策划书是一种详细规划和安排活动的书面材料，它为我们指明了前进的方向。下面是一些经过实践验证的策划书范文，可以借鉴其中的成功经验，提高策划的效果和效益。
房地产营销策划案例
活动目的及意义：
在情人节，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是对爱的一种表达方式，更是对浪漫与美好事物的追求。有一种情谊比玫瑰更动人，那就是爱的延续和传播。值此七夕情人节之际，秦新·巴塞罗那特拟举办“情定巴塞罗那，圈定幸福70年”大型特惠活动，为港城情人送上一份诚挚祝福，成就一个温馨的家。
活动主题：
情定巴塞罗那驻守幸福70年。
活动时间：
20_年8月10日——20_年8月25日。
活动内容：七夕享钜惠，爱，就勇敢说出来。
1.“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”活动，选定各类户型房共4套，作为“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”活动优惠户型。
促销房源表：
优惠内容：
活动优惠针对购置婚房情侣或改善住房夫妻，巴塞罗那给予该户型以“爱巢启动计划”为噱头的优惠。
凡对该活动持参与意向的情侣、夫妻可填写“爱巢启动计划”报名表，通过与客户沟通，了解客户实际情况后统一进行审核，最终确定4对夫妻、情侣获得“爱巢启动计划”名额，享有优惠。
凡获得“爱巢启动计划”名额客户获赠由巴塞罗那赠送的“情定巴塞罗那”情侣、夫妻证书一份。
2.凡在情人节活动期间在本楼盘购置100㎡以上住宅情侣、夫妻送价值5000元定情钻戒一对。(可抵房款)。
注：该活动资金来源于常规活动：购3房减5000元。
3.凡在情人节活动期间在本楼盘购置100㎡以下住宅情侣、夫妻送价值3000元国内浪漫豪华双人游一份。(可抵房款)。
注：该活动资金来源于常规活动：购2房减3000元。
4.凡在8月13日-8月18来访情侣、夫妻赠送定情精品玫瑰一支。
5.凡在七夕情人节活动期间，老业主及落小定及以上新客户，均可参与“巴塞罗那之恋”活动。
活动内容：新老客户持情侣、夫妻恩爱照一张(可自带，亦可现场拍摄)张贴于以“巴塞罗那之恋”为名的宣传板上，由来访客户进行评判(每名来访客户只可评判一次，选出最喜欢的情侣、夫妻投1票)活动期后进行票数统计，最后票数最高的三名客户得到由巴塞罗那送出的价值500元爱情玫瑰水晶球一个具体实施流程：
材料准备：照相机1台。
彩绘1副。
广告宣传信息发布;(开发商)。
活动执行及解决现场突发事件;(湖北汉隆)。
执行结束后，整理活动工作中的问题并统计。(湖北汉隆)。
活动宣传。
短信：在日常短信中加入活动信息，提供宣传。短信内容如：
“情定【巴塞罗那】，驻守幸福70年”大型七夕情人节优惠活动开放中，7.7万。
元”爱巢计划”、精美情侣钻戒、豪华浪漫双人游等更多礼品等您来拿!3316888?拱桥：活动期间，树立拱桥在项目部门前，参考内容如下：
喜迎七夕情定巴塞罗那“爱巢计划”进行中!最高7.7万元爱巢基金与您共定幸福。
现场布置：运用气球，彩纸等布置活动现场，营造七夕情人节浪漫氛围。
活动预算。
活动物料清单及费用预算表。
广告计划及费用预算表。
成功的房地产策划案例
1、市场选定：
1)珠江三角洲。
2)广州。
3)深圳。
4)香港。
2、市场评估：
1)珠江三角洲：营业额546万，
2)广州：营业额1049万，
3)深圳：营业额664万，
注意事项：第一以上数据来自xx年总入园人数106万人，营业额9555.3万元人民币。的基础，有效细分的要求;第二历史数据并没有香港市场，习惯将其和深圳市场划归一起。在这里将香港市场单另列出，是考虑到兵马俑在香港市场可能产生较好高效应，所以进行针对性的市场开拓。
酒店：
1)共有酒店200家，70%的酒店分布在罗湖、福田、南山三区。
2)主要以酒店外地散客，会议团队为主。
社团：
深圳各类企业十多万，小学180多所，中学60多所，幼儿园500多所。
四、解决办法：
深圳：
旅行社：价格政策灵活。
运用多样的销售方式将明思克纳入旅行社旅游线路。
采用其他方式给予导游利益保障，增加其加点的积极性。
广州：
旅行社：价格政策灵活。
运用多样的销售方式将明思克纳入旅行社旅游线路。
采用其他方式给予导游利益保障，增加其加点的积极性。
社团：招聘广州当地业务员，主攻社团市场。
房地产新项目宣传活动策划方案案例
策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题---能否限度地引起全社会各阶层的.重点关注。
东南亚风情社区。
开启花都人居新时代。
新花都、新人居。
区位优势：新区商居中心地段，（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）。
云珠花园“描绘花都写意人居”
1、时间：20xx年9月1日至7日。
2、活动地点：云珠花园现场及售楼部。
3、活动内容。
（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛1日。
（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛2日。
（3）、花都区书法画家现场表演3日。
（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙3日。
（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠4日至7日。
4、活动组织。
主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：云珠花园开发商。
（组织书画家参与）：区书画家协会。
协办：（组织学生参与）区青少年宫。
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等。
策划承办：xx广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）。
媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》。
5、促销配合。
1）参观样板房、派发宣传资料。
2）优惠购房折扣。
3）购房赠送书画作品。
4）义卖书画作品捐赠青少年宫。
6、经费预算。
1）、活动组织、策划、资料：5800元。
3）、礼品及纪念品、奖品20000元。
4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市16000元。
5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）10000元。
总费用：63800元。
1、xx广告与房地产---房地产，我们最自信的舞台！
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2p专题报道及若干宣传版面。
4、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有影响力人物参与，保障活动档次及传播效果。
5、我们对房地产客户的工作方式。
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
成功的房地产策划案例
一种果汁饮料，媒介曝光率不高，没有在央视做广告，没有全国范围的大规模促销活动，上市仅一年，其全国市场占有率已超过10%，仅次于汇源，排名第二(据4月份cctv《经济半小时》“果汁饮料市场大战”节目公布数据)。
它就是可口可乐公司去年推出的果汁饮料--酷儿。酷儿的成功，主要在于其独特高效的整合营销传播策略。
酷儿诞生在可口可乐家族里，可口可乐系统在产品品质、货物流通、配送、价格管控等方面卓越的市场执行能力为其成功提供了基本保障。但是，这些还不足以使酷儿与竞争品牌之间形成巨大的竞争优势。同样，在市场竞争如此激烈的今天，想靠产品品质、价格、通路等政策形成竞争优势，也越来越难。
确立怎样独特高效的传播策略，迅速将酷儿品牌传播出去?怎样在传播中，增加酷儿品牌的知名度和美誉度?我们曾经参与酷儿上市整合营销传播的整个过程，下面就将自己的感受和经验叙述如下。
酷儿传播三原则。
一个高沟通技巧的人，必然是见什么人说什么话、言之有物和用事实说话。因此，在开始传播行为之前，我们要研究对谁说、说什、如何说。用营销学的语言讲，就是目标人群、品牌核心价值以及广告表现;用传播学的语言讲，就是受众、信息和媒介。我们可以将酷儿沟通的成功总结为遵循三个原则火力集中原则、观点明确原则、讲故事原则。
在中国市场，即便是可口可乐(中国)这样实力雄厚的企业，也曾经历过天与地矿物质水、阳光冰红茶、岚风绿茶等一系列产品的失败。从技术上讲，新产品上市，我们可以通过科学的市场调查、消费者行为分析、行业竞争状况分析、市场容量测算等等手段来衡量欲进入市场的潜力。但是，任何一种技术，都需要人去分析、去做出判断，也就是说制定新产品策略，除了技术手段，还需要一点直觉、一点经验。就像娃哈哈老总宗庆后所说，感觉有了，一切都好办。这里所说的感觉，就是指对市场的一种直觉和敏感。
对于可口可乐来说，这一次酷儿的定位，并不是对中国市场经过了多少科学的策略研究，以及详尽的市场调查、消费者行为分析等，而只是照搬了日本的成功经验。也就是说，可口可乐凭着对中国市场的直觉和经验，完成了酷儿果汁饮料的定位和上市工作。
酷儿的成功反过来印证了儿童果汁饮料这一精确定位的高明：避免与市场领导品牌展开正面较量，寻找细分市场机会，独辟蹊径，所有的沟通行为，无论是渠道策略、价格策略，还是广告表现、媒介策略，都瞄准了同一个目标对象，火力集中，避免浪费，而且噪音校实践证明，儿童对父母购买行为的影响力比我们想象的大。
2.观点明确原则--说什么。
有了对谁说的目标人群定位，酷儿品牌的核心价值就被顺理成章的确定为乐趣、口感、营养。对于饮料、烟草、酒类、服装、化妆品、甚至房地产，产品的usp已不是产品本身的功能、利益，而是文化和性格，是人为赋予的概念。虽然酷儿的口感更酸更甜，充分迎合小朋友的口味偏好，并且添加了维生素c和钙，为母亲增加一点理性的支持理由，但这两点都不宜展开来细说。唯有乐趣，是个性，是无穷的表现空间，是沟通对象想要的东西。
乐趣是一种感觉，一种体会，不是理性的说教和空洞的口号，因此，我们需要一种物化的载体，能够用真实可见的信息传递乐趣的感觉。蓝色大脑袋卡-通人物酷儿，营造出了童话般的沟通氛围，单单一个形象的出现就足以令我们回到纯真的童话世界。我们所有想要传播的关于乐趣的观点，都可以通过酷儿实现，它是代言人，是主角。
3.讲故事原则--如何说。
任何精彩的沟通总是通过故事或者举例子，借题发挥，润物细无声。讲故事方式更适合于儿童产品，因为具体的人、场景、情节、事情，会被我们记住和复述，会引起我们会心一笑，而空洞无物的画面、过程、口号，会被遗忘。
广告创意就是编故事，差别只在讲故事的水平。酷儿编故事，讲故事，乐趣被融入故事，变成隐藏在故事背后的灵魂，而不再是空洞的形容词。以下酷儿简历被称为圣经，定下了所有传播活动的基调。
市场调研：准确把握消费者需求。
一、通过对消费者u&a深入的调查结果分析，发现消费者最关心的产品利益点在于有营养及含有维他命c;对口味及品质的建议在于更贴近原味、天然;而良好形象的建立则有助于消费者优先选择购买。他们希望有一种天然、有营养、口感好、适合年轻人饮用的果汁饮料。
二、在每日c推出前，我们多次对产品概念，口味测试、购买意愿、包装命名、代言人评选等方面进行深入地调查与了解。通过科学化、全方位地与消费者交流，不断对产品进行改良，最终推出的新产品口味平均喜好度达到了72%，购买意愿超过了80%。更多地为消费者着想，让我们推出的新产品更能满足消费者的需求。
定位：消费者自己的果汁。
经过认真分析，我们最终将15—24岁的青少年设定为主要目标。他们追求便捷时尚的生活情趣;喜欢尝试新鲜。有趣味的事物。为迎合目标消费群的心理需求，公司推出了鲜橙、葡萄、苹果三种主流口味的果汁，并赋予产品一个极富内涵的名称：每日c补充你每曰流失的维他命c，让你每天健康有活力。并顺应国际潮流，在国内率先采用长瓶套标包装，塑造品牌时尚。高档的形象;以高含量的维他命c及果汁含量(20%以上)来诉求其独特的产品利益点——自然健康每一天。以健康靓丽的明星梁咏琪为代言人，传递时尚、健康、充满活力的品牌内涵，让目标消费群认识到这就是属于自己的果汁饮料。
通路：高效快速地铺货。
营销资源是有限的，好钢要用在刀刃上，我们会集中资源去争取更多的有效顾客。
一、配合新产品上市，我们策划了各类符合具体市场特点的互动式推广活动。把宣传、促销与消费者试饮结合起来，与目标消费群形成面对面的沟通。选择学校、商常roadshow现尝网吧等目标消费人流较多的地点，安排训练有素、形象健康的促销员身着标准的每曰c服装进行面对面产品推介及试饮、促销活动。试饮新产品，让消费者能亲口体验每曰c独特的口感和风味，吸引了大量的消费者尝试购买。通过派发dm，使每曰c活动的信息得以扩散，迅速提高品牌认知度和接纳度。利用赠品促销并配置导购向消费者推荐新产品，以增加消费者的初次购买率，从而引导新产品的消费。
二、在大中专院校举办“每曰c——fdc健康舞大赛”，传达品牌个性，提升品牌形象。与学校的社团联合，针对意见领袖先说服，吸引学生族群的广泛参与并形成口碑效应。当大量学生沉湎在充满青春活力的fdc旋律中时，每曰c就迅速成为校园流行的时尚产品。结合校园促销推广及活动引爆校园流行话题，初步建立起部分忠实的学生消费群。“每日c——fdc健康舞大赛”在引起学生关注的同时。还可以选拔优秀的队伍配合后期的roadshow活动。
成功的房地产策划案例
宝洁大中华区总裁施文圣(shannanstevenson)对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识!
大到一个企业，小到一款产品、一个人，都必须要目光长远。这是当今企业主管应具备的“第一意识”。正如nba流传的一句名言：永远不要低估了一颗冠军的心!
世界最高峰是哪一座?——珠穆朗玛峰。
第一个登上月球的人是谁?——阿姆斯特朗。
那么第二位的呢?世界第二峰?登月第二人?——大多数人都回答不上来。
因为人们对“第二”向来是漠不关心的。记住：第二不是第二，第二什么都不是!定位理论告诉我们，所谓成为某一方面的第一，其实就是要让自己的品牌在消费者心智中排第一。杰克特劳特说：做第一胜过做最好!排在第一位就意味着第一个被选择，排在第一位的品牌机会最多、最大。
营销策划方案案例一：宝洁。
录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识!
营销策划方案案例二：腾讯。
腾讯游戏穿越火线是从零开始的，但他们一开始就瞄准了fps网络游戏世界第一的位置，尽管起步不算早，经过一年的努力，《穿越火线》于2010年3月21日下午3点，同时在线人数达到206万，腾讯以此数据向世界纪录协会申报该项目世界纪录成功，创造了世界纪录协会世界fps网络游戏同时在线人数最高世界纪录。将fps网络游戏世界第一的位置牢牢占据。
有了创造第一的意识，我们从7个不同的途径，打造第一品牌。
营销策划方案行业定位做销量世界第一的第一品牌。
如果企业的规模做到了行业最大，一定要让这个“最”突显出来，在消费者心目中形成印象，市场占有率最高、产能最大、员工最多、销量最大等等，这是企业在行业中的实力与地位，营销经典理论指出，“一个行业第一，胜过100句承诺”，行业第一，往往是消费者决定是否购买您产品的最有力的判断标准。
营销策划方案案例1：世界参与人数最多的电子竞技比赛——2010街头篮球全国联赛。
到世界纪录证书颁发的湖南电视台现场直播，每一个环节都做足了功夫，第一个动作都成了媒体关注的焦点，把街头篮球联赛越炒越热，树立起世界最多人参与的电子竞技比赛的形象，也吸引了越来越多的人参加。
营销策划方案案例2：世界最大的小吃店——北京万丰全国小吃店。
2010年5月开业的北京市丰台区万丰路北京万丰全国小吃店总店经营面积为16000平方米，北京万丰小吃城建成后，需要招商吸引全国各地的小吃经营者来小吃城经营，万丰经过周密策划，成功申报了世界纪录，万丰创下世界纪录协会世界面积最大的小吃店世界纪录的消息传出，引起轰动，成功招商，生意火爆。
营销策划方案功能定位做细分市场世界第一的第一品牌。
不可能每个企业都要是销量第一，不可能每个企业都是行业最大，如果您的企业还不是足够大，那么，就可以思考，是否能成为细分市场的最大。
营销策划方案案例一：烟台海港机械厂世界最大的水下打捞抓斗。
烟台海港机械厂不算是规模最大的机械厂，但是他把自己定位在水下打捞抓斗第一品牌，不断地制造世界最大的水下打捞抓斗，从130万吨，到500万吨，不断打破世界纪录协会水下打捞抓斗的世界纪录，创造了水下打捞抓斗的一个又一个世界第一，在消费者心智中，他成功占据了水下打捞抓斗世界第一的位置。
房地产广告策划案例
__位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。__是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
__所在寨上街，其南部为__老牌化工企业—__化工厂，她曾为__区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了__区的发展。随着__新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为__区结构的补充体，使__成为一个经济结构多角化的地区，从而保证__区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析。
由于__房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在__我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在__我们的间接竞争对手？
在__市场中我们将__、__小区及x花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地、__及__的销售均价与x相差500元左右，故此在目标人群层面，不与x形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息。
项目名称规划面积销售均价基本情况。
__万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
__小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近x运河，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，__市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析。
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析。
1、付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于__当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
4、居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以__城区附近的居民为主，且以__宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析。
__在前期的媒介宣传过程中，主要是对__区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析总结。
1、对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在__的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20__年的__房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，__将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然__已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在__房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在__当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
房地产策划案例设计
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。下面是小编给大家整理的房地产活动策划方案5篇，欢迎大家阅读参考。
一、活动背景。
最为现在人瞩目的楼盘之一，在前期的销售中获得了傲人的成绩。在即将推出的二期精品楼盘之时，需要提前继续延续旺盛的人气。恰逢10月30号西方的万圣节，此时举行新光城堡精灵派对就是为楼盘积攒大量的人气，收获优秀的客源。
活动地点:度假村草坪。
活动人数:200人（左右）。
活动人群:。
1、会会员、银行vip客户、业主。
2、具有消费欲望的高端潜在目标群。
3、各界媒体记者。
活动内容:房车相结合，通过派对形式以及独特表演等活动，对会员/业主答谢。
二、活动主题。
万圣节是西方的传统节日，具有相当的影响力。近来也被国人们逐步接受，这样的节日却难免因为东西方文化背景的差异在国内遭遇小小的冷落和尴尬。我们的活动提取了万圣节能够被大家接受的主要元素—神秘、激情、欢乐，将会用独一无二的方式呈现在大家的眼前。
三、活动内容。
邀请我们活动的主题充满了神秘的元素，那么从一开始的邀请便与众不同。我们专属设计的邀请函将会以谜题藏宝图的方式出现。
所有的时间、地点、要求都是一道谜题。而且每个人专属的邀请卡也是一份藏宝图，上面会设计若干个任务需要到场嘉宾在当晚的活动现场寻找，成功后会获得相应的新光勋章。
全部完成后，我们会有特别的神秘大礼送上！迎宾迎宾的工作人员全部由魔鬼身材的美女“精灵”组成。这也会是邀请卡上的第一个任务的执行者，当你以鬼马的造型与美女“精灵”合影留念之后就可以获得第一个任务的新光勋章。
签到不同于常规的签到只有签字的呆板，我们每个嘉宾都要在签字过后拍摄欢乐大头照，这个照片将会与我们之后的现场抽奖一脉相承。
抽奖时我们不会简单的宣读号码。届时会采用视频头像进行滚动播放，抽出的幸运儿自己的照片就会出现在现场的大屏幕上大大增加互动的趣味性。
入口效果图入口大门采用被誉为“魔鬼飞翔者”的空中霸主——翼龙作为元素。将翼龙的翼作为城堡入口大门，将整座城堡掩盖在一股神秘的气息中。翼身将采用特殊的荧光效果制成，让大家在远处便可一览“翼龙之门”的绚丽风采。穿越这道“翼龙之门”，即可到达仙境般的城堡。让你置身于童话般的王国。精灵隧道这个神秘的隧道会让嘉宾度过难忘的一段旅程，在精灵隧道之中我们会将墙面部分镂空，让隧道中可以有人手或人脸在其中活动。
让大家在通过的时候“心惊胆战”却“有惊无险”。已经通过隧道的朋友也可以加入成为“墙后惊喜黑手”。
等候区在等候区我们设计了华丽的现场花式调酒表演，游戏杂耍、精致冷餐等等项目为大家服务。
同时每一位嘉宾对号的位置下都有一根“神秘丝带”，在丝带的另一端还有一名嘉宾。到了现场以后需要大家自己寻找，找到每个人的搭档之后都可以到指定的工作人员处获得邀请卡的第二个新光勋章。同时我们会在这个区域内设计化妆师，可以为你打造专属的精灵派对的专属造型。在场地的周围也要布置的御景山的户型小型沙盘柱，让大家在等候的同时关注新光御景山的楼盘户型。
酒会现场效果图潘朵拉式的西式长桌宴，是整个酒会现场布置的精髓。在长桌宴的周围布满巨型藤蔓，地面铺上绿草，配合灯光效果，让你享受“森林精灵城堡盛宴”的感觉。舞动精灵在活动的高潮我们的美女精灵都会乘坐奔驰的香车华丽出场。
美女精灵登场，现场的灯光和音乐慢慢开启，在邀请的专业dj的指挥下，盛大的精灵派对进入高潮！在此环节中设计神秘巫师，在活动场地四周随即出现，遇见巫师并且和他共舞留影的就可以获得第三枚新光勋章。舞台效果图南瓜灯是万圣节的象征物，配合“翼龙之门”飞翔的翼，成为整个舞台的主要元素。
从小到大的橘黄色南瓜灯，将整个舞台的色调衬托在一种欢快的气氛中。而绿色的舞台追光更显森林气息。这将会是前所未有的梦幻般的体验。
沙画表演在白色背景板上现场用沙子作画，并结合音乐通过投影展现在屏幕上，沙画具有的那种独特的表演魅力，能使现场观众进入梦幻般的感觉和前所未有的视觉享受。我们将会用沙画的形式展示整个新光御景山楼盘模型，未亮相的五酒店，以贯穿每个环节的过度。
沙画瞬息万变的表演艺术，其灵动、变换、新奇的手法，具有极高的观赏价值。让你耳目一新。魔术表演神秘巨星在这个充满神秘气息的万圣之夜，我们为新光城堡精灵派对邀请了一位“神秘巨星”。
是谁将会为我们的精灵派对更添光彩？他是谁？在新光城堡精灵派对之夜将为你揭晓。抽奖现场的大屏幕开始滚动播出嘉宾在开场的时候拍摄的照片，在主持人的倒数中抽出当晚的幸运儿。
欢乐激情的热舞，华丽的调酒、滑稽的小丑全部出场狂欢，dj的音乐再次响起。在神秘、激情、欢乐中活动落下帷幕。
【活动主题】。
1、“男人帮女人帮”——亲友帮你赚优惠。
2、“男人帮女人帮”——相亲相爱攒幸福赚优惠。
3、“男人帮女人帮”——亲友相帮家享优惠。
【活动目的】。
促销剩余房源，实现冲刺；
增加来访客源，积攒人气，促进销售；
【活动时间】。
周六。
【活动地点】。
楼盘营销中心。
【客户群体】。
由老客户带来的新客户及自然来访新客户。
【活动形式】。
暖场活动+抽奖送礼（抽奖仅针对认购成功客户）。
活动规则:。
老带新客户抽奖送礼:若新客户认购成功，新客户可直接参加抽奖赢取奖品，老客户即免物业费，并获得抱枕一个。
新a客户带新b客户:新b客户认购成功可直接参加抽奖赢取奖品，新a客户可获抱枕一个；如若双方都成功认购，即可参与抽大奖并抱枕一个。
暖场活动内容。
房地产策划书
（二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位
（五）产品设计定位及建议
（六）价格定位
四、销售推广建议
（一）销售推广建议 （二）案名及平面表现
（三）营销推广建议
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20xx年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
房地产策划书
在互联网络高速发展的今天，网站正成为政府、学校、公司、企业、及团体进行形象展示、信息发布、业务拓展、客户服务、内部沟通的重要阵地，他不但具有快捷、无距离及随时随地均可更新的特性，更能提供一些互动性的功能，如留言板、会员制、讨论区等等，使得网站充满生气，让人倍感亲切。传统媒体就这一点是无法与之相比拟的，可以说网站的快捷、无距离及互动性是其在媒体中脱颖而出的主要因素，在这个背景下，如何将政府现有的管理系统通过统一平台实现资源的再利用，已经成为政府的当务之急。
政府网*是政府在internet网上的门户，是政府机构宣传和展示自身先进性、代表性、的窗口，是政府对外交流的纽带和桥梁，同时也是政府领导班子展示个人能力和风采的舞台。
公众版栏目导航。
以下的所有栏目都可以直接点击直接进入相关页面。
1、行业动态——聚焦最新最热门的行业新闻动态和焦点话题。包含一周要闻、政府前沿、企业快讯、一周要闻四个栏目。
2、政策法规——发布行业内所有法律法规和文件通知，普及行业政策和法律知识。包含法律、文件通知、行政法规、部门规章、地方法规、行业标准和指标解释七个栏目。
3、信用档案——全面公示省内所有房地产企业及执（从）业人员的基本资料、信用情况、资质信息等及项目预（销）售信息，并发布行业相关的信用动态和常识。包含行为记录公示、信用档案管理、信用动态、信用常识等栏目。
4、房产政务——政务公开。囊括房地产行业全部办事流程以及各类需填写的表格。包含房地产开发、物业、评估、拆迁、房屋安全、白蚁防治六大行业信息。
5、置业指南——各类购房知识一网打尽，一条龙式服务为公众提供最好置业课堂，为企业提供最佳展示舞台。包含专家论房、热点聚焦、非常饰界、家装diy、金融保险、律师在线六个栏目。
6、人才招聘——为求职者和用人单位预留的最好交流平台和前沿培训信息。包含求职宝典、岗位搜索、人才查询、培训超市四个方面的.内容。
7、建筑长廊——鉴赏、评析国内外最先进的经典建筑和省内优秀建筑企业的佳作。包含建筑科技、建筑动态、名“筑”鉴赏三个栏。
8、地市联播——囊括了全省14个地、市、州的房地产行业发展动态，为行业发展提供互相交流和学习的平台，加快促进全省地产发展。包含地方法规、房产点评、风貌示窗、市州新闻。
9、房地产论坛——为您提供交流互动、发表评论和观点的自由空间。包含房产沙龙、装修自助、策划高手、维权论坛、信用动态五个主题论坛。
10、业界观点——为房地产行业内的专业人士提供互动空间。包含精华区和论文列表。
11、投诉建议——为公众、企业、政府三方搭建真实的沟通平台，让企业更好的接受公众监督，让公众更顺畅的传递社情民意。
政务版栏目导航。
1、政策法规——法律文件通知行政法规部门规章地方法规行业标准指标解释。
2、办事指南——职能划分办事流程。
3、信用档案——面公示省内所有房地产企业及执（从）业人员的基本资料、信用情况、资质信息等及项目预（销）售信息，并发布行业相关的信用动态和常识。包含年检公示、信用档案管理、信用动态、信用常识、信用公示五个栏目。
4、考试培训——培训内容师资力量专业人员查询合格人员名单查询。
5、数据上报——基本数据上报信用档案数据上报资质数据上报。
项目名称内容价格备注。
首页及整体页面设计功能：网站的主索引页，明确网站功能，营造高易用性与视觉舒适性的人机交互界面,含栏目首页和一级内容页面各一版。
房地产策划书
根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日（农历2011年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
1、制造新年市场热度，加强市场关注度；
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；
3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；
策划：郭森。
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；
3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；
4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象；
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。
20xx年1月14日8:30——17:30。
看房、购房准客户。
（1月9日-13日基准筹备）。
策划：郭森。
1月9日：本活动项目策划汇报。
达成初步合作意向确定本活动方案。
1月10日：组建本活动项目小组。
确定本项目活动中所有执行人员。
活动执行小组构架：
总顾问：（甲方）。
总策划：周洋。
顾问：（甲方）。
活动总监：李佳文。
场务：郭树森黄金海范德亮陶然张浩周丽王华张元林。
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日：项目正式筹备和实施。
策划：郭森。
现场布置平面图。
策划：郭森。
房地产策划书
一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。
2．确定预算。
（1）广告预算内容。
常见的房地产广告预算内容包括以下几项：
a．广告调查费用。
包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等。
b．广告制作费用。
c．广告媒体费用。
购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用。
d．其他相关费用。
是与广告活动有关的公共活动、sp活动、直效营销等费用。
（2）确定广告预算的方法。
a．量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性。
b．销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。
c．竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。
d．目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。
通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%-3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。
3．寻找广告公司。
通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：
（1）广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。
（2）经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者slogan之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。
不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。
1．广告公司了解项目及购买对象信息。
只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。
2．广告公司出媒体计划。
（1）确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：
a．所要卖的房子的特点是什么？最重要的.特点即卖点是什么？
b．目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？
c．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？
d．用什么来测定传达消息的效果？
（2）主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。
首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要！在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。
其次是创意表现的确定。房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定，在这里，开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。只有开发商和广告公司就项目充分沟通后，广告公司才会对项目有彻底的了解，利于其进行创意；也只有彼此间充分的沟通，才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现，开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业有关，以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现，同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门，因此，恰到好处的沟通与合作就很重要。在这里，开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误：注重表现形式而淡化广告诉求，过分采用联想式表达法，过分“艺术”化，传播媒体选择的单调，虚张声势华而不实，不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。
3．广告投放时间的确定。
一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在二、三亿以上）时间会更加长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种：
（2）连续型。指在一定时期内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。
（3）间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时间广告，停一段时间，再做一段时间广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要考虑消费者的遗忘速度。
（4）脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。
广告时间的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：
（2）公开期。楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。
（3）续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。
广告公司在拟定广告时间的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时间需要投入的费用。
在这里，选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。
4．媒体选择。
房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、dm直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。
一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播，高档项目除了在《北青》，更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《it经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。
大多数房地产的广告媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式，户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光，客源层多。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。
营销学上通常说：广告主们都知道自己投放的广告里有一半是无效的，但是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此，房地产广告和日用品广告效果反馈的最大不同点就是：房地产广告可以在广告投放后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大部分的房地产项目已经能够通过客户的第一次来电的渠道建立广告效果跟踪制度，来电数量也成为广告投放效果的重要标准。在不同项目的反复实践中发现，来电数量的确能在一定程度上反映广告投放效果，但是过分强调来电数量就像完全忽视来电数量一样，走向另一个误区。房地产广告的效果体现有三种层次：
一是直接到访；
二是电话询问；
三是留下印象。因此电话数量就成了广告销售力的直接体现。但是检测不同项目，可以发现同样都是非常优秀的广告表现，同样都是无可挑剔的媒体选择，甚至同属于同一档次的项目，但是两者正常的广告后来电数量也不同。可以看出，相对于广告表现来说，产品本身更为重要。其中最重要的因素是地理位置、价格、销售时间段。通常来说，主要干道附近的项目来电量低，因为容易描述，容易到达，客户更多会选择直接到达；高档项目（别墅，townhouse，高档公寓）来电率低，因为目标客户群总量低；进入销售后期的老项目低，因为市场认知度高，电话询问不再成为最主要的了解手段。只有根据不同项目的特性做好来电来人给人留下的印象程度以及与最终成交量相结合的评估，才能正确测定一个广告的成果与否。使得广告公司能够更好的配合项目进行相应的调整与修改。
房地产策划书
国庆是举国欢庆的大节日，更逢各业种大调整完毕，形象和档次再次提升。这三大热点必将掀起一阵销售热潮，各业种把握时机，甄选商品再掀销售新高。
同比提升30%，提升商场美誉度、增加店堂活动气氛，突出家文化带给消费者的温馨感觉。
十一国庆节欢庆、x耀眼。
庆国庆、走亲朋、送好礼、到。
中秋国庆喜连连、商品好又全。
中秋国庆双联欢、超低折扣大惠战。
甜蜜婚庆购物周9月24日（周五）——30日（周日）6天。
十一国庆主题活动10月1日（周五）——7日（周日）7天。
1、奢华秋品、时尚绽放。
穿品业种：包括靴鞋、女装、男装、4楼运动休闲、针纺，本次活动集中推出展示国内外知名品牌的秋款新品，并结合中秋节给予全场深情价，部分商品再降1——2折的适度折扣。针纺业种为即将到来的旺季作好铺垫，重点推出羊绒、羊毛等知名品牌火爆上市的宣传，针对调整升级推出华丽转身、荣耀升级——大升级、转惊喜活动（活动期间到二楼预购羊绒羊毛商品可转转盘一次，领取指定的立减金额，可设置50—200元的立减金额。每日限前100名）同时各业种最后库存夏季商品开始1—2折的超低价折扣。
营销部将在dm广告重点宣传。
2、20金秋婚庆月：珠宝、化妆、家居床品、家电形成互动，相互给予立减元的折扣。（立减金额有业种拟定，但须报营销部）食品业种、超市酒水、糖果、干果类商品全市。免费送到指定位置。开展公司级的大套购，联购满50000、30000、200等金额赠送不同婚庆大礼。（本活动初期即开始宣传，24—30日开展力度）。
3、会员活动：
（1）会员购物即赠购物袋一个。
（2）会员购物满300元赠送月饼礼盒。
（3）会员购物满500元送大闸蟹。
（4）新人免费办理会员卡、信用卡并赠送双卡好礼。
（5）会员持会员卡购物在原有折扣上再优惠0、5—1折，各专柜的商品都要有会员优惠。不参加商品上报营销部个别明示，营业员要将会员卡卡号标明在购物小票上。无会员卡消费不予打折。
4、特别活动：购满500元以上可免费邮寄及全国各地，为您的亲人送去浓浓的思念。
房地产策划书
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
房地产营销策划的原则营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。
1、营销策划必须从客户和市场需要出发
策划人从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。
2、始终保持整体营销的观念
营销策划讲究的是创意，因此，策划的灵感与创意一定要忠实于
总的主题。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。
3、营销策划与销售紧密呼应
营销策划的最后工作就是销售策划，因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。
房地产开发企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发首先强调“以人为本”的营销策划。
房地产营销是各种理念的复合理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：
1、人性理念，房地产营销首先要讲求“以人为本”，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。
2、生态理念，近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念。
3、智能理念，人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务。
4、投资理念，投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
1、房地产投资营销：房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查。
2、房地产定位营销：营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，所以进行必要的定性分析是相当关键的。
3、房地产规划设计营销：房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。
4、房地产形象营销：通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计及包装，良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
制订一个合理的价格是十分重要的，一方面要可以让大众接受，另一方面又要满足开发商利润最大化的条件。
1、影响房地产价格的因素，归纳起来，主要有以下几类：
（1）政治因素：如某次大的政府机构变动，或重大政策性决策出台等都会导致房地产价格较大的涨跌。
（2）经济因素：
a.物价：物价上涨，投资者预期上涨的心里反映在房地产方面，也
造成价格上涨。
b. 土地价格：土地是房地产的原料，原来价格的上涨，房屋成品价格也会水涨船高。
c.利率：银行利率的提高紧缩对降低买方势头很有效，可刺激房地产的投资。
d.货币供应量：当货币供应量增加时，土地价值相对减少，此时若想得到与原来相同的价格的土地，势必要提高价格。
e.经济增长率：经济增长迅速，表示人民币收放提高，购买力增强，提高房地产价格，反之，则降低.
f.人口状态：人口成长率高或人口集中地区，对方地产的需求增加，房价因市场功能而自然提高。
(3)自然因素
位置：属性优劣不同而有价值的高低。地段好，交通便利的地区自然价格就高。
面积：土地面积越大，适于整体规划，价格较高,反而因缺其不可而变成奇货可居。
地势：平原或地势平坦适用于房屋兴建，产品规划，但若为山坡地、林地、低洼地区。由于开发成本高，安全性低，相应的地价也较低。
成功的房地产策划案例
1、市场选定：
1)珠江三角洲。
2)广州。
3)深圳。
4)香港。
2、市场评估：
1)珠江三角洲：营业额546万，
2)广州：营业额1049万，
3)深圳：营业额664万，
注意事项：第一以上数据来自xx年总入园人数106万人，营业额9555.3万元人民币。的基础，有效细分的要求;第二历史数据并没有香港市场，习惯将其和深圳市场划归一起。在这里将香港市场单另列出，是考虑到兵马俑在香港市场可能产生较好高效应，所以进行针对性的市场开拓。
酒店：
1)共有酒店200家，70%的酒店分布在罗湖、福田、南山三区。
2)主要以酒店外地散客，会议团队为主。
社团：
深圳各类企业十多万，小学180多所，中学60多所，幼儿园500多所。
四、解决办法：
深圳：
旅行社：价格政策灵活。
运用多样的销售方式将明思克纳入旅行社旅游线路。
采用其他方式给予导游利益保障，增加其加点的积极性。
广州：
旅行社：价格政策灵活。
运用多样的销售方式将明思克纳入旅行社旅游线路。
采用其他方式给予导游利益保障，增加其加点的积极性。
社团：招聘广州当地业务员，主攻社团市场。
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