房地产行业是一个与人们生活息息相关，发展潜力巨大的领域。以下是一份关于房地产调控政策的详细解读，供大家参考。
房地产合同管理制度
二十六、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。
二十七、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。
二十八、处理合同纠纷的原则是：
1、坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。
2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。
3、因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救。
措施。
减少我方损失;因双方责任引起的纠纷应实事求是分清主次合情合理解决。
二十九、在处理纠纷时，应加强联系，及时通气，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责、埋怨，统一意见，统一行动，一致对外。
三十、合同纠纷的提出，加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。
三十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷，有关部门必须主动提供下列证据材料。
2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;。
3、货款的承付、托收凭证，有关财务帐目;。
5、有关方违约的证据材料;。
6、其他与处理纠纷有关的材料。
三十二、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。
三十三、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，应复印若干份，分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。
三十四、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的，承办人应及时向主管领导汇报。
三十五、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，可向人民法院申请执行。
三十六、在向人民法院提交申请执行书之前，有关部门应认真检查对方的执行情况，防止差错。执行中若达成和解协议的，应制作协议书并按协议书规定办理。
三十七、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料汇总、归档，以备考。
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房地产合同管理制度
三十八、本公司对合同实行二级管理、专业归口制度，法人委托书制度，基础管理制度。
三十九、本公司合同管理具体是：
公司由董事长授权总经理总负责，归口管理部门为财务部、办公室;副总经理归口管理房地产开发、建设合同;各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作。
四十、公司所有合同均由办公室统一登记编号、经办人签名后，按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。
四十一、办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下：
1、建立合同档案;。
3、填写"合同情况月报表"。
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房地产公司管理制度
第一条 公司定期举行例会，原则上每周举行一次，初定为每周一下午或周五上午，地点在公司综合办公室（ 5012室 ），其他地点需提前通知。出席者为公司董事、经理层及各 部 负责人。根据工作需要，可邀请有关人员参加公司扩大会议。
第二条 董事长可根据需要召集临时会议，或由董事会、股东提议，经董事长批准召集临时会议。董事会不设例会，由董事长根据需要召集董事会议。董事会根据工作的需要增加的会议，需提前向各 部 发出通知。
第三条 会议由 办公室 负责会议签到、会场布置及会场管理等。
第四条 例会主要内容为： 公司各部门 对所做工作的汇报和总结；拟定下一步的工作计划；重大问题的研究决策；困难问题的讨论解决。参会人员在会议前就上述内容做好充分准备。参会人员认真做好会议记录，及时向 部室 成员传达并落实会议精神。
第五条 会议期间保持会场安静，通讯工具关闭或调为振动。
第六条 会议参加者在会上要畅所欲言，各抒己见，允许持有不同观点和保留意见。但会上一旦形成决议，无论个人同意与否，都应认真贯彻执行。
第七条 严守会议纪律，保守会议秘密，在会议决议未公布之前，不得私自泄漏会议内容，影响决议实施。
第八条 会议期间，由 办公室 安排负责记录会议的主要内容，并做出会议笔录，整理后存档。
第九条 参会人员不得缺席、迟到、早退。如有特殊原因不能及时到会的，提前一小时向公司副总经理或 行政部门的人事负责人 请假， 由部门其他 人员代为出席， 并 向例会报告工作内容，代为接受会议工作安排。如未指定人员出席，视为无故缺席。不能及时请假及请假理由不充分者，由董事会在下次例会上提出批评，并要求改正。
第十条 每半年对例会迟到、早退者内部通报批评。
第十一条 凡例会每半年请假累计达6次者，内部通报批评；请假累计达12次者，根据情况处内部警告直至撤销职务。
第十二条 有关处分在正式下发前一周书面通知当事人，当事人可以在一周内向董事会提出书面申诉，由董事会做出最后裁决。当事人在规定时间内没有申诉，视为放弃权利、承认处分。
第十三条 各职能 部门 例会根据需要举行，时间和地点由部门负责人决定。主要讨论 部门 近期的工作进展，下一阶段的工作安排。各 部门 对会议内容应做详细的记录，并形成文字材料，由部 门经理 报送分管副总经理。
本制度自颁布之日起执行。本制度修改权属公司董事会，解释权属为综合部。
房地产公司合同管理制度
第一条为促进公司对外经济活动的开展,规范公司对外经济行为,提高经济效益,防止不必要的经济损失,根据国家有关法律规定,特制定本管理办法。
第二条凡以公司名义对外发生的经济活动,均应当签订经济合同。
第三条订立经济合同必须遵守国家的法律法规,贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。
第四条本办法所包括的合同有设计、销售、采购、借款、维修、保险等方面的合同,不包括劳动合同。
第五条经济合同除即时清结者,一律采用书面格式,并必须采用统一的经济合同文本。有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。
第六条国家规定采用标准合同文本的必须采用标准文本。
第七条公司由法律顾问根据总经理的授权,全面负责合同管理工作,指导、监督有关部门的合同订立、履行等工作。
第二章合同的订立
第八条与外界达成经济往来意向,经协商一致,应订立经济合同。
第九条订立合同前,必须了解、掌握对方的经营资格、资信等情况,无经营资格或资信的`单位不得与之订立经济合同。
第十条除公司法定代表人外,其他任何人必须取得法定代表人的书面授权委托方能对外订立书面经济合同。
第十一条对外订立经济合同的授权委托分固定期限委托和业务委托两种授权方式,法定代表人特别指定的重要人员采用固定期限委托的授权方式,其他一般人员均采用业务委托的授权方式。
第十二条授权委托事宜由公司法律顾问专门管理,需授权人员在办理登记手续,领取、填写授权委托书,经公司法定代表人签字并加盖公章后授权生效。
第十三条经济合同必须具备标的(指货物、劳务、工程项目等),数量和质量,价款或者酬金,履行的期限、地点、和方式,违约责任等主要条款方可加盖公章或合同章。经济合同可订立定金、抵押等担保条款。
第十四条对于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的,应当封存样品,有合同双方共同封存,加盖公章或合同章,分别保管。
第十五条合同标的额不满一万元应当订立而不能订立书面合同的,必须事先填写非书面合同代用单,注明本办法所规定的合同主要条款,注明不能订立书面合同的理由,并经总经理批准同意,否则该业务不能成立。
第十六条每一合同文本上保留我方的合同文本上必须注明合同对方的单位名称、地址、联系人、电话、银行账号,如不能一一注明,须经公司总经理在我方所留的合同上签字同意。
第十七条合同文本拟定完毕,凭合同流转单据按规定的流程经各业务部门、法律顾问、财务部门等职能部门负责人和公司总经理审核通过后加盖公章或合同专用章方能生效。
第十八条公司总经理对合同的订立具有最终决定权。
第十九条流程中各审核意见签署于合同流转单据及一份合同正本上,合同流转单据作为合同审核过程中的记录和凭证由印章保管人在合同盖章后留存并及时归档。
第二十条对外订立的经济合同,严禁在空白文本上盖章并且原则上先由对方签字盖章后我方才予以签字盖章,严禁我方签字后以传真、::信函的形式交对方签字盖章;如有例外需要,须总经理特批。
第二十一条单份合同文本达二页以上的须加盖骑缝章。
第二十二条合同盖章生效后,应交由合同管理员按公司确定的规范对合同进行编号并登记。
第二十三条合同文本原则上我方应持单份,至少应持二份,合同文本及复印件由财务部、办公室、法律顾问、具体业务部门等各部门分存,其中原件由财务部门和办公室留存。
第二十四条非书面合同代用单也视作书面合同,统一予以编号。
第二十五条签订经济合同,如涉及公司内部其他单位的,应事先在内部进行协商,统一平衡,然后签约。
第二十六条签订经济合同,除合同履行地在我主所在地外,签约时应力争协议合同由我方所在区、县人民法院管辖。
第二十七条合同依法订立后,即具有法律效力,应当实际、全面地履行。
第二十八条业务部门和财务部门应根据合同编号各立合同台帐,每一合同设一台帐,分别按业务进展情况和收付款情况一事一记。
第二十九条有关部门在合同履行中遇履约困难或违约等情况应及时向公司总经理汇报并通知法律顾问。否则造成经济合同不能履行、不能完全履行的,要追究有关人员的责任。
第三十条财务部门依据合同履行收付款工作,对具有下列情形的业务,应当拒绝付款:
1.应当订立书面合同而未订立书面合同,且未采用非书面合同代用单的;
2.收款单位与合同对方当事人名称不一致的。
第三十一条付款单位与合同对方当事人名称不一致的,财务部门应当督促付款单位出具代付款证明。
第三十二条在合同履行
过程中,合同对方所开具的发票必须先由具体经办人员审核签字认可,经总经理签字同意后,再转财务审核付款。
第三十三条合同履行过程中有关人员应妥善管理合同资料,对工程合同的有关技术资料、图表等重要原始资料应建立出借、领用制度,以保证合同的完整性。
第三十三条在经济合同履行过程中碰到困难的,各企业首先应尽一切努力克服困难尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时,应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。
第三十四条变更、解除经济合同,必须符合《经济合同法》的规定,并应在公司内办理有关手续。
第三十五条变更、解除经济合同,一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等),口头形式一律作废。
第三十六条变更、解除经济合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。
第三十七条因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的,除法律允许免负责任的以外,均应承担相应的责任,并在变更、解除合同的协议书中明确规定。
第三十八条变更或解除合同必须依照合同的订立流程经业务部门、财务部门、法律顾问等相关职能部门负责人和公司总经理审核通过方可。
第三十九条我方变更或解除和同地通知或双方的协议应当采用书面形式,并按规定经审核后加盖公章或合同专用章。
第四十条有关部门收到对方要求变更或解除合同的通知必须在三天内向公司总经理汇报并通知法律顾问。
第四十一条变更或解除合同的文本作为原合同的组成部分或更新部分与原合同有同样法律效力,纳入本办法规定的管理范围。
第四十二条合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关单位,并将有关资料汇总、归档,以备查考。
第四十三条合同变更后,合同编号不予改变。
第五十一条合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证,有关人员应保守合同秘密。
第五十二条业务部门、::财务部门应当根据所立合同台帐,按公司的要求,定期或不定期汇总各自工作范围内的合同订立或履行情况,由法律顾问据此统计合同订立和履行的情况,并向总经理汇报。
第五十三条各有关人员应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料(包括与有关的文书、图表、传真件以及合同流转单等)按合同编号整理,由法律顾问确认后交档案管理人员存档,不得随意处置、销毁、遗失。
第五十四条公司定期对合同管理工作进行考核,并逐步将合同签约率、合同文本质量、合同履行情况、合同台帐记录等纳入公司对员工和部门的工作成绩考核范围。
第五十五条凡因未按规定处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的,追究其经济和行政责任。
第五十六条因故意或重大过失而给公司造成重大损失的,移送有关国家机关追究其法律责任。
第五十七条本办法适用于浙江思加(中国)房产公司各部门。
第五十八条本办法解释权归公司总经理。
房地产公司管理制度
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
2、组织本部门人员进行前期楼宇的接管验收，业主入住资料准备。协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
3、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，以便于开展各项工作。
4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
5、负责物业管理部的岗位确定和编制人员招聘计划，协助办公室做好物业服务中心人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。
6、负责编制物业服务工作所需的物品采购计划，上报公司相关部门，并负责所购物品的保管和发放工作。
7、负责制定物业服务中心工作计划，并保证计划的贯彻执行。
8、全面负责物业服务中心工作，保证物业服务中心管理范围内的工作质量，为住户提供良好的管理与服务。
9、负责制定、贯彻、落实岗位责任制，制定工作要求，工作目的，建立各项管理制度。
10、负责指导、监督、检查物业服务中心各项工作及基层人员的工作完成情况。
11、完成总经理交办的其它工作任务。
房地产合同管理制度
第五章 抵押房地产的占用与管理
第六章 抵押房地产的处分
第七章 法律责任
第八章 附 则
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本法。地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门负责管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、区（县）人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的；应当符合国有资产管理的有关规定。法律、法规有规定的除外。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险偿还的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验厂列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其它共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料：（七）登记机关认为必要的其它文件.
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日作出是否准予登记的书面答复。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的`房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其它附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第五章 抵押房地产的占用与管理
第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足,或者直接向保险公司行使求偿权。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
第六章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（四）抵押人违反本办法的有关规定;擅自处分抵押房地产的；（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼.
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿.
第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：（一）抵押权请求中止的；（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（五）其它应当中止的情况。
第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款;（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第七章 法律责任
第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其它方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。
房地产公司合同管理制度
房地产开发公司合同管理制度总则为加强合同管理,避免失误,提高经济效益,根据《合同法》及其他有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。
一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。
三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加,不得一个人直接与对方谈判合同。
四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同,除法定代表人外,必须是持有法人委托书的法人委托人,法人委托人必须对本企业负责。
五、签约人在签订合同之前,必须认真了解对方当事人的情况。
六、签订合同必须贯彻'平等互利、协商一致、等价有偿'的原则和'价廉物美、择优签约'的原则。
七、合同除即时清结者外,一律采用书面格式,并必须采用统一合同文本。
八、合同对各方当事~利、义务的规定必须明确、具体,文字表达要清楚、准确。合同内容应注意的主要问题是:
1、部首部分,要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点;
3、结尾部分:注意双方都必须使用合同专用章,原则上不使用公章,严禁使用财务章或业务章,注明合同有效期限。
九、签订合同:除合同履行地在我方所在地外,签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。
十一、合同在正式签订前,必须按规定上报领导审查批准后,方能正式签订。
十二、合同审批权限如下:
1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。
2、下列合同由董事长审批:标的超过50万元的;投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。
3、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。
十三、合同原则上由部门负责人具体经办,拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是:
1、合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。
2、合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。
3、合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。
十五、合同依法成立,既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着'重合同、守信誉'的原则。严格执行合同所规定的义务,确保合同的实际履行或全面履行。
十六、合同履行完毕的标准,应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的,一般应以物资交清,工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。
十八、在合同履行过程中,碰到困难的,首先应尽一切努力克服困难,尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更,解除合同时,应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。
十九、对方当事人提出变更、解除合同的,应从维护本公司合法权益出发,从严控制。
二十、变更、解除合同,必须符合《合同法》的规定,并应在公司内办理有关的手续。
二十一、变更、解除合同的手续,应按本制度规定的审批权限和程序执行。
二十二、变更、解除合同,一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等),口头形式一律无效。
二十三、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。
二十四、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的,除法律允许免责任的以外,均应承担相应的责任,并在变更、解除合同的协议书中明确规定。
二十六、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的,应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。
二十七、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理,经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。
二十八、处理合同纠纷的原则是:
1、坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。
2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。
3、因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。
二十九、在处理纠纷时,应加强联系,及时通气,积极主动地做好应做的工作,不互相推诿、指责、埋怨,统一意见,统一行动,一致对外。
三十、合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。
三十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷,有关部门必须主动提供下列证据材料。
2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;
3、货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;
4、产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;
5、有关方违约的证据材料;
6、其他与处理纠纷有关的材料。
三十二、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的,应签订书面协议,由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。
三十三、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书,上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。
三十四、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管领导汇报。
三十五、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。
三十六、在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。
三十八、本公司对合同实行二级管理、专业归口制度,法人委托书制度,基础管理制度。
三十九、本公司合同管理具体是:公司由董事长授权总经理总负责,归口管理部门为财务部、办公室;副总经理归口管理房地产开发、建设合同;各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作。
四十、公司所有合同均由办公室统一登记编号、经办人签名后,按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。
四十一、办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下:
1、建立合同档案;
2、建立合同管理台帐;
3、填写'合同情况月报表'。
房地产公司管理制度
一、工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用《工程联系单》形式作为合同的补充据此结算。
二、《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理(属设计变更由总工签署)签署意见后报经济管理部审核。
三、签证金额在0元以下的，按现场专业承办人——工程部经理——经济管理部经理——正、副总经理的审核程序办理，方可纳入决算依据。
四、超过20000元以上的签证事项，应采用补充合同，按合同审批程序办理。
五、对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经管部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。
房地产管理制度
第一条为满足x城房地产集团有限公司(以下简称公司)各类会议的需要,营造整洁、规范、有序的会议氛围,确保公司各类会议的顺利举行,特制订本制度。
第二条本制度中的会议室是指公司专用会议室。
第三条综合管理部为会议室的归口管理部门。
第四条本制度适用于公司本部,控股项目公司、专业公司遵照执行,参股项目公司、专业公司参照执行。
第二章会议室的配置和布置。
第五条会议室的配置包括会议桌椅、演示板、书写笔、视听设备、饮水设施、空调、换气扇、烟缸及电话等。
第六条会议室应根据具体会议的规格、性质和需要进行布置,主要包括会标、盆栽植物、桌牌等。
第三章会议室的管理。
第七条管理人员职责。
(一)每天对会议室进行保洁、整理;。
(二)每次会议后立即清扫、整理;。
(三)每天对盆栽植物进行养护并定期更换;。
(四)每天检查设施设备,发现问题立即酌情处理;。
(五)每天检查物品的备用情况,根据需要随时补充;。
(六)做好会议室的使用安排;。
(七)根据会议要求,做好会议室的'布置工作;。
(八)做好会议的保密工作;。
(九)做好会议室的安全防范工作。
第八条管理要求。
(一)场地和设施设备整洁、摆放有序;。
(二)盆栽植物美观、养护得当;。
(三)设施设备完好、有效;。
(四)消耗性物品不短钝。
(五)会议室的安排合理有序、不冲突;。
(六)会议室的布置快速、周到、规范;。
(七)安全防范工作周密、细致。
第四章会议室的使用。
第九条需要使用会议室的部门应将拟召开会议的名称、规格、时间、人数及相关要求提前1天(需做会标的提前2天)通知综合管理部。
第十条综合管理部根据各部门预约的会议时间、规格、人数等因素,视先后、轻重、缓急进行统筹安排,合理调配,并将确定的会议室地点及时通知相关部门。
第十一条如遇会议时间、场地重叠,无法按照要求作出安排的,综合管理部应及时与相关部门联系,以作出相应调整或另行安排。
第十二条使用会议室的部门及员工应正确使用并爱护会议室的设施设备,发生问题应及时与综合管理部联系,同时应自觉保持会议室的整洁,不随意丢弃烟蒂、杂物等。
第五章附则。
第十三条本制度由综合管理部负责解释和修订。
第十四条本制度自印发之日起施行。
房地产客户管理制度
工程管理中心为工程建设的责任部门。
建设工程的竣工标准:工程全面完工(含外墙装修)，建设工程用地红线(或该栋建筑物相邻30米)范围内的道路、绿化(含屋面)按照批复的总规要求全面完工(含地下室及地下机械停车库)，所有临时建筑、构筑物在其使用期后拆除完毕。
主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超24小时，扣罚工程管理中心总监100元，项目开发中心总监100元。计划管理中心考核。
建设工程的交楼标准:各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书(根据当地文件要求需要);建设工程规划验收合格证;质量监督意见书;人防验收备案表;消防验收意见书;环保验收意见书;建设工程竣工验收备案表;交楼许可证。
主体工程完成后180天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超24小时，扣罚工程管理中心总监100元、项目开发中心总监100元。计划管理中心考核。
工程建设过程管理。
新开发项目在详细规划批复15天内，由工程管理中心牵头，公司主管副总主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、项目外委设计院、计划管理中心、成本控制中心、项目开发中心、行政管理中心、营销策划中心、物业公司等部门(单位)负责人。各参会人员需认真填写开发建设综合策划方案会签审批表。
未按时召开会议的，扣罚工程管理中心总监200元;综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程管理中心总监500元;综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。计划管理中心考核。
项目开发建设综合策划方案审定会的内容:。
施工给水系统:给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。施工排水系统:排水管道走向规划、管道管径、排水量等。施工用电系统:施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。施工道路系统:满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。施工场地划分、围蔽及临时设施的规划:满足安全文明施工需要、满足销售需要等。施工场地的土方平衡:考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。制定甲供材料采购供应计划。制定各期开发楼盘的分批销售计划。制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。
小区的公共工程(供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等)的建设是否能满足首期交楼的使用要求。
在工程开工前及开工后，每月召开至少一次由工程管理中心总监组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流例会。
每月未召开工程建设交流例会的，扣罚工程管理中心总监500元。总工室考核。
会议纪要应由工程管理中心在24小时负责起草，并经与会各方代表会签，并在次天形成正式会议纪要，报公司及其他相关部门备案存档。
工程管理中心应严格按政府和集团公司相关要求，确保工地安全文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程管理中心总监降两至三级工资扣罚。总工室考核。
项目主体开工前，工程管理中心负责组织总工室、成本控制中心、主体施工单位及监理单位参加施工组织设计审查会。否则，扣罚工程管理中心总监200元。总工室考核。审查通过后次天报公司总经理审批。
项目发售前，计划管理中心负责组织汇总工程管理中心、营销策划中心、物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司总经理批准。否则，扣罚计划管理中心总监200元。营销策划中心考核。
项目主体合同立项前，由成本控制中心组织工程管理中心、行政管理中心和总工室到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。项目主体合同签订后主体工程开工前，由成本控制中心、行政管理中心组织对工程管理中心、总工室进行合同交底。否则，扣罚成本控制中心总监200元。总工室考核。
公司各部门每月28日17:00前，将下月工作计划经部门负责人审批后，报计划管理中心，并在公司计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人200元。计划管理中心考核。
基础、地下室、主体工程、装修、园林、强弱电、消防、煤气等工程开工前，工程管理中心必须组织召开由公司主管副总主持的，由总工室、成本控制中心以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审，并形成会审意见，会审完成后由总工室三天内反馈到设计单位，十天内由设计单位完成变更。
如未按以上要求办理，扣罚工程管理中心总监、总工室主任各500元。工程管理中心、总工室互相考核。
营销策划中心必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图，报公司总经理审批。否则，扣罚营销策划中心总监200元，计划管理中心考核。
审批通过后48小时内营销策划中心书面通知到总经办，每延迟24小时扣罚营销中心总监100元。行政管理中心考核。工程管理中心于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟24小时扣罚工程管理中心总监100元，营销策划中心考核。
每期工程出正负零或三层(主体五层以上)后15天内，工程管理中心应组织完成各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意(开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等)。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。总工室考核。
每期工程出正负零或三层(主体五层以上)完成后48小时内，总工室牵头组织工程管理中心、成本控制中心、项目开发中心、营销策划中心、物业公司等各部门及施工单位在相关工程节点进行综合会验。否则，扣罚总工室主任100元/天。工程管理中心考核。
完成正负零或三层(主体五层以上)会验48小时内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给正负零或三层(主体五层以上)会验参加部门，七天内下发设计文件。否则，扣罚总工室主任100元/天。工程管理中心考核。
正负零或三层(主体五层以上)会验时，工程管理中心必须建立材料样板间，由工程管理中心土建组组长负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。否则，扣罚工程管理中心总监100元。现场样板每丢失一件，扣罚当事人100元。总工室考核。
工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，如有调整意见，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报公司主管副总审批。而涉及外观效果的，报总工室和公司总经理审批。未经批准严禁施工。否则，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。总工室考核。
施工过程中需做样板的有:外墙饰面砖、装饰石材、屋面瓦、铝合金窗、栏杆等;室内地面砖、木地板;室内墙面、天花(吊顶)的扇灰及油漆;大堂、电梯前室的所有装饰;室内园建装饰、道路及广场的铺装面层等;室内外砖砌体及批荡;主体结构的钢筋及模板;预制构件的安装等。施工样板验收的程序(附:施工样板验收审批表):施工单位经三级自检合格后，报监理验收;监理验收合格后，报工程管理中心总监验收;工程管理中心总监验收合格后、报公司主管副总验收。
每期楼宇发售15天前，销售方案中要求售楼部、样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必须完成。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。计划管理中心考核。
桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程管理中心必须取得相关中间验收登记表。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。总工室考核。
工程管理中心必须在竣工前召集物业公司、营销策划中心及施工单位进行分户验收并整改完毕。否则，扣罚工程管理中心总监500元。总工室考核。
每期工程竣工前根据工程需要必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位(子单位)工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。否则，扣罚工程管理中心总监200元/项。总工室考核。
每项工程竣工验收15天内，工程管理中心组织总工室、成本控制中心、行政管理中心召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送成本控制中心及集团行政管理中心，且将评定为不合格的参建单位报行政管理中心、集团监察管理中心备案，否则，扣罚工程管理中心总监500元。成本控制中心考核。
上述不合格参建施工单位经集团监察管理中心审核后，确认属实的，监察管理中心对相关责任人进行问责处理。
如集团监察管理中心检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予行政管理中心总监降两级工资的扣罚。成本控制中心考核。
不合格的单位主要表现为:队伍的资金实力、工程进度质量、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。
项目开发中心必须在工程竣工后60天内取得规划验收合格证。否则，扣罚项目开发中心总监500元。计划管理中心考核。
项目开发中心必须在工程竣工后75天内取得质量验收意见书和建设工程竣工验收档案备案认可书。否则，扣罚工程管理中心总监500元。计划管理中心考核。
项目开发中心必须在工程竣工后85天内取得竣工验收备案表。否则，扣罚项目开发中心总监500元。计划管理中心考核。
项目开发中心必须在工程竣工后120天内取得该期楼宇的房屋栋证，工程竣工后180天内办好房屋产权证及分户图。否则，扣罚项目开发中心总监100元/天。计划管理中心考核。
营销策划中心应在每月5日前召开会议，针对销售过程中工程管理中心、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门，并报公司负责人。
未召开会议或未将相关部门存在的问题反馈的，扣罚营销策划中心总监200元。计划管理中心考核。
每月5日前，各部门应将营销策划中心上月提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈营销策划中心，并报公司负责人。未将相应问题整改完毕或未将整改情况书面反馈营销策划中心的，扣罚相关部门总监200元。计划管理中心考核。
工程管理中心须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成资料审核，并在竣工验收后45天内提交成本控制中心。其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成资料审核，并在竣工验收后2个月内一次性提交成本控制中心。
工程管理中心未按要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣罚工程管理中心总监100元。成本控制中心考核。
成本控制中心发现资料不齐，审批手续不全的，应在收到资料3天内一次性发函给工程管理中心;工程管理中心在收到函件之天起7天内负责补齐完善后重新提交。
工程结算审批:。
金额在100万元以上的工程结算，成本控制中心审核后，报财务管理中心审核，之后报成本控制中心分管副总审核，报公司总经理审批，集团财务管理中心复核后，报集团总裁审核。
集团财务管理中心在规定时间内完成复核并出具意见(审核意见中须列出成本控制中心多计错计且单项差额在千分之一以上的项目)。
成本控制中心收到复核意见后，须在10天内落实复核意见，与施工单位协商并调整结算造价，集团财务管理中心同意最终结算金额后，在结算审核表签署意见确认。若与施工单位不能达成一致意见，由集团财务管理中心将分歧意见上报集团总裁裁决。
审核时间要求:。
成本控制中心及财务管理中心自收齐结算资料之天起，回复结算意见的时间:10万元以下的5天内，10万元-50万元的15天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内;成本控制中心每次收到施工单位的反馈意见后回复时间:10万元以下的48小时内，10万元-50万元的3天内，50万元以上的5天内。
集团财务管理中心的复核时间:自结算资料齐全之天起，10万元以下的5天内，10万元-50万元的10天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内。
以上未按时限完成的，每延迟24小时扣罚责任部门总监50元。集团监察管理中心考核。
工程进度款的审批:。
工程管理中心在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经主管专业工程师、工程管理中心总监审批完毕并发出。否则，扣罚主管专业工程师100元/天，工程管理中心总监50元/天。成本控制中心考核。
成本控制中心在收齐进度款申报资料后，48小时内(不含对数时间)必须审核完毕，之后交财务管理中心。施工单位如有异议，则成本控制中心应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位;待施工单位回复意见后，成本控制中心须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务管理中心。
财务管理中心经办会计必须在收到进度款申请表后的24小时内审核完毕，并按审批权限报批。
审批统一付款后，由财务管理中心负责通知施工单位，并在4小时内支付款项。
以上未按时限完成的，每次扣罚责任部门总监200元。计划管理中心考核。
招投标管理:按公司招投标管理制度执行。
工程建设质量管理——设计质量管理。
相关设计管理规定:各项设计任务书的审批:各项基础资料收集齐全后5天内由总工室提供设计要点，报总经理办公会审定后报集团审批。否则每延迟1天，扣罚总工室主任50元，责任人100元。计划管理中心考核。
总工室应于单体施工图设计前组织外委设计院进行单体扩初设计，并对扩初设计成果进行审核，审核通过后报集团审批。审批依据为单体扩初设计条件。总工室的审核时间为7天。
审批通过后方可进行单体施工图设计。集团可根据报审的单体扩初设计质量情况，决定是否要求总工室组织外委设计院到集团本部完善单体扩初设计直至审批通过。否则，扣罚总工室主任500元。计划管理中心考核。
经总工室审核后上报的单体扩初设计，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核;审核时间超过7天的，每延迟1天扣罚总工室相关专业责任人50元，总工室主任20元。计划管理中心考核。
总工室应在单体施工图下发前，组织大规模的施工图会审，审核通过后报集团审批。审批通过后方可下发。总工室组织会审的审核依据为已批准的单体扩初设计和设计要求。审核时间为10天(特殊情况除外)。未按要求审核的，扣罚总工室主任500元，计划管理中心考核;经总工室审核后上报的单体施工图，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核。
工程管理中心如需对公司下发的设计图纸提出变更，须按流程进行审批:如属外委设计院设计失误及设计优化调整的，须报总经理审批;其余设计变更须报主管副总审批。
对公司下发的设计图纸变更时，未按要求报审的，扣罚工程管理中心总监200元，计划管理中心考核。变更的设计要求如属公司失误的，对责任人进行失职问责处理。
总工室对各项目的装修方案图、施工图进行审核，报集团审批。总工室审核的时间为5天。
未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，计划管理中心考核。经总工室审核后上报的装修施工图，问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核。审核时间超过5天的，每延迟1天扣罚总工室主任100元，计划管理中心考核。
小区竖向设计由总工室组织，工程管理中心、外委设计院、成本控制中心相关人员参加，共同确定。原则是尽可能土方平衡，节约成本。
未按要求组织的，扣罚总工室主任500元。计划管理中心考核。
总工室负责审批设计方案、协调解决重大技术问题。
总工室负责审批的方案有:钢筋含量控制指标(成本控制中心协助)、基础方案、主体结构方案、大跨度结构方案、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室结构方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、小区10kv以上供配电方案、小区采暖方案、小区水源方案、小区水池水泵房布置方案、公建空调方案、公建热水方案、公建供配电方案、新技术新产品方案、单独进行设计招标的基坑方案和高边坡方案等。
地下室平面方案、小区竖向设计方案审批时间为5天，其他设计方案审批时间4天。
超过上述审批时间规定的，每延迟1天扣罚总工室主任100元，未按规定报审的每项扣罚工程管理中心总监200元。计划管理中心考核。
公司所有图纸必须通过总工室登记盖章后下发。否则扣罚总工室主任50元/张，资料员50元/张。工程管理中心考核。
每期主体工程施工图会审时，建筑、结构、园林、装修专业错误数量各专业不得超过10处，其他专业错误数量各专业不得超过5处。错误数量超过上述数量的，每超一次，扣罚责任人20元、总工室主任10元。工程管理中心考核。
施工图会审后，未经审批不得变更。因设计差错确需变更的，经审批后，每变更一次，扣罚总工室责任人50元、总工室主任20元。工程管理中心考核。
应出设计变更，而未进行设计变更，并造成较大损失的，总工室相关责任人降一级工资、总工室主任降一级工资。
应出设计变更，而未进行设计变更，并造成严重损失的，由集团监察管理中心对总工室相关责任人、总工室主任另行扣罚。
在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程管理中心总监现场处理解决。除此之外的设计问题，工程管理中心报送(传真)至总工室，总工室按以下要求处理:。
传真时间起24小时内总工室必须有明确的处理意见传真至现场，每超1小时，扣罚总工室主任10元。传真时间在7天内总工室必须下发正式变更图到现场，每延迟24小时，扣罚总工室主任50元。工程管理中心考核。
工程材料验收管理。
工程管理中心考核必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。否则，扣罚工程管理中心考核总监200元。总工室考核。
所有进场材料、设备、构配件均须进行验收并办理材料使用许可证后方可使用。办理了材料使用许可证或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程管理中心总监审核的材料，扣罚工程管理中心总监500元。成本控制中心考核。
影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如:钢材、水泥、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、电梯、配电房设备等需由工程管理中心总监验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由主管专业工程师、工程管理中心总监验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师各500元。总工室考核。
验收依据:。
总工室确认的样板(试生产样板);合同对材料、设备的要求;合同对承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。
验收程序:经确认样板(试生产样板)的材料、构配件进场后，主管专业工程师必须立即带样板与工程管理中心土建组组长一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场，工程管理中心核对样板无误后立即传真通知总工室，总工室相关负责人必须24小时内到场对板，确认无误后总工室相关负责人在材料上签字。
合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，主管专业工程师必须立即与工程管理中心土建组组长到现场按合同或承诺书要求进行核对，检验合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。
施工单位自行采购的材料进场后，主管专业工程师必须立即与工程管理中心总监一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。
需见证送检的材料，工程管理中心见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。
未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师200元。总工室考核。
总工室除对工程管理中心验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、电梯、配电房设备等进行复检外、对一般的进场设备与材料进行抽查，抽查数量不少于10%。否则，扣罚总工室主任200元，计划管理中心考核。
施工过程中，由营销策划中心总监组织每周对各节点进行验收及全面质量检查，否则扣罚营销总监500元/次;营销中提出问题而未整改到位的，扣罚工程管理中心总监500元/次，总工室考核。
单位工程质量管理。
工程实体虽经验收，经抽检仍不合格的，每项扣罚签字人100元、工程管理中心总监50元。总工室考核。
工程实体经验收后，仍发现未按图施工并影响结构安全或使用功能的，每单项给予责任人降两级工资扣罚，扣罚工程管理中心总监1000元。总工室考核。
如交楼后2个月内，工程实体质量出现上述问题的，每项扣罚责任人100元、工程管理中心总监50元。总工室考核。
隐蔽工程验收管理。
本章含如下隐蔽工程:岩土工程勘察;工程桩:预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩;基坑验槽;锚杆;防水工程;模板工程;钢筋工程;砖砌体工程;门窗塞缝;脚手架连接体填塞工作;墙体保温;地暖工程;水电线管暗埋和预留;防雷、接地工程。
工程管理中心土建组组长必须建立隐蔽工程验收台帐(有关台账格式间附件)，台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改，不得代签和弄虚作假。
隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。否则，每项扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师各500元。总工室考核。
岩土工程勘察施工旁站监理。
工程管理中心土建组组长必须建立勘察台帐。
勘察施工前，勘察单位根据总工室提供的勘察方案、勘察点布置平面图上的坐标点定出孔位和测出孔位的原始标高。
主管专业工程师必须对孔位、孔口标高进行复核，并在台帐上记录。
勘察施工时，主管专业工程师必须全程旁站，如有特殊原因离开现场，而又无人接替时，则勘察施工必须停止。
所有钻孔终孔工程量必须由两名监理人员进行验收，进行岩芯拍照，并在台帐上签字，弹孔完成24小时上报工程管理中心总监后存档。
作废的岩样应要求勘察单位做出明显标识，以免影响岩样的判定。
工程管理中心土建组组长必须保证给每个班次对主管专业工程师是否在岗进行二次监察，并核对施工记录，无误后签字认可。工程管理中心总监每天必须检查一次并在台帐上签字。
未按上述要求办理的，扣罚工程管理中心总监100元，责任人200元。总工室考核。
总工室在勘察施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由主管专业工程师进行见证签字;如检查发现现场在施工而无人监理则视为主管专业工程师脱岗。脱岗每次扣罚200元。总工室考核。未按上述要求抽查的，每次扣罚总工室主任100元。计划管理中心考核。
工程桩的隐蔽验收——预制桩的隐蔽验收。
(一)预制桩进场——1、工程管理中心土建组组长必须在预制桩进场台帐上注明桩的规格、长度、数量及编号，必须有送货人、验收人及施工单位的签字，并附表格。2、预制桩的进场验收，必须由工程管理中心总监指定一名非监桩的主管专业工程师验收，验收工程师必须对桩的规格、数量及长度进行核对后在台帐上签署意见;工程管理中心土建组组长对桩的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。3、所有预制桩的退场按照进场程序进行办理。未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监50元，责任人100元。总工室考核。
(二)预制桩的施工。
1、工程管理中心土建组组长必须建立监桩台帐，台帐须注明每根桩的编号及截桩或送桩深度。
2、桩基施工前，主管专业工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报工程管理中心土建组组长复核，工程管理中心土建组组长核查无误后在台帐上签字。
3、主管专业工程师监桩时必须全程旁站监理，如有特殊情况离开现场，则桩基础施工必须停止。4、5、6暂不详述。另有工程签证管理、商品房交付使用管理、房地产权属办理。
房地产财务管理制度
1、对每一个客户要建立一个档案页(台帐)，反映其主要的经济活动及有关概况，以便跟踪管理。
2、密切注视应收帐款的回收情况，财务人员有权、有责与客户联系，并催收应收帐款，清理有关帐户。
应收购房款在应收帐款到期日前三天与客户联系，并提醒客户应收购房款到期;若应收款未超过一个月，财务部应电话等方式与客户联系催收房款;若应收帐款已超过一个月、未超过三个月，财务部每月整理一个明细表交营销中心由签约代表负责联系催收，同时财务部寄发催款通知书;若应收购房款已超过三个月，在未交房的情况下由财务部清理清册给营销中心，可重新对外销售，并寄发通知书;若到已交房的情况下，由办公室(或物业部门)协助财务部上门催收房款;若应收购房款逾期六个月以上，应由财务部整理一个清册并注明有关情况，交办公室通过法律途径处理。
3、原则上购房款一律由财务部或财务部指定人员统一收取及时入帐，他人不得擅自收取房款，更不得坐支。
4、营销中心在签订合同时，由专人收取定金或房款，同时开具收据，注明付款方式;若是现金马上缴存银行，同时每天与财务部清缴，若是银行票据(如汇票、支票、银行本票)等，应及时通知财务部并及时到银行办理入帐手续后方可开具收据，并在收据上注明票据种类、号码。
5、营销中心每签定一份合同应及时复印一份给财务部，财务部及时审核，售房合同是否在公司授权范围内，若超过授权范围要及时向主管领导汇报、请示。
6、财务部要及时按合同清理帐户，主要客户每年要与对方核对一遍余额。
7、每月五日前报应收帐款明细表，并要有帐龄分析，附有处理意见交主管领导、总经理及有关部门。
房地产员工管理制度
一、为提高员工素质,公司鼓励员工利用业余时间参加社会举办的与本职工作有关的进修与业务知识培训。
二、员工外出进修与培训原则上一律自费,除公司根据业务发展需要,由公司办理进修及培训手续,并按公司有关精神实施的进修与培训,公司将给予报销部分费用。
三、凡公司安排的外出进修与培训,取得毕业或结业证明后,学费由公司承担。
四、经部门经理同意,总经理核准的,由员工自行联系的外出进修与培训所支出的学费原则上由员工自己支付,特例情况由总经理特批。
五、除公司安排的外出进修与培训外,员工自行联系的外出进修与培训所占用的工作时间作缺勤处理,并需办理事前请假手续,特殊情况由总经理特批。
六、如外出进修、培训时遇到例假日一律不按加班处理,亦不办理被休手续。
七、接受进修、培训人员应于学习结束后一周内书写《员工培训汇报》,呈报上级主管审查后,转交行政部备案。
八、公司员工在下列情况下离职时,应按规定返还受训费用:员工受公司安排外出进修与培训的,毕业或结业后二年内自动离职者,应无条件返还培训期间公司所支出的一切费用,三年内自动离职者,应返还受训期间50%的费用,四年(含四年)后自动离职者,应返还受训期25%的费用。
九、凡公司安排出国进修与考查的员工,必须由公司与员工在出国前签订相关协议,回国后如员工提出要求辞职,按协议规定条款执行。
房地产公司管理制度
(9)行业发展日趋规范,法规日益完善,对工程的组织和管理要求也逐步提高。
2.公司发展的要求:
(1)公司'服务社会、实现企业、客户利益最大化'的经营宗旨要求加强工程管理工作;
(2)公司'精品'、'创新'的经营理念,要求工程管理工作加强过程控制;
(3)公司'诚信、敬业、务实、进取'的企业精神要求部门工作不断发展前进;
(4)公司的发展目标,要求部门拥有一支适应其发展的高素质的工程管理团队;
(5)公司业务的快速扩张,要求工程管理体系不断调整和完善,并与之相适应。
3.内部发展的要求
(1)为部门发展确定基本方向;
(2)为部门建设明确基本方针;
(3)为形成符合公司业务发展的工程管理体系确立基本要求;
(4)为部门员工综合业务素质的提高提出要求;
(5)为形成部门的核心竞争力,提供发展思路和行动指针;
1.面临的挑战
(1)市场竞争日益激烈,对工程管理的要求亦越来越高;
(2)社会法制日益健全,工程管理的行为也逐步规范;
(3)公司业务发展较快,要求工程管理的质量、方法和手段与之相适应;
(4)公司有关管理制度还未健全,还未形成完善的工程管理体系;
(5)部门的规章制度还需健全和不断完善;
(6)部门员工的知识结构与作为工程管理人员的要求还存在差距;
(7)部门员工的综合业务素质还需要提高;
(8)部门还未形成自身的技术核心;
(9)部门核心竞争力还有待提高。
2.面临的机遇:
(1)房地产业的发展空间广阔,公司业务发展有着美好的前景;
(2)公司的经营宗旨和理念符合市场的要求和企业的发展;
(3)公司的发展目标和规划切实可行,指导性强;
(4)公司领导层团结、务实、开明、进取,对公司有着良好的示范效应;
(5)公司有良好的企业文化
(6)部门员工认同公司企业文化,爱岗敬业,团结协作,锐意进取,;
(7)部门员工专业能力强,有着丰富的工程管理经验,
1.公司发展战略规划和实施计划
2.公司组织机构图、各部门职能
3.公司领导对部门建设提出的各项要求;
4.工程项目管理体系的内在要求;
5.部门核心竞争力的内涵要求。
1.发展目标
通过工作中不断地探索、创新、实践、总结,建立完善的工程项目管理体系,摸索出一套符合公司发展的工程管理模式,培养出一批综合业务素质高、工程管理能力强的项目管理团队,培育本部门的核心竞争力,为实现公司'铸树精品、创新无限'的经营理念和发展目标提供部门保证。
2.部门核心竞争力的内涵
(1)管理制度完善,管理体系完备;
(2)项目管理人员具有良好的职业道德;
(3)项目管理人员知识结构全面,综合业务素质高,工作和协调能力强;
(4)有部门核心技术力量,具备处理较为复杂工程问题的能力;
3.核心技术力量的内涵
(1)建筑专业
工程师具有扎实的专业知识;
了解本专业的最新发展;
具备对建筑设计进行技术经济分析的能力;
熟悉结构专业的质量控制要点和质量控制措施;
熟悉建筑专业的质量通病,掌握有效的预防和处理办法;
对建筑和结构的施工组织有较深刻的认识,掌握施工组织的方法和手段;
具备处理建筑专业较复杂问题的技术能力和组织能力;
对本专业的设计具备进行技术经济性比较的能力
(2)结构专业
工程师具有扎实的专业知识;
了解本专业的最新发展;
具备对结构设计进行技术经济分析的能力;
熟悉结构专业的质量控制要点和质量控制措施;
熟悉结构专业的质量通病,掌握有效的预防和处理办法;
对结构和建筑的施工组织有较深刻的认识,掌握施工组织的方法和手段;
具备处理结构专业较复杂问题的技术能力和组织能力;
对本专业的设计具备进行技术经济性比较的能力
(3)电气专业
对高低压、供配电、弱电专业具有扎实的专业知识;
了解上述专业的最新发展和成果;
具备对上述专业设计进行技术经济分析的能力;
熟悉上述专业涉及设备的性能指标、商家信誉、技术经济指标;
熟悉上述专业的质量控制要点和质量控制措施;
熟悉上述专业的质量通病,掌握有效的预防和处理办法;
对上述专业的施工组织有较深刻的认识,掌握施工组织的方法和手段;
具备处理上述专业较复杂问题的技术能力和组织能力;
对本专业的设计具备进行技术经济性比较的能力
(4)水暖专业
对给排水、供暖、空调、通风、燃气专业具有扎实的专业知识;
了解上述专业的最新发展和成果;
具备对上述专业设计进行技术经济分析的能力;
熟悉上述专业涉及设备的性能指标、商家信誉、技术经济指标;
熟悉上述专业的质量控制要点和质量控制措施;
熟悉上述专业的质量通病,掌握有效的预防和处理办法;
对上述专业的施工组织有较深刻的认识,掌握施工组织的方法和手段;
具备处理上述专业较复杂问题的技术能力和组织能力;
对本专业的设计具备进行技术经济性比较的能力
(5)各专业间的协调和整合
各专业工程师对其他专业有较全面的认识;
对其他专业或部门的配合要求,能够提供及时有效的支持。
(6)工程管理模式的适应性
根据项目的不同特点,有足够的灵活性;
针对参与单位的配合程度,具备有效的协调和控制手段;
针对不同的施工水平,有严格的保证质量、进度、投资目标的管理措施。
1.方法和手段
(1)通过制定规范的、科学的管理规章制度,建立完善的项目管理体系;
(2)通过工程实践,检验制度的可行性和严密性,以及程序的运行效率;
(3)通过观摩,开展讨论和总结,取长补短;
(4)通过多种途径和方式,培养团队良好的职业道德;
(5)通过对公司发展前景和企业文化的研讨,提高团队工作热情;
(6)组织跨学科跨专业的学习,完善团队知识结构;
(7)通过多种方式的学习交流,形成互相促进、互相竞争、共同提高的良好的工作氛围,建立一支团结、高效、责任心强的工作团队。
2.步骤
(3)根据部门发展规划,制定2002年员工培训计划,并在工作中加以落实;
(5)通过引导,培育良好的工作作风,高效廉洁的工作团队,形成本部门的骨干队伍;
(6)用一至两年的时间,通过工程实践的磨合和锻炼,达到以下成果:
a.建立一套完善的管理制度;
b.摸索出符合公司发展的工程管理模式;