计划书是对未来的规划和安排，为实现目标而制定的一种书面材料。以下是一些成功项目的计划书范文，希望能够对大家编写计划书提供一些灵感和参考。
高端写字楼物业的管理方案
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从b1~b10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数。
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）。
学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）。
学生公寓宿管员：8人。
学生公寓楼内保洁员：8人。
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）。
共需外聘人员16人。
四、运行费用。
1、人员工资。
2、员工劳保、工具等费用。
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等。
写字楼物业管理方案
为了确保工作或事情能有条不紊地开展，往往需要预先制定好方案，方案是阐明行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的书面计划。方案要怎么制定呢？以下是小编为大家收集的写字楼物业管理方案（通用5篇），欢迎阅读与收藏。
写字楼物业管理方案
大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和推荐，使之既贴合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
1、从政策法规的角度，带给相应物业管理意见及依据；
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的推荐；
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；
4、带给有关公建配套设备设施的改良意见；
5、带给大厦公共部位环境设计的相关意见；
6、带给机电安装及能源分配的相关管理意见；
7、带给功能布局、用料更改的相关管理意见；
8、带给有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；
9、带给标识系统设计、配置的相关管理意见；
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；
3、制定早期介入计划，用心稳妥地开展工作；
4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
1、了解物业建设的基本状况，与开发商及时沟通，确定接管验收时光；
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
3、与开发、设计、施工单位一齐，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一齐，对物业进行现场复验，直至贴合规定的要求和标准；
5、与开发、施工单位联合进行物业交接：
（1）核对、接收各类房屋和钥匙；
（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
（3）核对、接收各类设施设备；
（4）核对、接收各类标识。
（二）管理措施：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
3、掌握物业验收的标准和程序；
4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
在办理业主入伙手续时，为业主带给方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司十分重视业主入伙工作的管理。
1、准备业主领房所需资料；
2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续带给一条龙服务；
3、按领房流程办理领房手续：
（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；
（2）陪同业主验房，办理领房手续；
（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；
（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时光，及时解决。
（二）管理措施：
1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；
2、按照业主领房程序，安排工作流程；
3、策划业主入伙现场布置方案；
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；
5、按规定办理业主入伙手续。
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。
（1）门岗的任务：
礼仪服务；
维护出入口的交通秩序；
对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
夜间对外来人员进行询问和登记；
严禁携带危险物品进入大厦；
遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；
为业主带给便利性服务。
（2）巡逻岗的任务：
按规定路线巡视检查，不留死角；
巡查车辆停放状况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；
对大厦及楼宇安全、防火检查；
装修户的安全检查；
防范和协助公安部门处理各类治安案件；
防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安状况实施24小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把状况反馈到监控中心，监控员对报警处理状况作详细记录，留档备查。
（二）、管理措施：
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
1、做好消防监控中心的管理；
2、做好消防设施、器材的管理；
3、持续消防通道的畅通；
4、加强装修期间的消防安全管理；
5、严禁违章燃放烟花爆竹；
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
7、防止电器短路等引发火灾因素。
（二）管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
6、制止任何违反消防安全的行为；
7、用心开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）根据气候，给花木适量浇水；
（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
（3）制定预防措施，防治病虫害；
（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；
（6）定期对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：透过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
（1）根据材质选取最佳保养方法，定期上光打蜡，持续材质表面光亮整洁；
（2）公共卫生间设专人巡回清洁，持续整洁无异味；
（3）楼层公共烟缸每一天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗持续光亮，无明显印渍；
（7）定期进行外墙清洗；
（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；
（9）定期对下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每一天保洁一次；
（11）电梯轿厢每一天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；
（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；
（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
（二）管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行礼貌。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
（1）业主已领房：
房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；
装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
（2）空关房（含业主托管房）：
管理处应每月通风打扫一次；
对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
（3）公共用房。
做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
（2）公共卫生设施每周检查一次；
（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每一天巡查两次；
（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；
（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
（二）管理措施：
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）。
确保健身娱乐设施的安全使用，为业主带给一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：
（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；
1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。
八、水系使用管理方案（此项资料视具体配套状况增减）。
透过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；
2、定期清洁蓄水池，持续水质洁净；
3、专人管理蓄水池，定时开放。
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；
2、建立设施设备档案，做好巡检记录；
3、按规定操作，发现异常，及时报修。
透过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
1、加强现金收支管理；
2、搞好财务核算；
3、及时统计物业维修更新费用使用状况，每半年公布一次（每年公布一次）。
4、做好年度预算和决算工作；
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；
6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策带给依据。
（二）管理措施：
1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；
2、财务人员持证上岗，规范操作；
3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
4、加强成本控制；
5、加强财务监督和财务检查。
于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。
1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；
2、实施所制订的工作计划和措施；
3、对照计划，检查执行的状况和效果，及时发现和总结存在问题；
4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
（二）管理措施：
1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；
2、制订质量职责制，保证质量管理工作落到实处；
3、理解公司对大厦管理工作的`现场指导；
4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
3、财务档案：逐年构成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；
5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
（二）管理措施：
1、制定档案制度，并严格执行；
3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于持续员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的好处。
1、按照合理的人才结构，配置各类人才；
2、任人唯贤，量材录用；
3、开展业务培训，全面提高业务素质；
4、进行业绩考核，优胜劣汰。
（二）管理措施：
1、制定岗位职责制，做到责、权、利分明；
2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作用心性；
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；
4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；
5、全面考核，做到公开、公平、公正。
智能化系统的管理和维护。
（一）建立一支设备运行及维护人才队伍。
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
（二）管理人员的业务素质培训。
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚明白隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
（三）建立设备技术档案。
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（四）建立设备运行档案。
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
（五）建立供货商档案。
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商持续联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
（六）日常巡视与定期保养。
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
写字楼物业管理方案
1、本标准是在xx管理委员会（“园区管委会”）指导下，由xx写字楼商会（“商会”）会员大会通过，并经园区管委会核准的写字楼行业服务规范。
2、本标准的制订、公布、生效和执行应当符合xx（“园区”）的区域特征及其整体发展的规划、布局和需要，并且接受园区管委会的宏观调控和指导。
3、本标准是微观经济活动中平等市场主体进行自由选择和自由协商的指引性规范，目的是通过本标准的制订、公布和实施，引导园区内写字楼寻找到与之相对应的管理人和使用人，同时也引导使用人和管理人在园区内寻找到与之相对应的写字楼，为使用人提供安全、安静、快捷、周到、细致、极具个性化、全天侯的服务。
4、标准针对写字楼使用人接受服务的结果制订规范。
5、本标准适用于商会会员所开发或/和管理的本标准所定义的写字楼。
二、定义。
1、写字楼：本标准所称“写字楼”，是指位于园区内，以办公为主要使用目的、按照北京市统一规划建设、建筑面积在一万平方米（10000m2）以上、已经建成并投入使用的办公楼房。
2、达标写字楼，本标准所称“达标写字楼”，是指达到本标准所列全部数额和比例指标且商会认为执行本标准效果良好的写字楼。
3、使用人：是指按照本标准接受服务的写字楼实际使用人，包括实际使用写字楼的产权人和承租人。
4、管理人：是指按照本标准提供服务并管理写字楼的法人机构，包括写字楼的开发商和物业管理公司。如果本标准没有特别的相反规定，则提供本标准所述服务的义务和责任由开发商和物业管理公司连带承担。
5、服务：是指管理人按照本标准的规定，组织全职的专业人员，利用写字楼主体建筑、周边环境、内在设备设施、其他配套设施，满足使用人的需要，解决使用人所遇问题，并为此收取报酬的行为。
6、物业管理委员会：是指由写字楼的产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该写字楼区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。
7、规范性文件：是指国家法律、行政法规、地方性法规，以及国务院各主管部门、北京市政府、市政府各主管部门和园区管委会颁布的其他规范性文件。
三、主体建筑和服务。
1、主体建筑应当采用公害指标不超过规范性文件所规定指标的材料和技术建设；达标写字楼应当采用无公害环保材料和技术建成（包括内外装修）。
2、主体建筑应当保证写字楼内出售或出租的房屋单位均有独立的自然采光。
3、主体建筑应当保证写字楼内出售或出租房屋单位的噪音排放符合规范性文件规定的标准。
4、主体建筑上应有显著的、固定的写字楼名称标志以区别周边其他建筑。写字楼室外招牌、广告牌、霓虹灯应当按规范性文件的规定设置，保持美观统一，无安全隐患或者破损。
5、写字楼外观应保持完好、整洁、无破损、脱落。写字楼外立面应当根据规范性文件的相关规定进行定期清洗。达标写字楼应当每年至少清洗二次。
6、达标写字楼应设计并使用显现轮廓的夜间泛光照明。
四、周边环境和服务。
1、写字楼周围应当有符合规范性文件要求的绿地或履行了相对应的绿化义务，绿地应无占用、破坏、践踏现象。达标写字楼周围应当至少有相当于总建筑面积20－30％的绿地。
他主管部门汇报并协调。
3、管理人应当配备专门人员在每工作日8：00dd18：00期间，在写字楼出入口处疏导交通，引导机动车辆停放在本写字楼停车场的适当停车位置内，以保证物业出入口和通道上交通不堵塞；本写字楼没有空余的停车位置时，应当引导机动车辆前往最为临近的停车场地。
4、管理人应当向有关主管部门申请并在写字楼周边设置规范的指示路牌，或者各种交通指示标识、服务内容提示标识和安全警告标识。
五、内部设施和服务。
2、大堂。写字楼大堂应当设有明显指示牌显示楼层平面示意图和楼内所有使用人的具体位置；大堂应当设接待台回答来客询问并在非工作时间进行登记；达标写字楼大堂应当设立具有图文处理、通讯、邮件收发功能的商务服务设施，以及金融、邮政、代订旅行客票、访客临时休息和方便食品等服务设施。大堂任何部位均应处于清洁、明亮状态，在发生雨雪天气时，应设置免费使用的简单雨具和保持大堂清洁的器具。在大堂举行的展示或推广活动或做节日装饰应当提前公告，并应不影响使用人正常出入大堂。
3、会议设施。写字楼内应当设有可供举行中小型会议的会议室；达标写字楼应当设立使用面积不少于300平方米的可以举行商务展示、宣传、洽谈和会议活动的多功能设施。
4、通讯设施。写字楼的商务设施、会议设施和办公单位内应当具有与写字楼总建筑面积相对应的通讯设施；达标写字楼应具有向使用人提供宽带网络设施和使用人所需要的电话线路的能力以及具备移动电话无线覆盖系统。
5、室内设施。写字楼办公单位内的照明、通风、温度、湿度和清洁度应当符合管理人事先公布的标准。
6、楼层。应当清洁、明亮、安静、无异味、无杂物，设置楼层使用人位置指示牌和绿色植物。
7、通道。楼梯间，走廊和楼道明亮、清洁、畅通无堵且不易行人滑倒。
8、卫生间。每一楼层应当设有卫生间，卫生间内应配备必要的卫生用品，地面无水迹，卫生洁具干净无污迹，并保持清洁明亮和无异味。
9、冷热水。每一楼层应当24小时提供清洁的生活用冷热水；限水、停水均应提前进行公告。
10、排水。写字楼所有排水系统应当保持通畅。写字楼道路、地下室、车库、设备房在汛期应无积水、浸泡现象。写字楼污水排放应符合规范性文件规定的排放标准。遇有事故，管理人应当指派专业维修人员30分钟之内立即到达现场进行抢修。写字楼应当根据各种可能出现的给排水故障，制定事故应急处理方案。
11、供电。写字楼内应当电力供应充足。写字楼设计用电负荷应考虑到会议、大型中心机房设备、计算机及外设的用电负荷需要。写字楼供电系统应24小时正常运行，出现故障，管理人应当立即指派专业维修人员到场排除；限电、停电应当提前公开通知使用人。写字楼应当针对各种供电故障制定应急方案，包括备置可随时启用的备用应急发电机。达标写字楼应当采用变配电供电系统并配备备用照明电源。
12、空调及供暖。写字楼内应当设有中央空调系统或者供暖系统，并在工作时间运行正常，无超标噪音和滴漏水现象。出现运行故障后，管理人应当指派专业维修人员立即到达现场维修。
13、通风。写字楼内应当设有与总建筑面积相对应的通风设施。
14、消防。写字楼内应当无火灾安全隐患，并设有布局合理的消防设施，装备先进的自动烟、雾报警及喷淋系统。消防系统设施设备应当完好无损，可随时启用。写字楼每年必须按规范性文件的要求进行消防检测。写字楼应制定有火警火灾应急方案和程序，设立消防疏散示意图，保证照明设施、引路标志完好、紧急疏散通道畅通。出现紧急情形时，管理人应当组织所涉使用人紧急疏散。管理人应建立3级消防组织，进行定期的培训。达标写字楼应在消防、灭火设施中使用计算机监控和指挥系统。
15、宠物。写字楼内不应进入任何家禽、家畜及宠物。
16、保安。写字楼提供24小时保安服务。保安人员的着装应当统一，且易于识别；非工作时间内保安应当定期巡回检查各办公单位的安全状况。
17、卫星天线、电视系统。写字楼应装置公共电视天线及卫星电视系统，为每一独立销售或者出售单元安装天线插座。
（一）在拟使用人与管理人协商管理人提供服务的条件时，管理人应当向拟使用人披露下列项目的真实、准确和完整信息，提供相应的图文资料，并进行解释和说明，以确保没有误导拟使用人：
3、写字楼内部设施和服务项目；
4、拟使用办公单位的具体情况；
5、写字楼管理人的情况及其管理的基本体制、方法、内容、程序和责任人；
8、收费标准、依据和方式；
9、服务标准、服务承诺及其监督检查机制；
10、住用户手册和服务规范。
管理人进行设备维修养护应执行市房管局颁发的标准，。
物业服务人员统一着装上岗，并佩带名牌，使用服务规范用语。
拟使用人与管理人签订合同以后，管理人应当向拟使用人介绍装修和搬迁的注意事项并提供必要的协助。
（二）管理人的责任免除。
1、因发生地震、火灾、暴雨、台风、战争及其他不能预见，并且不能避免和不能克服的事件，而导致管理不能提供或不能按照本标准提供服务时，免除管理人的责任。
2、因接受服务的使用人自身过错或访客过错造成的损失，管理人可以免责。
3、为避免即将发生的较大损失采取相应措施而导致发生的较小损失，管理人可以免责。4、出现规范性文件规定或管理人与使用人认定的其他免责情形时，管理人可以免除责任。
5、管理人在知悉可以免责的情形发生时，应当采取一切必要措施减少损失的扩大，对于管理人能够采取但没有采取必要措施而造成的损失扩大部分，管理人不能免责。
1、管理人应当组织使用人设立写字楼物业管理委员会，并建立健全有关规范。2、物业管理委员会由所在写字楼全体使用人组成，每一使用人按其使用面积的比例行使表决权。
3、管理人应当与物业管理委员会签订物业管理合同，明确双方的权利义务。
4、物业管理委员会代表使用人监督本标准、物业管理合同以及有关协议、公约的执行，并可以向商会通报所在写字楼的执行情况。
5、物业管理委员会的具体职责和工作程序等，参照规范性文件关于住宅小区物业管理委员会的有关规定执行。
七、其他一般性规定。
1、写字楼应当保护使用人的人身和财产安全，对可能损害使用人人身和财产安全的场所，应当采取防护、警示措施。警示牌应当中英文对照。
2、写字楼应当保护使用人的隐私权。除日常清扫卫生、维修保养设施设备发生重大火灾等紧急情况外，未经使用人许可不得随意进入使用人的房间。
3、写字楼有义务以口头提示或者书面方式通知使用人不得自行对房间进行改造、装饰。
4、写字楼有义务提示使用人爱护写字楼内的设备及财物。
5、写字楼应当提供与本写字楼档次相符的产品与服务。写字楼的物业收费应当与其提供的服务相匹配。
八、本标准的执行。
1、本标准经园区管委会核准、商会会员大会通过以后，由商会通过其网站或/和其他媒体向社会公布。
3、商会应及时接受使用人对管理人的投诉并组织调解；
4、商会应及时整理并向园区管委会通报园区写字楼的有关动态。
5、商会应当与有关主管部门协调，在政府的一站式办公大厅、政府指定的有关媒体上同时公布本标准和商会向社会公布的上述信息。对于不执行本标准的写字楼，商会可以通过上述媒介公布其名单，并向有关政府部门建议采取相关措施。
高端写字楼物业的管理方案
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作。
为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：
（1）开发建设单位确保自管的房屋；
（2）使用房屋进行抵顶维修基金的房屋；
（3）欠缴维修基金的房屋；
（4）维修基金缴纳比较齐全的房屋；为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、“物业维修基金”的管理工作。
（1）、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
（2）、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
（3）、催缴“维修基金”的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作。
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、“基金”的使用情况。
今年维修基金的使用，主要还是对矿区职工福利房进行维修改造。根据年初计划，现已完成了屋面防水改造（使用彩钢瓦材料）15栋，面积为762xxxx米，使用资金为526,26xxxx人民币；屋面增做防寒层共计38栋，面积为2727xxxx米，使用资金为810,00xxxx。对河南矿区外墙面脱落的房屋维修了5栋。同时因为河南矿区原为商品楼的居民反应强烈，现经市政府相关领导批准后，又对其使用“sbs”防水材料进行补修，现已经补修完工的面积约为800xxxx平方米。
今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：珲春市为民物业管理有限公司、珲春富达建筑安装有限公司物业分公司、珲春森林山物业管理有限公司、珲春市万达物业管理有限公司。取消了珲春市城管物业管理有限公司及珲春宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。
七、来年的工作计划。
1、大力提倡业主委员会的成立；
2、严格控制好物业管理用房的配置情况；
3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识；
4、进一步建立健全“专项维修基金”的收缴制度；
5、清理整顿全市的物业管理行业市场；
6、严格控制好新建住宅区物业管理的介入；
文档为doc格式。
物业写字楼保安管理方案【】
活动方式及目：通过感谢信跟心意卡方式将公司对员工感谢及节日。
最美好祝愿传递给每位女员工。
活动负责人：
1、活动目：让员工拥有更专业美容、健康知识，更好展现人形象。
2、活动方式：邀请美容专业人士进行美容讲座。
3、活动时间：3月8日上午：9：00—11：00。
4、活动对象：各部、室女员工。
5、活动负责人：
（一）活动目：响应各级部门“全民健身”号召，组织女员工到户外呼吸新鲜空气，陶冶情操，有益员工身心健康。
（二）活动地点：
（三）活动时间：3月8日下午：14：00—17：30。
（四）活动对象：公司所有女员工。
（五）活动负责人：
（六）行程安排：
1、下午14点，全体女员工在公司新楼集中，一起出发。
2、14点50分，到达岩山下。
3、15点00分，开始登山比赛。
4、大概16点00分，到达山顶。
5、17点30分，返回山底。
（七）注意事项：
1、活动当天，请参加活动员工穿着公司统一发放运动服，以便于识别，实习员工可穿戴自己运动服。
2、比赛过程中，在山道路窄地段，需超越时要在确保安全情况下超越，被超越者要礼让从后边超越人员，不得故意在前边左、右闪动阻碍后方人超越。
3、在比赛中不得对其他人员有推、拉、挤、拌、摔等危险动作及其它阻碍他人动作行为。
4、活动过程中，请爱护环境，遵守秩序、注意安全。
（八）奖励办法：
本次比赛设优胜奖，取前三名进行奖励。
一等奖一名，奖励乒乓球拍一幅；
二等奖一名，奖励羽笔球拍一幅；
三等奖一名，奖励随手泡一个。
（九）其它：
1、比赛路线：————山顶（大佛处）。
2、物品准备：矿泉水、应急药品。
3、为保证人员安全，所有参加比赛人员必须服从综合部领导跟指导，车辆物品等服从统一指挥、调度。
4、未尽事宜另行通知。
写字楼物业管理方案
5．2安保服务23。
5．3清洁绿化服务23。
5．4维修服务24。
5．5俱乐部服务24。
5．1424小时室内维修有偿服务收费标准（部分）26。
5．15室内保洁有偿服务收费标准27。
六、各项工作检查标准28。
6．1客户服务工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程维修工作28。
6．4保洁工作28。
七、各类应急处理措施29。
八、管理经费测算31。
九、结语32。
一、前言。
首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也十分重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主带给值得信赖的物业管理服务。
本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时光紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！
二、公司简介。
苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。
公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除带给常规物业管理服务项目，还带给包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，cpgfm所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。
目前，cpgfm在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，cpgfm的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。
凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。
合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上到达国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求到达大专以上。
合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在202月顺利透过新加坡国际标准认证公司的iso9001：2000质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有潜力承接各种类型的物业项目，能够向客户带给全面的物业管理服务，致力于为客户带给一站式的服务，并不断带给增值服务，为客户带来更大的服务价值。
公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园（涉外）项目部、嘉湖阁（涉外）项目部、翠湖雅居（涉外）项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部（管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。
现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，20新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。
中新合资的凯德物业公司根据园区外向度十分高的特点充分借助新方国际化、专业化的优势，向客户带给策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，透过战略资源的配置、有效性的管理措施，带给满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；持续物业与客户的商业运作环境的一致性。
“创造优美环境、带给优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。
三、项目概况与分析。
3．1无锡光华大厦物业特点的分析。
3．1．1无锡光华大厦概述。
无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。
大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。
本方案针对6层以上住宅带给物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。
3．1．2项目特点和物业管理需求分折。
2、大厦的业主层次高，时光价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时光，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依靠性强。
3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要持续俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。
4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。
5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。
6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求务必要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。
7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。
8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；
3．2管理思路。
根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。
2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、资料和标准。
3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能带给一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。
4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。
5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如带给班车服务以及各类代办服务等。
6、针对大厦业主安全、保密要求较高，推荐在设置小区配套设备上应重点思考。
7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应思考大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。
8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。
3．3管理目标。
3．3．1管理总目标。
按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内到达国家级物业管理示范住宅小区标准。
3．3．2管理体系目标。
接管后，三个月内建立一套贴合iso9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和贴合国际标准。
3．3．3管理分项目标。
1、客户服务。
客户服务满意率99%以上；
有效投诉率1%以下；
回访率100%。
2、安保服务。
重大管理职责事故发生率0。
一般管理职责事故发生率0。1%以下。
安保服务满意率99%。
3、维修保养服务。
维修及时率100%。
维修合格率100%。
设备完好率100%。
维修回访率100%。
维修服务满意率99%。
4、保洁服务。
保洁合格率100%。
保洁服务满意率99%。
5、绿化养护服务。
绿化成活率100%。
绿化养护合格率100%。
绿化养护满意率99%。
4．1说明。
本计划书仅为今后服务的基本架构，主要带给无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。
在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际状况，按照凯德公司现有的iso9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户带给超值服务。
4．2管理机构设置及人员配置。
4．2．1管理架构。
我公司拟设无锡光华大厦项目部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：客户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。
高端写字楼物业的管理方案
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）。
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
写字楼物业管理方案
办公楼物业管理有它独特的特点，主要表此刻：第一，办公楼的物业容积率相对较高，建筑规模大，电梯、消防、中心空调系统、楼宇智能化系统、计算机网络系统等设施设备先进复杂，功能齐全。第二，办公楼装修档次高，既有大家之气，又富贵典雅。第三，办公楼人员流动性大。第四，入驻大厦的业主和客户层次高，社会影响大。
对于物业管理来说办公楼的这些特点无疑不是难度挑战。首先管理要规范化，结合楼宇的特点和实际，建立办公楼安全、保卫、用电、防火、停车场等的管理公约或管理守则，以使整个大厦管理有章可依，运行有序。其次，物业管理公司务必建立一套完善且又适用的规章制度和作业规范，并要求员工照章执行、操作，职责到人，职责到岗，确保大厦各项工作正常进行，各种设备设施得以安全运转。
建新办公楼物业管理方案从下方几方面入手。首先，设立客户服务中心，给业主和客户贴近、贴身、贴心的服务，让业主和客户时刻感到物业人就在他们身边，就像最好的朋友一样，需要的时候立刻出现。其次，规范服务，对服务项目、服务标准、服务程序等各项指标进行规范，如对敲门、上门维修自带鞋套，与业主沟通时的规范语言等都要作具体的规定，构成一整套规范的流程。第三，及时服务，对诸如工程维修、装修审批、求助投诉处理等多数程序都设定完成时光，以保证为业主或客户服务的及时性。比如，规定工程维修人员接到业主和客户求助5分钟之内到达维修现场。到达现场能处理立刻处理、不能处理要给业主和客户予以解释求得理解。若在接到通知后因各种非凡状况导致不能在5分钟内到达现场，就要及时地与业主进行沟通或者再次约定维修时光，求助投诉处理后，还要针对不一样问题进行不一样等级的回访。这样做后会让业主觉得服务相当及时，觉得十分舒适、满足。第四，服务项目的多样性，物业管理公司除了带给一些必需的保安、清洁、绿化、维修等常规服务外，还应针对办公楼的实际带给如代订代发报纸邮件、鲜花、饮用水、午餐、车船飞机票、会议服务、旅游线路咨询，最新的流行信息、时事信息等特色化、个性化的服务，让业主和入驻的客户感到服务无处不在。
建新物业的办公楼按星级酒店管理。为了给业主和入驻客户带给人性化服务，拥有一支素质高、作风好的员工队伍，在员工进入之后，还要理解入职培训、岗前培训、服务意识培训、专业知识培训、实操技巧培训等。非凡对仪容仪表、站姿、坐姿、眼神、举止、言谈、表情等，都有严格的规定、要求和规范。透过培训后，引导人员和大厅前台服务人员务必面含微笑，彬彬有礼，语速不快不慢，恰到好处，语气暖和而又极富感情，给业主和客户“宾至如归”的感觉。
写字楼物业管理方案
物业详情（按照物业具体地理地位、周边举措措施写字楼电梯运行方案、具体情况及环境气势描写）。
地理条件优胜。__小学财务管理制度小学财务管理制度小学财务管理制度____________位于_______________周边周边举措措施_______交通方便。
占地面积______平方米，______________由____________斥地扶植。总建筑面积_________大厦写字楼策划内设中间空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。
一、使命。
保障装备、设施正常运转的职能部分。工程管理具有周密的科学性和较高的技术性，工程部是实施大厦工程经管。这是为用户创作保险、野蛮、恬静、便利的商住情况的基础保证和坚强后盾，反映大厦服务水准、精采形象和声誉的.重要标记。
工程部的职责范围如下：
庇护保养和写字楼策划故障检修；1担负大厦电力系写字楼物业管理计划_写字楼电梯运行打算统、电讯体系、电梯体系、空调体系、供水体系的运行经管。
2担负大厦公共举措措施、装备的维修调养；
3担负对用户室内举措措施、设备供给有条件维修办事；
4担负大厦外派工程的监禁任务。
5担负对用户供给不收费特色服务以及特约办事。
二、工程部架构图（a座）。
工程人员结构图。
人员配置申明。
物业管理方案
1）、管理人员监督检查不到位。
2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。
3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施。
1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
2）、严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
1、存在问题。
1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施。
1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。
2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。
3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。
4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。
5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。
6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。
7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;。
10）增加秩序维护队员大门实行双岗；
1、存在问题。
1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。
2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。
3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。
4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。
5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。
7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。
2、整改措施。
1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。
2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。
3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。
4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。
5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。
6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
物业管理方案
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的'年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：邢凯。
副组长：王铁。
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）。
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）。
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）。
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
物业管理方案
近年来，在商业中出现了一种新的购物场所——超市，在城市中十分火爆。这种直接、方便、快捷的购物方式，不仅倍受顾客的青睐，而且这种购物场所日益增多。笔者认为，如果将社会化、专业化、市场化的物业管理引入大型超市的管理中，通过高素质队伍的高起点管理、高标准服务，定会给顾客创造更加安全、优美、洁净、方便的购物环境。这样不仅可以极大地方便顾客，而且会给经营者带来更大的社会效益和经济效益。
研究超市的物业管理，必须结合超市物业的特点，超市作为商业物业，除了具有一般物业的共性外，还有其自身的特点，这些特点大体可以归纳为：
１、直接性。真接性是指顾客在超市购买商品，不用经过营业员来帮助选购，而由顾客直接从货架上挑选。这样就改变了过去由营业员对顾客的直接服务，变成了购物者在商场中自行挑选，这种购物方式的革命不仅可以极大地方便顾客，而且可以节省大量的营业人员。
２、服务性。服务性是由超市自身的性质决定的，这是因为超市服务行业，为顾客服好务，让顾客乘兴而来，满意而归，即是超市的出发点，也是超市的归宿。为了达到此目的，超市的经营者应当尽量做到品种齐全，不仅要经营百货、食品、服装，而且要经营图书、副食品、水产品等等，除不宜超市经营的商品外，应当是应有尽有。
３、时间性。顾客到超市购物的时间，大都集中在节假日、双休日和晚间，而平时和白天顾客相对少些。
４、客流量大。从目前来看，超市的客流量相当大，一般一个大型超市每天要接纳数千人、上万人、甚至更多，每逢节假日客流量更大。
５、面积大。一般一个大型超市的建筑面积小则几千平方米、上万平方米，大则几万平方米，有的甚至更大。
６、车辆多。一方面来超市物的顾客，有的自带机动车或骑自行车，超市外面需要存放的车辆较多；另一方面，凡在超市内购物者大都要用一台购物车，这样无论是在超市内，还是在超市外，来来往往的车辆不断。
根据超市物业的特点，物业管理应遵循以下原则：
１、一切为了方便顾客的原则。设立超市的目的'就是为了方便顾客，为人民群众创造方便、快捷的购物环境，因此，物业管理企业的一切工作都要围绕方便顾客展开。这里除了超市经营者在为顾客提供的高品种类、商品的摆放、营业时间、交款结算、包裹寄存等要方便周到外，物业管理人员，要在购物指南、车辆管理、电梯管理、空调管理等方面为顾客提供方便。
２、刻意创造优美购物环境的原则。清洁的卫生环境，优雅的购物环境，良好的管理秩序，周到的服务质量，对超市来说是无形的广告，可以吸引众多的回头客，这将给经营者带来巨大的社会效益和经济效益。反之，如果超市卫生环境不好，购物环境差，管理服务不到位，即使超市具有方便顾客的诸多好处，也难以吸引顾客。因此，物业管理人员要通过完善的管理和优质的服务，为顾客创造优美整洁、方便舒适的卫生环境和购物环境。为了保证超市购物环境井然有序，超市工作人员在往货架上货时要尽量在营业前或闭店后进行，切不要在营业时间进行。
３、确保顾客购物安全的原则。超市内装修多、电气设备和线路多，如果稍有不慎就会引起火灾，因此，物业管理人员除要经常对消防设备进行检查和维护外，要特别防止电器失火，杜绝火灾事故的发生，确保顾客在超市购物的安全。同时，超市在营业中要配备相应的保安便衣人员，在超市巡逻，防止偷盗案件的发生。晚间，保安人员要坚持值班巡逻，防止偷盗案件的发生。对顾客寄存的物品要妥善保管，做到不乱、不错、不丢失。
超市物业管理的内容是多方面的，物业管理人员应突出抓好以下几点：
１、环境卫生管理。环境卫生是超市物业管理的重要内容。超市商品多，购物人员多、流动量大，每天有成千上万的顾客来此购物，其环境卫生的好差直接影响顾客对超市的印象，也直接反映出超市的管理水平和企业形象。因此，物业管理人员应当通过辛勤的工作，努力创造一流的卫生环境。特别是要针对超市面积大、人员流动性大的特点，配足清扫保洁人员，实行分片保洁，责任到人，尤其是对于前厅、通道、楼梯、电梯、水房、洗手间等要有专人负责，实行全天保洁。对房屋立面、玻璃围幕、走廊墙面、地面等要定期进行粉刷或清洗，使其始终保待清洁的面貌。
２、治安保卫消防管理。治安保卫是超市物业管理的又一重要内容。物业管理人员在超市营业中要确保顾客不失盗，在闭店后要保证超市的物品不被盗，这就要求物业管理人员要忠于职守，尽职尽责。杜绝一切盗窃案件的发生。同时，要做好消防管理，防火工作是超市的重中之重，一旦发生火灾，后果将不堪设想。保安人员对于超市的重点部位要定时进行巡逻，发现问题，及时处理，确保其财产的安全。
３、设备设施管理。超市的设备、设施主要有电梯、空调、供水、供电和北方城市的冬季供暖等等，如果任何一个方面出现问题，都将给顾客带来不便。再如，炎热的夏季或寒冷的冬季，空调或供暖出现问题，都将直接影响到经营。因此，物业管理人员要经常对设备设施进行维修和养护，保证其正常运行。
４、车辆管理。超市是购物者聚集的地方，其车辆多，流动性又大。因此，超市的物业管理要配足车辆管理人员，对顾客的机动车和非机动车要分别停放，注意保管，做到不丢失，不损坏。此外，对于超市中为顾客配备的购物方便车，要管理有序，摆放整齐，将顾客用后的购物车要及时收集，摆放到规定的位置，防止乱堆乱放，为购物者创造良好的管理秩序。
物业管理方案
2.对个别年龄偏大逐步进行调整，新进保安限至40岁以下;。
5.门岗对外来人员电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。
1、于8月20日前落实机动车停车管理方案，制定路面停车和地下车场停车办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆有效管理。
2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。
3、做好停车管理告示宣传，於8月20日起，对各楼道公共出入囗电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。
1、加强对保洁人员业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任保洁员及时进行辞退。
2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场巡查力度，对垃圾乱堆乱放行为及时进行教育与整改。
3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁规范管理。
4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。
1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私情况下，可合理增加监控。
2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。
3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户增多，管理处会不断进行晚间照明调节，由于公共照明能耗不例入目前物业收费内，本着为业主利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费情况考虑，其目也是尽量为业主节省开支。
物业管理方案
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
5、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
6、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
7、完善各项管理制度。
（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
8、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
9、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
物业管理方案
为巩固我镇开展全国文明城市创建成果，做好xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作，大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作，进一步加强我镇物业管理工作，经研究制定具体工作实施方案如下：
一、健全组织，加强领导。
为加强小区物业管理整治的组织领导工作，成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组，具体组成人员名单如下：
组长：
副组长：
成员。
二、工作目标。
实施项目（小区）的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求，以及对照该项目委托服务的合同约定，认真实施该项目（小区）的各项管理和服务工作，全面开展小区环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务，按时间要求达到创建文明城市的整治目标。
全面开展整治工作，切实改变小区“脏、乱、差”的面貌，积极推进小区筹建业主委员会工作，通过大力整治小区环境，落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理制度，达到整治和创建文明城区的目标，努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。
三、工作重点。
（一）小区共用设施设备管理。
1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮基本完好。
2、室外道路平整、整洁、无破损，基本完好，不影响行人和车辆通行。
3、供水、供电设备设施保持卫生，维护到位，运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好，有应急处理方案。
（二）小区车辆、安全防范管理。
1、小区基本实行封闭式管理。
2、消防设备设施基本完好，安防人员认真负责，实行24小时值班及巡逻制度。
3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。
（三）小区卫生保洁、绿化养护管理。
1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。
2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。
3、小区绿化养护做到日常及时修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥善。
四、工作时间。
各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神，精心组织力量，按照整体计划和实施步骤，集中时间，全力以赴，全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。
五、工作要求。
（一）高度重视，形成合力。
各社区、各物业服务企业要统一思想，提高认识，把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合，强化对整治工作的组织领导，精心安排，形成合力，明确责任、任务和目标要求，确保整治工作的组织实施和管理到位。
（二）严格考核，确保成效。
镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会，全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动，对整个活动进行严格的跟踪落实，确保整治工作取得实效。
物业管理方案
认真总结经验，表彰先进，交流经验，部署工作，凝聚共识，加大管理力度，推进我市物业管理科学、规范、健康发展。
1、市住房城乡建委领导、贵池区领导；
各县房产局局长、分管副局长、物业科长，九华山建设环保处分管领导、房产科负责人；
3、主城区5个街道办事处分管领导、20个社区居委会负责人（区住建委负责通知）；
4、主城区物业服务企业主要负责人（含外地来池企业），省、市优小区获奖企业代表。
会议安排半天时间。内容如下：
1、集中参观考察华邦-阳光城小区（各县、处不参加）；
2、市房产局作20xx年度全市物业管理工作报告；
5、贵池区领导讲话；
6、市住房城乡建委领导讲话。
物业管理方案
1、物业地域范围开阔，封闭性交强。
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明u》。
11、业主院落档案的管理。
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的.解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的资料：
a、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）。
b、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）。
室内清洁。
搬家、搬物。
地板、地毯的清洁养护。
代收洗、补、烫衣物。
室内插花、装饰。
代购日常生活用品。
车辆清洗服务。
家庭看护管理。
c、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）。
1、保卫部门日常工作资料：
24小时固定安全岗位的值勤。
24小时流动岗位的安全及消防巡视。
车辆停放的安全管理。
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理。
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室。
与中控室连接的门禁对讲系统。
设像监视系统。
电子巡更系统。
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统。
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）。
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）。
3、保卫部门带给的委托性特约服务：
礼仪性保卫。
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）。
（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）。
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；
4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）。
物业管理方案
根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：
1、管理机构设置及人员配置。
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的bi行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。
至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。
1.1客服部。
根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括：客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。
接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。
收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）。
库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。
行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。
四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。
1.2维修部。
根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。
其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。
负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定）。
负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。
1.3安防部。
根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒。
的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的bi行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。
门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。
巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。
电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。
1.4环境部。
根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。
室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。
室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括项目水系的卫生维护工作。
绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。
服务标准则根据项目物业服务等级而定。
1、常见突发事件的处理。
1.1火灾突发事件处理。
1.2水浸突发事件处理。
1.3电梯困人突发事件处理。
1.4未知停电事件处理。
1.5暴力突发事件处理。
1.6盗窃以及其他犯罪活动处理。
以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。
2、社区文化的开展。
服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。
物业管理方案
为顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的'目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创建工作的基础上，结合康乐里小区管理服务中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订本创建实施方案。
通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。
第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17-3月31日。
第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1-4月20日。
第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21-5月25日。
第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26-7月5日。
第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1-7月30日。
第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1-9月30日。
成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。
组长：李志平。
副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波。
组长：乐奇波。
副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）。
组员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。
：乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落实、总监督。
：陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅。
档案负责人：赵刚。
负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。
协助创优资料的整理、装订、打印等。
档案负责人：曹雪。
经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。
装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。
：叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰。
档案负责人：樊荣章。
负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。
负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。
档案负责人：王振君。
闪志明、何湘赣、赵雁峰。
档案负责人：何湘赣。
负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。
物业管理方案
法定代表人资格证明书。
地址：**省**市**街**号。
姓名：性别：
年龄：民族：
职务：技术职称：
身份证号码。
**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标单位(盖章)。
日期：___年__月__日
上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日
二、营业执照。
三、资质证书。
四、法人代码证书。