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养老地产可行性研究报告
(二)旅游地产项目建设地自然情况。
(三)旅游地产项目建设地资源情况。
(四)旅游地产项目建设地经济情况。
(五)旅游地产项目建设地人口情况。
二、旅游地产项目土建总规。
(一)项目厂址及厂房建设。
1.厂址。
2.厂房建设内容。
3.厂房建设造价。
(二)土建规划总平面布置图。
(三)场内外运输。
1.场外运输量及运输方式。
2.场内运输量及运输方式。
3.场内运输设施及设备。
(四)项目土建及配套工程。
1.项目占地。
2.项目土建及配套工程内容。
(五)项目土建及配套工程造价。
(六)项目其他辅助工程。
1.供水工程。
2.供电工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。
养老地产可行性研究报告
一些不严格规范的房地产可行性研究报告,其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算,这样算是不够正确的.一个房地产项目不等于一个简单的建筑物,它需要营销成本、金融成本和建筑成本,项目投资就是为了满足这些成本支出.
1.市场调查和分析。
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选。
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排。
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算。
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;。
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论.
××房地产项目可行性研究报告
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1)项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2)市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3)规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4)开发进度安排。
对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5)项目投资估算。
项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6)资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7)财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8)风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9)国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10)结论。
运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
××房地产项目可行性研究报告
2、建设单位基本情况。
3、项目建设意义及重要性。
4、存在问题及建议。
二、房地产项目市场分析和营销战略。
1、房地产市场概况。
2、市场预测。
3、营销战略。
三、建设条件与场址选择。
1、建设条件。
2、场址选址。
1、建设规模。
2、功能标准。
1、建筑方案。
2、平面布置方案。
3、配套公用工程。
六、项目实施进度安排。
1、工程项目管理。
2、项目实施进度。
1、投资估算。
2、资金筹措。
3、投资使用计划。
1、生产成本和销售收入估算。
2、财务评价。
3、不确定性分析。
4、敏感性分析。
九、社会效益分析。
1、社会效益分析。
2、项目与所在地区互适性分析。
十、风险分析。
1、风险类别。
2、风险应对措施。
1、结论。
2、建议。
附件：
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件。
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件。
3、自有资金存款证明。
4、相关银行贷款承诺。
5、其他相关证明材料。
6、项目财务分析报表。
养老地产可行性研究报告
1.1项目名称及建设地点。
项目名称：新概念生态养老产业园。
建设地点：
1.2项目申报单位及法人代表。
项目申报单位：
项目法人代表：
1.3项目提出背景。
1、结合区域自然资源特点，建设绿色生态养老产业，增强区域竞争力和可持续性发展是迫切需要的。河北怀来紧邻官厅水库是典型的农业资源县，绿色生态度假经济整体发展较为滞后，相关观光养生养老产业基础薄弱，受自然条件影响，绿色生态产业链结构还不完善，具有优势的生态养生养老产业开发依旧不足，荒山荒地面积较广，综合规划开发力度还待加强。结合党的十八大精神，勾画出中国未来发展的宏伟蓝图。十八大再次论及“生态文明”的问题，建设生态文明，关系人民福祉，关乎民族未来。面对资源约束紧缺，环境污染严重，生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出位置，融入经济、政治、文化、社会建设各个方面和全过程，区域发展集中体现尊重自然、顺应自然、保护自然的理念。
2、项目区位环境优美，交通便利，位于北京延庆县旁，隶属于河北省怀来县，官厅水库。新概念生态养老产业园占地面积近余亩，温带气候，空气干爽，光照充足，山清水秀，适于建设绿色生态养生及养老产业园区。
3、我公司根据实地情况，经过长期调研、考察，研究十八大建设生态文明的.精神及国家政策法规和产业发展指导纲领，结合中国城市老龄化现状，为北京及周边地区建设新概念生态养老产业园项目。
1.4项目申报理由。
1、根据以上的项目背景及相关政策，我公司为了适应未来发展和区域生态文明建设，决定投资兴建新概念生态养老产业园项目。
2、目前，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年3.2%的速度剧增。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，特别是上海、北京等特大城市，老龄化的比例更高。北京在1990年就已经步入了老龄化城市，现有老龄人口80万，占总人口的14.6%。上海全市人口1303万中，60岁以上老年人249万余人，占18.7%。据上海市统计局8月抽样调查显示，上海的“空巢老人”已经占老年人口的42.7%，突破了100万，其中四分之一是独居老人。今天，结合区域生态资源特点及可持续发展总体目标，我们有必要研究、探索、建设中国式的养生养老产业园区。
第二章市场初步预测。
2.1市场概况及发展趋势。
1、随着人口增长、未来收入翻番目标实现、城市化进程加快以及城市老龄化趋势日趋严重，城市中产人群对生活品质要求不断提高，对居住环境、绿化、配套标准要求也在提高，更提倡生活品质和生存质量。因此，党的十八大精神提出建设生态文明，让人民生活在环境更优美、交通更便利、生态更良好的城市空间。
2、目前，中国养老产业现状处在刚刚起步阶段，养老社区配套、养老院标准、养老设施等国家规范还待完善。中国社会养老问题已引起从中央到地方政府的逐步重视，配套资金逐年增加，民政部针对城市养老的相关优惠及扶持政策正在完善。怀来紧邻北京西北部上风上水之地，是京北新城规划建设的核心区域，为北京养生养老产业发展提供得天独厚的自然条件，具有公共交通较便利，环境优美，空气清馨，发展空间广阔等优势，产业项目建设一旦落户怀来，将为区域经济快速发展注入新的活力。
第三章项目内容与投资规模。
3.1项目内容。
1、绿色生态观光养生园。
根据区域自然环境特点建设生态观光养生园项目，项目包括：葡萄沟、红叶谷、生态休闲广场、太极养生院、健康餐饮中心。
2、新概念生态养老社区。
根据北京老龄化现状及极大的养老消费需求，以生态环保木屋建设为主体;以绿色养老小镇为核心;以太阳能、风电等绿色能源为动力建设该项目。
3.2投资规模。
项目建设投资5亿人民币，其中包括：生态环境建设资金3亿人民币;新概念养生养老社区规划建设2亿人民币。
第四章发展规划与战略。
4.1发展规划。
1、第一阶段：规划建设生态休闲广场及文化服务配套设施。
2、第二阶段：计划“十二五”期间规划建设官厅水库南岸生态走廊，初步建成葡萄沟、红叶谷等自然景观区。
3、第三阶段：生态科技产业园项目招商及规划建设。
4、第四阶段：建成配套设施基本齐全的养生养老小镇。
4.2、发展战略。
养老地产可行性研究报告
二、市场分析。
三、建设内容。
四、环保与市政配套。
五、组织机构与人力资源配置。
六、建设进度安排及物料供应。
七、资金筹措。
八、效益分析。
九、研究结论与建议。
(一)项目背景。
1项目名称：“**高科·经典都市”居住小区。
2承办单位概况：
“世纪地产”是**专业的房地产项目开发公司。
由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和**高科国有控股集团有限公司及北京**智地房地产开发有限公司合作成立控股公司****·世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。
公司注册资本1亿元(“世纪地产”3000万元，**高科国有控股集团有限公司3000万元，北京**智地房地产开发有限公司4000万元)流动资金2400万元(滚动开发)。
**高科国有控股集团有限公司是经**市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理**东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“**·中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。
成立于6月的北京**智地房地产开发有限公司，是**控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。
(1)《城市居住区规划设计规范》。
(2)《**市规划管理条例》及《技术规定》。
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》。
(4)《住宅设计规范》。
(5)《住宅建筑设计标准》。
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》。
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》。
(8)《高层民用建筑设计防火规范》。
(二)项目概况。
1地块位置：
关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵**职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷cbd中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“**高科·经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。
2建设规模与目标：
土地面积：270亩(180090平方米)。
容积率：1.75(本地块位于**市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是**光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值)。
建筑面积：314528平方米。
开发周期：7至8年。
土地价格：5400万(高科集团储备土地，作为股本投入)。
3周围环境与设施。
(1)步行约2分钟可至586、521、715等公交车站;。
(2)鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥;。
(4)华中科技大学，中南民族学院等高校环绕;。
(3)**光谷cbd中心——光谷创业街位于本案东侧。
4项目投入资金及效益情况。
项目总投资：33597.28万元。
自有资金投入：12400万元。
住宅销售价格：元/平米起。
项目销售收入：59104.00万元。
项目税后利润总额：16127.14万元。
项目毛利润润：27.28%。
项目内部收益率：25.39%。
(三)项目建设缘由。
1项目建设有利于我公司在**房地产市场的进一步开拓发展。
公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射**三镇。通过本项目的开发，占据光谷cbd区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在**地产业界的形象。
2项目的建设符合**市对光谷建设的精神。
国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。**市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。**市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
根据20第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为**市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为**市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。
养老地产可行性研究报告
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
(一)项目环境保护设计依据。
(二)项目环境保护措施。
(三)项目环境保护评价。
二、养老地产项目资源利用及能耗分析。
(一)项目资源利用及能耗标准。
(二)项目资源利用及能耗分析。
(一)项目节能设计依据。
(二)项目节能分析。
(一)项目消防设计依据。
(二)项目消防措施。
(三)火灾报警系统。
(四)灭火系统。
(五)消防知识教育。
五、养老地产项目劳动安全卫生方案。
(一)项目劳动安全设计依据。
(二)项目劳动安全保护措施。
养老地产可行性研究报告
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、旅游地产项目建设背景。
(一)国家产业政策鼓励旅游地产行业发展。
(二)旅游地产市场前景广阔。
二、旅游地产项目建设必要性。
(一)进一步推进我国旅游地产行业发展。
(二)……。
(三)……。
(一)经济可行性。
(三)技术可行性。
(五)组织和人力资源可行性。
养老地产可行性研究报告
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
(一)项目名称。
(二)项目承办单位。
1.《中华人民共和国公司法》;。
2.《中华人民共和国行政许可法》;。
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号;。
4.《产业结构调整目录版》;。
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;。
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会。
年审核批准施行;。
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会。
8.企业投资决议;。
9.……;。
10.地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标。
(六)项目建设地点。
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景。
(二)项目原料供应问题。
(三)项目政策保障问题。
(四)项目资金保障问题。
(五)项目组织保障问题。
(六)项目技术保障问题。
(七)项目人力保障问题。
(八)项目风险控制问题。
(九)项目财务效益结论。
(十)项目社会效益结论。
三、主要技术经济指标表。
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1技术经济指标汇总表。
序号。
名称。
单位。
数值。
1项目投入总资金万元26136.00。
1.1固定资产建设投资万元18295.20。
1.2流动资金万元7840.80。
2项目总投资万元20647.44。
2.1固定资产建设投资万元18295.20。
2.2铺底流动资金万元2352.24。
3年营业收入(正常年份)万元36590.40。
4年总成本费用(正常年份)万元23783.76。
5年经营成本(正常年份)万元21954.24。
6年增值税(正常年份)万元2783.61。
7年销售税金及附加(正常年份)万元278.36。
8年利润总额(正常年份)万元12806.64。
9所得税(正常年份)万元3201.66。
10年税后利润(正常年份)万元9604.98。
11投资利润率%62.03。
12投资利税率%71.33。
13资本金投资利润率%80.63。
14资本金投资利税率%93.04。
15销售利润率%46.52。
16税后财务内部收益率(全部投资)%29.32。
17税前财务内部收益率(全部投资)%43.98。
18税后财务净现值fnpv(i=8%)万元9147.60。
19税前财务净现值fnpv(i=8%)万元11761.20。
20税后投资回收期年4.66。
21税前投资回收期年3.88。
22盈亏平衡点(生产能力利用率)%42.05。
四、存在的问题及建议。
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题。
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题。
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题。
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
(二)国家产业规划或地方产业规划。
我国非常中国养老地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;。
(2)提高自主创新能力;。
(3)加快实施技术改造;。
(4)淘汰落后产能;。
(5)优化区域布局;。
(6)完善服务体系;。
(7)加快自主品牌建设;。
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由。
……。
(一)……。
(二)……。
(三)……。
(四)……。
(一)经济可行性。
(三)技术可行性。
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的养老地产工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
养老地产项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性。
第三部分养老地产项目产品市场分析。
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的`选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、养老地产项目产品市场调查。
(一)养老地产项目产品国际市场调查。
(二)养老地产项目产品国内市场调查。
(四)养老地产项目产品上游原料市场调查。
(五)养老地产项目产品下游消费市场调查。
(六)养老地产项目产品市场竞争调查。
二、养老地产项目产品市场预测。
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)养老地产项目产品国际市场预测。
(二)养老地产项目产品国内市场预测。
(四)养老地产项目产品上游原料市场预测。
(五)养老地产项目产品下游消费市场预测。
第四部分养老地产项目产品规划方案。
一、养老地产项目产品产能规划方案。
二、养老地产项目产品工艺规划方案。
(一)工艺设备选型。
(二)工艺说明。
(三)工艺流程。
三、养老地产项目产品营销规划方案。
(一)营销战略规划。
(二)营销模式。
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成。
2、企业自销。
3、国家部分收购。
4、经销人情况分析。
(三)促销策略。
……。
第五部分养老地产项目建设地与土建总规。
(一)养老地产项目建设地地理位置。
(三)养老地产项目建设地资源情况。
(四)养老地产项目建设地经济情况。
(六)养老地产项目建设地交通运输。
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
(一)项目厂址及厂房建设。
1.厂址。
2.厂房建设内容。
3.厂房建设造价。
(二)土建规划总平面布置图。
(三)场内外运输。
1.场外运输量及运输方式。
2.场内运输量及运输方式。
3.场内运输设施及设备。
(四)项目土建及配套工程。
1.项目占地。
2.项目土建及配套工程内容。
房地产项目可行性研究报告
一、项目地块概况。
(一)地块自身状况。
(二)地块周边污染状况。
(三)地块周边生活服务配套状况。
1、购物配套。
2、邮政配套。
3、金融配套。
4、娱乐配套。
5、餐饮配套。
6、医疗配套。
7、教育配套。
8、其它。
二、城市整体市场调查与分析。
(一)城市宏观环境调研结论列示。
(二)城市房地产市场现状及发展趋势。
1、城市房地产市场现状。
2、城市房地产市场发展趋势。
三、区域市场调查与分析。
(一)区域市场总体状况调查与分析。
(二)区域房地产市场调查与分析。
2、区域房地产市场分析。
四、城市类似项目调查与分析。
五、项目swot分析。
(一)优势分析(strength)。
(二)劣势分析(weakness)。
(三)机会点分析(opportunity)。
(四)威胁点分析(threats)。
六、项目初步定位。
(一)物业类型定位。
定位：
定位依据：
(二)目标客户定位。
定位：
定位依据：
(三)价格定位。
定位：
定位依据：
一、项目投资估算及财务可行性分析的`依据。
二、项目主要经济技术指标。
三、项目投资与成本费用估算。
(一)开发成本估算。
1、土地使用权出让金。
2、前期工程费。
3、建安工程费。
4、智能化设施费用。
5、配套工程费。
6、景观及道路工程费。
7、公共设施(会所)建设费。
8、规费。
9、建设项目收费。
10、监理工程费。
11、不可预见费。
12、开发成本。
(二)开发费用估算。
1、管理费用。
2、财务费用。
3、销售费用。
4、开发费用。
(三)总成本费用汇总及分摊表。
四、项目投资及资金筹措计划。
(一)项目投资及资金筹措计划。
(二)贷款本息偿还计划。
五、项目销售测算。
1、住宅销售单价的确定。
2、销售收入预测。
六、财务分析。
七、损益表与静态盈利分析。
八、现金流量表与动态盈利分析。
1、全部投资现金流量表(单位：万元)。
2、自有资金现金流量表。
九、资金来源与运用表。
十、项目不确定性分析。
(一)敏感性分析。
(二)临界点分析。
十一、评估结论。
养老地产可行性研究报告
建筑结构。
建筑方式。
施工面积(m2)。
1办公楼框架结构多层建筑9011。
2展厅砖混结构单层建筑1802。
3公寓砖混结构多层建筑37847。
4餐厅砖混结构多层建筑2703。
51号车间轻养老地产单层建筑6308。
62号车间轻养老地产单层建筑7209。
73号车间轻养老地产单层建筑8110。
8后序处理、库房轻钢砖混结构单层建筑7209。
9锅炉房及其它辅助实施框架砖混结构单层建筑1802。
10小计80200。
11绿化设施5407。
12厂区硬化周围美化4506。
13总施工面积(m2)90112。
(五)项目土建及配套工程造价。
(六)项目其他辅助工程。
1.供水工程。
2.供电工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。
第六部分养老地产项目养老地产、节能与劳动安全方案。
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
(一)项目环境保护设计依据。
(二)项目环境保护措施。
(三)项目环境保护评价。
二、养老地产项目资源利用及能耗分析。
(一)项目资源利用及能耗标准。
(二)项目资源利用及能耗分析。
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据。
(二)项目节能分析。
(一)项目消防设计依据。
(二)项目消防措施。
(三)火灾报警系统。
(四)灭火系统。
(五)消防知识教育。
五、养老地产项目劳动安全卫生方案。
(一)项目劳动安全设计依据。
(二)项目劳动安全保护措施。
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
(一)组织形式。
(二)工作制度。
(一)劳动定员。
(二)年总工资和职工年平均工资估算。
(三)人员培训。
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分养老地产项目实施进度安排。
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
(一)建立项目实施管理机构。
(二)资金筹集安排。
(三)技术获得与转让。
(四)勘察设计和设备订货。
(五)施工准备。
(六)施工和生产准备。
(七)竣工验收。
(一)建设单位管理费。
(二)生产筹备费。
(三)生产职工培训费。
(四)办公和生活养老地产购置费。
(五)其他应支出的费用。
第九部分养老地产项目财务评价分析。
图-4财务评价基本思路。
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源。
(二)项目筹资方案。
(一)投资使用计划。
(二)借款偿还计划。
四、项目财务评价说明&财务测算假定。
(一)计算依据及相关说明。
1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，1月1日起实施。
2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，1月1日起实施。
5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会审核批准施行。
6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)项目测算基本设定。
(一)直接成本。
(二)工资及福利费用。
(三)折旧及摊销。
(四)工资及福利费用。
(五)修理费。
(六)财务费用。
(七)其他费用。
(八)财务费用。
(九)总成本费用。
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算。
(一)销售收入。
(二)销售税金及附加。
(三)增值税。
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算。
七、损益及利润分配估算。
八、现金流估算。
(一)项目投资现金流估算。
(二)项目资本金现金流估算。
养老地产可行性研究报告
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、旅游地产项目产品市场调查。
(一)旅游地产国际市场调查。
(二)旅游地产国内市场调查。
(三)旅游地产价格调查。
(四)旅游地产上游原料市场调查。
(五)旅游地产下游消费市场调查。
(六)旅游地产市场竞争调查。
二、旅游地产市场预测。
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)旅游地产国际市场预测。
(二)旅游地产国内市场预测。
(三)旅游地产价格预测。
(四)旅游地产上游原料市场预测。
(五)旅游地产下游消费市场预测。
(六)旅游地产项目发展前景综述。
房地产可行性研究报告
1.1.3房地产项目主管部门。
1.1.5研究工作概况。
1.2编制依据与原则。
1.2.1编制依据。
1.2.2编制原则。
1.3研究范围。
1.3.1建设内容与规模。
1.3.2房地产项目建设地点。
1.3.4建设总投资及资金筹措。
1.3.5投资计划与还款计划。
1.3.6房地产项目建设进度。
1.3.7房地产项目财务和经济评论。
1.3.8房地产项目综合评价结论。
1.4主要技术经济指标表。
1.5结论及建议。
1.5.1专家意见与结论。
1.5.2专家建议。
第二章房地产项目背景和发展概况。
2.1房地产项目提出的背景。
2.1.1国家或行业发展规划。
2.1.2房地产项目发起人和发起缘由。
2.2房地产项目发展概况。
2.2.1已进行的调查研究房地产项目及其成果。
2.2.2试验试制工作情况。
2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况。
2.2.4房地产项目建议书的编制、提出及审批过程。
2.3投资的必要性。
第三章房地产项目市场分析与预测。
3.1市场调查。
3.1.1拟建房地产项目产出物用途调查。
3.1.2产品现有生产能力调查。
3.1.3产品产量及销售量调查。
3.1.4替代产品调查。
3.1.5产品价格调查。
3.1.6国外市场调查。
3.2市场预测。
3.2.1国内市场需求预测。
3.2.2产品出口或进口替代分析。
3.2.3价格预测。
3.3市场推销战略。
第四章产品方案设计与营销战略。
4.1产品方案和建设规模。
4.1.1产品方案。
4.1.2建设规模。
4.1.3产品销售收入预测。
4.2市场推销战略。
4.2.1推销方式。
4.2.2推销措施。
4.2.3促销价格制度。
4.2.4产品销售费用预测。
第五章建设条件与厂址选择。
5.1资源和原材料。
5.1.1资源评述。
5.1.2原材料及主要辅助材料供应。
5.1.3需要作生产试验的原料。
5.2建设地区的选择。
5.2.1自然条件。
5.2.2基础设施。
5.2.3社会经济条件。
5.2.4其它应考虑的因素。
5.3厂址选择。
5.3.1厂址多方案比较。
5.3.2厂址推荐方案。
第六章房地产项目技术、设备与工程方案。
6.2生产技术方案。
6.2.1技术来源途径。
6.2.2生产方法。
6.2.3技术参数和工艺流程。
6.2.4主要工艺设备选择。
6.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标。
6.2.6主要生产车间布置方案。
6.3总平面布置和运输。
6.3.1总平面布置原则。
6.3.2厂内外运输方案。
6.3.3仓储方案。
6.3.4占地面积及分析。
6.4土建工程。
6.4.1主要建、构筑物的建筑特征与结构设计。
6.4.2特殊基础工程的设计。
6.4.3建筑材料。
6.4.4土建工程造价估算。
6.5其他工程。
6.5.1给排水工程。
6.5.2动力及公用工程。
6.5.3地震设防。
6.5.4生活福利设施。
第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析。
7.1房地产项目选址及用地方案。
7.2土地利用合理性分析。
7.3征地拆迁和移民安置规划方案。
第八章资源利用与节能措施。
8.1资源利用分析。
8.1.1土地资源利用分析。
8.1.2水资源利用分析。
8.1.3电能源利用分析。
8.2节能措施分析。
8.2.1土地资源节约措施。
8.2.2水资源节约措施。
8.2.3电能源节约措施。
第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件。
9.1主要原材料供应。
9.2燃料、加热能源供应。
9.3给水供电。
9.4外部配套条件。
第十章房地产项目进度与管理。
10.1工程建设管理。
10.2房地产项目进度规划。
第十一章环境影响评价。
11.1建设地区的环境现状。
11.1.1房地产项目的地理位置。
11.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象。
11.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物。
11.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施。
11.1.5现有工矿企业分布情况;。
11.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;。
11.1.7大气、地下水、地面水的环境质量状况;。
11.1.8交通运输情况;。
11.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2房地产项目主要污染源和污染物。
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