购房是人们实现居住安全和舒适的基础,也是实现个人价值和社会认同的方式之一。以下是一份购房范文,详细介绍了购房的过程和注意事项,供大家参考。
购房合同注意事项
知道的人在买商品房签订合同的时候,一般会依据国家工商行政管理总局和建设部制订的《商品房买卖合同示范文本》文件。虽然说《文本》是政府机关制订的,已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系,采用《文本》签订合同能尽可能的保护购房人的合法权益。但都会对比《文本》根据自己的需求来修改些内容,一般,在购房时有些问题需要重点关注下。
基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
明确具体时间和违约责任。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
检查房屋质量。在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
重点约定违约责任。对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
草签购房合同注意事项
答:很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。
只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。
问:看清楚房屋用途是什么?
答:现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。
关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。
问:看合同中的土地性质?
答:现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。
在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
问:物业怎么样?
答:在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。
问:车库和地下室或者阁楼的约定是什么?
答:在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。
问:房屋的面积怎么约定呢?
答:这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。
在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。
这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。
问:贷款问题的怎么约定?
答:开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。
这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。
问:逾期或者赔偿的问题?
答:开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。
问:什么时候交房的问题?
答:合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。
必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。
问:小区公共区域和公共部位的约定是什么?
答:小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题。
如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。
问:对各类附属设施的约定是什么?
答:燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。
问:双方协商解决的内容必须多研究。
答:凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。
购房合同注意事项
陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:
1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:
1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策:
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后,则需交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同,所以没收定金。
合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都是可能导致合同无效的问题。
另外,项目是由a公司开发的,实际上却是由b公司投资,但作为买家还是应与a公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。
开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以,购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。
使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”、“在装修材料上,选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。
约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高,开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。
比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这对消费者是不利的。
卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款,这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%的价款,岂不是很不公平?况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,您也很难制裁他,最多是调解了事。
以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题,例如,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
但是,就像您可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的,一些热销的楼盘也都如此。
勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样,合同中留下空白,往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中,一般是由开发商手持所有合同文本,这样,开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证,购房者即使不承认,也是口说无凭,难以举证伸冤。
签定正式的购房合同,在拟定的时间地点,购房者备齐所有凭证,与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别:
购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。
二者区别在于:
预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
因此,现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面:
1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房等;
2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
6、产权登记和物业管理的.约定;
7、保修责任;
8、乙方使用权限;
9、双方认定的争议仲裁机构;
10、违约赔偿责任;
11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括:
(1)签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;
(2)购房者不按期付款;
(3)开发商不按期交房;
(4)面积变动超过约定幅度;
(5)房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;
(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
草签购房合同注意事项
首先我们要明确一个问题,购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同,所以签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理,中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以在此提醒您,如果您是和中介公司签订购房合同,一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外,还要注意下面几个问题:
(一)审查开发商是否“五证”齐全。
在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了需要去产权登记部门办理产权登记。
这里要特别提醒您,最主要的是两证,是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确,是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立,国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容:
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据,因此合同的内容尤其要注意,在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款:
1、房屋基本信息是否与认购书中一致,合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;。
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;。
些问题很重要,没违约就好,一旦发生违约情形,开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式,因为实践中,仲裁委很多情况下都在偏袒开发商,所以在选择这一方面时,作为购房者,一定要把诉讼约定在里面,给自己留一条退路。
在此提醒您,合同的内容已经涉及专业的法律知识了,我们普通购房者对其中的名词可能都很难把握,最好邀请专业的律师陪同,将合同条款具体解释清楚,确定自己可以接受在签订购房合同,避免日后出现纠纷。
(一)签订补充协议,把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去,以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别,却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二)明确贷款办不下来的话,双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,要明确责任划分,避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里,避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准,如果开发商广告的是精装修,或者样板间是品牌的,那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌,或请注明装修公司,一定要明确使用什么品牌,什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点,以免精装修变成“惊装修”。
(五)关于公摊建筑面积,有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪部分,确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况,实际上有时是公用的面积。
(六)退房的责任。一旦退房,由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写明在确定的日期内要求开发商退还全款,包括银行的利息、违约金等。
最后,还需要提醒您注意,如果您购买的是现房,在办理房屋产权证时,一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。
签购房合同注意事项
中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。下面由小编为您整理出关于签购房合同注意的事项!希望大家喜欢!
从古至今,衣食住行就是人们的四大基本需求。
现如今,人们的衣食都有了保障,便越发关心起了住房问题。
而一拨又一拨的购房热,买家往往失去理智,自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。
面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办证、“零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。
那么,在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢?总结我们的实践经验,主要表现在以下几个方面:
广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱
为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。
结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。
房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理,瞒天过海。
结果,发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全是广告。
销售陷阱
中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。
正是抓住了消费者的这种盲从心理,开发商就给买房人设下了陷阱:
其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。
内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。
由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。
在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。
然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。
这样,买房人的投资就充满了风险。
其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。
前者关系到售楼进程的快慢,后者决定了售楼利润的厚薄。
开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推出的单元进行精心搭配。
通常是选最差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待闺中”。
当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。
在价格的制定上,则会根据前期所推单元的销售情况,对其余单元的定价进行调整。
一般而言,刚开始销售(开盘)时,开发商往往一般总会把价格定得低一些,以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户,而一旦有客户来购房,那个“最低价”也就不翼而飞了。
在实践中我们会看到,只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功,价格都会节节升高,甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。
其三,大力营造现场道具和售楼气氛。
为了制造一种销售兴旺的假象,开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?,让人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望。
其四,设置订金陷阱。
我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向,售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了,如果不交付订金别人就会买走,要求客户马上交付订金。
如果客户说没有带够订金,售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”,签订认购协议书,然后要求客户次日交齐“大订”。
而一旦客户把“大订”也交了,售楼人员也就完成了把客户套住的任务。
因为,我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时间内未能签约,所付订金不予退还”。
有许多客户在签署认购协议书后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子时,考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金,为了避免订金的损失,就会签署自己并不愿意签的合同,从而给自己带来更大的损失。
“五证”陷阱
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。
所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》?也叫建设工程开工证?、《商品房销售?预售?许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。
但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。
售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完订金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
合同陷阱
几经斟酌后,客户便要决定购房了,因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。
一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。
这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
比如,标准合同第十五条迟延办理产权证的,违约金每日按已付房款的万分之三计算,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。
前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。
或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。
还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。
例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。
这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
以上,我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳,实践中还有许许多多的陷阱,我们在此就不再一一列举。
为避免购房人吃亏上当,我们提出防止陷阱的对策如下:
第一,要有强烈的法律意识。
对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要时刻警觉。
我们要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。
因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的,惟有此,才有可能较好地维护自己的合法权益。
其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。
平等交易是一个法律原则。
目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。
为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
再次,要认真签约,保留好证据。
在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。
在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。
收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。
最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。
房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。
购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的`症结所在。
因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。
平等交易是一个法律原则。
目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。
为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
再次,要认真签约,保留好证据。
在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。
在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。
收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。
最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。
房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。
购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。
因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助决定签合同、交第一笔定金前要慎重,以免一开始就进入开发商的圈套。
除购房前慎重选择外,一份规范详细的合同可以为维权带来很大方便。
因此,购房者需要注意购房时常见的问题。
1.在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同,所以没收定金。
2.检查开发商的“五证两书”原件是否齐全,即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》,并要抄下证件的号码。
3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
签购房合同注意事项
很多人士会选择购房,那么那么在买房要注意哪些事情呢?这是很多人士比较关心的问题,这里给大家分享一些关于签购房合同注意事项,希望对大家有所帮助。
从古至今,衣食住行就是人们的四大基本需求。现如今,人们的衣食都有了保障,便越发关心起了住房问题。而一拨又一拨的购房热,买家往往失去理智,自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办证、“零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么,在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢?总结我们的实践经验,主要表现在以下几个方面:
为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理,瞒天过海。结果,发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全是广告。
中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理,开发商就给买房人设下了陷阱:
其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。
其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢,后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。
在价格的制定上,则会根据前期所推单元的销售情况,对其余单元的定价进行调整。一般而言,刚开始销售(开盘)时,开发商往往一般总会把价格定得低一些,以所谓的“”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户,而一旦有客户来购房,那个“”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到,只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功,价格都会节节升高,甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。
其三,大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象,开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?,让人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望。其四,设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向,售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了,如果不交付订金别人就会买走,要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金,售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”,签订认购协议书,然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了,售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为,我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时间内未能签约,所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子时,考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金,为了避免订金的损失,就会签署自己并不愿意签的合同,从而给自己带来更大的损失。
·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合同。
·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同。
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》?也叫建设工程开工证?、《商品房销售?预售?许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完订金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
几经斟酌后,客户便要决定购房了,因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条迟延办理产权证的,违约金每日按已付房款的万分之三计算,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
以上,我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳,实践中还有许许多多的陷阱,我们在此就不再一一列举。
为避免购房人吃亏上当,我们提出防止陷阱的对策如下:
第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的,惟有此,才有可能较好地维护自己的合法权益。
其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。
最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。
草签购房合同注意事项
草签合同只是相对于网签合同(上房管局系统,有合同编号)的一种说法。
从合同效力角度,草签合同与网签合同都有同样的合同效力,但不能对抗第三人。
《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同,双方发生争议,都主张享有对该标的物的权利时,有登记的一方就可受法律的保护,优先享有权利。
回复:1、开发商告诉您现在只能草签合同,可能是因为开发商的商品房预售许可证未办下来,或者是其他原因。
2、网签是指您与开发商签订的合同是先从网上载下来的版本,双方签完后,还得到建委进行备案。
3、草签表示您们双方有房屋交易的意向,网签就是正式签订的合同了。
问:以前是可以网签的,因为是一些原因,市房管暂停了网签.别的业主都是网签,同时我已经把全部房款交给了开发商,我想知道这种情况的草签,我的应享受的利益是否跟网签一样.
2、现在房子暂停了网签,并且停工了,中间必定有问题,建议您考虑将全部房款要回来。
问:我也想要.但是我该从哪几个方面跟开发商协商,将房款要回呢?我想开发商不会轻易把钱给我的.并且我也确实想买房子,将来会发生什么,我不清楚.但是他确实是五证齐全的.停止网签的原因是土地问题.
回复:1、既然土地有问题,这种房子您都敢要?
2、可以开发商目前的状态为理由将房款要回来;。
3、看你们草签的那份合同,是否有在什么情况下,可以返回房款的约定?注:网签是正规的受房管局监督的,经过网签、就不可以一房二卖了,并且也能确定此房是可以依法销售的房子,如果开发商不同意网签,说明其中有一些问题。
房屋买卖合同怎么签,签订房屋买卖合同要注意什么?购房者在签了认购书交了定金以后,就要签订正式的房屋买卖合同了,房屋买卖合同怎么签,签订房屋买卖合同要注意什么?在我国商品房交易的惯例中,一般是由开发商手持所有合同文本,这样,开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。房屋买卖合同怎么签才能维护购房者的权益,请您阅读下面的文章。
(一)购房者要注意关于定金的约定。
因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种.种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同,所以没收定金。
(二)购房者要看清合同主体是谁。
购房者由于缺乏法律常识,有时会忽略这样一些问题,比如代表发展商签约的人并不是开发企业而是中介,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都是可能导致合同无效的问题。
(三)购房者要小心开发商的补充协议。
有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,一定要看清楚开发商提供的补充协议。
(四)注意开发商约定的费用是否该缴纳。
管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这对消费者是不利的。
(五)购房者要注意把自己提出的补充协议写进去。
前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议,最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。也不要轻信开发商的口头承诺,一定要将这些内容明确写进合同。
以上就是签订购房合同时需要主义的问题,大多数的中国人是拿自己一生积蓄来买房,这就意味着,签购房合同时一定要小心再小心、谨慎再谨慎。除了要做到本文的介绍之外,还要具体问题具体分析一番,多动脑子,多看多听多想,您要是做到这些,一定可以顺利地签好购房合同。如果对于开发商提供的合同条款不能把握,一定要咨询律师后在签,避免因为理解错误是自己的权益受到损害。
一、开发经营企业资质问。
开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。如果是现房需注意其是否具有房地产产权证(大产证)。
三、要明确注意合同条款注明。
房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施,如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。
四、消费者要注意自身付款能力。
买房一定要充分考虑自己的付款能力,量力而行,不要盲目攀比。
五、注意附近相关楼盘的价格及周围的规划。
更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
此外,在商品房预售情况下,企业应当与消费者签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,此点在预售合同中应予明确交付时间。无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续。
专家提醒,房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
房子在任何中国人的心中都代表一种多情感的符号,它是家、是父母,指示着温馨和安全。因此,签订购房合同注意什么,如何签买房合同,怎么签?意义重大,一定要竭尽全力签订一份尽量完美的合同,完美合同是完美家园的第一步。如果您实在不放心,可以聘请专业房产律师帮您打理一切,构建一个幸福祥和的家。
草签购房合同注意事项
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则,经协商一致,达成如下条款:
第一条商品房情况。
该商品房销售许可证号:_____________________商品房座落:_______区、县________________路、道、街__________________________。设计用途_____,建筑结构_____,建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米,其中:套内建筑面积_____平方米,公共部分分摊建筑面积_________平方米。
商品房平面图见附件一,商品房抵押、租赁等情况见附件二。
商品房土地来源为:________。以出让方式取得土地使用权的,土地使用年限为_______年,自____年____月____日至______年______月______日止。
第二条商品房价款。
商品房销售按建筑面积计算,每平方米价格为___________元(币种:___),价款为_______元,计_____(大写)。
第三条商品房交付日期
商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付。
甲方于_____年____月____日前,将商品房交付乙方。如遇不可抗力,不能履行合同,双方同意按下列第____种方式处理:
1、变更合同。
2、解除合同。
3、_____________________________。
第四条乙方付款形式及付款时间。
乙方按下列第_______种形式付款:
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、其他方式__________。
第五条甲方逾期交付商品房的处理。
除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在_____日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的,乙方有权按照下述的第_______种约定,追究甲方违约责任:
1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。
2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时,甲方还应承担赔偿责任。
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签购房合同注意事项
采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。
二、注意建筑面积的约定。
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。
三、签约时注意房屋质量问题约定。
签约时,认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
四、签约时明确物业管理事项。
合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费范围。
五、注意合同文本中补充协议的内容。
将开发商的承诺写进补充协议,不要相信口头承诺,没写进补充协议的.都是空头支票;购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
根据新合同法的有关规定,正式合同与补充协议不一致的,以补充协议为准。
七、注意约定违约责任。
包括:签约后购房者要求退房;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
草签购房合同注意事项
回复:1、开发商告诉您现在只能草签合同,可能是因为开发商的商品房预售许可证未办下来,或者是其他原因。
2、网签是指您与开发商签订的合同是先从网上载下来的版本,双方签完后,还得到建委进行备案。
3、草签表示您们双方有房屋交易的意向,网签就是正式签订的合同了。
问:以前是可以网签的,因为是一些原因,市房管暂停了网签.别的业主都是网签,同时我已经把全部房款交给了开发商,我想知道这种情况的草签,我的应享受的利益是否跟网签一样.
2、现在房子暂停了网签,并且停工了,中间必定有问题,建议您考虑将全部房款要回来。
问:我也想要.但是我该从哪几个方面跟开发商协商,将房款要回呢?我想开发商不会轻易把钱给我的.并且我也确实想买房子,将来会发生什么,我不清楚.但是他确实是五证齐全的.停止网签的原因是土地问题.
回复:1、既然土地有问题,这种房子您都敢要?
2、可以开发商目前的状态为理由将房款要回来;。
3、看你们草签的那份合同,是否有在什么情况下,可以返回房款的约定?注:网签是正规的受房管局监督的,经过网签、就不可以一房二卖了,并且也能确定此房是可以依法销售的房子,如果开发商不同意网签,说明其中有一些问题。
房屋买卖合同怎么签,签订房屋买卖合同要注意什么?购房者在签了认购书交了定金以后,就要签订正式的房屋买卖合同了,房屋买卖合同怎么签,签订房屋买卖合同要注意什么?在我国商品房交易的惯例中,一般是由开发商手持所有合同文本,这样,开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。房屋买卖合同怎么签才能维护购房者的权益,请您阅读下面的文章。
(一)购房者要注意关于定金的约定。
因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同,所以没收定金。
(二)购房者要看清合同主体是谁。
购房者由于缺乏法律常识,有时会忽略这样一些问题,比如代表发展商签约的人并不是开发企业而是中介,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都是可能导致合同无效的问题。
(三)购房者要小心开发商的补充协议。
有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,一定要看清楚开发商提供的补充协议。
(四)注意开发商约定的费用是否该缴纳。
管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这对消费者是不利的。
(五)购房者要注意把自己提出的补充协议写进去。
前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议,最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。也不要轻信开发商的口头承诺,一定要将这些内容明确写进合同。
以上就是签订购房合同时需要主义的问题,大多数的中国人是拿自己一生积蓄来买房,这就意味着,签购房合同时一定要小心再小心、谨慎再谨慎。除了要做到本文的介绍之外,还要具体问题具体分析一番,多动脑子,多看多听多想,您要是做到这些,一定可以顺利地签好购房合同。如果对于开发商提供的合同条款不能把握,一定要咨询律师后在签,避免因为理解错误是自己的权益受到损害。
一、开发经营企业资质问。
开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。如果是现房需注意其是否具有房地产产权证(大产证)。
三、要明确注意合同条款注明。
房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施,如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。
四、消费者要注意自身付款能力。
买房一定要充分考虑自己的付款能力,量力而行,不要盲目攀比。
五、注意附近相关楼盘的价格及周围的规划。
更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
此外,在商品房预售情况下,企业应当与消费者签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,此点在预售合同中应予明确交付时间。无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续。
专家提醒,房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
房子在任何中国人的心中都代表一种多情感的符号,它是家、是父母,指示着温馨和安全。因此,签订购房合同注意什么,如何签买房合同,怎么签?意义重大,一定要竭尽全力签订一份尽量完美的合同,完美合同是完美家园的第一步。如果您实在不放心,可以聘请专业房产律师帮您打理一切,构建一个幸福祥和的家。
草签购房合同注意事项
草签合同只是相对于网签合同(上房管局系统,有合同编号)的一种说法。
从合同效力角度,草签合同与网签合同都有同样的合同效力,但不能对抗第三人。
《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同,双方发生争议,都主张享有对该标的物的权利时,有登记的一方就可受法律的保护,优先享有权利。
购房合同注意事项
一查证。
1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
确保将来顺利的办理产权证。商品房预售。
2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)。
3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续.
4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
确保将来顺利的办理产权证。商品房预售。
二房屋面积的条款。
1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法:a,应在条款中写明建筑面积,建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积:和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
c,其他:所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。
面积差异的处理方式:一种是双方自行约定,约定使用面积不能大于1%,或者0.5%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点必须注意不接受,约定清楚。
最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证。
2.房屋质量的条款。
要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)。
注意:涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”,或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证。
注意查看交付标准:多数开发企业选择的是第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。
确保将来顺利的办理产权证。商品房预售。
三交房时间和预期交房条件。
在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以。
注意:如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。
购房合同注意事项
出卖人:_________。
住所:_________。
邮编:_________。
营业执照号码:_________。
资格证书号码:_________。
法定代表人:_________。
联系电话:_________。
委托代理人:_________。
联系电话:_________。
买受人:_________。
国籍:_________。
性别:_________。
出生年月日:_________。
住所(址):_________。
邮编:_________。
证件名称:_________。
号码:_________。
联系电话:_________。
委托/法定代理人:_________。
住所(址):_________。
联系电话:_________。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条项目建设依据。
1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。
2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为:_________,土地使用权面积为:_________,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为:_________,土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
3、出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为:_________,建设工程规划许可证号为:_________,建筑工程施工许可证号为:_________,建设工程施工合同约定的开工日期为:_________,建设工程施工合同约定的竣工日期为:_________。
第二条商品房情况。
该商品房销售许可证号:_________。
商品房座落:_________区_________县_________路、道、街。
设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。
建筑面积_________平方米,其中:套内建筑面积_________平方米,公共部位分摊建筑面积_________平方米。
商品房平面图见附件一,商品房抵押、租赁等情况见附件二。
第三条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款:
1、按建筑面积计算,该商品房单位为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元。
2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整。
3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(_________币)_________元整。
4、_________。
第四条付款方式及期限。
买受人采取下列第_________种方式付款。
1、一次性付款,自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写:_________万元)。
2、分期付款。
(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写:_________元)。
(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写:_________元)。
(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写:_________元)。
3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%,其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4、其他方式_________。
第五条房产交付。
1、房产实物状况、权利状况,符合有关规定和双方约定的,方可交付;不符合有关规定和双方约定的,不得交付。
2、出卖人须于_________前,将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力,双方约定处理方式:_________。
3、上述相关证明包括:_________。
第六条产权转移登记及其他相关设施登记。
1、协议订立后,买卖双方应在30日内,到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。
2、按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理。
3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。
第七条出卖人逾期交付商品房的处理。
除遇不可抗力外,出卖人如未按本合同约定日期交付商品房,逾期在_________日内的,买受人有权向出卖人追究已付款利息,利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,买受人有权按照下述的第_________种约定,追究出卖人违约责任:
1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。
2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时,出卖人还应承担赔偿责任。
3、_________。
第八条买受人逾期付款的处理。
买受人如未按本合同约定的日期付款,逾期在_________日内的,出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息,利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,出卖人有权按照下述的第_________种约定,追究买受人违约责任:
1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息,利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
3、_________。
第九条面积确认及面积差异处理。
(一)根据当事人选择的计价方式,本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
(二)当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
(四)商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_________种方式进行处理:
1、双方自行约定:_________。
2、双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;。
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
(五)买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_________利率付给利息。
(六)买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积。
面积误差比=——×100%。
合同约定面积。
(七)因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
第十条出卖人关于房屋产权状况的。
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的,出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意,并以书面形式公示和明确告知买受人。
第十一条出卖人关于装饰、设备标准的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理:
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2、_________。
3、_________。
第十二条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的。
本项目物业管理用房为_________m2,位于_________幢_________单元_________房号_________,轴线范围_________。
出卖人与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:
1、于_________年_________月_________日前通水;。
2、于_________年_________月_________日前通电;。
3、于_________年_________月_________日前通气;。
4、_________;。
5、_________。
如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:
1、_________。
2、_________。
第十三条风险责任的转移。
该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。
第十四条保修责任。
自买受人实际接收该商品房之日起,出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任,保修期内的保修费用由出卖人承担:
1、墙面,保修_________月;。
2、地面,保修_________月;。
3、顶棚,保修_________月;。
4、门窗,保修_________月;。
5、上水,保修_________月;。
6、下水,保修_________月;。
7、暖气,保修_________月;。
8、煤气,保修_________月;。
9、电路,保修_________月;。
10、_________,保修_________月。
保修期内,因不可抗力的因素,或其他非出卖人原因造成的损坏,出卖人无须承担责任,但可协助维修,维修费用由买受人承担。
第十五条质量争议的处理。
买受人对该商品房提出有重大质量问题,买卖双方产生争议时,以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。
第十六条双方可以就下列事项约定。
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。
3、_________。
第十七条房屋的用途。
1、买受人的房屋仅作_________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十八条物业管理。
该商品房移交后,买受人遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前,出卖人指定_________公司负责物业管理,买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。
第十九条声明及保证。
出卖人:
1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。
2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
买受人:
1、买受人有权签署并有能力履行本合同。
2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第二十条保密。
买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意,另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第二十一条通知。
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形式,可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下:_________。
3、一方变更通知或通讯地址,应自变更之日起_________日内,以书面形式通知对方;否则,由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第二十二条合同的变更。
本合同履行期间,发生特殊情况时,买卖任何一方需变更本合同的,要求变更一方应及时书面通知对方,征得对方同意后,双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议,该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件,任何一方无权变更本合同,否则,由此造成对方的经济损失,由责任方承担。
第二十三条合同的转让。
除合同中另有规定外或经双方协商同意外,本合同所规定双方的任何权利和义务,任何一方在未经征得另一方书面同意之前,不得转让给第三者。任何转让,未经另一方书面明确同意,均属无效。
第二十四条争议的处理。
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可由有关部门调解;协商或调解不成的,按下列第_________种方式解决:
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;。
(2)依法向人民法院起诉。
第二十五条不可抗力。
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务,该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方,并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方,有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时,双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后,双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力,则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行,且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的,无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服,并于本合同签订日之后出现的,使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震,以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、_、罢工,政府行为或法律规定等。
第二十六条合同的解释。
本合同未尽事宜或条款内容不明确,合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容,按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力,除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十七条补充与附件。
本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
第二十八条合同的效力。
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、本协议一式_________份,出卖人、买受人各_________份,具有同等法律效力。
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
出卖人(盖章):_________买受人(盖章):_________。
法定代表人(签字):_________法定代表人(签字):_________。
委托代理人(签字):_________委托代理人(签字):_________。
签订地点:_________签订地点:_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
购房合同注意事项
首先提醒您在决定交纳首付签订合同之前,要确定项目的证件齐全,您可以在其销售部要求查看这些证件,只有证件齐全才会减少购房风险,也可以办理按揭贷款。签合同时,需要注意以下事项:
买房签合同注意事项首先提醒您在决定交纳首付签订合同之前,要确定项目的证件齐全,您可以在其销售部要求查看这些证件,只有证件齐全才会减少购房风险,也可以办理按揭贷款。签合同时,需要注意以下事项:
第1,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第2,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。目前西安实行网签备案,但合同内同纸质的合同相同。
第三,买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。
第四,面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后,才能避免上当。
第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六,一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
第七,在签订房屋买卖合同时,较好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本,以减少一些不必要的损失。
另外,买房签合同注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,合同是当事人协商一致的产物,如果双方无法形成合意的话,合同就无法成立。而且就您关心的问题,也要在合同中体现。在合意的过程当中,任何一方都无权强制对方,任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。
现实中也存在开发商因为资金链条断裂,可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷,而停工时间较长可能会形成烂尾楼,这对于购房者维护自身的利益非常不利。建议您在签正式合同之前,再实地了解一下项目情况。如果选择购买,一定要详细约定交房时间,以及相关的违约责任。
购房者交纳房款之后,开发商一般出具的是收据,正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。主要是因为商品房买卖合同中的约定不是最终的实际面积,在实际建造过程中会有或多或少的误差,所以,只有等到实际测量面积出来之后,该房屋的实际销售价格才会准确无误,一般就在这时候出具发票。目前市场上开发商基本上都是这么做的。感谢关注!
买房签合同注意事项较后,还要约定配套设施,如个人的门窗型号,是否一户一表等;公用的绿化、电梯等等。
购房合同注意事项
购房签合同是十分重要的流程,为了保障购房者自身的利益不受损害,那么签合同就一定要谨慎。那么,购房合同需要注意什么呢?下面原上草小编告诉你。
很多开发商用于签订购房合同的文本或形式不规范,这样购房者在后期遇到问题时,很可能就无法解决。此外,开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,并且会交一笔定金,但是如果定金约定不明确的话很可能就会出现定金纠纷。因此,购房者一定要有一定的购房知识,了解合同的使用规范。
“五证”即:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
开发商是否具备“五证”,这是买房的必要前提。根据《城市房地产管理法》的规定:“房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须要具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。”如果“五证”不齐的项目,那么就不具备合法销售的资格。此时,即使买卖方所签订了买房协议,那也是无效的协议。
有一点需要提醒大家的是:“预售许可证”是在其他证件齐全的基础上,开发商最后一步办理的,购房者如果想知道自己签署的购房合同是否合法有效,那么就应该多重点关注此证。
所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房合同中一定要约定好房屋使用权和所有权办理好的时间,这样可以避免房子尽快办理好交房手续。
期房的建筑面积应该在合同中明确的约定清楚,在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积以外,还要填上套内面积和公用分摊面积。这样在合同中约定好建筑面积的具体数值,日后收房时才不会因为数值不清楚而发生纠纷。
房屋质量不能忽视,购房者在买房签约时,应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书的内容,并将质保书作为合同的附件,从而确保房子的质量能有所保障。
购房者要善于利用合同中的补充协议部分,房产交易过程中会有很多合同正文中无法具体规范的事宜,那么补充协议就可以很好的约定清楚相关事宜,保障购房者的权益。
关于物业管理服务的内容也不能忽视,好的物业能让小区的整体质量提高,对人们日后的居住生活有着重要的影响。因此,合同中要约定好前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准,从而使得所购的住宅能够有一个良好的管理环境。
违约责任的约定是合同中不能少的条款,其中违约行为主要指的是:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。关于这些违约行为的处理方法和具体的惩罚金额都应该写清楚,以免以后出现纠纷。
购房合同注意事项
购房者欲变更买受人名称或增加买受人的,应首先与开发商协商变更合同,如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。
如果购房时采用了一次付款方式则址分容易办理,如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式付款,则办理起来比较麻烦。可按以下办理:如果该商品房未竣工验收,则可以更名,但要到市有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。
预售登记后。
购房人要求更名的,具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系),可在预售合同上更名,办理时应出具经公证的亲属关系证明,其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理,即由原买受人提出申请,撤销合同备案后重新签订购房合同。
实践中,开发商要收取一定比例的手续费,一般为1%。同时,如为更名而非增加新的买受人与原买受人共同购房,则新的单独的买受人应符主体资格条件,如已成年等。
收取更名手续费基本上是一件非常普遍的现象,对于以下三种情况进行合同更名他们都将收取同样的费用:一是只交了定金;二是签了正式合同并付了首付款的;三是签了合同并已办完按揭手续。
购房合同注意事项
购房者选择按揭买房时,需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料:
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后,由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证,由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中,购房者应提交如下证件:
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的,需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定,购房者必需履行以下义务:
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后,三个月内办理房屋过户手续,取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》,直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。
3、自费为抵押的房产办理保险,保险期不短于按揭期,投保金额不低于抵押物总值,并以贷款行为第一受益人,将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意,买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息,逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后,会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记,收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时,先预付购房款的一部分(一般为30%-50%),其余房价款向银行贷款,而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证,并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时,需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料:
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后,由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证,由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中,购房者应提交如下证件:
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
购房合同注意事项
购房合同范本中与正规的合同基本是一样的,购房合同范本中提到的东西要仔细的浏览一遍,文字游戏往往都是你忽略却又真实存在的。在购房合同范本内也要写到如果不能按期交房或是设计变更等等违约行为的赔偿方式。
购房合同注意事项之甲方乙方:产权的登记以及物管的约定也都是细节条件,不可忽视。在购房合同范本中尽可能的将各种内容全面,详细的写出来。但是也要注意购房合同范本的每个条例也不能相互冲突。
签购房合同注意事项之项目名称:你觉得这个名称不重要,小编告诉你那就错了,在购房合同范本中名称是至关重要的,它精确到门牌号和项目名称以防以后有出入可以拿出来对比。购房合同范本内必然要写清楚房屋装修档次以及户型面积等等。
购房合同范本中关于房屋装修的标准要写清楚,根据这些条例来收房是最好不过了的,房屋的内部设施以及负荷标准都是有明确的数字的。购房合同注意事项中付款的方式以及产权保证都要具体的说明。在购房合同注意事项内不要一味的看对开放商的条款,开放商对于乙方的要求也要注意看。
总结:购房合同范本中我们了解的知识有很多,根据购房者与开放商的双方协调来决定。购房合同注意事项也不能太过于忽视,被买房的惊喜盖过导致忽略的人有很多。小编在这里提醒大家咯,签购房合同注意事项也要注意噢。
购房合同注意事项
陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
五证、公摊面积、房产证、书面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物业管理公约、各方责任。消费者在购买房屋时需要注意这八项。
对于期房来说,购房者最关心的事情莫过于何时入住,而开发商往往不能按时交房,少则延误一两个月,多则一两年,购房者巨额房款全部交付,而入住无望,赔偿艰难,实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序,并对延期交房的免责条件做出限定,所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况,比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房,是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定,只能明确限定一种或几种,以免开发商在日后以“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由,以逃避责任。
建议您最好采用分期付款的方式支付房款,这样不仅可以减轻经济压力,同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款,直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
特别要提醒您的是对预期违约的约定,在现存的各种商品房。
文本中,即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中,对于违约责任也只是做了一般约定,即约定如果开发商不能按期交房,应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款,购房者只能等合同约定时间到期后,方可要求赔偿或退款,而这个期间不但包括合同本身的期限,还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限,非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后,如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况,或到期根本无法交房的情况时,购房者可按合同规定提前终止合同,并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款,协商不成,可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法,这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
当然,期房购房合同注意事项还有很多,如所购期房面积、期房配套设施等。了解期房购房合同注意事项,可帮助市民更好的签订期房。
买卖合同。