在经济发展的过程中，房地产行业扮演着重要的角色，它不仅是国民经济的支柱产业，也是人们居住、工作、投资的重要领域。在这里为大家推荐一些专业的房地产总结报告，供大家参考学习。
房地产论文
当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。
土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：
(一)房地产企业税收筹划趋于片面。
从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。
(二)对国家出台相关政策理解浅显。
21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。
(三)在税收筹划中风险意识较薄弱。
房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。
面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：
(一)合理筹划增值税的扣除项目。
房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的'手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。
(二)合理利用国家出台相关政策。
为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。
(三)合理通过建房进行税收筹划。
在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。
(四)积极寻求税务机关支持。
政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。
(五)事后采取积极有效的补救措施。
税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。
(六)土地增值税的核心是增值率。
房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。
房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：
(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争。
在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。
(二)有利于提升房地产企业财务管理水平。
房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。
(三)有利于实现房地产企业利益的最大化。
在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形色色的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。
房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。
[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[d].财政部财政科学研究所，20xx.
[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[d].西南财经大学，20xx.
房地产论文
20xx年以来，金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，对我国实体经济产生一定的影响，其中包括我国的房地产行业，房地产市场持续低迷，进入了周期性调整阶段。同时，近年来伴随着住房商品市场的发展，我国住房金融领域创新不断涌现。但是，相关的金融风险也在一定程度上累积，并日益受到关注。如何在金融危机的大环境下协调推进房地产行业的金融创新、风险防范与监管等问题已经成为当务之急。房地产金融创新是房地产金融业发展的必然要求，对促进房地产业发展具有重要意义。鉴于其重要价值，房地产金融创新在许多国家受到积极支持，并遵循一定的发展规律。但是，房地产金融创新也会产生风险，次贷危机的爆发生动而深刻地展示了房地产金融创新的现实风险，引起了金融界关于加强监管的反思。
一、房地产金融对我国的影响。
自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已经成为了带动中国经济发展的助推力量。由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。
二、当今我国房地产金融遇到的危机。
1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。
2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。
3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。
三、有效改革房地产金融业现状的创新提议。
1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的`发展与进步。
2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。
3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。
4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。
参考文献：
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[2]崔满红，李志峰.房地产金融战略研究的整体思路——金融理论研究的一个视角[j].经济研究参考，20xx，（29）.
[3]游达明，姜伟伟.房地产投资信托基金的产品优势及其在我国推行的必要性[j].价值工程，20xx，（2）.
[责任编辑陈丽敏]。
房地产论文
一、房地产企业资金管理中存在的问题。
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容。
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施。
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论。
我国在经历了金融危机的打击之后，对于房地产开发的活动更加趋于理性化，也加强对于房地产行业的宏观调控。但是即便如此，在房地产的市场中仍然存在着许多客观因素导致的房地产企业资金使用不合理的现象，要想改变这种情况，房地产企业只有通过加强资金管理和提高内部控制的水平，才能从根本上保证企业的正常运作和资金的使用效率，从而为房地产企业带来更大的经济效益。
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20xx年可谓是我国房地产行业的众筹元年。自20xx年的双十一开始，以网络的方式“众筹买房”活动进行的如火如荼，其中包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多国内知名的房地产企业都投入到“众筹”的大军当中。
20xx年7月28日，中国房地产众筹高峰论坛暨众筹房平台上线仪式在杭州市黄龙饭店举行。此次高峰论坛以“互联网+’’的概念为背景，并结合了当下较为流行的众筹、金融和社区服务等内容，实现了房地产行业的创新模式，并成立了能满足现阶段全国刚需人群购房需求的业务平台—众筹房网站。妖墅—全球家项目是杭州优尔浦环境工程有限公司委托众筹房平台于20xx年12月12日新推出的泰国民宿首秀，这是众筹房海外民宿众筹的第一站。可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，众筹房推出的此款民宿众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，笔者认为该民宿众筹项目的设立存在诸多不确定性。
作为一个在“众筹房”网络平台中上线的项目，妖墅民宿众筹活动应当可以被认为是一个房地产众筹项目。虽然该项目的投资标的是一座座别墅客栈，但其以“家”为主题的概念以及各建筑物的使用权和其他权利都与一般的房地产项目无异。此外，目前国内众筹模式主要分为四种类型:股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权;债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，米来获取利息可收益并收回木金;回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务;捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。此次妖墅民宿众筹项目所预备的众筹方案是将众筹作为消费加收益项目，所投资的众筹额可以转化为相应价值的妖币，用于众筹房旗下所有的民宿消费项目。所以对于此次妖墅民宿众筹项目的性质而言，现阶段我们可以直接将该项目划分为回报/实物型的房地产众筹项目。此外，根据此次众筹房项目的预备方案来看，发起人还设定了43份股权众筹的项目份额，按比例占有其总公司共10%的股权，这一部分就是众筹活动中典型的股权众筹。
由于此次的妖墅民宿众筹项目涉及房地产众筹，所以不得不面临房地产相关法规的限制。如果是一般的房地产众筹，那就需要按照我国《城市房地产管理法(20xx修正)》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(20xx修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。由于该妖墅项目涉及到的房地产位于泰国，可见还需要遵守该不动产所在地相关法律法规的规定。就该项目而言，普通的大众投资者在一般情况下是不会去收集当地有关房地产的法律法规的，通常只会关注项目发起人对该项目做出介绍时提出的相应权利，这必然会使投资者的利益受到损害，从而产生巨大的风险。此外，此次妖墅民宿众筹项目所涉及的标的位于国外，所以民事主体之间签i丁的必然是一个涉外合同，一日_合同双方产生纠纷，根据我国民法以及国际法有关专属管辖的规定，不动产的问题纠纷需要在不动产所在地法院提出且依照不动产所在国的法律进行处理。所以国内的普通投资者一日_在此次民宿众筹项目中产生纠纷，必然要选择适用泰国当地的法律，这在一定程度上会对权利人的利益造成影响。
其次，由于该妖墅民宿众筹项目的发起人均属于我国的公民，且根据众筹活动的特征可以看出普通大众投资人是与项目发起人签}j}合同，投资者与发起人之间存在直接的联系。根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第二条的规定，“出卖人米取得商品房预售许可证明，与买受人}j}立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。妖墅民宿众筹项目在介绍的过程中并没有说明其推出的众筹项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。
除了法律风险外，妖墅民宿众筹项目在操作上还存在一定的不确定性。该房地产众筹分别以10000元和30000元人民币作为众筹单位，虽然体现了众筹“投资者众，投资金额小”的特点，但另一方面又面临在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形。假设消费者在众筹时选择投资三份10000元的众筹项目，那在最终认定权利的同时就需要考虑该投资仅仅只是消费众筹项目还是消费加收益的众筹项目，因为在该妖墅民宿众筹方案中众筹10000元和众筹30000元所代表的权利是不一致的`。相反，假设投资人选择众筹30000元的投资项目，但其所享有的妖币数额总量却比投资三份10000元的众筹要少得多，这就需要考量投资人最终的需求。根据妖墅民宿众筹方案可以清楚的看到发起人并米从投资人的角度出发对两种众筹方式的收益进行利益最大化的分配，如若投资人选择投资三份或三分以上10000元的众筹，那其可选择的收益方式必然不会只有一种。此外，若以妖币作为众筹回报，并不能直接体现每一妖币所代表的价值或其相应的权利，由于妖币并不是正常可流通的货币，若都以“金额对金额”的方式，其转换方式也只能通过妖币兑人民币的方式进行换算，假设投资10000元人民币所能享受的是1.38万元的妖币，但其在享受外国民俗服务的同时就会涉及到人民币汇率的问题，一旦汇率波动较大，那对国内的投资者所获得的权益也会产生巨大的影响。所以，投资人如何行使权利进而实现收益，都将考验此次妖墅民宿众筹项目发起人的智慧。
如果说妖墅民宿众筹项目产生的交易行为发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有木质区别，并不能说其不合法。但这种交易行为并不宜广泛提倡。妖墅民宿众筹的投资者大多都是社会普通民众，一般来说其投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力，而且他们对于法律的认知同样缺乏。
上述有关众筹房推出的妖墅—全球家泰国民宿众筹项目是现阶段我国房地产众筹发展过程中的一个特例。然而对于一般的而房地产众筹项目而言，仍是困难重重。由于房地产众筹在中国的发展时间尚短，因此还存在不少问题。妖墅民宿众筹和普通的房地产众筹实际上就是“合作建房型”众筹模式，这种模式和非法集资较为接近，界定比较困难，因此投资者一旦选择投资，可能会面临一系列有关非法集资的法律风险。一般的情况下，房地产众筹无法在中国全面铺开，法律制度的缺失必然会导致房地产企业在众筹项目活动中无法贸然前行。
介于此，目前我国有关房地产众筹活动的立法不仅要“破旧”，还要有“立新”。以妖墅民宿众筹项目为例，由于妖墅民宿众筹项目确实存在较多的“新”风险，所以更需要投资者在投资的过程中谨慎行事。对于该项目的风险，投资者需考虑的因素主要包括以下几点:1)由于妖墅项目的众筹参与筹码较大，起征点10000元，资金风险较大;2)房地产众筹项目活动新兴，抗市场风险能力和行、!卜风险能力会相对较弱;3)妖墅民宿不动产位于国外，且信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称;4)投资收益不确定，投资者退出渠道少;5)大多数投资者并不是专业投资人，且该项目没有专业的领头人员，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱。
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从我国目前房地产企业的发展趋势来看，近几年以及之后几年依旧有足够的发展空间，并且短时间内不会衰弱[1]。房地产企业在我国经济建设体系中所占比重较高，从最初进入房地产企业开始，利用有限的资金投资，并且不断融资，从而支持企业良性运转，但就目前我国房地产企业整体经济情况而言，也暴露出很多问题[2]。且这些问题若不及时发现和解决，势必会影响房地产企业日后的发展，并且在激烈的市场竞争中处于劣势地位。因此加强资金管理的力度，创新管理方式，使其能够顺应时代发展的需求，是当前房地产企业重点关注的话题。
（一）盲目投资，资金规划不合理。
房地产企业从建立之初到稳定的运营发展具有周期长、耗费大等特点，在发展的过程中，完全依赖企业自身的资金运转是不可能实现的，因此房地产企业需要通过银行借款等融资方式进行负债融资，从近几年的情况来看，房地产企业的负债率较高，几乎每个房地产企业都有大笔的负债额。某些企业资金沉淀严重，原本就因资金不足而烦恼，加之资金的无效占用不断增加，且盲目跟风投资导致资金未以有效产出的形式流回企业，导致资金的利用率进一步降低。对于房地产企业而言，有效的资金预算和合理的资金规划，是企业最大化利用资金，并提升资金管理水平的有效方式，但从目前的实际情况来看，部分企业在资金投资和规划上还存在着诸多的不足[3]。
（二）融资渠道单一，主体不明。
资金管理的原则在于主体明确，责任明确，且应该加强对资金的监督力度，防止资金流失和无效利用，但房地产企业在此方面的规划并不到位，还需要作进一步的努力，来确保资金的正常使用和流动。多数房地产企业巨大数额的投资和收款，并没有明确监督每一笔资金的具体流向，导致正式启用资金的阶段却发现资金已经被占用，只好拆东墙补西墙。另外，房地产企业本身的资金不足以支撑企业正常运转，因此需要通过多种方式加强外部融资，然而目前房地产企业融资方式单一，资金获取的渠道相对匮乏。致使企业的资金的利用和周转更为紧张，若房地产企业想要稳定长期的发展，就必须要解决上述所有问题。
（一）做好资金预算，促进资金良性运转。
房地产企业不同于一般的企业，每一笔进账和出账的资金数额都较大，且投入和产出比例也较大，因此做好房地产企业的资金预算是必要的工作之一，也是资金管理的基础性环节，更是确保企业良性运转的有效方式。进行有效的资金预算，上一年年末做好所有款项的整理和总结，计算盈亏状况，并且将不可动用资金和闲置资金详细记录处理，注重处理的细节。每年年初，财务部门则根据上一年的企业运营情况以及当年企业发展的趋势，做好资金预算计划[4]。要求资金预算计划既能够满足企业本年所需的要求，也要保障资金能够良性运转，对于闲置资金应该加以利用，促进企业的发展。资金预算由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成“资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。”以此为核心，把握企业的“脉搏”，突出计划重点，有效节约公司融资成本，并且在预案审核通过后严格执行。
（二）合理规划资金，重视风险管理。
在做好资金预算之后，应该严格按照资金预算方案执行，并且在此过程中以控制成本为核心，有效将企业能够运转的资金优先利用。但资金预算只是年初的一个计划方案，在现实发展中有很多不可预估的因素会影响资金的周转和利用，此时需要企业财务管理者严格依照合理规划的处事标准作出新的资金决策，从而调整预算方案，将资金合理有效的利用起来。另外，在资金管理的工作任务中，风险管理是其中及其重要的一项任务，主要分为使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险一般是指房地产企业的投资风险，对于这种风险，做好市场调研，加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审以科学化，专业化的标准进行，在项目投资之初就将风险概率降到最低，也就是说这种风险属于预先通过有效手段可控型风险。而在途风险通常会发生在企业资金结算过程中，要求财务人员注重结算票据的选择，通常都是以“贷记凭证”，“转帐支票”为结算手段，选择更为安全的结算方式，有助于规避风险发生的概率[5]。
（三）扩宽融资渠道，加强资金动态流向的监督力度。
房地产企业应定期，不定期地对资金使用情况进行监督和核查，明确企业资金的动向。一般情况下，可通过企业的日常的报表全面了解资金的动向，而且要定时进行专项检查，了解和知悉资金预算执行过程中的深层次问题，针对这些问题寻找深层次的解决方法，尤其是对于应收帐款，预付帐款，其他应收款等资金往来账目的'管理，逐笔跟踪，强化监督，明确责任人，才能将资金的来龙去脉清楚的进行管理。另外，房地产企业的资金因支出数额较大，且一般前期用于投资，后期才能回收账款，因此应该扩宽融資渠道，利用各种方式为企业筹集到足够项目运转的资金，避免因资金不足而损失重要项目。另外，房地产企业应该制定明确的责任制度，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏帐损失降到最低程度。此外，加强企业的内部审计工作，注重沉淀资金的盘活，将企业本身拥有的资金和外部融资筹集的资金最大化利用，提高整个企业的经济效益。
房地产企业的资金运转需要在财务人员的精确计算下进行，并且房地产企业资金数额较大，在企业本身资金不足以支撑企业发展的情况下需要通过多种渠道融资，用以支持企业的发展。因此房地产资金管理工作是企业发展的核心任务，有效的资金预算和规划，在强有力的监督体制下落实施行，能够保障企业在激烈的竞争中获取一定的优势，从而在房地产企业更好更快的发展。
[2]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董刚.房地产企业资金管理存在的问题及对策[j].东方企业文化，20xx，24：202.
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对于住房公积金来说，我国的企业职工自20xx年底能够拥有住房公积金的人数仍然不多，据统计，在这个时期，我国拥有住房公积金的职工只占全国所有在岗职工人数的8.2%。我国住房公积金制度的建立已经有二十多年的时间了，经过这些年的不断发展，住房公积金逐渐推动了住房制度的改革，加快了我国住房建设的步伐，并且我国的城镇居民的住房条件也为此而得以改善，调动了人们住房消费的积极性，同时也促进了我国房地产经济的增长与发展。
我国经济的发展有赖于房地产业的大力推动，房地产行业在我国的诸多行业中也占据着重要的地位，其对我国经济的影响主要有三个方面：一是对我国政策的影响。近些年来，房地产业的发展也赢得了相应的利润，且处于居高不下的地位，其在推动房地产经济稳定增长的同时，也影响了我国的经济产业的发展。例如在房地产市场中出现的炒房行为，这就会使大量的资金转向房地产业，并加大了我国经济出现泡沫破裂的风险，直接影响了我国的实体经济的发展。因此，我国政府要针对这一系列的影响而采取相应的对策，有效的管理和规范房地产市场。例如近几年，我国推行了对房地产市场的限价、限购的调整制度；通过调整银行准备金率、房屋转让税等政策手段来稳定房地产市场。不得不说房地产行业的发展对我国的其他行业和经济政策都会有产生一定的影响。二是对我国相关行业的`影响。房地产行业一直推动着其相关产业链的发展，同时房地产业的发展也解决了大量剩余劳动力的问题。但由于房地产行业属于一种新兴的行业，其产业结构缺乏规范与标准，致使与之相关的行业缺失标准，以致在行业的衔接上不够连贯，问题不断，不利于整个链条上的行业的稳定发展。例如一些开发商作房地产业链占据着上游的优势地位，并占有大部分收益，以致下游的产业链只能得到剩余的少部分利益，这种不平衡的利益分配打乱了市场秩序，不利于相关行业的健康发展。三是对社会的影响。房地产行业的发展为我国社会的各阶层提供了良好的就业平台，减少了社会就业的压力问题，在一定层面上稳定了社会的秩序，同时也改善了我国居民的居住环境，提高了人民的生活质量。
我们要了解住房公积金的重要意义，首先要了解住房公积金的提取条件如何使用。我们以北京住房公积金提取为例，职工可以提取的条件包括购买、建造、翻建、大修自住住房；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还自住住房贷款本息；房租支出超出家庭工资；遇到突发事件造成家庭生活严重困难；务工人员与单位解除劳动关系；死亡或者被宣告死亡等情形，职工若满足以上的任一情形，都可以提取相应的住房公积金，并且这是一个相当可观的金额，同时促进了房地产市场的发展。
住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平。但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金，但面对一直增长的房屋价格，这种专项资金的作用也在逐渐减弱，如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用，才是我们真正要解决的问题，以便更好的促进房地产经济的持续、健康发展。
住房公积金的管理体系需要加强。对于住房公积金的管理需要有力的监管部门进行管理，明确各部门的监管责任，将监管工作落实到各个部门；采取有效的监管措施与手段，各个监管部门要合理分工，例如作为审计部门，其工作就是负责审查资金的来源；财政部门要对资金的经营状况进行检查和监督等。同时住房公积金的管理也需要社会的监督力量来完善，而相关的管理部门也要对社会监督过程中提出的问题和质疑进行认真的检查与分析，并及时处理和解决这些问题。
综上所述，我国住房公积金制度正在不断的完善，住房公积金成为人们支付住房的强大支撑，增强了个人支付住房的能力。同时住房公积金也促进了我国房地产市场的发展，有效的消除或挤压了房地产泡沫问题，从而使得我国的国民经济有了良好的增长趋势。（本文作者：赵广庆单位：泰安市房产交易中心）。
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【】如今，房地产事业不断发展，在房地产档案管理过程中，为提高管理的有效性，要结合现阶段科学技术，以科技引入为宗旨，不断丰富房地产档案资源的利用价值，随着科学技术的完善，在房地产档案管理过程中，以数字化管理为基础的房地产档案管理越来越被重视，本文结合科学技术的发展，简明分析了房地产档案管理引入科学技术的优势，同时也基于科学技术视角，具体分析了提高房地产档案管理能力的策略，以此分析，旨在进一步为房地产管理提供科学助力。
【】房屋档案；科学技术；管理；策略。
从现阶段社会的整体发展看，现代化、科技化水平都在不断提高上升，这也提高了人们的科技认识，也进一步明确了各项工作过程采用有效的科学技术的必要性，从房地产档案管理工作方面看，随着房地产事业发展，其档案管理更具有一定的复杂性，传统档案管理模式必然要转变，以积极的信息化档案管理与科技化管理为根本，不断实现档案管理服务水平的完善，推动房地产事业的健康发展。具体分析如下：
1.1促使检索更加快捷。传统档案信息的检索繁琐，相关工作人员要以具体事件与相关问题为基准，通过目录显示，对应所需资源，随着科学技术引入，现代信息化档案管理，检索信息快捷，实现了办公的高效率，无论查找的资料多么复杂，都可以有效应对，目前，档案资源越来越多，运用数字化技术，档案数据进行了编号处理，以数字的形式录入计算机，通过快速检索，不仅准确定位，也减少了工作流程，同时为工作人员提供了工作的准确性。
1.2便于设置权限。房地产档案涉及到商业机密，在进行科学管理过程中，不仅要对企业负责，同时也要对个人负责，现代科学技术引入，档案数据调取与使用过程，提供了查询端口，但这仅仅是档案检索一部分，在进行深入档案资源的运用，会设置很多限制性权限，工作人员也基于有效范围，在权限允许范围可以进行资料的管理，这样一来，权限设置通过计算机实现，工作强度与难度都会降低，提高了档案保密工作能力，也进一步实现了服务的有效性。
1.3有助于统计工作。科学技术的发展，档案管理过程，实现了数据资源的有效整合，利于相关工作人员进行精确分析，通过事先的准备工作，把相关信息录入计算机，档案类型有了进一步归类，这样一来，以便日后数据统计，档案管理人员通过以数字化信息为依托，利用计算机软件，实现了统计的全面性，这样不仅减少工作时间，同时也提高了工作质量，这对于现阶段档案管理科学化引入提供了保证。
2.1提高对科学化档案管理的重视。为提高房地产档案管理工作效率，应该深入研究科学技术发展，相关工作人员不仅要提高认知，同也应该通过重视自身业务水平的提升，实现档案管理的科学化，档案管理人员，要适应科学化，要不断提升自身的管理水平，不断学习现代化信息技术，提高重视度，相关单位更要重视对于管理者管理水平的提高，通过管理者引导工作人员，积极实施规范化管理，在保障档案管理安全性的同时，不断深入提升自身的技术水平，丰富科技发展内涵，为档案管理工作现代化发展提供科学助力。
2.2完善档案的科学化管理制度。传统档案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，应该优化管理形式，利用信息技术，以及管理能力，不断形成有效的管理制度，其管理制度应该包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于这些制度的构建，不仅要把管理科学性作为重要管理内容，同时更要完善管理的安全，强化安全规范，不断把数据资源进行有效保管，避免因制度的疏忽，造成档案数据的丢失，也要避免因计算机病毒的入侵，对档案资源的安全性产生威胁。
2.3完善科学化档案管理设施的建设。在房地产档案管理过程中，需要引入先进的设施，从科学发展角度看，科技日新月异，这也要求，相关房地产管理部门，要积极做好设备的`更新与完善，包括一些硬件以及软件设备，都要顺应时代发展，积极更新，以此才能实现管理的便利性，为进一步实现档案管理的特色化管理提供有效保证，此外，要以信息化资源体系的构建为根本，实现资源的有效共享，能够提高工作的便利性，也会调动工作人员的积极性，利于档案资源管理与其他相关工作的有效融合开展。
2.4建立完善的科学化管理标准。科学技术发展前提下，档案管理工作应该建立完善的标准，以标准体系为依托，不断实现管理的统一化，包括档案的录入、扫描以及备份，都要严格按统一标准，避免因格式问题出现差异，同时也要避免因数字化管理的标准不统一，对日后档案的调取与查找利用造成一定困难，此外，在建立完善的科学化管理标准时，要以实际情况为主，重视实践深入研究，标准要规范，要具有一定的科学性，以此才能进一步做到管理工作的准确性。
2.5做好科学化档案管理人才的培训。房地产档案管理以人为本，同时更加需要高素质的现代化技术人员，以此为保障，不断提高管理的科学化水平，基于此，房地产档案管理部门，首先要重视对于知识性人才的培养与引入，现有工作人员，要定期进行培训，培训内容要以科技发展过程中先进的管理理念与技术为主，培训还应该具有针对性与实践性，要充分利用人才的终身教育模式，不断深入改革，迎合现代化技术的完善，使相关人员的职业素质与专业技术水平都得到有效提升。结束语总之，在信息化时代，科学技术不断更新，作为房地产档案工作，迎来了新挑战，基于发展观，更应该充分重视科学技术的力量，以此为新机遇，不断丰富多样化的档案资源管理，使房地产事业不断健康发展，以此也进一步提升服务水平，顺应时代，做到档案管理的与时俱进，从而实现档案管理的科学化发展。
[1]卢玉英.加强房地产档案管理工作的措施[j].办公室业务,20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.条码技术在房地产档案管理中的运用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[j].硅谷,20xx,(03):147.
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房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因。
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施。
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量。
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化。
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用。
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查。
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语。
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
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包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
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摘要：经济日渐发展使得房地产市场经济在国民经济发展中具有越来越重要的作用，财政税收政策在其中具有非常重要的作用。本文对财政税收政策对我国房地产市场经济影响作了分析，提出了财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策，为促进我国房地产市场经济更好发展打下良好的基础。
关键词：财政税收政策；房地产；市场经济；影响；对策。
一、前言。
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响。
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化。
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策。
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度。
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策。
（一）保证房地产市场供应量充足。
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节。
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待。
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语。
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
参考文献：
房地产论文
如果要将保持房占有的x2分布并促进房占有按x2分布演进，必须在住房相关税费上采取“重保有，轻交易”的原则。才能保持和促进住房占有演进中的x2分布，即住房面积越大，保有阶段的税费征收得越多，人们在购房时就会按自己的需求购买相应面积的住房，不会以投资目的购买过大面积的住房，抑制房地产以投机为目的的住房占有;在住房保有阶段，为了避免交纳保有阶段的税费，对于不需要的住房，会尽量转售，这样就增加了住房市场的供给，刺激住房流通。房地产税费的调整对房地产价格有着直接有影响。
1收费的去向。
1.1纳入预算。收费过高的原因很多，收费并不是中国独有的。从一般的情况而言，在世界主要的市场经济国家中，预算内的税收(所谓“正税”)是以法律为依托的、规范的政府筹资的主要方式和调节经济与社会生活的手段;同时，各级政府还可以通过一定的法律程序决定开征一些规费，即政府机关对居民或法人提供特定服务时收取的手续费或工本费(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供区域的或社区的某些公共服务项目时，还可按“使用者付费”原则向接受服务者收取一定数量的使用费，如高速公路、地铁的收费，污水或垃圾处理的收费等(也要有法定收费条款规定。此类收入有时可占地方政府收入不小的比重)。而且，正税、规费、使用费收入，都应反映在政府预算收入中。当然，在预算中可形成与某些资金对应的相对独立的部分，有时还貌似“预算外”，但政府总体预算的“完整性”是始终不可动摇的，即不允许将政府资金由政府部门、单位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支总账上。同时，企业也可以有“收费”，但这属商业行为，与政府财力运作系统无关。上述情况是当今世界上市场经济国家的通例。不纳入预算却归于“预算外”分散管理的政府收费，在那些坚持政府收入规范化和预算“完整性”原则的市场经济国家是完全不能理解的，只是在某些国家传统体制中，作为高度集中管理于另一极端上的“补充”而存在，并且在我国经济体制转轨过程中膨胀起来;至于那些连报表上都不反映的“预算外资金”，只能划为更不透明的所谓“制度外”政府财力的收费和摊派等，则大抵可说是我国经济体制转轨过程中独特的现象。
1.2转入使用阶段。居民购买物业，要交物业管理费，这一点是天经地义的。然而，在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施“四源”建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用，不买房的居民则不用缴纳，哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。
应当取消收费按“谁投资，谁收益”的原则。许多房地产收费本应该纳入使用阶段，但是为了征收方便，在交易阶段计入住房的成本，这造成了严重的公共消费不均，部分居民负担了所有居民应该承担的收费。在住房的税费调整过程中，交易阶段发生的费改为保有阶段是最直接的方法。
1.3按件收费。大部分收费是按价征收的，这可以满足各政府的财政需求。但是，这种做法不符合“重保有，轻交易”的税收原则。文件登记、交易手续、房产评估的成本并不会因为交易价格的大小而有较大变化，这些收费如果按件收费，不仅可以降低征收额，提高征收效率，还可以避免征收过程中的暗箱操作，更好地促进住房流通。
2最重要的保有税——物业税。
物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看，房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。在美国，1986年房地产税占总收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税，城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。房地产税的这种征收办法，在住房作为福利分配物的年代，无可厚非，在土地无偿使用和住房福利分配的背景下，房地产不作为财产，也无从评估，但是在住房商品化的形式下，显然不符合“重保有”的原则。
地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷，对涉外企业和外籍人员征收，是因为土地使用权是有价物。土地使用权是通过有偿出让或转让得到，应该视为财产，在土地使用税转为土地出让金或土地使用费后，地产税并不是一个可以省略的税种。
发展中国家征收房地产税存在最大的阻碍是计税的依据。在我国不存在对每宗房地产评估的条件，但是，我国许多城市已经完成城市土地的分等定级，基准地价完全可以作为房地产税的计税依据。
3问题最多的交易税——土地增值税。
我国从1994年新税制中开设土地增值税，从征收实际来看，未能受到预期效果，并受到诸多方面的责难。“我国现行土地增值税税率过高，尤其是第一级税率定为30%太高;没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来;没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响;逃避税现象严重，税收收入少;影响了房地产投资者的投资愿望等。”
我国开征土地增值税，过多从组织财政收入和限制房地产投机交易的角度考虑，而忽视了我国现有的经济情况和征收能力。我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家，房地产增值的确很快，而其中又主要是自然增值部分，的确有限制房地产热的必要。但是，由于自然增值部分与人工投资改良增值部分，实际上极难准确划分开来，加上房地产估价制度和土地管理制度的不健全，容易给纳税人提供逃税可能，出现虽然有较高的税率，却收不到税的情况，而且投入的征税成本较大，对外商从事房地产投资也造成较大冲击，与中国加入wto的身份不符。从我国现实情况来看，开征土地增值税是得不偿失，不如暂时停征该税种。
土地增值税虽然有征收的依据，一般来说，也有征收的房地产经济环境，但是，土地增值税严重违背了“重保有、轻交易”的原则，土地增值税是先天不足的一个税种，必然是一种应该遗弃的税种。它不仅限制了正常的房地产交易，而且“鞭打快牛”的现象难以克服。
4结语。
从上述分析可知，采取“重保有、轻交易”的原则来设计相关的税费，对房地产市场来说是“治本”的方法，而采取土地增值税是“治标不治本”的方法。
房地产论文
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用。
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用。
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题。
1.没有确立全面系统的成本控制观念。
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系。
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位。
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施。
1.成本控制观念更新，实施全面成本控制。
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性。
构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。
3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制。
施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。
大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。
4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门。
房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。
四、结束语。
总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。
房地产论文
在金融市场中，金融工具属于客体部分，要想使金融市场当中资金需求主体与资金供应主体间的资金融通得到有效实现，通常需要金融工具作为辅助。本课题笔者在分析房地产金融工具创新的类型及发展特点的基础上，进一步对加强房地产金融工具创新的.有效策略进行了探究，希望以此为房地产业的发展提供有效依据。
0.引言。
金融工具也称之为信用工具，主要作用是使资金融通，并使信用活动得到有效实现[1]。各类金融工具均是为了适应借贷双方的不同需要而产生的，并且每一种工具均具备属于自身的特点。房地产金融工具通常分为两类：其一为金融市场共有的，例如股票与票据等;其二是房地产金融市场特有的，例如住房奖券与房地产抵押债券等。在房地产金融市场当中，将房地产金融工具创新视为创新的核心。鉴于此，本课题对“房地产金融工具创新问题”进行分析与探究具有较为深远的重要意义。
1.房地产金融工具创新的类型及发展特点分析。
1.1房地产金融工具创新的类型从不同角度为出发点，房地产金融工具创新可以分为很多种类。以国际清算银行所提出的方法为依据，并依照金融工具的中介功能及应用进行分类，房地产金融工具创新通常具备五个类型：
(1)价格风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在价格风险的情况下，便会使用此种工具创新[2]。
(2)信用风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在信用风险的情况下，便会使用此种工具创新。
(3)流动性增强型。该类型工具创新能够使投资者具备的资产流动性变强，也可以使金融机构具备的资产变现性增强。
(4)引致信用型。此种工具创新能够为使用者提供帮助，在增加某些信贷市场机会的条件下，便能够使使用者获取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股权型。该工具创新的主要功能是提供股权式融资的机会，比如对股权融资进行分享等。
1.2房地产金融工具创新发展的特点。
在各种金融创新工具的产生下，房地产金融工具创新发展特点主要体现在四大方面：
(1)不可逆性。指的是产生创新的原因消除之后，金融创新工具仍旧存在。
(2)组合性。大部分金融创新工具，都是由金融机构以投资者的需求为依据，进而在原有产品的条件下，对风险、收益、期限及选择性等进行重新组合。(3)市场化利率。各种金融创新工具均可以提供市场利率及与市场利率存在联系的收益等。
(4)具备“金融创新群”。在一个基础创新产生之后，围绕着这个基础创新而产生的诸多其他创新，由诸多创新联系起来便形成了创新群。
2.加强房地产金融工具创新的有效策略探究。
目前，我国房地产金融工具创新主要存在的问题为其主体缺位，所存在的工具创新不是基于金融与经济发展中由经济体系内部力量发动的，而是在房地产体制改革及政策调整等诸多外部力量作用下而推动的[3]。所以，对房地产金融工具创新主体进行重塑便显得极为重要。要想实现重塑，一方面，需要对专业银行的目标进行明确，主要为将利润作为目标，将市场作为导向，通过自主经营、自担风险及信贷资金的平衡，使得金融企业的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融机构内部形成有效的激励创新机制，发扬创新精神，营造良好的创新氛围，并培养专业素质强的创新人才。
2.2加强引导和监管力度。
一方面，监管部门必须对金融风险的监控进行强化。将创新可能引发的风险控制在能够承受的范围内。另一方面，需对货币政策及宏观调控的落实给予充分重视，保证其实施的成功性，并对货币性金融工具的创新进行重点监管。另外，以创新工具货币性的强弱为依据，尽快将其归纳进不同层次的货币定义当中，并采取有效的控制措施。
2.3重视技术主导型创新。
目前，我国具备的金融工具创新大多数是避免管制型的创新，这样便使创新科技含量较低、应用效果不甚理想。因此，对技术主导型创新给予充分重视便显得极为重要。这样，不但可以保证创新的科技含量提高，而且还能够在较短的时间内大大增加创新供给，进一步使日益增长的创新需求得到充分满足。
2.4加强房地产金融市场的竞争力度。
现状下，我国金融市场所存在的“条块分割状态”还没有发生根本性的改变，同时由于我国不同银行间存在不正当的竞争行为，再加上中国工商银行、中国农业银行、中国银行及中国建设银行这四大国有银行呈现了垄断金融市场的局面，因此对房地产金融市场的竞争力度进行强化便显得极为重要。首先，基于金融监管方面，便需要对国有银行及非国有银行的区别对待给予取消，使全部金融机构均具备同等的运行环境。其次，对金融业市场准入进行放宽，推广合作制金融结构与股份制金融结构[4]。最后，对金融机构种类进行多元化创新，使房地产金融机构体系更具完善性。相信做好以上三点，房地产金融市场竞争力度将能够得到有效强化，进一步为房地产金融工具创新奠定良机。
三、结语。
通过本课题的探究，认识到加强房地产金融工具创新对房地产金融市场而言，有着十分重要的作用。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。如：重塑房地产金融工具创新主体、加强引导和监管力度、重视技术主导型创新及加强房地产金融市场的竞争力度等。笔者认为，除此之外，要想实现房地产金融工具创新，还需与我国实现国情充分联系起来，然后实施有针对性的创新策略。相信做好以上这些，我国房地产金融工具将能够有效实现创新，进一步为我国房地产业的发展起到推波助澜的作用。
参考文献：
[4]周学东.论当前金融研究工作需要关注的若干问题——寄语江苏省“金融创新与发展”研究基地[j].金融纵横,20xx,03:3-6.
房地产论文
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济?《辞海》(版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊。
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系。
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
房地产的论文
摘要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。
关键词：营销策略品牌营销绿色环保营销服务营销。
营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。
从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。
国内房地产市场自20xx年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，20xx年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1、8%，增幅比1～11月份回落0、6个百分点，比20xx年回落2、6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12、4%，商业营业用房销售面积下降1、4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0、9个百分点，比20xx年回落1、1个百分点；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。
如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。
国内房地产市场经过20xx年、20xx年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1、积极展开品牌营销。
从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通；不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产；能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。
从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。
总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。
2、践行绿色环保营销。
房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。
对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。
现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。
3、全面开展服务营销。
同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢？这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。
可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。
在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。
当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务；不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。
现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面：
1、房地产营销前要积极展开市场调查工作。
现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的'住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。
所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。
2、房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。
首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。
其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。
再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。
最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象；要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买；要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节；要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率；在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。
企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。
总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。