房地产行业经过近年的发展，已经进入到了市场调整期，我们需要科学看待行业现状，制定合理的发展战略。以下是一些热门的房地产项目推荐，希望能够帮助你找到心仪的投资机会。
房地产论文致谢
在研究学习期间，我得到了孙健教授的悉心指导。孙教授深厚的学术功底、广博的学识以及严谨的治学精神使我收获颇多。几年中，我时常感念有幸能够在孙教授的指导下进行研究和学习，我相信这段经历必将影响我的整个人生。
在此，衷心感谢孙教授的无限教诲，感谢他对我的关心、帮助与培养！
共同学习期间，诸多师兄师姐以及我的同学也给予了无私的帮助和关心，在此一并表示感谢！你们是我人生的财富！
在学习期间，我的家人也给予了我莫大的鼓励和支持，没有她们作为坚强后盾，我想我很难坚持下来。感谢我的妈妈，感谢我的夫人胡晓慧，感谢我的女儿薛锦妤。
感谢所有关心和支持我的朋友们！
房地产论文致谢范文
“阿耶坡米阿鲁要咧些（鲜花开放引蝶来）……标波加米标牙下咧些（蜂巢空心引蜂来）……阿木叫米阿威然咧些（阿妹等待阿哥来）……威哦，啊威哦哦咧（哥啊阿哥阿哥啊）……喏那耶批无会耶则（你采那朵银白花）……阿那耶内和耶则（我采这朵大红花）……”
雨林，是一个美丽的家。
这两个小精灵，是来自云南西双版纳热带雨林的李宛妲和李林妲（vanda和linda，“万代兰”的意思）。
“这是我们为天堂里的爸爸唱的歌。爸爸是天使，他在天上看着我们，他听得懂森林的秘密。”姐姐宛妲说。“爸爸是个植物学家，在西双版纳种树。”天真的妹妹林妲补充道，“我们唱这首歌，希望每个人都种树。我们家的房子周围，妈妈到处都种了树，还有兰花。”说着说着，妹妹的眼泪忍不住掉了下来，“以前我们也会和爸爸一起哼歌，现在想他的时候就看看照片，回忆和他在一起的时光。”
姐妹俩胸前佩戴的兰花，也是因为她们的父亲――马悠（被欧洲人誉为“兰花的上帝”）。他生前每天都要去雨林里找寻从枯树上跌落的兰花，把它们运回山庄的实验室里栽培，两年后，再一棵棵地绑回到雨林的树上。兰花是雨林中娇嫩的公主，条件允许的话，甚至能活上100年。马悠在世的时候，还喜欢自己酿制兰花蜜酒。
在西双版纳的家里，16亩地的院子里养了9条狗和1只小野猫，它们都是宛妲和林妲的好朋友。除了玩，她们会随兴弹奏钢琴，从不用老师教。每晚要背诵一篇《道德经》，课外读物是《水知道答案》。穿着布裙的姐妹俩经常在大森林般的院子里赤脚奔跑玩耍，偶尔从小径深处跑出，把手摊开，手心里握着一小把鲜红的果子。她们会眨着棕色的大眼睛，微笑着，热情地把新鲜果子递给别人品尝。
不幸的是，马悠于2010年1月26日因心脏病突发逝世。
当年秋天，北京，凤凰卫视举办了一场盛大的颁奖仪式，为那些感动中国的外国友人。马悠被称为“再造热带雨林之父”。李果一袭黑色长裙，带着两个女儿出席并领奖。主持人问她，如果马悠在现场，你觉得他最想说什么？“我相信今夜他是和我们在一起的。”她带着微笑，安静地说，“生命有很多种形式。”
雨林，是一个未竟的梦。
在凤凰卫视的颁奖仪式上，李果还准备了一份致谢词，但当天并没有念出来――“冰川仍在融化，树木仍在倒下，庞大而可憎的项目仍在以各种名义疯狂地滋长……”对自然的保护是马悠和李果的一个梦，一个未竟的梦。“我情愿这个梦永远没有醒来的时候。”
马悠生前对生命景观系统的梦想和思考，并不只是“再造热带雨林”，他希望，人们可以深入理解生命的多种形式和层次。在他看来，天、人、大自然，所有生命都可以美好地共存一处。在西双版纳，马悠夫妇给自己的事业取名为“天籽生物多样性开发中心”：天赋籽权，世间每个物种与人一样，都应该具有最基本的生存和发展的权利。
李果和姐妹俩选择继续留在西双版纳，延续马悠的梦想。“只要雨林在，她们就能感受到爸爸的力量。能量是可以转换的，她们现在还很纤弱，而我必须坚强。”听了妈妈的话，妹妹擦干了脸上的泪痕，抬起头来正视前方。
李果勇敢地担起了丈夫未竟的事业，她甚至对当地政府领导直截了当地说：“你们在西双版纳搞工业园区，就是犯罪。”在她的规划里，不仅要把普洱市做成生态茶园基地，还要在勐腊县开辟一块亚洲野生象的栖息地。多年前，正是热带雨林的大面积毁损把马悠带到了西双版纳――30年来，单一种植的橡胶林，让这里损失了大约40万公顷的热带雨林。如今的情况看起来更糟，除了越来越多的橡胶林，由政府和地产商主导的大型旅游开发项目已经威胁到了在西双版纳生活的野象。李果说，在勐腊有一个河谷地带，分布着一大片野象群喜欢的盐硝类象塘，但那里正濒临消失。
姐妹俩真诚地希望，自己的歌声能让大家听到大自然的呼唤，能把爸爸的雨林梦分享给更多的人。如今，雨林里最多的树种是经济型的橡胶，姐妹俩最大的心愿就是让每个人都去种树，种各种各样的树，让雨林变得更繁茂。有嘉宾表示自己想去西双版纳看望她们，妹妹就提醒他――“去西双版纳的时候，一定要种一颗种子。”
与小象一起唱歌，也是姐妹俩的一个心愿。因为她们所住的雨林区域周围，被房地产开发商建造了房屋，野象们在繁殖期穿越雨林时常常会踩坏民居，几番冲突下来，野象就远离了她们。姐姐宛妲说：“我的梦想是和爸爸、妈妈还有妹妹一起生活在雨林里。”妹妹则想要一头属于自己的小象。
表演结束后，两姐妹依依不舍地看着亚努，妹妹还追着问导演能不能把这头小象带回去。她亲昵地摸摸亚努的大耳朵，自言自语地说：“如果雨林变得足够大，我的小象就会回来的。”
小贴士：
马悠博士，德国生态学家。他创立了德国热带学界有名的margraf出版社，在菲律宾创建的雨林再造项目经过近20年的建设，得到德国及欧盟的最佳评估，成为生物多样性雨林种植模式的样板。曾担任中德合作《西双版纳热带雨林恢复和保护项目》德方项目组长6年，并设计了欧盟有史以来的最大援华项目《中国西部生物多样性保护项目》。
他倾尽全部身心，建设了一个规模达6平方公里的生物多样性再造雨林项目。在这片森林覆盖率只有16%的荒地上，他种下了将近300万棵树苗，并说服当地政府将4平方公里的橡胶林改造为城市雨林公园。他希望通过自身的示范，发起一个“天赋籽权”的生物多样性还林运动，并寻求世界范围内的支持，为世界热爱绿色和平的人们复原一个完全朴素的生态居所，帮助人们亲近和守护自己的圣洁家园。马悠曾希望自己在这6平方公里的土地上干到220岁，以确保这片土地上的雨林能“万无一失”。可惜，2010年1月的一个雷雨交加的下午，57岁的他离开了自己深深热爱的雨林世界。马悠被埋在了布朗山的山巅，在那里，他可以俯瞰整片热带雨林。
房地产论文
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用。
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用。
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题。
1.没有确立全面系统的成本控制观念。
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系。
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位。
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施。
1.成本控制观念更新，实施全面成本控制。
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性。
构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。
3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制。
施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。
大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。
4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门。
房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。
四、结束语。
总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。
房地产论文
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济?《辞海》(版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊。
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系。
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
房地产论文
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因。
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施。
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量。
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化。
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用。
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查。
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语。
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
房地产论文致谢范文
2014年我即将结束在北大的硕士学习生涯，也面临着毕业的选择。我选择了开一家米粉店。
就亲友的期待而言，我应当去律师事务所、去机关或者出国。从六岁上小学开始当学生一路过来，评判我个人价值的标准非常简单，就是考试与得分。所以我思考的问题大多关注是什么，即标准答案是怎样的，而很少放在为什么上。
即将进入社会，我发现自己的身份不再是学生。过去事事都有标准答案的日子一去不复返，很多人生选择如果不问个为什么，你就无法为它找到合理性基础。
连续问了无数个为什么后，我开始畏惧每天挤两个小时公交车上下班的律师生活。也畏惧循规蹈矩的公务员生活，最后简直不知道自己去干什么好。
让我想通了的几件事。
持续了大半年后，我想通了。因为这么几件事。
我：嗨，不好找啊，形势不好啊。
教练：你们一毕业出来工资水平大约是多少？
我：七八千块差不多吧。
教练：嘿！那工作还不好找啊。我才小学毕业。觉得全国就业形势好着呢，到处都是工作机会。这也是我图舒服，当驾校教练，原来开出租挣得更多。就是我啥也不会，去工地搬砖。还一天三百块管吃饭呢。怎么工作不好找呢！
这件事情让我豁然开朗，如果找工作的定位仅仅是谋生手段，那我发现我的谋生手段有一万条，而绝不仅限于那么两三条。当然，道理想起来容易，做起来并不容易。就像北大的那位卖猪肉的校友，哪怕已经做成企业家了，演讲词还是要一个劲地说对不起母校，给母校丢人。人毕竟是群体动物，都得在乎家人、周围人的期待和目光：是大学生，就得做大学生“应该”做的事情。
对我触动更大的一件事，是我的导师吴志攀先生给我的教导。我在硕士毕业论文致谢词里面，曾写下这样一段话：
“无论未来如何，能够做自己喜欢的事情。体验过程而非结果，生活着而不是生存着。纵使将来去扫大街。若能获心安，也是人生大温拿（温拿――英文“winner”的音译，意“赢家”）。”
结果先生看到以后，批评了我。他告诉我，环卫工人和其他职业一样没有任何区别，都是社会不可缺少的部分。
通过这件事情，我读出来了事情根本就没有“是大学生做的”和“不是大学生做的”的区别。任何一件事情，只要做好，用心去做，最后都能够对社会有所贡献。
房地产论文
在金融市场中，金融工具属于客体部分，要想使金融市场当中资金需求主体与资金供应主体间的资金融通得到有效实现，通常需要金融工具作为辅助。本课题笔者在分析房地产金融工具创新的类型及发展特点的基础上，进一步对加强房地产金融工具创新的.有效策略进行了探究，希望以此为房地产业的发展提供有效依据。
0.引言。
金融工具也称之为信用工具，主要作用是使资金融通，并使信用活动得到有效实现[1]。各类金融工具均是为了适应借贷双方的不同需要而产生的，并且每一种工具均具备属于自身的特点。房地产金融工具通常分为两类：其一为金融市场共有的，例如股票与票据等;其二是房地产金融市场特有的，例如住房奖券与房地产抵押债券等。在房地产金融市场当中，将房地产金融工具创新视为创新的核心。鉴于此，本课题对“房地产金融工具创新问题”进行分析与探究具有较为深远的重要意义。
1.房地产金融工具创新的类型及发展特点分析。
1.1房地产金融工具创新的类型从不同角度为出发点，房地产金融工具创新可以分为很多种类。以国际清算银行所提出的方法为依据，并依照金融工具的中介功能及应用进行分类，房地产金融工具创新通常具备五个类型：
(1)价格风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在价格风险的情况下，便会使用此种工具创新[2]。
(2)信用风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在信用风险的情况下，便会使用此种工具创新。
(3)流动性增强型。该类型工具创新能够使投资者具备的资产流动性变强，也可以使金融机构具备的资产变现性增强。
(4)引致信用型。此种工具创新能够为使用者提供帮助，在增加某些信贷市场机会的条件下，便能够使使用者获取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股权型。该工具创新的主要功能是提供股权式融资的机会，比如对股权融资进行分享等。
1.2房地产金融工具创新发展的特点。
在各种金融创新工具的产生下，房地产金融工具创新发展特点主要体现在四大方面：
(1)不可逆性。指的是产生创新的原因消除之后，金融创新工具仍旧存在。
(2)组合性。大部分金融创新工具，都是由金融机构以投资者的需求为依据，进而在原有产品的条件下，对风险、收益、期限及选择性等进行重新组合。(3)市场化利率。各种金融创新工具均可以提供市场利率及与市场利率存在联系的收益等。
(4)具备“金融创新群”。在一个基础创新产生之后，围绕着这个基础创新而产生的诸多其他创新，由诸多创新联系起来便形成了创新群。
2.加强房地产金融工具创新的有效策略探究。
目前，我国房地产金融工具创新主要存在的问题为其主体缺位，所存在的工具创新不是基于金融与经济发展中由经济体系内部力量发动的，而是在房地产体制改革及政策调整等诸多外部力量作用下而推动的[3]。所以，对房地产金融工具创新主体进行重塑便显得极为重要。要想实现重塑，一方面，需要对专业银行的目标进行明确，主要为将利润作为目标，将市场作为导向，通过自主经营、自担风险及信贷资金的平衡，使得金融企业的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融机构内部形成有效的激励创新机制，发扬创新精神，营造良好的创新氛围，并培养专业素质强的创新人才。
2.2加强引导和监管力度。
一方面，监管部门必须对金融风险的监控进行强化。将创新可能引发的风险控制在能够承受的范围内。另一方面，需对货币政策及宏观调控的落实给予充分重视，保证其实施的成功性，并对货币性金融工具的创新进行重点监管。另外，以创新工具货币性的强弱为依据，尽快将其归纳进不同层次的货币定义当中，并采取有效的控制措施。
2.3重视技术主导型创新。
目前，我国具备的金融工具创新大多数是避免管制型的创新，这样便使创新科技含量较低、应用效果不甚理想。因此，对技术主导型创新给予充分重视便显得极为重要。这样，不但可以保证创新的科技含量提高，而且还能够在较短的时间内大大增加创新供给，进一步使日益增长的创新需求得到充分满足。
2.4加强房地产金融市场的竞争力度。
现状下，我国金融市场所存在的“条块分割状态”还没有发生根本性的改变，同时由于我国不同银行间存在不正当的竞争行为，再加上中国工商银行、中国农业银行、中国银行及中国建设银行这四大国有银行呈现了垄断金融市场的局面，因此对房地产金融市场的竞争力度进行强化便显得极为重要。首先，基于金融监管方面，便需要对国有银行及非国有银行的区别对待给予取消，使全部金融机构均具备同等的运行环境。其次，对金融业市场准入进行放宽，推广合作制金融结构与股份制金融结构[4]。最后，对金融机构种类进行多元化创新，使房地产金融机构体系更具完善性。相信做好以上三点，房地产金融市场竞争力度将能够得到有效强化，进一步为房地产金融工具创新奠定良机。
三、结语。
通过本课题的探究，认识到加强房地产金融工具创新对房地产金融市场而言，有着十分重要的作用。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。如：重塑房地产金融工具创新主体、加强引导和监管力度、重视技术主导型创新及加强房地产金融市场的竞争力度等。笔者认为，除此之外，要想实现房地产金融工具创新，还需与我国实现国情充分联系起来，然后实施有针对性的创新策略。相信做好以上这些，我国房地产金融工具将能够有效实现创新，进一步为我国房地产业的发展起到推波助澜的作用。
参考文献：
[4]周学东.论当前金融研究工作需要关注的若干问题——寄语江苏省“金融创新与发展”研究基地[j].金融纵横,20xx,03:3-6.
房地产论文
随着国家经济调控与市场经济的不断调节，房地产行业向着更健康的发现发展，更为社会发展以及人们生活水平的提高做出了突出的贡献。现阶段，在全球经济一体化的大背景下，房地产市场经济面临着前所未有有的机遇与挑战，需要国家有利的财政税收政策进行调控与引导，才能够在激烈的市场竞争中处于优势地位。在市场经济条件下，供需关系影响着房价的稳定，只有不断地完善房地产税收政策，才能更好地促进理性消费，防止房地产市场出现泡沫，扰乱社会正常秩序。因此，基于财政税收政策对房地产市场经济影响的研究，对房地产行业乃至国民经济健康发展有着积极的现实意义。
1财政税收政策的概述。
众所周知，财政政策是国家整个经济政策的重要组成部分，它是国家对经济进行宏观调控的主要手段，税收政策作为整个财政政策中收入政策的主要组成部分，是国家为了实现其职能按照法律预先规定的标准，强制的、无偿的取得财政收入的一种手段[1]。财政税收政策不仅能够影响人们的收入，还能影响物品和生产要素，更能影响激励机制和行为方式，税收的变动对国民收入的变动具有收缩性力量，当增加政府税收时，就会抑制总需求从而减少国民收入，反之则刺激总需求增加国民收入。财政税收政策本身具有自动稳定作用，在经济萧条时，以减少税收来防止个人消费和企业投资的过度下降，阻止经济的衰退，在经济过热时，则反之。财政税收政策对市场经济的影响非常广泛，不仅是财政收入的重要来源，只有取得财政收入，才能给经济发展提供必要的公共商品，建立正常的生产关系，为社会经济发展创造良好的环境；还对社会生产、分配、交换和消费直接产生影响，对房地产市场经济亦是如此。
2财政税收政策对房地产市场经济的影响。
2.1有利于房价的稳定，消费的理性化与科学化。
从当前的抢矿分析，我国房价涨势较明显，与居民收入严重不符，有些人为了投资，不断地买入，再加上开发商的不断炒作，使得房地产供需失去平衡，更让人们的消费不理智。政府通过财政税收政策的调整，加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，加大资金回笼，增加市场商品量，刺激房地产市场，降低房地产价格，来引导房地产向更健康方向发展；提高居民收入，刺激需求量不断降低的房地产市场，搞活房地产市场经济[2]。财政税收政策的落实，细化了房地产发展的相关规范，对于满足标准的房地产商给予一定的税收优惠，以此来调动其调控的积极性，使得过于膨胀的房地产市场趋于谨慎，积极引导消费者树立理性的消费观念，科学地进行消费，保障房地产经济长期稳定的发展。
2.2有利于实现利益分配的公平性。
土地作为房地产市场经济发展的基础，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的经济价值，土地在我国实施公有制，居民所拥有的只是使用权，这也是其利益分配受到极大的关注的主要原因。在房地产市场经济中，完善土地财政税收政策，能够使土地多次增值后的征税更加公平合理化，不仅购买土地的房地产开发商收益，同时也能够增加国家财政收入，对房地产经济发展体现公平性具有重大意义。
2.3有利于房地产市场经济建立规范的政策与制度。
我国是法治国家，法律是保障一切发展有序进行的根本，尤其对于较为混乱的房地产市场，法律、法规的重要性可想而知。财政税收政策帮助房地产市场经济完善了相关的税法政策，健全了相关的运行制度，不仅规范了市场秩序，还使房地产市场经济发展有法可依、有章可循。在房地产市场经济中，房地产开发阶段存在着一定的利益矛盾，房地产投入市场中又存在投机行为，这些都必须要有严格的法律与制度进行规范，完善的房地产税收政策的落实，才能够保障消费者以及其他开发商的利益，才能够保障国家的利益不受影响。
3优化我国房地产市场积极发展的有效策略。
3.1完善房地产税收政策，保证供需平衡。
在房地产市场经济发展中，相关部门应该在实践中不断总结经验教训，根据我国财政税收大政策，依据房地产市场发展自身的特点，完善房地产税收政策，保证房地产的供应量充足，维护市场的供需平衡。在实施房地产政策时，要有针对性，对于房地产市场价格偏高的地区，应降低土地交易税以及二手商品房的交易税，以此来调节土地交易量，增加房屋供应量，提高二手土地转让税率[3]，打击市场上不良行为，降低降低房价以保障房地产市场经济的健康发展；针对短期内二手房卖方，应该增加其税收费用，以此来打击投机行为，避免投机资金注入到房地场市场经济中，以此哄抬房价，扰乱市场经济发展秩序；针对房地产市场价格偏低的地区，尽量减少土地的售卖，与此同时降低房屋交易税，实施一些鼓励措施减免房地产开发商以及买房的税费，刺激并搞活房地产市场，提升房地产的销量，带动当地的经济快速发展。
3.2严厉打击房地产商场上的不良投机行为。
在我国房地产市场经济中，存在着大量的不良投机现象，这也是使得房产价格与供需平衡产生矛盾的原因之一，投机行为就是囤积或垄断某一地区的土地或者房地产，以低进高出的形式进行买卖，获取高额的利润，这一行为对房地产市场经济的发展非常不利，不仅造成房价飞速上将，还可能带来泡沫经济，使得经济不向前发展，反而倒退。利用财政税收政策，提高土地重复转让的税费，限制土地的重复转让，以此来达到转让土地获利的行为；针对房地产的投机行为，应降低一手房的税费，减免持有环节的税费，满足居民的刚性需求，提高二套以上购房的交易税，适当增加持有环节税费，增加二手房专用税费，严厉打击利用房产进行炒作牟取利益，保障房地产市场经济正常有序发展。
房地产在市场经济下，有自动调节的功能，但要想让其更稳、更快地向前发展，就需要国家对其进行有效地调控，以期规范市场的发展。可以利用财政税收政策中的物业税来进行调节规范，对于不同群体实施区别税费待遇，必要情况下可以减免税费，以满足购房者的需求[4]。还可以强化产权登记制度，明确土地利用情况，整合土地资源利用率，实施两证合一的政策，避免违法交易的发生给买房带来的经济损失，监察一切违规行为，形成规范的市场管理机制，提升房地产市场的管理质量与效率。
4结束语。
房地产业作为我国经济发展的重要产业，对社会的进步以及人民生活质量的提高有着重要的影响，财政税收政策在房地产市场经济中的影响非常巨大，不仅使其实现了较好的转型发展，更为国民经济的增长做出了巨大贡献。财政税收政策在我国房地产市场经济中，有些地方还存在不足，需要社会各界共同努力来完善好、落实好，更应在实践中总结经验教训，加大科学研究力度，使税收政策引导好居民的消费，增加房地产供应量，满足社会经济发展的需要，促进房地产市场经济在我国更稳定地长期发展下去。
参考文献。
[1]徐瑶.我国房地产市场中的政府经济职能研究[d].南京师范大学，20xx.
[2]潘梦瑶.促进房地产行业健康发展的税收政策研究[d].云南财经大学，20xx.
[3]李雪英.促进我国房地产市场健康稳定发展的税收政策研究[d].云南财经大学，20xx.
[4]张俊.房地产税收制度对山西省房地产市场的影响研究[d].太原理工大学，20xx.
房地产论文
包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
房地产论文致谢
工作多年，再回学校读书，是我心中的良好愿望，是人生中的幸事。尽管工作期间，也接受了各种各样的管理和专业培训。但我在思考未来的时候，还是把学习当作了第一选择。
回首四年，恍如昨日。四年间，我们所处的时代已经和正在发生了巨大的变化。
而我正是因为常处校园，才可以让我静下心来，单独的、真实的拥有了这四年。这四年的太多的某些天，我甚至可以回想的用手可以触摸得到。
我的导师夏恩君教授一直是那么的谦和，微笑，和给予学术上的循循善诱。他志存高远，脚踏实地。同学们都很敬爱他。感谢夏老师对我学业和人生的指导！李存金、李健、刘平青、王兆华、何海燕、那日苏、赵先等诸位教授，都极负敬业精神，给了我许多学术和做人做事的启发。
我的班集体是团结、和睦和向上的。同学们是那么的可爱。面对学术和工作未来的压力，都学会了在幽默中积极乐观面对。他们也给予了我生活和学习上的许多帮助。
感谢他们：周霞、陈正扬、宋剑锋、周亮锦、周意元、徐辉。我的两位室友，樊威和杨尚洪。我和他们共处一室，交流颇多。樊威做事专注、迅速。杨尚洪更像一潭湖水，表面平静，内心澎湃，给予我很大的帮助，在业余时间我们是球友。我相信我的同学们都能在这个时代中做到出彩。
我的学业得到了很多朋友的鼓励支持。我的各个时期同学们给予了极大的关怀和帮助鼓励。挚友胡乐明、金都给予了许多帮助。我的家人极其支持我的学习。我的爸爸会在偶尔的时候问起我的学习情况，我真的理解到他了。我的弟弟给予了很多家庭生活支持，我经常引以为豪的介绍他。我的太太勤劳持家，秀外慧中。我的儿子对学习也充满了乐趣，会问起我写的论文有多少字，问我们学校实验室有没有变异体。谢谢你们！
最后要感谢的是北京理工大学及管理与经济学院提供了如此好的学习的平台和环境。要感谢的太多了，不能一一言表。真的感觉到了感谢是这样的美好。
即将毕业。路在脚下。上述感谢一直会在心中！
房地产论文
摘要：房地产金融对房地产业快速发展起到了重要作用，但我国对房地产金融的研究起步较晚，房地产金融领域专业人才培养严重不足。根据多年从事房地产金融的与实践体验，提出了在能力本位教学思想下，通过引入“学生主体参与教学”和案例教学法、完善教学环节，以不断激发学生学习兴趣，发挥学生主观能动性等教学改革思路与实践，并对进一步完善该课程的设置及教学提出建议，希望能够培养适合我国房地产行业发展所需要的综合性人才。
关键词：房地产金融；教学改革；实践。
1、树立能力本位的教育思想，发挥学生的主观能动性。
能力本位的教育思想把教育目标定位于学生本人以及他们内部心理和外部行为将要发生的变化，不但强调理论知识、专业技能是学生必备的素质，同时也强调由理论知识、专业技能所形成的素质结构受主体职业情境和工作角色的影响，主张加强对后者的培养。正是基于这样的教育思想，在房地产金融课程的教学过程中要求实现两个转变：
1.1由以教师为主转向以学生为主。
房地产金融学习既要有扎实的理论基础，又要有丰富的实践经验，因此，房地产金融这门课程应立足于微观经济行为分析。授课过程中，积极引进“学生主体参与教学”的教学方法，引导学生参与教学全过程，通过采用情境教学法，从学生熟悉的事物入手，提高学生的学习兴趣和参与意识，激发学生的主观能动性。
1.2由单纯知识传授转变为综合素质提高。
房地产金融是以金融学基本原理为基础，借助管理学、技术经济学、市场营销学等相关课程及其他相关学科的支持，主要研究住房抵押贷款、住房资金融通、抵押贷款证券化和住房金融政策等内容。为了使学生能全面掌握房地产金融的相关知识，重点加强了金融创新等内容的教学。
2、改进教学方法，激发学生的创造性。
多年以来，我们的教育一直老师是课堂的主体，学生只能处于完全被动地位，这种填鸭式的教学方法已越来越不适应今日高等教育的需要。教师的主要职能应是交给学生开启知识大门的钥匙，教师不再主要是传授知识，而是帮助学生发现、组织和管理知识，引导他们而非塑造他们。
2.1采取多种教学方法，激发学生的创新能力。
（1）改进课程教学方法，实施全过程案例教学法。
所谓全过程案例教学，是将房地产金融案例教学的思想观点方法手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。
（2）采用启发式的新型教学模式。
启发式教学思维模式在讲解过程中，让教师做导演，学生当主角，教师通过不断的提问、引导、启迪，充分调动所有学生学习的积极性，激励学生独立思考，阐述其独特见解，这种教与学相结合的启发式思维模式在房地产金融课程及其它一些专业课程的教学实践中已被经常运用，且取得了较为令人满意的教学效果。
（3）结合房地产业界流行观点组织小组讨论。
结合现实，组织学生对业界流行观点进行讨论，讨论过程中教师并不评判观念的“对”与“错”，而重在引导学生从不同的角度进行讨论。“重过程而非结果”是这种课堂讨论的特点，以此培养学生创新意识、独立思考或创新能力。
2.2改革考试形式，综合考评学生分析问题和解决问题的能力。
在此课程教学改革中，明确教学的重点是培养学生分析问题和解决问题的能力。因此，本课程改变了一张试卷定成绩的考核方法，根据考试、作业、讨论、专题小论文、专题小设计等综合评定成绩，以培养学生分析和解决问题的能力。
3、以学生为中心，与学生交朋友，营造良好学习氛围。
“以学生为中心”是现代教育的基本理念。在多年的教学实践中，我深刻地认识到只有经常与学生沟通，充分理解学生，及时发现和弥补教学中存在的不足，才能使教学顺利地进行，从而达到教学的目的，提高教学质量。
在教学中教师的宗旨是“一切为了学生”，课堂上，教师坚持微笑教学，给学生营造一个愉快轻松的学习空间。对于某些学生在课堂上出现一些不应有的现象，不是一味的严肃批评，而是视情况不同，分别对待。通常情况下，做到动之以情，晓之以理，不伤害学生的自尊心，有时还来点幽默的调侃，活跃课堂气氛，这样既照顾了学生的面子，又达到了教育的目的。同时，作为一名年轻的教师，要注重发挥容易与学生沟通的优势，用课间休息的时间，与学生交谈，同他们交朋友，倾听他们对课程内容安排的要求、对教学方法改进的建议等，了解他们真正关心或者想学的东西，在必要时适当地调整教学内容和进度。此外，在课程结束时让学生写学习总结，要求他们也对教师的教学给予中肯的评价，使教师了解自己的优、缺点，为今后教学工作的提高创造条件。
由于比较关注同学生的感情沟通，很多学生不仅课后愿意和教师聊天、交友；更重要的是他们很喜欢听课，态度认真，课堂效果好；同时他们学习有疑问也愿意同教师讨论，请教，这样对提高教学质量大有好处。
4、几点建议。
4.1加强对教师的培养，尤其应为教师创造更多的参加实践的机会。
教师在教学中发挥着主导作用，是知识的传播者和学生效仿的主体，教师的知识水平和知识结构对教学活动起着举足轻重的作用。目前高等学校中讲授房地产金融的教师大多数人没有直接参与过房地产开发与经营的实践，讲起课来难免有脱离实际之嫌。因此，除应加强教师理论素养的培养外，应为教师创造更多的参加实践的机会。
4.2请房地产业界人士介入教学，增强学生的感性认识。
可以邀请房地产业界各个方面的资深人士到学校讲学，增加学生对房地产及房地产业的感性认识，并可感受真正企业家所应具备的企业家精神，激发学生的学习热情和创业精神。
4.3提供有利的教学质量保证计划。
开课时间应选择在三年级上半学期。学生先修过经济学、金融市场学、财务管理学等相关课程后再学习本课程，将会收到较好的教学效果。开课班级人数一般应控制在40人左右。
4.4有关部门提供更多的现代化教学工具。
投影仪多媒体、电化教学等现代化教学手段的运用，能够帮助学生形成更加直观的印象，提高学生的学习兴趣，如城市土地级别图、楼盘实景图以及有关房地产金融的科教片、电视片等都不失为好的教具。另外，建立模拟市场研究、房地产金融实验室，为学生提供更多的成本较低的研究、实践机会。
参考文献。
［1］沈周延.利用案例教学促进隐形知识的流动和共享［j］.科技咨询，20xx，(1):64.
［2］牛三平.高等管理教育的案例教学法及“课堂讨论”［j］.山西高等学校社会科学学报，20xx，(2):99.
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［4］叶剑平.20xx年我国房地产市场特点［j］.建筑经济，20xx,(2):42.
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［6］王广谦，张亦春.金融学科建设与发展战略研究［m］.北京:高等教育出版社，20xx.
房地产论文
包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
文档为doc格式。
房地产论文
在经济不断发展以及社会持续化进步的时代背景下，我国房地产经济由此得到了极大的提升。从实际情况来看，现今我国房地产企业在投资管理方面仍旧存在着一定的风险性，这种风险是阻碍房地产企业进一步发展的重要因素，人才是企业生存和发展的重要推动力量，在房地产企业中占有不可忽视的地位，为此，必须积极构建企业培训评价指标体系，实现人力资源的有效管理。本文旨在分析房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建，促进房地产企业的发展，实现社会和经济的双向进步。
优秀的人才队伍往往是构成企业生存和发展的决定性力量，是企业实现战略化发展的有力保障，对企业的稳定发展具有十分重要的影响。现今我国房地产行业针对人力资源管理仍旧存在着种种欠缺，不利于企业的长远发展，构建起企业培训评价指标体系已成为房地产行业必须解决的问题，通过本文对房地产投资企业培训评价指标体系的研究和分析，从而强化企业实力，保证房地产行业的顺利发展。
（一）重视程度不高，工作积极性不高。
企业领导对员工的培训工作缺乏重视，大多都是纸上谈兵，并没有将员工的培训工作放在实际之中，对员工培训工作的重视程度不高。虽然一部分房地产企业已经逐步建立起培训规划，但却没有切实将培训工作落实到实处，没有严格按照规划行事。另外，企业员工的工作积极性明显不高，甚至存在着抵制的消极态度，自我学习能力较为薄弱。
（二）企业培训评价指标体系内容和方法过意单一化。
企业的培训工作缺乏科学合理的评价指标体系，没有通过科学的调查分析进行培训工作的设计，其培训方法和内容较为单一化，缺乏培训效果评估环节，缺乏系统、科学、全面的培训评价指标体系，无法对企业员工的实际情况进行深入的调查研究，培训工作缺乏针对性，所涉及的培训工作并不能满足企业的长远发展和员工的切身利益。
（三）企业对培训工作缺乏充足的硬件设施和资金投入。
我国房地产企业对员工的培训工作缺乏相应的重视和认识，所以在资金的投入、教学授课以及硬件设施等方面无法予以充分提供，企业的培训工作往往只是在内部简单进行，却没有提供专业性的培训场地，只是借助企业会议室、多媒体设备等场地和设施简单地展开，培训方式过于单一化，其培训结果也无法预知。
（四）培训效果转化与跟踪机制存在不协调因素。
大部分房地产投资企业培训评价指标体系的效果评估方式往往是通过问卷调查或者书面测试的方式在企业中进行，也就是没有一套专业化的评估体系，也没有长久性、持续性的企业员工，员工对培训工作的意识还需要跟踪性的调查和分析，为此，无法客观全面地熟悉掌握培训效果，跟踪机制和培训效果转化彼此之间互不协调，其培训评价指标体系缺乏系统性和科学性。
（一）强化企业领导的重视程度，树立员工良好的工作意识。
第一，积极宣传和引导良好的房地产投资企业培训评价指标体系的实际意义、根本目的以及基本方法，促使企业领导及上下层都可以认识到培训工作的重要性，从而通过积极主动培训方法予以改革。第二，确保企业领导对具体化的企业培训指标体系有一个基本的认识，并予以大力支持。第三，促使企业员工树立正确良好的培訓观念，有效提高企业员工综合能力和道德素质，为房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建提供保障。
（二）实施多样化的培训方式，实现企业培训评价指标体系的内容丰富化。
通过多样化的培训方式以丰富企业培训评价指标体系的内容和形式，积极构建房地产投资企业培训评价指标体系。比如，企业可以适当在自身内部建立定期的培训课程，不断提高企业员工的专业化能力，企业和企业之间应当彼此建立良好的交流培训机制，选择优秀的企业员工参与培训工作，在提升企业员工综合能力的同时，可以更好地为人民服务。引导企业员工积极参加企业外部开展的培训活动，实现企业的发展和员工的进步。另外，需要建立一套合理科学严格的考核评价体系，为企业的稳定发展和质量效率提供保障，降低培训工作所带来的风险问题，为企业更为长远的发展方向努力进步。
（三）加大企业培训成本投入，建立科学有效的.激励体制。
所谓经济基础决定上层建筑，为此，房地产行业培训评价指标体系的有效构建应当提供有利于培训工作顺利开展的成本资金投入，通过大量的运行资金来不断完善和推进企业培训工作的进步，房地产行业必须尤为重视人才资源的投资。强化培训方式和培训内容，积极聘用专业的讲师提供合理的帮助和辅导，更新培训使用的硬件设备和软件设备，完善培训开展的外部环境，构建良好的培训氛围，积极拓展企业员工自身的内在潜能，为员工的未来发展提供保障。
综上所述，房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建可积极推动房地产行业的长期稳定性发展，同时会对企业员工产生较为积极的能力塑造，房地产投资企业培训评价指标体系的构建是实现房地产行业稳定发展的关键，且产生了较为积极的重要作用。在房地产企业的发展过程中，企业必须正确认识培训评价指标体系的重要作用以及在现实生活中存在的问题，通过有效对策予以解决，为房地产行业的进一步发展创造条件。（作者单位为山东中润置业有限公司）。
房地产论文
对于住房公积金来说，我国的企业职工自20xx年底能够拥有住房公积金的人数仍然不多，据统计，在这个时期，我国拥有住房公积金的职工只占全国所有在岗职工人数的8.2%。我国住房公积金制度的建立已经有二十多年的时间了，经过这些年的不断发展，住房公积金逐渐推动了住房制度的改革，加快了我国住房建设的步伐，并且我国的城镇居民的住房条件也为此而得以改善，调动了人们住房消费的积极性，同时也促进了我国房地产经济的增长与发展。
我国经济的发展有赖于房地产业的大力推动，房地产行业在我国的诸多行业中也占据着重要的地位，其对我国经济的影响主要有三个方面：一是对我国政策的影响。近些年来，房地产业的发展也赢得了相应的利润，且处于居高不下的地位，其在推动房地产经济稳定增长的同时，也影响了我国的经济产业的发展。例如在房地产市场中出现的炒房行为，这就会使大量的资金转向房地产业，并加大了我国经济出现泡沫破裂的风险，直接影响了我国的实体经济的发展。因此，我国政府要针对这一系列的影响而采取相应的对策，有效的管理和规范房地产市场。例如近几年，我国推行了对房地产市场的限价、限购的调整制度；通过调整银行准备金率、房屋转让税等政策手段来稳定房地产市场。不得不说房地产行业的发展对我国的其他行业和经济政策都会有产生一定的影响。二是对我国相关行业的`影响。房地产行业一直推动着其相关产业链的发展，同时房地产业的发展也解决了大量剩余劳动力的问题。但由于房地产行业属于一种新兴的行业，其产业结构缺乏规范与标准，致使与之相关的行业缺失标准，以致在行业的衔接上不够连贯，问题不断，不利于整个链条上的行业的稳定发展。例如一些开发商作房地产业链占据着上游的优势地位，并占有大部分收益，以致下游的产业链只能得到剩余的少部分利益，这种不平衡的利益分配打乱了市场秩序，不利于相关行业的健康发展。三是对社会的影响。房地产行业的发展为我国社会的各阶层提供了良好的就业平台，减少了社会就业的压力问题，在一定层面上稳定了社会的秩序，同时也改善了我国居民的居住环境，提高了人民的生活质量。
我们要了解住房公积金的重要意义，首先要了解住房公积金的提取条件如何使用。我们以北京住房公积金提取为例，职工可以提取的条件包括购买、建造、翻建、大修自住住房；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还自住住房贷款本息；房租支出超出家庭工资；遇到突发事件造成家庭生活严重困难；务工人员与单位解除劳动关系；死亡或者被宣告死亡等情形，职工若满足以上的任一情形，都可以提取相应的住房公积金，并且这是一个相当可观的金额，同时促进了房地产市场的发展。
住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平。但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金，但面对一直增长的房屋价格，这种专项资金的作用也在逐渐减弱，如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用，才是我们真正要解决的问题，以便更好的促进房地产经济的持续、健康发展。
住房公积金的管理体系需要加强。对于住房公积金的管理需要有力的监管部门进行管理，明确各部门的监管责任，将监管工作落实到各个部门；采取有效的监管措施与手段，各个监管部门要合理分工，例如作为审计部门，其工作就是负责审查资金的来源；财政部门要对资金的经营状况进行检查和监督等。同时住房公积金的管理也需要社会的监督力量来完善，而相关的管理部门也要对社会监督过程中提出的问题和质疑进行认真的检查与分析，并及时处理和解决这些问题。
综上所述，我国住房公积金制度正在不断的完善，住房公积金成为人们支付住房的强大支撑，增强了个人支付住房的能力。同时住房公积金也促进了我国房地产市场的发展，有效的消除或挤压了房地产泡沫问题，从而使得我国的国民经济有了良好的增长趋势。（本文作者：赵广庆单位：泰安市房产交易中心）。
房地产论文
中国经济高速发展，房地产市场无疑是我国经济财政金融的重要支撑，而房地产市场的高速发展，相关配套制度没有及时跟上必然带来不稳定的隐患。因此，我国房地产市场的健康稳定发展也成为经济学者研究的重点。本文希望通过对房地产税收政策的简要剖析，帮助读者了解我国税收政策会对房地产市场产生怎样的影响，有哪些好的方式方法可以帮助我国房地产市场更加健康稳健的发展，希望通过此文能够对我国税收政策起到一定有益的借鉴作用。
一、我国房地产市场财政税收政策的研究。
据不完全的统计，我国房地产市场交易额以每年5%以上的速度快速增长，与此同时，房地产税收的相应缴纳量也在逐年增多，由此而见，房地产市场对于我国的经济发展具有重要作用。因此，合理税收政策可以帮助房地产市场很好的发展，制定和完善相应的税收政策就要先认清我国房地产市场存在的问题。就目前我国的房地产市场而言，想要清晰地认识哪些因素能够对我国房地产市场产生影响，就要充分了解国家的宏观调控政策，清楚国内的房地产市场价格以及居民对房地产市场的目标预期。近年来，我国房地产市场主要存在供需不平、价格机制不透明等问题。当然，这其中也有房地产市场自身的问题，而要解决这些问题就需要我国对房地产市场进行经济调节，发挥财政政策对房地产市场的调节作用，加强和完善保障性住房的建设，严格对房地产市场进行监管，稳定好房地产市场。
二、房地产财政税收政策对我国房地产的影响。
我国房地产市场主要通过房地产的差异进行区别化的税收政策来影响房地产价格和房地产收益分配。第一，开发阶段的税收政策主要影响房地产的供给端，使其有效控制房地产市场的投资规模和方向，保障房屋土地的合理利用和开发;第二，流转阶段的税收政策主要用来抑制房地产市场的投机取巧行为，通过对流通市场的再分配来影响需求端。第三，保有环节的财政税收政策，有利于市场的需求发展，有效利用土地资源，减少空置率，保证土地的正常流转。
房地产市场的税收政策主要对我国房地产市场起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到满足。房地产市场预期从乐观到谨慎的一系列变化，正好说明税收政策在其中起到了很好的调节作用，合理的税收政策可以保障房地产市场健康发展，让消费者保持理性头脑，调节供需平衡。为了促进房地产市场的合理发展，需要进一步加强税收政策的研究力度，细化政策内容，加强对开发商的考核，对不符合要求的开发商不予政策优惠，合理引导居民正确的购买观念，保障房地产市场的稳定发展。
税收政策是最常见的经济调节手段之一。城市的土地资源稀缺，可开发利用的不足导致许多投机者购买土地却不开发利用，土地市场制度的不健全导致市场价格混乱，投机者倒卖土地，造成许多土地价格虚高，资源闲置浪费，严重影响房地产市场的正常运转。房地产税收政策能够从一定程度上减少富人对土地的占有量，让更多的土地资源得以开发利用，增加房地产市场的房屋土地供给量，从一定程度上让低收入人群可以享有一定的税收政策优惠。
我国房地产税收对房地产市场的影响。
面对国内房地产市场价格上涨过快，价格虚高，政府可以利用税收政策调节合理引导消费者理性消费，通过控制信贷资金，促使开发商增加市场供给，降低不合理的价格，回归正常价格区间。刺激房地产市场，引导房地产市场健康发展。高房价和低收入是房地产交易市场的主要矛盾，居民收入低降低购买欲和购买力，导致交易量减少，提升居民收入，增加居民购房的政策优惠力度可以有效刺激国内房地产市场的活跃度。
改进物业税的政策，加强监督力度可以加强和规范房地产市场的不合理行为。物业税的政策实施应从我国的实际情况出发，首先，对于不同收入人群，物业税的政策实施应区别开来，通过制定不同的税率可以有效调节不同阶级收入人群的经济支出，减少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的经济生活。其次，要加快发展房地产评估市场，规范评估行业的发展，完善评估体系，保证国内房地产市场的良性发展。最后，要完善税收政策的配套，严格审查房地产市场情况，了解清楚城市土地的开发和利用情况，加快房地产市场房屋和土地两证合一，强化产权登记制度，理清关系，从而避免房地产私下交易。完善房地产市场的评估体系，加强房屋评估制度，建立一整套的房地产市场管理机制。
我国的税收法律制度还不够完善，所以接下来进一步完善和健全房地产税收的相关法律和制度是对房地产市场长久发展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地产市场有序发展，减少房地产市场不规范行为的发生。因此完善房地产市场制度和相关法律，并严格实施执行，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保障市场合理发展，让供方合理开发、依法竞争，让群众买得放心，买得安心。在我国的房地产税法当中，惩戒措施相对宽松，导致有些不法分子心存侥幸心理，钻法律空子，扰乱房地产市场。所以，完善房地产税法应以惩处措施为重，保障法律成果能真正落实到房地产税收当中，为我国的房地产市场健康发展提供法律保障，让我国房地产市场能够平稳又快的发展。
四、结束语。
财政税收对我国房地产市场经济具有重要的影响作用，因此，健全房地产市场机制，保证房屋土地资源的合理开发和利用;完善房地产税收法律法规，规范房地产市场的合理发展;合理引导消费者理性购买商品住房，保证房地产刚需的解决;加强房地产市场的监管力度，让不法分子无缝可钻，这样才能让我国房地产市场真正有序规范的发展起来。
房地产论文
由于受制于技术发展水平的制约，我国低碳技术水平不高，在当前房地产发展过程中，如果广泛应用低碳技术，则会导致房地产成本増加。这不仅需要房地产业在投入雄厚的资金来进行技术研发。同时低碳经济的发展，可以有效地代替传统的能源，这就决定了在低碳技术的研发使用上具有高成本的特点，在房地产开发中应用低碳技术，会导致建筑成本大幅度提高。特别是当前房地产业主要以中小规模为主，在发展过程中资金并不充足，这也导致无法广泛的应用低碳技术。
2.低碳经济的发展会抬高房价。
在当前房地产行业中，如果要走低碳经济发展的道路，这就需要加大对新型技术和能源的研发，这样房地产业势必会以低碳来对建筑中能源和材料的优越性进行宣传，并以此来提高房价。在房地产建设过程中应用低碳技术，房屋质量必然会有所提升，高质量的房子价格也会随之增加。所以在低碳经济发展下极易导致房价抬高。
3.低碳经济短期对房地产发展起抑制作用。
房地产行业的发展离不开充足的能源供应，不仅能源用量较大，而且能耗也较高，特别是房地产业具有较高的排碳量。在低碳经济背景下，如果没有充足的能源供应，那么必然会对房地产业的发展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地产发展政策。
当前经济环境较为复杂，而且经济发展具有较强的不确定性。在这种情况下，如果没有完善的低碳地产发展政策，那么低碳房地产的发展必然会产生较多的问题，如缺乏完善的法律法规，会导致违法行为增加，而低碳模式的房地产发展过程中，由于犯罪成本较低，而低碳模式下房地产利润较髙，从而导致犯罪率较高，而且房地产价格还会出现虚假等情况。所以在当前低碳经济背景下，房地产发展过程中需要加快各项政策及法律法规的完善。
2.倡导绿色环保。
在当前低碳经济环境下，房地产业低碳的实现，需要加快在材料和技术上的创新，利用绿色环保材料来有效地代替高能耗的材料，实现材料的绿色环保。利用新型材料作为房地产的保温隔热材料，在达到良好保温效果的同时，也能够实现隔热目的，房屋保温隔热效果较好的情况下，对煤炭的需求量也会降低，确保达到环保的目的。近年来，我国科学技术的快速发展，各种新技术不断涌现出来，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技术上并不十分成熟，还需要加大研究的力度。另外，还要在当前房地产建设过程中，还需要加大对太阳能和地热能的应用，充分地利用绿色、环保材料来降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、环保、绿色的房屋建筑。
3.提高环保意识。
低碳经济背景k房地产经济管理创新发展相关措施：
1.健全法律法规控制排碳量。
最近几年来房地产产业在我国发展很快，法律法规的健全能够让房地产经济更加健康的发展’但是我国对于房地产经济的管理不是很全面，并且存在很多问题，首先就是法律制度不够完善，对低碳经济房产的排碳量没有严格控制，对于一些没有按照规定经营的房产商处罚力度不够。
2.低碳前提下对企业成本的控制在低碳经济背景下’房地产建筑过程中多。
会使用环保型材料和技术，这样房地产的成本必然会提高，所以在房地产建筑过程中，需要做好成本的控制。在施工过程中尽量应用新型技术，有效地降低污染物的排放。所使用的绿色环保材料在使用过程中能够有效地避免材料浪费的现象发生，科学对房地产建筑的前期成本进行有效控制，并制定具体的制度加以约束。
3.低碳前提下策划房地产业发展目标我国体制不断变革，而且速度越来越快，对。
低碳经济下发展出现的问题和困难予以指导和扶持，让房地产业能够平稳发展，降低由于低碳经济而对房地产业造成的经济影响程度。
4.低碳背景房地产经济管理体制的完善原本房地产的发展就有很多问题，而目前。
提倡的低碳经济对房地产发展影响更大，问题也就越来越多，而房地产市场环境也愈来愈复杂，如果还是依赖于原有的简单的政策来对房地产经济进行管理，那么显然很难见到效果，因此低碳经济的前提下，国家要对房地产市场环境和企业本身的问题进行分析，制定一些列规章制度，对房地产的经济做出指导，不断完善低碳背景下房地产经济管理体制，确保房地产在低碳经济下稳步发展。
5.低碳背景下地产财税政策的完善在低碳经济背景下，房地产业的发展需要加大资金的投入量，这也导致投资风险增加。因此国家需要出台相关的政策来加大对房地产业低碳发展的支持力度，可以通过征收污染税及降低其他税收等措施来加快推动房地产业向低碳经济方向的发展。
结束语。
随着能源紧缺现象的日益严竣，低碳经济已成各行业发展的主要趋势。在低碳经济背景下，房地产业的发展能够有效地实现能耗降低，尽可能地减少污染，努力提高节能环保意识，有效地推动房地产业低碳的发展进程。当前我国房地产行业的低碳发展过程中还存在较多的问题，所以需要在房地产经济管理工作上进行不断创新，在加快推动房地产经济快速发展的基础上，有效地对居民生活的环境质量进行改善，确保经济和环境的和谐发展。
房地产论文
随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。科学的税收筹划，对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。本文采用理论分析的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划进行了尝试性的探讨，提出了自己的解决方案和筹划风险的防范。
：房地产企业,税收筹划,筹划风险。
一、引言。
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:。
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。
2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的.经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
1李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,20xx年第5期.
2注册会计师全国统一考试辅导教材税法[m].北京:中国财政经济出版社,20xx.
3中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则。
房地产论文
从我国目前房地产企业的发展趋势来看，近几年以及之后几年依旧有足够的发展空间，并且短时间内不会衰弱[1]。房地产企业在我国经济建设体系中所占比重较高，从最初进入房地产企业开始，利用有限的资金投资，并且不断融资，从而支持企业良性运转，但就目前我国房地产企业整体经济情况而言，也暴露出很多问题[2]。且这些问题若不及时发现和解决，势必会影响房地产企业日后的发展，并且在激烈的市场竞争中处于劣势地位。因此加强资金管理的力度，创新管理方式，使其能够顺应时代发展的需求，是当前房地产企业重点关注的话题。
（一）盲目投资，资金规划不合理。
房地产企业从建立之初到稳定的运营发展具有周期长、耗费大等特点，在发展的过程中，完全依赖企业自身的资金运转是不可能实现的，因此房地产企业需要通过银行借款等融资方式进行负债融资，从近几年的情况来看，房地产企业的负债率较高，几乎每个房地产企业都有大笔的负债额。某些企业资金沉淀严重，原本就因资金不足而烦恼，加之资金的无效占用不断增加，且盲目跟风投资导致资金未以有效产出的形式流回企业，导致资金的利用率进一步降低。对于房地产企业而言，有效的资金预算和合理的资金规划，是企业最大化利用资金，并提升资金管理水平的有效方式，但从目前的实际情况来看，部分企业在资金投资和规划上还存在着诸多的不足[3]。
（二）融资渠道单一，主体不明。
资金管理的原则在于主体明确，责任明确，且应该加强对资金的监督力度，防止资金流失和无效利用，但房地产企业在此方面的规划并不到位，还需要作进一步的努力，来确保资金的正常使用和流动。多数房地产企业巨大数额的投资和收款，并没有明确监督每一笔资金的具体流向，导致正式启用资金的阶段却发现资金已经被占用，只好拆东墙补西墙。另外，房地产企业本身的资金不足以支撑企业正常运转，因此需要通过多种方式加强外部融资，然而目前房地产企业融资方式单一，资金获取的渠道相对匮乏。致使企业的资金的利用和周转更为紧张，若房地产企业想要稳定长期的发展，就必须要解决上述所有问题。
（一）做好资金预算，促进资金良性运转。
房地产企业不同于一般的企业，每一笔进账和出账的资金数额都较大，且投入和产出比例也较大，因此做好房地产企业的资金预算是必要的工作之一，也是资金管理的基础性环节，更是确保企业良性运转的有效方式。进行有效的资金预算，上一年年末做好所有款项的整理和总结，计算盈亏状况，并且将不可动用资金和闲置资金详细记录处理，注重处理的细节。每年年初，财务部门则根据上一年的企业运营情况以及当年企业发展的趋势，做好资金预算计划[4]。要求资金预算计划既能够满足企业本年所需的要求，也要保障资金能够良性运转，对于闲置资金应该加以利用，促进企业的发展。资金预算由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成“资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。”以此为核心，把握企业的“脉搏”，突出计划重点，有效节约公司融资成本，并且在预案审核通过后严格执行。
（二）合理规划资金，重视风险管理。
在做好资金预算之后，应该严格按照资金预算方案执行，并且在此过程中以控制成本为核心，有效将企业能够运转的资金优先利用。但资金预算只是年初的一个计划方案，在现实发展中有很多不可预估的因素会影响资金的周转和利用，此时需要企业财务管理者严格依照合理规划的处事标准作出新的资金决策，从而调整预算方案，将资金合理有效的利用起来。另外，在资金管理的工作任务中，风险管理是其中及其重要的一项任务，主要分为使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险一般是指房地产企业的投资风险，对于这种风险，做好市场调研，加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审以科学化，专业化的标准进行，在项目投资之初就将风险概率降到最低，也就是说这种风险属于预先通过有效手段可控型风险。而在途风险通常会发生在企业资金结算过程中，要求财务人员注重结算票据的选择，通常都是以“贷记凭证”，“转帐支票”为结算手段，选择更为安全的结算方式，有助于规避风险发生的概率[5]。
（三）扩宽融资渠道，加强资金动态流向的监督力度。
房地产企业应定期，不定期地对资金使用情况进行监督和核查，明确企业资金的动向。一般情况下，可通过企业的日常的报表全面了解资金的动向，而且要定时进行专项检查，了解和知悉资金预算执行过程中的深层次问题，针对这些问题寻找深层次的解决方法，尤其是对于应收帐款，预付帐款，其他应收款等资金往来账目的'管理，逐笔跟踪，强化监督，明确责任人，才能将资金的来龙去脉清楚的进行管理。另外，房地产企业的资金因支出数额较大，且一般前期用于投资，后期才能回收账款，因此应该扩宽融資渠道，利用各种方式为企业筹集到足够项目运转的资金，避免因资金不足而损失重要项目。另外，房地产企业应该制定明确的责任制度，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏帐损失降到最低程度。此外，加强企业的内部审计工作，注重沉淀资金的盘活，将企业本身拥有的资金和外部融资筹集的资金最大化利用，提高整个企业的经济效益。
房地产企业的资金运转需要在财务人员的精确计算下进行，并且房地产企业资金数额较大，在企业本身资金不足以支撑企业发展的情况下需要通过多种渠道融资，用以支持企业的发展。因此房地产资金管理工作是企业发展的核心任务，有效的资金预算和规划，在强有力的监督体制下落实施行，能够保障企业在激烈的竞争中获取一定的优势，从而在房地产企业更好更快的发展。
[2]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董刚.房地产企业资金管理存在的问题及对策[j].东方企业文化，20xx，24：202.