心得体会是我们对一段经历的总结和概括，它可以帮助我们更好地把握经验的要点，从而更好地应对类似的情境。小编为大家搜集了一些优秀的心得体会范文，希望对大家有所启发。
买卖合同纠纷实训心得体会
近期，在大学我参与了一次买卖合同纠纷实训。通过这次实训，我获得了宝贵的经验和教训。在这里，我想分享一下我对这次实训的体会和心得，希望能对读者有所启发。
首先，这次实训让我意识到买卖合同纠纷并非只是一件简单的事情。我们在实际操作中遇到的问题远超出了我们的预期。我们所处理的案例是一家小型公司与一个个体经营者之间发生的合同纠纷。在调查案件的过程中，我们发现并不能简单地依靠书本上的知识来解决问题，而是需要通过真实的调查和分析来确定相关事实，并进一步理解每个当事人的意愿和期望。只有把这些问题考虑在内，才能更有效地解决买卖合同纠纷。
其次，通过这次实训，我认识到在买卖合同纠纷中，双方当事人之间的沟通至关重要。当买卖双方出现纠纷时，很多时候是因为双方之间的沟通不畅所导致的。在我们的案例中，我们发现小型公司与个体经营者之间存在一些沟通障碍，导致双方对合同条款的理解有所差异，随之而来的就是纠纷的发生。因此，我们必须在解决纠纷的过程中注重沟通，确保双方的意见得到充分的表达和理解。只有这样，才能找到一个对双方都公平合理的解决方案。
再次，从这次实训中，我学到了如何处理买卖合同纠纷时的技巧。在处理纠纷时，我们需要有独立思考和分析问题的能力。我们不能简单地照搬书本上的定论，而是要根据每个案情的特殊性来做出判断。同时，我们还需要了解并熟悉相关法律法规，以便正确地引用和运用。此外，我们还要依靠相关的证据和数据，以充分支持自己的观点和决策。只有具备这些技巧，才能更好地处理买卖合同纠纷，取得良好的结果。
最后，这次实训也让我认识到在买卖合同纠纷中，解决纠纷需要考虑到当事人的长远利益。虽然我们可能在解决纠纷时会面临着各种各样的压力和限制，比如时间和资源的限制等。但是我们不能仅仅考虑眼前的利益，而忽略了双方当事人的长远利益。只有综合考虑各个方面的利益，我们才能找到一个既能解决纠纷，又能维护双方当事人权益的解决方案。
总之，通过这次买卖合同纠纷实训，我对买卖合同纠纷的认识有了很大的提升。我深刻地体会到合同纠纷的复杂性和困难性，并学会了一些解决纠纷的技巧和方法。这次实训也激发了我对法律的兴趣，我希望以后能够在这个领域有所作为。我会继续不断学习和提升自己的能力，为更好地解决买卖合同纠纷贡献自己的力量。
旁听买卖合同案件心得体会
近期，我参加了一起旁听买卖合同案件。这场庭审对我来说是一次难得的学习机会，使我对买卖合同法律条款、司法实践和庭审程序有了更深入的了解。通过这次经历，我得到了许多宝贵的心得体会。
一、认识到合同签订的重要性。
此案的主要矛盾点在于双方对于合同条款的理解不一致，拖累了案件的审理时间和结果。通过此案，我更加认识到了合同签订的重要性。合同是商业交易的重要依据，它规定了双方在交易过程中的权利和义务，保护了交易双方的合法权益。合同签订之前，双方应该明确交易品种、价格、数量、交付期限、质量、付款方式等重要条款，以避免因为双方对于合同条款的理解不一致而导致的民事纠纷。
二、了解合同履行的要求。
合同签订之后，双方应该严格按照合同条款履行合同义务。在此案中，原告认为被告没有按照合同约定交货，被告则认为原告没有全额付款。此时，法庭要求双方提供证据，以证明自己的主张。从这一点可以看出，在合同履行过程中，任何一方的违约行为都会对交易另一方造成损失。因此，在签订合同时，双方应该合理明确履约义务与违约责任，以维护合同的公正、平衡和有序履行。
三、理解供应商在质量问题上的责任。
在当前消费者权益日益受到关注的背景下，供应商在保障产品质量方面的责任也越来越重要。此案中，因为被告提供的商品质量存在问题，引起了原告的退货要求。在审理过程中，法庭要求被告在其证据材料中提供商品的质量认证证书。这一要求充分说明了供应商在供应商品时要遵循国家和行业标准，确保产品质量合规、可靠。合同中如约定商品质量问题的责任归属方，供应商更应该履行相应的质量保证义务。
四、意识到合同争议解决方式选取的重要性。
在民商事案件中，合同争议的解决方式主要有诉讼、仲裁和调解。此案中，双方选择通过诉讼方式解决争议。在目前的司法实践中，诉讼是解决合同争议的常见方式。但是，由于诉讼程序繁琐，耗时长、费用高的缺点，另外两种方式也是获得法律保护和维权的有效途径。当合同纠纷出现时，双方应该根据实际情况，综合考虑自己的利益，合理选择解决方式，以最小的损失解决合同纠纷。
五、加强法律意识和维权意识。
本案中，原告之所以能在司法程序中追讨到自己的合法权益，带给我们极大的启示。我们应该更加重视法律意识的学习和维权意识的提高，以确保自己在经济活动中的权益得到有效保护。当我们购买产品或者接受服务时，理应以依法维权为前提，保护自己的合法权益。只有具备法律意识和维权意识，才能更好地维护自己的合法权益，保护自己的经济利益。
总之，通过这次旁听买卖合同案件，我认识到了合同签订、履行和纠纷解决的重要性，意识到了自己在经济活动中保护自己的合法权益的必要性。希望今后能够在实际的工作和生活中不断增强自己的法律意识，做到识法、学法、守法、用法，为经济发展和民主法治建设做出自己的贡献。
买卖合同纠纷实训心得体会
近期，我参与了一项关于买卖合同纠纷的实训项目，通过模拟真实的案例和角色扮演，我对买卖合同纠纷的处理程序和其中的法律原则有了更深刻的理解。通过这次实训，我认识到纠纷的产生往往是因为合同双方在签约阶段没有充分明确和细化合同条款，同时也揭示出了在处理合同纠纷时应注重公正、公平以及如何利用有效的证据进行问题解决等诸多问题。在未来的职业生涯中，这些经验将对我的法律实践起到重要的指导作用。
首先，我认识到签约阶段是避免买卖合同纠纷的关键。通过参与实训项目，我了解到合同条款的明确性和完备性对于纠纷的产生有着至关重要的作用。一份合同应该包括双方对于交易物品、价格、交货时间等方面的详细约定，以免给纠纷的解决带来不确定性。此外，我还了解到在签约过程中应特别注意法律的适用和可行性，确保合同的合法性和有效性。通过充分明确合同条款，可以最大限度地减少后期的纠纷发生。
其次，我在实训中学到了处理买卖合同纠纷时应注重公正和公平。买卖合同纠纷涉及的金额较大，关系到买卖双方的核心利益，因此在处理纠纷时必须保持公正的原则。法律对于合同纠纷的分配原则有明确的规定，相关的法律条文和法律解释对于纠纷处理有着明确的指导作用。实践中，我们应该尽量遵守这些原则，确保对于双方的利益进行公平的权衡和判断。此外，我还学到了在处理纠纷时要站在客观的立场，多方考虑各种因素，尊重事实，避免主观臆断，以避免对于某一方的不公正对待。
进而，在实践中我发现，掌握和利用有效证据对于解决买卖合同纠纷至关重要。在实训项目中，我亲身经历了证据收集、整理和运用的过程。我了解到合同破裂和违约的纠纷解决需要双方提供证据以证明自己的权益。因此，在处理纠纷时，我们要善于发现并收集有力的证据，通过分析和运用这些证据节省争议的解决时间和成本。同时，我也认识到在证据收集过程中需要注意证据的真实性和公正性，避免操纵证据以达到自己的目的，以维护司法公正。
最后，这次实训让我明白了解决买卖合同纠纷需要运用现有法律法规和相关判例以及判断力和分析能力。在实践中，我通过对相关法律文献和判例的学习，对于法律解释和司法实践有了更深入的了解，为合同纠纷争议解决提供了参考。同时，在角色扮演和法庭模拟中，我能够在限定时间内迅速分析问题、提出观点、辩护和反驳，这些经验对于未来的法律实践和争议解决至关重要。
通过这次买卖合同纠纷实训，我受益匪浅。我深刻认识到合同的明确、公正和证据的重要性，同时也意识到要用法律和法规的基本原则去研究和分析问题，以做出公正的判断。这些经验和体会将对我未来法律职业生涯的发展起到积极的引导作用，提醒我要不断学习和积累，做好自己在法律纠纷解决方面的工作。
旁听买卖合同案件心得体会
在社会交往活动中，签订合同是常见事情，无论是个人还是企业，都会签署各种类型的合同。而在签署合同时，为了保护双方的权益，往往会邀请相应的第三方旁听。近日，我在法院参与了一起旁听买卖合同案件，这让我体会到了很多法律方面的知识与思考。
第二段：案件过程介绍。
该案件是一起买卖合同纠纷案件，原告在法律履行中提出了诉讼请求。当我作为旁听者进入法庭时，首先被感受到的是庄严肃穆的气氛。随着庭审即将开始，当事人、律师、法官们陆续进入法庭，整个过程紧张而有序。庭审过程中，各方就合同条款及约定内容进行详细的论证与问询，同时还涉及了证据的交换与分析。在这个过程中，我不断了解到法律程序的规定和具体操作。
第三段：案件中所涉及的关键问题。
在庭审中，双方就合同条款出现的歧义以及解释进行了争执，同时还有质量、数量等方面的评估和认定。在裁判判断过程中，我感受到法官在审理不当论点和不合理证据时，坚持法律原则，准确适用了法律条款。同时，也更加深刻地认识到了在买卖合同交易中条文的严谨性和实际的重要性。
通过参与旁听这一买卖合同案件，我深刻认识到了合同法律制度下的完备性和对市场交易的重要性。在未来的作为生产者或消费者时，一定要要认真阅读合同条款，明确义务和责任，避免或减少可能出现的问题和纠纷。
第五段：展望与总结。
总的来说，作为法律知识普及者，我们应该深入社会，努力让更多人了解和认识合同法的实质意义，并主张推行合法合理的合同文本，以完善和规范合同交易制度。并通过案例的分享和诉讼实践，提高我们的法律认识和意识。我相信在今后的法律实践中，会越来越多的人掌握和适用法律知识，在构建更加稳定和公正的法治社会中做出自己的贡献。
旁听买卖合同案件心得体会
旁听买卖合同案件，是一个富有意义的经历。本着对法律事务的理解和学习的必要性，我去了法院，在那里观看了一个案件，这个案件是关于买卖合同的。这个过程是一个我难以忘记的经历，我在这个过程中学到了很多关于买卖合同案件的知识，学到了很多关于法律程序的知识，也得到了很多宝贵的启示。在这篇文章中，我将分享我的经验和观点，以及我认为其他人可以从中学到的知识和技能。
第二部分：了解买卖合同的本质。
在旁听买卖合同案件的过程中，我深刻地了解了买卖合同的基本概念。买卖合同的本质是合法的双方协议，这种协议规定了双方的权利和义务，以及买卖的价格和质量等要素。方法论和理论很强调这一点，因为在交易过程中，买卖双方都有保护自己的权利和责任的义务。同时，在买卖合同中，可以根据双方的协议初始化材料交付的过程和方法，处理任何可能出现的问题，例如价款和交易风险。在旁听中，我深深体会到了买卖合同的实际意义，以及它在商业交易中的重要性。
第三部分：法律程序是关键。
买卖合同案件中，我也学到了很多关于法律程序的知识。在判决买卖合同案件时，法官需要依照法律程序严格进行，以保证公正和正确的判断。在整个过程中，法律程序，例如证据收集、审讯和判决等等，扮演着至关重要的角色。如果法律程序不正确，裁决就可能对任何一方造成不利影响。因此，在任何法律程序中，都必须严格执行。旁听买卖合同案件的过程，让我深刻领会到了这一点。
第四部分：牢记交易风险。
在旁听买卖合同案件的过程中，我也了解了买卖交易的风险。在与任何人交易时，我们都要注意确保我们的权利和利益。买卖合同的关键之一是交易风险，因为双方的互动可能面临纷争和风险。在买卖合同中，我们需要做到慎重交易，防止交易风险。我们可以通过合法程序和法律手段降低风险，确保交易的安全和公正。旁听买卖合同案件的过程中，我深刻体会到了这一点，也更加理解了在交易过程中重要的法律和程序。
第五部分：总结。
通过旁听买卖合同案件，我获得了大量有关法律程序和买卖合同的知识，也得到了很多对未来交易的启示。买卖合同是商业交易中至关重要的一环，我们应该深入了解它，并寻求合法的途径来保障自己的权益。在交易时，我们也应该警惕交易风险，并遵守法律程序，以确保交易安全和公正。我希望我的经验和观点能够对其他人在类似情况下的学习和思考起到一定帮助。
买卖纠纷案件心得体会
在社会经济发展的过程中，买卖活动在人们的生活中起到了重要的作用。但是，买卖纠纷也时常发生，给当事人带来了不小的损失。作为一名法律工作者，近期处理了几起买卖纠纷案件，深刻体会到了买卖纠纷给当事人个人、家庭、社会带来的巨大影响，也发现了一些原本可以避免的纠纷。因此，写这篇文章来分享我的心得体会。
第二段：重合同签订与履行的重要性。
首先，我认为买卖纠纷的主要根源在于合同签订与履行方面存在的问题。有些卖家为了谋取利益，往往在合同中掩盖一些关键性的条款。同时，有的买家因为急于购买产品或者缺乏对市场的深入了解，没有认真阅读合同，就签署了合同，从而造成了不必要的损失。因此，在签订合同时，双方应当明确将要购买或出售的产品、交付时间、质量约定、价格等方面的要求。同时，在合同中应当明确交易双方的权利和义务，防止出现后期的纠纷。
第三段：重视消费者权益。
其次，对于买卖双方来说，消费者的权益至关重要。在很多买卖纠纷案件中，卖家为了赚取更多的利润，存在欺诈消费者、虚假宣传等行为。为保障消费者的权益，法律应当起到约束和规范的作用，加强对于消费者权益的保障力度。我们应当鼓励诚信守法的企业，同时严惩不守规矩、欺诈消费者的企业和个人。
第四段：加强对买卖市场监管。
此外，加强对于买卖市场的监管也是防止买卖纠纷的一个重要环节。法律应当加强对市场的监管，制定更加完善的市场规则和标准，从源头上预防出现买卖纠纷。同时，企业和个人应当自觉遵守相关法律法规制度，开展真实、诚实、合规的市场活动。
第五段：总结。
总之，买卖纠纷是一种常见的社会问题，对于当事人和社会都造成了影响。为预防买卖纠纷的发生，需要从加强合同签订和履行、重视消费者权益、加强市场监管等方面下手。希望我们能够从此类案件中吸取经验教训，不断完善我们监管制度，预防和减少买卖纠纷的发生。
劳动合同纠纷案件心得体会
随着劳动力市场的不断扩大和劳动法规的日益完善，劳动合同纠纷案件也逐渐增多。作为一名法律从业者，我曾参与处理多起劳动合同纠纷案件，并从中获得了一些宝贵的心得体会。以下将从劳动合同的重要性、纠纷的成因、解决纠纷的途径、预防纠纷的方法以及法律的约束力等五个方面进行探讨。
首先，劳动合同在劳动关系中占据着重要地位。劳动合同是雇主与劳动者之间建立劳动关系的依据，具有法律效力。它规定了劳动者的权利和义务，为劳动者提供了保障和限制。在一起劳动合同纠纷案件中，我深刻感受到劳动合同的重要性。合同的完备与否直接影响了案件的处理结果。因此，为了避免纠纷的发生，劳动双方应当充分了解和遵守劳动合同的约定，确保合同的合法性和有效性。
其次，劳动合同纠纷案件的成因多种多样。从我处理的案件中可以看出，纠纷的原因包括劳动条件与报酬的争议、解雇与辞退的处理不当、劳动时间与休假的安排不合理等。这些成因既有企业的问题，也有劳动者的问题。对于企业而言，更加注重人力资源管理，遵守劳动法规，保护劳动者的合法权益是预防纠纷的关键。对于劳动者而言，要提高自身法律意识，了解劳动法规的具体规定，避免自己成为合同纠纷的一方。
第三，纠纷解决的途径多种多样。根据我处理案件的经验，当事人可以选择诉讼、调解和仲裁等方式解决纠纷。其中，调解是一种较为常用的方式。调解不仅可以更快速地解决纠纷，减少成本和时间的损失，还可以维护劳动关系的稳定。然而，在实际操作中，当事人对各种解决方式的了解并不充分。因此，加强对调解、仲裁等方式的宣传和普及，提高员工的法律意识，是有效解决劳动合同纠纷的关键。
第四，纠纷的预防是最佳的解决办法。在处理劳动合同纠纷案件时，我发现，纠纷的发生往往是因为各方对合同条款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，预防合同纠纷的发生是有效维护劳动关系的重要手段。企业应该制定清晰明确的合同条款，尽量减少合同中的含糊不清或模糊的表述；同时，注重对劳动者的培训，提高员工的法律意识和职业素养，避免因个人行为而引发纠纷。
最后，法律的约束力是劳动合同纠纷案件处理的基石。法律的制定和实施，旨在保障劳动者的合法权益，维护社会的稳定和谐。在处理纠纷案件时，法律是依据和准绳，将各方博弈的力量规范在法律框架内，实现公正和公平的处理。因此，对于从事法律工作的人员而言，要严格遵守法律，正确解读和适用法律规定，准确处理纠纷案件。
综上所述，劳动合同纠纷案件处理的重点在于加强对劳动合同的了解与理解，尊重法律的约束力，以及加强对调解、仲裁等解决方式的宣传和普及。只有通过不断完善法律法规，加强法律援助和救济体系的建设，才能更好地保护劳动者的合法权益，维护社会的和谐稳定。
买卖纠纷案件心得体会
第一段：引言（200字）。
在现代社会中，商业活动越来越频繁，买卖纠纷案件也逐渐增多，买卖双方之间的权益非常重要。最近参与处理了一起买卖纠纷案件，让我深刻认识到了在买卖过程中信任，合理合法交易以及认真履行合同的重要性。
第二段：分析案件（300字）。
该纠纷案件是一起卖方与买方之间发生的合同欺诈纠纷。根据法院调查和相关证据，卖方在销售中故意隐瞒商品的重要缺陷并对买方撒谎，导致买方在购买商品时缺乏必要的信息，并且无法判断卖方的商品描述是否真实可靠。而买方已经支付了相应的货款，但从收到货物起，就发现货物存在质量问题，多次联系卖方处理，但卖方不予理睬。最终，买方将其告上法庭。
第三段：案件处理过程（300字）。
在案件处理过程中，我们认真审核证据，经过调查和定位问题，并依据法律的规定秉持公正的原则，向双方提供了一个平等和公正公平的处理机制。也让我清晰地认识到最基本的依据法律原则必须显然地存在，作为一个执业律师，最大的责任是遵守法律原则，维护双方的合法权益。
第四段：处理纠纷案件的经验（300字）。
在处理纠纷案件时，我们需要保持冷静，客观公正的态度，以增加双方案件的处理进展和解决问题的可能性。我们应该尊重并秉持买卖合同约定的权利和义务，维护双方的合法权益，并保持善意合作的心态。如果买卖双方的条件已经不合理，且无法达成一致的解决方案，则可以通过司法程序解决争议。
第五段：结论（200字）。
买卖纠纷案件是在商业活动之中难免会发生的。在买卖过程之中，我们需要平等的对待双方，并充分考虑双方的权利，遵守和执行买卖合同的约定，正确的处理纠纷案件，以此维护商业活动的正常进行和公正。买卖双方之间的信任是建立在对方的诚信、诚意和合法合规交易之上，通过交流，合作，公正和诚信来解决纠纷是最为理想和有效的方式。同时也要尊重法律，让法律来保护我们的权益，让我们更好地进行商业活动。
劳动合同纠纷案件心得体会
劳动合同纠纷案件一直是我国法律实践中常见的类型之一。作为一名法律从业者，我近期参与了一个劳动合同纠纷案件的处理，并从中得到了一些重要的体会和教训。接下来，我将通过五段式的结构，分享我的心得体会。
第一段：案件的背景和诉讼过程。
这起劳动合同纠纷案件涉及一家私营企业与一名前员工之间的纠纷。员工主张公司违反了与他签订的劳动合同，请求支付补偿金。在诉讼过程中，我们律师团队充分准备，在整理证据、起草诉状以及代理庭审等方面都投入了大量的精力。最终，法院判决公司支付了一定数额的补偿金，并要求公司遵守劳动合同法的相关规定。
第二段：程序规定和法律适用的重要性。
这次案件让我深刻理解了程序规定和法律适用的重要性。在案件分析和证据收集阶段，我们仔细研读了劳动合同法以及相关司法解释，确保我们的诉讼请求符合法律规定。此外，我们也特别关注了诉讼程序的规范性，遵守了各项法定程序，如证据交换等。这种严谨的态度为我们赢得了法庭的信任，使得我们的诉讼请求得到了认可。
第三段：证据的重要性和强有力的辩护。
证据是劳动合同纠纷案件中最重要的因素之一。无论是员工提供的书面证据，还是双方当事人的口述证词，都需要经过认真审查和分析。在本案中，我们律师团队通过调取公司的工资单、劳动合同等资料，并聆听员工的口述证词，成功地证明了公司存在违约行为。此外，我们还指出了公司未能履行劳动合同所规定的义务，这为我们辩护的强有力证据，从而使得法院判决有利于我们的当事人。
第四段：沟通和调解的重要性。
在处理劳动合同纠纷案件时，及时的沟通和有效的调解非常重要。我们的律师团队与公司的代理人保持了频繁的沟通，以寻求案件的和解机会。我们提出了合理的解决办法，并希望双方能够达成一致意见。尽管在最初的沟通中没有达成一致，但通过双方的讨论和妥协，我们最终成功地为我们的当事人争取到了一定的经济补偿。
第五段：案件经验与启示。
这次劳动合同纠纷案件为我带来了许多宝贵的经验和启示。首先，我们必须深入了解和掌握劳动合同法以及相关的司法解释，确保我们的法律观点和诉讼请求符合法律规定。其次，我们必须重视证据的收集和分析，以确保我们的辩护具有说服力。此外，良好的沟通和调解能力也是成功处理劳动合同纠纷案件的关键。通过倾听双方的意见，并保持冷静和公正的态度，我们能更好地为我们的当事人争取到合理的权益。
综上所述，这次劳动合同纠纷案件让我深刻认识到程序规定和法律适用的重要性，证据的重要性以及沟通和调解的重要性。这些经验和教训将成为我未来工作中的宝贵财富，使我能够更好地为当事人提供有效的法律服务。同时，我也希望通过这篇文章，让更多的人了解劳动合同纠纷案件处理的注意事项，促进社会公正和法治的实现。
买卖纠纷案件心得体会
在现代社会，各种纠纷时有发生，尤其是买卖纠纷更是经常发生。在现实生活中，我们常常看到买卖双方之间因为一些事情无法达成一致，甚至诉诸法律解决分歧。在经历了一场买卖纠纷案件的过程之后，我深深地体会到了一些道理。本文将从不同的角度来谈谈我对买卖纠纷案件的一些心得体会。
第二段：买卖双方应增强沟通和了解。
买卖纠纷的根本原因在于买卖双方之间信息不对称，或者说双方没有在买卖合同上明确规定清楚。因此，在进行买卖时，双方应该增强沟通和了解，确保双方都能理解合同条款。这不仅可以预防诉讼引发，同时也可以确保在法律面前自己的合法权益得到保护。同时，买卖双方要对贸易法律法规有一定的了解，以免造成不必要的误解和纠纷。
第三段：合同要书写规范详细。
合同是买卖纠纷的关键证据，以前制定的合同条款往往比较简单，容易出现漏洞，导致诉讼引发。因此，在合同的书写上，应该特别注意规范和详细。条款要简练明了，确保双方的权益都能照顾到，而且要认真核对是否漏洞，避免引起不必要的误解和矛盾。这样，即使在将来出现争议，判决的基础也能更加明确。
第四段：制定合同要实际，不要过于理想化。
有时，合同的规定过于理想化，忽略了实际情况，也会给诉讼打官司埋下隐患。在合同的制定上，要考虑买卖双方的实际情况，做到量力而行，不要超过自己的能力范围。同时，也要充分了解对方的情况，在条款的制定上囊括双方的情况，对方也应该如实反馈自己的情况。
第五段：诚信是买卖交易的基础。
最后，我认为诚信是买卖交易的基础。买卖双方在交易时，应本着公平、公正、公开、诚信的原则，向对方提供真实、准确、全面的信息，规避引发纠纷的关键问题。另外，双方之间也要互相尊重，理解对方的处境，积极沟通处理问题，才能避免买卖纠纷的发生。
总结。
通过这次经历，我认为在买卖纠纷案件中，买卖双方要加强沟通和了解，制定详细规范的合同，不要把合同过于理想化，同时要本着诚信的原则，确保交易的公平、公正、公开，尽可能避免引发纠纷。我们要牢记这些经验，让纠纷不再发生。
买卖合同纠纷实训心得体会
参加买卖合同纠纷实训，让我真正领悟到了实践的重要性。在课堂上，我们虽然掌握了一定的理论知识，但只有在实践中才能真正了解这些知识的作用和应用。通过实践，我发现自己在买卖合同纠纷处理方面还存在一些问题，比如对于证据的搜集和分析，以及法律适用的判断等。这让我意识到，纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。
二、重视团队协作的重要性。
在实践中，我发现团队协作是非常重要的。一个好的团队需要互相合作、相互支持，共同努力解决问题。我和我的团队成员一起讨论案件事实，分析证据，并且在实际操作中，我们也学会了互相配合，协调工作。通过团队合作，我们不仅可以充分发挥个人的优势，也能够互相补充不足，提高整体的工作效率。这一点对于我们未来的职业发展也非常重要，因为大部分工作需要团队协作来完成。
三、法律常识的重要性。
这次实训让我深刻认识到了法律常识的重要性。在实际操作中，我们发现有些案件的判断并不是那么简单，需要根据法律法规进行合理的判断。我们在预案准备时，遇到了一些法律适用方面的问题，这让我们明白了自己对于法律常识的了解还存在一定的不足之处。通过这次实践，我更加坚定了自己学习法律知识的决心，也认识到了提高自己的法律素养对于未来的职业发展是至关重要的。
四、重视证据的搜集和分析。
在实践中，我发现证据的搜集和分析是买卖合同纠纷处理中最关键的环节之一。对于一份纠纷案件，要想取得最终的胜诉，需要有充分的证据来支持。在实践中，我们需要仔细研究案件事实，从各个渠道寻找证据，并使用合适的方法对这些证据进行分析。通过这个过程，我深刻认识到了证据的重要性，也意识到了如何正确搜集和分析证据的必要性。
五、学会了处理纠纷的方法和技巧。
通过这次买卖合同纠纷实训，我学会了一些处理纠纷的方法和技巧。在实践中，我们需要充分了解案件事实，适时采取恰当的策略。我们需要结合法律知识和实际情况，客观公正地进行评判，并选择合适的解决方案。通过这个过程，我不仅提高了自己的处理纠纷能力，也学会了如何与各方进行有效的沟通和协商。这些技巧和方法不仅在买卖合同纠纷处理中有用，也对于未来的职业生涯有着重要的借鉴意义。
总之，买卖合同纠纷实训给了我很多宝贵的经验和体会，让我深刻认识到了理论和实践的差距，也认识到了团队合作和法律常识的重要性。通过这次实践，我对于买卖合同纠纷处理的各个环节都有了更加深刻的理解，也更加坚定了我的职业发展目标。在未来的工作中，我将更加努力地学习和实践，不断提高自己的专业能力，为解决纠纷和促进公正司法作出自己的贡献。
劳动合同纠纷案件心得体会
劳动合同纠纷案件是当前社会中常见的民事案件之一，往往涉及到雇主与雇员之间的权益关系。作为一名法律从业者，我有幸参与处理了一起劳动合同纠纷案件，这是一个引人深思的经历。在这个案件中，我深刻地认识到了劳动关系的复杂性，也学到了许多关于处理劳动合同纠纷案件的宝贵经验。
二、案件背景。
这起劳动合同纠纷案件涉及一家私营企业和一名雇员之间的争议。雇员辞职后向企业提出离职赔偿要求，企业拒绝支付，双方因此发生纠纷。在劳动法律的框架下，我们需要审查雇佣合同、离职协议和相关证据，以准确排查争议的核心问题，并在司法程序中维护公正和平衡。我们在案件的整个过程中，秉持客观、公正、公正原则，充分尊重双方当事人的权益。
三、案件分析。
在对案件进行仔细分析后，我们发现纠纷的核心焦点是解雇赔偿金的计算。根据国家劳动法的规定，雇员在离职时有权获得一定数额的解雇赔偿金。然而，在这个案件中，企业主张雇员的辞职是自愿的，并不应该支付离职赔偿金。我们深入研究了劳动法的相关法规和先例，并仔细分析了雇佣合同和离职协议的条款。最终，我们得出了结论，认为雇员的离职并非完全自愿，其背后存在一些迫使劳动关系终止的因素，因此他享有离职赔偿金的权益。
四、案件结果。
在法庭上，我们呈堂证供了相关证据和分析结果，并进行了充分的辩论。法官对案件进行了审理，并最终做出了裁决。根据法官的判决，雇员有权获得一定数额的离职赔偿金，并应由企业支付。这一结果既保护了雇员的权益，又体现了法律的公正和公平。
通过这次案件，我深刻认识到处理劳动合同纠纷案件的重要性和挑战性。首先，我们必须充分了解劳动法的相关法规和先例，以为我们的辩护提供有力的支持。其次，我们需要仔细审查双方当事人的合同和协议，并仔细分析其中的条款和细节。最重要的是，我们必须始终坚守公正和公平的原则，在维护当事人权益的同时，也要尊重法律的权威。
此外，这次案件还让我意识到劳动关系的复杂性和多样性。劳动合同纠纷不仅涉及到经济利益的分配，还关乎当事人的尊严和自由。在处理这类案件时，我们需要关注当事人的情感需求，并与他们进行良好的沟通。只有建立了对当事人的信任和尊重，我们才能更好地维护他们的权益。
综上所述，处理劳动合同纠纷案件需要全面的法律知识和敏锐的分析能力。作为法律从业者，我们应该不断学习和提高自己，以更好地为当事人服务，并为社会稳定和谐做出自己的贡献。
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
最高人民法院于年5月7日公布，6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确具体的规定。针对消费者的合法权益，人民法院应当如何进一步为其保护合法权益，已成为近年来日益关切的话题，该司法解释的第八条、第九条第一次明确适用惩罚性赔偿责任，从而结束了长期困扰司法实践和民法理论的商品欺诈等纠纷如何处理的争论，确保各级人民法院的审理做到法制统一适用。
商品房一个是预售，一个是现售。这里面有几点比较重要，第一个就是涉及到《合同法》第286条司法解释出台以后对于销售合同所产生的影响，就是说建筑工程的承包方依法行使优先权对开发商就会形成很大的影响，房子至少是三层抵押，就是你的房子是在建工程给了施工企业的抵押权，然后开发商又拿这个工程去银行去抵押贷款，第三个人就是买房人拿房子做抵押贷款。所以假如说是商品预售房，现在开发商欠了施工企业钱，施工企业去法院打官司，把这个建筑工程卖了，然后把钱给施工企业，那我买房人怎么办？我已经和开发商签了合同了，这个商品房销售合同肯定不能履行，就是说我买房人可以认定销售方构成欺诈，要求解除合同并赔偿其损失。
第二个问题是涉及到抵押。假如房地产开发商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在与买房人签合同的时候，隐瞒了该房屋已予以抵押的事实，或者是商品房销售合同订立以后未办理登记备案，销售方也未告诉购买方房屋已抵押出去，最后购买方的权利没办法实现的话，可以要求销售方予以双倍赔偿。
第三个就是买房人也是靠买的房子抵押出去来买房。这个商品房销售合同，假如说开发商有一方要求确认这个商品房销售合同无效或者要求解除合同，人民法院应当通知银行作为第三人参加诉讼。那买房人跟开发商本身签订的商品房销售合同，然后又是以所买的房子自己抵押贷款来支付该款，那么法院也应当通知银行作为第三人参加诉讼。
第四个就是对于办理房屋产权证至今没有作出明确的规定，现在很多买房人都是买了房屋后办不成房产证，原因就是房地产开发商不给资料。假如因为销售方的原因，购买方不能按照商品房销售合同约定的期限办理房屋产权证或者在预售商品房90天内，购买方还不能办理房屋产权证，销售方是否要承担违约责任。
根据以上在审判中所遇到的问题，依据最高司法解释，笔者根据审判实践经验，应从以下几个方面予以解决：
一、销售广告应当作为合同内容，买房人应提供相关资料。
《解释》明确规定，商品房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备以下条件，就应当视为要约：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺；2、此说明和允诺应当具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当承担违约责任。
目前开发商的销售广告或图片资料95%以上都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”，依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中所规定的要约条件，开发商违反时，仍应当承担违约责任。
二、因双方意思不一致导致签约失败，买房人交纳的定金应如数退还按《解释》的规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金如数返还买受人，这样有利于充分地保护消费者的合法权益。
买房时常见的情况是双方均有诚意签订买卖合同，基于诚实信用原则进行公正谈判，但因对合同的某些条款意见不一致，最终导致签约失败。对于这种情况，不能归责于当事人的任何一方，此时出卖人不得以任何借口及理由占有定金，应当将定金如数返还买受人。
三、房屋质量不合格消费者可要求退房和要求开发商予以赔偿《解释》明确规定因房屋质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持，开发商交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者无合同期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。
这里，应当注意的是，在法院审理中，买受人应当提供自己自行或者委托他人修复的证据，以及出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。
四、开发商恶意欺诈，买受人可获得双倍赔偿。
《解释》明确规定，具有下列情况之一者买房人可要求双倍赔偿。
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房预售合同时，故意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情形之一的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿所造成损失，并可以请求出卖人承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，损害买受人权益的事件屡有发生，按《解释》的规定，开发商将为此承担赔偿责任最高不超过已付购买房屋款的一倍，这一规定，将极好地遏制和制裁恶意违约，欺诈等严重损害市场交易安全的行为。
五、不能如期取得房产证可要求出卖人予以赔偿。
《解释》规定由于出卖人的原因，在一定期限内，买受人不能如期办理房产证，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。
因开发商的原因不能如期办理房产证引发的纠纷屡见不鲜，如利用集体所有土地开发的项目，未经立项批准的项目，未取得规划审批的项目，没有销售许可证的房屋，未经验收或验收不合格的项目，土地或房屋未解除抵押的，开发商未缴纳相关税费等。在这些情况下，买受人都不能办理房产证。当然，不能如期办理房产证，还可能有其它一些原因，这有待于进一步探。
讨，以便合理解决。
但是要想解除合同或者获得赔偿，必须注意以下几点：第一，买受人不能任何过错，应及时将办理产权证要求的证件先进提供给开发商，并且让其签收，注明收到日期，以分清责任；第二，根据《合同法》第15条关于产权登记的约定，应及时向有关部门查询开发商是否按照合同约定或法律规定履行了“产权登记备案”的义务；第三，如果涉及土地等被抵押，向有关部门查询抵押，是否已经解除。
六、开发商“交钥匙”就算房屋交付使用。
《解释》明确规定，对房屋的转移、占有，即“交钥匙”应视为对该房屋的交付使用，但如果当事人在合同中明确约定了房屋的交付使用，不仅是转移占有，而且要同时转移房屋所有权的，从其约定。
关于房屋的交付使用，买卖双方的理解不一致，出卖人通常认为“交钥匙”即是房屋交付使用，而买受人则往往认为，房屋所有权转移才是房屋的交付使用，由此引发的纠纷不断。
《解释》有了明确规定，对买卖双方来说都很重要，有了法律依据，双方操作起来更踏实。
《解释》对一些具体情形下商品房预售合同的效力作了规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前开发商取得商品房预售合同证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定，办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持等。
《解释》的这些内容从立法本意上不轻易将商品买卖合同确认无效，从而有利于交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，也有利于商品房市场的健康发展。
八、支持拆迁户优先取得补偿安置房。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋，对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。
此规定体现了被拆迁人合法权益的.保护，即法院支持被拆迁人优先取得补偿安排房屋，如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
我国传统上，不法行为所导致的损害赔偿，以被害人蒙受的损失为限，即损害赔偿不能超过实际所受的损失。《合同法》第一百一十三条关于欺诈适用消法的规定，突破了传统民法理论中合同赔偿责任只在于填补损失，而不在于惩罚的观念。司法解释的出发，是否意味着对消法第四十九条的直接适用呢？最高法院副院长黄松有已明确地予以否定问答，两者在适用前提和结果上有区别，消法的适用前提是欺诈，而司法解释规定了五种情形；在结果上，消法的标准是“双倍”，而司法解释是“不超过已付购房款的一倍”。这一条款给予了承办人在个案中把握出卖人的情节斟酬衡量赔偿数额的空间，不是机械地一律适用“一倍”的标准。
惩罚性赔偿责任时适用，在司法上产生多种优势。它一方面保护了受害方的合法权益，而且额外的赔偿给予其相应程度的奖励；另一方面使加害者受到应有的惩罚，还可以阻止将来出现同样的违法行为，该制度代表了法律的前进方向。即便如此，惩罚性赔偿责任有无限制的必要呢？答案是肯定的，它是把双刃剑.因为美国实际陪审制，民众的感情或偏见很难通过陪审团带入审判中，惩罚性赔偿会带来诸多不利因素，因此许多州规定不仅适用于一定范围的案件。立法者力图通过规定适用惩罚性赔偿的限制条件和将赔偿数额控制在合理的范围以内，使惩罚性赔偿的不利因素得到有效的调控。
另一方面是说商品房的所有权转移消费者的时候，承包人的优先受偿权不得对抗消费者的问题。我们大家都会知道，担保物权按照目前的情况来讲是跟物的所有权的变更没有关系的。这是因为我们根据《合同法》第286条规定承包人的优先受偿权是先于工程折价的价款，就是说当商品房所有权已经转移的时候，就存在一个承包人的优先受偿权是否存在的问题。由于商品房是作为居住使用的情况下，对于消费者的特殊保护就是我们所有的工作当中一项不可缺少的原则，也就是说任何一项工作即正当有利于维护社会稳定的需要，我们所有的工作恐怕也包括建设行为，法院的审判行为不可能不考虑到社会秩序问题的需要。
我国的法律及其司法解释在参考外国立法和实践的基础上，结合房地产开发的实际情况，具体而详细地规定了各项基本原则，以在于充分地保护消费者的合法权益，既保护了作为弱势群体的消费者，又使不良开发商受到了应有的惩罚，从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡，使惩罚性赔偿制度与买受人利益控制在一个合理限度内，无疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展。
审理买卖合同纠纷案件的指导意见
根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，结合本院审判实际，就审理买卖合同纠纷案件，提出以下指导意见：
(一)一般性审查
1、对当事人诉讼主体资格进行审查，应注意对当事人身份真实性、姓名或名称的准确性，以及其民事行为能力和民事诉讼行为能力的审查。
2、当事人为自然人的，应当提交身份证、户口簿、出生证明等身份证明资料；当事人为法人或其他组织的，应提交营业执照副本、工商登记档案、社团资格登记证等登记资料；当事人名称在诉争的法律事实发生后发生变更的，应以变更登记资料为依据。
3、通过对当事人诉讼主体资格的审查，除应确定各方当事人是否符合法律规定的诉讼主体资格外，还应查明是否存在诉状中所列诉讼主体与实际参加诉讼的主体不一致、诉状中所载明的作为诉讼当事人的自然人的姓名与其身份证载明的姓名不同、法人或其他组织名称与其公章使用的名称不符的情况，以及因诉状中载明的当事人出生日期不准确而影响对其民事行为能力和民事诉讼行为能力认定的情况。
4、向被告送达起诉状副本前，发现原告诉状中所写的被告姓名或名称与被告身份证、工商登记材料登记、公章上使用的姓名或名称不一致的，应征求原告是否更正的意见，原告同意更正的，应准许其更正；原告不同意更正，且向被告送达诉状后，被告也认为原告起诉的名称与其实际名称不一致的，裁定驳回起诉。向被告送达起诉状副本后发现上述错误的，原、被告均同意更正的，应准予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，应裁定驳回原告起诉。征求原、被告意见和进行相关更正的情况应记录在案。
5、经审查发现，原告起诉的被告或第三人为自然人，而不具备诉讼行为能力的，应书面通知该被告或第三人的法定代理人参加诉讼；原告不具备民事行为能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意参加诉讼的，由其法定代理人参加诉讼，其法定代理人不同意起诉的，裁定驳回其起诉。
(二)应注意的问题
买卖合同纠纷案件，在诉讼主体方面常遇到的难点是在认定有关行为是职务行为还是个人行为时的主体追加问题。
经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面难以确认的，原告仅起诉单位或个人的，应询问原告是否追加被告，如原告不同意追加，则应在查明案情的基础上对是否支持原告的诉讼请求作出判决或裁定；如原告申请追加，则应依法追加被告，并全面查清事实，对是职务行为还是个人行为作出认定，并依法对责任人作出裁判。
（一）举证要点
1、证明当事人诉讼主体资格的证据：
（1）当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证、户口簿、暂住证等；
（3）当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，应提交变更登记资料。
2、证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据：
（1）买卖合同；
（2）订（定）货单；
（3）证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等）
（4）证明口头合同成立和生效的证据，如证人证言、实际履行凭证等；
（5）证明担保合同关系的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同或交付定金的凭证、保函等。
3、证明合同履行情况的证据：
（1）交、收货凭证：交货单、送货单、提货单、收货单、入库单、仓单、运单等；
（2）货款收支凭证：收据、银行付款凭证、发票等；
（5）合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。
4、当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。
（二）举证责任分配：
买卖合同纠纷，以谁主张谁举证为原则。
1、对原始证据证明力的认定及鉴定问题
被告对原告提交证据上的签名的真实性不予认可，因原告已经提供了原始债权凭证，被告对此予以否认，应由被告申请鉴定，被告也最便于提供检材，不申请鉴定的，则应承担举证不能的法律后果。
2、被告对原告提交证据上的公章的真实性不予认可，举证责任如何分配
如果被告不认可其有这枚公章，因在此情况下，要求被告举证基本上属于客观上不能，则应由原告进一步举证，比如查被告的工商档案材料、被告对外使用该公章的证据（租赁合同、买卖合同、欠条、文件等等）；如果被告认为该枚公章是假的，与其手中公章不一致，则应由被告承担举证责任，提供真实公章样本，申请鉴定。
如果被告不认可其有该枚公章，但其认可与原告间存在业务关系，也存在欠款关系，只是对数额和公章存有异议，则不能把举证责任完全分配给原告，被告应就其欠款事实进行进一步举证。
通常情况下，买卖合同纠纷案件的主要争议焦点有以下几个方面：
1、买卖关系是否存在、是否存在无效的情形。
2、买卖合同标的物质量对于付款的影响。
3、买卖合同标的物的所有权情况：
（1）出卖人是标的物的所有人，还是合法占有人或非法占有人。
（2）财产所有关系是单一所有还是共同所有。
（3）买卖关系发生后当事人对标的物的占有使用情况。
4、买卖关系的形成情况：
（1）双方建立买卖关系的时间、地点，有无书面协议。
（2）买卖关系的建立是否系当事人的真实意思表示，有无欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解等违背当事人真实意思的行为。
（3）买卖双方对标的物的质量要求、价款支付方法、权利转移时间、标的物交付日期及违约责任是否约定明确。
（4）有无规避法律、恶意串通，损害国家、集体和他人利益，违反法律或社会公共利益等违法行为。
（5）需要办理登记手续的，是否按规定办理了所有权转移登记。
5、债务人履行债务的情况：
（1）出卖人是否按约定的时间、地点、交付方法将符合质量要求的标的物交付给买受人。
（2）买受人是否按约定的时间、地点、方法接受标的物，交付价款。
（3）当事人不履行或不适当履行合同的原因，违约方的主观过错情况，有无不可抗力的原因。
（4）当事人有无继续履约的能力。
合同无效的情况应在合同法第五十二条规定的条件下严格适用。从当前鼓励交易的立法目的出发，一般不轻易认定合同无效。当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
（一）买卖合同中职务行为的认定
经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面有争议的，以下几种具体情况应予充分注意：
1、只有业务员签字，没有注明单位名称的，或是虽然注明了单位名称，但未加盖单位公章的的情况下，如单位予以认可，则认定职务行为；如单位不予认可，则要看债权人或是业务员的举证情况，要适时引导当事人进行举证，债权人或业务员有证据证明系单位欠款的，认定为职务行为，否则只由业务员个人承担责任。
2、长期买卖业务中的负责人或采购人在离开公司后以单位名义为债权人出具欠条或帐务清单、购货清单等材料时，如单位追认，自无争议；如单位不予认可，则需债权人举证，如符合表见代理的特征，则可以认定职务行为有效，如无证据证明，仅凭此条主张权利，则不能认定为职务行为。
3、长期买卖业务中的负责人或采购人未离开公司，只是调离原来的部门，虽然其所出具的欠条的可信度大于离开公司后的可信度，但在公司不予认可的情况下，债权人仍要承担举证责任，提供其他相关材料予以佐证。
4、债权人向工地运送建筑用材料，个人给出具欠条的，如能证明债务人单位当时有该工地、材料也送至该工地、单位当时在该工地也有该职工，一般可认定为职务行为。如向工地送的是馒头等生活用品，收到人注明某某公司但未加盖公章的，如单位不予认可，则应对该生活用品的使用时间、用量、地点、需求人身份方面具体分析，查明相关事实，如综合情况符合工地使用的，则应认定为职务行为。
5.其他职务行为的认定。
（二）被告帐面记载和发票记载的名称与主张权利人不一致时的事实认定问题
实践中，时常有被告帐面记载的是欠某某单位款，业务往来时的发票也是该单位开具的，但主张权利人是个人，被告认可是与发票上记载的单位发生的业务关系，不认可与个人间的买卖法律关系。
在单位出具证明证实欠款属于个人债权的情况下，个人持有相关债权凭证，应认定个人与被告间存在买卖法律关系，个人有权主张欠款。
（三）发票能否作为付款凭证的问题
根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。故发票应作为付款凭证。
现实生活中，发票与付款脱节的情况经常存在。对收到发票，给对方出具了收到条，但没有注明未付款的，被告主张已给付货款或是不到庭答辩的，应考虑双方的合同约定及交易习惯，原告仅凭一发票收到条主张欠款事实的，对欠款事实不能认定，有其他证据的，应综合其他证据进行认定。
如发票收到条上注明“收到发票，款未付”字样的，则应认定欠款事实。
（四）债权转让的认定与处理
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”债权转让行为中需注意两个问题：
一是双务合同中双方当事人互享权利、互负义务，比如转让时可能涉及诸如质量、折扣、维修等方面时，能否将债权单独转让的问题。
互负义务的债权转让，一是涉及合同权利义务的概括移转，二是涉及可能侵害债务人的利益，应从严掌握。如实务中，有的.公司把债权转让给了第三方，第三方现向债务人主张权利，但债权债务人之间可能还存在很多如折扣、维修等问题的争议，且原债权人已经濒临破产，原债权人在债权转让后仍保留其应负之债务，但债务人实现其权利已基本为客观上所不能，这种情况下应认定单独转让权利损害了债务人利益，转让行为无效。
二是债权转让的通知义务问题
1、不能把提起诉讼视为通知的一种方式。根据合同法第八十条的规定，转让应当通知。未经通知，转让对债务人不发生法律效力，自然受让人也无权直接向债务人主张权利，也就谈不上提起诉讼可视为通知的问题。
2、通知义务的履行问题。债权人向债务人邮寄了转让通知，但债务人不承认已收到，应由债权人承担举证责任，但对债权转让通知义务的审查，不宜过于严格，一般要求有特快专递或挂号信回执即可。
3、履行通知义务的主体。债权人应当负有通知义务，也可由受让人把加盖有债权人公章的债权转让通知代为送达给债务人，受让人直接送达自己制作的通知材料不能产生转让的法律效果。
(五)违约责任
违约金责任方式的适用原则是“当事人约定”原则。
当事人有违约金约定的，债务人应支付违约金。有约定标准的，从约定；未约定标准的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
当事人有违约金约定的情形，根据《合同法》第一百六十一条，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。对有付款期限的，按约定；未约定付款期限的，按法定，即在收到标的物或提取标的物单证的同时支付，否则自次日起即应负担违约责任。
当事人未约定应当支付违约金的，不适用违约金责任方式，仅可赔偿实际经济损失，标准可参照中国人民银行规定的金融机构活期存款利息或是一年期流动资金贷款利息计算，两种标准均可，以当事人主张为准。
原告主张双方约定的违约金过低的，应提供证明其直接损失的证据，不能证明的，不予支持；能证明的，以其损失为上限作调整。被告主张约定的违约金过高的，法院根据情况调整时应以违约金幅度为限，对于因时间的积累导致违约金过高的，不予调整；其他情形需要调整时，不应高于人民法院规定的金融机构逾期贷款利率的四倍。
（一）审理汽车买卖合同纠纷案件，不能以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据。
《旧机动车交易管理办法》规定“旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行或办理车辆转籍过户登记手续，买卖合同方能生效”，该办法是国务院贸易部于1998年3月9日颁布的部门规章，不属于行政法规。目前，法律和行政法规并未对未办理转籍过户登记手续买卖合同不能生效作出明确限制，故不能以此作为判决合同无效的法律依据。
（二）当事人将自己所购但还未办理产权登记手续的房屋卖于他人，买卖合同的效力问题。
1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的规定，不是《合同法》第52条认定合同无效的强制性条款。《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中此类买卖合同都认定为无效不利于物的价值的有效、充分使用，在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围。因此，不宜以买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而认定其无效。
2、此种转让房屋的行为是否是无权处分而成为效力待定的合同。
此种情况下，出卖人合法取得了对房屋的直接占有，其转让该房屋的行为是有权处分，不是无权处分，买卖合同不应当因此认定为效力待定。
(一)支持原告诉讼请求时的表述：
一、被告xxx于本判决生效之日起x日内给付原告xxx货款xxx元。
二、被告xxx于本判决生效之日起x日内支付原告违约金，自xxx起至本判决确定的给付之日止，按xxx计算。
(二)不支持原告诉讼请求时的表述：驳回原告xxx的诉讼请求。
(三)当事人请求确认买卖合同无效时的表述：
一、原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同无效。
二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。
(四)当事人要求解除合同并各自返还财产时的表述：
一、解除原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
[提要]近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。
公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》）规定，“……可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。
二、当事人的诉讼地位如何确定。
目前由于规定不明确，有的法院将出租人列为被告，另一方同住人列为第三人，有的法院则将出租人列为第三人，而以同住人为被告。笔者认为，对出租人不指定的或对出租人指定不服的，应区别情况予以处理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具书面意见的。现实中，同住人对承租权的变更没有争议，但出租人基于某种原因不同意变更；或者同住人对租赁户名的变更协商不成，出租人亦不愿意进行指定，且不出具书面意见。出租人出具书面意见的（可对书面意见提出具体细化的要求），可视为出租人履行了管理的权利义务。只有在出租人未完成其指定之义务时，才应列出租人为被告，同住人列为第三人。此时的`诉讼请求只能是要求出租人履行义务。有人就此提出不同意见认为，一旦法院作出判决，判令出租人应当在判决生效后三十日内作出指定，而出租人仍不指定怎么办？笔者认为，此时解决的方法也是多样的，既可以向出租人的上级部门提出司法建议，责成下级部门履行法院确定的义务而作为，也可以以拒不履行生效法律文书确定的义务对待，予以罚款或采取其他有效措施。
[1][2][3]。
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
203月24日，最高院审委会通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称“《解释》”），《解释》将于年6月1日起施行。
学习了《解释》，虽然略有头痛医头，脚痛医脚之嫌，但学习下来，感到还是非常贴近近年来商品房买卖合同纠纷中出现的新动向的。
我个人认为，近几年出现的商品房买卖合同纠纷与过去有不同的特点，其原因可能是商品房市场供需关系发生了较大变化。大家可能还记得，东南亚金融危机以来，我国商品房市场遭受重创，价格下挫，因此在过去（可以粗略地指以前）产生的商品房合同纠纷，往往表现为出现“烂尾楼”，办不出“小产证”，开发商不接受小业主退房等。而近年来，我国商品房市场复苏，价格上扬，甚至有人认为过热或产生泡沫，因此近年产生的商品房合同纠纷，往往表现为产生问题后（包括无证预售或存在质量缺陷等），开发商同意退房而小业主不同意退房。
针对商品房市场供需关系的变化，商品房合同纠纷也呈现不同特点，因此，《解释》出台十分必要。下面我就《解释》的部分条款，结合近年来商品房买卖合同纠纷实务，谈一下学习体会。
一、无证预售，合同是否有效。
对于无证预售问题，过去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。对此，《解释》仍然遵守了这一法则，在第一条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
但实务中，出现了这种情况，开发商为尽早获得建设资金，违规在未取得《商品房预售证》的情况下，就与购房者签订商品房预售合同，并获取部分或全部房价款。但由于近年商品房价格的上扬，开发商利用“无证预售合同无效”这一法律规定，要求认定为该销售合同无效，以便另行高价出售。显然这是违背公平法则，也就导致了违法者获利。因此，第一条进一步规定：“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这应该是保护了消费者的合法权益。反过来看，如果房价下跌，购房者以开发商无证预售为由，要求确认合同无效而退房，是否可以？《解释》没有细分，但从以往审判实践看，一般出于尊重当事人意思自治，以及维护市场稳定角度出发，也可以认定合同有效。
从正反两方面比较分析，我感到最高院仍然认为，只要在起诉前补出手续，仍倾向于合同有效。
二、广告及宣传资料是否具有法律约束力。
从以往的司法实践看，以及从《商品房销售管理办法》有关条款看，开发商售楼广告及宣传资料，一般不作为合同一部分，不具有法律约束力。只是《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同。但这等于是说，如果不写入合同，还是没有法律约束力。就此，《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，这一规定应该与《商品房销售管理办法》精神一致。所谓要约邀请，从合同法原理看，当然不存在对方一经承诺立即生效的问题，当然也就是不具有法律上的约束。但《解释》第二条并不局限于此，而在条款上作了重大突破，第二条进一步规定：“……但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
这里可以举两个例子，一个是会所，一个是学校。在开发商售楼广告中，如果明确将在什么时间内提供会所，以及购房小业主将享受哪些服务，笔者个人认为应当符合“视为要约”的条件。近年来，对于会所问题其实购房者投诉也比较多，但一是缺乏合同依据，二是房价上涨，只要一向开发商投诉，开发商就说可以退房，许多购房者也只能哑巴吃黄莲了。那么，如果在售楼广告中介绍商品房周围将建成九年一贯制小学，并且小业主不用缴纳入学赞助费，笔者认为则并不符合“视为要约”的条件，具体讲就是学校设施并不在商品房规划范围内的房屋及相关设施，对于入学的承诺在时间和条件上并不具体明确。为什么这样讲，又如何套用第二条的有关规定呢？这有待通过司法部门的具体适用案例作进一步分析，但我初步认为，第二条规定的“商品房规划范围”指的应当是商品房《建设用地规划许可证》确定的用地范围，在开发商大产证上体现的是商品房共用土地面积的四至范围。所谓“房屋及相关设施”应当指建筑物、构筑物以及其他具有使用功能的机器、设备、线路、管道及装饰。所谓“具体确定”，比较难以掌握，但基本上我认为以审判机关据此作出判决是否可供执行为标准，如果审判机关按照广告中允诺作出判决根本不能执行，理解会发生歧义，则不符合“具体确定”这一条件。所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”也比较难掌握，必要时可委托评估机构就此评估。
总之，在此条款下，很大程度上约束了开发商在售楼广告和宣传资料中允诺的任意性，并且一旦发生符合第二条规定的广告允诺未兑现，则购房者可以要求开发商承担违约责任，而不用担心开发商说可以退房。
三、如何界定认购书的`法律性质。
实践中也有这种情况，开发商与购房者签订了认购书，或预订书，但由于商品房价格上扬，所以有的开发商以种种理由拒绝与购房者进一步签订《商品房预售合同》。
从传统法理角度分析，认购书、预订书是一种约定签署合同的合同，也就是说，商品房认购书是，开发商与购房者约定在某一时间，或在某一条件成就时，签署商品房预售合同，悔约不签，则需承担某种违约责任。但《解释》第五条也作了较重大的突破，第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
那么是不是真的会发生认购书具备了商品房买卖合同的主要内容这种情况呢？的确是有的。最初的开发商制作的商品房认购书一般都比较简单，购房者在签署认购书时支付一定比例的订金。但也发生了购房者悔约退订的情形，而且购房者为了订金不被没收，其往往不说自己悔约，而是说自己和开发商在签署预售合同过程中重要条款不能达成一致，按照市房地局的有关规定，应获全额退订。
内容。对于这种认购书，在出卖人已经按照约定收受购房款的情况下，第五条规定“应当认定为商品房买卖合同”，也就是说，对于这种认购书，如果价格上扬，开发商拒绝与购房者进一步签署商品房预售合同的，则该认购书就是一份预售合同约束于开发商。
当然，如果深入讨论，个人认为这也仅在司法实践中可以应用，也就是最终该认购书是否可认定为是一分预售合同，需要从程序上由法院或仲裁机构来认定。如果以此认购书向房地产交易管理部门申请产权证，可能会不被接受，当然也不能以条款认为房地产交易管理部门行政不作为。
四、商品房退一赔一问题。
商品房是否适用消费者权益保护法中有关“商家欺诈、退一赔一”的条款，曾经是一个争议焦点，可以说也一直没有解决。最高院有关司法解释曾明确，商品房作为大宗商品，不适用退一赔一。但实践中，也发生过在仲裁案件中，支持了退一赔一。当然，与消法不同的是，此退一赔一是指退赔购房者已支付房款的一倍，而不是房价款的一倍。
对此，《解释》基本上采纳了仲裁实务的一些做法，应该说也是一个重大突破。在第八条规定了两种情形，即在商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋出卖或抵押给第三人，导致买受人无法取得房屋的，买受人可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在第九条还规定三种情形，即出卖人与买受人订立商品房买卖合同时，出卖人隐瞒未获预售许可证的事实、隐瞒房屋已抵押的事实、隐瞒房屋已出售的事实，导致合同无效或被撤销，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定，也是针对了实践中出现的问题，比如，在商品房预售合同签订后，开发商并未及时为购房者办理商品房预售合同备案登记。因此，此时购房者并未取得对抗第三人的优先权。在房价上涨的情况下，出现了开发商将房屋以高价另售第三人，并抢先办理商品房预售登记的情况。在此情况下，由于只要该第三人为善意购房，且一旦预售登记则取得优先权，原购房者反而不能对抗第三人要求取得房屋产权。这样，前一份商品房预售合同势必将解除，《解释》的出台，也就是保护了购房者利益，同时也惩罚了具有欺诈行为的开发商。
段和段律师事务所・游炯。
审理买卖合同纠纷案件的指导意见
上诉人(原审被告)谢某1，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)谢某2，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)陶某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)朱某，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)徐某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案不服上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，特依法上诉贵院。
上诉请求
1、撤销上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，将本案发回原审法院重新审理或者由贵院查清事实径行改判。
2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。
本案一审判决，定性不当，适用法律确有错误。事实与理由如下
一、该房屋买卖合同须由上诉人四人共同行为，且以被告黄某为主导。
无论是合同的发起还是合同的履行(钱款往来)其中真正的主导应是上诉人黄某，而非上诉人谢某1。一审法院认为，谢某1始终代表四名上诉人，显然定性不当。
首先，涉案房屋是以黄某母亲陶某所得动迁款项为大部分钱款所购置，且至今谢某1仍与妻子、岳父、母共同居住。从整个房屋买卖过程来看，是由黄某提出售房，并让谢某1陪同前往中介公司办理挂牌，之后与被上诉人的多次交涉，都由黄某出面，甚至被上诉人的两次付款均是由黄某收款(谢并不在场)，且汇入账户也是黄某私人账户。而且，从被上诉人提供的一审证据(8月19日的电话录音)显示，谢某1在与被上诉人协商该房屋买卖合同的过程中，明确表示关于房屋买卖的问题“我回去也要商量”，足见谢某1不可能代表所有上诉人，他也自知无法代表所有上诉人。
再者，虽然在房屋买卖合同中，四名上诉人的联系电话都为谢某1一人手机号码，但并不能表明谢某1就取得了其余三人的全权委托。仅填写谢某1一人手机号码，一则是为了便于进行及时联系，二则也只能说明，由谢某1作为联系人而已。一审法院认为，“被告谢某1始终代表四被告与中介和原告进行房屋交易事宜的协商，……”，故而推定谢某1就取得了代理权的原因之一，这显然是扩大了仅作为联系人的权利范围，并且也忽视了其余上诉人应享有的对房屋的处分权。
二、7月25日签订的补充协议系效力待定协议。
7月25日所签订的补充协议，系中介制作，乃甲方谢某1与乙方朱某私下拟订。在甲方一栏仅有上诉人谢某1一人签字，其他上诉人当时并不知情，后来知晓该事后，明确表示反对，至今其他上诉人对该协议坚决不予追认。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。上诉人认为，第一，上诉人谢某1根本不构成表见代理，不能代理其他被告作出该意思表示;第二，该协议违背了除谢某1之外三人的真实意思表达，且不予追认;第三，该协议并未生效，处于效力待定状态。故该协议不应作为本案证据予以采信。一审法院在该合同不具备形式要件的前提下，被上诉人也没有足够证据表明其余三名上诉人授权于谢的情况下，仅以内心确认的方式，推定谢具备缔约的代理权，从而认定7月25日协议有效的理由之一是与事实不符，也于法无据的。
至于上诉人黄某及其母陶某其女谢某2于8月8日前往交易中心并非其真实意思表示。三名上诉人始终不予承认7月25日签订的“协议”的有效性，但迫于房屋产权证原件仍握在房产中介手中(现在房产证仍旧在房产中介处)，三人是出于索要房产证原件的目的而前去，并非是办理过户登记手续的意思表示。退一步讲，若四人真是前往办理过户登记，当场得知仅仅修改合同中的过户登记时间，即能办理过户登记，当天马上即可进行修改，无须拖延。而事实并非如此。故一审法院认定四被告前往交易中心就是办理过户手续，并进一步推定三名上诉人用行为对7月25日之协议的效力进行了认可及追认，显然不符合逻辑。
三、约定违约金数额畸高，违约条款应为无效。
上诉人谢某1与被上诉人于7月25日签订的.协议中约定，若一方构成违约，则按照房价款的日百分之一计算违约金，该违约金条款无效。
首先，7月25日所签订“协议”是由中介公司提供，合同解释应作对被上诉人不利解释。一审中，上诉人曾就提出被上诉人与中介公司存在利益关系，因被上诉人承诺若该房屋买卖成交，则由其单独向房屋中介公司支付全部佣金。显然，该合同中的违约金条款其真正目的是针对上诉人而设定，不具诚实性。
其次，3月11日签订的房屋买卖合同没有及时得以履行，其责任因由被上诉人承担，因被上诉人钱款无法及时到位所导致。至7月25日，被上诉人钱款已到位，故向上诉人提出签订一份补充协议(即7月25日之“协议”)，并在协议中约定数额畸高违约金，显然是出于保护被上诉人目的，不具公平性。
最后，根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第7条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条，一再强调违约金应“根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中的违约金明显违反公平原则和诚实信用原则，当属无效，不应予以支持。
综观本案，原系被上诉人由于无法按时筹措钱款履行合同，导致合同没有按时过户，系违约在先。上诉人之一谢某1在无授权情况下，仅一人与被上诉人达成延期过户协议，该延期过户协议应属效力待定，不应成为本案判决之依据。此外，本案涉案金额高达209万元，属争议额较大的案件，且一方人数众多并存在责任不一，涉及的法律关系又较为复杂，一审期间上诉人曾提出希望该案件转为普通程序，以便于法院更好的查明事实，作出公正判决。然而一审法院并没有采纳上诉人的建议，反而在还没有查明事实，又缺乏有力证据的前提下，并加以判决，导致上诉人一审败诉，并将面临将市值高达250万元的房屋近似无偿地转让于被上诉人。上诉人家中耄耋老人无不老泪纵横，茶饭不思，每每想至即将无处安老，悲痛欲绝。一审法院对于多处法律行为认定不当，故恳请二审法院，维护上诉人合法利益，依法予以发回重审或径行改判。
上诉人：
年月日
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法
「提要」近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。
关键词：物业管理。
一、“出租人指定”是否应作为前置程序。
公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼?由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》(以下简称《租赁条例》)规定，“……可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增**院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。
二、当事人的诉讼地位如何确定。
目前由于规定不明确，有的法院将出租人列为被告，另一方同住人列为第三人，有的法院则将出租人列为第三人，而以同住人为被告。笔者认为，对出租人不指定的或对出租人指定不服的，应区别情况予以处理。
2、出租人进行了指定，同住人对出租人的指定不服。这时同住人是直接权利义务人，笔者认为，可以借鉴劳动争议案件的处理方式，将直接权利义务人作为诉讼的原、被告，出租人列为第三人。当前我国的公房租赁使用权仍具有社会福利性质，出租人对承租人的指定实质上带有行政色彩，与劳动仲裁两者有相类似之处。公房租赁是计划经济的产物，公房的物权性质有被虚化的一面，此类争议实质上是同住人之间对承租权的争议，故同住人应列为原、被告。而对于出租人而言，其并不与同住人发生直接的民事权利义务争议，其对双方争议的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果可能与其有法律上的利害关系，故其在诉讼终结后有义务根据法院的裁判结果与一方同住人建立房屋租赁关系，因此应当列出租人为无独立请求权的第三人。
三、出租人如何界定。
由于法规对“出租人”这一概念，并未明确其内涵，加之我国公房制度改革的特殊性，各法院对“出租人”应如何界定存有较大分歧。有的法院认为物业管理公司直接行使房屋管理之职能，应列物业公司为出租人，由其指定承租人，并在相关案件中作为当事人。有的法院则认为公房具有福利性质，而房地局是国家公有房屋的行政主管部门，故应列房地局为出租人，由其行使出租人的权利，履行出租人的义务。
现行《租赁条例》第五条规定，“上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。”第六条规定，“房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织。但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(一)》第二条第一款规定，“出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人”。《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(二)》第一条第二款规定“各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。”
目前管理公房租赁事项的部门主要是区县房地局、房地集团公司及房产物业管理部门。笔者认为根据《租赁条例》及其贯彻意见的相关规定来看，出租人的主体应该是区县房地集团公司。物业公司不是出租人，其主要的职责是对所属房产进行修缮、管理、改善环境，进行物业等方面的服务，而对出租房屋没有所有权或受托管理权，且没有具体的法律条文赋予其对公房予以出租、管理的职权。区县房地局主要负责本区域内公有房屋产权、产籍管理，是行政管理机关，亦非受托管理公房的部门。而房地集团公司进行房屋租赁活动由各区县房地局的授权及明确的法规、规章规定，故应当确定房地集团公司为出租人。同住人对变更承租户名意见不一时，由其指定承租人，并由其作为当事人参加诉讼，当然其可以委托物业公司中的具体经办人员作为委托代理人参加诉讼。