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物业管理工作情况调研报告
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理立马率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从年的1093件增加至年20xx件，年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法立马解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于年和年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《市物业管理办法》于年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的'方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
经济发展情况调研报告
为全面了解全区非公企业的经营状况、发展环境和企业发展面临的困难和问题。xx区委统战部、区工商联从20xx年4月16日开始，在区人大副主任、工商联主席冯春娥、区委统战部副部长、工商联党组书记屈光明的带领下对各基层商会及企业进行了近1个月的走访调研，走访非公企业36家，调研对象涉及化工、贸易、副食品批发、建材装修、家具、五金、制造业、房地产、餐饮等行业企业会员，听取了企业负责人的汇报，发放了调查问卷，召开了座谈会，就企业基本情况、面临的主要问题以及企业党建等方面进行了座谈。现将调研情况报告如下：
近年来，xx区委、区政府高度重视非公经济发展，围绕“打造雁城商都、建设石鼓新城”经济发展方针，从加强引导、优化环境、提升服务等方面入手，立足区位、资源两个优势，优化软、硬两个环境，把发展非公经济作为加快区域经济发展的立足点，从政策、环境、体制等方面为非公经济发展创造了良好的条件，促进我区非公经济发展保持了快速、健康发展的良好态势。不论是非公企业个数、个体工商户户数，实现产值、上缴税金都有呈快速增长。xx年全区非公经济上交税金6.5亿元，约占全区税收的50%，非公经济已成为全区经济发展的重要组成部分和社会生产力发展的重要力量。非公经济发展的主要特点如下：
1、非公经济结构不断优化。全区充分利用区位优势和资源优势，通过多年的发展,逐步形成了以华源、五一、中湘、永兴四大专业市场为核心的建材、副食品、五金、家居等行业的商贸物流业、以共创集团、耀江实业、雅仕林等为代表的房地产开发企业、以香江百货、中环餐饮、漂亮宝贝等为代表的服务业，以及以领军现代农业、荣盛农业科技等为代表的一批农业企业。特别是近几年引进的中亿汽贸、崇盛国际中心、华耀城等已建成或在建的项目，更是为我区非公经济发展增添的强劲的动力。
2、非公经济贡献率不断提高。非公企业在增加农民收入、促进财政增长、提供就业岗位等方面做出了重要贡献。如华源、五一、中湘、永兴等专业市场，孕育了3000多户创业者，安置了3万余人就业，带动了数十家物流企业的发展。新澧化工、荣盛科技、领军现代等企业为两乡安置闲散劳动力2千多人。极大的缓解了社会就业和再就业的压力。同时，随着非公经济队伍不断发展壮大，自觉履行义利兼顾、扶贫济困、积极回报社会、造福人民的光彩事业。近几年，非公企业通过向公益事业捐款、救助贫困家庭、定点帮扶、救灾等方式多次为社会奉献爱心。如仅去年一年，区工商联的会员企业捐款就达300万余元。
3、非公经济发展环境不断优化。为全力推进民营企业发展，xx区委、区政府建立了一系列政策机制。相继出台了《xx区鼓励投资兴办生产型工业企业、大型商业网点和参与城市基础设施建设的优惠办法》、《xx区招商引资工作奖励办法》、《xx区区级干部同非公有制经济代表人士交朋友制度》和《优化经济发展环境十不准》等一批政策文件，有效支持了民营企业的发展。与此同时，全区连续几年开展优化经济环境与政风行风测评活动，监测各职能部门的行政效能情况。宽松的环境，优惠的政策，良好的氛围，吸引了一大批投资者。
4、非公经济增长速度趋缓。从调研情况来看，全区非公经济整体还是有所增长，但较同期相比，非公经济已经进入发展趋缓、平稳下滑的阶段。一是受经济大环境的影响，有些企业特别是工业企业由于市场需求萎缩，订单不足，产品库存增加，资金回笼受阻。如新澧化工主要是生产元明粉，按理说一季度是元明粉销售的`旺季，而今年却一反常态，市场需求不旺，订单与价格均有所下降，建衡化工、力弘化工等企业均反应开工产能不足60%；二是因原材料和劳动力成本上升，压缩了本来就微薄的部分企业利润；三是宏观政策制约了部分需求。由于国家多项调控措施的实施，针对房地产市场调控的进一步加强，部分投资性、改善性需求受到压制，还有今年以来厉行节约、光盘行动等因素，使一些房地产、高档餐饮业和服务业受到影响。
1、融资渠道不够通畅。融资难是制约民营企业发展的主要瓶颈。有的企业有好的项目因缺乏固定资产投资和流动资金不足不能按时上马或满负荷生产。有些企业因战线拉得太长，摊子铺得过大，资金需求量巨大且过于分散，企业流动资金出现断裂。据调查，全区有45%左右的非公企业面临的最主要问题是资金不足。虽然国家放宽了中小企业的贷款门槛，金融机构也加大了对企业的信贷支持力度，但许多小微企业因规模较小，内部管理不规范，财务制度不健全，且不动产等可抵押的担保物较少，很难获得银行贷款支持。我区贷款担保机构缺乏，融资渠道单一，民间借贷利息高，不规范，造成小微企业贷款难度大，严重制约了企业的健康发展。
2、土地资源紧缺。土地问题是制约许多实体企业发展的根本问题。全区的非公经济在发展壮大的同时，对土地的需求也不断增加，而现在全区的用地指标非常紧。例如华源与中湘机电市场的许多经营户均反映，市场没有一个独立的够规模的仓库，各经营户都是分散在周边地区租用临时仓库，非常不方便，增加了运营成本，严重制约企业的发展。还有的经营户反映现在经营成本逐年增加，单靠门店销售利润很微薄，企业要发展需要转型，最希望的是能拥有前店后厂，而土地是关键，例如天正输配电设备有限公司，近几年经营状况越来越好，由单一的销售延深到产品的加工制作，但因没有合适的场地建厂房，只能占用门店进行加工，严重制约了企业的发展。车立方市场的负责人反应，现在商用车的销售情况非常好，但是亟需完善配套的售后服务。现在全区的商用车（货车）维修服务站都是一些分散经营的规模较小的企业，因投入不够而远远不能满足市场的需要，主要是因为现在的维修厂都是租地经营，随时面临搬迁的可能，所以经营者不能敢过大投入。而全区土地资源非常有限，可支配用地更是少之又少，许多企业不得不将迁往其它地区另谋发展。
3、企业管理人才稀缺。由于待遇、工作环境和条件等多方面原因影响，本土人才留不住，外地人才又很难引进，致使企业高层次管理人才稀缺。许多企业经营者自身素质不高，缺乏现代企业经营管理理念和知识，停留在家族式管理模式，用人机制不活，用人唯亲，管理上常常力不从心，企业管理较为混乱，生产管理无规章，财务管理不规范，营销管理无网格，人事管理不到位，影响了企业的长远发展。
4、经济发展环境有待进一步改善。在走访中企业主均反应xx区的经济发展环境较其它区相比较好，政府为企业的服务意识较强，服务也比较到位。但认为部分职能部门观念转变不到位，重罚轻管现象还时有发生，个别行政职能部门有时还存在“门难进、脸难看、话难说、事难办”的问题，少数基层执法部门还不同程度地存在索、拿、卡、要的现象。有的企业周边环境恶劣，治安状况不好，农民或居民借机滋事阻工，致使企业花钱息事，增加了企业的经济负担和企业家的精神负担。
5、企业党建力量还比较薄弱。一是党组织覆盖面不广。这几年，在区委组织部和基层党组织及党务干部的共同努力下，全区的非公有制企业党建工作覆盖面得到了拓宽，但仍有相当一部分非公企业没有党员或只有个别党员，年轻员工、优秀员工入党积极性不高，党员结构老化，党的新鲜血液难以补充。此次走访的36家企业中，有党员的占41%，其中建立党组织的有8家，有党员但不具备建立党支部而挂靠在行业支部的有7家；无党员的16家，占44%；符合建立支部条件但没有建立的有3家，占8%。二是党员管理难度大。全区的非公有制企业数量较多而规模相对较小，员工流动性强。党员绝大多数是流动党员，具有不稳定性的特点，使党员管理难度增大。三是党组织生活难正常。一些非公企业主和党组织负责人对党建工作热情比较高，但苦于没有专职的党务工作人员，特别是缺少文秘方面的党务干部，宣传教育工作开展不顺利，党员的思想政治教育工作效果不突出。有的企业缺乏党建工作活动经费，虽然有阵地但不健全，难以为党组织所用。加上业务工作繁忙，平时很难开展正常的组织生活。特别是联合支部，组织一次活动难度很大，基本不能正常参加组织生活。
1、进一步畅通融资渠道。一是积极优化信贷环境。加强中小企业信用体系建设。规范非公有制企业财务管理，建立严格、规范和透明的企业财务制度，并向金融机构提供真实、准确的财务信息，切实增强企业信用意识，严格履行借贷和其他融资契约。二是搭建融资平台。各级政府要引导各金融机构开发适宜中小微企业特点的金融产品，通过与金融机构的协调与沟通，搭建银企合作平台，继续开展“银企对接”活动，形成常规性工作机制。支持、鼓励有条件的民营企业利用自有资本组建互助性贷款信用担保机构，依托各级商会、行业协会，积极发展行业和专业担保公司，吸收民间资本和企业资金参与，增强信用担保能力，帮助解决小额度周转金借贷难的问题，从而降低金融部门的借贷门槛，不断扩大民营企业面向社会的直接融资，拓宽融资渠道，逐步建立起多元化的融资体系。
2、加强产业配套设施建设。一要依托全区的资源优势及专业市场集群的优势，支持企业大力发展零配件加工业、仓储物流业、售后服务业等配套延伸产业。二要完善产业集聚区的服务功能建设。为产业集聚区就业人员提供办公、就餐、居住、休闲等生活性服务场所，提高企业文化品位，要让企业引得进、留得住、发得起。
3、优化企业发展环境。一要优化政务环境。坚持阳光行政，以服务发展，及时帮助企业解决发展中的各种困难和问题，为他们排忧解难，及时发布产业预警信息，帮助他们在较短时间内了解本地产业现状，竞争者动态及政府的相关政策，主动引导非公有制经济的投资结构和企业发展方向。要关心爱护企业家，形成让企业家放心投资、安心发展的社会环境，对非法干预非公企业合法经营活动，利用职务之便“索、拿、卡、要”和以权谋私的行为，要严肃处理。二要优化服务环境。大力发展社会中介服务。鼓励和引导行业协会、商会等社会中介组织为非公经济提供创业辅导、筹资融资、市场开拓、技术支持、认证认可、信息服务、管理咨询、人才培训等各类社会中介服务机构，为民营经济营造良好的服务环境。三要优化法制环境。进一步加大规范和整顿市场经济秩序，严厉打击制假售假、偷税漏税、合同欺诈等行为，维护公平竞争市场秩序，依法保护非公有制经济健康有序发展。
4、加强企业自身建设。一要进一步加强人才队伍建设。加大对企业管理人才的培训力度，邀请一批经济专家或知名企业家讲课或者本地优秀民营企业家现身说法，对企业经管管理人员进行免费培训。积极为非公企业参加各类专业会议、管理培训和考察交流创造条件。培养一批熟悉现代企业经营管理的优秀管理人才。加大人才资源引进力度，建立和完善人才引进和聘用机制，采取政策引导、物质奖励等综合措施，鼓励引进高层次专业技术人才，支持大中专毕业生进入非公有制企业工作。二要加强企业党群组织建设。促进党组织与企业行政管理机构相互融合、相互渗透、互促互进，加强党建行政工作力度和渗透能力，进一步扩大党组织在非公企业中的覆盖面与凝聚力，发挥党员的示范带动作用，引导优秀人才和青年加入党组织，为党组织注入新鲜血液。以党建带动企业团、工、妇组织的建设，充分发挥党群组织的力量，加强企业思想政治工作，促进企业文化建设，调动企业员工的工作积极性，维护好企业及广大职工的合法权益，促进企业和谐健康发展。
乡村旅游发展情况调研报告
近几年，随着张北草原生态旅游业的蓬勃发展，作为旅游产业合理延伸的乡村旅游也得到了快速发展。发展中，我们始终坚持乡村旅游与富民强县相结合的指导方针，制定出台了《张北县人民政府关于加强乡村旅游经营管理的规定》以及相关行业管理办法，并对乡村旅游经营服务标准做出了具体要求。20xx年全县乡村旅游共计投入资金达230万元，接待游客达6万多人次，实现收入1200万元。到目前，全县已有三宝营盘、三台蒙古营、海子洼、大梁庄等7个村的500多户农民参与到乡村旅游的建设中来。其中，郝家营乡三宝营盘村已被评为河北省首批30处乡村旅游示范点之一。
三宝营盘村紧邻中都原始草原度假村，凭借良好的区位优势和丰富的草场资源，积极发展乡村旅游。去年该村投入资金60多万元，新建了农家宾馆楼一栋和农家小院5处。截止06年底，全村旅游接待户发展至50多户，拥有马匹85匹，草原摩托35辆，卡丁车20辆，户均收入1.6万多元。经营突出的农户，被授予“星级乡村民俗旅游接待户”标牌。农户家家吃、住设施一应俱全，娱乐项目、针绣编织等农民自制旅游纪念商品特色鲜明。乡村旅游的兴起实现了农村剩余劳动力的再就业，拉动了乡村经济的有效增长，成为实现我县旅游产业可持续发展的有力补充。
一是乡村旅游发展还处在散乱状态，缺乏科学规划来指导乡村旅游产业的健康持续发展;。
二是乡村旅游特色品牌不够突出，文化内涵有待深入挖掘;。
三是政策扶持力度不够强，基础服务设施建设较为落后;四是乡村旅游市场秩序有待进一步加强管理与规范，乡村旅游队伍整体素质有待提高。
(一)科学规划，指导乡村旅游可持续发展。一是成立张北县发展乡村旅游工作领导小组，合理制定工发展方案，把乡村旅游建设纳入政府的宏观调控当中。同时，在原有乡村旅游示范村的基础上，重点针对桦皮岭、海子洼、马连滩生态园区、小二台农业示范区、错季蔬菜种植园区、奶牛小区、甜菜种植园区以及牡丹花山观林亭等区域内具有乡村旅游开发价值的村庄，积极确定第二批张北乡村旅游示范点的建设，把乡村旅游引向健康、持续、和谐的轨道上来。
一要将传统文化优势打造成乡村旅游产业优势，走文化品牌之路。要以特色文化提升乡村旅游含金量。乡村休闲旅游作为一种体验经济，其特征是旅游者通过体验式消费获取愉悦感受。要在乡村旅游产品参与性方面大做文章，以乡土文化含量高、游客参与性强、满足个性化体验、民风淳朴的多样化的旅游产品和项目来满足体验经济需求。
二要避免千村一面，走饮食文、游牧文化、旅游商品文化之路。要开辟生态型农业观光园，让游客参与农作劳动，体验农事乐趣。要注重搜集饮食文化资源的文化背景、历史渊源、民间传说等资料，让游客边听故事、边赏原料和烹饪工艺、边品尝美味佳肴，重视游客的`精神享受，提升乡村餐饮的文化内涵，积极推进乡土旅游商品的开发创新，保持特色工艺品、民族服饰几传统工艺的乡土气息，从而增加乡村旅游的内涵，推动乡村旅游的持续发展。
(三)多措并举，加强基础设施建设。
一是出台扶农、惠农政策，积极争取省、市农口、扶贫等部门的专项资金，重点改善道路、院墙、排水排污、医疗卫生、旅游厕所、通讯等基础服务设施。
二是邀请河北地理科学研究所的专家对三宝营盘村乡村旅游发展规划编制进行专业指导，注重在开发资源、兴办旅游的同时做好环境保护工作。
三是拓宽融资渠道，积极吸纳社会资金投入乡村旅游建设，加快乡村旅游示范村整体上档升级。
(四)强化管理，努力提升整体服务水平。充分发挥旅游派出所和执法大队的职能，定期深入农家旅游接待户，对其餐饮质量、卫生环境、服务态度进行抽查，对不合格者责令限期整改。加强管理制度化，与各乡村旅游经营户签订安全、卫生责任书，为游客提供一个安全放心的旅游环境，同时也提高了从业人员的安全、卫生意识。开展乡村旅游服务培训。制定乡村旅游服务规范及乡村旅游教育培训计划，结合社会主义新农村建设，进行多层次、多形式的教育培训，组织人员深入农村示范点(户)，送教上门，努力提高我县乡村旅游的整体服务水平。
房地产发展情况的调研报告
1。1当前中国房地产市场宏观环境分析―――1。
1。1。1国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力―――1。
1。1。2人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大―――2。
1。1。3城市化进程推动房地产业持续发展―――2。
1。1。4通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道―――3。
1。1。5城市发展对土地财政的.依赖有增无减―――3。
1。2房地产中观环境―――4。
1。2。2项目所在区域市场调研（二道区）―――5。
第二部分微观环境―――6。
2。1位置优势―――6。
2。2产品优势―――7。
2。3规划优势―――7。
第三部分。
3。1商品房总体情况―――8。
3。2商品住宅市场―――9。
3。2。1整体商品住宅市场情况―――9。
3。2。2二道区商品住宅市场情况―――10。
第四部分房地产价格调查―――10。
4。1土地供应状况―――11。
4。1。1长春市土地供应状况―――11。
4。1。2二道区土地供应状况―――11。
第五部分市场调研―――12。
5。1区域范围―――12。
5。2区域背景―――12。
5。3调查目的―――13。
5。4调查方法―――13。
5。5时间安排―――13。
第六部分消费者调查问卷―――14。
6。1设计问卷―――14。
6。2分析问卷―――18。
1。1当前中国房地产市场宏观环境分析。
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。20xx年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业20xx年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
1。1。1国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力。
中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国20xx年和20xx年的经济增长分别为9。4%和9。2%，根据房地产发展速度和gdp增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
1。1。2人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。
城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据20xx年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13。397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49。68%，十年间上升13。46个百分点；中国大陆流动人口为2。6亿人，十年间增加1。17亿人。
中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。
1。1。3城市化进程推动房地产业持续发展。
在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。
20xx年中国城市化率达到47。5%，预计20xx年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续30―40年的繁荣。
1。1。4通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道。
随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。20xx年7月全国cpi同比涨6。4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。
1。1。5城市发展对土地财政的依赖有增无减。
20xx年国有土地出让收入2。9万亿元，占全国财政收入的35%。
与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10。7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如――地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
×市现阶段物业管理发展情况的调研报告
近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。
一、基本现状。
截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。
我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。
二、小区管理存在的问题。
通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：
(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。
(二)收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的'按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。
(三)基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。
(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。
(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。
三、对策和建议。
农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。
(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。
(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。
(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。
(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。
(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。
(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。
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物业管理工作情况调研报告
近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。57月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定立马公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、立马完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要立马与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要立马督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要立马进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的.维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要立马申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体。
强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理。建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，立马共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，仔细抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，立马掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
乡村旅游发展情况调研报告
近几年，随着张北草原生态旅游业的蓬勃发展，作为旅游产业合理延伸的乡村旅游也得到了快速发展。发展中，我们始终坚持乡村旅游与富民强县相结合的指导方针，制定出台了《张北县人民政府关于加强乡村旅游经营管理的规定》以及相关行业管理办法，并对乡村旅游经营服务标准做出了具体要求。20xx年全县乡村旅游共计投入资金达230万元，接待游客达6万多人次，实现收入1200万元。到目前，全县已有三宝营盘、三台蒙古营、海子洼、大梁庄等7个村的500多户农民参与到乡村旅游的建设中来。其中，郝家营乡三宝营盘村已被评为河北省首批30处乡村旅游示范点之一。
三宝营盘村紧邻中都原始草原度假村，凭借良好的区位优势和丰富的草场资源，积极发展乡村旅游。去年该村投入资金60多万元，新建了农家宾馆楼一栋和农家小院5处。截止06年底，全村旅游接待户发展至50多户，拥有马匹85匹，草原摩托35辆，卡丁车20辆，户均收入1.6万多元。经营突出的农户，被授予“星级乡村民俗旅游接待户”标牌。农户家家吃、住设施一应俱全，娱乐项目、针绣编织等农民自制旅游纪念商品特色鲜明。乡村旅游的兴起实现了农村剩余劳动力的再就业，拉动了乡村经济的有效增长，成为实现我县旅游产业可持续发展的有力补充。
一是乡村旅游发展还处在散乱状态，缺乏科学规划来指导乡村旅游产业的健康持续发展;。
二是乡村旅游特色品牌不够突出，文化内涵有待深入挖掘;。
三是政策扶持力度不够强，基础服务设施建设较为落后;。
四是乡村旅游市场秩序有待进一步加强管理与规范，乡村旅游队伍整体素质有待提高。
(一)科学规划，指导乡村旅游可持续发展。一是成立张北县发展乡村旅游工作领导小组，合理制定工发展方案，把乡村旅游建设纳入政府的宏观调控当中。同时，在原有乡村旅游示范村的基础上，重点针对桦皮岭、海子洼、马连滩生态园区、小二台农业示范区、错季蔬菜种植园区、奶牛小区、甜菜种植园区以及牡丹花山观林亭等区域内具有乡村旅游开发价值的村庄，积极确定第二批张北乡村旅游示范点的建设，把乡村旅游引向健康、持续、和谐的轨道上来。
(二)深挖文化内涵，突出特色品牌。目前，我县乡村旅游还停留在粗放式格局，存在片面强调乡村自然资源的开发，忽视本地乡土文化内涵挖掘利用的现象。今后，一要将传统文化优势打造成乡村旅游产业优势，走文化品牌之路。要以特色文化提升乡村旅游含金量。乡村休闲旅游作为一种体验经济，其特征是旅游者通过体验式消费获取愉悦感受。要在乡村旅游产品参与性方面大做文章，以乡土文化含量高、游客参与性强、满足个性化体验、民风淳朴的多样化的旅游产品和项目来满足体验经济需求。三要避免千村一面，走饮食文、游牧文化、旅游商品文化之路。要开辟生态型农业观光园，让游客参与农作劳动，体验农事乐趣。要注重搜集饮食文化资源的文化背景、历史渊源、民间传说等资料，让游客边听故事、边赏原料和烹饪工艺、边品尝美味佳肴，重视游客的精神享受，提升乡村餐饮的文化内涵，积极推进乡土旅游商品的开发创新，保持特色工艺品、民族服饰几传统工艺的乡土气息，从而增加乡村旅游的内涵，推动乡村旅游的持续发展。
(三)多措并举，加强基础设施建设。一是出台扶农、惠农政策，积极争取省、市农口、扶贫等部门的专项资金，重点改善道路、院墙、排水排污、医疗卫生、旅游厕所、通讯等基础服务设施。二是邀请河北地理科学研究所的专家对三宝营盘村乡村旅游发展规划编制进行专业指导，注重在开发资源、兴办旅游的同时做好环境保护工作。三是拓宽融资渠道，积极吸纳社会资金投入乡村旅游建设，加快乡村旅游示范村整体上档升级。
(四)强化管理，努力提升整体服务水平。充分发挥旅游派出所和执法大队的职能，定期深入农家旅游接待户，对其餐饮质量、卫生环境、服务态度进行抽查，对不合格者责令限期整改。加强管理制度化，与各乡村旅游经营户签订安全、卫生责任书，为游客提供一个安全放心的旅游环境，同时也提高了从业人员的安全、卫生意识。开展乡村旅游服务培训。制定乡村旅游服务规范及乡村旅游教育培训计划，结合建设，进行多层次、多形式的教育培训，组织人员深入农村示范点(户)，送教上门，努力提高我县乡村旅游的整体服务水平。
经济发展情况调研报告
近年来，民营经济总量持续攀升、开放步伐不断加快、地位作用日益增强，已成为国民经济的重要组成部分，加快民营经济持续健康发展，对促进区域经济又好又快发展具有重要意义。
截止目前，**区民营经济主体40831户（数据截止20xx年底，下同），比20xx年增加18432户（详见下表），注册资本金达85亿元，比20xx年增加45。5亿元。个体工商户33441户，比20xx年增加13237户。实现增加值93。2亿元，占全区地区生产总值的39。8%，成为经济发展的主要增长点。
（一）综合素质提高，支柱作用突出。一是涉及的领域越来越宽。民营经济的经营领域由以商贸、餐饮、交通、建筑等产业为主逐步扩展到工业、房地产、旅游、咨询、计算机应用服务、金融保险等产业，向高新技术产业领域、教育等行业延伸，占二、三产业比重继续攀升。二是数量和规模越来越大。全区共有民营企业6390家，比20xx年增加4195家。规模以上民营工业企业245家，占全区规模以上工业企业的86%。年产值上亿元企业达63个，比20xx年增加57个。三是名牌越来越多。品牌创建取得新突破，20xx年新增注册商标220件，增长30%，有5件商标被认定为“重庆市著名商标”、13件商标被认定为“重庆市知名商标”，创历史最好水平。
（二）活力不断增强，带动效应显著。20xx年，民营经济对全区经济增长的贡献率达到63%，成为全区国民经济的重要支柱。20xx年民营企业出口总额达6200万美元，比20xx年增长10倍，占全区出口总额的85%。五金汽摩产业带动效应明显，全区五金产业总产值达200亿元，占全区工业总产值的40%。
（三）缓解就业矛盾，繁荣农村经济。一是有效缓解就业矛盾。20xx年，全区城镇登记下岗职工数为1726人，其中：民营企业安置下岗职工数达1675人，占97%；转移农村剩余劳动力1。5万人左右。二是大力促进了农业产业化经营。20xx年**区拥有国家级重点农产品加工龙头企业1家，省市级重点龙头企业17家，区级龙头企业90家。三是有效地促进了农村劳动力转移，增加农民收入。民营企业从业人员达16。1万余人，占全社会从业人员的26。4%，占二三产业从业人员的45。3%。农村居民人均工资性收入为3502元，从本地民营经济成分中获得的收入占本地劳务收入的48。7%。
（一）存在的主要问题。
近年来，**民营经济发展取得了长足进步，但仍然存在不少问题，主要表现在：一是经营规模偏小。民营企业“星星多，月亮少”，资本1000万元到5000万元的`102户，5000万元到1亿元的20户，亿元以上的9户，均低于周边的江津、合川和永川。民营企业（不含微企）和微型企业户均注册资金分别为141。3万元、218。5万元和7。6万元，在邻近区县中排名都较为靠后。二是企业数量相对较少。截止目前，全区民营企业6390家，仅占全市总户数的4。2‰。三是品牌效益低。虽有鑫业船舶件、水暧管件、通达铁路配件、电工刨刀等几个品牌远销国内外，但其品牌效应都不明显，缺乏真正引领市场的全球、全国著名品牌。
（二）主要制约因素。
1。思想观念迟滞，民营经济发展氛围不浓。一是对民营经济发展缺乏正确认识和有效指导。不能站在企业的角度思考问题和帮助企业解决困难；业务水平较低，不能有效引导企业健康发展。二是对民营经济地位作用认识不足，存在着“轻视”、“歧视”、“仇视”心理，影响企业发展的人为因素较多。三是民营企业开拓进取意识不强，“小富即安、小胜即满”的现象仍然比较普遍。
2。服务与政策不到位，民间投资积极性不高。民营经济能否顺利发展，在很大程度上取决于政策执行和措施落实力度的大小。重庆市委、市政府出台了《关于加快民营经济发展的决定》及《贯彻国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见的实施意见》，**区政府出台了落实市委市政府“1＋6”和“十个一批”等文件，全面实行“五放开一取消”，税收减免，推行“绿卡”和规范政务管理，整治“三乱”，对民营企业、个体工商户实行的“1＋1”扶持等系列政策，为民营经济的发展创造了较好的政策环境，但在具体执行过程中仍存在一些问题。一是部门服务不到位。对民营经济的服务重视更多地停留在口头上、文件中，扶持帮助少，具体措施少，政策落实不到位。实际工作中没能很好地为民间投资做好服务，帮助企业解决实际困难。二是市场准入和资源配置不公现象依然存在。民营企业在享受优惠政策和资金扶持方面，还存在着不同程度的不平等待遇。民营企业进入市政、金融、能源、电信、教育、医疗等领域还比较困难。三是科技服务平台偏少，企业自主创新缺乏有力支撑。科技服务平台大多集中在五金汽摩产业，其它产业基本没有建立科技服务平台，高等院校、科研院所和行业技术资源整合共享程度还远远不够。民营企业，特别是微型企业，研发经费不足、研发能力低下，在新材料、新技术、新产品的研发上，得不到支持和保障，制约自主创新和转型升级。
3。自身素质不高，民营企业发展后劲不足。绝大多数民营企业综合素质不高，整体形象欠佳。一是经营管理不规范，公司法人治理结构不完善。许多民营企业都是家族式管理模式，致使决策层和执行层界限模糊。二是缺乏以人为本的用人理念，企业高端人才严重缺乏。部分企业主认为员工和企业的关系只是劳动力的雇佣关系，而没有从思想上真正去重视人才和他们的人格尊严，损失了大量“千里马”。三是民营企业信誉度不高。大多数民营企业不依法与员工签订劳动合同，很少缴纳“三险”，尤其是建筑类的民营企业，拖欠、克扣农民工的工资时有发生。四是无序竞争、资源浪费严重。受短期利益驱动，民营企业在产品质量和服务水平上下的功夫较少，仍有仿冒别人开发出来的新产品、相互压低价格现象发生，影响了整个行业的发展。五是企业创新意识不强，核心竞争力偏弱。在产品研发上投入不足、功夫不够，无核心技术支撑，拥有的自主知识产权不多，产品结构单一，同质化严重，生存空间狭小，抗风险能力弱。
（一）建立健全区级领导协调机制。建议政府促成各镇街建立民营经济领导小组，定期召开民营经济工作会议或民营企业家座谈会议，加强对民营企业的指导、协调和服务，解决建设用地、资金技术、人才管理、生活服务等实际问题。
（二）强化后续帮扶力度。多形式、多层次抓好创业培训和后续培训。对民营企业实施重点帮扶，采取“商会带动和大企业带动”的双带动方式开展帮扶活动。积极搭建民营市场主体融资服务平台。通过组织召开对接会、融资信息发布会等形式，促进银企交流合作。为金融机构提供民营市场主体登记注册、动产抵押、股权出质登记等信息查询服务，向金融机构推荐竞争力强、经济效益好、信用度高的民营市场主体。
（三）加强民营市场主体商标品牌培育。加大商标宣传培训力度，增强民营市场主体商标品牌意识，鼓励进行商标注册和商标运用。加大民营市场主体著名商标认定和驰名商标推荐力度。支持注册地理标志，提高农产品的附加值和知名度。加强产业集群商标品牌培育基地建设，引导民营市场主体集聚发展，形成产业规模和优势。
（四）切实维护公平竞争的市场秩序。发挥工商行政管理职能和区域执法协作网络优势，加大对民营市场主体字号名称、产品特有包装装潢、注册商标和商业秘密的保护力度，维护民营市场主体的合法权益。严厉打击制售假冒伪劣商品、虚假广告、不正当竞争等违法违规行为，保护合法经营。
发展情况调研报告
发展问题不仅是世界主题，而且也是中国改革开放以来的主题，下面是本站小编为你搜集的发展情况调研报告，希望你喜欢!
一、我县经济发展环境的现状。
调查中,企业家、客商对我县的经济发展环境总体评价很好的占68﹪;比较好的占32﹪。与其它兄弟县(市)相比，认为好的占46﹪;略好的占33.33﹪;不知道的占20.67﹪。认为近三年我县经济发展环境有明显改善的占81.25﹪;有改善的占18.75﹪。认为政府部门服务意识很强的占40﹪;较强的占60﹪。认为行政部门执法检查时的工作态度很好的占40﹪;较好的占46.67﹪;一般的占13.33﹪。认为行政部门行政审批程序复杂的占6.67﹪;简单的占13.33﹪;一般的占80﹪。认为行政部门在行政审批中存在乱收费或不按规定项目和标准收费的占6.67﹪;没有的占73.33﹪;不知道的占20﹪。认为行政执法部门存在多头检查、频繁检查和只有收费、检查、处罚时才见到人占6.67﹪。总体说，目前我县经济发展环境总体情况良好，呈现出较好的发展态势。
1、领导重视层次高，推进力度大。县委、县政府高度重视我县的经济发展环境工作，列入重中之重的工作来抓。多次召开会议，对优化经济发展环境工作进行了专题部署，明确了工作总体思路，重点任务，时间步骤，保证措施和要达到的目标。调整充实了县优化经济发展环境领导小组成员，层层落实了目标责任，制定了具体的工作措施，建立健全了各项规章制度。形成了领导小组统一协调、牵头部门和责任部门齐抓共管的领导机制和组织体系，为改善经济发展环境提供了强有力的组织保障。
2、法制环境得到有效治理，取得了阶段性成果。纪检监察机关加大了对影响经济发展的违法违纪案件的查处力度。今年以来，全县共查处破坏经济发展环境案件38件，处分46人。法院加大了执法和审判工作力度，对涉及经济犯罪的案件做到了从快从速处理。公安部门加大了“扫黑除恶”和对经济案件的侦破力度，有效地震慑了犯罪，规范了行政执法人员行为，维护了政治稳定和社会安定。工商、税务、交通、城建等行政执法部门也都从本部门职能出发，制定了多项优化经济发展环境的措施，受到企业、群众好评。
3、服务环境有了较大改善，服务质量逐步提高。全县各行政执法、综合管理、社会服务部门不断加强队伍建设，深入开展政风行风评议及评议机关股室工作，积极推行政务公开和服务承诺制，着力提高服务效率和服务水平，树立了良好的部门形象和行业形象。进一步加大了行政审批改革力度，规范了审批行为，减少了审批环节，普遍实行了“一站式”办公，“一条龙”服务。还强化了对服务中心大厅的建设和管理，充分发挥服务中心的职能作用，大大提高了工作效率。实行了行政机关审批事项首问负责制和限时办结制。全县在各行业开展了治乱减负工作，对企业加大了扶持力度，对域外企业实行零干扰、免打扰。县委还下派了一批年轻的后备干部到企业进行跟踪服务。县人大、政协、纪检委深入开展了对行政执法的评议监督工作。通过评议，对执法部门形成了有效的监督约束机制，促进了服务质量和服务水平的提高。
4、政策环境进一步放宽，对招商引资工作起到了助推作用。全县结合实际制定有利于企业和外商生产经营的优惠政策文件;清理废止了制约经济发展的政策性文件。制定了《进一步创优发展环境若干规定》、《上饶县整治和优化投资环境十不准》等多方面的政策措施，在优化经济发展环境上迈出了较大步伐。制定了《上饶县招商引资优惠政策》，极大地增强了招商引资的吸引力，促进了地方经济快速发展。
二、改善经济发展环境存在的问题及成因。
我县的经济发展环境虽然有了较大的改善和变化，但与新时期经济社会发展的要求相比，尚有一些亟待解决的问题。
一是行政服务中心功能不健全。行政服务中心服务经济社会发展的平台作用没有充分发挥，一些部门总是找种种理由不愿进驻中心。有些部门即使进了人，但审批许可事项又未进，有的部门即使进了项目，也是大头在单位，小头在中心，窗口工作人员只起到咨询作用。多数审批办证服务仍然存在“两头跑”现象，对设置在中心的窗口没有做到完全授权审批，致使办事效率低。有客商和群众说，行政服务中心不仅没有成为一个服务平台，反而成了一道办事的门槛。
二是少数部门作风不够扎实，执法工作的整体水平和执法人员的整体素质有待于进一步提高。在本次调查的19个单位中，有企业反映环保、工商、卫生3个单位工作作风差;国土办事效率低;环保、卫生、交警3个单位服务态度差。有些行政职能部门轻管理、轻服务，存有较严重的以罚代管，只罚不帮的现象，错误地认为管理就是处罚，服务就是收费，导致管理职能弱化和执法目的扭曲。有的行政执法行为不规范，文明执法意识不强。有些执法人员在执法过程中，言行粗鲁，该办的事顶着不办，可办可不办的事拖着不办，可这么办可那么办的事卡着不办。有的部门队伍建设抓得不力，对职工干部疏于教育、疏于管理、疏于监督，导致一些工作人员素质差，不懂政策，不熟业务，甚至违法违纪。
针对我县经济发展环境存在的问题，我们应立足县情，狠抓当前，着眼长远，摆正局部和整体、管理和服务、监督和扶持的关系，进一步强化环境意识，树立环境就是生产力的理念。重点应抓好以下工作：
1、主抓领导，确保政令畅通。实践证明，一个地方的经济发展环境如何，关键在领导。因此，各级领导要把改善和优化经济发展环境工作摆上更加突出的位置，精心研究部署，层层落实责任，加强督办检查，狠抓工作落实。特别是经济管理部门、行政执法部门和条条部门的领导，要进一步深化对改善和优化经济发展环境重要性的认识，从放宽经济发展环境会影响部门、条条发展的误区中走出来，舍小家，顾大家，切实做到放水养鱼，真正树立起“发展是硬道理，改善环境是前提、是关键”的思想，按照县委、县政府提出的具体要求，锛住总体目标，认真做好各项工作任务。
2、增强服务意识，转变服务理念。思想是行动的指南，各级领导干部首先要确立大开放大发展的意识，既要让外商进得来，更要留得住，要舍弃部门利益，谋求全局利益，竭尽全力扶持外商发展。各级机关干部要树立新的服务理念，变“企业要我服务”为“我要为企业服务”，大力推进服务环境建设，真正强化围墙理念、树立“五办”作风、“三先”理念。特别是执法部门的干部更要树立执法就是为企业服务的理念，帮助企业纠正生产过程中存在的问题，支持企业发展壮大。
3、完善行政审批制度，建立高效的政务平台。要把行政审批制度改革与优化环境作为密不可分的一个整体加以推进，改革现行的较为分散的行政审批和行政服务体制，实行行政许可“两个集中”，形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政审批体制。各部门应将权力下放到行政服务中心窗口，将所有审批、办证、收费等事项全部集中在窗口办理，充分授权给窗口，解决窗口事权责统一问题，实现真正意义上的“一站式”、“一条龙”服务，努力打造阳光、高效、便民的政务服务平台。全面推行全程代办制，各招商引资单位将所引入企业的资料准备齐全后，交行政服务中心，由行政服务中心全程代办，既节省了行政成本，又提高了办事效率。
4、改革行政收费体制，规范收费行为。全面推行联合收费和统一收费制度，对各项行政收费和行政处罚均实行联审联收，彻底消除自由裁量权，创造一个公开、公平、公正的行政收费环境。对涉及招商引资企业的收费项目要进行认真的清理、整顿、规范管理，对不合理的收费项目予以取缔，下决心克服现行收费过多过滥的弊端，坚决杜绝有些部门在为企业服务巧立名目收费，严格禁止有关单位从本部门利益出发向企业“乱收费、乱摊派、乱罚款”，保护企业合法的经济利益不受侵害。要建立执法部门联合执法制度，减少到企业检查的次数，避免交叉、重复检查现象，减轻企业负担，努力为企业发展创造良好宽松的环境。
5、健全行政监督体制，营造良好的社会氛围。要建立起以纪律检查委员会为核心的创优经济发展环境统一监督系统，形成有效配合、协同并进的运行机制，把上饶县的投资环境、政务环境的各个环节置于强有力的监督之下，确保各项政务活动严格地在法律、法规和党纪、政纪范围内运行;各级党政干部要切实转变作风，组织力量深入基层督促检查和指导工作，亲临一线，解决具体问题;要加大对市场经济秩序的规范和整顿力度，依法取缔市场垄断、地方保护等不正当竞争，严厉打击诈骗、制假售假、欺行霸市等违法行为，净化市场环境，促进公平竞争;纪检、监察部门对破坏经济发展环境的案件，要一查到底，严肃追究;要继续深入扎实开展民主评议政风行风及机关科股室工作，进一步改进评议方法，完善评议程序，严肃评议纪律，严格利用好评议结果。
6、强化宣传教育，努力提高执法队伍的执法水平和业务素质。一要加大对各种法律、法规和政策的宣传力度，加强对行政执法人员的思想道德教育和业务技能培训，不断提高他们的工作能力和业务水平。不经过业务技能培训的，不能安排上岗。二要深化干部人事制度改革，精简机构，精简人员。对一些经济杠杆部门和经济管理部门，要着力解决职能交叉、重叠的问题，要砍掉那些为安排子女就业、送人情而设置的机构和岗位，实行全员竞争上岗、择优录用。三要加强对干部的业务考核，建立健全约束激励机制，全面调动广大干部职工献身改善经济发展环境工作的积极性和主动性，创造性地开展工作。经过业务考核达不到要求的，要从执法岗位上撤下来。
为了解全县林业产业发展现状及存在问题，总结发展中创造的成功经验，从根本上解决林业体制机制不顺等突出问题，把林业产业推向全面科学发展阶段，促进经济社会又好又快发展，按照县委办师办通〔20xx〕54号文件精神，结合深入学习实践科学发展观，我局对全县林业发展现状进行了调研，特报告如下：
一、林业产业发展现状。
××县是典型的山区县，山地面积占91.2%，是××省重点林区和速生丰产林基地县，多年来，林业局按照省委、省政府“生态建设产业化，产业发展生态化”的林业发展要求，围绕构建“绿色××，富裕××，和谐××”这一主题，贯彻落实科学发展观，以“大地增绿、农民增收、生态效益和经济效益双赢”为目的，以实施天然林资源保护、退耕还林等多项生态建设工程为支撑，从增加林业贡献率着手，严格森林资源保护和管理，深化集体林权制度改革，优化林业产业结构，实施了速生丰产林、世行贷款造林、天然林资源保护、退耕还林等一批生态建设工程，森林资源持续增加、质量不断提高，生物多样性保护明显加强;深化了集体林权制度改革，林业生产力得到进一步解放和发展，生态效益、产业效益、林农效益凸现;打造了全省重要的木材生产、加工和交易基地，林业产业实力显著增强、结构渐趋合理，林业产业建设迈入科学发展的新阶段。目前全县林业用地面积达241.93万亩，占全县土地总面积417.45万亩的57.9%，其中有林地面积196.99万亩，灌木林地面积27.76万亩，疏林地面积6.52万亩，未成林造林地面积10.66万亩。森林覆盖率5从1978年的20.1%增至20xx年的53.8%，活立木总蓄积量533.82万立方米，20xx年林业产值突破了2亿元，20xx年力争超过3亿元。
(一)第一产业稳步发展。林木培育业在林改、深加工基地及木材交易市场建设驱动下，全县群众造林积极性高涨，以杉木、川滇桤木为主速生丰产林发展迅速。目前有速生丰产林93万亩，其中杉木30万亩、华山松20万亩、桉树15万亩、川滇桤木等速生商品林28万余亩。20xx年建设10万亩以杉木、川滇桤木为主速生丰产林，实现100万亩以上速生商品林基地建设目标;经济林树种结构渐趋合理。核桃、板栗、油茶等特色经济林从20xx年的2.57万亩增至20xx年的10.39万亩，产量89.18万吨，20xx年继续建设核桃10万亩、油茶1000亩;绿化苗木事业发展加快。育苗面积从20xx年的213亩增至20xx年的3375亩，年产绿化苗木及花卉2120余万株(盆)。特别是以“滇东木莲”为品牌的绿化苗木基地初具规模。
(二)第二产业初具规模。全县共有林产品加工企业45家，20xx年生产锯材12931m3，实现产值2564万元;生产细木工板10961m3，实现产值2849万元，20xx年预计实现产值8000余万元。
(三)第三产业逐步壮大。菌子山、凤凰谷具有较好的景观优势和森林旅游资源，20xx年接待游客27.9万人次，涉林产值7027万元。
二、基本做法与典型经验。
(一)突出重点，科学规划，有序推进林产业发展。数量充足、布局合理、结构科学、质量优良的各类森林覆盖，才能发挥生态系统整体防护功能，才能构筑良好的森林生态屏障;建设林木利用率高、产品增值效益明显、产业链条长、符合现代林业发展要求的企业，才能较好的联结带动农户增收，才能将资源优势转化为商品优势、经济优势，因此，建立符合县情、林情的发展思路与制定科学的产业建设规划，走有序、可持续发展之路是现代林业发展的精髓。我县根据区位、气候等优势，确立了速生丰产林基地、特色经济林基地、绿化苗木基地和深加工基地等系列基地建设规划，并始终不一的坚持，为农村经济结构调整和增加农民收入发挥作用，为××经济社会又好又快发展注入了活力。
(二)明确责任，严格落实，建立起有效的考核机制。我们实行各级领导干部任期林业产业目标责任制，签定责任状，将林产业成绩作为政绩考核重要内容，每年按制定的考核奖惩办法，严格考核并兑现奖惩。责任制的建立和完善，强化了领导干部的责任意识。
(三)调整结构，靠山致富，促进农村经济快速发展。集体林权制度改革的进一步深化，焕发出群众空前的造林、营林、护林热情，投资发展商品林成为群众增收致富的“热门”;木材深加工基地及木材交易市场整体功能进一步完善，推动了林业服务体系、经营体系、森林资源管护体系和流转体系的建设，加速了林产业结构升级和良性循环发展，使林业收入成为农民现金收入的主要来源。事实证明，林业既能显现生态、社会效益，又能很好发挥经济效益，实现脱贫致富目标。
一、发展现状。
随着我市工业化、城市化的不断推进，市委、市政府把大力推进现代服务业发展作为经济社会发展的一项重大战略。在应对金融危机的过程中，更是把发展现代服务业摆在突出位置来抓，不断提升产业承载力和辐射带动力。信息与科技服务业是现代服务业的重要组成部分，近年来，在市委、市政府的高度重视下，我市信息与科技服务业呈现持续上升的发展态势，在推动我市经济产业结构升级上，发挥着越来越重要的作用。
(一)信息与科技服务业规模不断扩大，成为经济发展重要推动力。
我市现代信息服务业的销售收入122.8亿元，其中电信传输和信息内容服务业78.8亿元，软件业44亿元。信息传输服务业方面，固定电话用户(含公用电话和小灵通)发展到113万户(城市电话户数73万户，农村电话户数40万户)，移动电话户数为357万户，农村已基本实现村村通电话，计算机互联网用户数为35万户，广播电视综合覆盖率达100%;软件服务业发展迅猛，全市聚集了我省近90%的软件企业，合肥市软件企业实现的软件销售收入占全省软件收入的85%;作为“中国服务外包基地城市”之一，我市共有100多家服务外包企业，实现产值近10亿元，目前正在加紧建设三个服务外包产业示范园，其中安徽服务外包产业园经省政府批准，是国家级服务外包基地示范园区、国家级服务外包人才培训中心。
围绕科技创新型试点市建设，目前，我市各类科技服务机构发展到1000多家;科技企业孵化器12个，其中国家级5个，在孵企业600家，转化科技成果900余项;合肥科技创新公共服务中心初步建成，促成产学研交易项目47个，交易额4900万元;“中国(合肥)自主创新要素对接会”，展览规模28000平米，参展项目5000多个，219个自主创新合作项目签约，总投资988亿元;全市高新技术产业初步形成“一带”(高新技术产业带)、“三区”(高新区、经开区、蜀山区)、“多园”的空间布局。
(二)政府牵头，统筹规划，资源共享，引领行业发展。
由于信息资源、科技资源和创新要素的配置上存在多头管理、部门分割、重复建设、资源分散等问题，为优化整合实现资源共享，往往需要政府出面进行统一规划、统一建设，建立共享平台。
1、大力推行电子政务，整合信息服务业资源。
发达地区的经验表明，电子政务建设是信息产业发展的强大动力。作为全国信息化试点城市，电子政务是我市信息化的切入点，也是信息化建设的龙头。目前，我市已基本建成满足信息化发展需要的信息基础设施框架。统一电子政务专网、统一政务处理平台、统一机房、统一管理机构“四统一”的合肥建设模式成效明显，信息资源的开发利用，尤其是政务资源的开发利用取得了较大进展。覆盖全市的电子政务专网，实现了“纵向到底、横向到边，纵横互联”目标，纵向实现了市、县(区)、乡镇(街道)的互连互通，横向实现同级单位之间的受控互访。电子政务应用不断深入，以“中国·合肥”门户网站为龙头，以县区、市直部门101个子网站群为支撑，重点突出政务公开、在线办事，“12345市长热线”、“114阳光政务”、“数字电视”等信息资源都得到了有效整合，通过税务、社保、公安、土地、文化、教育等近百个各类政务应用系统，市民足不出户就可以联系办理税务、社保、医保、土地、教育等公共事务，鼠标一点就能实现咨询、求助，提出意见和建议。全市政务信息资源得到了有效共享,从很大程度上避免了重复建设，降低了建设成本。
2、打造公共服务平台，切实把科技优势转化为经济优势。
初步建成合肥科技创新公共服务中心并投入运行，“中心”具有科技成果转化、知识产权保护与交易、科学仪器设备共享、科技文献信息、科技创新合作、专业技术、投融资等七大服务功能。“中心”坚持政府主导、省市共建、资源共享、创新服务的原则及公益性运作模式，在集聚各类科技资源和促进科技成果产业化，提升区域自主创新能力和科技辐射能力上取得了显著成效，成为产学研合作的重要载体，被国家知识产权局授权为国家专利技术(合肥)展示交易中心。
“中心”汇集了科技成果1485项，仪器设备1176台(套)，技术需求1503项，备案专利1610项，重点企业571家，知名专家2053人以及与合肥支柱产业相关的国内外文献等科技资源，实现了“找文献、找仪器、找项目、找资金、找政策、找专家、解难题”的“一站式”科技服务功能。至底，“中心”为企业提供的成果和专利推介、交易服务、知识产权保护服务、科技合作服务、科学仪器设备共享服务、科技文献查新和检索、推介服务以及科技咨询、培训、辅导等服务累计近10万人次，其中70%以上为企业用户。
3、不断优化发展环境，政策体系初步形成。
近几年，我市陆续出台了《合肥市加快发展现代服务业的若干政策(试行)》、《合肥市加快发展现代服务业的若干政策(试行)实施细则》、《合肥市进一步推进自主创新若干政策措施(试行)》等指导性文件，明确了信息与科技服务业发展重点，并在服务外包、科技企业孵化器、中介服务等领域给予税收、租金、土地、补贴等一系列优惠政策，加上国家和省发布的相关产业扶持政策，以及即将出台的《合肥市现代服务业发展规划(-20xx)》，在我市已初步形成促进信息与科技服务业跨越式发展的政策支持体系。
二、存在问题。
近年来，我市信息与科技服务业发展虽然取得了长足的进步，但相对发达地区城市而言，我市信息与科技服务业的数量不多，规模不大，机构不佳，效益不高，速度不快，人才匮乏的问题仍较为突出，总体上尚处于起步阶段。
(一)总量偏小，发展速度不快，缺乏核心竞争力。
我们调研了国内几个城市，软件及信息服务业销售收入和同比增长，成都市为427亿元、同比增长38%，大连市为306亿元、同比增长42.3%，厦门市为145亿元、同比增长31.8%，而我市为122.8元，同比增长24.6%。与成都、大连和厦门市相比，无论是总量和增速，我市均明显偏低，且增速尚低于全国平均水平。
在人均信息资源占有率方面，我市与其它城市也相距甚远，信息服务业产值低、行业资金投入小、人员投入和经营规模不大，虽然涌现出科大讯飞、科大恒星等一批优秀软件企业，但与东软、浪潮、联想等企业相比，产值相差很大，缺乏竞争力，缺少技术较为先进、管理水平较高、生存能力较强，具有行业领先作用的龙头软件企业。
科技中介服务机构存在规模小、数量少、结构不合理等问题。风险投资公司、投资管理公司、科技人才公司、产权交易公司等要素类专业服务机构比重偏低。很多企业每年要申请数十件甚至更多专利，而全市专利代理机构只有十余家，专利申请时间过长，给企业权益保护带来不便，也影响了专利代理机构的信誉。由于科技风险的投资和退出机制没有形成，以及发展环境、自身管理水平等因素，合肥地区风险投资公司发展缓慢，全市共有8家风投公司，可八年后，数量不增反降，目前仅有7家尚在运营，7家的注册资金总额还抵不上发达地区1家风投公司的规模，这显然难以满足日益增长的、旺盛的市场需求，也严重制约了我市科技成果产业化和创新型企业的发展。
(二)资源共享存在障碍，有待进一步整合。
由于缺乏长远的统筹规划，信息产品和服务没有统一的标准规范，以及行政条块分割和行业利益的存在，造成信息语言和技术不兼容，信息多口采集、重复输入以及多头使用和维护，影响了数据的准确性，部门与部门之间、系统与系统之间信息难以交流与共享的现象仍然存在，从而阻碍了信息服务业发展。
科技创新公共服务中心建设刚处于起步阶段。“中心”资源体系还不够完善，与科技资源丰富的高校院所、大型企业研发中心尚未建立有效的共享机制，资源分类不够清晰，科技服务机构入驻较少，缺乏个性化专项服务，社会各界对中心的作用和功能了解不够，关注不多，宣传推广力度还有待大力提高。
(三)发展环境有待进一步优化。
信息与科技服务业涉及教育、劳动、财政、税收等广泛领域。目前，各级政府相关政策陆续出台，但还没形成有效的政策体系，关于信息与科技服务业扶持措施有待进一步细化，已有的政策有些执行不到位的问题。
信息化管理体制不健全。信息化建设资金总量不足，吸引投资不够，投入结构不合理。由于我市信息化工作以电子政务为突破口，市级信息化专项资金主要投入到市直机关电子政务建设，整体效益局限性较大，低水平重复建设未能杜绝，对社会信息化、企业信息化、行业信息化建设投入较少，信息化对工业化的带动作用不明显。
科技服务业管理体制与经济社会发展的要求不相适应。我市部分科技中介机构隶属于政府职能部门，属财政差额或全额拨款单位，其行为往往带有浓厚的部门行政色彩，并不是严格意义上的市场行为，他们凭借先天优势掌握着大量科技资源，挤占了民营科技中介机构的发展空间。同时，我市大多数科技中介机构经营行为单一、孵化类较多、条块分割严重、业务交流合作积极性不高，渠道不畅。经济资源、人才资源和知识资源没有得到充分挖掘，先进技术成果不能及时转化为现实生产力，限制了科技中介机构的业务扩展和组织发展，使之难以完成高质量的多功能服务。这些充分说明我市科技服务行业建设缺少整体规划和有效的调控手段，制度建设缺少总体框架设计和有效执行环节的安排。
公路运输发展情况调研报告
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一、客运量持续增加，旅客周转量突破120亿人公里。
近年来，伴随城市化进程的`不断加快，农民外出务工、外地来洛旅游观光等各类人员流动显着增强，据运输管理部门统计，年全市客运量为1.60亿人，较上年增加2670万人，增长20.0%；旅客周转量突破120亿人公里，达到124.28亿人公里，创历史记录，较上年增加20.91亿人公里，增长20.2%。
二、货运能力不断提高，货运周转量完成358亿吨公里。
年，面对复杂多变的国际经济政治形势，市按照国家和省的统一部署，全力发展经济，改善民生，促进社会和谐进步。经济保持了较高增速，工农业生产平稳发展，固定资产投资快速增长，各类商品消费持续旺盛。统计显示，市货物运输能力不断提升，全年货运量达到1.63亿吨，较上年增加2892万吨，增长21.6%；货物周转量达到358.09亿吨公里，较上年增加66.39亿吨公里，增长22.8%。
三、运输业存在的问题。
（一）公路建设力度需进一步加强。
近几年，公路建设取得了长足进步，但农村公路建设等级较低，维护养护资金匮乏，与公路配套的停车场所规划、建设滞后，公路建设科学性、前瞻性仍有待进一步提高。
（二）个体货物运输组织化程度较低。
年，市对几家大型公路运输公司进行了整合改制，经营主体集中化程度得到提高，
但在货运方面，存在大量个体私营货物运输业主，管理松散，专业化程度不高，市场竞争力较弱。
（三）成本攀升增加企业营运压力。
油价、人员工资不断攀升，增加了运输企业经营成本。近年来，汽柴油价格持续在高位徘徊，汽油价格达到历史高位，推高了企业经营成本，货物每吨公里运输成本已达到0.7元左右，一些运输企业经营困难。
（四）超限超载等非法营运依然存在。
对货物运输车主的调查显示，由于货源少、车辆多，加之信息缺乏导致的无序竞争，一些运输车主把货物运输价格降到每吨公里0.4元左右。为了不亏本赔钱，部分车主存在超载超吨经营，增加了运输业经营风险。
（五）行业管理和信息化水平亟待提升。
物业管理工作情况调研报告共合辑
为促进我区物业服务企业发展、提高群众幸福指数、加快推进绿色现代平安幸福新金台建设。10月17日，区政协社会事务委员会组织部分委员对我区物业管理情况进行调研。调研组先后深入西关街道办事处、阳光百翠园、轩苑等居民小区实地考察，听取区住建局和西关、东风路街道办事处情况介绍，认真调研了我区物业发展现状、面临的困难，对提高物业服务水平、促进物业产业发展提出了意见建议。现将调研情况报告如下。
一、现状与特点。
全区共有社区51个（单位型17个、版块型34个），物业企业92家，区内注册60家（二级资质3家、三级资质52家、暂定5家），实施专业化物业管理小区173个，物业管理覆盖率达到70%以上成立主委员会小区72个，建成示范小区26个（国家级1个、省级2个、市级8个、区级15个）。近年来我区不断创新管理模式，提高服务质量，连续三年被市上评为物业管理工作先进单位。
将60个老旧小区纳入维修整治，争取援建资金1500万元。先后制定《物业企业选聘流程》、《业主委员会选举流程》、《物业纠纷调解工作流程》、《物业企业备案制度》、《业主委员会备案制度》、《物业管理示范小区考评办法》、《物业管理监督考核实施办法》、《优秀物业管理企业评比办法》等一系列制度和办法，将物业管理工作纳入目标责任考核，为全区物业日常管理有章可循、依法管理提供依据。
二是宣传培训，提升服务能力。采用业务知识集中培训、
人，分两次邀请省、市物业管理专家传授物业矛盾纠纷调处经验、分享管理工作亮点；
连续两年采用以奖代补形式对镇街物业管理工作奖励10万元；
先后调处兰宝小区、豪城天下c区、团结苑b区等物业上访30余次，处理物业投诉300多起。
三是成立协会，引领行业发展。借鉴外地经验，成立金台区物业管理协会，开展“手拉手，共创文明城市”活动。选出12家优秀物业服务企业，对其他58家物业服务企业进行指导帮扶，在物业企业间开展互帮互学、超越自我、共同提升活动，充分发挥物业协会汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥优秀物业管理项目示范效应，促进行业健康有序发展。
二、问题与原因。
一是管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门，但由于职能定位与责任界定不清，使得物业管理承担了很多不该承担的公共服务职能和责任。如一些业主把应由公安承担的治安职能、社区承担的矛盾纠纷调解职能、水、电、暖等企业承担的经营职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理应该承担的责任，从而造成业主与物管企业间的矛盾纠纷。
有的物业企业服务意识淡薄，重收费、轻服务；
有的处理纠纷的方法简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意；
有的物业服务企业巧立名目，多收费少服务，质价不符，从业人员整体素质偏低，大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理知识和周全服务意识、职业道德和专业技能均难以适应工作要求。
《物业承接查验办法》落实力度不够，存在开发商故意拖过保修期，绿化供暖配套设施不完善，管网图纸资料缺失等问题，遗留给业主和物业，给后期的管理带来许多不安全隐患和矛盾纠纷。特别是老旧小区管理没有相关政策，设施老化、设备损坏严重、无物业管理用房、无维修资金、物业企业不愿管、业主不愿交费买服务等问题凸显。
有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢。从运行情况看，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主与物业间出现矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决。
部分业主素质有待提高。90%小区都存在着拖欠交物业管理费的现象，个别业主还恶意欠费，既不交物业管理费，又将垃圾乱扔乱堆。
三、对策与建议：
物业管理虽然起步晚、发展时间短，但与百姓生活息息相关，是社会和谐稳定、老百姓幸福安康的体现。
一明晰职责，建立有效的调处机制。一要加强对开发商、监理方、验收方的监管，确保工程按规划保质保量交付使用，不出现各种隐患。二是宝鸡市要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、业主委员会、社区、政府管理部门之间的责任。三是完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，促进其提高服务水平。四是区政府要逐年加大物业管理机构的经费投入，住建局加强物业协管员的专人专用，协管员要包抓社区和片区，并加大协调物业管理工作力度。
二示范引领，培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。实行履约保证金制度，公布红、黑榜，实行动态考核。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。
在物业收费方面，实施基础型物业服务与选择型物业服务相结合，引导居民按承受能力选择物业管理服务方式。
建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；
业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
一、主要成效。
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福**”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理及时率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
二、存在的主要问题及原因。
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法及时解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。**年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于**年和**年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《**市物业管理办法》于**年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于**年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
三、对策建议。
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合**实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧**”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
六月上旬，区政协组成调研组，就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研，在了解基本情况，查找存在问题的基础上提出了对策建议。
一、基本情况。
目前全区共有居民住宅小区483个，其中由物业服务企业管理的有128个，由单位自管或社区代管的有264个，由业主自管或无人管理的有91个。这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的独楼独院，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。就连一些近年来新建的住宅小区，也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，成为我区上访率居高的一个重要方面原因。近年来，5个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事件。老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。
**年以来，各级已逐步认识到居民住宅小区和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严重性，逐步推进老旧小区改造提升，进一步加强物业管理工作。去年我区完成了金陵新村等7个老旧小区的改造提升，今年区政府又安排对解放新村等8个老旧小区的改造提升，全区健全了区、街、社区三级物业管理平台，各街办普遍建立起了“两站一中心”（物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心）工作机构和一些管理制度。目前全区拥有钢管厂国家级示范小区1个，省级物业管理优秀小区3个，市级优秀示范小区16个。桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探索制定出《街道物业管理工作实施意见》、《街道物业服务企业量化考核办法》、《街道首届业主大会工作流程》和《街道业主委员会换届指导流程》等管理办法，为全区加强物业管理探索了路子。
但随着我市城市建设东扩南移战略的实施，加之我区建区时间相对较早，主城区领先全市的优势将逐渐退去，老城区的缺陷将逐步显露，居民小区，特别是老旧小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，我们必须面对这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善物业管理长效机制。
二、存在的问题。
1、老旧小区存在问题多，管理难度大。老旧小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。所以楼房本身的建设质量不高，集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。房屋无维修基金。如姜谭办事处辖区的铁路南站30户的棚户区，现仍为几十年前的土坏房，存在诸多安全隐患。
道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理；
各类管线老化，供电供水损耗大，时常发生停水断电；
业主习惯于单位无偿提供的物业服务，“花钱买服务”的意识不强，物业管理收费难。如国道巷小区业主欠费严重，导致物业公司亏损撤离，无奈之下办事处组织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。其它老旧小区业主拖欠各类费用，造成物业公司留不住，长期处于无物业状态的问题普遍存在。
有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价；
有的不走程序，单方面提高物业收费标准，如绿城逸水苑小区，物业公司违反与业主签订的合同，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访，被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。六是物业公司更换频繁，产生问题多。有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走，最终导致对簿公堂。有的因服务不到位被业主罢免后，懒着不走，和新进入小区的物业公司形成对峙，制造小区管理混乱。
3、开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发。近年来随着房地产产业的迅猛发展，我区开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分房地产企业随意变更规划，占用公共预留区域，改变公共设施用图，造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用，有的未及时履行房屋质量保修责任，有的不按合同约定期限办理房产证，有的房屋面积缩水公摊增加，有的直接把问题甩给前期物业管理，造成了物业服务企业、开发商、业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，由此引发群体性上访和过激行为发生。如金陵办事处出现的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题。世纪花园、星河湾等小区因电梯维修、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等矛盾纠纷，都是房地产开发企业遗留的深层次问题。
4、业主委员会建设亟待规范。一是业主大会和业主委员会成立难。大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的态度，不愿意参与“两会”的选举和被选举，从而影响“两会”的成立。二是业主委员会正常运行困难。业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有上级主管部门，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。有的业主委员会班子成员自律意识较差，相互之间搞分歧、闹矛盾，影响组织作用发挥。如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门上访，经市、区、街道办三级多次调解未果，最终矛盾双方对簿公堂。
5、体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集，不允许在垃圾台倾倒，导致小区长期存在乱堆乱放。综合执法局把居民区乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区，不愿染指，形成综合执法只负责沿街，不进小区的不成文规定。各级政府制定的《物业管理条例》，明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，但现实管理中，对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。这种管理体制与现实需要脱节，造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。另外，虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构，街道办事处还建立了“两站一中心”的工作平台，但工作人员都是身兼数职，缺乏专业从业人员，难以应对日益增加的物业矛盾纠纷，监管力量显明不足。现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等，不配套，使物业监管没有形成合力。
三、意见和建议。
1、综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。
坚定不移推进老旧小区改造提升。去年我区对金陵新村等7个老旧小区通过实施集中供热、供气，配建社区和物业管理办公用房，新建居民区饮食和蔬菜市场，改造老化的线路和更换插卡式电表，硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。所以我们建议，要继续加强老旧小区改造，继续采取政府牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法，每年安排一定数量的老旧小区进行改造。
老旧小区改造后，具备一定基础条件的要及时引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性。
同时要加强对居民群众的宣传教育。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现自我管理，自我服务。
除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。
2、加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平。
区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准，各街道办事处也要根据各自实际，制定各项管理制度和考核办法，使全区物业管理工作有章可循，有则可守。二是要加强对物业服务企业的考核考评和日常监管。要进一步落实与物业企业签订《目标责任书》，实行量化考核打分，业主评议等管理制度，通过考核考评，奖优罚劣。对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉多的企业采取全区通报，建议相关部门吊销营业执照、降低企业资质、限制在我区承接服务项目等管理措施。在考核的基础上要加强日常监管，通过召开工作例会和以会代训等方式，帮助物业企业端正自身定位，树立诚信经营和人性化管理，品牌化服务的理念。把社区和街道办事处年审盖章作为必经程序，特别对跨区域经营，总部不在我区的物业企业的年审要通过市住建局及时反馈我区年审意见，建立联合监管机制。可会同审计部门对物业企业执行收费等情况进行年度审计，要完善物业管理企业信用档案系统建设，可尝试对物业企业收取一定数量的押金和保证金的方式进行监管。三是加强物业企业自身建设。物业企业要认真贯彻各级《物业管理条例》，做到遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务。要加强企业文化建设和从业人员教育培训，提高思想和业务素质，做到精心管理，优质服务，诚信经营。要不断拓宽服务渠道，增加服务项目，推动服务向纵深发展，以此带动多元化经营，产业化发展。要通过市场机制，实施物业企业间兼并重组，扩大企业规模，提高经济效益，使企业发展步入良性轨道，以此推动服务水平上台阶。
3、探索创新，突破小区开发建设遗留问题瓶颈。
近年来居民小区开发商遗留的问题比较多，且解决难度大，引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应，形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严重性和复杂性，不断探索创新，寻求解决办法：一是要积极向上反映和建议新建住宅小区不断出现的建设质量、房屋保修、房产证办理和附属配套设施方面不执行规划，不兑现合同，损坏群众利益和给后期物业管理带来很多困难的问题，建议市上相关职能部门有针对性的加强监管。二是区政府要加强同市规划局、住建局等部门联系，建立起与市规划执法、建设质量、综合执法等单位的联席会议制度，重点就我区范围内新建住宅小区物业管理和社区服务配套用房、小区预留空间和附属配套设施以及房屋建设质量等问题，定期召开联席会议，建立联合监管制度。协调建立建设企业给街道办事处移交新建小区制度，实现新建小区与社区和物业管理的对接，推进社会管理创新。三是在新建小区探索建立社区先期代理业主委员会行施物业管理职责的办法，推进小区物业管理依法实施，打破开发商指定企业包揽小区物业管理的违规常态。提前介入，打好基础，选好首期物业管理公司，共同维护业主合法权益，确保以后物业管理顺利开展。
4、规范业主委员会的履职行为。
对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会和管理委员会将业主诉求反映给各职能部门，协调沟通解决问题，降低上访率。二是加强对业委会选举产生的指导，确保业主委员会的产生符合相关法律规定，符合实际条件，符合有关程序。三是通过培训引导业主委员会委员正确履职。加强业主委员会主要成员法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主诉求、需求，引导业主遵守规约，协助物业服务企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。四是进一步加强监管，规范业主委员会的行为。建立监督机制，制定行为规范，通过一系列健全有效的制度，引导业主委员会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督，对其活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，确保业主委员会正常有序运行，发挥桥梁和纽带的作用。
5、加强领导，充实力量，形成监管合力。
环卫部门对小区的废旧家具和装修垃圾，应制定出有利于小区环境管理的清收办法。建议市上进一步下放物业管理权限，充分体现县（区）一级政府在物业管理工作中的领导和管理职能。进一步理顺物业管理工作体制。三是落实人员和经费保障。要为区、街两级充实物业管理领导力量和工作人员，为一线管理机构招聘部分专业人员，为街道和社区招聘物业管理协管员。区上要落实街道办、社区在物业管理中的工作经费和公共物业服务项目经费补助政策，充分发挥基层“两站一中心”的管理和服务作用，也可采取以奖代补等形式，予以经费保障。
近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。5-7月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
一、基本情况。
**区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
二、存在问题。
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定及时公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
三、几点建议。
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、及时完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要及时与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要及时督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要及时进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要及时申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体。
强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合**区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，及时共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，认真抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，及时掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
自**年以来，**区投入巨资大规模进行城市综合整治，城市形象发生“蝶变”，城市品位和人居环境质量明显改善，人民群众亲身感受到了**的发展变化。但是，如何在创新社会管理中加快构建新型物业管理服务体系，形成长效机制，进一步巩固发展**区城市管理特别是综合整治工作成果，充分调动居民群众参与自主式管理的积极性，是当前和今后一个时期面临的紧迫课题。
一、**区物业管理和推行社区居民物业自治的现状。
**区的物业管理行业自1994年开始起步，18年来在房地产行业的带动下，经历了起步、平稳发展阶段，现在已进入了提档升级、加快发展的新时期。目前，在**区注册并取得物业管理资质的企业201家（其中，一级资质企业11家，二级资质企业33家，三级含“三暂”资质企业157家），从业人员已超过6万人。物业管理服务的范围涵盖了办公楼、商厦、高档公寓、别墅区、普通住宅小区、居民老旧住宅区六个方面，由居住物业和商务物业两个大类构成。全区房屋权属登记总建筑面积3031.72万平方米，已有物业管理的2704.65平方米，实施物业管理的项目约520个，物业覆盖面为90%，新建的住宅区物业覆盖面达100%。
近几年来，随着城市拆迁建设步伐的加快，特别是经过大规模城市综合整治，**区的城市面貌、居民小区环境日趋美化靓化。为了切实搞好物业管理，为人民群众提供良好的生产生活环境，提升城市形象，区政府及有关部门、街道和社区落实物业管理条例和相关政策，对于商务物业这一块，主要是注意发挥区物业服务行业协会的作用，运用市场化手段规范其运作。而对于在计划经济时代及八九十年代修建的老旧住宅区，重点是在摸清底数的基础上，从**年开始，一方面投入巨资进行综合整治，一方面试点初步形成了居民自治、社区自治、引进专业物业服务企业三种物管模式。部分街道、社区居委会试点推行社区服务自治，通过成立社区物业管理专委会（如大溪沟街道）、推进老旧小区自主式物管、改造“一户一表”和老旧电梯等，夯实社区自治基础，为居民提供便民利民服务。截止**年底，全区共有32个老旧住宅区开展了物业管理，涉及管理面积167.9万平方米，2.42万户，物业管理工作正在不断扩面提升。
尽管**区在物业管理方面做了一些工作，去年10月区政府又出台了全面加强物业管理工作意见和推进老旧住宅区物业管理全覆盖工作实施意见，工作也有一定成效，但是，还存在不少不容忽视、亟待解决的深层次问题。
相对于深圳1981年、上海1985年第一家专业物管公司成立，**区物管工作1994年才开始起步。由于起步晚，重视不够，缺乏物管准入制度和约束机制，起点较低，物业管理服务的范围比较单一，规范化、专业化水平不高，商务楼宇物管标准率较低，员工素质普遍不高，服务的质量和水平难以满足多功能、全方位、高层次服务需求。**区开始于1992年大规模城市开发，规划建设档次低，所建房屋单体楼比重较大，占40%左右。规划建设的档次低，项目不同程度地存在规划设计不合理、建筑质量差、设施设备不齐全、绿化环境差等缺陷，难以引进有品质甚至高端品牌物管企业。全区目前具有一级资质的物管企业也仅11家，多数为三级（含“三暂”）资质，发展极不平衡。全区还有不少老旧小区，由于基础设施差、没有物业专项维修资金、缺乏统一规范的管理标准，居民支持、参与率低，推行自主式物管或引进专业物管难度较大，即使有的开展了物管工作，档次和水平都很低，不利于巩固和发展**区城市管理尤其是社区综合整治成果。
（二）物业纠纷多、涉及面广，化解难度增大。
二是单体楼项目隐患严重；
三是低价导致低质服务趋势明显；
四是纠纷案涉及的法律关系较复杂；
五是纠纷涉及多重利益关系，化解难度增大。究其纠纷的原因，既有业委会运行不规范、业主对权利义务认识不对称、业主主张权利不理性、部分业主故意拖欠物管费的原因，也有物管企业定位不准、服务水平和质量不高、管理手段落后和开发商遗留问题未得以解决的原因，还有我市物业管理条例操作性不够强、政府缺乏强有力的监管的原因。
（三）物业管理体制和制度设计不够顺畅、不够完善，制度保障有限。
部门层面仅在区房管局设置了物业科，由于人少工作量大，物业科无力承担物业管理纠纷的监控、分析、协调、处置工作，无力指导、助推老旧居民区的自主式物管工作。街道没有设置类似成都锦江区那样的物业管理科和物业纠纷调处分中心，多数街道也仅配备了1名兼职分管物业的工作人员。街道和社区缺乏相应的物业管理法定职责权限，导致物业纠纷协调解决的责任不明、协调工作不及时，以致于造成层层上访，矛盾久拖不决。从地方立法角度看，则存在《**市物业管理条例》不够完善、操作性不够强的问题。各物管主体之间的权利义务关系不够清楚，法律责任和职责权限表述不够明确，特别是各行政部门的职责缺乏具体细致条文规定。《条例》赋予街道的权限是“备案”，是指导、监督、调解和协调，在最终行政裁决权上缺乏有力的法律支撑。由于街道没有强有力的措施介入，难以有效地化解物管纠纷。物业管理涉及到规划、建设、市政等多个职能部门，有的矛盾交织在一起，缺乏一个强力部门来有效协调各方，造成多头管理，问题久拖不决，如果走诉讼程序，则成本高、耗时长、效率低，不少人信访不信法，不愿意诉讼解决。另外，对于物业管理权的交接、验收程序，《条例》的规定很简略，新的物管企业如何进场接管、小区资料如何移交、旧物管企业如何退出、主管部门如何监管验收、居委会与物业公司关系如何处理等，缺乏具体明确的实施细则。物业服务标准和收费标准，也没有公认的市场指导价格和标准等，物业收费十几年一贯制未作调整，物管陷入了收费低或收不起费，服务质量下降，业主认为服务不佳不交费，物业公司服务质量更低的恶性循环。
（四）居民参与自治物业积极性不高、自治不够理性，居委会自治功能弱化。
工业企业发展情况调研报告
201x年开始，我们就听到很多关于中国企业和企业老板们的各种各样的说法。不少人说，很多企业都经营不下去了，老板都不打算干下去了。媒体几乎每天都有报道，说某某公司老板卷钱跑了，某某公司老板移民了，还有更多老板在做这方面的准备。
易中公司成立至今已经15年了，我们通过培训服务和资讯产品每年接触大约五万家中小企业，我们深感企业和企业主的实际情况和媒体给出的图像并不完全一致，甚至很不一致。我们非常希望能够系统地了解我们为之服务的中国中小企业的真实状况，但当搜寻这方面信息的时候，我们没有找到任何比较全面的调查结果，能看到的几乎都是关于这类企业和企业家的个案。因此，我们在201x年决定，每年做一次针对中国中小企业的经营状况的调查。
201x年第三届调查吸引了超过1000家的企业，覆盖工业品、消费品、加工定制、贸易、原材料、服务业和专业服务业7大行业，范围涉及北部沿海、东部沿海、南部沿海、黄河中游、长江中游、东北、西南和大西北8大经济区。
201x年的第一届调查我们仅涉及中小企业的经营状况和对宏观经济环境的看法;201x年的调查我们加入了对老板信心和老板心理状况的调查;201x年我们在前面两项的基础上大幅度增加了对企业经营和管理关键指标的调查，以期更深入地了解和理解对中国经济贡献度超过60%的中国中小企业的真实处境、经营管理状况和未来发展趋势。本次调查的成果——《201x第三届中国中小企业经营管理状况调查报告》也已经出版发行。
通过连续的中小企业调查研究，我们对中国中小企业的生存状态有了更真实的认识，从今天开始，我将每天一篇文章，用数据来解读中国中小企业的真实处境、经营管理状况和未来发展趋势。
今天送给大家的是本次调查的整体结论：
中国中小企业晴雨表指数整体表现为“阴转晴”
如果我们使用自然界的现象为中国中小企业整体状况做一个刻度表，我们可以说企业处在暴雨、小雨、阴天，晴天和大晴天中。使用这样的表达，我们计算出来的中国中小企业“晴雨表”指数为47，还处在阴天之中，但如果我们看201x年至今以及调查涉及的64个问题表现的趋势，我们认为中国中小企业的发展趋势在向好，是在阴转晴之中。
作为“晴雨表”子指标之一的中国中小企业生存环境指数为57，好过201x年，较大幅度好过201x年，这预示着中小企业正从201x—201x年的低谷中走出。具体的调查指标让我们相信，大的宏观环境从201x年开始改善，新一届政府的新政策也在逐渐发挥作用。
作为“晴雨表”子指标之一的中国中小企业经营健康度指数为49，处于好坏参半的状况。一方面企业预期在201x年整体上收入和利润额有增长，但另一方面企业现金流紧张，利润率相对低下。具体来说，如果没有正常营业收入，64%的中小企业现金流不足以维持企业超过半年的生存。此外，58%的企业销售利润率低于10%。
作为“晴雨表”子指标之一，由对客户、产品和技术因素调查形成的中小企业成长潜力指数仅为29，这充分表现了没有太多资源储备和处于抓机会阶段的大量中小企业在未来投入上举步维艰。让我们不悲观的是，不少企业已有增加投入、改进增长潜力的意识。
作为“晴雨表”子指标之一，由对企业战略、组织、决策、核算、考核、会议、报告等要素组成的管理成熟度指数为50，也处在好坏参半的位置。这说明中国中小企业的管理水平还需要大幅度提升，但也说明中国中小企业还有很大的上升空间。
作为“晴雨表”子指标之一的老板信心指数是所有子指标中得分最高的一项，为62，而且从几年来的趋势看处于上升期。这说明中国中小企业老板尽管面临各种各样的挑战，但相对看好自己企业和中国经济的未来。信心将是他们和他们的企业战胜各种环境困难和自身弱势最好的武器。
“风大的时候，猪都能飞起来”，这是一些人用来形容中国过去二三十年企业日子非常好过时的说法。我们的调查显示，风已经很多年不大了，而且未来也不会再大起来。大风把猪吹起来的机遇，对大部分中小企业来说已经一去不复返了。但风小的时候，正好是我们老老实实养猪的时候。不断在产品、技术和客户开发上做投入，定期做好战略和组织调整，客观坚定地做好企业的重大决策，认真核算各项业务，通过人事考核、会议、报告体系全面地做好管理，是中小企业成长未来的必经之路。
换句话说，中国中小企业到了必须转型的时刻：从重视机会到重视优势，从重视数量到重视质量，从重视速度到重视深度，从重视知名到重视口碑，从重视规模到重视效益。
家乡发展情况调研报告
序言：
随着我国经济的不断发展，工业化和城镇化在中华大地上蔓延开来，城镇化率从建国的到10%增长至如今的64.72%。从落后的农业国发展到如今全球第二大经济体。城市在国家发展中担任着举足轻重的作用。我从小生活的江苏省无锡市位于太湖之滨，苏南地区，北临长江，与靖江市隔江相望，东邻苏州，西接常州，紧挨着上海都市圈，自我出生时就赶上了新世纪发展的快车道，跟上了上海这座巨型都市的发展，自新世纪起发展至今虽然也面临过挑战，但是依然是砥砺前行。在我儿时的印象中，城市中依然有农田存在，而如今回去一眼望去只剩下了无尽的高楼和车了。
经济发展。
无锡以邓小平南巡谈话、中共十四大精神以及中共十四届三中全会作出的《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》为强大动力，积极呼应浦东开发开放进而带动长江三角洲和长江沿岸地区开发开放的战略决策，打破“姓社姓资”、“姓公姓私”的思想束缚，着力调整所有制结构和市场结构，全面实行对外开放。在新世纪到来之际实现了加速发展，人均国民生产总值在1993年首次突破千亿美元大关，1995年突破2000美元，1999年突破3000美元，2003年突破5000美元。至2005年三次产业比重达1.7:60.5:37.8，工业企业数达45634家，实现工业总产值6970.1亿元，利税总额达482.2亿元。随着对外开放的广度深度不断提高，所有制结构逐步优化，以及各种类型外资企业的蓬勃兴起，以纺织、机械、冶金等产业为代表的资金密集型和技术密集型产业迅速发展。无锡工业发展的速度、协调性和可持续性显著增强，是无锡工业化的高速发展时期。引进外资在此之间起到了至关重要的作用。时间来到当下，自从进入新世纪，无锡市提出了争取在2015年实现现代化的目标积极探索新型工业化发展道路。这一时期以创新为动力，结构调整为主线，先后实现了工业结构的调整，产业得到了一定的升级，与此同时加大了科技投入，增强了自主创新能力。近年来，无锡市作为全国首个提出物联网概念的城市，目前国内运算速度最快的超级计算机神威太湖之光也坐落在国家超算中心（无锡）。集成电路设计产业，无锡一直都是紧跟上海，位列全国集成电路产业规模第二。初二的时候也极其幸运地在国家集成电路设计中心建设过程中参观过。神威太湖之光自此也永远铭记于心了。内部的科研人员还很关心我的学习，着实让我印象深刻。从遍布农田的城市到如今全国gdp排名。
第1。
3位，无锡这20年的经济发展成果一步一个脚印，从传统人力密集型产业到高新技术产业，成果丰富。
人民生活水平。
共同富裕也称普遍富裕，锡城在这方面经过数十年的努力于去年蝉联全国最具幸福感的城市。幸福感是人民群众对美好生活的最笃实感受，也是美丽宜居城市最有力的印证。2020年无锡市城镇人均可支配收入达到了64714元，全国排名第十，同北上广深等大城市处于同一水准，恩格尔系数27.1%虽然较上年水准有所上升，原因自然是因为疫情影响，相较去年同期涨幅0.5个百分点，总体仍处于20%-30%的富足区域。依据2021无锡市统计年鉴2020年居民家庭年可支配收入为57589元，家庭每百户家用汽车拥有量66.31辆.农村人口年可支配收入也达到了35750元，农村家庭每百户家用汽车拥有量也有65.6辆。商品零售价格指数总体都在100左右，商品价格趋于稳定。总的来说的确不愧于锡城荣获的最具幸福感城市称号。作为东部城市领头羊队伍中的一员，人民生活水准在平均上以及接近西方发达国家水平，经过这20余年的发展人民的生活已经逐渐向好。人民的各方面需求都得到了满足，锡城同样是一座包容的城市，户籍人口505.9万，常住人口746.4万。城镇失业率稳持在2%的低水平状态，社会保险基金收入支出结余都较为充足，但是由于老龄化进程的快速加快，未来必定会出现养老保险的短缺，就目前而言暂时是充足的。就我个人感受而言，“九五“之后自我出生始生活的确更加舒适了，从食物的丰富到住房条件的优化，对如今的生活满足还是比较高的，家里维持着两辆私家车两套住房的情况，确实是赶上了无锡快速发展的好时代。
城市建设医疗与卫生。
相比起附近城市的城市道路建设，我会更偏爱故乡的道路建设，先抛去学术界诟病的大道浪费资源的理论，无锡的城市道路建设重点就是宽阔，平坦，尤其是濒临太湖之滨的蠡湖附近的太湖大道，与蠡湖风景的融合让我开车在路上感受到了城市的美，外加建设在蠡园开发区的国家集成电路中心，自然与城市的融合尽收眼底。惠山隧道不会出现拥挤的感觉，双向四车道的设计使得驾驶体验直线上升，即使是再小的岔道也拥有双向双车道。绿化率也达到了惊人的43.4％，在无锡驾驶确实能让人心情愉悦。四条城市轨道交通覆盖了市区大部分的重要区域，倘若不想开车，公共交通的便利甚至可以从一座城市坐去周边的城市。城际高铁的班次跟公交车班次类似，每10分钟就有一班前往周边城市的城际高铁。城市配套设施建设也都较为人性化，相比一些我去过的城市确实会好很多，市政工程对人感受的考虑会更多一些。全市截至2020年共2952所卫生机构，全市共50486张床位,每千人拥有床位数6.91还有进步空间。
总结。
无锡市作为长三角地区经济发展的领头部分，一直能紧跟着上海苏州的脚步，前两年因为高架事件与全国文明城市失之交臂，但是这座城市的办事效率，宜居程度，包容程度都是全国领先的。作为市场经济改革的先锋，改革开放以来，无锡工业经济大发展，实现了历史大跨越，取得了辉煌的成就，人民安居乐业。