通过项目策划,可以在项目实施前对可能遇到的问题和挑战进行预测和规避。通过项目策划的案例分析和讨论,我们可以更好地发现和解决项目策划中的问题和挑战。
房地产项目策划书
7月22日,在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开,在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下,盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。
随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘,东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。
云深处悄悄入伙等好消息启发人们,盐田需要宣传,盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》,先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日,全球时尚生活资讯,白领精英读本《××周刊》正式创刊。
《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报,经过7月8日试刊后,受到读者和业内外一致好评。
证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。
用精美的图片、优美的文字、精确的策划,《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动,开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息,更加准确锁定白领、金领人士置业盐田,《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手,在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。
凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告,产生更为广泛的传播效果,达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活,为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史:概括山海盐田,几年巨变
2、描述旅游东部:处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌:聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套:记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷:动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动,《××周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
一、项目简介:
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。
销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。
预售许可证预计xx年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的`品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
(详见附1:郑汴路市场调研报告)
b、 小户型市场概况。
自xx年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。
尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。
这与我们的市调结果完全一致。
此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。
可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
房地产项目策划书
一是策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料(material),也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者的心理;在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握,房地产开发的全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等。在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应的目标消费群体,同时要善于培育楼盘的子品牌。当然,对于房地产销售力的实现,单纯靠品牌概念的输出无法达成,实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在,因此应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入一些新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,从而保持品牌的新鲜感。
总之,未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好,有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大,有开敞的空间和视野;完善的小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息的房子,成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他们购买,同时根据目标消费群的特性,配合产品的特点,使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
居家养老服务项目策划书
居家养老是指政府和社会力量依托社区,为居家的老年人提供生活照料、家政服务、复护理、应急救助、娱乐学习和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。它是对传统家庭养老模式的补充与更新,是我国发展社区服务,建立养老服务体系的一项重要内容。
“没有围墙的养老院”是指整个公司里面没有住一个来人,是区别于传统养老院的新型服务模式,仅是一个居家乐养老服务中心和信息交流中心。
具体是以一套虚拟的网络管理系统为载体,整合社会上的优秀服务资源,并设置电话预约接听作为服务平台,顾客可以随时拨打服务电话预约服务,机构会派服务人员在指定的时间和地点上门服务的一种家居养老服务模式。
(1)是有利于充分利用社区资源。
在社区利用闲置的房屋略加改造或在自己的家庭设立养老护理服务中心,节约政府大量投资。据有关部门测算,政府投资建设社会养老机构,每增加一个床位就要多投资10万到15万元。
同时,可以提供就业岗位,使下岗待业者能够找到服务的机会,调动了社区的闲置资源。目前,在城市社区中,有不少刚从工作岗位上退下来的低龄老人和下岗工人,他们是开展社区老年工作的重要资源。
(2)是有利于老年人的身心健康。
住在养老机构中的老人由于远离自己生活过的街区,平时难以与亲人见面,心理易产生一种被家人和社会冷落的孤独感和忧伤感。居家养老则使老人不离开自己熟悉的社区,家庭熟悉的环境能帮助他们保持原来的生活习惯,亲朋好友、熟人也能使老年人精神愉悦。
(3)是有利于解决困难家庭养老的后顾之忧。
相对来说,居家养老所需费用较低。这样,可以让一部分家庭经济有困难但又有养老服务需求的老年人得到精心照料,从而对稳固家庭、稳定社会起到良好的支撑作用。
(4)是有利于推动社区建设。
居家养老的基础是社区建设。
加强社区老人照顾,有针对性开展老人服务,真正使社区资源和设施得到充分利用,在满足老人需求的同时,也促进了社区文化的建设。
(5)是改善了生活质量。
虚拟养老院更低的成本、更高的效率让老年人足不出户就能享受到机构养老院同等的人性化关爱与社会化服务,较好地解决了高龄、空巢、特困老人生活困难和缺乏精神慰藉等难题,满足了老年人多样化、个性化、多层次需求,改善了老年人的生活质量。
(6)是推动了产业发展。
居家养老服务市场空间很大,具有广阔的产业发展前景。虚拟养老院作为养老服务产业的孵化器,借助网络信息平台,将个性化的养老服务需求和分散的养老服务资源有机结合起来,通过企业化员工制管理、标准化规范化培训、制度化管理考核等工作机制,有效克服了目前社会上的家政企业小型化、零散化,没有形成规模经济和品牌效应,产业化程度不高的问题,形成了规模和品牌效应,带动养老服务产业化发展。
(二)市场现状与分析。
1.人口老龄化呈加速之势。
我国老龄人口具有数量大、增长快的特点。中国已于1999年进入老龄社会.是较早进入老龄社会的发展中国家之一。
2000年全国第五次人口普查数据显示.我国60岁及以上老年人口和65岁及以上老年人口占总人口比例为10.46%和7.10%,2005年这两个比例分别达到了13.01%和9.07%。
从2009年开始我国老龄化进入快速发展阶段,老年人口将年均增加800万至900万人;到2020年,老年人口将达到2.48亿人。老龄化水平将达到17%。预计到2050年进入重度老龄化阶段。
老年人口将达4.37亿人。约占总人口30%。老年人口的剧增,尤其是高龄老人的增多,使养老问题越来越重。
2.家庭结构小型化、空巢化。
随着社会的发展。家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。要不了多久,我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成,即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人(父母、岳父母)。
上世纪90年代初,我国每lo个年轻人赡养1个老年人,如今这一比例已经达到3比1。
与此同时,人口高龄化、失能趋势也愈益明显,目前我国80岁及以上高龄人口快速增加。
另外,由于工作流动性的增强(特别是大量的农民进城),致使很多子女家庭无法与父母在一起。空巢家庭增多,子女难以照顾年老的父母,家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少。
3.老年人生活改善,市场购买力增强。
随着我国经济的不断快速发展,人民生活水平不断提高,国家在老年人福利和养老问题方面的关注度提高,老年人的生活和消费水平也随着有了很大的提高,购买力增强,需求空间也增大,在经济条件允许的前提下,老年人越来越希望自己的晚年生活得更加舒适和丰富多彩,但是又不愿意离开家庭住到养老院,这就给居家养老服务提供很大的市场,比起自己手脚不灵活的做各种家务,打个电话叫专门的服务机构更让他们觉得省心省力还安心。
既然现有经济发展水平不允许社会养老全面替代家庭养老,家庭养老功能又逐步弱化,那么必须开拓创新,探索与我国社会发展相适应的养老模式。
近年来,在全国各地实践中逐步为人们所认可的以家庭为核心、以社区养老服务网络为支撑、以养老保险制度为保障的居家养老,是适合我国国情的一种新型社会养老模式,这种养老模式把家庭养老和社会养老的优势功能很好地结合在一起,实现了互补结合。
具体来说,居家养老相对于传统的家庭养老和养老院养老而言,可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处,是一种扬长避短的养老模式。
(一)市场细分。
针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异,将机构的服务市场细分为以下三种类型:
a类:年满60周岁的政府重点援助的低保及低保边缘的老人家庭。
即如果没有外界社会和政府的帮助,无力自主生存,没有任何收入来源的老人。
市场细分与策略该类老人家庭一般有三种不同的特殊情况:
1、“三无”老人,即无劳动能力、无经济来源和无子女老人家庭。
2、子女无力赡养的特困家庭老人。
3、空巢贫困老人。
b类:年满60周岁的政府一般援助的老人家庭。
即有一定的收入来源,但其收入低于最低消费水平的难以维持现状生活的老人,或者收入不稳定,生活没有保障的老人。
c类:年满60周岁的不享受政府特殊援助的老人家庭。
即有高于一般人均水平的收入来源,且收入状况比较稳定,不需要政府和社会的援助的老人。
(二)细分策略。
1.从政府有关部门获得所服务的社区或地域范围内,获得政府援助的老人的名单以及所受援助的程度和其他详细情况,确定目标服务群体的一些基本情况。
2.将年满60周岁的老人分为a、b、c三个层面分别提供无偿,低偿或者是有偿的服务。
3.可以将政府提供的现金补贴的一定百分比转化成等值甚至可以设当超值的养老服务,让老人得到更加实实在在的优惠。
4.对机构曾经服务过的每一位老人建立档案,不仅方便实行全程满意度跟踪调查,还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征,建立并维持好关系。
“邻里情”虚拟养老院在创建过程中,政府始终起着主导、引领、扶持和管理监督作用。首先是支持信息技术平台建设。
其次是提供优惠扶持政策,通过《社会养老服务组织资金补贴实施办法》,将虚拟养老纳入养老服务组织,享受政府开办经费补贴和运营经费补贴。
对符合政府援助的对象,分别按每人每周4次、3次、2次和每人每月2次、1次(a1、a2、a3和b1、b2)每次3小时的标准,为老人进行购买服务。让经济收入不同的老人共享“老有所养”。
农村房地产项目策划书
(一)武汉市宏观经济环境分析。
(二)产业政策对房地产市场的`影响。
(一)区域环境分析。
(二)区域产品特征分析。
(三)新政对区域的影响。
(一)项目swot分析。
(二)形象及市场定位。
(三)文化内涵定位。
(四)目标购房群定位。
(五)产品设计定位及建议。
(六)价格定位。
(一)销售推广建议。
(二)案名及平面表现。
(三)营销推广建议。
“十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底,武汉gdp就已经到达3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,gdp增长快速,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场更加活跃。
与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷cbd近五分钟车程,在短时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之乡之感;小区背临著名学府——中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升,新老项目供应量加大,供求比平衡,市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快,诸多高新企业及高新项目不断推进,入住人口不断增加,区域面貌得到进一步改善。区域配套完善,地铁2号线20xx年开通,光谷步行街容量进一步扩大,沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进,区域配套档次提升。
地产项目策划书
个性化、形象化竞争日益激烈,将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述(略)
三、项目物业的优势与不足
优势:
位置优越,交通便捷
位置优越:处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷:公共交通比较便捷,有三趟公交线路途径本案。
区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。
室外设施:活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。
室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小户型
房厅、房厅,面积——平方米之间的小户型,以及提供菜单式装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足:
环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;()不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的'心理需求)
物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。
家庭构成:—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。
年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主。
家庭构成:—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。
阻碍:
花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。
对策:
把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。
一是区内人气不旺,二是花园离大型购物中心太近。
故对策有二:
一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售;
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把物业项目定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语:
辉煌人生,超凡享受
——花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层,或者是有固定资产投资的中老年。因此,他们的人生是与众不同的,是辉煌的。
房地产项目策划书
根据中冶尚园项目计划,在20xx年1月14日(农历2011年十二月二十一日),即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华,看房送大礼”活动,为新老客户献上新年大礼。
1、制造新年市场热度,加强市场关注度;
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象,传递项目信息等;
3、通过现场活动营造热烈气氛,聚拢人气,迅速累积客户。
1、注重人气凝聚,营造“中冶”品质;
策划:郭森。
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现,充分体现“看房送大礼”活动意义;
3、烘托“新春”的“乐与玩”,打造“看房送大礼”相关气氛活动;
4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象;
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。
20xx年1月14日8:30——17:30。
看房、购房准客户。
(1月9日-13日基准筹备)。
策划:郭森。
达成初步合作意向确定本活动方案。
1月10日:组建本活动项目小组。
确定本项目活动中所有执行人员。
活动执行小组构架:
总顾问:(甲方)总策划:周洋。
顾问:(甲方)活动总监:李佳文。
场务:张元林。
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日:项目正式筹备和实施。
策划:郭森。
现场布置平面图。
策划:郭森。
房地产项目策划
委托方(甲方):
受托方(乙方):
根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的`基础上,经友好协商,就甲方委托乙方对其开发的位于洞口县洞口宾馆3号楼项目进行前期打包策划推广事宜,达成一致意见,特签订本合同,以资信守。
第一条服务范围。
甲方委托乙方为其开发的洞口宾馆3号楼项目进行前期策划推广服务,负责该项目前期的策划、创意、设计等事宜。
第二条服务内容。
(一)具体服务范围:
第一部分:整体策划——。
1、vi设计(logo/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字。
组合/立体雕塑效果)。
2、阶段策划推广方案。
3、深度市场调研报告。
4、销售执行建议方案。
第二部分:售楼处包装——。
1、接待台背板。
2、logo墙。
3、资料架。
4、玻璃窗吊帘式旗幅。
1、大幅海报(折页)。
2、户型图。
3、楼书。
4、名片。
1、擎天柱。
2、道旗。
3、围档。
(二)免费赠送服务范围:
露台平面。
户型图。
工装建议。
销控表。
销售表格。
业绩表。
客户签约号卡。
客户礼品包装。
第三条合同总价款及付款方式。
总服务费用商定为55万元人民币,本合同签订后七天内,支付10%,乙方人员进场时,支付20%。甲方使用乙方各种方案和计划书时,支付50%。余款在合同终止前一个月一次性付清。
第四条广告运作规则。
1.为使双方有效沟通、提高工作效率,乙方就甲方委托的项目成立专案小组,并提供专案小组名单给甲方。乙方只对甲方负责,甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。
2.甲、乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略、传播策略和思路制定宣传推广的工作计划,确定工作阶段、完成时间。
3.在服务的实施过程中,甲方有权对总体策划方案进行调整,乙方应协助确定并调整。
第五条双方责任及权利。
(一)甲方责任及权利。
1.甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利,设计方案甲方需尊重乙方意见。
2.在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后,设计作品之知识产权归甲方所有,并有权要求乙方及时提供电子文件及样稿。
3.双方合作期间,甲方应积极配合乙方,及时提供乙方所需的各类图片和文字资料,并应对上述资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责,如因甲方提供的资料而引起法律纠纷,其相关的一切责任由甲方负责。
4.甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提交的工作文件及时以书面形式提出修改意见和建议,甲乙双方达成一致后据此进行修改、调整,直至甲方签字或以电子邮件认可方可定稿。
5.甲方应按照本合同的规定及时付款,以保证项目的正常进行。
(二)乙方责任及权利。
1.乙方应尽职尽责为甲方服务,按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务,乙方应为甲方的相关资料保密。
2.乙方应指定专人组成项目工作小组,经甲方确认后开展工作。
3.乙方应按时完成甲方下达的工作任务,乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议,乙方应于甲方提出后尽快进行组织双方领导进行讨论、修改、调整,直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。
4.乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料,并在本合同终止时,将上述资料及时归还甲方。
5.乙方对最终发布广告拥有正文署名权。
6.乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活动、出版发表。
7.乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。
8.乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间安排表,并经甲方确认后执行。
第六条违约责任。
1.除不可抗力的自然及社会原因外,甲乙双方应严格遵守本合同的条款,否则,违约方须承担违约责任。
2.非因乙方原因,甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料,或未能在约定时间内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可,乙方完成工作时间可相应顺延。
3.由于甲方违约造成本合同不能履行,则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知,该通知自送达甲方时生效。
第七条转让条款。
未经合同另一方书面同意,任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则,守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款双倍的违约金。
第八条合同终止和解除。
有下列情形之一的,合同权利义务终止:
1.本合同因已按约定履行完毕而自然终止;。
2.本合同经各方协商一致而终止;。
第九条保密条款。
1.未经合同另一方书面同意,任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其它信息等)负保密责任,并不得向任何人披露上述资料和信息,但正常履行本合同项下义务的除外。
2.任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的,泄密方应按合同总价款的30%向合同其它方支付违约金,违约金不足以赔偿合同其它方损失的,应按合同其它方的实际损失赔偿。
3.本保密条款具有独立性,不受本合同的终止或解除的影响。
第十条不可抗力条款。
由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因,致使本合同不能履行或者不能完全履行时,遇到上述不可抗力事件的一方,应立即书面通知合同其它方,并应在不可抗力事件发生后十五天内,向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。
由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。
第十一条解决争议的办法。
凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议,双方应通过友好协商解决。如协商不能解决,任何一方均可向****市地方人民法院提起诉讼。
第十二条其它。
1.本合同在甲、乙双方签署后即生效,双方履行完本合同的职责后,本合同即自行终止。
2.本合同未尽事宜,双方可签订补充协议作为附件,补充协议与本合同具有同等效力。
3.本合同一式份,甲乙双方各执份,每份均具同等法律效力。
甲方(公章):_________乙方(公章):_________。
法定代表人(签字):_________法定代表人(签字):_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
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工业地产项目策划书
三、项目定位及usp导向。
四、推广思路。
五、项目建议。
第二部分:整合推广策略。
一、商铺推广策略。
二、项目全程推广方案。
1、策略的选择。
2、具体执行的策略分析。
3、广告推广策略。
4、sp活动策略。
5、销售计划。
6、整合推广计划。
7、物业管理策略。
第三部分:公司简介。
一、国商策划公司介绍。
二、具备优势。
三、工作理念。
四、成功案例。
五、对本案的态度。
六、工作目标。
七、资费标准。
八、附加服务。
后记。
前言。
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的,因此,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划,而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成,具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来造势,以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化,因为本项目具有比较独特的项目特色,须通过营销造势来形成影响力,并推动项目的整体销售。另外,我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后,将本方案的重点定位于住宅的整合推广。
第一部分市场分析。
一、项目概况:。
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口,地理优势明显,其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目swot分析:。
优势分析:。
1)区位优势。
位于商业繁华地,其商业资源优势无可比拟;。
2)配套优势。
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;。
3)交通优势。
本项目交通便利、车流量及人流量较大,
劣势分析:。
1)消费群劣势。
高层物业还没有被大部分人认可,如何转变消费观点是关键;。
机会分析:。
1)市场机会。
2)稀缺性。
本案为镇江第二个高层电梯公寓,对于树立项目品牌是一次绝好的机会;。
3)隐性机会(引导消费)。
威胁分析:。
1)潜在竞争威胁。
潜在存在一些地块,其开发商拟修建高层,而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出,其可能会一哄而上,从而构成竞争威胁。
2)消费者的认知程度不高。
如何引导消费,让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。
通过上述分析,在本项目中优势和劣势共存,机会和威胁同在,如何化劣势为优势,如何最大限度的规避风险,并挖掘本项目所具有的所有机会,如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
房地产项目策划
一、项目简介:
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二、市场概况及基本竞争格局:
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
房地产项目策划试题二
一、名词解释:(每小题4分,共24分)。
1、成本导向定价法。
2、垂直价差。
3、主题策划(广义)。
4、复合策划。
5、理解价值定价。
6、软质景观。
二、填空题:(每空1分,共8分)。
1、策划学的本质涵义是,揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的()三大基本要素,从而掌握行动的主导权,达支预期目标的规律的学问。
2、房地产企业可以选择三种目标市场市场覆盖策略,既无差异性营销策略、差异性营销策略以及()。
3、利达房地产开发公司拟开发一普通住宅,预计该项目的盈亏平衡销售量为20000平方米,每平方建筑面积的变动成本为1000元,假设开发期的固定成本为1亿元,试运用盈亏平衡法计算该开发项目的单位销售价格()。
4、消费者的购房动机,根据理性程度的差异可以划分为理智动机和情感动机。老王经过多盘比较,决定还是购买万科四季花城的楼盘,因为该楼盘不仅品质过硬、配套齐全,其价格也比较合理等等。请问他的购买动机属于()。
5、房地产市场细分的变量包括人口因素、地理因素、行为因素和心理因素,其中万科地产公司根据客户消费频率的高低和对万科公司贡献的大小,将客户会员分为金卡用户、银卡用户、蓝卡用户。请问这一市场细分的变量是()。
6、人的居住行为由四大部分组成:他们分别是基本行为、家务行为、文化行为和()。
7、住宅区规划设计遵循的三大原则是社区发展原则、生态优化原则和()。
8、某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区,估计未来在市场上可实现销售16万平方米,其总投资额为5亿元,企业的目标收益率为投资利润率20%,问该小区的单位售价是()。
三、不定项选择题(每题给出若干个选项,选项中有一个或一个以上的答案是正确的,多选、少选或不选均不得分每题中至少有一项是正确的,每小题1分,共20分)。
1.以下哪几项属于经济环境调研()。
a、产业政策b、区域经济结构c、消费水平d、城市规则e、银行货款。
2、可行性研究是项目立项、审批()的依据。
a、审核。
b、投资。
c、决策。
d、开发商与有关部门签订协议合同。
3、以下哪几项属于政策环境调研()。
a、金融政策b、土地政策c、住房政策。
d、贷款政策e、人口政策f、财政政策。
4、策划的基本方法包括()。
a、创意策划b、全程策划c、整合策划d、精神价值附加策划。
5、依照调查方式的不同,将市场调查分为()。
a、询问调查法b、深度访谈法c、观察调查法d、试验调查法e、统计分析法。
6、土地出让方式主要包括()。
a、拍卖b、挂牌c、协议d、招标e、行政划拨。
7、品牌策划推广的五种方法()。
a、筑巢引凤法b、盆景示范法c、借花献佛法。
d、马良神笔法e、巨量广告法f、战略目标法。
8、品牌提升要注意()。
a、软性推广工程b、公关活动工程c、卖场包装工程。
d、口碑工程e、公关危机工程f、广告策划工程。
9、房地产商品价格的组成包括以下部分()。
a、土地费用及其前期费用b、管理费用。
c、销费费用配套费用d、建安成本e、利润。
10.一个完整的房地产营销计划应包括()。
11、下列属于成本导向定价方法的有()。
a、成本加成定价法b、随行就市法c、直接竞争定价法。
d、理解价值定价法e、目标收益定价法f、盈亏平衡定价法。
12、项目市场定位的内容具体包括()。
a、功能定位b、环境定位c、户型定位。
d、文化定位e、价格定位f、主题概念定位。
13、我国房地产策划经历了以下哪些阶段()。
a、个人策划b、单一策划c、综合策划d、复合策划e、整合策划。
14、土地价值研判分析需要从哪些方面进行分析()。
a、地理位置b、周边景观。
c、环境、污染d、市政配套设施。
e、邻近楼盘素质。
15、竞争者调研具体包括()。
a、楼盘质量成本情况的调研;b、开发历史、现状及趋势的调研;
16、户型设计的基本原则()。
a、实用性原则;b、安全性原则c、舒适性。
d、地域性原则e、弹性原则f、高档原则。
17、国内某房地产开发公司对其新设计开发的loft户型住宅制定了上市策划方案。经过市场调查分析发现,当地loft住宅市场现实的竞争较小。在定价上,该公司考虑到新产品在市场暂时没有替代品,价位相对较高。请问这一公司的定价策略是()。
a、高价撇脂策略;b、中价策略c、低价渗透策略。
d、心理定价策略e、差别定价策略f、过程定价策略。
18、房地产市场调研的内容包括()。
a、市场环境调研;b、消费者调研;c、周边竞争楼盘调研;
d、竞争对手调研;e、项目自身研究。
19、影响房地产价格策划的因素包括()。
a、成本因素b、竞争因素c、产品差异。
d、政府的宏观调控作用e、项目周边环境因素f、消费者的心理预期。
a、成本控制b、年度计划控制c、赢利性控制d、战略控制。
四、简答题:(每小题6分,共24分)。
1、简述房地产市场的特点。
2、从事房地产中介业务的人员必须具备的条件主要有哪些?
3、简述房地产市场寿命周期及其各阶段的营销策略?
五、论述题(12分)。
1.要进行主题策划,需要寻找主题概念的源头,请问可以从哪些方面寻找主题概。
念的来源?
六、案例分析(12分)。
广州“光大花园”是一个占地30公顷,总建筑面积35万平方米的大型楼盘。在楼盘策划之初,怎么获取项目的主题概念呢?为此,策划小组通过两大方面来进行分析:一是问卷调查,内容是市民在目前的生活环境下最重视什么?反馈回答是“身体健康”。二是对项目进行分析,找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解,项目地块最有价值、可以大做文章的是几十颗50多年的大榕树。策划人通过思想碰撞,“身体健康”与“生态环境”有关;而项目中“生态环境”最有特点的是几十颗50多年的大榕树。于是“大榕树下,健康人家”
应运而生,榕树风景成为光大花园发挥的绝佳题材。
思考分析:广州光大花园“大榕树下,健康人家”的策划主题是如何获取的?
房地产开发项目策划
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通过对润业苑项目的初步分析,我们感到这将是一个可塑性非常强的项目,通过专业的营销和策划操作,它不但可体现出开发商的实力和形象,更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研,根据市场所反映出来的背景,结合自身所积累的经验,提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴,届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告,以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下:
(一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:
客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选择范围小,客户购买存在一定盲目性。
开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。
项目特征:产品形式单一(多层为主),缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无有效的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。
(二)xx年以后,振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营销策划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景,进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理,地价开始上升,而促使开发企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色:产品多元化,在仍以多层为主的同时,小高层逐步为市场认可,高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断提升。
销售特色:价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下,客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化:
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户,已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
能承受4000元/m2以上的客户,相对前两种客户来说已有了质的提高,在选择楼盘时,最注重的是享受,追求一种理念和内涵,同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化:
地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统的利用地段创品牌,到创品牌而创地段。
产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,并逐渐为市场所接受。
其中:
小高层发展分三个阶段:
(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志,小高层做为新的开发理念进入济南市场,并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划,注重了前期宣传,引起巨大冲击,前期销售达到良好的效果。
(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志,小高层市场进入激烈竞争阶段,此时开发商追求高容积率、高利润率,导致小高层价位偏高,并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露,因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
(3)市场以客源的选择为导向,再次转向社区化的板式小高层方向发展,并且日益呈现出规模化、品牌化的特征,此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变,并逐步建立了品牌观念,具备了较强的竞争意识。
营销方面:竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新,由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式,到今天的炒理念、规模、品牌,并且营销已越来越成为一种全程性策划行为,必须注重前期准备工作,要熟悉当地情况并与之结合,了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况:
本案位于济南市解放路东首,西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路,这是市政府的重点项目,它的兴起必定会辐射到周边,从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区,众多知名国际国内大公司投资于此,本案正处于这两个发展区域的中间位置,交通方便,地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析:
经济水平:
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层,社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全,该区域将集中成为高档楼盘的`聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围,成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位:
由于本案属中高档楼盘,受价格限制,客源面相对狭窄,根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析:
(一)本地客源:
此类客源为本案客源之基础,且为先期客源之主力,我司认为主要有以下类型:
私营业主:有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定,有广泛的社交关系,并且有足够的休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强的接受度,但有着冷静的思考与判断,大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员:此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入,大多已有单位分配的住宅,但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领:此类客户具有高学历、高收入的特点,追求高品味的生活氛围,以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士:此部分人有着灵活的思考、较高的收入,社会地位起点高,追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型,但比例有限。
小结:本地客源大多为二次或三次置业,且以标准户型为主要需求。
地产项目策划方案
20__年迎新年联欢?晚会活动准备好了吗?想不想您的晚会活动更加与众不同,活动节目更加精彩?一个电话交给传古文化传播有限公司,所有都统统搞定!
一、活动目的。
增进领导与员工的零距离沟通,激发员工蓬勃的斗志,迎接新的挑战增强公司的向心力和凝聚力,体现公司与职员的,同心、同德、同赢共生、共存、共荣。
深度了解企业文化,有效整合团队精神,调动企业员工积极性,感受公司大家庭带来新年气氛和温馨。让职员体会到他就是公司,公司就是每一位职员。
为先进个人与集体颁奖,给员工一个充分展示表演天分的舞台,展示__(中国)的激情与蓬勃发展之态。
二、活动亮点。
整体协调亮点。
会场入口有绚丽的五彩气球,卡通兔偶及美丽大方的礼仪模特和红地毯,过道两旁有__(中国)发展历程的图文资料及视频资料,主会场以红和金色为主色调的红地毯、红条幅等,舞台采用设计制作,及各种各样的荧光盔,手掌拍。
整体会给人一种庄严、喜庆、辉煌的效果。
开幕亮点:。
兔子曲及兔子舞处处彰显着活力、拼搏、激情辛劳的兔子精神,大胆创新、专业策划、和谐发展的中国文化。
颁奖亮点:。
每一个受奖人两支玫瑰花,一支在口袋上,一支拿在手里,在授奖台上有一个精心制作的家字,受奖人在聚光灯柱下,徐徐从会场入口通过左侧走上授奖台把手里的花插在家字上,300支花组成一个家字,这是音乐想起(家和万事兴)合影完了一起唱!
文艺演出及猜猜有奖亮点:。
在文艺表演的中间,参插互动游戏,(像有奖问答、动手动脑、砸金蛋)等。
三、活动环节衔接。
在到场每一位都不知情的情况下。所有灯光唰的暗淡下来了(5秒),这时激情的奔跑舞曲响起,聚光灯光柱照在帷幕接口处,帷幕慢慢的拉开,一对兔子舞演员听着他们熟悉的旋律,姗姗起舞。随后上海传古文化传播有限公司提供活动策划,九对兔子舞演员陆续入场,共十对,寓意着,十全十美。也寓意着__是房地产业的真诚和十分专注专业的企业。
舞曲和舞蹈到了结尾,主持人上台向在坐的各位拜年两句以后,突然手机(免提手机)响起,(__(中国)领导打的)说该是我们给大家伙拜年了吧,然后领导快步的走上舞台(一个上、聚光灯柱迎接)主领导向员工拜年完,说一句祝福的成语。未见其人就听其声,下一个领导说着成语上台(兔年腾达、达官显贵……)最后所有领导向员工同说一句拜年的话。
拜年结束,一个领导说是不是给大伙颁奖了啊,所有领导沉思后说“好”激情的音乐轻轻响起,进入颁奖环节,聚光灯灯柱迎着每一位领奖人及两个礼仪小姐伴随着走上领奖台。(或者用“道具兔子车”拉到领奖台,同样礼仪,灯光都要到位)。
在“家和万事兴”歌曲结尾时灯光慢慢暗下来,突然亮起,带着面具的表演人员在台上站着,(面具可摘)这个之后,就可以不用暗灯了,文艺演出结束后,也面临着此次年会的结束,所有领导上台再次给大家拜年,音乐响起,(明天是个好日子)结束。
房地产项目策划试题二
房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研为基础,优选最佳的项目市场定位,综合运用各种策划手段,按一定的程序对房地产开发项目进行创造性地构思,并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。
房地产项目策划的作用(1)能创造显著的经济效益和社会效益(2)能为项目决策指明方向(3)能使房地产开发项目增强竞争力(4)能有效地整合房地产资源(5)预测未来市场(6)满足购房者需求。
房地产项目策划的特征(1)地域性(2)系统性(3)前瞻性(4)市场性(5)创新性(6)可操作性(7)多样性。
(1)市场调研a宏观环境调查与分析b区域环境调查与分析c微观环境调查与分析。
(2)项目定位分析a项目swot分析b客户定位c产品定位d形象定位。
(3)产品策划a规划布局b建筑与公共设施策划。
价f不确定性分析。
(5)形象策划a项目cis系统设计b项目品牌名称设计c工地与销售现场形象设计。
算f广告策划。
房地产项目策划报告编写的注意事项(1)结合项目实际,紧扣目标主题(2)简明扼要,突出重点(3)定性分析与定量分析相结合(4)准确分析,明确结论(5)不偏不倚,客观公正(6)理性表达,逻辑思维(7)可执行性。
居住项目选址(1)市场状况(2)地块背景及区域规划方向(3)自然环境(4)交通条件(5)生活配套设施(6)市政基础设施(7)房地产相关政策(8)用地成本。
商业项目选址1零售商业项目(1)消费市场(2)商业环境(3)商业辐射范围(4)潜在商业价值(5)规划设计条件2写字楼项目选址(1)周边环境状况(2)交通便捷程度。工业项目选址(1)城市规划(2)区域位置(3)交通条件。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,又称批租,属于房地产一级市场。住宅70年,工业50年(不包括采矿),科教文卫50年,商业旅游娱乐40年,综合其他用地50年。
土地使用权出让的方式(1)招标出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。过程:a投标人在投标截止时间前将标书投入标箱b出让人按照招标公告规定时间地点开标,并邀请所有投标人参加(少于三人应终止)c评标小组进行评标(五人以上单数)d招标人根据评标结果确定中标人(2)拍卖出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。(3)挂牌出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用的使用权人的行为。(4)协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人,在投资开发经营的基础上,对出让土地的在转移,土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿安置等费用之后将该幅土地交付其使用,或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
土地投标前的准备工作(1)密切关注土地招标信息(2)组建土地竞标小组(3)进行现场踏勘和项目分析(4)搜集竞争者信息(5)测算土地成本,制定心理价位(6)编制投标文件及各种资料,准备参加竞标。
竞标土地的估价假设开发法公式。
房地产项目市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标,运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段,以客观的态度,有目的,有计划,系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料,通过对资料的整理和分析,来正确的判断和把握房地产市场的现状和发展趋势,从而为开发商预测房地产市场未来发展趋势、制定科学决策提供可靠依据,这是房地产项目策划工作的前提和基础。
房地产项目市场调查的作用(1)是项目策划者认识市场,捕捉新的市场机会的前提(2)是项目策划者感知市场,了解消费者需求的主要手段(3)是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提(4)是项目投资机会研究,项目定位,项目规划设计,项目营销等一系列活动的基础。
(1)准备阶段a确定调查目的b建立调查组织c初步情况分析。
(2)实施阶段a制定调查方案b收集资料(二手资料,一手资料)c资料的甄别与审查。
(3)分析和总结阶段a分析数据b编写调查报告c总结反馈。
其中,调查报告要求如下(1)客观真实(2)简明扼要(3)结论明确(4)制作美观。
1房地产市场环境调查。
(1)宏观环境调查a政治法律环境b宏观经济环境c房地产市场总体运行情况d人口环。
境e技术环境f对外开放程度。
(2)区域环境调查a经济发展水平b城市发展规划c房地产市场供需状况d社会文化环。
(3)微观环境调查a用地现状调查与分析b项目周边环境调查与分析c竞争性楼盘调查。
与分析。
2房地产市场需求调查。
(1)市场需求容量调查a项目所在城市人口总量、家庭数量及结构b有购房需求的人口。
(2)消费者调查a消费者个人特征b消费者购买动机c消费者购买李水平。
3房地长市场供给调查。
(1)房地长市场供给总体调查。
4房地产市场营销环境调查。
(1)房地产广告环境调查a公共传播形式(报刊杂志互联网电视广播)b印刷品传播形。
式(海报图册)c户外传播形式(看板旗帜指示牌)。
(2)房地产营销中介机构调查。
(3)房地产营销媒体调查。
1访问法(1)人员访问(2)电话访问(3)邮寄访问(4)网上访问。
2观察法(1)直接观察法(2)亲身经历发(3)痕迹观察法(4)行为记录法。
3定性研究法(1)焦点小组座谈会(2)深度访谈法(3)投影技法。
4实验法。
5创新方法(1)主题式调查(2)论坛式调查(3)记者式调查。
问卷注意问题(1)避免一般性问题(2)避免过于专业术语(3)避免含义不确切的用词(4)避免导向性的提问(5)避免敏感性的问题(6)注意问题设置的顺序。
市场细分是指营销者在市场调研的基础上,从消费者需求的差别出发,以消费者的需求为立足点,根据消费者购买行为的差异性,把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体—子市场,使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。
房地产市场细分是指营销者通过市场调研,按照一定的标准,把房地产整体市场划分成若干个消费者群的市场分类过程。
房地产市场细分的方法(1)地理细分(地区,地域特征,人口密度,地区自然环境,生活环境,交通环境)(2)人口细分(家庭人口,家庭生命周期,家庭代表数)(3)心里细分(生活方式,个性,购买动机)(4)行为细分(追求利益,品牌忠实度)。
目标市场选择的主要模式(1)单一目标市场化(2)多目标市场化。
房地产项目市场定位是指在房地产市场调研和分析的基础上,根据市场环境,企业资源及项目自身条件特征,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次,功能和设计建造标准,是房地产开发的重要功能工作内容。
房地产项目市场定位的主要内容(1)客户定位(2)产品定位(3)形象定位。
房地产项目主题策划是指开发商对拟建项目提出的一种开发概念与意图,是一种可以为人们。
切实感知到的生活方式和居住理念,体现了项目开发的总体指导思想。
房地产项目主题策划的原则(1)创新新原则(2)领先性原则(3)整合性原则。
房地产产品凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。
1规划布局。
(1)遵循原则a方便居民生活,有利组织管理b组织与居住人口规模相对应的公共活动。
(2)常见形式a行列式b周边式c混合式d自由式。
2建筑类型。
(1)按建筑层数划分a低层住宅(单层住宅,独栋别墅,联排别墅)b多层住宅c高层。
住宅。
(2)按平面特点划分a点式住宅b条式住宅。
(3)按结构类型划分a砖混结构b框架结构c框架剪力墙结构。
(4)按户内空间布局分布a平层式住宅b错层式住宅c复式住宅。
3住宅户型。
(1)住宅功能分区原则a内外分区b动静分区c洁污分区。
(2)住宅功能分区a私人行为空间(主卧,单人次卧,客房)b公共行为空间(起居室,客厅,餐厅,工作室,健身房,过厅)c家庭行为空间,卫生行为空间(厨房,洗衣房,卫生间)d交通空间,室外过渡空间(过道走廊,户内楼梯,阳台,露台)。
(3)住宅功能分区的技术要点a每套住宅具有良好通风采光日照隔热保温隔声等性能b。
4绿地规划与景观规划。
(1)绿地规划绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住住区用地总面。
积的比例。
(2)景观规划a步行环境b铺地环境c水体环境d户外设施环境。
5小区道路。
(1)交通组织方式a人车分行b人车混行结合布局分行。
(2)网路规划原则a顺而不穿,保持居住区内居民生活的完整性和舒适b分级布置,逐。
10-14,人行道2-4,)(居住小区级道路红线宽10-14,车5-8,红线宽于12考虑设1.5-2人行道)(居住组团级道路红线8-10,车行道5-7,一般不设人行道)(宅间小路2.5)b其他要求(居住区道路线形有方格形曲折型风车形s型y型弧形)(一个较大规模居住区一般至少需要两个出入口)(居住区内主要道路与城市道路相接处交角不应小于75度)(应考虑为残疾人设置无障碍通道,宽2.5,坡不大于2.5%)(尽端式道路不应长于120米)。
6配套设施。
(1)公共服务设施规划a商业设施(菜场超市旅店饭馆银行)b教育设施(幼儿园小学。
中学)c文化运动设施d医疗设施e社区管理设施。
(2)市政公用设施规划a供水系统b排水系统c供电系统d通信系统e燃气系统f冷热。
供应系统g环卫系统h工程管线综合(3)停车设置。
(4)安全设置。
(5)户外场地设置。
(6)服务管理设置。
房地产项目形象策划是对楼盘的形象定位,开发理念,企业行为,视觉标识等各要素的规范与整合的过程,开发理念,企业行为,视觉标识等工作通过项目识别系统—cis来完成。房地产项目形象策划目的旨在塑造项目整体形象的个别性,展示与竞争楼盘的差异性,激发消费者对项目产生一致的认同感,并赢得消费者的信赖和肯定,以达到促进房地产营销的目的。良好的项目形象对吸引顾客扩大市场份额有极大的促进作用。
房地产开发项目融资方式(1)自有资金筹集a资本金筹集b股票筹资(2)商品房预售(3)债务资金筹集a债券筹资(企业债,公司债)b信贷资金筹集(房地产抵押,房地产信用)。
卖点是产品所具有,不易被竞争对手抄袭的,同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。
房地产项目推广三个主题(1)提炼物业主题(2)提炼市场主体(3)提炼广告主题。
市场主体为主,吸引大量目标客户群关注并产生共鸣(3)持销期,以突出广告主题为主,给人以丰富的联想空间,在人气聚集的配合下产生很好的效果(4)尾盘期,以朴素的宣传为重点,突出项目功能性特点。
市场推广方式(1)广告推广(2)人员推广(3)活动推广(4)客户关系管理。
营销分期以及工作要点。
(1)预热期,在项目正式进入市场前,通过媒体宣传引起客户和潜在客户注意,同时分。
(2)内部认购期,现已发展成营销商检验市场和聚合控制人气的重要手段。一般定价,只告诉大致价格,吸引更多人支付定金,又可试探市场反应,为后续工作提供大量真实市场依据。
(3)开盘,即项目正式销售的开始。前期的大量工作都是为此作准备,必须做好充分准。
备,形成足够销售势能,保证开盘成功。开盘要集中人力物力财力,调动多种媒体宣传,整合各种可利用资源形成有效和强劲的促销势头,确保开盘成功及开盘期销售目标的实现。注意推出量控制,把一般性楼盘放在前面,保证后续阶段持续销售。
(4)强销期是开盘正式销售后1-2月,该阶段投入大量广告宣传和促销活动,此时销量。
和需求量较高,因此要掌握销售势头,保证充足房源,注意卖点储备,价格调整控制幅度,控制销售现场气氛,保持热销场面,关键是建立项目的市场形象,提高项目市场认同感,维持续期销售奠定基础。
(5)持续期是项目进入平稳销售状态,此时广告和促销手段趋于平缓,上门看房购房的客户趋于稳定,大部分房源逐步售出。持续期要根据剩余房源特征不断的挖掘新卖点,突出个性,有针对性的进行宣传和促销,促使楼盘持续交易。
(6)尾盘期是项目的尾楼在该阶段销售速度下降十分明显,一般生育的房源本身存在一。
定缺陷,销售困难,单位楼销售额又是开发商利润,因此尾楼常采用降价寻求新营销方式和重新定义市场改进产品等方法处理。
销售准备(1)审批资料准备(建筑用地规划许可证,国有土地使用权证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,俗称五证)(2)销售资料准备a售楼书b折页(包括案名,logo,宣传语,位置图,规划图,户型图,物业管理)(3)平面图(户型图)(包括楼盘名称,logo,宣传语,户型局部不同,户型销售面积,规划图,坐标,户型优点,所有插座电源承重墙非承重墙窗户门,管道层层数,管道位置)(4)销售文件(认购合同,售楼须知,价目表,房地产买卖合同)。
销售现场准备(1)销售中心(2)样板房(3)项目模型(4)其他。
广告策划原则(1)时代性(2)创新性(3)实用性(4)阶段性(5)全局性。
房地产项目广告常见类型(1)促销广告(2)形象广告(3)观念广告(4)公关广告。
广告策划主要工作(1)市场分析(客户分析,个案分析,竞争对手分析)(2)广告目标的确定(3)媒体发布计划(报纸,杂志,广播电视,户外广告,售点广告,直邮广告,传单海报广告,互联网传媒广告)。
工业地产项目策划书
2、招标内容:七星谷文化农林产业园项目策划及总体规划。
3、项目规模:项目总用地10、7平方公里。现状村庄建设总用地为31、08公顷。建设总用地约80公顷。总体规划范围为四角城村、团员沟村、岳兹村的行政辖区:
4、项目策划、规划期限:本项目的策划、规划分两个阶段进行。
第二阶段为项目规划阶段:由策划中标单位对其他策划报告整合后组织规划。
5、项目位置:
章丘市垛庄镇。处于古齐鲁两国交界处,泰沂山脉北麓,济南市东南部,章丘市最南端,距济南市城区30公里,距章丘市城区28公里。南与莱芜市、泰安市毗邻,西与济南市历城区接壤。东起327省道,西至章丘市界,南至泰安市界,北到团员沟村0、5公里处。因地理位置独特,有“四界首”之称。
6、政策支持:
7、历史文化:山东是中华文明发祥地,孔子文化的发源地,本项目又地处古代齐国、鲁国交界处,可谓历史文化悠久,文化资源丰富。
二、招标要求:
1、策划招标要求:根据本项目地形地貌、用地范围、现有自然资源,根据中华文化、齐鲁文化、星空文化、农耕文化的历史、现状及发展趋势,根据旅游、地产、养老养生产业的运营现状、发展趋势,根据国际国内运转经营良好的新兴产业以及将来有很大发展潜力的创意性产业,结合国家有关政策规定,深入挖掘各产业市场发展潜力,编制项目策划报告,将各产业资源在七星谷文化农林产业园区进行充分的整合、布局。打造“都市中的桃花源,心灵中的'生态谷”。
策划期限:自合同签订之日起60个工作日。
2、规划招标要求:
(1)根据国家、省有关规划设计技术规定;
(2)根据七星谷文化农林产业园项目策划报告要求;
(3)规划成果要求:文本、说明书、基础资料汇编、电子文件成果光盘、大图6套、图集6套。
三、投标人要求:
3、公司注册资本金1000万元以上;公司有5年以上类似项目策划运营经验和良好业绩。
4、有不少于5项的突出文化、旅游、地产课题的研究成果,单项策划面积在1500亩以上。
5、熟悉国内、国际文化产业(包括齐鲁文化、农耕文化、星空文化等)、农林产业、旅游产业、地产产业的商业运营模式、运营情况。对各产业的发展趋势有充分的分析能力、预测能力。
6、掌握文化产品、农林产品、旅游产品、地产产品的盈利模式、赢利点。
7、对将来的消费理念、消费需求点能够进行充分的剖析,预测消费发展趋势。
8、根据本项目地形地貌,根据各产业市场发展趋势,结合国家、省、市有关政策要求,能够挖掘各产业深层次消费需求点,能够策划符合市场消费需求的产品,能够策划本项目的商业运营模式、盈利模式,产品及产品链设计,策划赢利点。
9、能够在主策划报告的基础上对其他策划报告进行整合,能够根据整合后的策划报告进行总体规划。
10、可以组织联合体投标。
四、报名截止日期:
联系人:
手机:
电话:
传真:
工业地产项目策划书
我把全程综合策划案分为四个阶段:既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。
一、资源整合阶段。
[1]、项目swot分析。
项目swot分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。
[2]、消费者定位。
有着不同能力的购房者有着不同的购房需求,在项目开发前经过swot分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。
[3]、项目设计及环境、物业规划建议。
在项目sowt分析及消费者定位完成的情况下,策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。
二、价值提升阶段。
如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话,那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。
[1]、理念的定位。
开发商和建筑公司赋予项目的实体,而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。只有创新,才会给项目的灵魂中注入个性;只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光,从而达到理想的销售效果。但应当注意的是,理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好,但如果过于超前亦会造成“过犹不及”的效果。同时,理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。
[2]、项目文案的创作。
在深刻理解和把握项目理念定位的基础上,文案撰稿人应更多的站在消费者的立场,去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例,只会造成落入俗套,失去潜在消费者的恶果。
[3]、广告的制作。
广告按媒体可分为:电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。
按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。
各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力,还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题,立意创新,从而创作出与策划案协调统一,而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。
三、推广发布阶段。
推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。
[1]、广告的发布。
广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性,对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志,而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目标消费者,如何作到信息传达的有效性,也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。
[2]、公关活动的开展。
公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显,目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。
[3]、促销活动的宣传与开展。
严格来说,广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂,且自成体系,所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。
为了增加对目标消费者的吸引力,策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类,既价格促销和服务促销。
四、预算费用的提出。
预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责,也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高,一方面开发商不会答应,另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害,失去客户。如果预算费用提出的过低,策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿,自己的经济利益会受到损害。因此,不论哪一种情况发生,都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出,关系到策划公司的前途和未来。
略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案。
在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序,但客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿,策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装,进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下,策划公司应在详实的市场调查和分析后,集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。
二次营销策划案。
在某种程度上,策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案,策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后,如果销售效果不佳。再次包装会在购房者心目中产生“有意炒做”的印象。无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此,一但策划公司接手这样的案例,不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合,还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。制定如何才能避免让目标消费者产生“有意炒做”印象的方案。二次营销策划案一旦成功,会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果,增加业务量,有利于策划公司的发展。而一旦失败,也会失去很大一部分潜在的客户群。
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居家养老服务项目策划书
居家养老是指政府和社会力量依托社区,为居家的老年人提供生活照料、家政服务、复护理、应急救助、娱乐学习和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。它是对传统家庭养老模式的补充与更新,是我国发展社区服务,建立养老服务体系的一项重要内容。
1.有利于充分利用社区资源。
在社区利用闲置的房屋略加改造或在自己的家庭设立养老护理服务中心,节约政府大量投资。据有关部门测算,政府投资建设社会养老机构,每增加一个床位就要多投资10万到15万元。
同时,可以提供就业岗位,使下岗待业者能够找到服务的机会,调动了社区的闲置资源。目前,在城市社区中,有不少刚从工作岗位上退下来的低龄老人和下岗工人,他们是开展社区老年工作的重要资源。
2.有利于老年人的身心健康。
住在养老机构中的老人由于远离自己生活过的街区,平时难以与亲人见面,心理易产生一种被家人和社会冷落的孤独感和忧伤感。居家养老则使老人不离开自己熟悉的社区,家庭熟悉的环境能帮助他们保持原来的生活习惯,亲朋好友、熟人也能使老年人精神愉悦。
3.有利于解决困难家庭养老的后顾之忧。
相对来说,居家养老所需费用较低。这样,可以让一部分家庭经济有困难但又有养老服务需求的老年人得到精心照料,从而对稳固家庭、稳定社会起到良好的支撑作用。
4.是有利于推动社区建设。居家养老的基础是社区建设。
加强社区老人照顾,有针对性开展老人服务,真正使社区资源和设施得到充分利用,在满足老人需求的同时,也促进了社区文化的建设。
5.是改善了生活质量。
虚拟养老院(虚拟养老院,就是政府建立一个信息服务平台,当老年人有服务需要时,拨一个电话给信息服务平台,信息服务平台就会按照老年人的要求,派服务企业员工上门为老年人提供服务,同时对服务质量进行监督。
虚拟养老院实现了居家专业化养老。)更低的成本、更高的效率让老年人足不出户就能享受到机构养老院同等的人性化关爱与社会化服务,较好地解决了高龄、空巢、特困老人生活困难和缺乏精神慰藉等难题,满足了老年人多样化、个性化、多层次需求,改善了老年人的生活质量。
6.是推动了产业发展。
居家养老服务市场空间很大,具有广阔的产业发展前景。虚拟养老院作为养老服务产业的孵化器,借助网络信息平台,将个性化的养老服务需求和分散的养老服务资源有机结合起来,通过企业化员工制管理、标准化规范化培训、制度化管理考核等工作机制,有效克服了目前社会上的家政企业小型化、零散化,没有形成规模经济和品牌效应,产业化程度不高的问题,形成了规模和品牌效应,带动养老服务产业化发展。
1.人口老龄化呈加速之势。
我国老龄人口具有数量大、增长快的特点。中国已于1999年进入老龄社会.是较早进入老龄社会的发展中国家之一。国家统计局最新发布的数据:60周岁及以上人口23086万人,占总人口的16.7%;65周岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。
从2009年开始我国老龄化进入快速发展阶段,老年人口将年均增加800万至900万人;到2020年,老年人口将达到2.48亿人。老龄化水平将达到17%。预计到2050年进入重度老龄化阶段。老年人口将达4.37亿人。约占总人口30%。老年人口的剧增,尤其是高龄老人的增多,使养老问题越来越重。
2.家庭结构小型化、空巢化。
随着社会的发展。家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。要不了多久,我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成,即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人(父母、岳父母)。上世纪90年代初,我国每10个年轻人赡养1个老年人,如今这一比例已经达到3比1。
与此同时,人口高龄化、失能趋势也愈益明显,目前我国80岁及以上高龄人口快速增加。另外,由于工作流动性的增强(特别是大量的农民进城),致使很多子女家庭无法与父母在一起。空巢家庭增多,子女难以照顾年老的父母,家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少。
3.老年人生活改善,市场购买力增强。
随着我国经济的不断快速发展,人民生活水平不断提高,国家在老年人福利和养老问题方面的关注度提高,老年人的生活和消费水平也随着有了很大的提高,购买力增强,需求空间也增大,在经济条件允许的前提下,老年人越来越希望自己的晚年生活得更加舒适和丰富多彩,但是又不愿意离开家庭住到养老院,这就给居家养老服务提供很大的市场,比起自己手脚不灵活的做各种家务,打个电话叫专门的服务机构更让他们觉得省心省力还安心。
4.居家养老是适合我国国情的一种新型养老模式。
既然现有经济发展水平不允许社会养老全面替代家庭养老,家庭养老功能又逐步弱化,那么必须开拓创新,探索与我国社会发展相适应的养老模式。
近年来,在全国各地实践中逐步为人们所认可的以家庭为核心、以社区养老服务网络为支撑、以养老保险制度为保障的居家养老,是适合我国国情的一种新型社会养老模式,这种养老模式把家庭养老和社会养老的优势功能很好地结合在一起,实现了互补结合。
具体来说,居家养老相对于传统的家庭养老和养老院养老而言,可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处,是一种扬长避短的养老模式。
1.市场细分。
针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异,将机构的服务市场细分为以下三种类型:
a类:年满60周岁的政府重点援助的低保及低保边缘的老人家庭。即如果没有外界社会和政府的帮助,无力自主生存,没有任何收入来源的老人。
该类老人家庭一般有三种不同的特殊情况:
(1)“三无”老人,即无劳动能力、无经济来源和无子女老人家庭。
(2)子女无力赡养的特困家庭老人。
(3)空巢贫困老人。
b类:年满60周岁的政府一般援助的老人家庭。即有一定的收入来源,但其收入低于最低消费水平的难以维持现状生活的老人,或者收入不稳定,生活没有保障的老人。
c类:年满60周岁的不享受政府特殊援助的老人家庭。即有高于一般人均水平的收入来源,且收入状况比较稳定,不需要政府和社会的援助的老人。
2.细分策略。
(1)从政府有关部门获得所服务的社区或地域范围内,获得政府援助的老人的名单以及所受援助的程度和其他详细情况,确定目标服务群体的一些基本情况。
(2)将年满60周岁的老人分为a、b、c三个层面分别提供无偿,低偿或者是有偿的服务。
(3)可以将政府提供的现金补贴的一定百分比转化成等值甚至可以设当超值的养老服务,让老人得到更加实实在在的优惠。
(4)对机构曾经服务过的每一位老人建立档案,不仅方便实行全程满意度跟踪调查,还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征,建立并维持好关系。
3.政府推动、社会参与,实现运作市场化。
“xx”虚拟养老院在创建过程中,政府始终起着主导、引领、扶持和管理监督作用。首先是支持信息技术平台建设。其次是提供优惠扶持政策,通过《社会养老服务组织资金补贴实施办法》,将虚拟养老纳入养老服务组织,享受政府开办经费补贴和运营经费补贴。
对符合政府援助的对象,分别按每人每周4次、3次、2次和每人每月2次、1次(a1、a2、a3和b1、b2)每次3小时的标准,为老人进行购买服务。让经济收入不同的老人共享“老有所养”大平台。同时,我们学校是民办非企业单位,我校设立家政服务部作为运营主体,实行独立核算,自负盈亏。通过企业职业化的员工队伍,标准化的服务规范、市场化的发展项目,发挥市场资源配置,为虚拟养老提供了实实在在的一流服务。
4.分类施养、个性选择,实现服务标准化。
“xx”虚拟养老院带给社区老人服务内容涉及家政便民、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习、生活配送6大类53项,几乎涵盖了日常生活照料的所有服务项目。在服务对象选择上,凡年满60周岁的社区老人都将纳入服务范围,并分a、b、c三个层面为老年人提供援助、体验、自费服务。这种分类服务方式,丰富了养老服务产品,满足了不同层次老年人服务需求。与此同时,“xx”虚拟养老院还引入iso国际质量管理体系,对所有服务项目实施标准化管理,大大提高了养老服务专业化品质。
根据细分市场策略制定价格策略,同时还要参考地区的其他类似行业的收费水平。一般的,可以根据两种不同的定价方式差异化的制定服务价格:
1.按照服务的项目收取费用,即按照提供的服务的不同的类型收费。机构提供的服务大致可以分为以下六种类型:
每项目收费标准:
2.按照服务时间收取费用。
(1)0~2小时之内的一般性家政服务,收费为60元。
(2)超过两小时,每小时加收20元。
(3)预约每星期周一到周五固定上门服务,时间在0~2小时之内的收费方式如下:
每星期5次:收费每次50元。
每星期4次:收费每次45元。
每星期3次:收费每次65元。
每星期2次:收费每次80元。
注:超过时间的部分按照每小时加收20元累计计算。
(4)预约每月上门服务的,收费按月结算,每月1800—2000元。
1.强调关系营销策略。
根据养老服务产业的特殊性,重点实施关系营销策略,对顾客进行科学的细分与管理,方法比较灵活多样。建立和谐有利的商业关系,需要企业与顾客及其他利益相关人之间,建立相互信任的关系。强调不仅要争取顾客和创造市场,更重要的是维护和巩固已有的关系。
(1)建立消费者数据库,使企业能够准确掌握消费者的有关信息,使商品能够准确定位,同时,使企业的促销工作更具针对性,从而提高营销效率。
(2)对重要顾客设立专门的关系经理,对顾客进行主动管理。
(3)实行会员卡制度,对享受机构服务超过一定次数或时数的忠实顾客发放会员卡,可以享受打折或减价等等其他的优惠条件。
2.广告推广策略。
针对老年人的特点和价值观念,开展必要的推广。
(1)有针对性的选择宣传媒体和宣传方式、时间。做电视广告要注意选择比较能博得老年人亲睐的时间段要注意符合老年人的习惯,比如他们通常都不会在晚上11点之后守在电视机旁而是多半都极影睡觉了,此时广告播的再频繁再感人也无济于事。
(2)注重口碑宣传。
在上门服务过程中,员工可以下意识的强调本机构的名称、服务,给顾客留下良好印象。
(3)联合有关社会资源,如康复中心,或者各大医院,组织“免费健康普查”活动,专门就老年人患病率比较搞的一些常见疾病给予免费的咨询和检查,树立形象,增强信任感。
3.多样化的组织。
建立一套以机构正式雇佣的长期稳定的员工为主体,加之以兼职人员和志愿者队伍为辅的组织形式,达到降低经营成本而不保持服务质量和效率的目的。
(1)机构的正式雇员:由机构组织人力部招募,结合养老服务社会化与下岗职工再就业工程相结合,为下岗职工尤其是“40.50”后的人员提供就业渠道。另外,“40.50”由于年龄以及经历等方面的特点也比年青一代更容易被老年人接受与认可,他们往往更有耐心,也更懂得老人的喜好和需求。
(2)志愿者队伍:志愿者队伍只要由“尊老”“爱老”的有爱心的家庭主妇、在校大学生和健康的退休老年人组成,不定期的为老年人提供生活照料、精神慰藉等服务。
(3)兼职队伍:只要是由在校大学生或社会福利单位等组成的服务群体,具有较强的流动性。
工业地产项目策划书
*****国际工业园位于安徽省当涂经济开发区(省级)南端,紧临国家级芜湖经济开发区,项目占地340000㎡,建筑面积300000㎡。秉承规划科学,便于生产使用和管理的理念,致力于打造环境优美、管理完善、服务超值的现代化工业园。园区将建成集制造加工、产品研发、物流仓储、生活服务为一体的综合型工业园区。设立并加快开发*****国际工业园,不仅具有必要性而且具有可行性。一方面它是宏观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求,同时也是进一步建设发展安徽省当涂经济开发区,推动地域经济跨越式发展的一项根本性举措。
1.1宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求。
1.1.1国家新一轮经济景气周期。
党的大的胜利召开,继续推进全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标,根据目标要求,到全国国内生产总值(gdp)将实现翻两番,人均gdp达到3000美元,平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段,我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。
“大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是,东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的.机遇,正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时,国家继续坚定不移地实施西部大开发战略,支持中部地区发挥自身优势更好地发展,支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化,实现东中西互动,促进区域经济社会协调发展。
我国宏观经济已经走出后持续数年的经济波动低谷,迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏,重工业(如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业)生产增长明显快于轻工业,这也是经济全面复苏的重要标志之一。
国家新一轮经济景气周期的来某,对全国各地区都既有机遇又有挑战,处于安徽省东南翼的马***鞍***山市更不例外。作为安徽省的东向战略的起点地区,马***鞍***山市加速发展的要求无疑更加迫切,而加速自身发展必须要有新的增长点。从马***鞍***山市的区情和资源优势出发,设立*****国际工业园,依托当涂经济开发区和长江马***鞍***山港的有利条件,发展大进大出的现代化工业,就成为未来马***鞍***山当涂培育新增长点,带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。
1.1.2国内外产业转移的趋势和机遇。
21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。从国际看,工业发达国家的制造业特别是重化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移,我国已成为国际产业转移的首选地,并在快速形成世界制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择,仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备优越的沿海、沿江区域。
从国内看,以钢铁、石油化工、农副产品加工等为重点的工业制造业,也出现向沿海、沿江城市转移的趋势。这种产业区位的调整,首先是由于内陆矿产资源的枯竭及从国际市场获取原料来源的需要,其次是为了更靠近市场,再次,依托港口建设可以大大降低运输成本,符合重化工产业布局的一般规律。
房的开发和租赁,将成为房产开发的大热门。因此,无论是国际重化工向中国转移,还是国内重化工向沿江转移,都为*****国际工业园的发展带来难得的机遇。
1.1.3大区域经济发展态势对本地区发展的压力和动力。
从马***鞍***山当涂所处的大的区域环境来看,位于沪宁芜经济线上的长三角经济圈内,为马芜铜经济带起点之一。一方面,由于当涂经济开发区享受安徽省政策支持,特别是马***鞍***山被确立为安徽省东向发展战略排头兵地位,对马***鞍***山经济的优势发挥,带来很大的压力。近些年,随着慈湖经济开发区、雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区的加速建设,特别是项目正是紧邻芜湖国家级经济开发区,对*****国际工业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。
另一方面,随着长三角地区经济的全面发展,马芜铜经济带的进一步成形,长三角地区的强势地位与本地区的弱势落差会越来越明显,无论是在吸引资本,还是国内其他地区的资本或产业转移方面,难以有充分的竞争优势。
二、*****国际工业园开发的市场依据。
工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
2.1、四大特性之一——大投资。
工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程,一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高,这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
工业地产资金占用周期较长,投资回收期限大于住宅地产与商业地产,这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模,前期投入范围。