业直管,物业管理行政管理体制缺乏市、区、街道、社区条块结合、层层节制的行业监管网络,缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式,是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我市尚有100多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区,由于缺乏对业委会有效的监督制约措施,其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成,民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现,业主自治只能是良好的愿望而已。据统计,能有效发挥作用的业主委员会仅占20%,基本不运作的占30%,另50%也是发挥作用不大。另外,居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约,共建和谐小区的机制没有形成,社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。
(三)住宅小区基础设施不配套,成为物业服务品质无法提升的硬伤。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计,不能按照原有规划要求将小区交付给物业公司,如物业管理用房、社区活动用房不到位,公建配套设施产权不明晰,房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高,绿化档次低,维修资金不及时足额到位等等,造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。另一突出问题是停车难,目前随着私家车的迅速增多,许多住宅小区中,包括新建商品房小区的停车位严重不足,停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题,这在老旧小区表现得尤为突出。
(四)城市综合管理执法不到位,市民对居住环境不满意,物业管理企业左右为难。诸如铝合金加工、娱乐场所噪音、住宅楼底楼小餐饮油烟污染、小区居民饲养鸽子、狗等宠物影响邻里、居民随意毁坏绿化、装饰装修中擅自改变房屋结构、违章搭建等等,这些违法行为都应该有相关的行政管理执法部门进行监管、执法,物业服务企业只有在发现后及时劝阻、举报的权力,而没有执法权,但是居民都把这些帐算到物业公司头上,并以此为理由拒缴物业管理费。由于城市综合管理协调机制不够完善,一些政策、法规在小区中出现梗阻现象,导致居民对居住环境不满意。
(五)物业服务企业资质偏低,从业人员普遍素质不高,制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低,相当一部分物业公司设立的起点低,没有先进的管理手段和高素质人才,市场竞争力弱。市区130家物业公司中一级资质1家,二级资质8家,二级以上资质物业企业仅占总数的7%。市区物业管理从业人员约8000人左右,其中70%的人只有初中以下(含初中)文化,85%是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员,而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人员。由于普遍文化程度不高,加上工资待遇低,从业人员工作缺乏热情和技巧,使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。
三、对加强市区住宅小区物业管理的几点建议。
针对我市住宅小区物业管理中存在的现实问题,市政府及相关职能部门要切实加强研究,从完善物业管理的体制、机制入手,积极探索,创新举措,推动这一社会关注、百姓关心的热点问题的有效解决。
(一)要从以人为本、构建和谐社会的高度出发,不断加强组织领导,建立健全管理网络。住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程,是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现,也反映了一个城市经济、社会的发展水平。市政府要从以人为本、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强小区物业管理工作的重要性、必要性,建立健全管理网络,构建高效的物业管理新体制。要按照“重心下移、属地管理、条块结合、以区为主”的原则,明确市、区两级职责分工,落实行政监管和公共服务责任,建立“市行政主管部门监督管理、各区政府属地管理、街道(乡镇)具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制,形成“上下联动、齐抓共管”的工作机制。区级政府要明确物业管理监管部门,充实街道(乡镇)和社区工作力量,健全管理网络,落实工作经费,为推进物业管理工作提供组织保障。社区党支部、居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织,是最靠近千家万户的关口,要充分发挥社区的一线作用,强化居委会的职责,在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色,强化其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。同时物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部分,是城市管理的补充和延伸,需要各相关职能部门的支持和配合。要进一步强化城市管理责任制,加强部门间的`协作配合,提高行政执法的效率,依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处,为物业管理营造良好的外部环境。
(二)要从转变广大市民物业服务消费理念入手,进一步加大宣传力度,强化舆论引导。导致物业管理收费难的原因很多,但其中很重要的一条是广大居民的思想认识不到位,对物业管理有偿服务缺乏应有的认识。有很多业主习惯于过去长期的政府福利性服务,对物业管理需要交纳相应的服务费不理解、不情愿,总希望享受“免费的午餐”。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作,强化舆论引导,使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识,从而千方百计地改进服务的方法,提高服务的质量;另一方面要强化业主的共同参与意识,以主人翁的姿态自觉维护全体业主的共同权益,从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成共识。要善于运用各种宣传媒介,通过喜闻乐见、通俗易懂的事例宣传《物业管理条例》、《物权法》等法律法规,解析物业管理有偿服务的道理,引导广大市民树立正确的物业服务消费理念,分清职责,正确对待小区管理中存在的现实问题,自觉履行缴费义务,依法维权。
(三)要从物业管理的机制、模式等方面寻求突破口,努力创新工作举措,加大推进力度。一是要加大老小区整治力度。要加大老旧住宅小区环境整治的资金投入,将老小区改造工作列入市、区两级年度城建计划,安排专项资金,逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题,为推行物业管理创造基础条件。二是要加强物业维修资金的归集、管理力度。要加强对房屋开发建设单位的监管,确保其按规定将住宅专项维修资金交存到位,并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任,同时负责处理在开发建设和销售过程中造成的遗留问题,为物业管理解决后顾之忧。市房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,进一步完善住宅专项维修资金的管理措施,明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范,为长期物业管理提供保障,切实维护广大业主的权益。三是要强化新建小区公建配套设施的监管和验收制度。加强对小区配套设施建设标准的前置把关,严格小区竣工综合验收工作,加强对房屋质量、配套设施设备以及环境的验收,明确属于全体业主产权的物业管理用房、非经营性配套用房等由产权部门验收确认,并监督交付,从而从源头上减少矛盾,为以后的物业管理创造有利条件。四是实事求是,合理确定小区物业管理模式。要实行等级性和基础性服务并举,针对不同类型的小区采取不同的管理模式。对新建普通商品房小区,要全面推行市场化等级物业管理;对老旧小区在改造后具备物业管理基础条件的,积极推行物业管理,对暂不具备条件的,由街道(乡镇)和社区建立物业服务组织,落实保洁、保安、保绿等基础性管理,并探索与水、电等其他公共服务集中收费制度,保障最基本的物业管理正常运行,维护小区公共秩序和环境卫生。
(四)要从政策措施上加大对物管企业的扶持力度,让朝阳产业焕发勃勃生机。首先,市政府及相关职能部门要完善物业服务定价成本审核制度,按照“公正合理、质价相符”的原则,确定物业服务等级和收费指导标准,规范物业企业收费行为。要强化合同约束,在物业服务合同中明确服务内容、收费标准和各自的权利、义务和责任。要充分发挥公职人员在和谐社区建设中的模范带头作用,建立、完善机关事业单位工作人员拖欠物业管理费抄告制度,把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况作为机关作风建设的考核内容之一,健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。其次,针对拆迁安置小区、低价位商品房等,政府要出台相应的政策,解决小区管理的资金问题。可以在实施拆迁时就提前对今后小区的管理费用进行考虑,在村级集体经济中作出安排,设立小区管理专项资金;或者在小区规划建设中考虑一定比例的经营性用房,作为今后小区基础性物业服务的经费来源。同时要完善住房保障措施,对低保、特困家庭的物业服务费进行减免或补助。第三,针对物业管理这一带有准公共服务性质的行业,政府要加大扶持的力度,实行差别税收政策。对管理保障性住宅小区的物业企业,建议政府对其经营收入实行税收减免或在住房保障资金中予以补贴;对在老旧小区、次新小区提供服务的企业,建议对其税收给予适当的优惠,以减轻企业的压力;对管理舒适型高档住宅小区的企业则实施正常的税收制度,以此确保市场竞争的公平性,促进物业管理行业的良性运作、健康发展。
(五)要以群众满意为标准,切实提升物业服务的品质。
市政府要规范物业管理市场准入制度,加强物业企业资质管理,规范企业服务标准。要进一步完善物业服务招投标管理办法,规范物业企业退出机制,健全区物管部门及街道(乡镇)参与对物业企业的监督管理的实施机制,进一步加强对物业服务企业的考核、监管。要充分发挥物业管理协会的作用,建立物业服务企业信用评估报告制度,促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制,重视物管人员培训工作,加强从业人员职业道德、服务技能培训,不断提升从业人员素质,从而提升物业服务的水平,提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。
物业管理者的调查报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和-谐社会建设总体战略中的重要内容。我会于2015年1月至7月对河北区居民小区物业管理状况,特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况报告如下:
一、小区物业管理现状
三和小区,人口近万人,地处城乡结合部,小区经历了九个物业公司和三届业主委员会,人员较复杂,管理难度较大,现物业公司是容心物业公司于2015年9月接手三和小区的物业管理。每年应收物业费100万元,现在只能收上来4万余元,收缴费用不足以维持日常开销,水电费都有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题,拖欠物业费。金兆园小区,2003年入住,共1058户。商品房202户,回迁房660户。2015年12月初物业撤出,后由明星物业接管,次年撤出。现在,电梯维修费无从解决。
二、小区物业存在的问题
尽管两个小区情况有异,但存在有许多共性的问题,并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
(一)地产遗留问题。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入,因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在:一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题,是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段,就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业管理埋下了隐患。
(二)物业管理企业管理水平低,人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。
(三)小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益,在公共部位私搭滥建,致使部分公共设施不能正常使用,难以发挥其应有的功能;二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的,属私有财产,便无所顾及在自己的小天地里,私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地,或种菜或做停车位,不仅破坏了小区的整体规划,更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放,墙壁上乱贴乱画,私养大型宠物,在小区宠物粪便随处可见。
(四)物业公司对业主的违规行为处置力度不够,没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心,执法缺位。比如,对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为,只能劝告,下整改单,报告政府执法部门,而无他法。结果常常是业主我行我素,造成恶性循环,以至小区环境和设施每况愈下。
(五)物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费,加之,效法者众,物业服务企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业服务企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了,住房自然贬值,到头来受苦的其实不只是物业服务企业,还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反,现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的,因为这是政府行为,如果你不交费,这些职能部门有权停水停电,没有一点商量,现在只有物业费可以拖欠,因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞,不交物业费,你不会把我怎么样,这是物业公司目前最挠头的事。
(六)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。按条例规定,当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。
三、几条建议
(一)依照2015年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》,研究制定我区《物业管理水平评估细则》,提高物业管理,并做到有法可依。
(二)建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制,有效处置小区内的各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室,作为三方联动机制的行动轴心。
(三)为促进物业管理市场的发展,培育物业管理的核心品牌,鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,在政策上实施优惠政策,并创造竞争氛围,做大做强我区物业管理业,为我区和-谐社区建设锻造实业新军。
(四)确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。
(五)加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主(住户)必须履行的义务,大家应当积极主动履行,任何人不论何种理由拒交物业管理服务费都是违法的。
党的十七大明确指出:“社会稳定是人民群众的共同心愿,是改革发展的重要前提。要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局,健全基层社会管理体制。最大限度激发社会创造活力,最大限度增加和-谐因素,最大限度减少不和-谐因素”。 区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作,全面落实各项工作措施,营造安居乐业的社会环境。而物业管理是城市管理和社会建设的基础工程,为此,加强居住小区物业管理建设,改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。前不久,按照区委的工作部署,南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专题调研阶段,结合地区实际,组织了专题调研小组,就如何推进地区物业管理,促进地区社会和-谐稳定进行了专题调研。此次调研,实地走访了部分居委会和物业管理公司,召开了由街道城-管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次座谈会,发放了500份居民调查问卷,征求了各个群体的意见和建议,现将调研情况报告如下:
一、南关岭街道物业管理工作的基本情况
据调查,南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米,住宅建筑面积约181万平方米。2万平方米以上的居住小区16个,其中,上世纪八十年代以前建成入住的小区4个,占总面积的25%;九十年代后,按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区12个,占总面积的75%。已实行物业管理的小区8个,占居住小区的50%;成立业主大会的小区5个,占实行物业管理小区的62.5%。全街共有物业管理企业七家,从业人员300余人。目前,实行物业管理的小区内多种管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆迁房,还有单位直管楼等。
总体看,物业管理工作具有以下几个特点:一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占50%;未收取物业费的小区占75%,在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小,资质等级偏低等;物业管理企业从业人员素质较低,物业服务工作不到位。三是物业管理行业监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑,对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。
二、物业管理工作存在的主要问题
近年来,各新建小区积极通过公开招投标选聘前期物业管理企业,着力搭建社区自治的新型组织平台,物业管理工作取得了一定成绩,也总结了一些经验,但由于体制、观念、机制等因素的影响,物业管理工作仍存在以下四个方面的问题:
1、开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题,本地区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决,致使矛盾集中到物业公司身上,据调查,在有物业公司的小区,57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任,68%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2、物业管理公司定位不合理。目前,据调查,现有物业管理企业规模小、资质等级低,物业管理服务水平偏低,经营管理理念陈旧,缺乏市场竞争力。在7家物业管理企业中,按资质分类,一级资质仅有1家,其余6家均为三级资质,按照性质分,2家由村公司物业转制而来,其余是市内物业的分公司.个别物业公司受旧的体制影响比较深,习惯上以管理者自居,服务意识差;有些企业低水平服务、高标准收费;有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,造成人员素质普遍偏低;有些企业不经业主同意,擅自经营物业共用部位,侵害了业主的合法权益。
3、部分业主观念陈旧且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高,对物业管理收费的理解尚未到位,不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄,经常出现业主权利滥用现象。据调查显示,只有1%的受访者对《大连市城市住宅小区物业管理办法》很了解,不了解的多达87%;71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。业主相互不熟悉,往往出现“谁都可以牵头成立业主大会,但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面,业主委员会的权威受到质疑。据调查显示,55%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;当居住方面合法权益受到侵害时,更多人倾向于选择通过居委会维权;87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好,居委会作用发挥好。
4、政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题,有些是行政监管关系,有些是业务合作关系。目前,政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺,责权利的划分有待进一步明确,公共服务水平有待进一步提高。此外,开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司,使物业公司客观上既承担一个企业的责任,又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、加强物业管理工作的建议和意见
南关岭地区地处城乡结合部,物业管理具有一定的特殊性,需要探索适合街道实际的物业管理模式。通过此次调研,提出以下几条建议:
1、推广物业管理企业前期介入法。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题,从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患,有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和-谐相处,三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究,加强引导,推进物业管理企业前期介入工作。
2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。应由街道相关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台,促进行业自律,推动公平竞争,协调利益冲突,维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作:摸清行业基本状况,研究行业发展理论;建立行业自律机制,规范企业经营行为;反映企业合理诉求,维护企业合法权益;开展各种形式活动,形成行业的凝聚力;正确引导舆-论宣传,树立行业良好形象;加强从业人员技能和职业道德培训,形成在职继续教育机制。
3、建立健全长效管理机制。要建立和完善对开发商的诚信考核机制,特别是对其开发小区物业管理好坏的考评,使其注重树立品牌意识,做好建管衔接;行业主管部门要改变姿态,充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性;物业管理公司应抛弃行政管理的方式,加大对业主的情感投入,与业主建立良性互动,用更好的服务取得业主理解和配合,政府有关部门和社区应组织成立物业调解协调机构,完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台,理顺物业管理体系,建立基层管理长效机制。
4、探索物业分类管理模式。应根据目前物业管理的特殊性,有针对性的对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说,由于观念限制和硬件条件的制约,让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区,政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入,探索规范的物业管理以外的新形式,如充分延伸居民委员会的作用,或发动群众建立自我管理的自治组织,力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区,政府应加强引导和约束,引入市场化、专业化的管理模式,为企业创造更好的公平竞争环境,逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。
5、大力提高居民自治水平。物业管理处于发展时期,配套政策尚不健全,不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整,就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此,在物业管理中,要将乡规民约纳入法治体系,通过规划居民区建设的内容,完善乡规民约,提高居民的权利义务意识,在正确行使民-主权利的基础上,承担民-主管理的责任。如大北物业公司与社区联合深入开展调查研究,剖析居民区中缺乏公德的表现,针对性地建立乡规民约,培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目,坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象,大力提升小区的社会公德和家庭美德水准,收到了良好的效果。
市政协昨公布小区物业管理问题调研报告:物业管理存在六大弊病,小区物业管理问题关系千千万万北京市民的日常生活。昨天,市政协召开专题新闻发布会,公布了市政协会《关于北京市居住小区物业管理问题的建议案及调研报告》,针对小区物业管理六大弊病提出了具体诊治药方,建议市政府在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。
参与调研课题的曾广宇委员向记者表示,目前本市小区物业管理存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、管理体制不顺及法律法规不完善六大问题。李少华委员介绍说,本市新建的3077个小区中,仅有11.7%成立了业主委员会,仍有近90%的小区没有成立业主委员会。
市政协调研报告认为,现有商品房小区发生的物业纠纷中,相当数量源于开发建设遗留问题。开发建设遗留问题主要表现在:一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题,是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清,产权不明。
曾广宇委员表示,造成收费率低的原因也是多方面的。 一是物业收费的制定不公开透明,在前期,业主根本没有“讨价还价”的余地。二是物业管理企业服务不到位。三是低收入群体经济承受能力有限。四是问题不能得到及时解决,居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。
李少华委员认为,本市物业管理企业管理和培训没有及时跟上。此外,本市的物业管理收费大多采取包干制的形式,物业企业在物业日常维护上收支不透明,业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据,服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理,少服务、多收费、乱收费,侵占业主的利益,引起冲突。
造成这一问题的客观原因:一是部分小区开发期较长,小区内物业管理区域难以确定,造成业主大会迟迟不能召开;二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导;三是部分小区规模较大、业主数量多,组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务,本身的复杂程度超出了想象;四是业主参与意识不强,缺乏“有能力、有权威”的组织者。
目前承担物业行政管理职责的是市建委物业处和小区办,全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。居委会和街道办事处,由于没有明确的法定职责,也不能插手解决。因此,凡是居住小区物业管理的大事、小事,都去找政府,造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系,缺乏有效的法规加以规范,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝。本市的物业管理条例实施细则至今仍未出台,很多具体问题的解决无法可依。
一是高度重视居住小区物业管理在构建和-谐社区中的作用,强化对物业管理的行政监管。
二是整顿居住小区物业管理市场,积极解决开发建设遗留问题。
三是规范物业管理,严格市场管理,建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。
四是完善物业管理法规的配套。
五是健全管理体制,实现政府监管、行业自律和民-主自治的有机结合。
六是积极探索建立老旧小区物业管理长效机制,根据低收入群体的物业管理需要,建立以社区居委会为主、统一组织协调的物业管理新机制。
七是加大宣传力度,推广先进经验,明晰各方的权利和义务,正确引导人们的物业消费观念。
物业投诉已大幅下降 市建委新闻发言人表示,此次对全市物业管理中存在的问题进行摸底调查就是为今后逐步解决这些问题进行的前期准备。从去年底开始,市建委就已开始积极研究制定《物业管理规定实施细则》,目前该细则已经全部制定完成,并交由 人大部门进行立法程序,预计不久便可出台。据统计,市建委接到的物业投诉也正在呈下降趋势,由原来6大类投诉中排名第二下降到了最后一位。
该发言人表示,成熟国家物业管理历史超过100年,而中国最早开始物业管理的城市深圳,经验不过20多年,北京开始物业管理工作还不到10年。因此,经验的不足使得我们在工作中确实遇到了许许多多的问题,如业主不能按期交纳物业费、物业服务标准受到质疑等等。下一步,市建委会继续对目前北京物业管理中存在的问题,如究竟物业服务达到怎样的标准才算规范等展开相关对策的研究和制定。但这些问题都需要政府部门逐步进行研究和解决,不是一蹴而就的事情。
误区之一: 物业公司只要与业主形成“事实服务”,物业公司服务好坏都对业主个人没关系,只要有人交费,全体业主就必须交费。
误区之二: 物业公司是新生事物,与现有公司有本质区别,可以不受现有公司法、合同法等等国家大-法的规范,必须从新单独立法,诸如:“事实服务”(目前国家大-法没有)、物业费必须无条件交,业主维权不得拒绝交物业管理费。
误区之三: 法院判决物业纠纷案件不是因为物业公司服务不好,而是因为业主不交费,物业公司没法服务好造成的,所以只能判业主败诉。法院不是你业主讲理的地方。
误区之四: 法院如果判物业公司败诉,老百姓的生活就没有人管理了,就会天下大乱,物业公司尽管服务不好,你也忍了吧!总比没人管强!否则,天下大乱的责任就该算在我们法院的头上了!我们可不能承担!
误区之五: 法院受理的物业纠纷案件巨增,不是因为我法院只判物业公司胜诉造成的,法院也有判一个两个业主胜诉呢!只要我法院用国家机器的强制力帮助物业公司把你们业主全体的物业费都收上来,你看他物业公司还告不告你!
误区之六: 物业管理的主管部门小区办不管物业公司的服务问题,认为这归工商部门管,我小区办只管物业公司的准入,哪个物业公司不经过我小区办批准就别想进入你想进入的市场,这个可不能归工商部门管,小区办嘛,物业管理的主管部门嘛!!他工商部门管不着物业公司!至于业主呀、服务呀别找我小区办,我小区办一无权二无钱,找我也不管,现在我小区办批准哪个物业公司在哪管理就在哪!你业主告到法院也解决不了吧?!你业主就给我乖乖交费,否则,有法院判决关你拘留所,看你交不交!只要物业公司有钱,就不愁我小区办——物业公司的主管部门缺钱!我小区办有了钱才能管理你们这些业主的问题,否则我没法管!
误区之七: 物业公司的服务是对全体小区居民的,不可能只对你几户服务不好,你有证据也没用,政府小区办和法院只为大多数人服务,三个代表嘛!不是为你个人服务的。
误区之八: 你业主维权只能先成立居委会,再成立业委会才能维权,要么还要等物权法出台,物业公司特殊!虽然他也是经营性企业,但抓他的服务质量解决不了问题。别的公司有质量问题老百姓不满意不给钱他就会被淘汰,可不能监管物业公司的质量问题,那样会天下大乱的!
误区之九: 业主的成分太复杂,是乌合之众,联合起来不满意物业公司的服务,就是不满意政府,反对物业公司就是反-政-府,就是不安定因素!政府主管部门不作为和法院的枉法裁判是不会构成不安定的!
误区之十: 不交物业管理费的业主就是侵犯了交费业主的利益!因为物业公司是神,他象上帝一样会对所有的业主一视同仁的!我交了,你就必须交!否则我的心态就不平衡,这样就不是和-谐社会!
北京有一家外地的装修公司,为了在北京立足提出“先装修后付款”,这个公司的做法是要求他的职工不管客户怎样挑毛病,挑到哪儿就改到哪儿,直到客户满意。大多数客户就是因为该公司真诚的服务态度,其实不可能完全满意也自觉付了款,该公司不但没有被“赖帐人”拖垮,生意越做越大。中国的老百姓以几千年传统的“上善若水,厚德载物”为精神支柱,是世界上很容易知足的老百姓。真正恶意欠费的人是不敢公开更不敢上法庭的!物业公司在选择告哪些业主时是不敢告那些不讲理的业主的!他们一般选择的是一小部分维权意识最强、真正讲理的业主告上法庭,这样法院肯定会制裁这些业主,其他的业主必然乖乖交费——达到既减少公司的诉讼成本,又到达全面收费的目的!这个事实最说明当前,由于政府主管部门有明显的官-商-勾-结的主观可能性并“有所为有所不为”和法院的判决一边倒,才会使如此多的物业公司恶人先告状而有恃无恐的将讲理的业主告上法庭!当前物业管理的形势是物业公司的服务无人监管,政府主管部门小区办和法院的眼睛全部盯住物业管理费!
表现:某物业公司规定,物业管理费、水电费捆-绑收取,对拒绝缴纳物业管理费的住户,物业有权停水、停电。
法律问题:水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系,而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系,物业公司无权对业主停水、停电、停气。该条款明显违反了法律规定。
表现:某物业公司规定,业主装修时,不管运不运建筑垃圾,都必须缴建筑垃圾运输费4元/平方米。
法律问题:《消费者权益保护-法》第九条规定,“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”。据此,若业主自行运输垃圾,未接受物业公司运输垃圾的服务,就不应向物业公司缴纳该笔运输费。该条款实质是强制业主消费,明显违反了法律规定。
表现:某公司物业管理规定,停车场停放车×元/月,车辆损坏或丢失,以及车内物品丢失或损坏,均由车主自己承担责任。
法律问题:业主向物业公司缴纳停车费,两者之间形成保管合同。《合同法》第374条规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任。”物业公司以告示的形式,规定将其应尽看管义务的车辆所发生的一切损失都推由业主承担,违背了合同公平原则。
表现:某物业公司规定,不准业主将居屋用于办公。
法律问题:业主享有房屋的所有权,因此,业主依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。只要业主对房屋的处分不违反法律法规的强制性规定,他人就无权干涉。
在签订物业合同之前,应仔细阅读合同条款,看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前,在签订物业合同中,业主要注意以下几点:
1.入住新的居住地,第一次签订物业管理合同的.期限最长应为两年。两年后,购房者应组成业主委员会,由业主委员会挑选新的物业管理公司,委托其对物业进行管理。
2.签订物业合同之前,应明确所购物业的类型,是公寓,还是住宅(住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等),不同类型的物业,有不同的管理标准、收费标准。
3.有些收费项目是超前征收,违反有关的规定。如有的小区的有线电视尚未接通,却收取费用;有的物业承诺安装可视对讲门铃,尚未安装就提前收费等。
4.有的费用未获批准,就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批,才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时,提前收取,也是不对的。
5.巧立名目的各种费用。有的物业公司为了多收费,巧立各种名目,如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。
消费者在签订物业合同时,应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目,可要求对方出示有关部门的文件,否则有权拒交。
(本刊法律顾问上海市东方正义律师事务所黄可磊律师)
uid(ubiquitous identifications)的全称是计算无处不在。将电子标签嵌入各物体中,使之相互通信,进行信息处理,让我们时刻掌握我们所要的信息提高我们更高水平的信息服务和环境控制,这种环境称其为“计算无处不在”。
rfid(radio frequency iddentification)的全称是无线射频识别技术,最简单的rfid系统是由电子标签(tag)、阅读器(reader)和天线(antenna)、数据库三部分组成:当电子标签进入磁场区域接收阅读器发出电磁信号,电子标签产生感应电流从而获得能量,发出编码等信息,该信息被读写器读取、写入,也就是利用无线电波对信息载体进行读写。与其它识别技术相比, rfid技术具有防水、耐高温、使用寿命长、读取距离大、读取速度快、标签上的信息可以加密、存储数据容量更大、存储信息更改等优点。rfid技术已应用到众多行业:门禁保安、生产制造、仓储管理、零售业、医药业、票据证件管理、rfid卡收费、电子门票、防伪打假、物流货运的追踪、火车和货运集装箱的识别运动计时等。
物流管理是企业行为,是客户服务的手段。物流管理是为了谋求物流总成本最低或者在既定的物流总成本约束下使客户服务水平更高。
物流管理最基本的要素活动是什么呢?答是货运管理和仓储管理。那么不难得出物流管理的内涵是对运输和仓储的综合管理的结论。
那么如何提高运输和仓储的综合管理呢?
这就是我们提出用rfid管理物流的理念。
配送中心的拣货作业是最繁重、最易出差错的工作。信息的准确性和及时性是供应链与物流管理的关键,这恰恰是rfid技术最突出的优点之一。如果每件商品都贴上了智能标签,无需打开产品的外包装,系统就可以对其成箱成包地进行识别,从而准确地随时获得产品的相关信息,例如种类、生产商、生产时间、生产地点、颜色、尺寸等等。智能电子标签系统可以实现对商品从原料、半成品、成品、运输、仓储、配送、上架、最终销售,甚至退货处理等所有环节进行实时监控,不仅能极大地提高自动化程度,而且可以大幅降低差错率,从而显著提高供应链的透明度和管理效率。
智能电子电子标签系统,可用于智能仓库货物管理,有效解决同仓库及货物流动有关的信息管理,不但可增加一天内处理货物的件数,还监看着这些货物的一切流动信息。一般而言,读写器贴在货物要通过的仓库大门边上,,每个货物都贴电子标签,所有电子标签信息都被存储在仓库的中心计算机里,该货物的有关信息都能在计算机里查到。当货物被装走运往别地时,读写器识别并告知计算中心它被放在哪里。这样管理中心可以实时地了解到已经生产了多少产品和发送了多少产品,并可自动识别货物,确定货物的位置。智能电子标签能完全有效地解决仓库里与货物流动有关的信息的管理,它不但监看着这些货物的一切信息,可以实时地了解到已经生产了多少产品和发送了多少产品,并可自动识别货物,确定货物的位置。
另外还可以用智能标签保护和跟踪财产。将智能标签贴在重要物资如计算机、传真机、文件、复印机或其它实验室用品上,公司可以自动跟踪管理这些有价值的财产,可以跟踪一个物品从某一建筑物离开,或是用报警的方式限制物品离开某地。
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣,物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出,对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和-谐社区都发挥着非常重要的作用。然而,物业管理作为一个新兴的服务行业,在其发展过程中,无论从认知度和被接纳度,都不断暴露出一些问题和矛盾,物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁,制约着物管行业的规范运作。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况,结合实际情况,通过实地走访及召开座谈会等方式对我辖区内住宅小区的物业管理情况进行了调研,调研中发现问题归纳如下:
一、物业管理服务收费的现状
我市物业管理经过近几年的发展,在各级政府领导的关心和支持下,在广大个业主和物业管理企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是,由于受经济、社会和法制等大环境的影响,物业管理收费难的问题一直难以解决,物业服务收费率难以提高,已成为制约行业发展的瓶颈。据调查,目前,辖区7 家物管企业,收费率大都在60% —70%之间,能够达到90% 以上的占比很低,目前,辖区内部分小区的物业服务收费情况令人担忧,比如国际花城小区的恒泰物业公司2015 年度尚有20% 物业费未收取,2015 年度收取率只有60% —70% 。物业服务收费难导致物管服务跟不上,物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费,形成恶性循环。
二、物业服务收费难的原因
1 、业主缺乏自觉缴费意识,存在观望攀比心态。
据调查,辖区内一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识,思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房,自己管住房”的福利住房阶段;有些业主认为小区其他业主交了费,我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后,觉得自己先交费“吃了亏”,再交费就会左顾右盼,甚至不自觉的加入拒缴行列。
2 、服务质量不高,制约服务费的收缴。
从总体上看,我社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高,但还有一些不尽人意的地方需要改进。如:有的小区车辆乱停乱放严重,影响了业主的正常通行;有的小区门卫把关不严,给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出,扰乱了小区秩序;有的小区保安配备不足,安全管理责任心不强,导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生;有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位,路面破损不能及时维护,路灯亮化率低,楼梯灯坏了不及时更换,排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理,绿化管养不够好等等,致使业主意见大,影响了物业服务费的收缴。
3 、业主自主治理小区的意识和能力弱,业主大会、业主委员会作用发挥不明显。
《浙江省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是,从我辖区的实际情况看,由于业主委员会不具备法人资格,没有独立的财产,没有经费保障和工资待遇,大量业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄,许多人不参加业主大会,难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。
4 、物业管理行业亏损严重,低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。
据了解。原先部分小区开发商为了促销房屋,依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务,一旦房子卖完了,开发商主动与物业公司脱钩,物业企业就会失去依靠,断了资金来源了。目前我社区的国际花城小区就面临这种状况,该小区由两个开发商共同开发,与业主签订的合同就存在差异,部分业主未能享受到优惠服务,故不愿缴纳物业管理费。另外物业管理收费偏低,导致物业管理企业亏损。如国际花城小区物业管理成本每月每平方米0.55 元,现实际收取每平方米0.45 元,小区运行的2 年中,收费率仅达到85% 以上,但仍有业主提出要再降低收费标准,收费标准降至每月每平方米0.30-0.35 元,双方交涉多次,部分业主至今未交物业费,但物业公司仍继续提供标准化服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展,使物业这种商品达不到成本价格。二是高层住宅电梯也造成亏损严重。目前我辖区10 层以上高层住宅电梯21 部,据调查,每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用(不含电梯零件损坏、更新)每年每部需支出12000 千元左右,这也是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5 、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患,使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前,我社区有90% 以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上,这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持,在这种管理体制下,开发商与物业服务企业是父与子的关系,这种“建”、“管”不分的体制,致使原本应由开发商解决的矛盾和问题,统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等,使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题,业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上,造成了物业管理投诉量居高不下。
6 、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
目前,我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作,但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7 、物业管理的法治体系还不完善,物业收费缺乏有效的制约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为,目前的法律法规,如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《 江山市关于加强物业管理工作若干意见的通知》等都有相应的规范,但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时,由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权,面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式,对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威,再加上我国司法程序复杂冗长的现状,往往造成企业陷入有法难依的窘境。
8 、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清,行使不力,给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题,比如违章搭建问题,破墙开店、占道经营问题,破绿种菜、养狗扰民问题,噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题,这些本应该是属于城-管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能,现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”,有了小区物业管理的存在,统统转嫁到物业企业的身上。但是,物业企业作为市场化运作的经济实体,是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》,以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业,并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力,结果是企业不该管的要管,不管业主埋怨;管不好业主更加埋怨,最终导致物业管理收费的困难。
9 、部分新建小区入住率低,导致物管收费率难以提高。
近几年来,随着房地产市场的活跃,老百姓购房已不单是为了居住,有的是投资目的,一些小区因此空关率比较高,个别新小区入住率甚至不足20% 。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70% 收取物管费,但由于与业主联系不上,收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴,但绝大部分业主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想,致使这些新建小区的物管收费率非常低,企业经营难以为继。
三、解决物业管理收费难的对策
物业管理在我国是一个新生事物,引入我市也不过十多年时间,必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题,推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展,建议:
一、尽快出台物业管理服务质量等级标准
按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准,同质同价,质高价高,不同等级,价格不同,服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准,并与物业管理企业签订物业管理服务合同,不搞服务不足,也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务,业主按时足额交纳物业费,物业管理企业定期公布费用收支账目,让业主明白消费,避免双方因费用问题产生怀疑。
二、加快业主大会制度规范化进程
按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会,公开选举业主委员会,使业主的合法权利得到保护,正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业,对这项工作有足够的热情,能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用,及时将业主意愿反映给物业管理企业,在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释,消除二者间误会分歧,使小区物业管理在和-谐的氛围中正常运行。
三、制定物业管理人员培训计划,提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:1 、做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理服务水平;2 、制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗;3 、实行“末位淘汰制”,竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;4 、多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手,说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里,住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高,应该多从自身找差距,摆正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
四、严格把好验收关
事实证明,开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题,所以在小区竣工验收时,相关部门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。
五、加大宣传力度,创造物业管理和-谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》,让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性,也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益,充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传,也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,使物业小区形成业主要服务,物业管理企业提供服务的互补状态,促进我市住宅小区环境优化,推动整个物业管理行业健康、有序发展行业调查报告
20xx年度是我国房地产和建筑业发展面临结构调整和转型升级之年,也是全行业聚焦新型建筑工业化和装配式混凝土建筑的元年。在国家和地方政府大力提倡节能减排的环境保护政策引领下,我国建筑业开始艰难的迈向绿色建筑及其工业化的突围发展之路。
我国的装配式建筑在上世纪八十年代后期突然停滞并很快走向消亡,pc技术沉寂了三十多年之后又重新在中国兴起,这是一个令人鼓舞和值得期待的事件;时隔30年的断档期,无论是技术还是人员都非常匮乏,短期之内无法从根本上解决人员、技术、管理、工程经验等软件方面的问题。现实的情况是大家采用投资办厂来应对产业化发展需求,建了工厂才知道市场并不成熟,运营管理非常困难,各地产业化推广都停留在试点示范工程阶段,根本无法实现建筑工业化的质量和成本优势,这种舍本逐末的做法非常普遍。
本年度装配式建筑受到社会各界的高度关注,尤其是在国家最高决策层明确要发展装配式建筑,推动新型建筑工业化的号召下,随着国家和行业陆续出台相关发展目标和方针政策的指导下,全国各地20多个省市陆续出台扶持相关建筑产业发展政策,推进产业化基地和试点示范工程建设。住宅产业化基地涵盖开发、设计、施工、建材部品、设备等全产业链企业,大多数企业都将装配式建筑市场锁定在住宅产业化领域。全国各地同质化竞争的局面非常严重,各主要区域预制混凝土企业生产任务严重不足,产品和施工质量参差不齐,许多从事pc业务的企业亏损严重。建筑工业化再度引起社会各界的高度关注和深入思考。
1.装配式建筑体系
我国目前实施的装配式建筑体系包括混凝土结构体系和钢结构体系两大类,详见表1。
从表1中可以看出建筑体系与构配件的对应关系,其中构件之间的连接构造是关键技术,也是实施装配式建筑质量控制的重点内容。
2.标准体系
我国预制混凝土技术标准编制历时10年左右时间,截至目前预制混凝土领域的国家和行业标准已基本齐备,现行的预制混凝土结构设计、构件生产、结构施工、工程验收等系列标准完全可以指导我国建筑工程领域的装配式结构工程实施。目前最大的困惑是许多专业人员缺乏预制建筑方案设计和预制工程实施的训练,对标准的理解和应用没有整体概念,造成许多项目出现技术经济性差,甚至出现一些质量问题的现象。当务之急是要引入有经验的预制混凝土专业咨询机构,通过和业主、设计、施工、生产等工程实施主体的紧密合作,系统策划预制混凝土工程的设计方案、实施质量和项目成本,才能体现装配式建筑的优势,促进装配式建筑稳步有序的发展。
国家、行业及地方主要标准规范已基本编制完成并颁布实施,为了普及和推广装配式建筑有关知识,装配式建筑技术交流和专业培训活动非常活跃。在参加学习交流之后,大家的普遍困惑是我国各地的装配式建筑发展理念还很不清晰,装配式建筑的技术体系和实施方案尚没有确立,许多企业缺乏从系统层面开展装配式建筑的研究开发能力。
3.关键技术研究
装配式建筑关键技术研究仍然是未来需要聚焦开展的工作层面,以为我国建筑产业化的深入、持续和广泛推进提供强大的技术支撑和保障,表2是关于装配式建筑关键技术研究的项目和主要内容要点,这些研究成果及形成的有关技术标准能极大丰富我国装配式建筑技术标准体系。
1.房地产开发企业
在万科集团为代表的开发企业推进住宅产业化取得阶段性进展的情况下,许多开发企业开始主动或被动地关注住宅产业化和预制混凝土技术发展,部分企业开始尝试产业化住宅试点项目的探索。目前的房地产宏观形势依然严峻,各地出台的产业化政策是开发商关注产业化的主要动力,一旦限制或激励政策落实不到位,住宅产业化将面临非常尴尬境地。目前开发企业尚处于产业化认识的迷茫和困惑期。
2.设计咨询企业
由于房地产市场的低迷和各地产业化政策相继出台,许多有实力的设计咨询企业开始探索向产业化方向转型,本年度有实力的设计企业通过试点工程和专业咨询相结合,开展装配式建筑的工程设计工作和技术服务,成为本年度产业化发展的一大亮点。应该认识到目前的设计咨询企业的专业研究工作还比较欠缺,在装配式建筑领域总体技术水平有待提升,工程实践经验需要慢慢积累。
3.大型建筑施工企业
由于房地产市场的深度调整,全国各地建筑工程的开工量严重滞后,本年度最大亮点是中建总公司成立了具有产业一体化平台(开发+设计+生产+施工)的建设科技集团,整合全国的产业化资源,探索装配式建筑一体化建造模式。全国各地的地方施工企业也纷纷开始涉足建筑工业化领域,都从预制工厂和试点工程入手,实施效果还有待时间检验。前期进入装配式建筑领域的承包商一般都面临产业平台建设时间长、投资大、市场空间有限、产业链资源匮乏、产业化项目实施困难及成本压力大等问题,很显然这些问题短期内无法解决,必须要上升到企业长期发展战略层面来定位,才能实现产业化建造的优势。因此建议实力较强的承包商应坚持本土化长期发展战略,尽快形成所在区域的专业化和差异化竞争优势。
生产企业调查
1)缺乏对全国范围及各区域的pc工厂规划布局调查分析和指导,造成pc工厂的投资建设处于混乱无序状态,有的地区投资过度造成重复建设,有的地区尚处于空白状态。
2)全国各地原有pc工厂几乎都是以市政基础设施和水泥制品为主的企业,转型做建筑构件有一定基础,但也存在经营管理和质量标准的巨大差异,需要时间来完成转型。
3)新建的pc工厂近几年已超过100家,厂房和设备等硬件设施都比较到位,但缺乏技术和管理等软件方面的建设,尤其是专业人员短缺,造成经营困难,质量水平较低的问题比较突出。
4)东部经济发达地区的大城市pc工厂发展较快,整体技术管理水平较高,是引领我国pc企业健康发展的排头兵。
产品分类调查
产品质量水平调查
1)我国pc产品质量整体水平依然较低,除了市政基础设施类构件质量较稳定外,建筑构件和水泥制品质量不容乐观。
2)pc产品生产的专业化和多元化矛盾短期无法化解,主要问题是没有长期发展战略,依靠低价竞争是其主要经营手段,给企业的产品质量提升造成困难。
3)pc企业的科研和技术质量管理投入严重不足,科技和生产管理人员短缺且缺乏系统培训,缺乏创新且产品质量低劣问题突出,市场有效需求不足和长期低价欠款经营造成许多企业处于进退两难的境地。
4)全面提高pc产品质量成为pc行业健康发展的当务之急。
产品市场应用分析
8.设备配件企业
本年度国内外设备配件企业发展较快,我国新建的pc生产线的自动化和信息化管理水平不断提高,预制工厂的设备工业化水平已达到国际先进水平,但设备运行质量还很不理想。一方面由于目前的市场严重不足,建成之后的生产线无法正常运行,大多数都处于停滞状态;另一方面由于构件的标准化定型较差,无法满足设备的产能要求,生产效率普遍达不到设计要求。由于厂家数量多,设备配件企业的竞争呈现白热化状态,技术服务能力不足,经营状况堪忧。因此建议设备厂家不要盲目推广构件生产线,要做好客户的售后服务工作。综上所述,装配式建筑产业链相关企业面对建筑工业化发展普遍面临准备不足、人才匮乏、缺乏经验积累等软实力的考验。
我国装配式建筑和预制混凝土市场尚处于初级阶段,全国各地基本上集中在住宅工业化领域,尤其是保障性住房这一狭小地带,前期投入较大,生产规模很小,造成预制构件的成本普遍较高,装配式建筑的成本、质量、工期、环保等优势还很难充分体现出来,短期之内还无法和传统现浇结构市场竞争。
目前的预制构件市场远未成熟,预制混凝土市场仅依靠政府推动远远不够,关键是要依靠一批有实力的企业进行全方位系列开发装配式建筑体系,扩大预制混凝土应用领域和使用范围,形成建筑构件和市政基础设施构件的同步协调发展、预制厂家与工程项目的设计施工紧密合作的局面。我国预制构件的市场开发要坚持多样化和专业化相结合的发展路径。
1.住宅市场
目前装配式结构的热点多集中在住宅市场,尤其是政策性保障房市场,由于各地政府成本控制比较严格,如果不能确立产业化建造的成品交房标准,提高装配式建筑的性价比和舒适度,短期内无论是装配式混凝结构还是钢结构还都无法和现浇结构竞争。
随着经济社会发展,我国保障房的市场会逐渐减少,实施产业化建造除了各地基础条件较差外,工程造价低成为实施产业化建造的主要障碍,未来的装配式建筑主战场不会是保障房。商品房市场由于受房地产深度调整的影响,目前许多地产商都处于心有余而力不足的观望状态,大家都往朝轻资产的投资公司方向转型,希望转型成为房屋公司的地产商非常少,因此商品房的装配式建筑体系还有很长的路要走,短期主要停留在经济性较好的标准化构配件层面市场需求。
综上所述,未来的住宅产业化市场风险和机遇并存,没有实力和资源的企业投资预制构件行业需要慎重决策。
2.公共建筑市场
我国公共建筑市场一直很少采用装配式混凝土结构方式建造,除了建筑个性化要求外,给工程标准化设计带来诸多障碍,导致其实施装配式建造难度大,成本高。多年来预制外墙挂板是公共建筑采用预制混凝土技术的主要成果,但与各种幕墙的用量相比显得微乎其微,未来的市场推广潜力很大。公共建筑主体结构构件的预制化是未来装配式结构的重点开发领域。
3.工业建筑市场
我国的工业建筑市场一直以钢结构和现浇混凝土结构为主,装配式结构主要应用在单层重型工业厂房中,工业厂房的预制标准化体系比较完善,但一直缺乏创新发展,用量逐年减少,目前采用的pc厂房一般以排架结构为主。
近年来预应力空心板和双t板的在工业或商业建筑中的应用开始复苏,一方面由于其采用预制预应力技术,施工速度快、成本低、经济性较好,逐步得到行业认可。另一方面由于生产厂家都比较小,产品质量控制水平较差,技术服务能力不足,经常会出现一些市场推广方面的困难,也存在工程实施过程的质量管理和验收问题。建议从事该产品生产的企业加强和设计咨询企业合作,高度重视预应力产品的生产质量和推广应用工作,确保装配式建筑的工程质量和性能提升。
4.市政景观市场
除传统地砖、马路牙等普通水泥制品一直在大量使用外,近年来各种新型预制混凝土市政景观产品得到重视和开发,由于其表面的颜色和质感可以采用装饰混凝土技术实现其装饰耐久功能,包括预制混凝土广场铺地板、排水沟、雨水盖板、景观座椅等系列产品开始引起行业关注,从事该领域的企业应把新产品开发、产品质量提升及技术服务作为培育市场和推广应用的重点。
5.基础设施市场
桥梁、排水管、管片等基础设施类构件标准化程度较高,市场和生产企业专业化程度高,从业人员比较稳定,企业经营状况一直较好。该类企业的专业化和地域化特征非常明显,也有部分综合类企业利用产品多样化经营方式保持适度规模和稳定运营取得市场竞争优势。随着我国城镇化进程发展,各类基础设施需要不断完善和升级改造,未来的市场潜力巨大。具有本土化特征的专业化公司是该领域的发展方向。
建筑工业化和装配式建筑的呼声越来越高,全国各地推广预制技术的热度还在不断增加,从各地反馈的产业化试点示范工程和工厂运营的信息来看,实施过程存在问题很多,实际效果很差,严重影响未来预制混凝土技术在我国推广应用的进程。
装配式建筑相关产业链的软硬件建设还很薄弱,工程建设和设计单位的从业人员对产业化项目前期策划管理欠缺,缺乏产业化技术支撑能力和工程实施经验,由于按传统现浇结构的最低价竞标理念来管理产业化项目,经常造成产业化规划设计方案不合理,选择的承包商和构件加工厂不具备专业化技术和产业化实施能力,严重影响产业化项目的质量提升,造成工程实施过程存在可建造性差、效率低等现象。
目前的建设或监理单位投入的人员和资源条件少,对于产业化项目统筹协调能力严重不足,施工单位的专业化技术和管理水平又比较欠缺,导致项目推进过程中经常出现质量差、工期长、成本高等问题,甚至得出产业化不如传统施工好的结论,严重制约pc市场推广应用健康发展。应该认识到没有人才和质量做基础,停留在赶工期和大规模复制低品质建筑的做法是不可取也是行不通的。国内外发展的历史经验证明,不顾客观条件制约,贪大求全、急于求成的推广装配式建筑将后患无穷。建筑产业现代化的核心内涵是采用工业化精益建造手段建造高品质建筑,实现节能减排的绿色发展目标。
(1)很显然我国现行建筑管理体制还不适应产业化发展要求,需要不断改革完善,各级建设主管政府部门应及早从市场主体中脱离,探索改革现行建筑管理体制,推进工程总承包和专业化分工相结合的管理模式;鼓励协会开展对从事装配式混凝土业务的企业和人员进行系统培训和产品质量认证工作。
(2)各企业应依靠市场竞争规则,构建基于区域特色的产业化技术体系和发展平台,开展技术管理创新,提高建筑工业化技术水平,拓展预制混凝土应用领域。下大力气培育一批本土化产业化公司和工人队伍,确保产业化项目初期的完成质量和实施效率。
(3)在全国范围内要从部分有条件的大中城市开展试点和示范入手,不断总结经验,培训人才,逐步再向中小城市推广。基于目前全国各地实施装配式建筑存在问题,与各地政府大力推广预制装配技术形成很强的反差,各地都需要对产业化的目标、路径、速度等指标进行系统的总结和反思,坚持实事求是的科学态度,放慢脚步,积累经验,走出一条和而不同的本土化发展道路。
面对全国各地向建筑产业现代化发展转型升级的迫切需求,各级政府和预制混凝土行业的相关企业应保持清醒的认识,因地制宜的确定产业化技术体系和发展路径,积极开展试点工程和示范工程的建设,不断总结经验,吸取教训,脚踏实地的推进我国建筑产业现代化发展。
《城市学院物业管理调查报告》
过去,学校的物业一般由学校的后勤管理部门进行管理,但是,近几年学校的物业管理越来越社会化,学校的管理者认识到,在学校中引入现代化物业管理,可以提高物业管理的服务水平,保障学校教学和科研工作的顺利进行,创造清洁、优美、舒适方便、文明安全的校园环境。
学校作为物业产权人及使用人的代表,负责选择物业服务企业,对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查,并协助物业服务企业进行工作。
学校物业管理的范围包括房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施,并对房屋及其设备以及相关的居民环境进行维修养护和管理,承担校园物业的保安、防火、绿化养护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等。为了加强校园的物业管理,我院选择了点亮物业管理公司为校园提供物业,进行合理的管理,点亮物业公司下设有综合办公室、财务部、工程部、物业管理部及各项目管理处等职能部门,公司现有管理人员具有多年的物业管理服务经验,操作技术人员具备丰富的实际工作经验。
点亮物业管理公司自成立以来,一直致力于科学规范的管理,注重亲情和谐的服务,以“客户为本,优质高效”为管理服务宗旨,在多年的物业管理实践中,点亮物业管理公司汲取先进的管理服务理念和科学的管理模式,逐步建立了完善的质量管理体系,并形成了公司独特的企业文化和品牌优质,更得到了广大客户的大力认同。
点亮物业管理公司质量方针明确,其为:科学规范管理、真诚高效服务。企业精神可佳,其为:服务、协作、诚信、创新。企业目标为:追求卓越,勇创新高,构建和谐。点亮物业管理公司希望自己公司的管理服务为广大客户营造更加优美、整洁、和谐的人居环境。点亮物业管理公司把握客户需求,不断提升企业综合能力,实现客户需求到客户满意的转化,成为最受客户信赖的物业管理服务企业,该公司以诚信立本,以规范为径,拥开放心态,与客户共赢,注重细节,力求完美,在速度的范围内做到最好,最有效,积极响应客户意见,落实行动。
点亮物业管理公司的服务项目是:
(3)业主填好《业主基本情况登记表》,登好《业主公约》和《物业服务合同》;
(5)有意使用固定车位者,选取固定车位,交纳有关管理费用。
作为我院的物业管理服务企业,点亮物业管理公司做到了对学生公寓的管理、教学楼的管理、设备的管理、绿化环境的管理这四个大点,首先是对学生公寓的管理,学生公寓的管理包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理,各种公用设施零星维修工作,学生公寓家具维修、采购及其管理,学生床单、被罩的接收、洗涤和发放等工作。学生是学生公寓的使用人,对学生公寓的管理也包含对使用人的要求。因此我院点亮物业管理公司就对学生公寓进出楼的来访人员验证登记,禁止无证来访者及推销商品者进入公寓,电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。向学生明确提出安全要求,如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器;不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线;不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等。这些都是电亮物业管理公司对学生公寓禁止的要求。物业服务企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。住宿管理方面,严禁在宿舍内养宠物,严禁私自留宿外来人员等。
其次是教学楼的管理,要求教学楼内外的卫生保洁,定期修检电梯设备,妥善保管电梯机房钥匙及电梯门钥匙,任何非操作人员不得私自使用。
第三是设备的管理,每天检查各楼层,注意电线等设备设施是否有损坏,同时记录需维修得电灯、线路,并及时修理,保障电得正常供应。
第四是绿化环境得环境,点亮物业管理公司协助学校做好了绿化美化得总体规划和设计,美化了我学院的校园环境,特别是及时对老化树木进行修枝,保证了学生的安全,枯死树立淘汰后,及时补栽了新树,使校园确保整体协调。
点亮物业管理公司在我院的管理上有其独特的特点,(1)管理时段性强,学校教学的作息时间很有规律,同时还有寒暑假。因此,物业服务企业根据学校的这种特点安排好自己的各项工作计划。依据学校教学的作息时间,划分不同的时间段,合理地安排设备设施的维修养护、日常清洁及校园的安全保卫工作。(2)对安全管理的要求很高,学校的青少年集中的场所,青少年学生充满活力,行动敏捷,动作幅度大,在学校物业管理实际操作过程中,点亮物业管理公司考虑到学生的人身安全问题,对设备设施的维修养护很重视。(3)物业管理具有互动性,由于学生的活拨好动,有些时候会造成学校设备设施的损坏,点亮物业服务企业充分注意到了这个问题。
我院为加强发挥学生的能动性,加强对学生的引导教育工作,使学生自然融入我院的点亮物业管理工作中,并自觉的制止有损于学校物业的行为。为此我院点亮物业管理公司做到了周全的服务。使学院物业十分完美。
城市学院物业管理调查报告
前言:xx年在武汉呆了5个月,寒假回家又住了半个多月,分别体验了大城市xx、中小城市xx、xx和小城镇xx河的生活,通过耳濡目染和参观交流,使我对于新常态下城市化发展有一些新的思考,一言以蔽之,要以城市化引领城镇化,以城镇化促进城市化,实现新型城镇化和城市化同步并行发展,而不是一味的以gdp和城市规模为标准,也就是说城市有城市的样子,城镇有城镇的特色,乡下有乡下的本色。
正如武汉城市口号所言,武汉的确是每天都不一样,就以我所在的武汉大学为例,最近五年新建了图书馆总馆、万林艺术博物馆、校门口牌坊也换了,还建了珞xx站地下通道,我们充分享受了城市化带来的种种便利和福利,并且心安理得,可是,另一方面,我们却又“享用”着着雾霾、带有味道的自来水,图书馆平时要抢位子坐,校园里车流不息,以及没完没了的施工场地这些很奇葩、很矛盾的现象。
同样的情形在麻城市和xx县城出现。麻城市建了南站和北站两座火车站,是xx省仅次于·xx和xx的第三大交通枢纽,可是仅有的一座汽车站却破败不堪、连正规安检程序都省略了;联通郊区xx镇和市区的唯一一座大桥却只能单行一辆车,以至于我们的车过桥排队排了一个小时。同样,在罗田县城一方面我很欣喜的看到义水外滩的新建为城市增色少,看到宽阔的绿化带和还算清澈的河水,可是另一方面,公园偏僻一点的地方却到处尿迹斑斑,方圆一里路难找到公厕;还有母校xx一中操场上修葺一新,贴满了花花绿绿的宣传画,可是后山上却堆满了垃圾。
以上所列举的只是城市化大潮流的冰山一角,但是通过这些现象,我们可以认识到城市化在取得一系列成绩的同时还面临着一系列问题,还有很多事需要去做。
第一,经济发展和环境保护并重。今天的xx河就是明天的xx,今天的罗田麻城就是明天的`xx。但是如果xx,xx也像xx那样交通拥堵不堪,雾霾遮天蔽日,天空浓烟滚滚,我们的城市化又有什么必要呢?我们的未来又有什么希望呢?现在回乡尚且能够见到青山绿水,蓝天白云,呼吸着清新的空气,享受着鸟语花香,可是倘若依然没有反思,继续这样发展下去,若干年后,我不知道还能不能见到这一切。就以城镇生活垃圾为例,我想我们可以借鉴武大经验,因为武大是武汉生态相对完整同时环境保护比较好的一张名片。第一,提高公共卫生意识和素质。武大师生素质整体上比较高,大家都比较自觉;可是在乡镇只要你不把垃圾倒在别家门口是没有人管你的,可是你能指望乡镇居民像武大师生那样自觉吗?文明意识和环保意识的培养至关重要;第二,加强配套设施建设。武大有保洁人员,有众多垃圾箱、垃圾车和吸尘车等一系列配套设施,而在乡镇即使有垃圾箱,堆满了也常常没有人定期清理。第三,加强公共卫生管理。村一级乃至乡镇一级基本上没有公共卫生管理措施,更不用说实施了。
第二,改善交通,建卫星城镇。交通拥堵很大一方面原因是城区人口过于集中。城市功能过于集中,以xx为例,以县城为中心城区,以附近乡镇为卫星城,实现公交化、一体化,这样就可以大大减少中心城区交通·和环境资源压力。同样,在xx镇,是不是可以再建一座大桥,或者干脆就以xx镇为xx市副城市中心之一,将市图书馆、博物馆、福利院这些公益福利场所建在这里,既方便又安静还可以有效缓解城区交通压力,岂不是一举多得?xx县城东饼子铺新建了县图书馆,山水相依,场地开阔,同时又为大别川百里生态画廊增光添色,这一经验值得xx借鉴。
第三,加强规划,综合治理。这方面需要向新加坡和迪拜学习,它们在城市建设之初就定位于国际化大都会,迪拜的道路可是同时通行十几辆车·,假如xx有这样的前瞻性和规划,也就不会到处是工地了,如果一开始就规划好,城市不就要安静很多吗?资源浪费不是要少很多吗?只要充分发挥主观能动性,把握好整体与局部这一对矛盾,同时积极学习先进经验,我们一定能建设美丽城市。
结语:回忆过去,九十年代,xx县城只有破破烂烂几条大街,xx乡也只有两排刷满了大红宣传标语的砖瓦房,大街上遍地都是摩托车,三轮车、麻木、还有驴子拉车,21世纪xx年代的今天家家户户早已盖上楼房,甚至是小别墅,大街上到处都是小汽车,三轮车和麻木基本上看不到了,这是城市化带来的进步和成绩,表明我们城乡人民物质生活水平获得了较大的提升,尽管我们依旧面临着层出不穷的新问题。展望未来,在大城市规模不断扩大,中小城市逐渐和大城市接轨,公交化,高铁化的同时,也希望依旧有更多的珞珈山水出现,有更多的“中国达沃斯小镇“出现,有更多的庄园出现,有更多的诗意的栖居场所出现。
《城市学院物业管理调查报告》
为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理,解决物业服务中的突出问题,努力改善城市人居环境,实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排,我们对全区56个小区,18家物业公司的基础情况进行了详细的调查,调查情况如下:
一、基本情况。
我区共有物业公司18家,其中具有一级资质的物业公司1家;二级资质的3家;三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家;达到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家仅能达到20%。
15个;市级示范小区18个;其它小区19个。
二、存在的主要问题。
(一)管理体制不顺畅,人为增加了管理难度。
政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰,权利过于集中在上边,形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管,而市物业管理部门有权管、却无人管的局面,人为地设置了管理障碍,增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层,管理的主体也应该在基层,只有这样,管理工作才能做到经常性、连续性,才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层,事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定,县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能,这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后,市里下放给区物业办的职能中,不具有对物业企业的资质初审(物业公司准入和退出初步审查审验权)和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县(区)政府有效监督物业企业履行职能的效力,因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时,区政府虽然成立了物业办,但没有相应的办公经费、没有公务车辆,无法实现有效的、经常性的管理。
(二)制度法规不完善,开展工作无依据。
物业行业系统(包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会)制度不健全,法规不完善,就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在:一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度,致使物业企业大多处在自由管理,随意服务的无约束状态,只有出现问题时,才有人去过问;二是物业企业即便不履行服务的职能,政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据,长此以往,问题越堆越多;三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据,致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止,危害极大。这些问题说明,在物业管理实践中,法规建设远远落后于住宅建设速度,制度和法规不健全,上述问题就会长期存在下去,物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。
(三)物业管理不规范,服务水平不高。
物业企业内部管理不规范,整体服务水平较低,业主与物业企业之间矛盾重重,互不理解,导致了物业企业收取物业费成了难题,而物业费收不上来,服务就更上不去,长此以往,恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在,几乎全部业主对物业公司应该收取那些费,收费标准是多少,开展了那些项目的服务,收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开,一方面暴露了物业企业管理不规范的问题,另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本,服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念,物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知,我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外,其他公司多数连70%都难以达到,长此以往,形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位,业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区,问题更为突出,有的物业公司干脆关门走人。在我区,最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题;景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。
(四)老旧小区基础条件差,管理上不去。
我区老旧小区基础条件差,历史欠账多,开发商遗留问题多,导致多数老旧小区管理跟不上,甚至是无物业管理。在我区,根据基础条件可把小区分为三类:一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区,占全区物业管理住宅区面积67%;二是实行半封闭管理的住宅小区,占全区物业管理住宅小区面积的23%;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区,占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中,老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多,小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出,这些问题长期得不到解决,物业管理在这些小区无法正常开展。
(五)物业企业准入不规范,缺乏相应的退出机制。
在我区18家物业企业中,具有二级以上资质的物业企业仅有4家,三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司,大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业,公司管理不规范,服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中,没有引入竞争机制,没有建立相应的退出机制,致使物业企业管理不规范、服务的随意性大,交叉管理问题严重,重收费轻管理问题突出。在我区,甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。
(六)业委会成立难,群众参与度低。
由于物业管理在我市和我区还处于发展时期,参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解,缺乏主人翁意识,对成立业主大会参与物业管理漠不关心,再加上如今的小区业主来自四面八方,情况互不熟悉,利益诉求不尽相同,因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态,导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会,但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员,平时疏于活动,形同虚设,没有发挥其应有的作用,更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面,由于业主委员会的法律地位并不十分清晰,许多棘手问题难以处理,作为自治组织的业主委员会难有大的作为。
三、解决物业管理问题的几点建议:。
(一)进一步理顺体制,增强管理效力。
物业管理工作要想从根本上得到改善,必须从体制机制入手解决问题。为此,政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门;必须使基层政府在管理物业行业的过程中,具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段,只有这样,才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时,市政府在批准各区成立物业办的同时,必须把办公经费和交通工具列入财政运算,确保工作能正常运行。
(二)建立健全制度,完善配套法规。
健全必要的工作制度,完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度,通过健全的制度保证,促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制,开展规范的管理和服务,向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息,通过向社会公开这些信息,让业主明明白白交费,清清楚楚接受服务。只有这样,物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。
(三)政府要主导老旧小区改造,逐步解决问题。
政府作为物业市场的管理和协调主体,必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区,由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题,导致了老旧小区基础条件差,历史欠账多,管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入,这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展,我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此,政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时,要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度,改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题,逐步改善老旧小区的居住环境,从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。
(四)规范物业市场,建立竞争机制。
物业市场的供需主体是物业管理企业和业主,而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此,政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径,积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规,根据我市物业管理实际,严格、科学的把好物业企业的准入和退出关,建立科学的激励和竞争机制,杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制,建立严格科学的退出机制,让物业企业之间感受到竞争的压力,逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。
(五)加大宣传力度,逐步提高认识。
全社会(包括政府各。
部门)必须进一步提高对物业工作重要性的认识,增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能,是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说,物业是新时期构建和谐社会的重要因素,物业企业客观上承担了不少基层政府的职能,是城市管理的重要组成部分,是部分政府职能市场化的表现形式;对市民而言,物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序,有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素,也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用,特别要提高各级领导干部的认识,努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位,让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。
(六)依法成立业委会,逐步理顺供需关系。
在全区范围内,依法成立业主委员会,逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系,在物业管理上,形成良性互动。
社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织,这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者,而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用,增强他们的责任意识、维权意识和监督作用,另一方面通过政府行业主管部门,协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系,使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系,从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。
《城市学院物业管理调查报告》
调查人员:王红。
调查目的:
指导教师:李昌南(教授)。
周阳。
调查提纲:
通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查,源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司,该公司的法人为刘源,该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足,例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任,卫生服务也相对差,各种的便民服务也难以让人满意,基础设施维护不到位,对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决,通过分析,造成这些现象的原因也是多方面的,其中有一部分为外部原因,但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈,同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题,也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理,我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。
调查过程及内容:
2012年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查,在达到小区门口后,我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情,该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施,而且另我们更为吃惊的是,当我们进入小区的时候,竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的,那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了,我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区,我们首先绕小区走了一圈,之后我们就发现了一个问题,该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施,而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘,此时,该小区‘脏乱差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象,后来发现小区内部不时的有人员在流动,于是我们采取了现场随机调查询问的方式,向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察,发现确实存在着诸如楼道的墙壁陈旧、甚至脱落等现象,由于不便进入小区用户的住房内,所以有些问题未能进行实地的勘察,此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处,向物业管理人员介绍了我们的身份和来意,并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈,经过分析和交流,该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处,但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内,也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题,我们分别对上述问题一一进行了讨论,得出了令人比较满意的结果。交谈之后,双方都很愉悦,在向对方道别后,我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理,大概内容分类如下:
1、该小区存在的主要问题。
2、这些问题存在的主要原因。
3、如何正确处理这些问题。
主要问题:
经过现场调查和住户的反映,总结出以下问题:
1)部分楼梯间墙壁陈旧,应该进行粉刷。
2)小区没有保安人员,给小区安全管理带来隐患。
3)小区内停车秩序混乱,应加强管理。
4)常有人到小区散发广告,住户反映,也存在不安全因素。
5)小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),环境脏乱,建议加强管理。
6)小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理。
7)小区随处可见垃圾,卫生服务需要加强。
问题主要原因:
1)该小区的楼房已经有一定的楼龄,出现此现象是合理之情。
2)该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。
3)小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位,也没有负责车辆管理的专职人。
员
4)常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施,也。
没有做好相应的出入人员登记表。
5)环境脏乱,积水较多是滋生蚊虫较多的原因,住户居民把不吃的食物到处乱。
丢,引起食源,是造成有老鼠的原因。
6)小区经常出现丢自行车现象,一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管,另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚,自行车乱放,给小偷以可乘之机。
7)造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位,造成破。
窗理论的上演,另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语,使人们不注意,最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少,而且分布不合理。
合理化建议:
1)可以和业主一起商量,在各位业主集体同意的情况下,向每位业主收取一定。
费用后联系建筑公司尽快施工。
2)可以和各位业主商量,在征得各位业主同意的情况下,向每位业主增加收取。
3)可以建立小区车辆管理制度,对小区有车的业主进行档案登记,对每个车辆。
固定车位,并安排专职人员负责。
4)小区入口设置电动门,对进出人等进行人员登记。
5)通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置,安排专门人员及时。
进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。
6)在小区的合理位置开辟一个场所,建设一个自行车棚,这样就可以避免乱放,也可以减少丢自行车现象。
7)安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾,在明显位置张贴保护环境的公益性。
标语,并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。
城市学院物业管理调查报告
自从我在毕业工作后,在物业管理工作开始,我从一个小小的物业管理员走到经理职位,是付出了艰辛的努力的。我在工作上和业务上已经完全的熟悉摸透了物业管理的步骤了,只要我按照我制定的工作计划来施行,那么我的工作就好做很多。有效实施各项业务工作,现拟定以下工作计划:。
一、xx项目。
1、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
3、跟进部分绿化植物的补种和改造。
4、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
5、制定安全警报现场跟踪与核实,明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。
6、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
7、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。
8、跟进做好小区健身器材的安装。
9、督促做好各种费用的追收。
二、三个小区公共事务方面。
1、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
2、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。
3、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。
4、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
5、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量。
三、xx华庭项目。
1、拟定“xx华庭首届业主委员会成立方案”及筹备会一系列工作措施,为创建“市优”工作打好基础。
2、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。
4、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。
5、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
四、xx居项目。
1、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。
2、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。
3、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。
4、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。
5、督促全面检测该项目红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。
6、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。
7、督促完善该项目小区商铺的资料管理。
8、与财务协调,及时做好坏帐处理。
五、其它事项。
1、协调相关部门完成好各项工作任务。
2、xx“士多”招商登记等工作配合。
3、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。
以上计划,也许会存在着不足和瑕疵之处,敬请上级领导审核指示,我好改正不足。
物业管理很重要,这是早就下了定论的了,我们必须要时刻把小区居民的生活质量提高上去,他们买了我们下去的房子,就应该受到更好的服务。做到小区卫生一尘不染。做到小区没有任何安全事故发生,做到小区不会有任何的偷盗事件发生,那就是我们最应该做的后勤保障工作。
我们的工作做得好不好,就看我们执行工作计划认真不认真,只要我们我们认真执行了,工作了,那么我们的小区物业管理工作一定会做的更好!
计划。
工作了这么多年,我也已经把期货经纪有限公司营业部工作业务都摸透了,要不然我怎么会一步一个脚印走到现在。我的工作能力得到了领导和同事的赞扬,所以每一年的期货经纪有限公司营业部工作计划基本都是我来,因为我的工作经验比较厚。
根据我以前的期货行业从业经验和这几年在现货贸易工作的经历,个人认为:首先营业部要有个好的定位。在电子化交易蓬勃发展的今天,一定要搞好网络建设,充分利用网络资源。其次,要依据当地实际情况做好目标计划。再次,打造优良的员工对付,主要是营销队伍的建设和管理。最后是服务的完善,服务包括工作的各个方面:客户电话、现场咨询管理服务,各协同部门配合等诸多方面。
第一、关于重点机构客户开拓。
1、对本地接触过期货相关行业的机构进行逐一盘点,并由专职客户经理进行上门拜访,并在时机成熟的时候开展机构投资报告会。
2、针对区域情况积极开发机构客户市场,通过进一步的接触和了解,挖掘机构客户潜力,将业务在更深、更广的层面合作。
第二、利用网络资源,推进市场发展。
以业务团队为核心,大力推行网络市场的开拓,发展非现场交易客户,让成本与业绩挂钩互动,这是业务工作的重头戏。
1、期证业务拓展,在股指期货推出来前后,加强营业部所在地各证券机构的拜访力度,构建良好的关系,以期为后续工作奠定良好的基础。充分利用证券机构网点,共享客户资源,由点入面地开展业务。在条件成熟的时候,选择1-2个证券机构作为试点,在试点地区派驻专业的骨干人员1-2人,证券机构营业场所现场促销,进行非现场交易业务的开拓。
第三、关于营业部培训工作。
营业部客户的投资意识和抗风险能力、员工的成长与进步与后期培训工作密不可分,在适当的时间,针对不同人员展开相关培训。利用网络资源共同学习新的知识,全面打造学习化、专业团队。
第四、营销团队的建设。
一个企业的生存和发展必须要有强有力的营销团队支撑。根据期货市场情况和营业部发展的.需要,在可以通过各种招聘渠道补充基础市场人员,在3天内完成基础培训,然后由骨干人员带1-2人基础市场人员迅速开展营销活动,做到本周招聘本周启用,人员素质在实战中提高。基础市场人员进行严格的优胜劣汰,团队内部形成若干个专业化程度较高的业务小组。营业部所有员工必须要做到一专多能,在工作中相互配合和支持,整个营业部就能形成,强有力的战斗力。
第五、营业部服务平台的搭建。
在做好原有客户服务的基础上,理顺客户的“售后”服务,让服务流程化、日常化、差别化。不断加强与现有客户的联系,增强营业部的凝聚力,实现以现有客户为核心,不断吸引新增客户的目的。
2、针对机构客户。营业部要以宣传公司的背景为主,与机构客户保持定期联络,逐步树立起公司的品牌与形象。把握好机会,争取到时为机构客户提供合理可行的投资分析报告和投资操作建议,为机构客户营造一个安全可靠的赢利氛围。
1、细分个人客户,推出定期拜访计划。普查所有客户,对其进行分类,并将每一类客户的服务落实到每一个员工,同时制定行之有效的服务计划,包括电话联系,短信息,甚至是上门拜访,举办期货沙龙等方式,使每一个客户都能感受到营业部对客户的关心与服务。同时,利用营业部的咨询平台,为客户提供合理的操作建议,在做大客户群体的同时也丰富我们服务的内容,实现老客户带来新客户的良性循环。
第六、关于营业部咨询的工作。
为了跟好地对营业部客户进行比较细化的咨询服务,搭建良好的咨询平台,形成咨询的专业化。
一、整体原则。
1、以行情软件为依托,结合各阶段行情特点,逐渐形成一套行之有效交易公式与交易模式,并形成一定有特色的研究能力。
2、充分消化吸收公司现有的各项资讯、发挥各员工的潜力,分工合作的展开贴近市场的咨询服务,以期提升交易量,为客户提供切实的服务,树立公司良好的工作形象。
3、形成有特色的投资文化。
二、咨询工作拓展思路。
1、建立良好的咨询反馈机制。在与客户的交流过程中,咨询人员要将客户的意见及时汇总并反馈到相关人员及部门,一方面认真解决客户的问题,另一方面检验基础咨询的实际效果。
2、咨询首先从日常服务做起,扎根于基础咨询。根据分工,有各自的侧重面研究,主要针对期货品种和主力机构的情况进行划分。
3、与营业部客户形成紧密咨询服务关系,咨询直接达成与客户交流的通道,让客户感受到我们期货公司的咨询服务无处不在。
营业部作为期货公司的直属经营机构,尽管有一定的客户资源,但运营成本现在普遍高,主要是场地租赁费用、人员工资及福利费用。作为期货公司―特殊的金融行业,任何在人才上的吝啬,都能造成人才的流失,特别是国内期货市场面临即将到来的空前发展机遇。
城市学院物业管理调查报告
目前,我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重,群众与企业的呼声越发增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的80%下降到58%,勤业一、二、三村的收缴率只有30%,甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50%;近几年来,我市不断发生物业企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源,主要是以下几个因素:
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,我市又无立法权;另一方面,我市规范性文件的建设工作,在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
与上级政府部门相关的具体事务上,显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强,据调查,62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成员服务全体业主的动力不足,年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模不大,素质不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的.导向有偏差,部分群众对物业管理行业存有偏见,“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在,物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重,少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低,市场的进退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善,人民群众反映强烈的房屋质量差,随意更改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道,千方百计扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上,一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高,一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次。
总之,从根本上说,公用设施上的硬件不足和二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前,我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源,也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后,必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此,依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议,建立交警、城管、社区相结合的工作机制,先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量,再由交警对动态交通影响作出评价后,按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则,提出道路道板划定泊位的方案,最后会同城管和街道、社区实施,同时建设部门要给予配合,对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
行业调查报告
随着互联网的飞速发展,滴滴打车也获得了飞速发展的状态。滴滴打车软件的发展,不仅给乘客的出行带来了便利,也在一定程度上提高了出租车司机的收入水平。也给大家的生活带来了很大的便利。
图1。
您经常使用哪种方式呼叫“滴滴快车”
在本次调查中如图1所示,使用“滴滴出行”app客户端的消费者是最多的,位居首位;其次是支付宝的入口,紧接着为微信入口。
图2。
使用滴滴快车用户调查中如图2所示,主要用户仍集中在年轻人群,20--29岁之间的人群是对互联网接触相对较多的人群,并且更愿意使用这种新型的出行方式,给工作和生活提供便利的占总比的29%。其次是30--39岁的用户占总比的25%,由此可见,开始有更多的年龄较大人群选择滴滴快车出行,这类人群的用户转化率在未来将继续提高。
图3。
在本次调查中如图3所示,优惠条件是用户选择滴滴快车时考虑的第一因素。一方面由于商家想要快速圈住用户,另一方面是同类公司当中竞争激烈,同时也为了移动出行的快速普及,各大移动出行软件对用户及车主都有一定程度的补贴,这不仅圈住了一些以前也经常打车的用户,更吸引了大部分不常打车的人群成为用户,而这类人群首要考虑的就是价格。接单速度是用户考虑的第二大因素,毕竟速度意味着效率。随着移动出行软件的大普及,越来越多的用户开始注重出行体验和服务质量,有17%的用户选择此项。
以滴滴为代表的“互联网+”分享经济模式,正在提供平等、自由、灵活的就业方式,为社会稳定做贡献,为“大众创业万众创新”提供新思路、新视角、新尝试。在满足消费者潜在需求的同时,对经济发展有显著的促进作用。