房地产领域的政策调整和市场波动对于行业发展有着重要影响。小编为大家整理了一份有关房地产开发的总结范文,供大家参考。
房地产开发项目管理的论文
由于现在的施工材料品种非常的多,再加上价格也是相差甚大,如果不做好相应的措施进行控制,那么将会使得建筑工程的造价将会大幅度的上升。因此,在开始施工之前,就必须要对施工中所使用到的材料的品牌、规格和相应的价格有一个明确的规定,并且还需要自身对市场上建筑材料的价格有非常清晰地了解,这样不仅能够根据业主的实际需求进行更好的建筑工程施工,同时还能有效的防止因材料价格上面的差异而出现工程造价波动过大的情况出现。
3.2对施工资源进行合理地分配。
在进行建筑施工的时候,不管是进行施工的工作人员,还是所使用到的施工材料和机械设备,这些都需要投入大量的资金。因此,为了确保将工程造价工作做得更好,还需要邀请有关部门的人员在施工现场进行实测,对于施工中的各项投入进行精准的确定,以减少不必要的资金浪费。最后,对于建筑施工中的定价,还需要进行相应的校对,从而避免造成较大的定价误差。
3.3工程质量监管。
就现阶段来看,我国工程质量监管人员的素质水平比较低。为了从根本上控制工程监管质量,监管单位必须对质量工作人员的素质进行严格考核,不但严格要求监管人员拥有自律性和自觉性,而且还严格要求监管人员具有良好的工作态度与经验,能够严格要求自己并严格处理所监管工作中的问题。在工作过程中,还需要工程质量监管部门对工作人员的进行定期培训和教育,从而使工作人员在工作和学习中进步。与此同时,传统的工程质量监督理念往往会导致方法错误、工程质量低等问题的产生。因此,在建筑工程的质量监督过程中,必须要与时俱进,创新工程质量监督理念,满足时代发展与市场需求的客观要求。一方面,投资方应该在一定程度放弃直接的干预建筑工程,尤其是在专业施工技术的重要环节,把工程质量监督工作交由监理部门,恢复施工单位的主动权。另一方面,在工程质量监督过程中,必须充分考虑市场、地区间的.差异性,树立工程质量监督意识,创新质量监督方法,重视建筑工程的质量监督工作,以确保落实建筑工程的质量监督的各项工作。最后,还需要加强对房地产市场开发项目的监管力度,从而确保房地产项目开发的公平和公正性,这样能够为房地产市场开发项目的更好进行打下坚实的基础。与此同时,对于房地产市场的销售,也需要加大监管的力度,严禁房地产市场出现“假买假卖”的情况,一旦发现有此种情况,需要进行严肃处理,从而为房地产市场的正常发展提供良好的环境。
3.4工程变更管理。
在对工程进行建设的过程中,经常会出现工程变更的情况。对于工程的变更一般是由当事人或者第三方提出的,在提出之后需要经过多方协商,协商达成一致才有效。众所周知,在工程建设的过程中,如果出现工程变更的情况,那么不仅会延长工程的建设工期,同时还会因为工程的变更产生额外的费用。由于工程的建设工作往往是不可预见的,因此在对工程进行管理的时候,将合同管理应用其中,如果发生工程变更的情况,若是业主提出需要进行变更的,监理工程师能够根据实际的合同来规定工程的变更情况。如果是承包商请求变更,监理工程师首先需要对变更方案进行审查,审查合格后还必须报给业主,只有业主同意之后才能再根据合同的情况来进行工程的变更。对于工程变更之后所产生的额外费用,可以依据合同来进行分配,这样能够有效地减少因工程变更而发生的纠纷问题,最终确保整个工程建设能够更好的进行。
4结束语。
综上所述,随着我国建筑市场的进一步发展,对于房地产项目的建设要求将会越来越高。如果在实际的施工过程中,不能做好相应的工程管理工作,那么将会使得房地产施工项目的问题丛生,这对于提高房地产企业的经济收益,促进其将来的进一步发展是非常不利的。因此,作为房地产企业的相关管理人员,需要重视房地产开发项目的工程管理工作,并且在今后的实际工作中,不断学习和总结工程管理的要求,确保将这一工作做得更好,最终促进我国建筑行业获得更快、更好的发展。
参考文献:
[1]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[j].项目管理与项目控制,(8):18~20.
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受越来越复杂的社会发展环境和越来越激烈的房地产市场竞争的影响,成本管理的相关工作也不断被重视,而传统的成本管理方式和思想已经无法满足相关企业的发展要求,因而目标成本管理的方式在各个行业的管理中得到了一定的应用和认可。虽然在具体的实施过程中存在着较多需要改进的地方,但取得的成本管理效果还是很明显的。文章通过对目标成本管理的相关概念和功能以及在房地产项目中存在的问题进行分析探究,并结合实际情况提出相应的管理方法和对策来进行完善,从而更好地促进房地产企业的成本管理水平的提高,并创造更多的经济效益和社会效益。
随着社会经济体制的不断变化,房地产企业与人们的生产生活密切相关,在社会经济中占据重要的地位,并得到了越来越广泛的关注,而有效地目标成本管理工作对于企业的发展来说非常的重要,并在一定程度上可以为相关的企业带来相应的经济效益,并促进企业健康长远的发展。
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1.1目标成本管理的本质与概念在房地产企业项目的开发过程中,目标成本管理工作发挥着关键的作用,并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上,根据企业项目开发的实际情况,有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。在企业项目的发展过程中,目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥,并在对目标成本管理体系构建的同时,对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动,从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实,并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。对相应的目标成本进行分解,并采取有效的管理措施。比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等,以此来提高目标成本的经济效益。
1.2目标成本管理的相关功能。
第一,目标成本管理具有一定的控制功能,在房地产项目的各个发展阶段,将目标成本与动态成本进行有效比较,并根据相关情况制定相应的成本控制范围。充分准确地了解到房地产项目的目标财务情况与实际的运营情况以及项目经营情况与相应的成本控制情况之间的差距,从而有效地把控成本管理工作的重点以及促使中高层领导的项目决策更加合理和具有可行性;第二,目标成本管理具有一定的规划功能,并有利于相关企业更好地对成本进行分配,同时对企业的方案以及相关计划的制定都提供了一定的规划作用’从而更好地促使成本管理工作的有效和科学性;第三,目标成本管理在一定程度上具有约束功能,并对企业项目的成本配置提供了相应的标准和限制,减少了不必要的成本浪费,使全员参与到各个项目管理中去,进而对项目发展的各个阶段进行严格合理的监管,起到了一定的约束作用;第四,目标成本项目的管理工作,在具体的项目发展过程中,具有一定的激励功能,并对相关项目的收益情况产生了直接的影响,同时将目标成本管理工作与工作人员的利益相联系,从而激励相关人员的工作积极性,并使得自身的才能得以充分发挥,从而促使房地产企业总体管理水平的提升,创造出更多的经济效益和社会效益。
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由于房地产市场的持续发展,使得房地产开发项目的成本管理水平也在不断的发展。但据目前情况了解到,在房地产开发项目的成本管理过程中,相应的管理水平不一且较为粗放。虽然成本管理在企业经营管理过程中占据着重要的地位,但部分企业存在敷衍和在具体成本管理工作中不积极,只考虑项目自身成本利益而忽视市场经济等不良现象,从而使得成本管理的水平无法满足经济发展的要求,阻碍相关企业的快速发展。然而’在房地产开发项目中,主要存在这样一些问题:
(1)缺乏全过程和全费用的成本管理意识。据目前情况了解,很多房地产企业尤其是中小型企业,没有设立专门的管理部门来对成本管理工作进行有效地开展,甚至出现相关部门代替的局面,并且没有合理的进行成本管理,从而造成成本管理工作与房地产项目各个阶段的工作规划相脱离的现象。同时,由于没有健全的成本管理体制,进而影响整个项目成本管理工作充分发挥其自身的性能。
(2)在项目成本管理工作中存在不完善的前期成本情况的调査与探究现象。成本调研工作对于房地产项目前期的投资决策有着非常关键的作用,但部分企业由于时间和成本管理观念的影响对前期的成本调研工作比较忽视,并以项目原因的数据作为成本管理的依据,而没有对工程的实际成本情况进行考察,从而使得预算的结果与实际成本情况存在差异,造成超支等不良后果。
(3)在房地产项目的成本管理工作中,由于其理论较为单一,且在成本管理的手段上较为老旧,无法满足市场经济管理的需求。同时,在房地产项目成本管理的工作中,市场观念比较淡薄,没有对市场的需求进行充分的考察,过多地在意技术的管理,忽视相关经济的合理性,从而造成了成本浪费的现象。且由于相关成本信息无法对相关项目的实际成本情况进行准确反映,故而对房地产项目的成本控制管理工作造成了一定的影响。
(4)在房地产相关的成本管理工作中,没有对相关成本的数据进行充分的积累,从而造成实际的结算成本与施工阶段的目标成本之间存在较大的差异,造成相应的损失浪费、无效地投资以及成本超标等情况。另外,在成本管理工作过程中,没有及时地对不断变化的成本数据进行反馈,并及时地发现和解决项目的超支和浪费的风险因素,采取相应的补救措施,在一定程度上阻碍了成本管理工作的顺利进展,影响了成本管理工作的`有效性。
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首先要正确区分开发成本及期间费用。期间费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用,开发成本又分别归集在土地成本、前期费用、建安成本、市政及环境工程、公共配套工程、开发间接费等子项中。若不能正确归集开发成本及期间费用,会造成成本核算的不正确,产生税务风险。在实务中,相关工程人员薪酬及日常办公支出、相关资产折旧、利息支出等,在核算方面往往存在在较大争议。笔者认为,在成立项目公司或项目部的情况下,工程、开发、设计等相关人员薪酬及日常办公支出;与项目建设相关资产折旧(包括上述人员使用的电脑等办公设备);项目建设期实际用于项目建设的借款利息支出,纳入开发成本核算。其次,要确保成本核算的完整性。在一般情况下,在达到成本结转条件后,成本还不能完全归集,为确保成本核算的完整性、财务指标的稳定性,往往要对尚未入账成本,在依据充分情况下进行合理预计,按照完全成本计提入账,且对计提的成本进行实时的调整,直至最终完全成本的确认。按照完全成本对成本进行计提,和税法的规定存在差异,会造成会计核算和税法的差异,在纳税申报时,要注意进行调整。最后,项目分期核算有讲究。对于建设规模较大,产品业态较多的项目,往往会进行分期核算。但是如何分期,往往要结合项目证照、项目建设目的、相关政策等因素反复测算,考虑法律因素、管理因素、税务因素后确定。
(二)成本控制难度大。
由于房地产项目建设周期长,成本控制难度大,具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发阶段、项目实施阶段,把项目成本控制住批准的限额以内,控制目标随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置,随时纠正偏差,动态管理,保证项目成本控制目标的实现。
房产销售是房地产开发企业的主要收入来源,但是,房地产产品的开发周期较长,房地产企业一般会选择预售的方式,销售收入纳入预收账款核算。在实际操作中,预收账款结转入主营业务收入,需参考以下三个条件:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;第二,房地产产品已经投入使用;第三,产品已经取得了初始产权证明。在实务中要从以下几个方面予以注意。(1)对于预售合同中应收未收的款项,要及时确认应收账款,并进行相关税金的纳税申报,避免产生税务风险。(2)缴纳的相关税金也要与收入结转对应,由于纳税义务是从房屋预售开始,因此预售阶段交纳的相关税金不能反映在主营业务税金及附加。(3)随同房款一起收取的代收代缴的款项,要注意相关资料及会计核算的规范性,避免产生税务风险。
房地产开发企业税务一般是在预收房款转为销售收入之后进行的,在按照配比原则进行税金计提,预缴税金,在资产负债表中,一般在“其他流程资产”、“应交税金负数”反映。待满足收入结转条件后,才同比例转入“主营业务税金及附加”。这样就造成了企业当年税金常常与利润表中计提之后的税金不相等。按合同确认收入,预计毛利率。房地产开发企业在计税收入及计税成本方面与其他企业也存在着一些不同。在房地产开发企业产品的销售中,如果房地产开发企业在预售阶段取得收入,首先要确认预计毛利率,根据预售收入及毛利率,确定计入当期应纳税所得额。在完工之后,应及时将企业实际毛利额与预计毛利额之间的差额计算出来,计入合并的应纳税所得额之中。会计核算与税务的差异。房地产开发企业可以预提以下几方面的成本。一是在资料充足,能够证明出包工程办理结算,却没有取得全额发票的情况之下,未取得的金额可以预提,但是预提金额不能超过合同的10%;二是公共配套设施还未完工的,可以按照工程造价实现建造费用的预提;三是报建费用、物业完善费用可以在未上交的情况下按照规定进行预提。结合我国税制,企业所得税只能向后弥补五年,考虑土增税清算一般都需补缴大额税款,建议土增税清算向前推,以免因土增税清算形成的亏损在企业所得税前不能抵扣,形成损失。
由于房地产核算业务的特殊性,在解读财务报表时,也与其他类型企业存在差异。例如,利润表并不能反映当期经营情况,当期交纳税金也和利润表中主营业务税金及附加不等,要结合现金流量表等资料综合分析。这也对房地产企业会计报表的设置提出了要求,可考虑增加销售口径的相关报表,按项目建设分类的成本收入类明细表等,以便于会计信息的使用者能更准确的了解房地产企业的经营状况及业务特点。
随着市场经济体制的逐渐成熟,房地产开发企业的市场竞争正在加大,因此,房地产开发企业必须不断加强自身的会计核算能力。在进行会计核算时,必须以实际为依据,依据法律以相关政策规定,提高企业对自身会计核算处理特殊性的认识,针对这些特殊性制定相应的会计核算流程,从而提高会计信息的真实性,使企业实现长远发展。
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旅游房地产开发企业,和普通房地产开发企业有一定的区别,它是依托周围较为丰富的旅游资源建立起的房地产行业,它涉及到的项目和普通房地产企业相比多了休闲旅游以及度假等。也正是由于这些使其在房地产行业具备一定的优势和竞争力,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。本文我们缩小论述范围(以下的企业都指旅游房地产企业),重点探讨旅游房地产企业在税务风险控制中的问题,以促进企业又好又快发展。
企业税务风险指的是在目前依法纳税的市场经济体制下,企业在纳税过程中因为自身的原因导致其纳税行为和有关法律法规产生了冲突,违反了税务部门的有关政策和规定,给企业造成不可估量的损失。企业税务风险一个最鲜明的表现就是缴纳不必要的税款或者没有缴纳够应缴纳的税款。
房地产企业税务风险也是多数风险里的一种,它具备和其他风险相似的特征,主要体现在以下四个方面。
(一)企业税务风险具备普遍性和广泛性,各个房地产企业或多或少都具备一定的税务风险,并且税务风险的存在始终困扰着各企业的管理者,给企业的发展造成隐患。
(二)税务风险具备客观性,具体表现在它的存在不会因为企业经营好坏或者管理者的个人意愿而变化,各企业只能采取措施降低风险的发生几率,而不能杜绝它的存在。
(三)税务风险一旦被触发,会给企业带来沉重的损失。同时税务风险可以转化成其他类型的风险,一旦风险处理不善,会将企业带入到严重的危机之中。
(四)税务风险具有隐藏性,它是一种看不见摸不到的东西,但是存在于各项经济活动中,一旦经营管理不善触发风险,必定会让企业承受严重的经济损失。
由于风险要素的不同,我们在追究税务风险产生原因时一般从内部和外部两个角度看风险是如何产生的。
(一)税务风险产生的内部原因。
内部原因是税务风险发生的最为重要的因素,笔者在经过调查和分析之后认为目前纳税体制下房地产行业存在三个导致税务风险发生的内部原因原因,下面将详细进行分析。
1、财务部门财务数据核算水平较低。
财务核算是企业纳税过程中最为关键的一步,财务核算水平的高低直接影响了纳税情况。房地产行业在财务核算过程中涉及到一些关键的基础性数据,这些数据和涉税行为有着紧密的关联,因为在实际纳税过程中纳税额的大小都是由这些基础性数据计算得来。因此可以这样说,财务部门核算水平的高低将直接决定着纳税风险的大小。但是目前很多房地产企业在财务核算过程存在很多缺陷和漏洞,企业没有制定较为详细规范的核算制度,这样财务人员在核算的过程中没有有效的制度作为参考,只能依据自己平日里的工作经验粗略进行核算,这样的核算必定导致结果和实际情况存在较大的差距,造成会计信息不准确,在纳税中也因核算数据的真实性存在疑惑而造成税务风险增加。
目前房地产企业内部各项制度不完善是导致税务风险较高的另一个原因。通过近几十年的发展可以看出,很多房地产企业都是由于自己在管理体制方面存在缺陷而最终走向了失败。但是目前很多房地产企业财务制度都存在较大的问题,和自身的实际发展情况不相符合,并且很多制度的建立都不在国家有关法律法规的允许之内,甚至一些较小房地产企业内部根本不建立财务制度。以上这些都将会在进行纳税过程中导致税务风险增加,给企业的良好运营带来风险。
3、房地产企业对纳税行为没有足够的重视。
对纳税行为重视不够是造成房地产企业税务风险较高的主观因素。根据国家《税务法》的有关规定,各企业应该按时、积极缴纳税款,这是一个企业的责任。但是目前的情况是很多企业管理者对纳税都持有一种消极的态度,认为纳税是一种资金的流失,在一定程度上减少了企业的流动资金,降低了企业的利润。因此,很多企业为了降低自己的纳税数额,将国家的法律法规抛在脑后,用违法手段进行偷税漏税活动,这样一旦被有关部门查获,高额的罚款会让企业流失更多的资金,给企业的发展带来更为不利的影响。
(二)税务风险产生的外部原因。
由于我国长期处于社会主义初级阶段,虽然开展了依法治国战略,但是在法制建设中仍然存在一些缺陷,在税务法中就是这样。我国的税务法虽然大体上对企业纳税进行详细的说明和规定,但是很多条例都没有进行具体的解释和说明,论述较为笼统,这就给企业的税务计算造成了一定的困扰,让企业难以理解税务法的有关规定。同时,企业只有对税务法的执行权力,却没有解释权力,这就让企业处在一个比较尴尬的境地,加之我国的税务法经常性的会进行一些更新或者变动,这就导致企业的税务风险增加。
(一)加强税务风险预警系统建设。
风险预警系统是指企业在纳税行为之前,企业要根据以往的经验和规律对潜在的风险做出预判,并且采取一些风险规避措施,同时通知有关部门尤其财务部门要及时控制资金使用,做好风险防范工作。这样的风险预警系统虽然在运营过程中有一些预测成分,对风险预警并不是具备十足的把握,但是还是能够在一定程度上降低税务风险,减少企业的损失。
(二)企业领导者加强抗风险意识。
管理人员在税务风险防范中发挥着带头的作用,为了增加抗风险意识,企业要定期组织一些管理人员或者部门的领导者进行学习和培训,不断提升他们的思想意识和观念,还要定期对其进行考核,着重看其是否具备一定的抗风险意识和组织抗风险能力,这样,管理者才会发挥出企业在规避税务风险中的带头领导作用,促进企业的健康发展。
(三)加强与同行企业之间的交流沟通。
很多房地产企业将同行视为死对头,各企业之间也几乎都是闭门造车,互不联系,这样的发展状况是万万不可取的。加强同行业之间的交流,互相开展业务往来有利于及时了解在税务方便的最新消息,尤其是本地区税务部门会有可能根据国家有关政策的要求进行税收调整,这些小小的改动很容易不被企业多重视,加强行业之间的交流,能够及时掌握政策的变化,从而对此做出防范措施,降低税务风险。
(四)加强企业制度建设,不断提升核算水平。
房地产企业要不断加强自身体制建设和完善,应该根据企业的实际情况开展建设和投资,各部门要加强内部控制体系建设,加强预算管理和审计。企业应该组织各部门领导人员对本企业制定详细的发展规划,各部门在工作中应该时刻把企业的利益放在首位,严格遵守企业的规章制度。财务部门的建设尤为重要,要着重解决数据核算水平较低的情况,在核算中应该按照企业的有关工作流程一步步详细进行,不允许出现无据可依的情况,这样才会给税务工作提供准确地财务信息和数据,保障纳税准时、准数完成,降低纳税风险。
目前税务风险是困扰房地产行业发展的一大难题,并且税务风险是始终存在的,只有采取保障性措施降低税务风险的发生概率,才能降低企业的损失。企业管理者要从内部改革建设做起,重视税务风险问题,采取有效的管理方法和措施对其进行控制,促进企业又好又快发展。
房地产开发项目管理的论文
摘要:随着社会经济飞速发展随着社会经济飞速发展,城市的扩张推动了房地产行业的春天,巨大的利益空间及利润前景让越来越多的人跨入这个行业这个行业,而且随着人们经济水平的提高,对房地产的要求也越来越高,质量、服务等都是消费者们选择的重点,这种种情况都极大的增加了房地产行业之间的竞争大的增加了房地产行业之间的竞争。房地产企业想要在这激烈的市场竞争中占有一席之地,就需要通过强化施工管理,使企业能降低成本降低成本、提高质量,从而提升企业的市场竞争力,促使企业进一步发展。本文将从施工项目的进度、质量及成本三方面出发对施工管理中的问题及解决方法进行探讨工管理中的问题及解决方法进行探讨。
1引言。
由于房地产行业发展太过迅速由于房地产行业发展太过迅速,巨大的市场需求使得开发商全力的追逐开盘的速度发商全力的追逐开盘的速度,完全不考虑质量问题,这也为房地产企业的发展埋下了隐患地产企业的发展埋下了隐患。而且来自于消费者、同行、政府等各方的压力使得房地产企业之间的竞争也日益剧烈等各方的压力使得房地产企业之间的竞争也日益剧烈,想要在行业市场上有一席之地在行业市场上有一席之地,就要考虑如何以最少的经济成本和最快的速度和最快的速度、最高的质量去完成房地产项目建设。然而,影响其成本响其成本、质量和速度的关键在于项目中的施工管理工作。施工管理对整个房地产开发项目起到了提纲挈领的作用施工管理对整个房地产开发项目起到了提纲挈领的作用,通过科学的施工管理可以有效的组织和管理房地产项目的整个过程过程,可以将项目的施工质量、进度、成本控制在计划内,从而使整个项目利益最大化使整个项目利益最大化。
房地产开发项目管理的论文
由于房地产项目不仅开发时间较长,而且对于施工要求也较高,这就需要对其做好相应的工程管理工作,以免造成较大的资源浪费或者是建设问题。将科学合理的管理方法应用到房地产开发项目的工程管理中,能够使得建设资源得到最大化的应用,并且有利于房地产项目的井然有序进行,最终为实现房地产企业获得更大的利益打下坚实的基础。
2工程管理的概念以及模式。
2.1工程管理的概念。
房地产企业是以盈利为目的的,而盈利的途径就是开源节流,其中,开源是指开发新产品、开拓新市场、开展新业务等等,而节流则主要体现在企业的成本控制方面,而工程管理便是其中很关键的因素,对于房地产企业来说,自然也不例外,在进行项目开发时,进行工程管理能够使得施工资源得到最大化的利益,从而有效提高房地产企业的经济效益。
2.2工程管理的模式。
在工程管理中,为了提高成本控制的精确程度,而引入了数字模型,从而使得成本预算工作变得更加的具体化,并且在项目管理的各个阶段的成本都能进行有效地成本控制,为了降低企业战略目标出现偏差的现象发生的可能性,通常会将成本的控制与预算进行结合,因为在项目管理中,根据成本控制的过程就可以判断其是否存在问题。
房地产开发论文
1)社会大环境下需要工程经济分析。改革开放以来,市场经济在中国的发展可谓是突飞猛进,国家对经济的干预减少,市场对自身的调控增加,这也就造成了各个企业之间竞争力的不断增强、竞争更加激烈。鉴于这个竞争激烈的社会,房地产开发企业如何才能更好的生存和发展,则是一个亟待解决的问题。和别的房地产开发企业相比,房地产开发商所面临的国家宏观政策和微观政策是相同的,也就是所面临的社会大环境是相同的。那么在这个大环境下如何才能比别的房地产商更胜一筹,做好房地产工程经济是必要的,这样就能降低房地产规划过程中所面临的工程成本,因此在出售住房的过程中就能够相应的降低房价,就能够吸引更多的买房者,在很大限度上提高了房地产企业的投资收益。房地产开发的工程经济分析不仅对房屋的建设和经营有着很大的影响,而且在社会主义建设新时期,我国正逐步加快推进城镇化进程,在我国广大农村开始建起了大量商品房,那么房地产开发之前的拆迁工作便显得尤其重要。房地产开发的工程分析也可以应用于此,它能够在推动农村拆迁的过程中发挥重要的作用,推动农村拆迁工作高速有效的运行。
2)企业自身需要工程经济分析。一个发展完善的房地产企业,在开发过程中是必然要进行工程经济分析的。房地产企业对房地产开发时,事先如果进行了完善又合理的工程经济分析,就能够有效地降低房地产开发的成本,并且能使房地产企业对房地产开发的投资管理更加有效的实施。做好合理有效的房地产开发过程中的工程经济分析,能够有效的降低成本、规避风险,并且能够获得良好的经济效益,大大提高了房地产开发商的工作积极性。
在房地产开发过程中,房地产开发者也就是房地产企业,在进行工程经济分析时,他们的主要目的还是为了降低企业成本,赢得更广泛的市场,来获取更大的利益。房地产开发过程中对工程经济进行正确有效的分析,就必须高度重视对工程建设过程中的成本分析。只有这样房地产开发企业才能提高管理水平,进而提高效益,在房地产开发事业中占据有利地位。
1)房地产开发项目应准确进行前期市场定位。房地产开发过程中,我们首先需要对前期的市场进行准确的定位。首先我们需要对房地产开发项目的地理位置进行合理的分析,其次对开发项目的具体内容也要进行合理的分析,紧接着我们还要明白我们的开发项目适应什么阶层的居民,并且还要对与这个开发项目条件类似的其他房地产开发项目的价格进行考察等。通过研究前期市场的市场定位后,房地产开发管理者对其进行正确的分析。房地产开发商们已经在战略角度上通过对以上各个环节的分析和定位,在宏观方面已经可以预估房地产开发过程中所需要的工程造价。那样基本上就能够让这个房地产开发项目大体上符合所面临的消费人群的定位和市场定位,不会造成严重脱离市场定位的情况。房地产开发项目中准确的前期市场定位,也会为后期房地产开发过程中所遇到的实质性的工作提供模板和标准,为以后的房地产开发工作确定明确的目标,还能够在根本上很好地控制房地产开发过程中的工程经济成本。
2)工程设计阶段进行严格成本控制。在房地产开发商对其市场定位和需求定位确定好之后,房地产开发商应该在房地产开发的工程设计阶段进行严格成本控制。因为工程设计阶段是房地产开发项目中为房地产的开工做准备,但并没有进入正式开工的阶段,可以称得上是纸上谈兵。我们只需要在纸上把房地产开发管理者的想象呈现出来,正式的房地产开发设计还没有正式实施,因此还有对它修改的可能性。只要房地产开发管理者在工程设计阶段设计完备,就能够避免很多的问题,减少那些因为没有很好的设计而造成的资金投入过多的问题。相反,如果房地产开发者在工程设计阶段设计的成本就已经失控,那么在后期的工作中就会遇到更多很难解决的问题,还有可能造成房地产开发项目过程的失控,无止境的增加房地产开发过程中的成本。通过对国内房地产分析的实践表明,在房地产开发项目中,设计分析阶段的费用只占房地产开发整个过程的1%,但这1%的费用会对整个房地产开发过程中40%的费用有重要的影响。因此这一阶段的成本控制是非常重要的。
3)工程实施阶段进行严格成本控制。在建设阶段进行严格成本控制,是整个房地产开发的最后阶段,也是最重要的阶段。在这个过程中,房地产开发者首先要对项目的进度进行合理的统筹,因为这直接影响到了资金的运转。如果项目统筹的好,项目就会运行的快,这就会在很大程度上降低项目的成本。其次,要完善合理的招标制度,那样房地产开发商就能够在市场最优原则的指引下,与提供物美价廉建筑材料的供应商进行合作,合理的控制成本。最后,建立最低成本的分享体系,那样就能够很好地协调利益,达到互利双赢的效果。
综上所述,房地产开发者在房地产开发中对工程经济进行合理有效的分析,不但能够预测将要遇见的困难和有效减少过程中的困难,而且能够取得更高的市场份额,取得更大的利益。但由于各方面的原因,目前的工程分析体系并无完善,过程中也许会遇到很多问题,这还需要企业和政府的共同努力。
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随着近年来信息化技术的快速发展,信息化建设早已在我国各行各业中实现了广泛应用,我国经济发展的重要支柱房地产行业自然也不例外。对于我国房地产行业来说,房地产管理信息化具备着提升房地产管理运作效率、增强房地产管理决策应变能力等效用,而为了保证这些效用能够真正作用于安徽省六安市房地产行业中,正是本文就房地产管理信息化建设的实践展开具体研究的原因所在。
为了能够较高质量完成本文就房地产管理信息化建设展开的研究,我们首先需要深入了解这一建设的必要性,而结合相关文献资料与安徽省六安市房地产管理信息化建设的经验总结,本文将这一必要性概括为提升管理水平与效率、实现行业的更高质量监督与规范、更好服务于行业的宏观指导三个方面。
1.1提升管理水平与效率。
对于我国房地产管理部门来说,房地产项目开发、测绘、产权产籍登记、廉租住房管理等都属于其职能范围,而随着近年来我国经济与社会的快速发展,房地产部门职能范围呈现出不断扩大的趋势,这就使得传统管理方式已经不能满足我国房地产相关行业的各类需求,这也是近年来我国房地产管理信息化建设取得较为长足的进步的原因所在。而随着各地房地产管理信息化建设不断取得成果,房地产管理部门工作人员的综合水平也实现了一定提升,依托房地产管理信息系统平台实现的各类信息录入与查询也使得该工作实现了本质性升级,房地产部门的管理水平与效率自然因此实现了较好提升[1]。
1.2实现行业的更高质量监督与规范。
房地产管理部门的日常工作本身具备着管理环节多、审批程序复杂、公众负面反应大等特点,而这些特点的存在就使得传统的房地产管理工作往往不能较好发挥自身效用,但在房地产管理信息化建设的支持下,这一现状出现了较大变化。在房地产管理信息系统平台的支持下,各类房地产管理信息能够公开、透明的传达给公众,房地产管理工作的程序化与流程化程度也将实现较好提升,这自然使得房地产管理的更高质量监督与规范得以实现。此外,房地产管理的信息化建设还能够实现职能范围、办事流程、相关法律法规的公开化,这对于房地产管理部门的效率与信誉度提升、公众办事时间缩短也将带来较为积极的影响[2]。
1.3更好服务于行业的宏观指导。
除了上述几方面外,房地产管理信息化还能够更好服务于行业的宏观指导,而这一指导的实现主要是由于信息化管理系统平台能够及时准确反映房地产行业的各类信息,这自然为房地产管理部门的相关决策提供了有力数据支持,依据国家近年来出台的“动态预警预报系统”房地产供求状况展示功能所实现的宏观指导就是这一认知的最好体现。此外,房地建筑节能图1信息化管理系统平台图2新建商品房网上备案子系统流程图产管理信息化还能够实现业务工作成本降低、业务管理错误减少,这自然使得房地产管理部门的工作能够在信息化建设的支持下实现更好展开[3]。
为了较为深入完成本文研究,笔者选择了安徽省六安市房地产管理信息化建设作为研究对象,而在对该市房地产管理的代表性部门进行实际调查后,笔者发现该市信息化建设已经取得了一定成果,信息化管理系统平台也已经全面应用于该市房地产管理工作中,图1为该市信息化管理系统平台的总体结构,结合该图我们能够较为直观认识到安徽省六安市房地产管理信息化建设所取得的成果[4]。在图1所示的信息化管理系统平台中我们不难发现,该平台涵盖了数个子系统,这里笔者以商品房网上签约子系统为例,图2为新建商品房网上备案子系统流程,在这一结合商品房网上签约子系统的流程应用中,以往需要耗费房地产管理部门与民众大量时间的业务在这一信息化建设的支持下实现了短时间完成,结合这一流程我们就能够较为直观认识到安徽省六安市房地产管理信息化建设的优越性[5]。
结合上文内容我们较为能够在一定程度上了解安徽省六安市房地产管理信息化建设所取得的成果,不过在笔者的实际调查中发现,安徽省六安市房地产管理信息化建设中存在着信息化管理队伍建设落后、各子系统之间关联程度不够、信息孤岛现象严重等问题,这些问题就将很大程度上制约了当地房地产管理部门职能的发挥,为此笔者结合相关文献资料与自身实际调查,就更好开展安徽省六安市房地产管理信息化建设的建议进行了详细论述。
3.1创造良好的信息化建设管理环境。
对于六安市房地产管理信息化建设来说,想要实现这一建设的更好展开,当地政府就必须为这一建设工作提供良好的信息化建设管理环境,加强软硬件环境建设是当地政府必须落实的措施。对于软件环境建设来说,当地政府需要以《物权法》、《房屋登记办法》等法律为依据,通过发挥自身引导作用为六安市房地产管理信息化建设提供制度与舆论支持;而对于硬件环境建设来说,当地政府需要加大对当地房地产管理信息化建设的资金投入,同时联合相关公司参与信息化建设,这样就能够为六安市房地产管理信息化建设提供有力支持[6]。
3.2建立标准规范。
为了能够给予六安市房地产管理信息化建设更好的支持,当地房地产管理部门还需要建立自身业务相关的标准规范,即房地产管理业务的内容标准、流程标准、时限标准以及技术标准。当然我国住建部早已发布了行业规范标准,不过受针对性不足、数据接口繁琐等因素的影响,六安市房地产管理信息化建设对于这类标准的实施并不是很理想,为此当地房地产管理部门必须予以标准规范建立与应用的较高关注。
3.3建设统一的信息管理平台。
虽然六安市房地产管理信息化建设实现了信息化管理系统平台的建立,但这一平台与银行、税务、审计等部门并没有形成流畅的信息通道,这就在很大程度上阻碍了其平台的效用发挥,为此笔者建议房地产管理信息化建设向网络平台、数据中心、业务流程、身份认证的统一方向发展,这样才能保证房地产管理部门更好为民众提供服务。
3.4做好信息化管理人才队伍建设。
除了上述几方面外,为了更好开展六安市房地产管理信息化建设,当地房地产管理部门还需要做好信息化管理人才队伍建设,提高人才聘用的门槛、加大对管理人员的培训力度、建立良好的人才激励制度是当地房地产管理部门可以采取的具体措施,而这些措施支持下的房地产管理信息化建设就将实现更好展开。
在本文就房地产管理信息化建设实践展开的研究,笔者详细论述了房地产管理信息化建设的必要性、安徽省六安市房地产管理信息化建设现状、更好开展安徽省六安市房地产管理信息化建设的建议等内容,而结合这一系列内容我们就能够较为深入了解房地产管理信息化建设的重要性,希望这一认知能够为相关从业人员带来一定启发。
[1]刘玉芝。浅议房地产管理信息化建设[j].电子制作,20xx(04).
[2]张晓林。推进房地产管理信息化建设的必要性及有效策略[j].中华民居(下旬刊),20xx,02:226.
[3]姜宏娜。推进房地产管理信息化建设的必要性及有效策略分析[j].民营科技,20xx,03:72.
[4]姜涛。有关房地产管理信息化建设相关问题解析[j].现代交际,20xx,03:56~57.
[5]徐娟娟,田华。谈房地产管理信息化建设[j].山西建筑,20xx,11:242~243.
[6]荣宪波。浅议房地产管理信息化建设[j].中小企业管理与科技(下旬刊),20xx,01:34.
房地产开发论文
随着国民经济的发展,房地产业得到了大力发展,作为一名房地产开发的项目管理人员,如何加强房地产开发项目的管理,是一个值得深思的问题,本文主要是对加强房地产开放项目管理应该采取的控制措施进行了探讨。
质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定,同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图,加强开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式,尤其要强化领导层的质量意识,保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱,是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议,研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理,如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下:
1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查,凡是人员资格配备不齐备或不相称的,要求施工单位或监理部及时改正,并撤换相关人员。
2、认真查阅图纸和施工规范,对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方,对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料,工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。
3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制,所有用于工程的材料(包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料),在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试,并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用,否则,一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备(如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等)同样也需进场复试检测和报验。
4、在安全控制方面主要对“三宝”(安全帽、安全网、安全带),“四口”(楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口),临边(建筑物四周、阳台、屋面等),模板和支架、临时用电,机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。
工程项目能否在预定的时间内交付使用,直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻,做好施工项目的进度管理,保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
1、制定进度计划。
在工程的设计之初,做好项目的总进度计划,确定工期的总目标,在对现场进行调研和分析的基础上,将各个阶段的工作进行详细的计划,对施工进行指导。
2、保证进度计划的实施。
在施工过程中,要保证进度计划的严格施行,将审批后的进度计划布置到各个部门,将责任落实到人,确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题,要及时进行处理,采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点,影响因素较多,实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中,要对这些因素进行详细的分析,列出各个环节可能出现的问题,进行预防性的控制,以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多,不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位,还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系,在项目工程的进度管理中,做好人的因素管理,对其他各种因素进行分析研究,是做好进度管理的基本要求。
1、全面完善房地产项目成本管理。
营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要,项目经理必须对项目定位准确,正确把握营销理念。在房地产开发项目投资决策阶段,必须把握成本的关键因素,从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析,即从宏观的角度出发,大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析,是全面把握效益成本,注重资金投资与效益比例,研究工程价值走向,从可行性报告中合理做出相关预算,对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段,所以在这个阶段控制造价,最有必要。首先必须严格控制工程变更,因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲,必须严格监督建设单位,使其严格按图纸施工,按程序办事。
2、全方位提高成本管理的意识。
成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与,若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理,首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识,这种全员参与控制模的'式并不是具体到部门或者个人的责任,而是一种全体责任,他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人,这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全的看成全面控制,而是项目管理的每个方面都包含其中,并且都以成本管理为中心来开展工作。
3、建立健全成本控制机构管理。
是否能落实项目成本管理并将其切实执行,关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强,企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组,其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时,项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组,负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上,将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。
4、提高相关业务部门人员的素质和能力。
如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视,根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此,需要定期安排相关人员参加业务培训,让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训,培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视,同时,加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库,分享管理具有不同技能的人才。统一管理,让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。
1、完善监理制度,提高监理水平。
一是拓宽监理领域,发展全能监理,实施全方位、全过程监理;二是加强对监理单位的资质管理,建立公平有序的监理市场;三是适当提高监理取费标准,制止监理企业恶性竞争;四是加大培训教育力度,提高监理人员的整体素质。
2、明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。
建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系,是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中,监理委托合同一经确定,建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责,公正独立地开展监理工作。
3、建设单位协调、监督与检查监理工作。
为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题,房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
目前,房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的项目管理,范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛,考虑问题要更深入,因此对开发企业而言,不仅要注重资金保证和成本控制,更应注重项目管理团队的素质和建设,这些都是项目管理成败的基础。
[1]郭鸿飞,李凡。房地产项目质量管理体系思考[j]。合作经济与科技,2011,(05)。
[2]张媛媛,王银生。房地产项目设计阶段的成本控制[j]。财会研究,2011,(15)。
[3]彭泽华,李志军。关于房地产开发项目管理的思考[j]。中国高新技术企业,2008,(23)。
[4]邢瑞宇。浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[j]。会计之友,2011,(27)。
房地产开发企业的本钱核算论文
摘要:随着国民经济的发展,房地产业得到了大力发展,作为一名房地产开发的项目管理人员,如何加强房地产开发项目的管理,是一个值得深思的问题,本文主要是对加强房地产开放项目管理应该采取的控制措施进行了探讨。
关键词:房地产开发;项目管理;质量管理;进度管理。
一、加强投资项目质量控制。
质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定,同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图,加强开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式,尤其要强化领导层的质量意识,保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱,是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议,研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理,如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下:
1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查,凡是人员资格配备不齐备或不相称的,要求施工单位或监理部及时改正,并撤换相关人员。
2、认真查阅图纸和施工规范,对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方,对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料,工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。
3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制,所有用于工程的材料(包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料),在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试,并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用,否则,一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备(如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等)同样也需进场复试检测和报验。
4、在安全控制方面主要对“三宝”(安全帽、安全网、安全带),“四口”(楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口),临边(建筑物四周、阳台、屋面等),模板和支架、临时用电,机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。
二、项目进度管理。
工程项目能否在预定的时间内交付使用,直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻,做好施工项目的进度管理,保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
1、制定进度计划。
在工程的设计之初,做好项目的总进度计划,确定工期的总目标,在对现场进行调研和分析的基础上,将各个阶段的工作进行详细的计划,对施工进行指导。
2、保证进度计划的实施。
在施工过程中,要保证进度计划的严格施行,将审批后的进度计划布置到各个部门,将责任落实到人,确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题,要及时进行处理,采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点,影响因素较多,实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中,要对这些因素进行详细的分析,列出各个环节可能出现的问题,进行预防性的控制,以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多,不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位,还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系,在项目工程的进度管理中,做好人的因素管理,对其他各种因素进行分析研究,是做好进度管理的基本要求。
1、全面完善房地产项目成本管理。
营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要,项目经理必须对项目定位准确,正确把握营销理念。在房地产开发项目投资决策阶段,必须把握成本的关键因素,从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析,即从宏观的角度出发,大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析,是全面把握效益成本,注重资金投资与效益比例,研究工程价值走向,从可行性报告中合理做出相关预算,对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段,所以在这个阶段控制造价,最有必要。首先必须严格控制工程变更,因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲,必须严格监督建设单位,使其严格按图纸施工,按程序办事。
2、全方位提高成本管理的意识。
成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与,若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理,首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识,这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任,而是一种全体责任,他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人,这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全的看成全面控制,而是项目管理的每个方面都包含其中,并且都以成本管理为中心来开展工作。
3、建立健全成本控制机构管理。
是否能落实项目成本管理并将其切实执行,关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强,企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组,其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时,项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组,负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上,将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。
4、提高相关业务部门人员的素质和能力。
如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视,根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此,需要定期安排相关人员参加业务培训,让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训,培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视,同时,加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库,分享管理具有不同技能的人才。统一管理,让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。
四、完善监理制度。
1、完善监理制度,提高监理水平。
一是拓宽监理领域,发展全能监理,实施全方位、全过程监理;二是加强对监理单位的资质管理,建立公平有序的监理市场;三是适当提高监理取费标准,制止监理企业恶性竞争;四是加大培训教育力度,提高监理人员的整体素质。
2、明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。
建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系,是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中,监理委托合同一经确定,建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责,公正独立地开展监理工作。
3、建设单位协调、监督与检查监理工作。
为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题,房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
结束语。
目前,房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的项目管理,范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛,考虑问题要更深入,因此对开发企业而言,不仅要注重资金保证和成本控制,更应注重项目管理团队的素质和建设,这些都是项目管理成败的基础。
参考文献。
[1]郭鸿飞,李凡.房地产项目质量管理体系思考[j].合作经济与科技,2011,(05).
[2]张媛媛,王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[j].财会研究,2011,(15).
[3]彭泽华,李志军.关于房地产开发项目管理的思考[j].中国高新技术企业,2008,(23).
[4]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[j].会计之友,2011,(27).
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房地产开发与经济社会协调性发展探究论文
2.1缺乏有力的施工监管措施,员工自身的协调性有待完善。经济发展必然带动城市路桥工程的增多,在实际的路桥施工建设中,很多的设计人员和施工管理人员由于在施工工期的限制下,缺少对工程实际的调研工作,更有甚者,有的施工管理人员为了达到施工工期的要求,盲目的进行施工,没有按照要求的规范程序,这样工程的施工就缺乏了科学的实际调研数据支持,造成建设工程的整体设计不是很清晰明了,使相关部门的施工监管工作有了很大的难度。另外,监管人员由于自身业务素质的偏低、缺乏强烈的责任心。专业知识欠缺,自身的协调性很难完全发挥出来,也就使整工程的施工管理协调性大大降低,他们更多注重的是施工质量,对施工的进度、安全、效益等方面没有过多的关注,监管工作没有落实到位,阻碍了工程的整体协调性发挥。
2.2施工部门间没有有效的协调配合。市政路桥建设涉及多个方面,因此在开展施工时也需要多个部门的相互配合。然而,在施工工程的分层化管理模式下,各个施工部门之间有相对较强的独立性,协调沟通工作很少,专业人员之间的配合工作较少,各有各的工作职责,互不干涉,各个部门间的衔接交流甚少,使得一些工程问题出现后,找不到具体的责任负责人,使问题得不到及时有效的解决,进而延误了工程进度,使工程效益下降。另外,施工管理人员在工作上基本是处于室内指挥,很少深入到施工现场进行实际的调查分析,对施工的现场状况不是很全面真实的掌握,其作出的统筹方案,并不能考虑到各个施工部门的实际状况,在执行时就会导致部门间的矛盾增加,影响到施工的整体建设协调性。
2.3分包管理过多,施工整体衔接度降低。分包管理是路桥施工常采用的管理制度,这样都导致工程施工中的各个参与承包单位之间是独立性,彼此之间没有深入的交流,在具体的工作范围和工作职责上定位不准确,而且承包单位的最终目的是获得经济熊阿姨,造成了施工中各个工序的衔接度下降,没有明确的责任归属。
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土地开发成本房地产论文
房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地);另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发成本,在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准(如房屋占地面积或房屋建筑面积等)将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分,则应将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本——土地开发成本”
账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象:
1.对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对象;
2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。
企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用”账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
房地产开发论文
目前,房地产行业进入了自20xx年以来的最低点。从兰德咨询所提供的数据来看,“增收不增利”成为了整个行业所面临的尴尬局面,房地产的毛利率每年下滑约3—5个百分点,净利润率每年下滑1个百分点。分析各种原因,除了受到市场经济以及政府宏观调控的影响外,较高的税负是缩小房地产开发企业利润空间的重要因素之一,尤其是土地增值税和营业税。而在两税种之间进行比较可以发现,土地增值税对于房地产开发企业税负的影响则是巨大的。在这种情况下,税收筹划的必要性就凸显出来。那么,如何通过合理、合法的手段来降低房地产开发企业的税负呢?我们可以结合土地增值税以及营业税的理论知识,将其灵活地运用在开发房地产的每一个环节,以达到降低税负的目的。
在投资决策阶段,选择运营模式还是合作模式直接影响着整个开发项目所承担的税负。房地产开发企业需要根据不同的模式来进行税负的对比预测以及运营方案的选择。由于代建行为不属于土地增值税的征税范围,因此若合理采用代建方式来开发房地产,那么将会大大降低开发活动所承担的税负。在代建纳税筹划过程中,所需要重点关注的是“开发主体是谁?”通常情况下,我们可以以“客户”为开发主体,而后房地产开发企业与客户签订代建协议,在房地产开发建设完工后,由客户支付给房地产开发企业相应的报酬即可。可以看出,房地产的产权从未转移过,仍旧在客户的名下。此外,我们也可以考虑合作建房的模式,充分利用合作建房模式下的税收优惠政策。在合作建房模式下,往往是一种一方出地、一方出资的模式。比如,a公司20xx年5月通过招拍挂方式获得了一块土地,未做任何开发;20xx年9月打算将该土地转让给b房地产开发企业,由b房地产开发企业开发商品房。在这种情况下,如果直接转让,a公司不仅要按照差额缴纳营业税,还需要清算土地增值税,不享有任何税收优惠政策。而如果选择与b公司合作开发,由a公司出资、b公司出地,建成后各自对外转让,虽然营业税会增加,但是土地增值税则节省了很多,相比之下依旧减轻了不少税负。因此,在投资决策阶段,房地产开发企业可以结合自身发展状况、合作伙伴经济实力以及客观经济环境、政策环境来选择合适的投资运营模式,充分论证代建开发与合作开发的可行性,达到降低税负的目的。
地价往往占到整个房地产开发项目成本的百分之二三十,以何种方式取得建房所用土地是纳税筹划所要重点关注的内容。对于一些大型房地产开发企业,它们的品牌声誉好、经济实力强,与政府往往有着长期的合作关系以及良好的沟通方式。在这种天然的优势之下,它们有时会采用“政府回收拍卖”的方式取得土地。因为,如果通过转让方式取得土地,那么转让方需要缴纳营业税与土地增值税等,这样势必会转嫁给房地产开发企业。而如果地块由政府回收并拍卖的话,房地产开发企业则不仅可以免除营业税,同样可免除土地增值税。比如,一些旧城改造、旧厂房改造等项目。也有一些房地产企业利用重组的方式来进行税务筹划。目前,国家出台了一系列鼓励性产业的税收优惠政策。在满足一定的比例或者其他条件的情况下,通过股权的合并、分立以及收购等在营业税、土地增值税上有着很多减免优惠。因此,房地产开发企业可以充分收集这些材料,结合开发项目,选择重组方式降低税负,实现企业发展过程中的双赢。
立项阶段对于房地产开发项目的税收筹划来说相当重要,因为其直接影响着土地增值税清算对象的确定,进而影响着各个纳税期内增值额的抵补以及平衡,同时也影响着项目清算的时点。在立项阶段,尽可能的将清算单位做大,不仅可以推迟土地增值税的清算周期,而且可以平衡每一期所承担的税负。因为,很多房地产开发企业为了打开市场,在项目前期的定价往往较低,那么增值率随之也会降低;而在后期,受到后期宣传、项目完工进度等因素的影响,价格也逐渐上涨,进而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率,往往会高于20%,导致不满足清算时的税收优惠政策,土地增值税税负增加。那么,如果将某个房地产开发项目的清算单位做大,就可以达到递延缴纳税款的效果,形成永久性的收益。在上述基础上,还要把握对可售面积的规划,尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的调整,合理规划好人防、车库等公共配套建筑面积。对于车库、人防等公共设施的转让款如何计入收入和成本,国家相关文件并没有明确的规定。如果非普通住宅增值率较高,在进行立项规划时则可以建设单独的车库,将收入成本计入非普通,增加成本、降低收入,实现非普通增值额的降低;如果是普通住宅增值率较高,则按照相反的方式进行操作,建立底下车库等。
在房地产项目开发阶段,开发成本、开发费用的确定对于土地增值税的筹划非常重要。比如,在分期开发、分期清算的情况下,如果预测价格是不断上涨的,那么前期的售价要匹配较低的成本和费用;后期的售价则需要匹配较高的成本和费用,以充分发挥增值率对税收筹划的作用。房地产开发企业应当做好开发成本的合理规划。诸如万达、绿地等这些大型房地产开发企业,它们往往有着长期的战略合作伙伴,企业可以利用这种长期性来对整个项目进行合理的定价,防止出现成本明细不均匀的现象。对于清算对象中同时包括非普通商品房和普通商品房的,分摊方式的选择往往会影响到开发成本的分配,进而影响到增值率的大小。此外,由于实务中开发成本与期间费用往往是不能清楚地分开来的,因此房地产开发商可以将期间费用作为开发成本,增加可扣除的开发成本。一些房地产开发企业还利用营销楼以及样板间的建设来增加开发成本。因为国家税务总局税务司对售楼处、样板间的设计、建造等费用做出了不同的处理。如果为临时设施,那么这些费用不得计入成本扣除;如果是在项目主体内修建并且后期有偿转让的,则准予计入开发成本扣除。总之,对于开发成本的增加方式多种多样,房地产开发企业应当充分利用各项规定来增加可扣除的成本。此外,房地产开发企业也要充分利用财务费用扣除的规则。对于房地产开发企业来说,利息支出是可以据实扣除的,那么企业就可以比较5%的加计扣除与据实扣除谁大谁小来选择有利于增加税后利润的方式。如果房地产开发企业的资金来源主要是依靠金融借款,并且利息很有可能超过加计扣除的5%,那么就要搜集好各种结算清单、做好相应的登记工作。比如,c房地产开发企业开发一套住宅商品房,支付了土地出让金1000万元,可扣除的开发成本为10000万元,计入资本化可按转让项目计算分摊的利息支出为1500万元。按比例扣除的开发费用最高限额为(10000+1000)*10%=1100万元;据实扣除的开发费用最高限额为1500+(10000+1000)*5%=20xx万元。在这个过程中,既要通过税前可抵减利息费用的增加减少企业的纳税成本,又要考虑高额的利息费用也很可能成为企业的经营负担,因此企业在进行筹资活动的过程中,既要考虑纳税筹划的影响,同时也要把控企业的财务风险。
清算收入的高低、类别构成等决定着增值率的分子项,因此在销售阶段要注重对收入的调整。比如,装修款单列意味着对收入的分割;车房同购意味着普通商品房与非普通商品房的不同划分;开发企业直接销售或者代理销售则意味着售价的高低。在实务操作中,房地产开发企业可以将能够单独分割出来的业务收入从项目销售收入中分离出来,同时控制成本结转的比例,达到减少税基的目的。值得注意的是,如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企业采用装修款单独签订合同的方式,以毛坯房的价格备案。虽然装修合同将对方的营业税转嫁到了企业,但是企业却节省了大额的土地增值税。在这个过程中,企业所要关注的是客户的意愿。因为分拆合同会增加合同主体,进而增加客户的交易风险和交易成本。也有一些企业采用买房送车的策略来降低土地增值税的税负。因为开发项目内的车位往往作为非普通收入,这就导致这部分收入无法享受免税的优惠。而如果能够将车位的收入转化为普通商品房的收入,结合相关的计算,就很可能实现享受到免税政策,从而实现税负的降低。诸如青岛的一些地市专门规定赠送的车位因为没有取得收入,可以按照开发产品计算销售收入,更加为这一税收筹划方式提供了环境基础。通常情况下,开发产品不可能在一段时间内全部销售完毕,因此楼盘清算之后再销售已经成为非常普遍的现象。那么,在这个过程中也就存在着后续的成本费用以及后期的销售收入。在项目清算之后所发生的销售,其扣除项目的金额应当按照清算时单位建筑面积成本费用乘以销售面积来计算。并且,相关文件否定了前期销售与后期销售合并清算的方式。在这种情况下,一些房地产开发企业保留了一定的后续成本。比如,将后期物业并入到前期整体收入、成本中,从而发起二次清算,重新计算土地增值率以及土地增值税,实现一次清算的目的,降低企业税负。实务中,各地区税务局对二次清算都有着明确的规定,具体操作仍需要结合当地的规定来考虑。六、结语面对严峻的发展形势,房地产开发企业应当采取积极的措施应对市场环境以及政府宏观调控。税收筹划作为节约内部成本、应对政府相关调控政策的有效手段,房地产企业应当把握好其运作原理,充分运用各项税收优惠政策,结合房地产开发项目每一过程的特殊性,关注重点税种,建立合理、合法的税收筹划体系,为企业寻求更广阔的利润空间。
房地产开发企业工程造价的控制论文
[摘要]当前建筑业发展十分迅速,建筑工程质量直接关系到人们生命财产安全,如果建筑工程出现问题将会给社会带来负面影响。
本文分别从建筑物施工前、施工中、施工后对建筑物的质量管理和控制提出了一些有效的措施。
[关键词]建筑工程;质量控制;管理制度。
建筑工程的质量安全十分重要,它不仅关系到用户的利益,而且关系到建筑企业的效益。
然而,在建筑的施工建造过程中存在很多问题导致事故频出。
因此,建筑单位除了要完善自己的管理体制,更要改进自己的施工方式,将质量安全放在首位。
1建筑施工前的质量管理。
1.1做好施工方案。
施工的纲领性文件是施工组织设计,施工方案是预算到完工的整体计划,包括技术、组织等文件,确保工程施工管理规范。
所以对施工组织的研究需要从工程特点、施工方式、施工要求三方面深入研究。
做好工程施工建造工作必须对人员、资料、机械装置、施工技巧进行科学合理的安排。
1.2实行质量责任制度。
工程质量离不开统一的管理,项目建设之前应该建立统一的指挥部并由总工程师担任协助工程建造的任务。
另外,加设质检部、技术指导部负责项目的整体施工质量监督,他们还需承担编写质量施工计划及质量保证措施与实施计划要求。
通过这种方式将责任层层细化,使人的行为得到规范、规章制度得到有效的落实。
这样才能保证工程规范、有序的进行,以避免施工时出现问题。
1.3严格进行图纸的会审。
任何一个方案或施工图纸都不是完美无瑕的,图纸会审的目的就是要对图纸中出现的问题进行更正并对冗余部分进行删减,对难点的地方进行多方面的讨论。
会审的要点有以下几个:。
1)施工装备是否符合当地条件。
如果需要用到特殊的处理方式,会不会给施工带来危险。
2)建筑用材的型号、类别与实际情况是否适应,建筑物结构和施工方式是否有较大的矛盾。
3)外部电缆管道、电线、管道口外径、材质、标准规格是否保持一致。
经过详细的审查,需要将最终问题与建筑企业、设计单位、施工方综合协调处理,最终由设计方对图形更改。
1.4控制材料的采购环节。
建筑物质量的高低与建筑材料的质量是密切相关,不合格的原材料给建筑物的安全带来了严重的威胁,故在严格检查材料的出厂日期、合格证书、技术鉴定凭证的基础上,采取大范围的抽查工作。
2.1加强结构工程管理手段。
结构工程对整个建筑物的安全至关重要,它不仅是验收结算的依据,更是工程验收记录的重要内容。
对结构工程严格记录并做好签证,一方面给竣工结算带来可靠性的依据;另一方面确保了建筑物的安全性。
当建筑物的结构出现问题时,通过查阅相关记录就能够及时发现问题的根源并快速解决。
对基础工程检验的步骤为首先验证槽的土质,其次验证槽的深度与宽度,最后经过项目监理人员签字。
钢筋在结构工程中占很大一部分,因此需要对钢筋进行抽样检查,若硬度或质量不能满足施工要求就坚决不能够使用,混凝土浇筑前应对钢筋的形状做检查,以防止不符合形状的钢筋结构出现。
2.2混凝土施工管理制控。
混凝土施工是十分重要的,需要注意以下几个关键点:。
1)必须确保模板安装的正确性。
应充分保证模板的安装部位与形状尺寸维持在正常值范围内,其应能够承载本身重量及侧向的压力。
2)模板的拼接缝隙必须控制好,封堵措施与支顶结构要牢固。
3)仔细完成混凝土振捣,不允许混凝土表面留有大量缝隙。
2.3工程样板管理。
工程样板应注重从以下几点考虑:。
1)完全体现图纸的设计要求。
施工样板最基本的属性就是要与实际工程吻合,且样板成败的关键是施工操作人员的.技术水平,一个技术过硬的操作员是保证样板高合格率的条件。
2)施工之前要技术交流。
操作者与样板的质量息息相关,因此详尽的技术和质量交底对样板的施工至关重要,其主要的内容包括样板名称、质量、操作流程、材料标准。
3)成立专门的质量评定人员来评定样板质量等级。
样板施工完成后,需要组织相关人员进行质量评定,一般当操作合格后就移交给项目经理或工程师,由他们做出下一步的评判。
4)加强资料的管理。
资料的收集是一个动态的过程,它发生在整个施工建造过程中。
每完成一道施工工序就需要做好工程的检测报告和质量验收记录;每一个分项目工程完工后需及时对施工资料、安全检验资料、主要部分进行抽查。
2.4加强技术创新。
所谓技术创新就是将新工艺、新技术、新管理模式应用到建筑施工中。
这对提升建筑单位竞争力、提升建筑物水平有着重要作用。
施工中若能够减少能源的耗损,提升工作效率,就能够获得较大的收益,技术方面的创新为项目企业管理提供了重要支撑。
3建筑施工后的质量控制。
按照预先的质量评定标准对项目进行检查和验收。
为了确保评定的科学合理性需要和施工单位、招标单位等进行全方面的讨论。
首先,进行验收时要对单相采取检查如消防、规划等。
其次,当工程检查合格后监理方根据有关规定对工程验收,其中检测出的不合理问题需填写到工程验收与漏洞记录表中,并明确的提出更正时间和重新检查的时间。
最后,将全部的资料移交给工程竣工方,抽调各组,对建筑物进行实地测量,核对施工资料。
4结语。
总而言之,施工质量问题是工程施工管理中的重点内容。
应用先进的管理体系,不断改革和创新管理思路,采取科学的质量控制方式,可以极大促进建筑企业的整体实力,并能有效保证施工的质量。
参考文献:。
[1]魏连雨.建设项目管理[m].北京:中国建材出版社,2013.
[2]张永清,贾双盈.用模糊线性规划进行公路建设投资决策[j].山西交通科技,2012,(5).
房地产开发中的设计管理探析论文
房地产开发企业,应向当地工商管理行政部门申请登记,并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书,没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下,先取得暂定资质,随着房地产公司的依法经营,业绩的产生,不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始,就应该考虑用于项目的资金来源,一旦获得了该项目的开发权,就应当花精力为该项目筹措资金,以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。
房地产开发项目资金来源大致有四种形式:
1、企业自有资金。
2、银行信贷。
3、社会集资。
4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。
四种形式可单选一种也可联动。
2、项目的选择及选址。
项目选择是房地产投资的首要工作,也是最为复杂,最为困难的工作。如果房地产项目选择正确,应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲,房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力,需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用,要认定一个项目值不值得考虑,是否可以投资,最终还要依靠投资者自己的分析决断能力,还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择,必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析,必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研,还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划,这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求,符合城市建设总体规划和土地利用总体规划,经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后,要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后,当地政府及国土资源部门即可开展征地工作,完成征地补偿相关工作后,进行土地的招、拍、挂工作,并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书,进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间,是房地产开发的关键环节之一。
3、项目的立项。
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表,并经有资质的评估单位论证通过)。
4、项目的规划及施工图设计。
按照规划部门出具的规划条件,房地产开发企业选择符合开发意愿,有相应资质的规划设计单位,对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查,获得施工图审查合格证;同时,项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审,确保消防及避雷系统符合有关要求。
5、项目的招标。
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作,也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标,一般情况下必须由招标代理公司组织,在建设主管部门指定的交易厅中进行,最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书,中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。