为有力保证事情或工作开展的水平质量，预先制定方案是必不可少的，方案是有很强可操作性的书面计划。优秀的方案都具备一些什么特点呢？又该怎么写呢？以下是我给大家收集整理的方案策划范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
售楼处营销方案策划书篇一
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万丽海景营销方案策划书 （房地产营销策划）
目 录
第一章 前言
第二章 项目概况
第三章 项目营销环境分析
第四章 ssw 问题分析
第五章 开发原则及营销策划
第七章 项目推广略
第八章 项目推广手段
第九章 销售前景展望
第一章 前言
本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行
的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有
据可依，从而实现项目既定的销售目标。
第二章 项目总说明
一.位置
碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸 桥 18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项目，东至沙河镇豆各庄农田。
二.规划概况
碧水庄园第三期项目占地
2000亩，第一、二期占地 852亩，共占地 2852亩。 工期 面积（亩）户数销售状况备注
一期 350容积率：0.31绿化率：65%238 栋二层独立式建面：220-430100% 分两期开发完成，目前还剩 余一块遗留地，准备6月间完工。80%的入住率。而且，大部分人长期在此居住。 95年开发。
二期 502容积率：0.14绿化率：
80%106
栋10款北美风格建面：1000-3000 48%为环湖别墅售价为： 2200-2700美金/平米。
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三期 2000现拟：容积率： 0.15绿化率：75%以上 拟建400-410户风格未定 现拟：分期开发
三.项目现状
碧水庄园第三期处于规划阶段
四.交通状况
碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅 10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站，步行 10
18公里，西至中关村科技园区西区分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷，有 多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。
五.周边环境
碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城
北部历来为上风上水之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九
龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如
教育，从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。
第三章 项目市场营销环境分析
一. 整体市场分析
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房
地产市场逐步升温，2000年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计， 2000年新开盘别墅项目有 13个， 原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目 14个，新增别墅项目现房供应量约为 120万m2， 4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约 50万m2，1700套别墅单位。潜在供应量约有 40万m2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括的烂尾别墅有 7 个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交 通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅 个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销， 使得北部别墅市场整体销售情况转好。
市场反映：
1.别墅成交趋与活跃
别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展，使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人，多数现房销售一半以上，圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多；原来较多销售不畅的别墅重新改造后入
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市，也取得了不错的业绩，翠湖别墅和玫瑰园几年前的户型和外观较差的别墅也销售60%以上；一些成功别墅区开发的后期工程则更热销，东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本上售完。
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2.远郊区别墅将逐渐升温
从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看，真正意义上的精品别墅不是在城市
近郊，而是在风景优美的远郊区，特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与
环境融为一体，给居住者带来巨大享受的同时，也为游人带来观赏价值。随着北京市
道路等基础设施的加快建设，环境优美的远郊区、配套设施齐全的精品别墅需求明显
增长，环境资源的价值将进一步得到体现。
3.设计别致，风格鲜明的别墅市场看好
由于北京市的国内别墅买家长期居住在拥挤的市区，居住空间的狭小使他们充满了对大面积住房的渴 望，超大面积住宅成了刚刚富裕起来人们的追求目标。与此相对应，别墅的面积越建越大，一般的在300、400平方米，大面积有700、800平方米，甚至上千米的别墅。随着北京市别墅买家的成熟，环境良好，设
计风格鲜明的别墅才能有好的市场。
综上所述，随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高，别墅也迎来了快速发展的良好契机。买家会更加理智地选择别墅，不会因价格低廉而忽视关键性的产权证明、地段、交通、环境、配套、物业
管理等。这些都是关系到以后使用的大事，每一项内容都是不容忽视的。开发商应把握好这次良机，遵循
市场供求变化规律， 以市场需求为导向， 以别墅产品分析为基础， 促使别墅产品实现由量变到质变的飞跃。
二 .周边项目分析（详见市场调研报告）
下面以具体代表性的四个别墅区加以分析：
1.玫瑰园
玫瑰园位于昌平区京昌高速公路小汤山往北，由希森集团有限公司（北京玫瑰园有限公司）投资开发的
高档别墅区。囊括了多国风情和不同的建筑风格，总占地 24万平方米,其中一期、二期占地5.29万平方米，
三期及四期预计占地 8.57万平方米，另有小型高尔夫求场及其他公共设施占地 10.31万平方米。一期、二 期已建成。其中一期共208套；二期包括四个区19种户型，共100栋，三期共458套。设施豪华住客会所、银行、幼儿园、娱乐场所、绿地等。每户均配有可视对讲机、保安监控中心报警装置，园区四周有先进的四束红外线防护系统，物业管理有凯莱物业公司承接。
优势：开发较早；规模较大，开发商资金实力雄厚；建筑风格鲜明；三期是由加拿大设计公司设计，整体规划水平较高。
劣势：环境较差；交通有问题。虽然，开发商已投资 2600万元新开了一个从京昌高速路至玫瑰园的出口。
但从出口至玫瑰园还有约 1800米的弯路，是目前对玫瑰园致命的约束。
2.翠湖花园别墅
翠湖花园别墅位于海淀区上庄水库北岸，由北京升达房地产发展有限公司投资开发的别墅区。中西相结
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合的建筑风格，总占地888亩，总建筑面积25万平方米。其中一期占地240亩，建有4种别墅
户型共162栋。与颐和园近在咫尺，紧邻香山。现房形态。设有会所、小型高尔夫球场、商场、银行、幼稚园、邮局、
医院、达仁中学。idd国际程控电话入户及高速宽频internet网络平台，自动消防报警系统，
采取集中供暖，中央监控系统。物业管理由香港戴得梁行物业管理公司承接。
优势：自然风景；规模较大
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劣势：密度大；户型不尽合理；交通不方便；配套设施差。
3.橘郡
橘郡位于亚运村正北 16公里，温榆河边，由中洋创业投资有限公司投资，北京温碧源住宅有限公司开
发的休闲别墅区。纯美式建筑风格，总占地20万平方米，9万平方米居住空间。共有13种户型，期房形态。设有会所、商场、配套设施等。
优势：地处京顺别墅区；性价比高；纯美式设计风格吸引了大批顾客。
劣势：交通不十分便利。
4.欧陆苑
欧陆苑位于北京东北部，京顺公路旁。由北京欧陆苑房地产开发有限公司投资的小型
别墅区，主要建筑特色，中式四合院建筑风格。90%入住。通过以上分析得出结论：橘郡
为本项目的主要竞争对手，玫瑰园为次竞争对手。
六.购买人群分析
通过多年来对北京市场的调查与分析显示：别墅市场人群主要有以下四个群体。
1.从欧美留学归国创业人士，随着经济政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员
回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，别墅的需
求量也在增大。由于工作与居所交通条件的制约，此类别墅买家更热忠于北京市西北
部及北部地。财力雄厚的港、澳、台富商，由于北京的政治经济社会关系，他们长时
间滞留京城，形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的
别墅。
2.国内成功企业人士：中资企业家、高级经理人及 it 、金融、房地产界精英，他们积累了大量财富，追求
生活的品位与质量，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。
3.薪资优厚的律师、 会计师、高级知识分子构成的城市 “中产阶级”，二次置业时多会选择四环与公路一环之
间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅区。这一消费群体均有较高的文化水平，薪水丰厚，欣赏水平比较高，追求的是一种生活理念，一种与他的工作环境截然不同的居住环境。
第四章 项目市场定位
一. 碧水三期项目优势与劣势分析
1.优势：
①规划中的轻轨线与项目隔沙河相望。
②处于沙河卫星城规划内。
word格式③沙河从项目旁经过。
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④距北京北三环的马甸桥18公里，距离适中，比较符合别墅需求。
⑤交通便捷、畅通（京昌高速公路可办汽车月票，并有多路公交车，小公共从项目旁驶过）。
⑥项目靠近京昌告诉公路处有一大片原始森林、河中央有绿林小岛，景观非常好。
⑦项目规模大，且有大面积平地。
⑧一、二期的成功开发，积累了大量的客户。
⑨完善的配套设施。
2.劣势：
①沙河水尚在治理。
②拆迁压力较大，三期需拆迁 600余户。
③沙河边坟茔有待拆迁。
④三期地块内含市政公用路。
二.客户构成
对周边别墅市场及本项目一、二期的购买客户进行调查分析后，发现其入住客户主要有以下集中类型：
1.在新经济发展过程中涌现出的新贵、留学归国创业人员、房地产、保险、证券、金融等行业精英。这部分业主是项目所在区域别墅市场的消费主体。年龄一般在30——45之间。
2.外资企业的外籍高级员工、外交使馆人员、财力雄厚的港澳台富商是北京市东北部地区别墅市场的租购主力，但不是本项目所在地区别墅市场的主要消费者。
三..客户需求分析
通过对周边别墅市场的分析，以及考虑本项目实际情况，初步可以推断本项目潜在客户群的需求特点如下：
1.以独栋别墅为主。这些业主多具备良好的教育北京，很多人还具有海外学习或工作
经验，对西方生活方式较为认同，比较推崇个人价值和尊严，表现在日常生活中，对
居住的私密性有更高的要求。
2.重视别墅的外围环境与整体风格。环湖、临水、背山等等都是所在项目的主要卖点，没有天然湖泊的要
建人工湖泊，没有自然水境的要自造人工河流等等，都是为了营造别墅的自然湖泊风
光，让入住业主融入大自然的感觉。
3.对别墅区的园艺设计要求较高。
4.重视别墅的园艺设计空间。除了室内功能分布区布局外，别墅也要拥有一定的园艺设计空间，较大面积的后花园，以满足业主在品位上的表现欲望。
5.选择精装修。针对性不同买家品位的精装修别墅，具有较大的潜在需求。
对配套设施方面的要求。客户住进别墅的时候希望既能在别墅生活中享受大自然的宁静与合适，同时又要能拥有生活上的一切便利。
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第五章 项目产品定位
一.产品想象定位
“碧水庄园之河畔花园 ”
——“碧水庄园”项目定位口号提案
定位需依据于项目本身的特点以及市场的需求。 以这两点作为参照物， 我方将“碧水庄园”定位于“河畔花
园”。
河畔花园
在德国，人们已居住在莱茵河畔以荣。
过去的莱茵河，曾经记载了几代人温柔怀旧的梦。法国诺贝尔文学奖获得者、伟大的思想家罗曼 *罗兰
的巨著《约翰*克里斯多夫》开篇就深情描述了一代音乐家约翰 *克里斯多夫的童年生活环境莱茵河畔，给
人留下了深刻的印象。
现在的莱茵河畔，与两岸独具特色的建筑相互烘托。水因古典或现代建筑而有了人文底
蕴；建筑也因水而灵动起来，从而具有了气质、韵味。莱茵河畔的生活如水，从容、自
在，任意流淌，具有浓烈的休闲意味。莱茵河畔的风情对繁华都市的人们来说，无疑具
有很大的吸引力。
“碧水庄园”不妨借用“河畔花园”的光环。
“碧水庄园”沙河流经处，具有“河畔花园”的典型特征，且“碧水庄园”一、二期建筑
具明显的欧洲风格痕迹。
现代人们居住理念有了很大的改变，由过去的 “繁华都是型”向“自然山水型”悄悄转变。“仁者爱山，智者爱
水”，喜好大自然环境的饿人们纷纷弃城而去， 寻找心中理想的家园。“碧水庄园”恰好拥有宝贵的水资源
—— 沙河。在项目定位口语中，将“水资源”这个大卖点提出来，以河畔花园的名称来表现，
无疑对广大客户及潜在消费群具有莫大的吸引力。
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵健康资源 ——空气清新，夏季清凉，无污染，无杂尘，健康居住首选！
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵景观资源——河水潺潺，水质清澈，两岸风光如画，树木参天，青草如茵，繁花似锦，自然居住首选！
“碧水庄园”河畔花园，无限宝贵人文资源——延引莱茵河畔生活画卷，异国风情跃然而见，又兼中国本土山水景观，文化居住首选！ 运动、娱乐主题家园
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运动、娱乐与健康是现代都市人的普遍追求。碧水庄园远离喧嚣的都市，有着得天
独厚的自然条件：完美的自然景色，新鲜的空气，广阔的土地，为生活于此的人们提
供了健康的空间和完全回归自然的感觉。
碧水庄园三期可以兴建多种体育场所与娱乐设施、配备专业健身器械,赋予整个庄园健康运
动娱乐概念。如兴建篮球馆、射箭馆、健身房、儿童娱乐天地等。同事，每一项运动配备专
人指导，针对不同年龄层，提
供有效专业的健身指导，并为每一位业主建立健康档案。通过定期组队，不定期组织
交流比赛，这样不但锻炼了身体，同时也曾进了业主之间的感情。在平时小朋友们则
可以在儿童乐园中进行各种各样的趣味活动，使他们可以结交到更多的小朋友，同事，
培养了他们的互助精神。
二、首批推出别墅户型与价位
根据目前别墅市场的供需情况，结合本项目的具体特点，我们认为本项目应采取由小到大，逐级开发的 原则。具体到户型和价位，有如下建议比的小户型（ 180-280平方米）为最佳选择。
这一高性价比主要是指：购买机率与单位面积受益。以此来降低市场风险，快速收回资金。
具体建议为：总价位可定在
180-280万元的单体别墅。 建筑面积控制在： 180-280平方米。 欧美风格，前厅后院。
首层：客厅
36-50平方米；卧室 20平方米（一间）；工人房 8平方米（一间）；卫生间
10平方米，可分
个用；餐厅 20平方米（一个）；厨房 10平方米。
二层：主卧 25平方米+10平方米的衣帽间；书房 20平方米（一个）；次卧 24平方米（共二间）；起居室 2
17 平方米（一间）。
前后花园共有绿地 210-400平方米（依户型大小决定）。
以上的格局基本和这一消费群体的要求相吻合，能达到迅速销售的效果。具体面积以建筑师设计为准。
第六章 开发原则及策略
1.开发原则：
最大降低资金风险；快速回收资金；首
推小户型（大，整个三期将根据市场情
况逐级向顶级别墅（
180-280平方米）；随着开发环境的改善，销售市场的扩 1000平方米以上的超豪华别墅）开发。 2．营销策略：
进入供求安全区
也就是说：如何少投资，而且快速回收资金？
（1）首期开发土地的选择：从平面图中我们很容易分析出，1、2这两块地是空地，只要开发
商拿到政府批文就可以马上动手建设。因此，我方建议：为了降低市场资金风险，应先开发1、
2块地，然后由西向东滚式开发。但是，如果甲方资金允许（因牵扯到600户的折迁，需资金
约2.7个亿），可按我方上面意见
先建一个9洞高尔夫球场，图中的 3、4、5、6块地同时受益，风险与利益共担，望慎重考虑。
（ 2）选定首期单体别墅的位置
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为了保证大小户型的科学比例，确保超利润空间，在开发步骤与整体规划上，必须要有科学严谨的安排。我方认为：采用小户型定位控制法是最佳选择。详细方案将随项目开展情况予以提供。
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（3）建样板间、让客户参与选定户型的设计
随着别墅市场的日超规范，购买别墅的消费群逐渐成熟，这些别墅购买者对别墅都
有自己的独到认识和感觉，尤其是那些国外归来的人士，对生活质量要求相对较高。
构建出他们心目中的理想家园，也是最大
限度地降低项目市场风险，我方考虑：首先建10套左右的样板间，样板间的风格及户型功
能都应是符合消费者心理的，需要建筑设计公司单独对此进行详细调查，做出科学研判。在
样板间的基础上，正确的引导
客户，可在现有的图纸上进行行累部修改，达到客户的特殊要求。
须注意的是当客户在外立面上提出修改要求时，要和整体别墅群的风格、色调相协
调。建议样反间的风格为：欧美风格；设计风格要和融入大自然的主题相吻合；建筑
材料选用轻钢。
售价范围：180-280万左右、450万左右、800万左右、1000万以上。（均指毛坯房）
户型面积为：180-280平方米、350-550平方米、660-800平方米、1000平方米以上。
（4）先用国外著名建筑设计公司
在别墅的设计上，中国起步较晚，设计缺乏新意，但是很多客户的意识却非常超前，
这就要求设计师要具备很强的把握潮流的能力，所以一定要选用创意超前、实力雄厚
的建筑设计公司，这也是降低三期风险的一个重要保障。
（ 5）精装修与毛坯房双举并重
碧水一、二期明显反映的一大问题就是：样板间的装修问题。
我方认为：
a ．三期在销售前期一定要建好精装修的样板间。目的是是给客户直接的视觉引导和感官享受，从而获得更旺的人气，更快的销售速度，更高的销售利润。
b ．提供三种装修选择：豪华装修，标准装修或毛坯房。
（6）采用高水准的具有欧美风格的物业管理公司
就目前北京别墅市场的物业管理水平而言，距别墅这一特殊物业的要求还有相当的
差距。因此，碧水庄园三期应采用具有很高国际水准的物业管理公司，如第一太平戴
维斯、魏理仕，或由外企万君协助开发商组建一个具有国际水平的物业管理公司。
（7）入市时机
每个项目的具体背景不一样，所以入市时机也不一样。碧水庄园三期的入市时机，应选在拿到销售许可 证之前三个月开始进行内部认购。根据外企万君的以往的销售经验，在前三个月认购期预计可完成销售额 4000万，以后每月销售额不少于 2000万。
（8）三期“双会所”
根据实际情况，我方认为：本项目三期应增加两个会所。一是大型综合会所；二是为高尔夫球场提供服
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务的休闲小会所。同时在一、二、三期之间起到协调作用。如果开发商资金允许，可考虑先建会所方案。
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大型综合会所内容：
25米标准泳池；大型戏水池；儿童水池；桑拿、美容没发；电子游艺室； 12道保龄球馆（建议保留原有的
保龄球馆）；健身房、壁球、乒乓球、棋类、茶室等休闲用房；超市、餐饮、酒吧。
高尔夫小型会所内容：
包括：前厅服务小卖部、更衣存衣室、咖啡厅、社交休息室；浴室、辅助项目等。占地约2500—3000平方米。
小型儿童乐园：
户外儿童游乐场，图书室，小型足球场及篮球场，小型动物乐园，捉鱼池，儿童自助耕种区等项目。
第七章 项目推广战略
一、 项目推广总策略
根据项目的市场定位与开发原则，可总体采用 “四一”策略为推广总策略。
即：传达一个环境优美的信息；举办一个能达到良好口碑传播效果的公关活动；布置一个意图明确的销售现场；策划一个新闻亮点。
⑴“一个信息”，即“碧水庄园”环境美的信息。
支持点：
①改造沙河水及治理环线河道。
a ．建一污水处理厂；
b ．治理河道。
治理后的沙河将呈现出杨柳依依、水光潋滟的怡人美景，映衬出碧水庄园的秀丽多姿，让人仿佛置身于湖光山色的美景。
②建造9洞高尔夫球场。
a ．成为中心大面积绿地景观。使居住在球场周围的住户无需走出家门，就可欣赏到大面积的绿色景观。
b ．提高庄园品味。
c ．提高球场周围别墅售价。
d ．建设工期：18个月；费用：3500-4000万（含会所）。
现在，大多数别墅区均建有高尔夫球场，高尔夫现今已成为成功人士展示其身份与地位的象征。这样不但可以大大提高本园区别墅的档次，也可对外创收。
③美化入口树林。
在三期入口处的杨树林旁加种珍稀树种，结合大门的设计，使绿林与大门达到完美结合，产生森林大道的感觉。沙河、湖水、绿林相映成趣，如同一幅充满诗意的风景油画。
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⑵“一个活动”
采用事件行销手段，促进销售。如举办大型豪华户外餐会，歌舞晚会，让客户之间、客户与发展商之间增加交流的机会，达到相互沟通的作用。
一是起到良好口碑的传播效应；二是引导一、二期客户再次购买及推荐朋友购买。碧水庄园一、二期的客户很有可能因为三期的“全新”，而进行二次置业。
⑶一个意图明确的销售现场
销售现场是所有开发商都非常重视的地方，利用现场道具是为了向客户传达信息。问题是传达什么样的信息，这一点至关重要。
橘郡：倡导美式休闲生活。
玫瑰园：以环形组合湖吸引客户。
碧水庄园：则给以客户融入大自然的感觉。
玫瑰园卖的“水”是人工开凿的湖水，湖面有限；而碧水则将宽广的人工湖与自然河（沙河）完美结合。
支持点：
a ．优美的自然环境。治理沙河以及改造河岸后，碧水庄园周围环境将会焕然一新。让无论是庄园的户主还是路人都能感到赏心悦目。
b ．半开放式管理。
靠近河边的一面做成全开放式。让住户能够将河岸美景尽收眼底，并有一种
公园湖畔的感觉。另外两面做成绿色植物墙。靠近门口的地方设立植物柱子。
其余地方密植塔松。
（用多排、铁丝连成网）起到既美观又安全的效果。
c ．生态园林绿化。
①在别墅周围种一些易吸尘、吸噪音的绿色植物（如侧柏、雪松）。过滤空气中的杂志，提高住户的生活 环境质量。
②利用植物增加单栋别墅的私密性。在别墅周围种植大量树木，既美化环境，又保持了别墅的私密性。
第八章 项目推广手段
一、 项目形象设计：
1、名称：项目的名称应对项目的整体形象有所体现。因此命名为 “碧水庄园之河畔花园”。
2、宣传资料：楼书、户型、价格表、客户信函等与客户见面的书面文件均可视为宣传资料。本项目可考虑
导入ci ，以强化项目形象。制作经过 ci 设计的信封、信纸、文件夹、文件袋、名片、一次性水杯等，
在 与客户接触的过程中不断使用，使项目的视觉形象得以强化，提高人们对项目的认同度。
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3、售楼处：售楼处外部风格较为潮流感与大气，增强客户的信任度和好感。内部设计应该注意格调，与别墅的外部风格相符。
4、人员形象：树立良好的企业形象在塑造和推出品牌产品的过程中同样占有重要的地位。 无论是在宣传活
动中还是在销售全过程，从业人员的良好素质可以体现这个企业的层次与实力，增强
人们对该企业开发项目的信赖。这种素质除了要求对从业人员定期培训外，还必须有
统一的人员着装和行为规范。
二、宣传手段：
宣传手段有很多。为在短时间内将本项目迅速推向市场，赢得一定的知名度及美誉
度，在宣传手段的使用上必须采取立体化原则。将广告、软性宣传、促销活动、服务
活动和其他活动统一安排，协调行动，从
而达到最佳的宣传推广效果。我方认为：主要采取 “事件”销售，并配合适量的电视广告。
1、报纸广告：由于报纸具有读者面宽，易于查阅及反复阅读等特点。报广一直是房地产广告的首选形式。 但由于报纸房产广告过多，效果明显下降，同时，报纸对别墅的客户群的影响力并不明显，因此建议尽量 减少报纸广告。
2、直投广告：直投广告具有客户面直接的优点，对于写字楼和商场具有较好的效果。
3、电视广告：具有直观性强，传播面广的特点，但费用较贵。如果采用电视广告，创意是关键。
4、软广告： 软广告是利用新闻媒体宣传项目形象品牌的一种极好形式。
如果用的好，可收到较好的效果。 5、户外广告：持续时间长，在一定范围内影响较大。
6、客户联谊会：客户联谊会是发展商组织的已签约客户和认购客户联谊会。这种联谊
会针对性强，客户有效面广。
7、其他宣传手段：制作 vcd 、互联网网页宣传等。
第九章 销售前景展望
通过上述各种销售参量的分析，我们对碧水庄园第三期的销售前景是乐观的。一方
面是由于在整体市场环境中，本项目在区域市场可竞争物业中具有较大的优势；另一
方面是由于开发商已具备了成功开发本项目一、二期的经验，加之外企万君具有丰富
的营销、推广经验。相信经过专业化的包装和操作，该项目将会取得良好的销售业绩，
达到预定的销售目标。
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鱼知
水恩，乃幸福之源也。鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你
的人。知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。生活需要一颗感恩的心来创造， 一颗感恩的心需要生活来滋养。
一饭之恩，当永世不忘。顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。
唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。
当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存
如血。
学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。
你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。
我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。
你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。
一父养十子，十子养一父。在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。
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鱼知水恩，乃幸福之源也。鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援
助过你的人。知恩图报，善莫大焉。
一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。生活需要一颗感恩的心来创造， 一颗感恩的心需要生活来滋养。
一饭之恩，当永世不忘。顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。
唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。
当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存
如血。
学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。
你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。
我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。
你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。
一父养十子，十子养一父。在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。
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为给楼房销售进行预热，可以先拟定关于楼房预售的方案。下面是本站小编为你带来的楼房预售方案范文，欢迎参阅。
前 言
任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。
第一节 市场分析
一、娄底市房地产市产基本状况
(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。
20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。
3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。
4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。
5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。
二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。
三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。
四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。
总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。
市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。
二、娄底市同类产品调查统计
1、涟钢开发区。
由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。
明源大酒店：
核心竞争力：五星级酒店标准概念
其周边自然环境好;
用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;
其定位为社会高薪阶层。
2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。
城西农贸综合市场：
核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。
规模大，规划齐全，有功能优势：
拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。
住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。
定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。
2、 城区地带。
环球商业广场：
核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。
有功能优势：
总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米
住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。
国贸商城：
核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。
三 消费者分析
4、消费者对物业管理的要求
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
第二节 “站前广场”项目分析
一、 项目优势分析
1 环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。
2 地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。
3 发展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。
物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。
4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。
7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。
8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。
二、 项目劣势分析
1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。
2)市场承受能力：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。
3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。
三. 竞争对手分析
第三节 推广策略界定
一， 目标消费群界定
1 目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。
2 年龄：年龄大约在35到55岁，
3 家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。
4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。
一、前言
莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。
莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。
莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。
莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。
二、市场分析
1)市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。
果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。
在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。
现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。
重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。
2)产品分析
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。
优势：
一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——
它立在莱恩田园区的大门口或中心。
它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。
中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。
还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。
果树命名为“仙醉百果树”，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。
这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。
它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格;
在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色)，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。
劣势：
对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。
3)竞争对手分析
东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。
东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。
三、广告战略
1)广告目标
造市。制造销售热点。
造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
2)广告对象
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;
3)广告地区
在重庆这个城市及周边地区。
4)广告创意
广告主题：
(1)每天活在水果的世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的开始
创意
老公：“行，马上带你上。”
上了车，不过多久就到了。
老公：“没问题。”孕妇：“真的可以吗?”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。
5)广告实施阶段
第一期：试销阶段(三个月)
行为方式----------新闻运作、广告、
时 间----------20xx年2月1日
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。
让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造发展商的良好公众形象。
在首期宣传中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。
吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。
及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。
第二期：扩销阶段(三个月)
行为方式-----------新闻、广告、营销
乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。
一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。
继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。
合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。
第三期：强销阶段(四个月)
行为方式-------------新闻、广告、营销
充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售 楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。
市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘莱恩田园区’传为美谈，变 成公众的社会话题。
广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。
加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。
调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深入宣传。
合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。
第四期：巩固阶段(三个月)
行为方式-------------营销、广告
对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。
细水长流，渗透式的广告行为。
加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。
注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。
一、展会主题
1、和谐房产 健康家园
2、新鲜机遇新兴市场 新型架构 新颖房展
二、展会目的
1、树立房管局对引导购房消费的权威性
2、建立百姓放心地产项目的新兴利民宣传平台
3、引起全民对购房常识的高度关注
三、组织机构
1、指导单位：潍坊市房管局
2、主办单位：潍坊市和谐地产同盟会
3、承办单位：潍坊峰野雅行文化传播有限公司
4、媒体协办单位：
分众传媒(潍坊)分公司
山东商报潍坊房地产
潍坊新地产网
潍坊移动/联通/电信通讯
四、展会形式
1、传统房展+新颖房展=本届房展
2、传统房展：在富华会展中心举行为期三天的传统形式的房展会
4、潍坊分众传媒所有液晶电视屏幕在展会期间每天反复轮播所有参展的地产公司、装修公司、建材公司等相关参展单位的宣传片，展示费用由潍坊分众传媒友情赞助，拍摄制作宣传片另行收取(拍摄制作价格表后附)。
5、每周不同内容播放房管局对潍坊市民友情提示的购房知识，其内容由潍坊峰野雅行文化传播有限公司提供，经房管局有关部门审核后方可播出，拍摄制作展示费用由潍坊分众传媒友情赞助(价值约4万元，拍摄制作价格表后附)。
6、购房知识设置和百姓互动环节，有奖问答和短信投票支持放心楼盘活动由潍坊移动/联通/电信通讯联合承办单位完成，奖品由参展单位友情赞助(具体价值由各赞助单位提报)。
7、根据百姓投票选举结果评选出以下奖项，具体奖项设置根据参展单位进行调整。
硕果奖(各一个)：
? 20xx潍坊最具浪漫楼盘
? 200xx潍坊最具活力楼盘
? 200xx潍坊最受关注楼盘/装饰建材公司
? 200xx潍坊最佳信誉楼盘/装饰建材公司
? 20xx潍坊最佳物业楼盘
? 200xx潍坊首席畅销楼盘
? 200xx潍坊首席人居楼盘
? 200xx潍坊首席绿色环保装饰建材公司
酸梅奖(各一个)：
? 20xx潍坊最没创意楼盘
? 20xx潍坊最差服务楼盘
? 20xx潍坊最差质量楼盘
? …………………………
8、10月底在富华会展中心举办的传统房展会现场，分众传媒免费提供机器作为大会组委会宣传主办单位的媒体平台，同时所有参展单位可获赠由分众传媒免费提供的15秒宣传片的剪辑制作工作，但需按照5000元/15秒的价格缴纳播放费用，此费用作为主办单位在展会期间为百姓宣传购房基础知识作普及性引导的制作费用，由分众传媒代主办单位开正式收据。同时大会组委会现场颁发“硕果奖”的各个奖项，获奖企业将获得由大会组委会颁发的纪念碑/奖牌。
9、在接下来为期2个月的分众传媒楼宇电视展示宣传中，获得“硕果奖”的参展单位将具由房管局向百姓推荐“放心企业”的良好资格，拍摄制作展示费用按照分众传媒正常取费的8折收取(价格表后付)，时间不短于15秒;获得“酸梅奖”的参展单位将由房管局向百姓推荐“防备企业”的不良资格，拍摄制作展示费用将由分众传媒友情赞助。
五、合作品牌：
潍坊房管局简介：略
分众传媒简介：
分众传媒(focus media)，中国生活圈媒体群的创建者，是面向特定的受众族群的媒体，这部分受众群体能够被清晰的描述或定义，同时，这部分群体也恰恰是某些产品或品牌的领先消费群或重度消费群。分众传媒旗下拥有商业楼宇视频媒体、卖场终端视频媒体、公寓电梯平面媒体(框架媒介)、户外大型led彩屏媒体、手机无线广告媒体、互联网广告平台(好耶广告网络)、分众直效商务dm媒体及数据库营销渠道等多个针对特征受众、并可以相互有机整合的媒体网络。分众传媒以独创的商业模式、媒体传播的分众性、生动性及强制性赢得了业界的高度认同。20xx年7月分众传媒成功登陆美国nasdaq，成为海外上市的中国纯广告传媒第一股，并以1.72亿美元的募资额创造了当时的ipo纪录，目前市值超过40亿美元，是纳斯达克中国上市公司龙头股。
20xx年，分众传媒首创中国户外视频广告联播网络，以精准的受众定位和传播效果博得消费者和广告客户的肯定。
20xx年1月，分众传媒合并中国楼宇视频媒体第二大运营商聚众传媒(target media)，覆盖全国75个城市，以约98%的市场占有率进一步巩固了在这一领域的领导地位。
20xx年底分众传媒全面推出中国卖场终端联播网，锁定快速消费品的主要购买决策人群，影响终端购物中的品牌选择和消费决策，填补了全国性终端媒体的空缺。目前，这一媒体网络已经覆盖全国约106个城市，超过5000个卖场和零售点。目前，分众传媒所经营的户外视频联播网已经覆盖约百个城市、约10万个终端场所，日覆盖上亿主流消费人群。
20xx年10月份分众传媒收购占据全国电梯平面媒体市场90%份额的框架媒介(framedia)，进入社区平面媒体领域，目前进入约10万部电梯，日覆盖约4500万中高收入人群。这一网络成为分众生活圈媒体群的重要组成部分。
20xx年3月，分众传媒全资收购北京凯威点告公司，启动“分众无线”手机广告媒体品牌。
20xx年4月底，分众传媒正式推出户外led彩屏媒体，覆盖都市中心商务区的行进路途。
20xx年3月，分众传媒斥资2.25亿~3亿美元并购中国最大的互联网广告及互动营销服务提供商好耶公司，全面进军网络广告营销市场，借力好耶的技术与营销平台，分众将触及更广泛、更细分的受众市场，而其所能影响到的受众注意力时间也大大增加。
分众传媒所打造的生活圈媒体群正日益成为中国都市生活中最具商业影响力的主流传播平台。
六、展会时间
1. 10月1日——10月31日：展会评选时间
2. 11月1日——12月30日：展会宣传时间
七、参展范畴
八、展区规划
1、富华会展中心作为第一展区，其中大会主席台两侧及背景墙作为媒体协办单位——分众传媒宣传区域。
2、潍坊分众传媒楼宇电视机器作为第二及后续展区
九、特别策划
1、 “城市楼语脱口秀”竟猜活动
为活跃传统房展的现场气氛，本届房展会组委会将选定特定的场地，与参展观众进行交流互动。以参展商的项目推广口号或开发经营理念为依托，由主持人与观众互动竟猜。对答对的观众给予发放小礼品(可由参展项目提供)，以调动观众的积极性。此活动旨在更好的为参展商服务，将参展商的项目形象更加深入的植根于购房者，弘扬地产文化，推动先进的居住理念。
2、 地产“花”“生”开秀楼市
为了活跃地产文化，激发一线销售人员的工作激情，形成良好的互动，给购房人营造一个温馨的购房环境。本届房展拟组织举办地产“花”“生”的评选活动。所谓地产“花”“生”，是本届城市房展的创新点之一、是一次对售楼工作人员予以肯定和表彰的最佳诠释——即售楼名花(女)和售楼名生(男)。评选出来的“花”“生”将有机会获得由潍坊峰野雅行文化传播有限公司创作的剧本——售楼处的故事中饰演男女二号，剧本将由全国知名地产品牌冠名投资拍摄。
以上特别策划活动将上演的是一场使大会组委会、参展商、购房人等皆大欢喜的金秋房展盛会。
十、其他
(一)参展说明
(二)布展说明
(三)服务项目略
售楼处营销方案策划书篇三
一、房产概念
二、电话接听
三、现场接待
四、市场调研
五、政策法规
六、客户分析
七、合同培训
一、房产概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。
1、什么是商品房？商品房预售的条件？
商品房是指由具有开发经营资格的房地产开发公司开发经营的可以在房地产市场上买卖的房屋，主要包括三种类型：住宅，办公用房，商业用房。
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
2、商品房的价格是由哪些因素构成？
商品房的价格主要由建造成本和利润两部分构成。建造成本包括：取得土地费用（征地费或土地出让金及拆迁安置费等）、建筑安装费用（由建筑结构、楼层、用才、装修、劳务费等因素）、专业费用（咨询、策划、可行性研究、规划勘察、设计等费用）、利息（地价款、建安费和专业费的利息）、税费、营销费用等。
3、如何判断房价是高还是低？
判断一个城市的住房价格是高是低，一项主要的指标是该城市住房的价格与居民家庭的年收入的比值。据国外的经验，当住房的价格相当于居民家庭年收入的3—6倍时，这个城市的价格水平就比较合理。
4、选择理性的住宅应考虑的因素有哪些？
5、住房的建筑质量包括哪些内容？
一般说住宅常见的重大质量问题有：
（1）、渗、漏。可概括为“六漏一渗”，指屋面漏水，水箱漏水，楼地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，卫生间漏水和墙面渗水。
（2）、堵、泛。“堵”就是上下水管道和卫生洁具堵塞。“泛”就是屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便，污水倒灌。
（3）、壳、裂。“壳”指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳。“裂”指墙面、地面和屋面等裂缝、开裂，最容易导致渗漏和面层脱落。
（4）、砂、渗。“砂”指楼地面起砂；“渗”指新住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。
（5）、粗、污。“粗”指钢木门窗、木隔断、木壁柜等制作和油漆粗糙；内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙；“污”指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。
（6）、门窗开启不灵活，关闭不密封。
（7）、电器安装问题。
6、商品房的面积如何计算？
商品房是按建筑面积计算包括套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。
建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用面积也称实用面积或实得建筑面积；
套内使用面积=居住面积+辅助面积
居住面积是指住宅各层平面中供住户居住起居使用的净面积之和；
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、贮藏室等。
可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等该建筑的专用设备用房。
建筑密度（覆盖率）：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。
建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。
绿地率：各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例。
建筑结构的种类：a、砖木结构，适用单层建筑；b、混合结构，适用单层或多层建筑；c、钢筋混凝土结构，适用多层、高层、超高层建筑；d、钢与混凝土组合结构，适用超高层建筑；e、钢结构，适用重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑。
7、什么是个人住房担保贷款？什么是个人住房按揭？
个人住房按揭是指购房人向房地产商先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房地产商提供担保的贷款。
个人住房贷款流程：a、借款人和开发商准备申请住房贷款材料
（1）借款人和配偶及参与还款直系亲属的身份证及复印件
（2）借款人和配偶及参与还款直系亲属的户口簿及复印件
（3）借款人结婚证明或未婚证明
（4）商业性贷款：借款人家庭收入证明（若以上资产属于借款人家庭成员共有，需有有关家庭成员共同还款承诺书）；公积金贷款：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单，另需提供配偶及计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书。
（5）销售合同或预售合同原件；
（6）房价20%或以上预付款发票或收据原件及复印件；
（7）开发商需提供《商品房预售许可证》或《房地产权证》复印件；
（8）开发商营业执照、法人代表证明书复印件；
（9）借款人填写的购房借款申请书
（10）开设在贷款银行的活期储蓄存款帐户及委托还贷协议
（11）借款人还应准备个人图章
b、贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查：银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件、有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度。
c、借款人与贷款银行签定合同：借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签定个人住房借款合同；借款人、贷款银行签定住房抵押合同。
d、办理借款合同、住房抵押合同公证和房屋保险手续。一般情况下，公证费由贷款银行负担，保险费用由借款人负担。
e、到房屋所在地的房地产交易中心办理房地产抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。
f、房地产抵押登记部门出具抵押证明后，贷款银行将贷款划至开发商。
h、借款人还清贷款后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。
8、什么叫物业管理？物业管理包括哪些内容？
物业管理是指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关的法律、法规、以社会化、专业化、经营性方式对物业及物业区域内的卫生、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整理，并向业主和用户提供全方位的综合服务。
9、物业的保修责任该由谁负责？
物业的保修责任是由销售该物业的房地产开发企业承担的，房地产开发企业可以委托物业管理公司等单位为保修单位。
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
国家xxx规定住宅质量保修期：（1998年9月1日起实施）
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房、卫生间地下、管道渗漏1年；
（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（4）地面空鼓开裂，大面积起砂1年；
（5）门窗翘裂，五金件损坏1年；
（6）管道堵塞2个月；
（7）供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具1个月；
（9）灯具电器开关6个月；
（10）地基基础和立体结构在合理使用寿命年限内承担保修。
10、房产证该由谁办理？
首先买房人是申办法定义务人，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签定之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法承担违约责任。
其次，开发商有协助的义务。
11、小孩能当业主吗？
依据有关规定，18周岁（包括18岁）以上且精神健康者，从法律角度上说是有完全民事行为能力的人，可以作为住房产权人。10周岁（含）以上的未成年人以及不满10周岁的未成年人均不能成为产权人。
12、“空关房”也要收取物业费吗？
小区业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用，或已入住但某一段时间外出，探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置，也要收取物业管理费。
13、房屋质量问题由谁负责？
在商品房交付使用后，购房者认为房屋主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商应依法承担赔偿责任。如经核验后不属于房屋主体结构质量不合格，但确实是质量问题的，开发商应积极进行维修，确保人员安全，给购房人造成损失的（包括误工费），开发商应依法承担赔偿责任。
14、商品房验收时开发商应提供哪些证件？
15、房地产开发资质等级表格
资质等级
注册资本
（万元）
从事房地产开发经营时间（年）
近3年房屋建筑面积累计竣工
（万平方米）
连续几年建筑工程质量合格率达到100%
上一年房屋建筑施工面积（万平方米）
专业管理人员
中级职称以上
持有资格证书的专职会计人员
一级资质
≥5000
≥30
≥15
≥40
≥20
二级资质
≥2000
≥15
≥10
≥20
≥10
三级资质
≥800
≥10
四级资质
≥100
已竣工的建筑工程
16、住房公积金？公积金的用处？公积金的提取？
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户。用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。
职工提取住房公积金有两类情况：（1）职工住房消费提取a、职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；b、偿还购房贷款本息时的提取；c、房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%--15%。（2）职工丧失缴存条件的提取（职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金帐户）：a、离、退休；b、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；c、户口迁出所在市、县或者出境定居；d、职工死亡或者宣告死亡的。
职工提取时由单位审核、管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。
二、电话接听
电话接听的目的是什么？在电话里不能完成一项交易，至关重要之事不要在电话中要求答复，电话中只能完成预先约定比如时间、地点、数量。
所以，电话接听最大的目的就是吸引客户到现场来。
首先，你应该面带微笑，控制自己的情绪，使自己的声音听起来充满自信。
其次，你要善于提问题而不是使你的提问听起来象审问（巧妙的询问出对方的姓名和联系方式）。
最后，你要与对方约定一个时间请他来现场详谈。整个电话接听过程不超过3分钟,约对方来现场的时间可以给他（她）一个选择“您是明天上午来还是下午呢”尽量不要给他（她）两天的时间也就是说“你是明天还是后天呢”如果这样问，客户大多会说后天，甚为不妥。
例如：铃声响起三下，接电话，面带微笑说：“你好，这里是××××。”
三、现场接待
1、销售人员应具备的素质
（1）销售人员在工作中要保持强烈的事业心和责任感
销售员应该自觉认识到自己所从事的销售工作的重要意义----销售工作是公司产品开发实现价值的最重要的环节，还要认识到无论是自身工作的数量还是质量都会影响到公司目标的实现与否。因此，每一位销售人员都应该具备献身精神和吃苦耐劳精神，在工作中尽心尽责，卓有成效的完成自己承担的销售任务。
（2）销售人员必须终于公司利益
忠诚，对销售人员而言是最起码，也是最重要的职业道德要求。在销售过程中，无论发生怎样的情况，销售人员都应该站在公司的立场上，坚决维护公司的根本利益，坚持原则，决不利用职务之便谋取私利，忠诚的为实现公司的销售目标而努力工作。
（3）销售人员应该有正直的品行
这是销售人员应具有的一种公正坦率的道德品质，表现为性格的刚直、作风的正派和品德的公正无私。在楼盘的销售过程中，销售人员要与众多的客户打交道，言行稍有不端，不仅有损于客户的利益，更会损害公司的形象，使销售工作难以顺利进行。要形成健康、良好的销售氛围，我们要求每一位销售人员都应坚定公司利益至上的立场，实事求是，同时也要对客户讲信誉。
（4）销售人员在工作中应保持热情的态度
销售人员在接待客户工作中，必须有热情的态度，对客户不仅要真诚还要有礼貌。从某种程度上讲，销售人员是代表公司在与客户进行接触、洽谈，是公司对外的一个窗口所在，因此，销售人员的态度热情与否将直接影响到客户对公司的看法，是销售工作能否顺利进行的基础。当然，销售人员的热情也应有礼有节，决不能为了销售成功而纠缠客户，使客户产生反感。
（5）销售人员应注重仪表
仪表包括人的仪容、姿态、举止和风度，这是反映一个人内在美的外部形象。端庄的仪表，既是对他人的尊重，也是自重自爱的一种表现。作为在销售第一线与客户进行最直接接触的销售人员，其仪表不仅体现了自身的素养，也直接反映着公司的整体形象。因此，每一位销售人员应该做到衣冠整洁，举止大方、言谈适度、讲究礼仪，一言一行都要表现出积极、认真、向上的精神风貌。
（6）豁达宽和的性格
在销售过程中，销售人员要面对形形色色的客户，要做好工作，就必须具有十分的耐心。十分的耐心，不仅指销售人员在说服、引导客户时要有耐心，而且在面对客户的不同意见或是刁难时也要有耐心。销售人员对楼盘的介绍应细致，面对客户的疑问要认真倾听、耐心解答，绝对不能以厌烦或思想不专注的态度对待客户。尤其在与客户的观点产生较大矛盾时，销售人员应该始终保持清醒的头脑，采用灵活的态度来化解冲突，而不是得礼不饶人，更不能与客户发生争吵。
2、销售人员应具备的技巧
要购买房屋这样相对价值巨大的商品，购房者的购买动机是复杂微妙的，而动机的矛盾与变化是购房者心理活动的一种表现，不仅具有隐秘性，而且具有可诱导性。销售人员的工作就是要利用各种方法有效的诱导购房者的购买动机，使购房者的心理趋向转向对销售有利的方向。这些诱导方法主要有：证明性诱导、说服性诱导和情感性诱导。
在实际销售工作中，我们采取的方法主要是说服性诱导。这种方法主要是通过销售人员当面向购房者介绍商品房的各种情况，同时运用语言的艺术、对购房者心理的把握和说服技巧，让他们做出购买决策。
具有较全面的房地产专业知识。在购房者眼里，销售人员应该是“房地产业的行家里手”的形象，这是因为，购房者对销售人员、公司乃至整个楼盘的信任与信赖感很大程度上来自于销售人员面对购房者的那一份自信与对答如流。销售人员除了能细致、周到的介绍所售项目的各种情况外，还要能详细、准确的回答购房者提出的各种各样有关房地产方面的问题。
掌握一些心理学和社会学的基本知识。销售人员应学会通过观察来大致了解客户的文化水平、社会地位、家庭背景、收入状况等情况，灵活的根据不同客户的特点，采取相应的销售办法。
及时了解、掌握国家和地方政府对房地产业的政策、法规和办法以及房地产金融信息，尤其是一些优惠政策。
及时了解其他相近、相关楼盘的基本情况。
b、销售技巧善于接受、运用体态语言。销售人员可以通过表情、目光、手势、姿态等表达自己的态度，但千万不能在不经意之中流露出厌烦、冷漠、急切等神态，导致客户的反感。
善于微笑。微笑对销售人员而言有着极其重要的作用。赞同时微笑，可使对方感到你的真诚；拒绝时微笑，可使对方体谅你的处境；太谈判陷于僵局时微笑，可以化解尴尬，而最主要的是，微笑可以拉近销售人员和客户彼此之间的距离，是销售工作顺利进行的润滑剂。在任何时候，销售人员都应该注意保持微笑。
善于聆听。人人都喜欢别人认真倾听自己说话，购房者则更需要销售人员能够了解自己的需要和问题，这时候，销售人员应积极倾听，不轻易打断和辩驳对方的意见，在非原则的问题上，必要时要迎合购房者的心理，，咄咄逼人的据理力争会影响到双方的交流和购房者的情绪。
熟记客户的名字。对于第二次来访的客户，销售人员应该能够马上叫出对方的名字，使客户感觉自己非常重要，对销售人员产生好感，从而增强购买欲望。因此，销售人员应该做到非常熟悉自己的来访或来电的客户，这也是一项基本的业务能力。
与客户保持一定的业务联系。销售人员在与客户接触、交往时，要收集好客户的联络资料，有紧有松的与客户进行联系，尤其在楼盘较大，分多期建造，销售时，更应整理好这些资料，挖掘长期的和潜在的客户。
注意日常交往中的礼节。销售人员应注意以下几点：
交谈的礼节，与客户交谈时，销售人员应做到彬彬有礼、表情自然、语言亲切、表达得体。交谈时应保持一定的空间距离，以免声音过大防碍别人，同时又不可显得过分亲昵。交谈中坐姿端正，不可用手指对人指指点点，更不要在公共场合拉拉扯扯，打打闹闹。聆听时，目光应有礼貌的注视对方，并适时点头，表示对客户的尊重。要能够说标准的普通话。
握手的礼节，握手是时需用右手，目光注视对方，切忌心不在焉，东张西望或用力过度。男女握手时，男性往往只握一下女性手指部分即可，时间不宜过长。
递交名片，递交名片最好用双手，名片的正面应向着对方；接到对方名片时应点头致谢，认真看一便，以示敬重。
3、现场接待流程
迎客递送楼书领客户到模型处洽谈区现场（工地）洽谈区送客整理资料
四、市场调研
如果把各种房地产市场调查的内容详细罗列出来，可以分成三种情况：
1、宏观环境调查，主要指一个国家政治、经济的形式分析
3、微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。
我们所要谈的是微观环境调查，它是了解整个房地产行业市场的一种常见手段。
一、区域性市场
目的：a、锻炼销售人员的吃苦耐劳精神。
b、市场接触各种不同的销售理念、销售方案。
二、个案市调
目的：a、了解竞争个案的详细情况。
b、通过市调对本案销售策略进行总结调整。
要求：详细了解周边个案的开发商、代理商的房价、房型、付款方式、折扣、主力面积、个案规划、个案配套、个案交通、个案销售情况，总结每个个案优缺点，做到知己知彼，为今后本案销售工作打下基础。通过开案前建立本案销售价格、销售策略，通过暗中市调不断调整，力求第一时间做出调整。
如何做市场调查
市调前的准备工作
1、心理准备
有信心，有耐心，不灰心是市调的三心，唯有先做好心理准备，才不易中途而废。
2、行程安排
凡是人皆有惰性，加之在市调中时常会受到打击和挫折，因此很容易会就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，尽量强迫自己走完全程。
市调的方式
1、自购房屋或家人买房的身份进行市调
此法适用于一些低价位的居住房。
2、为公司老总或海外朋友看房的身份进行市调
此法适用于一些高价位楼盘居住
3、以中介的身份进行市调
此法可用于一些别墅、办公楼的个案，一般他们比较欢迎中介商的介入。
市调要了解些什么
不论用何种方法去市调，目的都是要了解他们的信息，所以有一些问题一定要问，价格、规划、有几种房型面积如何、楼盘性质怎样、高几层、占地多少、总户数多少、付款方式有几种、销售情况如何等。但为了得到这些答案千万不能操之过急，要有耐心，有技巧，不要使对方起疑心。
一般销售员不会把真实的情况全盘托出，所以要学会分析情况，不要不负责任的别人说什么就是什么。可以从下列方面着手，第一：可以到当地房地产交易中心直接查阅该楼盘的登记情况，从这里得到的数据是非常精确的；第二：可以从他的广告投放量及宣传媒体入手。（广告投放量大，周期短，媒体选择销量大的报纸或在电视上播放那该楼盘的业绩都不俗）跟踪收集所调研的广告资料，还可以对该楼盘的卖点，所推的主力房型有一定的了解。
五、政策法规
开发商出售商品房应具备哪些证件？
个人购房所负担的各项开支
预售合同登记备案费：100元/rmb；
出（预）售合同交易手续费：（房屋成交价格）；
契税：（房屋成交价格）；
印花税：（房屋成交价格）；
权证抵押登记费：a、组合贷款200元/rmb；
b、纯按揭（房屋成交价格）；
房屋保险费：房屋成交价格×贷款年限×保险费率；
权证登记费：100元/rmb；
物业管理费；物业维修基金（一次性支付）；
关于商品房面积的处理方法：
开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
六、客户分析
客户是多种多样的，但经过分析后大致可以分成12种类型
1、从容不迫型
这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易买房。应对方法，从产品的特点入手，一层层推进，多方分析，比较，举证，提示让他们明白了解该项目的利益所在，获得对方理性的支持。
2、优柔寡断型
他们表现出对项目犹豫不决，想买可是又拿不定注意，对项目与其他楼盘反复比较，他们外表温和，内心举棋不定。应对方法，千万不要受他们的影响，在交谈中不要急于求成，要通过交谈得出他们的疑虑问题，针对这些问题给他们明确的答案。等到对方显现出购买欲望，直接采取行动。
3、自我吹嘘型
他们喜欢自我夸张，虚荣心强，总在别人面前炫耀自己见多识广，认识你们的老总等等。应对方法，适当运用请求的语气，最好做一个“忠实的听众”满足他们的虚荣心，适当赞美他们，然后切入销售话题，告诉他们这个项目有哪些人物买于此处，你购买后可以与他们为邻，基于自己的虚荣心理，一般会满足销售人员的请求。
4、豪爽干脆型
他们多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈，不拖泥带水，决断力强，办事干净利落，但缺乏耐心，容易感情用事。应对方法，介绍项目时，不要繁复冗长，要抓住重点提出你的销售建议，定购时要掌握火候。
5、喋喋不休型
他们喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受他人尤其是销售人员的观点，喜欢和你闲聊。应对方法，销售员一定要有足够的耐心和控场能力，不能顺着他们的话题聊下去，要利用他的话题导入正题，及时定购。
6、沉默寡言型
这类客户老成持重，稳健不迫，虽然听销售员介绍，但反应冷淡，别人不知道他们的真实想法。和第一种类型有相似之处。应对方法，销售人员只要讲清楚项目的利益所在并提供实证，可以给他们时间，供他们自己思考，销售员一定表现出诚实和稳重，注意自己的态度、方式、表情力求给他们留下好印象。
7、吹毛求疵型
这类客户怀疑心理重，不容易相信别人尤其是销售人员，片面认为销售员只会夸张的介绍项目的优点而忽略缺点，介绍给他们的房子也许是平时卖不出去的。所以会一味的与销售员唱反调，和你抬杠。应对方法，满足他们的怀疑心理，请他们发表自己的看法，任他们批评指教，你要在旁边做出虚心倾听的样子，在适当时机切入话题（例如他们也不否认该项目的优点时可以顺着这个话题进入你要谈的事情）
8、虚情假意型
他们表面上十分和蔼可亲，实际对购房缺少诚意，对销售员所说的话不是特别相信，他们会要求打折或是其他优惠措施来定购房屋，但若真的给他们要求的折扣时，他们又会以价格可以更低来要求再次降价。应对方法，第一次要求打折时就不要答应他，做出很困难的样子给他们的印象是，该项目是没有多少价格水分的，打折是不容易的，再列举出实证给他看，不要因为一点价格而失去这次机会。
9、冷淡傲慢型
这类客户多半高傲自恃，不通情达理，爱轻视别人，常常是一副高高在上的样子，不容易接受别人的建议。不过一旦建立业务关系后，会比较忠心，会介绍客户来购买项目。应对方法，需要花费大量时间进行跟踪，对于此类客户难度较大，需要花心思去了解他们对该项目的想法，可以在适当的时候运用激将法（切记莫用过头掌握分寸）。
10、情感冲动型
这类客户或多或少有一些神经质，对变化敏感，容易偏激，即便马上要签约了，也可能变卦，经常推翻自己刚才说过的话，这类客户女性占大多数。应对方法，采取果断的措施，提供有力的说服证据，强调好处，利益，要不断敦促对方尽快成交，切记此类客户不可拖延时间。
11、心怀怨恨型
这类客户一般很难成交，因为他们对任何事物都不抱好感，都有抵触的情绪，会对你发很多牢骚，使你的介绍都无法完成，好象他们此行的目的不是在买房而是来抱怨的。应对方法，采用同情的表情，适当宽慰他们，使他们感觉得到理解，然后在适当的时机谈论项目中可以吸引他们注意力的地方，以求成交。
12、圆滑难缠型
这类客户表面随和，好象已经被销售员的说辞打动，其实内心顽固不会轻易下定。他们拿走所有的销售资料后，却声称还要再去看其他的楼盘，其实他们的真实想法是看销售员的反应，是否会抛出价格优惠的措施留住他们。应对方法，可以适当营造紧张的气氛，告之对方房子快没有了，而如今这样的楼盘在别地已不多见，（一定要拿出实例，否则对方不会相信的）可以请他们去别的楼盘看看，在做决定，给他们的感觉就是他们不买会后悔的。
七、合同培训
售楼处营销方案策划书篇四
;房产销售求职简历范文
【导语】简历是有针对性的自我介绍的一种规范化、逻辑化的书面表达。对应聘者来说，简历是求职的“敲门砖”。以下是整理的房产销售求职简历范文，欢迎阅读！
【篇一】房产销售求职简历范文
姓名：xxx
国籍：中国
目前所在地：深圳
民族：汉族
户口所在地：xx
婚姻状况：未婚
年龄：xx岁
求职意向及工作经历
人才类型：普通求职
应聘职位：
工作年限：职称：无职称
求职类型：全职
可到职日期：随时
月薪要求：5000―8000
希望工作地区：xx
个人工作经历：
公司名称：
起止年月：20xx-03～20xx-08
xx房地产开发有限公司
公司性质：所属行业：
担任职务：策划经理
工作描述：协助开展xx名城项目前期营销策划及制定项目营销
总案，编制楼盘的整体营销方案，包括价格策略、市场推广、货量推销安排与统一执行，楼盘现场策划推广活动的组织开展，公司企业品牌活动的组织和实施，完成项目策划所必需的市场调研、项目定位、营销策略工作，并以书面的形式提交发展商确认。培训及指导所策划项目销售部门的员工，加深销售人员对项目的理解，提高成交额。协助销售经理完成佣金结算及收佣工作，维护公司利益，避免风险。协助总监建立和维护同发展商、利益相关者之间的关系，提高公司的知名度和美誉度。
离职原因：
公司名称：
起止年月：20xx-05～20xx-12
广州xx策划顾问有限公司
公司性质：所属行业：
担任职务：策划主任
工作描述：曾参与亚洲铝业粤西地区xx等项目前期策划与营销方案。期间，还负责对销售团队进行市场调查，销售技巧方面的培训，以及配合完成项目方案的撰写，项目推广制定策划方案与客户汇报、沟通并达到客户认可。向公司提交定期的工作总结、绩效考核、市场分析报告，及时传递市场动态信息，结合项目给出合理的意见和建议，促进项目工作发展。
离职原因：
公司名称：
起止年月：20xx-10～20xx-12
xx地产投资有限公司
公司性质：所属行业：
担任职务：策划助理
工作描述：对公司楼盘营销方案的制定，配合销售部达成销售目标，并与广告公司、有关部门等一切外围机构保持良好的沟系。提出一系列的促销、广告计划，营销项目的销售声势，加速项目的销售进
度。
离职原因：
公司名称：
起止年月：20xx-04～20xx-10
广州市xx房地产有限公司
公司性质：所属行业：
担任职务：物业顾问
工作描述：负责分店区域的楼盘的销售，接待客户，为客户分析市场的信息，拓展客户群并保持良好沟通，跟进二手的买卖交易过户，银行按揭等售后服务情况，完成公司所下达销售任务；具有良好销售业绩，较强的协调能力、处事能力，工作责任心和团队合作精神。
离职原因：
教育背景
毕业院校：xx师范大学
学历：大专
毕业日期：20xx-12-01
所学专业一：房地产经营与土地管理所学
受教育培训经历：
20xx-12---20xx-12xx师范大学房地产经营与土地管理专科
20xx-12---20xx-12xx师范大学人力资源管理本科
语言能力
外语：英语一般
国语水平：良好粤语水平：良好
工作能力及其他专长
八年以上的房地产项目销售、策划、管理工作经验，熟悉房地产企业运作流程及房地产项目的全程推广与销售策划，在地产项目销售、执行策略及文案方面有较强的执行能力与把控能力，同时在活动策划统筹、对外公关方面也有一定的工作能力，能带领团队开展工作。
详细个人自传
本人性格外向、热情，工作主动，责任心强，团队意识良好，具有较强的亲和力和极高的创业激情与敬业精神，能承担高负荷工作压力。另外，我还具备良好的沟通表达能力，逻辑严密，思路开阔，文笔流畅，在工作中追求卓越。
个人联系方式
通讯地址：
联系电话：
家庭电话：
手机：
qq号码：
电子邮件：
个人主页：
【篇二】房产销售求职简历范文
姓名：xxx
二年以上工作经验|男|xx岁
居住地：xx
电话：137*******(手机)
e-mail：*****
最近工作[1年]
公司：xx有限公司
行业：房地产
职位：房产销售
学历
学历：本科
专业：劳动与社会保障
学校：xx科技大学
自我评价
本人性格开朗、为人诚恳、乐观向上、拥有较强的组织能力和适应能力、并具有较强的管理策划与组织管理协调能力。忠实诚信，讲
原则，说到做到，决不推卸责任，有自制力，做事情始终坚持有始有终。
求职意向
到岗时间：可随时到岗
工作性质：全职
希望行业：房地产
目标地点：xx
期望月薪：面议/月
目标职能：房产销售
工作经验
20xx/11c20xx/11：xx有限公司[1年]
所属行业：房地产
销售部房产销售
1.公司房产营销部门及销售团队组建、培训、激励、考核与日常管理。
2.公司战略客户、核心大客户开发与维护。
20xx/9c20xx/9：xx有限公司[1年]
所属行业：房地产
销售部房产销售
1.参与公司发展战略、业务规划的讨论与制定。
2.公司海外房产事业部组建发展。
3.总经理交办的其他事务。
教育经历
20x x/9―20xx/6xx科技大学劳动与社会保障本科
证书
20xx/12大学英语四级
语言能力
英语(良好)听说(良好)，读写(良好)
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房地产企业营销策划方案策略是怎么样的呢？房地产企业营销策划方案有哪些经典的案例？下面就让小编给大家带来房地产企业营销策划方案，希望大家喜欢！
一、房产活动营销概念
“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进;它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语;1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念;98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——
简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995-1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。
2、行销企划——
相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。
3、 营销战略——
是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。
小结：
纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。
房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。
第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。
第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。
第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。 一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。
五、常见房产活动营销手法列举
1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开
⑴ 产品说明会——
目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。
⑵ 客户活动——
在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。
⑶ 体验活动——
⑷ 展览活动——
分常规展览(如各地假日大型房展会)和特色展览(结合楼盘特质、属地、属性举办如摄影、奢侈品比照等相关展览)两大类，前者通常带有更多地承担楼盘亮相、累计客户和促进销售作用，后者则常常是对楼盘的定位、形象的最大支撑。
⑸ 客户会形式——
售楼之前先售会。客户会涉及到开发的每个环节，后期的物业管理，入伙后业主的生活，这类客户会一般都是由品牌开发商所推崇，其操作无非就是进行积分兑付会刊、活动、优惠商家、银行卡等工作。
⑥商家联盟方式——
通过发展vip会员，举办相关活动，给予购房或介绍朋友购房积分的形式，甚至发放商家联盟优惠卡来吸引客户。这种延伸性的价值服务对提高品牌的美誉度，促进销售起到了积极的作用。
⑦聘请代言人手法——
品牌是一种投资，房产企业聘请形象代言人，其实就是它树立品牌形象的一个重要外在表现。明星做产品和项目的形象代言人，对明星和商家而言，乃双赢之举，前者赚了银子，后者则借明星形象打造出了高知名度。
2、按市面上楼盘的推广实战思路---即纵向按楼盘销售周期展开
⑴导入期
作为初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动。因此，活动目标应定为“造势、聚揽人气”，活动参与者应定位为以目标客户为主，面向广大市民，活动形式多种多样，但都要求具有轰动性，如采取向社会公开征集项目案名等。
⑵预热期
为求迅速地进行市场告知,积累有效客户,唤醒潜在客户,由最初导入期的大张旗鼓转变为活动的形式,如采取签约具有一定知名度的形象代言人，或采用面谈会、参观团、展览会、客户会等方式来预热楼盘。
⑶售楼处公开期
售楼处是一个产品形象和公司形象的窗口,对售楼处的建立,也就标志着一个新的楼盘的崛起。所以，对售楼处的启动和开放都要有重大的活动支撑。如采取售楼处的启动仪式、售楼处的开放活动、大型产品说明会等形式，吸引社会的关注。
⑷ 开盘期
楼盘被正式推向市场,其活动营销策划的主要目的是产生最大效益的“销售力”。活动目标应定位于展示楼盘特色品质，打造社区文化;活动参与者应具有针对性，应定位为业主和目标客户;活动形式可定位为在社区内的会所或售楼部或园林景观带等场所内进行的文化艺术活动。如采取邀请政府相关领导及代言人参加开盘剪彩仪式，引起社会及媒体的关注。
⑸ 强销期
为公开期后的续销行为，也是销售目标量最大的时期，考虑到形象的.初步树立，这一阶段的主要任务就是强力凸显主要卖点，丰富支撑品牌的形象。活动营销目的在于如何点燃消费者的购房置业热情，加快楼盘的销售进度。此期间往往是多种营销方式结合的组合营销，如采取短期内的系列化活动等。
⑥持续强销期
在销售持续期，活动营销一方面要为项目销售服务，另一方面是为了提升楼盘品牌和发展商品牌服务。如采取一方面可定位为面向目标客户的体验活动及商家联盟促销活动，另一方面定位为面向业主和广大市民的社区文化艺术活动。
⑦尾盘期
指在楼盘中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。由于位置、面积等原因制约，尾盘促销的主要方式是降价或通过赠送等活动来变相降价，如活动中价格策略的采取运用等。
⑧清盘期
在销售的最末期，为使产品尽快的去化，如采取组织大型的抽奖活动，送大礼等活动营销方式或进行有针对性的ds活动，对知名企业和厂家进行一对一的专人推广。同时，形式、价格上的优惠，吸引企业购房做福利房。
六、成功活动营销借鉴
1、各地楼盘成功案例举要：
①聘请代言人手法——
楼盘名：北京星河城
20__年3月，星河城正式推向市场，葛优形象先声夺人，一鸣惊人，成为南城尽人皆知的新楼盘，力助星河城创造了30天销售800套的市场奇迹。
李小双与葛优双星携手代言，再次提升了星河城二期的知名度，不到两月的时间二期近400套住宅便已几近售罄。
1000万元聘请关之琳担任形象代言的三期，星河城在市场实践中所独特形成的明星推广策略，也已成为北京乃至中国楼市的经典借鉴。
楼盘名：世茂滨江花园
世茂集团自_年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。
②客户会形式——
楼盘名：万科光谷城市花园
20__年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。
楼盘名：招商依云郡
20__年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批vip客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%!由招商地产创办的国内第一个业主俱乐部——招商会，提供诸多特色贴心服务，真正体现了品牌开发商处处为业主着想的可持续发展理念。据悉，首批vip客户中，不少人是招商地产品牌的忠实追随者。随着招商地产全国化战略的推广，他们也是跟随招商置业中国。而招商在苏州开发的联排别墅依云水岸4月份推出一期200多套，几天内被抢购一空，上海项目更是延续了此番热销场景。
③商家联盟方式——
楼盘名：合生珠江帝景
“珠江合生会商家联盟”成立大会_年8月6日在位于cbd核心区的珠江帝景项目现场举行。珠江地产在京曾创下珠江帝景、珠江骏景、珠江绿洲等著名楼盘销售佳绩。此次成立“珠江合生会商家联盟”，表明北京房地产市场正在走向成熟，服务意识正开始为房地产开发企业所接受。
④活动形式——
奥林匹克花园样板房“零底价拍卖”
上海奥林匹克花园于20__年11月26日举行了“0底价拍卖样板房”活动。在不到一天的时间，大约500多位购房者来电咨询。
万里雅筑“率先降价”
20__年6月27日，普陀区上海万里城中心区域的万里雅筑二期开盘前几天，高调向媒体发布了最新价格：最低7350元/平方米，均价8500元/平方米。相较今年上半年区域一手房价一度达到13000元/平方米的高位，一跃成为万里板块最低价新盘。万里雅筑二期7月2日开盘，售楼处出现罕见的购房者爆满的场面。
锦绣满堂假日楼市统一价
20__年国庆黄金周期间，锦绣满堂首推“统一价”——这一非常大众化却很经典的促销方式应对“假日楼市”。不分楼层(1——18楼)全部实行11000元/平方米，“统一价”期间，锦绣满堂共销售商品房近30套。
华润置地客户资源的“滚雪球”尝试
华润置地在上海蛰伏了3年时间。3年磨剑，出了一本书和一个项目：《风情上海滩》和上海滩花园。而在客户积累中，华润置地在北京已经积累了3万名的客户资源;上海1000~2000名;成都2000~3000名;武汉2000多名;合肥2000多名……如果将全国4万~5万名客户资源进行1：5的传递模式设想，华润在3年的跨地区运作中，已经为自己积累了25万人的潜在客户。
海上海“创意周”
20__年11月30日至12月6日，“海上海”创意园区举行了“上海国际创意产业周”。来自30多个国家的创意产业机构、640家创意产业企业的6000多件作品将参展。这次活动从一定程度上确立了“海上海”作为一个独立的现代服务业集聚区的地位和个性，确定行业领军的地位，同时良好的商业经营必然不断提升“海上海”loft的租金、售价，使物业价值不断攀升。
莱顿小城“保障计划”
莱顿小城“购房无忧”方案从20__年10月1日开始实施，其最具吸引力之处在于：自即日起凡购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在20__年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。
海洲国际华园logo海选
20__年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。
⑤体验活动——
楼盘名：百仕达红树西岸
红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了20__多名目标客户前往观展。
⑥产品说明会——
楼盘名：新湖香格里拉
服务生不得不多次加座，已经佐证其项目的冲击力。
概要提示：吸收更多的客户，把潜在客户转为主要客户。扩大临汾邮政银行在临汾市场的影响力，提升市场地位。摆脱邮政银行的旧形象，树立可信，时尚的商业银行新形象。树立起品牌文化形象，打造稳健的、专业的、诚信的、有远见的、负责的、智慧的、伙伴关系的企业形象。发展临汾邮政银行的客户，争取每个客户都知道网上银行，和小额贷款。在客户有需要时，临汾邮政银行作为客户的第一选择。
先进思想：除针对网上银行，小额贷款卡这几种产品的营销策划，还有一种新型的低碳信用卡。此卡集材质环保，设计优美，多功能等多种优势于一体。为新一代的年轻人，热爱环保的人，提供了更好的选择。
一、策划目的：
本次策划主要针对金融产品展开营销，包括网上银行，小额贷款卡，和低碳信用卡四种金融产品。其目的在于扩大临汾邮政银行的社会影响力，提升市场地位，提高知名度，拓宽业务范围。
二、营销环境分析：
(一)、宏观环境分析：
1.政治环境。我国现阶段政治环境较稳定，没有出现严重的经济政治冲突、问题。国家的管理为我国居民保证了银行的信誉，使我国居民更放心地参与网上银行的交易活动，支付宝卡通也有了更广泛的发行空间;我国大力支持创新创业，这为小额贷款卡的发展提供了一个良好的条件。
一个有效的节能减排方法。
3.经济环境。目前，世界整体经济形势仍是较严峻的，国际金融危机对世界经济的增长造成巨大威胁，中国的经济也有着重大阻力。但是，国内的宏观经济是呈稳定增长趋势的，资本市场不断发展及居民消费结构和理财观念的转变带来良好契机，政府对银行的支持依然强劲。网上交易、鼓励创业，这些都对我国经济的发展起了很大的推动作用。
4.竞争
环境。我国加入世贸组织之后，随着国际银行巨头的涌入，如花旗、汇丰等全球知名的大银行集团都已经在中国开设了分支机构，他们具有良好的信誉、优质的服务，这对国内的一些银行造成相当的压力。我们的银行业必须开辟新的发展空间，因而在此时我们开始了网上银行，小额贷款卡，低碳信用卡的发展之路。
5.人口环境：_年1月16日，中国互联网络信息中心(cnnic)发布《第29次中国互联网络发展状况统计报告》。报告显示，截至_年12月底，中国网民规模突破5亿，达到5.13亿，全年新增网民5580万报告显示，中国手机网民规模达到3.56亿，同比增长17.5%。随着网络的普及和广泛应用,网上银行、支付宝卡通这样的新兴交易平台，会得到更多人的青睐。另外，人口问题，也使得就业困难的问题更加严峻，创业的人会越来越多，小额贷款能更加体现其优势性。
(二)金融产品swort分析
1.优势
(1)信息优势。邮政银行地处临汾，由于长期服务本地市场，邮政银行与地方政府和客户关系密切，对辖区内经济、社会等情况比较熟悉具有较好的环境以及市场优势。
(2)政策优势。政府应建设新农村的要求，加大对农村的投入和政策优惠。银行以支持“三农”和地方经济发展为己任，原则明确，市场目标明确，在本地易得到政府的支持。
(3)环境优势。临汾市持续高速的经济增长，环境及城市化进程的推进。
(4)自身优势。改革开放以来,我国金融业发展很快。在整个金融机构组织体系中,中小型银行是发展最为迅速、最具活力的一个群体,它们以特有的生机与活力,活跃于经济领域,其作用不容小觑。中小型银行业务规模发展的快，经济效益良好，经营范围逐渐扩大这是企业自身的发展优势。
2.劣势
(1) 知名度。大量的走访、问卷、电话等形式的调查表明，广大市民、中小企业对邮政银行了解甚少;规模不大，便捷性差，也会导致邮政银行不能成为首选。
(2) 认知度。临汾邮政银行于08年3月正式开业，市场对其认知度很低，与四大国有银行相比竞争力处于下风。很多市民对临汾邮政银行的认知只是达到“农村合作信用社”的水平，对于从“邮政储蓄”到“商业银行”的转型并不了解。
(3) 形式。业务领域狭窄，产品创新能力差，无法为客户量身定做出个性化、差异化的产品，没有及时更新新颖地吸引顾客的业务。
(4) 员工水平。经过与其他银行对比，临汾邮政银行员工整体综合素质不高，专业化水平相对较弱。
(5)服务水平。缺乏有效的营销服务体系，售后服务不到位。
3.机遇.
(1).在产品的推广及服务方面加大力度宣传，拓宽市场份额。如可在学校，娱乐及公共场所进行现场的互动宣传，使得更多的人了解并接触到相关的金融产品。
(2).政策壁垒的破冰,使农村中小金融机构获得了巨大的发展空间。
(3)世界生态环境日益恶化，发展低碳经济已成为全球共识，开展碳交易正是人们利用市场机制引领低碳经济发展的必由之路。在低碳经济背景下，中国商业银行应积极应对，正视经济转型所带来的机遇与挑战，不断推动金融产品创新，积极参与中国碳交易市场构建，逐步建立健全低碳金融体系，迎接未来世界低碳经济新格局的挑战。
(4).近些年，中国银行业取得了飞速的发展，在经济全球化形势下，中国银行业面临着巨大的机遇：宏观调控给商业银行经营带来的机遇;经济发展模式的变化对商业银行带来的机遇;另外，很多商业银行把房地产开发贷款、按揭贷款作为主要投资方向，商业银行要在企业发展模式变化的过程中，不断寻找新的核心客户，这其中可能有经营新材料、新能源的，这些产业将来会有更好的前景。
4.威胁
(1).世界金融危机的影响下，世界经济尚未走出低谷。
(2).外资银行的进入，众多新成立的中小银行是市场竞争更加激烈
(3).受部分地方现行政策的约束，向其他地区进行扩张受到限制。
(三)、市场竞争分析
(1).我国商业银行是国家经济发展的重要支柱，金融宏观调控的市场基础，在国家经济中起着举足轻重的作用。在经济全球化和金融一体化加速发展的今天，我国商业银行将越来越受到外资银行及全球经济危机的多层冲击。
(2).国有商业银行在我国金融体系中居绝对垄断地位，使中小银行面临现实的市场竞争压力。高度垄断的.市场必然出现不正当竞争行为,中小银行体系面临极大地挑战。近年来，由于市场份额不足，资金实力较弱，电子化水平不高，国内中小银行出现了三大病症：自有资金比例严重不足;信贷资产质量低下;业务品种单一，盈利水平低下。如何及时改善中小银行的生存环境，妥善、解决这些病症，将直接关系到中小银行的生死存亡。
(3).要想保持竞争力的领先优势，就必须明确竞争力所处的状态，随着环境要素的变化而对竞争力不断地进行诊断、培育和巩固，维持和扩大竞争力拥有者和竞争对手之间的领先距离。否则，竞争力就会被模仿甚至赶超。因此，做好这一工作的前提就是建立一套科学合理的评价指标体系，对综合竞争力做出及时、正确的评价，不仅是社会公众对中小银行的特点、各项业务的优势有所知晓，同时银行本身也可以明确自己的竞争优势和市场位臵。
(四)、企业形象分析
临汾邮政银行前身是临汾邮政储蓄。 该行秉承人民邮政、为人民的优良传统，充分发挥在地缘、人缘、机制等方面的特点和优势，以支持“三农”和地方经济发展为己任，紧紧围绕“以市场为导向、以客户为中心”的经营理念，建立健全现代企业制度，明确市场定位，依托现代科技手段，加快金融产品和服务功能的创新，突出个人业务、零售业务，全面服务百姓生活，积极向产权清晰、经营情况良好的中小企业、微小企业倾斜，获得了良好的社会效益和经营效益。
三、市场面临的问题分析
(1)竞争力大：
除国有银行外，中国目前有很多家中小银行，如招商银行、交通银行、民生银行，也有一些事大型的外资银行，如花旗、渣打、汇丰等。临汾邮政银行在知名度，产品创新能力，服务体系等方面与之相比都存在着很大的欠缺。
一、目的：
以__汽车为主体，整合公司多顶业务内容，协调公司下属各单位，采用灵活有趣、富有创意的多种宣传方式，达到增加销售量、扩大__汽车影响力及知名度、提高明晨商贸品牌价值的最终目的。
二、活动主题：
首付__元分期付款低价格大空间__汽车贷回家
三、活动时间：
20__年(具体选定)
四、活动标语：
大空间低油耗首付__汽车贷回家
五、宣传方式及活动内容：
1、26个乡镇醒目位置悬挂活动主题26条横幅双面或张贴活动海报100cm-75cm喷绘52张(交广告公司处理)
预算：条幅约3600元喷绘约600元
预算：约1500元--4000元
3、活动宣传单发约3-6万份
预算：约4500元
所需人员：约2人
4、汽车游街，以本店其中新车或租借(2-4辆)与修理厂皮卡车(2辆)组成，新车居中，皮卡做为广告车一前一后。(如图展示)
(1)用kt板及广告写真纸制作__汽车标志，置于第一辆皮卡广告车上，车身周围张贴广告主题内容，后厢敲锣打鼓。
所需人员：司机6名，敲锣打鼓2-3人。
敲锣打鼓约150元/天皮卡租金约180元/天
5、县城中心广场活动：
(1)__汽车展示，邀请美女车模，汽车宣传单发放。
(2)租借2-3辆__汽车，举行汽车障碍挑战赛、慢行挑战赛，参与即有奖品。
预算：活动展台美女车模
6、向外拓展宣传，辐射周边范围，德保县、那坡县活动内容可如上1-5点或相对减少。
六、活动优惠项目及礼品
在兼顾成本的情况下，结合酒店与修理厂内容，
5、汽车比赛礼品赠送：洗车体验卡、挂历、台历、过年吉祥物或其他;
一、前言
中国辛勤的劳动人民，在数千年的饮食文化的探索和发展中，逐渐形成了风格各异的粤、鲁、湘、川等个大菜系和具有属地方特色的食品。北京烤鸭，是北京名食，它以色泽红艳，肉质细嫩，味道醇厚，肥而不腻的特色，被誉为“天下美味”而驰名中外。鸭王烤鸭是现代烤鸭师秉承传统烤鸭工艺研发出的新派烤鸭，烤鸭表面色泽金黄油亮，外酥香而里肉嫩，别有一种特殊的鲜美味道，是烤鸭中的极品。
当今的宣化餐饮业，发展趋势可概括为：发展十分迅速，规模不断扩大，市场不断繁荣。然而，繁荣的同时意味着竞争的加剧，总有餐饮店铺倒下，又有新的店铺站起来，但总有少数几家在大浪淘沙中站稳脚跟并不断发展壮大。作为北京新派烤鸭在宣化餐饮业的代表，“鸭王烤鸭”应成为响当当的招牌。
二、市场/企业分析
宣化餐饮市场同样存在着激烈的竞争，各式各样的大小酒店、饭店，争夺着宣化有限的餐饮资源，冲击着食客的味觉、视觉。
一个酒店要获得成功，必须具备以下条件：
(1)、拥有自己的特色;
(2)、全面的(质量)管理;
(3)、足够的市场运营资金;
(4)、创新，不断推陈出新。
这些条件缺一不可，否则，就是昙花一现。这也是许多酒店、餐馆风光开业又迅速消失的原因所在。
东方鸭王酒楼，是在原东方美食苑的基础上新生的饭店。东方洗浴、东方美食苑经过多年的宣传与运营，已在张、宣地区有了一定的知名度，在宣化更是家喻户晓。如能利用“东方”在宣化的知名度延续宣传东方鸭王酒楼，提高菜品质量。
餐饮服务的目的是让顾客满意，只有顾客满意了，酒店才能获得利润;要做好优质的服务，离不开企业内部员工的努力;内部员工营销的成功又以全面的(质量)管理、有效的激励机制和良好的企业文化氛围为基础。
鸭王酒楼开业两月，现正在举办“回报消费者关爱”优惠活动。借此机会，应以顾客满意营销、内部员工营销和文化营销三者结合，作为本次活动的重点进行。
1、本次活动的目的：增加“东方鸭王酒楼”品牌的影响力，提升知名度和美誉度;提升“东方”形象，增强竞争力;加强员工的企业忠诚度和向心力;提高员工服务意识、工作积极性;进一步提升“东方”的企业文化;提升销售额，增加利润;为下一步更好的发展打下良好的基础。
2、活动时间：7月1日——15日，共计15天。
3、参与人数：东方的所有员工、就餐的顾客等。
4、顾客满意、员工满意、管理提高、文化创新
四、具体方案策划
(一)sp方案
1、“微笑服务”
7月5日前召开动员大会，6日——15日服务员之间开展“服务大比武”，在大厅设一个专门的版面，每日评出“当日服务之星”，并给予物质奖励。
2、特价
(1)每日推出一道特价菜，日不重样。
(2)随顾客所点菜品加赠部分菜品，如消费100元送两份小菜;200元以上，加赠2道凉菜;500元以上，加赠4道凉菜等。
(3)打折，这是一个迅速提高消费的法宝，建议适当打折刺激消费。
二)内部营销方案
内部营销是一项管理战略，核心是发展员工的顾客意识，再把产品和服务推向外部市场前，现对内部员工进行营销。这就要员工与员工、员工与企业之间双向沟通、共享信息，利用有效的激励手段。
1、在全体员工内部加强温情管理，要求每一个员工将所面对的其他员工视为自己的顾客，像对待顾客一样进行服务。并在以后的工作中，将内部员工营销固定下来。
2、征文比赛
内部员工征文：《我的选择——东方》(所有员工都写，洗浴、餐饮各写个的。目的是培育员工热爱“东方”的情感，让大家同心合力，共同创造“新东方”!)
要求：
(1)题材围绕东方鸭王酒楼、东方洗浴所发生的事情，可以是工作经历、感想、寄语等。
(2)体裁不限。散文、杂文、记叙文、议论文、诗歌皆可。
(3)截止日期为7月13日。
鼓励全体员工积极投稿。本次征文活动评出一等奖1名，奖金200元;二等奖2名，奖金100元;三等奖5名，奖金50元。并进行集中展出。
3、成本节约比赛
通过系列活动，对内部员工再教育，提供其的积极性。
(三)产品营销方案
1、在推特色餐饮的同时，推进情侣套餐、商务套餐、家庭套餐、孝心套餐等。如：情侣套餐可推出38元、48元、58元等(对餐饮不明，仅供参考)。
2、绿色家宴：随着生活水平的提高，人们的饮食已不仅仅是为了解决温饱，而是吃“绿色”，吃“健康”。绿色家宴的推出，无疑会受到消费者的'青睐。在原材料使用上，力推生鲜类绿色食品;烹饪方式上结合现代人的消费时尚，使菜肴风味化、营养化;在家宴的菜谱上，注重菜肴的营养搭配，平衡膳食，满足人们的健康要求。
(四)文化营销方案
向消费者宣传“东方”的企业文化，增强东方企业在目标消费群中的影响力。
在公交车身制作鸭王酒楼的环境图片，烤鸭的制作流程图和酒店的精神口号(东方鸭王酒楼提醒您：关注饮食健康)，让顾客把“吃”当作一种享受，使顾客乐而忘返。
五、广告营销方案
在信息发达的现代社会，媒体无疑是吸引大众眼球的媒介。可根据不同的媒体有不同媒体受众的特点，合理的进行市场定位和目标顾客的定位，合理的选择媒体投放广告，不可片面追求覆盖率，造成广告的浪费。
硬广告和软广告相结合，软硬兼施，已取得更好的效果。利用媒体整合，实现小投入，大产出。
六、效果分析
1、宣传造势，让消费者产生强烈的记忆感，引起良好的口碑宣传，提高知名度和美誉度。
2、店内富有人情味，服务周到，能提升目标消费者对企业的忠信度。
3、通过服务比赛、征文比赛、成本节约比赛，能极大的增强员工的企业归属感和向心力，提高工作积极性。
4、通过促销，提升营业额。
日评出“当日服务之星”，并给予物质奖励。
2、特价
(1)每日推出一道特价菜，日不重样。
(2)随顾客所点菜品加赠部分菜品，如消费100元送两份小菜;200元以上，加赠2道凉菜;500元以上，加赠4道凉菜等。
(3)打折，这是一个迅速提高消费的法宝，建议适当打折刺激消费。
售楼处营销方案策划书篇六
;比基尼博览中心二期
营
销
策
划
书
策划有限公司
2017年11月8日
前言
2016-2017年国内房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，在一二线调控加码的影响下，特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策，三、四、五线城市商品房库存去化 , 该策划主要对京津冀旅游承接地葫芦岛兴城区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前比基尼博览中心二期楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及葫芦岛板块房地产市场的发展前景。
目录
第一部分概要提示 (1)
第二部分环境分析 (1)
2.1 市场分析 (1)
2.1.1 葫芦岛房地产市场分析 (1)
2.2 葫芦岛房地产发展状况..........................................................。. (1)
2.3 兴城房地产市场分析………………………………………………………..…… ..2
2.3.1 区域城市规划 (3)
2.3.2 竞品项目分析 (4)
2.3.3 市场走势判断 (5)
第三部分机会分析 (6)
3.1 兴城房地产客户分析 (7)
3.2 兴城住宅需求特征分析 (8)
3.3 区域客户特点分析 (9)
3.4 目标客户群体定位 (9)
3.4.1 目标客户群特征 (9)
3.4.2 选购产品的动机 (10)
3.4.3 购买行为特征 (10)
第四部分产品分析 (10)
4.1 地块现状分析 (11)
4.1.1 地块环境调研 (12)
4.1.2 地块周边环境调查 (13)
4.1.3 地块交通条件调查 (14)
4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)
4.2 swot分析 (15)
4.3 产品定位 (15)
第五部分战略及行动方案 (16)
5.1 定位原则 (16)
5.2 推广主策略 (16)
5.2.1 平面广告形式 (17)
5/2.2 多维广告形式 (17)
5.3 媒体组合建议 (18)
5.3.1 媒体投放目标 (18)
5.3.2 媒体投放原则 (18)
第六部分销售方案控制 (18)
6.1 项目规模及开发进度 (20)
6.1.1 销售策略 (21)
第七部分结束语 (22)
第1部分概要提示
比基尼博览中心位于葫芦岛市兴城市温泉新区核心位置，紧邻aaaaa级龙回头景区属于葫芦岛市兴城市10分钟生活圈。我国唯一集城、泉、山、海、岛于一体的现代化中等海滨城市。
项目占地面积平方米，建筑面积平方米。其中商业用地平发米，居住用地平方米。分期滚动式开发，二期3栋小高层，建筑面积平米共540户，其中平米户占66%、平米户占23%、平米户占9.6%。项目集休闲度假、温泉疗养、避暑观光、自住养老、投资兴业的首选之地。坐拥海滨新城核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
3栋26-32层瞰海全明小户型，低密空间绿化率高达45%，超大楼间距70米最佳视野俯瞰无遮挡海景。
第2部分环境分析
2.1 市场分析
2.1.1葫芦岛地产市场分析
为加快葫芦岛市房地产去库存，推动住房消费，市政府日前发出《关于进一步加快房地产去库存促进房地产业平稳健康发展的通知》，将从推进棚改货币化安置、做好房地产开发用地供应、加大住房公积金对居民购房的支持力度、调整普通商品房认定等几个方面做好房地产去库存、促进房地产业平稳健康发展工作，进一步落实稳定住房消费的政策措施，支持居民自住和改善性住房需求。
据抽样调查，上半年，全市地区生产总值306.52亿元，同比增长 5.1%，增幅全省排名第二；规模以上工业增加值93.4亿元，同比增长3%，增幅全省排名第四；固定资产投资110.3亿元，同比增长7.1%，增幅全省排名第二；社会消费品零售总额245.1亿元，同比增长5.6%，增幅全省排名第三；一般公共预算收入39.7亿元，同比增长4.5%，增幅全省排名第六；城镇居民人均支配收入14036元，同比增长6.3%，增幅全省排名第八；农村居民人均可支配收入6774元，同比增长5.9%，增幅全省排名第十。
1
2.2 葫芦岛房地产发展状况
2
房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。
而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，旅游性地产成为商品住宅消费主体，商品住宅价格近五年呈上降趋势。
2.3 兴城市房地产市场分析
2.3.1区域城市规划
兴城市隶属于辽宁省葫芦岛市，地处辽宁省西南，辽东湾西岸，居“辽西走廊”中部。东南部濒临渤海，东北倚热河丘陵，毗邻葫芦岛市连山区、龙港区，西南隔六股河与绥中相望，西北同建昌接壤。全市总面积2113平方公里，全市辖28个乡、镇、街道，总人口61万。兴城市是国家重点风景名胜区、中国优秀旅游城市、中国温泉之城、中国书法之乡、中国泳装名城、辽宁省历史文化名城。兴城市拥有各级中小学校122所。其中高中3所，初中25所，小学100所。兴城市拥有辽宁工程技术大学、辽宁财贸学院和渤海船舶职业学院等三所高等院校。
2.3.2竞争项目分析
本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为比基尼博览中心二期制定营销方案和销售代理方案提供更评估和决策基准。
3
4
通过以上代表性楼盘了解兴城房地产市场的总体特征；
通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格；
通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；
2.4 2.
3.3市场走势研判
为贯彻落实《国务院关于批转住房城乡建设部化解房地产库存工作方案的通知》（国发〔2016〕50号）、《中共辽宁省委辽宁省人民政府关于推进供给侧结构性改革促进全面振兴的实施意见》（辽委发〔2016〕27号）、《辽宁省人民政府关于推进服务业供给侧结构性改革的实施意见》（辽政发〔2016〕63号）和《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》（辽政办发〔2016〕27号）文件精神，加快我市房地产去库存，推动住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进全市房地产业平稳健康发展，诸多利好房地产的政策以来，全国许多一二线城市都开启了限购之门。在这种大背景下，购买者除了要考虑到当地的房价，合适的房型和优越的地段之外，还需要考虑到是否具有相应的购房条件。葫芦岛是辽宁省下辖的一个地级市，也是环渤海湾的众多城市之一。它的地理位置优越，交通也非常便利，但房价处在稳中有升的阶段。
中国宜居的海岸线却寥寥无几。中国海岸线全长1.8万公里，人均海岸线不足1.3厘米，其中有很多都是滩涂和礁石，还有一些海滩人类根本无法接近。因此，宜居海岸线愈发珍贵，那些海岸沿线的建筑也变得极其稀有。2017年3月，国家海洋局举办新闻发布会，介绍新出台的《海岸线保护与利用管理办法》，明确了强化中国海岸线保护的新举措。一是实行分类保护。二是制定管控计划。全面落实大陆自然岸线保有率不低于35%的管控目标，三是严格红线管理。上述文
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件中最受关注的是提出：建立自然岸线保有率控制制度，到2020年全国自然岸线保有率不低于35%。也就是说：中国将严防死守保有35%原生态海岸线，超出部分未来将不再批复新的海边土地建设海景房！葫芦岛兴城必将腾飞！
换句话说：现有一线海景房，一旦卖完，以后变得有钱也很难买到！
第3部分机会分析
3.1 房地产客户分析
兴城市隶属于辽宁省葫芦岛市，地处辽宁省西南，辽东湾西岸，居“辽西走廊”中部。东南部濒临渤海，东北倚热河丘陵，毗邻葫芦岛市连山区、龙港区，西南隔六股河与绥中相望，西北同建昌接壤。全市总面积2113平方公里，全市辖28个乡、镇、街道，总人口61万。兴城市是国家重点风景名胜区、中国优秀旅游城市、中国温泉之城、中国书法之乡、中国泳装名城、辽宁省历史文化名城。
葫芦岛风光旖旎，历史文化底蕴深厚，拥有独特的城、泉、山、海、岛旅游资源，像一颗璀璨的珍珠镶嵌在美丽的渤海湾畔。去年，葫芦岛接待游客4000多万人次，今年的整体发展态势越来越好，旅游越来越成为我们的支柱产业。从客源分布上看，京津冀游客占据了绝大多数，仅北京游客就占到全市接待游客总数的60%。“京津冀打造旅游先行区为葫芦岛旅游发展提供了千载难逢的机遇，我们将好好把握这一机遇，全力开启旅游新时代。”
据各类统计，海景旅游地产广受投资购房者的青睐，主要以下几个特征:
1．客户群体多为异地客户,本身海景房产品为第二居所,为非必须品,而是投资品和奢侈品.
2．中国海岸线的稀缺性给海景房带来无限增殖空间.
3．海洋性气候孕育了最完美的生态环境,是最适合人类居住、度假、养老养生及投资的场所。
消费人群的定位:
在海景房购买人群中，多为投资刚客为主。本地首次购房刚需的年轻化群体也占有一定比例，他们对环境、交通必须满足基本需求，这部分人群刚好是结婚年龄，购买婚房也是一种家庭需求一种社会形势。另外随着二胎放开，2016年至2017年，全国迎来二孩生育高峰，生育多一孩催生了换房一族增多，也即是以改
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善为买房目的，这一人群会选择环境好配套齐全的大户型。还有一部分人群是为父母或子女置业。
3.2 兴城市住宅需求特征分析
3.2.1、需求面积
本地客户、二次改善性住房考虑100-140平米的户型面积需求占据最高，刚需、投资、度假型客户则喜欢小户型为主一居在60平米，2二居在80-90平米为主。结合历次的调研可以看出，住宅面积的主流需求并没有发生大的变化，依然集中在100-140平米；但选择50-80方的比例有所上升。
3.2.2、意向单价
从整体上看，意向购房者极限单价接受能力提升十分明显。从2017年5月份开始，兴城房价受京津冀客户外溢的影响，加上自住需求的旺盛，房价有了大幅度的上扬，目前主城区楼盘单价在5000-5500元左右。故在面对现实的情况下，意向购房者提高了自己对单价的预期值，极限单价接受度随之上升。这是一种意向购房者心理预期与市场现状调整地结果。
3.2.3、物业类型
在意向购房者选择的物业类型中，普通小高层观海房最受欢迎，其次为普通多层，而高层住宅也有相当的接受量。
3.2.4、地理位置
数据显示，购房者对地理位置及区位的选择并没有形成集中偏好。其中，老人和二次改善型购房者首选繁华地段占40%；而年轻人与异地投资客占40%；选择距离海要近一些。对环境要求高交通方便的地段。城郊结合部作为购房理想地段的占38%；选择近郊及远郊的购房者相对较少，其中远郊中选率仅为2%。
3.2.5、房屋造型
绝大多数选择了平面设计的房屋造型，其次二成左右的人选择了跃层式／复式的房屋造型。
3.2.6、房间类型户型结构
因一般性功能房间是满足人们起居生活最基本需要的空间。所以，对一般性功能房间的提及率较高，其中对于卧室、客厅、厨房及卫生问的提及率为100%。
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而在特殊性功能房间中，书房和餐厅人们关注程度较高的房间类型。
3.3 区域客户特点分析
1、高收入人群,处在社会的中上层或高层
2、有过一套房或者几套房的置业经验
3、思想相对开朗,投资意识明确
4、有一定的闲置资金
5、自我表现欲强,具有竞争意识即攀比心
6 、对自身健康追求较高或儿女很孝顺
7、人际关系好,有一定的影响力,周边人群购买力强
3.4 目标客户群定位
1、企业老板(不动产投资最大的好处就是保值增值,身份地位的象征)
2、收入稳定的金领白领(个人财产的累积休闲度假为主)
3、国家公务员(家庭财产的保值增值,部分灰色收入的转移,休闲度假)
4、企事业单位人员(如医生、老师、国企高管,离退休干部等休闲养老)
5、移居人员(换环境)
3.4.1目标客群特征：
a、退休老师及快退休老师
特性：工作了一生，有一定积蓄，儿女普遍较有孝心，平时很少出去游玩所以退休后会想找一个较理想的养老圣地修身养性。
b、国企退休工人及快退休工人
特性：工作一生，有一定积蓄，收入较高，儿女一般都工作分配较好稳定，所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性。并作儿女财产的增值。
c、退休干部及快退休干部
特性：有一定积蓄，收入较高，儿女一般都工作分配较好稳定，所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性。并作儿女财产的增值。
d、在职公务员及领导干部
特性：收入一般，但灰色收入高，想做财产转移，度假、养老、养生。不会回家张扬，很难产生客带客。但影响力大。
e、医生
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特性：收入较高，家庭经济较好，终生的职业，收入有保障，对健康长寿较重视。
f、个体老板
特性：对钱的欲望较强烈，投资意向明确。没时间度假，主要做投资。
g、企业老板
特性：钱不是问题，品位和身份才是重心。对健康长寿特看重。爱攀比，炫耀。影响力大。
h、自由职业者及金领、白领。
特性：收入较高，支出较大，想做为投资并做理财产品。度假和孝敬父母为重心。
3.4.2选购产品的动机：
总体来说，对于葫芦岛兴城区域各收入水平的房产消费者，购房的最主要目的自住，投资、其次是两者兼有目的和纯投资目的。如果将兼有目的和纯投资目的统视作投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在兴城区域，各种收入水平都有伴随增长的趋势。
3.4.3购买行为特征：
主要目标客户属于该区域内的中产阶级人士，和京津冀地区受限购政策影响外溢的客户群体，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，没有太多资本可以作更高选择，但是人人都希望以中等价位享受到高层的待遇。因此销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。
目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。
目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置、交通、平面、社区配置等物理因素进行简单评判，而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中，因此销售中品味和格调的营造与酝酿，尤其是对物业管理服务意识的早期展现，将会使其产生更强烈的购买欲望。
目标客户所在的区域、年龄、职业特点都相对集中，从投资角度考虑，预计会有80%以上的客户会采用公积金和商业贷款形式，加之早期期房销售的这一特点，所以一定要注意付款方式适应市场的创新，以低首付甚至零首付等措施的运
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10 用，来达到全方位对本案销售的推动。
第4部分 产品分析
4.1 地块现状分析
4.1.1 地块环境调研
1、项目土地性质调查
兴城临海产业区地处东北、华北两大经济圈的“节点”，输配电设备制造原材料采购和产品销售，可以辐射东北、华北两个市场。京沈高速公路、高速铁路、京哈铁路、国道102线、辽宁省滨海公路从园区穿过。临海产业区起步区距国道102线2.4公里，距高速公路出口5公里，距秦沈客运专线车站和京哈铁路货运场站4.5公里，距起步区5公里的觉华岛是一个天然港址，适合建30万吨级码头。距起步区20-50公里之间有葫芦岛港、锦州港。这些都为园区建设和发展提供了快捷、便利的交通保障。
兴城临海产业区将按照“政府主导、市场动作、融资推进、滚动发展”的基本思路和“一年一个新台阶，五年跻身国家级”的战略部署，利用五年左右时间，将兴城临海产业区建设成为承载兴城进来发展的滨海新城、支撑兴城经济腾飞的产业
基地、带动兴城区域经济发展的枢纽港口、体现休闲魅力的国际旅游城市。
4.1.2地块周边环境调查
1.自然景观
兴城觉华岛
觉华岛（菊花岛），长葫芦形，两头宽阔，中间窄细，斜卧海中。面积13.5平方公里，是辽东湾中最大的岛屿。
兴城海滨景区
兴城海滨景区为国家级风景名胜区，天然的海湾与沙滩，滩缓水清。被誉为“第二个北戴河”。景区内分两大浴场，第一浴场名为菊花女浴场，是景区的主浴场；第二浴场名为邴家湾浴场，是近年来开发的新浴场。此兴城海滨以北还开发的兴海栈道，全长约1600米与葫芦岛海滨栈道相连接，全长7公里。
首山
首山位于于兴城市区东北方向，山形人首而得名。这座山与兴城古城、兴城海滨遥相呼应，现为国家级森林公园，建有木栈道。
温泉
兴城温泉，界于兴城海滨与兴城古城之间，有多眼温泉水井，泉水终年不断，水温在六七十度，这就是有名的兴城温泉。早在1300多年前就被人们利用。兴城温泉疗养区建有五六十家疗养院所。
古城
距离兴城海滨10公里的兴城古城是现今中国保存最完整的四座明代古城之一，有着580余年历史。
龙回头景区
龙回头景区位于辽宁省葫芦岛市龙湾海滨以南2公里处，俯瞰龙湾海滨，依山傍海，是葫芦岛的重要旅游景点之一。相传乾隆皇帝出来游玩时，回京途中曾路过此处，见此美景不止一次地回头观望，这便是龙回头的由来。
2.人文、历史沿革
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殷商时代，兴城属孤竹国地。
西周为燕北部山戎徒河地。
战国属辽西郡地。
秦统一六国后，兴城隶属幽州辽西郡的柳城、徒河、海阳三县分辖，后为辽东属国所辖。
东汉末年，境地被乌桓所据。建安十二年（207年），曹操率军大破乌桓和柳城（今朝阳市南），境地被收复。
三国时期，隶属魏昌黎郡宾徒县。
西晋时严州昌黎郡徒河县地。
东晋十六国时，属燕平州（治所今朝阳市）昌黎郡（治所义县）。
南北朝时，属北魏营州柳城县；后属瑞州柳城、来远两县分辖。
唐末末，陷于契州。辽代于今兴城河中、下游流域置严州（治所今曹庄镇大海口）。辽圣宗统和八年（990年），设兴城县（治所桃花岛郡今钓鱼台街道海口），这是兴城这一名称的最早由来。
金时，属北京路（今内蒙古宁城县大明城）。
元时兴城废县，地属锦州和瑞州分辖。
明属辽东都指挥使司宁远卫。
清代撤卫建州。
民国二年（1913年），宁远州改为宁远县。
民国三年（1914年）1月，因与山西、湖南、甘肃、新疆等省之宁远县重名，乃沿用辽时之名改称兴城县。初隶属奉天省，后隶属锦州省。
中华人民共和国成立后，为兴城县，隶属辽西省，后改属辽宁省。
1986年12月，经国务院批准撤销兴城县设兴城市（县级），由省直辖。后改由葫芦岛市代管。
4.1.3地块交通条件调查
1、主要的交通主干道
东侧新东路（滨海公路），西侧规划路、北侧嘉山街、南侧龙海街、兴建高速、102国道、京沈高速交通四通八达。
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2、铁路轻轨
动车组每小时一列到葫芦岛北站，到北京全城3个小时。建设当中的京沈高铁预计2019年全线通车大大提高葫芦岛兴城的出行。另外葫芦岛市轨道交通项目立项申报已初步确定拟建单线方案的起点位于兴城火车站，途经兴海南路、新东路（邴家湾）龙湾大街、锦葫路、新华大街、连山大街和抚民街，终点位于连山区东城十二号路。路线区间经过夹山、上跨五里河与京沈铁路、穿五号大院地块、上跨地下人防商业街。路线全长约33.7km，共设23座车站，平均站间距1.47km。主要串联兴城市和葫芦岛市，衔接了滨海地区、龙湾cbd、东窑组团、龙湾组团、连湾组团、连山组团和东城组团。沿线辐射旅游景区、经济商业区、政府机关、交通枢纽。
3、公交路线：
17路客运总站---邴家---银象宁远城
2路兴城火车站---邴家---龙回头景区
4.1.4周边市政配套设施调查
1、教育配套—一体化优质教育
中小学：兴城南一小学、兴城实验小学。兴城高中、兴城第二高级中学、兴城第三高级中学。
大学院校：
兴城拥有辽宁工程技术学院、吉林大学分校、辽宁财贸学院、渤海船舶职业学院等三所院校。
2、商业配套—坐拥高尚生活基地
毗邻总建筑面积2.67万平方米比基尼广场，建筑单体分为展览中心、商业街区、海滨服务区、演出服务区、挑蓬等6个部分。
项目自持0.96万平方米的蜜糖街，蜜唐街是葫芦岛市第一家全球进口商品体验式综合卖场，致力于发展成为跨境电商进口商品的全国分销中心，借助遍布全球21个国家33个城市的海外o2o体验店
红麦坊国际温泉旅游度假村，项目为度假休闲型城市综合体，面向高端休闲
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娱乐、商务会议、反季旅游、养生度假等市场，着力打造一个达到国际顶级水准、兼具北国风情与热带景观特色的滨海休闲娱乐度假胜地。筑面积50万平方米，是集超五星级度假酒店、温泉度假别墅、大型室内温泉游乐园、室外大型游乐场、国际最先进的游艇俱乐部和最适合人居的私人会所为一体的“休闲度假航母”。
香港俊安集团，倾力打造的52万平米美式风情度假区，项目总占地30万平方米，地上总建筑面积52万平方米。包含酒店式公寓、商业、别墅等产品，集餐饮、休闲、娱乐、旅游度假为一体的超大规模海滨国际新城。
和润徳.尊者小镇，项目集温泉、旅游、度假、养生60万平米的健康小镇。其中包含7.7万平方米的温泉酒店，2.6万平米商业中心、4.1万平方米会员大厦、46万平米酒店式养老公寓。将会成为国内首家健康养老基地。
3、医疗配套—拥抱舒适怡然的健康人生
葫芦岛三一三医院三甲
兴城市人民医院二甲
兴城市中医院二甲
兴城市公费医院（康复医院）原老年病医院
核工业兴城市246医院二甲
兴城市古城医院（原1988年兴城镇医院改建）
辽宁省复员军人康宁医院
中铁建兴城市164医院
核工业兴城市242医院
兴城市妇幼保健院(妇女儿童医院)原县妇婴医院
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4.2 swot分析
4.3 产品定位
1、比基尼博览中心二期的魅力之一（精神需求）：
现代城市人整天忙碌于拥挤的楼群、人群、车群之间，无比的精神压力使他们很向往另外一种生活：沐浴清新的阳光、脚踏细软的白沙滩、抛开一切的烦恼与压力，敞开胸怀去拥抱大海，过上一种与海零距离接触的生活。。。
2、比基尼博览中心二期的魅力之二（健康需求）：
老人辛劳了一辈子，为了给老人提供一种更健康、更宜人的养老环境，儿女们煞费苦心选择海景房以表孝心。
3、比基尼博览中心二期的魅力之三（升值潜力大）：
海岸线的稀缺，到海景房的稀缺，稀缺资源决定居住价值，其升值潜力是巨大的。也可以这样理解：购买海景房实际上是购买永不再生的海资源，将来，这里的海景房，每一套都是绝版的。
4、比基尼博览中心二期的魅力之四（性价比高）：
是价格相对适中，能被更多普通消费者接受。比基尼博览中心二期属于
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兴城滨海新区，刚开发地段土地等开发成本较低，所以房屋售价相对低廉。
5、比基尼博览中心二期的魅力之五（选择多样化）：
户型选择空间大，一居58㎡二居80-90㎡。落地观景转角阳台270度观景。户型小总价低、一梯两户低密空间，适合多种人群选择需求。
6、比基尼博览中心二期的魅力之六（超大楼距）楼间距约70米，空间较大，确保了最佳视距,同时也保证了业主享受充足的阳光。
第5部分战略及行动方案
5.1 定价原则
项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。
所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略，
这种低开高走的方式好处在于：
1、使已购买客户信心保障；
2、对观望的客户有一定的促进作用；
3、很好地引入投资者；
4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。
建议开盘均价定在元/平米，最终实现均价元/平米。
与周边项目进行比较之后，建议毛坯房价格开盘，开盘均价定在元/平米与周边项目毛坯房价格相当，但我们属于一线海景户型小总价低具有竞争力。最终可实现整体均价元/平米以上。
营销策略
5.2 推广主策略
1、高姿态、高品位的社会公关活动
2、引起公众注意的新闻事件营销
3、准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动
4、现场展现将来的期望值，给客户以购买信心
5、公共关系策略与广告宣传推广并举
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主定位：将产品的投资优势通过广告逐步展现，让投资者坚定信心
5.2.1平面广告形式
1、报纸广告：新闻性强、时效性明显；
2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现；
3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显；
4、户外广告牌（指路牌）：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。
5、工地围挡广告：要用于美化工地施工现场，保护施工设备材料安全，并可以起到宣传项目的目的。
5.2.2多维广告形式
1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低；
2、广播广告：目标客户针对性强（交通台）、全天套播形式收听频率高强化记忆；
3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。
4、网络广告：曝光量大，信息传播量非常快，对项目宣传非常重要。
5.3 媒体组合建议
5.3.1媒体投放目标
1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度；
2、主投目标：以网络广告为主，报纸杂志平面媒体为辅、广播广告、户外广告牌为辅，也要及时跟上。
3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果,提高知名度。
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5.3.2媒体投放原则
1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群；
2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。
第6部分销售方案控制
6.1 项目规模及开发进度
项目占地面积平方米，建筑面积平方米。进度情况…
6.1.1销售策略
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的usp 安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1．原则
期房销售原则。面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉，必须致使客户对期房有信心。为了增加客户对项目的信心，我们实行低开高走的价格方式。先期买到的价格要比现房低很多，同时也为近快回收开发成本了，我们要进行期房销售，但会增加销售环节的成本。
服务营销原则。概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。
2．推出时机
我们认为开盘时间应在项目取得预售许可证，具备一定的条件进行退出建议（2018年4-5月左右）。前期我们根据蓄客情况制定开盘时间。
3．推出方式
为取得预期的目标，建议毛坯房销售。毛坯房入市销售价格相对便宜，符合我们低开高走的价格策略。前期以价格的优势进行宣传，迅速将比基尼博览中心推广出去。
根据客户购买需求情况我们可提供，定制菜单式装修方案：可以找有实力知
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名度高的装修公司合作，根据客户需求制定几种装修方案。
4.装修户型：一居58㎡、二居82㎡、三居93㎡。
5.装修风格：根据我们的产品定位，和客户接受度分析。小户型面积比较小,空间感不是很强，建议选择简约风格、现代风格、田园风格、和新古典风格等。轻装修重装饰，用流行色、家具来装点空间。突出流行趋势,选择浅色系的家具,如白色、灰色、蓝色、棕色等自然色彩,结合自然风格的主题,设计出灵活的多功能家居空间
6.销售房源控制：
我们要严格进行销售控制。在项目推出时，逐栋推出进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价。
7．销售步骤安排
a、内部认购期：
目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。
市场情形：住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，我们一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，提前开始内部认购。通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。
b、开盘期
目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。
市场情形：根据认购情况，选择适当时间现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。
项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除网络广告外：电视、广播、报刊杂志、路牌、围挡应多方位出击。
c、强销期
目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传
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以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。
市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。
d、持续期
目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交
市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。
e、收盘期：
目的：完善后期服务结束销售
市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。
5.预计销售周期
预计个月的销售周期，年年末售完。
年月--- 年月
案前准备期：做好前期准备工作，制定广告方案，发布、售楼处布置、人员筹备培训等。
年月-- 年月
内部认购期：广告全面推出，开始蓄客认购、根据认购情况制定开盘日期。
年月--- 年月
开盘销售期：前期认购积累预期完成项目套数30%。
年月--- 年月
强销攻击期：根据前期销售情况，持续加大广告力度完成项目套数25%。
年月---- 年月
持续攻击期：项目接近准现房，客户量增加完成项目部套数25%。
年月--- 年月
收盘期：促销活动快速清盘，目标完成项目套数100%。
以上销售周期的预计年月开盘销时间为个月。
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6．销售管理流程图
销售部市场服务与合约部门财务部
①接洽客户` ①准备合同文本①据《认购书》收定金及首款
②签订《认购书》②洽谈合同及协议②开据发票
③交付定金③签认《预售合同》③贷后管理
④催缴合同首款④签约通知单给销售部④审核各类变更及退款情况
⑤客户入住⑤同银行办理客户按揭手续
⑥催收按揭办理放贷情况
7．销售计划
按照均价元/平米计算，建筑面积平方米实现总销售额个亿。
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第7部分结束语
我们将运用整合营销传播手段，通过各种媒体的综合运用和创造有价值的新闻话题，使产品迅速切入市场，利用各项活动，为项目开盘全力拦截现实及意向客户,力争使比基尼博览中心二期尽快结案
顺颂商祺
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附录二. 《普通网站与z+云平台对比分析表》
建站需求 对比分析 市场淘汰——普通网站
市场催生——z+
背景
网站推出时间
2009年7月
市场殊荣
2010年中小企业网站建设推荐示范平台（中国电子
商务协会颁发）
基础环境 一台台服务式，单机部署
集群式大环境，大空间
市场趋势 市场淘汰 市场催生
推广
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专利技术
无 有利于搜索和打开速度
流量分析 单独购买 推广决策
网站浏览方式 电脑 pda 、手机、电视、电脑，增加客户群体
产品展示
产品展示 罗列样式 展厅形式，放大镜多角度展示 产品推荐/对比
无
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产品订购 流程复杂，不支持非会员购买，支付接口少 流程简单，支持会员、非会员购买，十个以上支付
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