最新农用地租赁合同无效（通用18篇）

租赁合同是一种法律约束力强的协议，双方在签订合同前应认真阅读并理解合同的内容。在下面的例子中，你可以看到如何正确地描述租赁物品和房屋的细节。

农用地租赁合同

法定代表人：_________。

承租方（以下简称乙方）：_________。

法定代表人：_________。

为了促进经济的发展，提高农业生产水平收入水平，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将辖区所属基本农田出租给乙方。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律、法规的规定，达成如下协议：

一、出租土地面积：共计_________亩。

二、土地租赁价格：按每年人民币_________元/亩（按12个月计算）。

三、租赁期限：土地租赁期为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。若乙方种植物尚未成熟（或销售），甲方允许乙方延期_________个月，并按延期的实际时间及面积支付租金（如延期需在租期满前半年进行沟通）。

四、付款方式：自合同签订后开始支付第一年租金，下一年的当日再支付下年租金，逐年支付。

五、农业基础使用及处置：甲方现有基础设施应无偿提供乙方使用，乙方应妥善管理和维修好现有设施。合同期满后，土地承租前原有不动产按现状无条件移交给甲方，由乙方出资建设的农业基础设施（包括道路，排灌设施），应无偿转让给甲方；由乙方出资建设的办公、仓储、加工及保护地生产设施，由乙方于合同结束前自行处置。

六、甲方的权利和义务。

1、按合同要求在界，在标准图纸上标明。耕地上的残留物及树木由乙方自行负责处理（费用由乙方负责）。

2、甲方应全力维护投资者即乙方的治安环境，把乙方列入辖区内重点保护单位。若出现破坏治安环境的行为，甲方应组织力量协调解决。

3、甲方应帮助乙方协调水、电、供暖等的相关事宜，但具体收费事宜由乙方与水、电、供暖的供方协商，相关费用由乙方承担。

4、乙方在聘用种植基地管理人员及劳动力时，在同等待遇条件下，甲方管理人员及劳动力有权优先录用。

5、甲方必须保证租赁给乙方的土地，不存在任何经济和合同纠纷；合同签订之前该地块存在的有关纠纷由甲方负责解决。

七、乙方的权利和义务。

1、按期缴纳承租耕地租金，不得拖欠。

2、乙方所使用的水利设施和水源，甲方不得收取任何费用，如需排涝或抽水抗旱的，乙方只付自用的电费，享受和当地村民相同待遇。

3、承租期内，乙方生产用电费用自理，甲方负责做好协调工作。

4、乙方在承租耕地面积范围内兴建临时性建筑物时，不得妨碍交通和公共设施的使用，同时应按规定办理有关手续，费用由乙方负责。

5、承租期内，乙方有权无偿使用甲方境内所有交通道路，乙方有权根据经营所需调整排灌、临时道路设施，但不得损害甲方土地资源和其他利益。

6、乙方在承租地块期间必须保证地块良好的耕作特性。

7、甲方应同意乙方在租地范围内搭建临时工人住宿、办公、仓库、冷库、加工厂，储水池，安装自动喷灌、排水、道路等基础设施。

8、严禁甲方村民进入承包破坏种植物和基础设施、偷窃其它财务。否则每次处罚违禁村民人民币1000元整，严重者将移交司法机关。

9、严禁甲方村民禽畜进入承包地，若有禽畜在承包地中毒死亡的，乙方不负任何责任。若有村民禽畜破坏植物的，甲方应协调赔偿。

八、如遇政策性调整或国家征地等出资意见。

如租赁期间内因政策、国家建设征地或其他不可抗力原因终止合同，应对及处理方案为：

1、租金按实际时间时限结算。

2、甲方流转之前所有基础设施、流转期间政府投入建设的所有设施所得补偿费归甲方所有，甲方只付给乙方申报项目的正常费用。乙方在流转期间出资建设的临时设施、保护地生产设施及资产所得补偿全额归乙方所有。

3、清苗补偿。合同期间内征用的租赁地块所得青苗补偿费由乙方所有。

4、土地补偿费所得补偿费由甲方所有。

九、享受国家及地方政策扶助的界定。乙方在合同期间内享有国家及地方项目建设资金，其它各项优惠政策归乙方享有。

十、合同期满，在同等条件下乙方有优先续租权。

十一、违约责任。

1、本合同一经签订，甲、乙双方必须恪守不得违反，否则应承担违约责任。

2、如果甲方不能按期提供出租土地，每延期一天处违约金元。

3、双方约定，如果某方中途无故解除合同，应承担租金总额1%的违约金。

十二、合同变更和解除。

经双方协商一致可另行签订补充协议和变更协议，用于补充约定未尽事宜，补充协议不能超越本合同界定内容，补充协议或变更协议与本合同具有同等的法律效力。

十三、解决争议办法。

合同履行中发生纠纷时，由双方协商解决；解决不成时，可向人民法院提起诉讼。

十四、本协议一式叁份，甲方、乙方、鉴证方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自甲乙双方及鉴证方签字盖章之日起生效。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________。

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________。

农用地租赁合同

农业用地规模化、现代化已然成为当今农业生产的趋势,对于农用地。

你了解多少呢?以下是本站小编为大家整理的农用地租赁合同范文，欢迎参考阅读。

出租方(以下简称甲方)：

法定地址：

法定代表人：

承租方(以下简称乙方)：

法定地址：

法定代表人：

为了促进经济的发展，提高农业生产水平收入水平，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将辖区所属基本农田出租给乙方。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律、法规的规定，达成如下协议：

一、出租土地面积：共计亩。

二、土地租赁价格：按每年人民币元/亩(按12个月计算)。

三、租赁期限：土地租赁期为年，即自年月日起至年月日止。若乙方种植物尚未成熟(或销售)，甲方允许乙方延期3个月，并按延期的实际时间及面积支付租金(如延期需在租期满前半年进行沟通)。

四、付款方式：自合同签订后开始支付第一年租金，下一年的当日再支付下年租金，逐年支付。

五、农业基础使用及处置：甲方现有基础设施应无偿提供乙方使用，乙方应妥善管理和维修好现有设施。合同期满后，土地承租前原有不动产按现状无条件移交给甲方，由乙方出资建设的农业基础设施(包括道路，排灌设施)，应无偿转让给甲方;由乙方出资建设的办公、仓储、加工及保护地生产设施，由乙方于合同结束前自行处置。

六、甲方的权利和义务。

1、按合同要求在界，在标准图纸上标明。耕地上的残留物及树木由乙方自行负责处理(费用由乙方负责)。

2、甲方应全力维护投资者即乙方的治安环境，把乙方列入辖区内重点保护单位。若出现破坏治安环境的行为，甲方应组织力量协调解决。

3、甲方应帮助乙方协调水、电、供暖等的相关事宜，但具体收费事宜由乙方与水、电、供暖的供方协商，相关费用由乙方承担。

4、乙方在聘用种植基地管理人员及劳动力时，在同等待遇条件下，甲方管理人员及劳动力有权优先录用。

5、甲方必须保证租赁给乙方的土地，不存在任何经济和合同纠纷;合同签订之前该地块存在的有关纠纷由甲方负责解决。

七、乙方的权利和义务。

1、按期缴纳承租耕地租金，不得拖欠。

2、乙方所使用的水利设施和水源，甲方不得收取任何费用，如需排涝或抽水抗旱的，乙方只付自用的电费，享受和当地村民相同待遇。

3、承租期内，乙方生产用电费用自理，甲方负责做好协调工作。

4、乙方在承租耕地面积范围内兴建临时性建筑物时，不得妨碍交通和公共设施的使用，同时应按规定办理有关手续，费用由乙方负责。

5、承租期内，乙方有权无偿使用甲方境内所有交通道路，乙方有权根据经营所需调整排灌、临时道路设施，但不得损害甲方土地资源和其他利益。

6、乙方在承租地块期间必须保证地块良好的耕作特性。

7、甲方应同意乙方在租地范围内搭建临时工人住宿、办公、仓库、冷库、加工厂，储水池，安装自动喷灌、排水、道路等基础设施。

8、严禁甲方村民进入承包破坏种植物和基础设施、偷窃其它财务。否则每次处罚违禁村民人民币1000元整，严重者将移交司法机关。

9、严禁甲方村民禽畜进入承包地，若有禽畜在承包地中毒死亡的，乙方不负任何责任。若有村民禽畜破坏植物的，甲方应协调赔偿。

八、如遇政策性调整或国家征地等出资意见。

如租赁期间内因政策、国家建设征地或其他不可抗力原因终止合同，应对及处理方案为：

1、租金按实际时间时限结算。

2、甲方流转之前所有基础设施、流转期间政府投入建设的所有设施所得补偿费归甲方所有，甲方只付给乙方申报项目的正常费用。乙方在流转期间出资建设的临时设施、保护地生产设施及资产所得补偿全额归乙方所有。

3、清苗补偿。合同期间内征用的租赁地块所得青苗补偿费由乙方所有。

4、土地补偿费所得补偿费由甲方所有。

九、享受国家及地方政策扶助的界定。乙方在合同期间内享有国家及地方项目建设资金，其它各项优惠政策归乙方享有。

十、合同期满，在同等条件下乙方有优先续租权。

十一、违约责任。

1、本合同一经签订，甲、乙双方必须恪守不得违反，否则应承担违约责任。

2、如果甲方不能按期提供出租土地，每延期一天处违约金元。

3、双方约定，如果某方中途无故解除合同，应承担租金总额1%的违约金。

十二、合同变更和解除。

经双方协商一致可另行签订补充协议和变更协议，用于补充约定未尽事宜，补充协议不能超越本合同界定内容，补充协议或变更协议与本合同具有同等的法律效力。

十三、解决争议办法。

合同履行中发生纠纷时，由双方协商解决;解决不成时，可向人民法院提起诉讼。

十四、本协议一式叁份，甲方、乙方、鉴证方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自甲乙双方及鉴证方签字盖章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

甲方(出租方)：___________。

为了稳定农村土地承包关系，切实维护双方的合法利益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同协议：

一、土地租用方式及用途。

甲方采用租用方式将其承包经营的土地租给乙方修公路。

从______年____月____日起至______年____月____日止。

三、土地租用数量及费用。

甲方将第六条所列土地________亩租用给乙方，土地租用费用每亩20xx元/年。

四、付费方式及时间。

土地租用费每年一次性支付，在____月____日之前付清。首次租用费乙方在甲方签字当日将租金付给甲方，往后逐年提前壹日为付租用费期，若乙方超过一月后仍未付给甲方租用款，则视乙方为违约，甲方有权解除合同，后果由乙方负责。

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农用地租赁合同

法定地址：___________________________。

法定代表人：_________。

承租方（以下简称乙方）：_________。

法定地址：___________________________。

法定代表人：_________。

为了促进经济的`发展，提高农业生产水平收入水平，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将辖区所属基本农田出租给乙方。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律、法规的规定，达成如下协议：

一、出租土地面积：共计_________亩。

二、土地租赁价格：按每年人民币_________元/亩（按12个月计算）。

三、租赁期限：土地租赁期为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。若乙方种植物尚未成熟（或销售），甲方允许乙方延期_________个月，并按延期的实际时间及面积支付租金（如延期需在租期满前半年进行沟通）。

四、付款方式：自合同签订后开始支付第一年租金，下一年的当日再支付下年租金，逐年支付。

五、农业基础使用及处置：甲方现有基础设施应无偿提供乙方使用，乙方应妥善管理和维修好现有设施。合同期满后，土地承租前原有不动产按现状无条件移交给甲方，由乙方出资建设的农业基础设施（包括道路，排灌设施），应无偿转让给甲方；由乙方出资建设的办公、仓储、加工及保护地生产设施，由乙方于合同结束前自行处置。

六、甲方的权利和义务。

1、按合同要求在界，在标准图纸上标明。耕地上的残留物及树木由乙方自行负责处理（费用由乙方负责）。

2、甲方应全力维护投资者即乙方的治安环境，把乙方列入辖区内重点保护单位。若出现破坏治安环境的行为，甲方应组织力量协调解决。

3、甲方应帮助乙方协调水、电、供暖等的相关事宜，但具体收费事宜由乙方与水、电、供暖的供方协商，相关费用由乙方承担。

4、乙方在聘用种植基地管理人员及劳动力时，在同等待遇条件下，甲方管理人员及劳动力有权优先录用。

5、甲方必须保证租赁给乙方的土地，不存在任何经济和合同纠纷；合同签订之前该地块存在的有关纠纷由甲方负责解决。

七、乙方的权利和义务。

1、按期缴纳承租耕地租金，不得拖欠。

2、乙方所使用的水利设施和水源，甲方不得收取任何费用，如需排涝或抽水抗旱的，乙方只付自用的电费，享受和当地村民相同待遇。

3、承租期内，乙方生产用电费用自理，甲方负责做好协调工作。

4、乙方在承租耕地面积范围内兴建临时性建筑物时，不得妨碍交通和公共设施的使用，同时应按规定办理有关手续，费用由乙方负责。

5、承租期内，乙方有权无偿使用甲方境内所有交通道路，乙方有权根据经营所需调整排灌、临时道路设施，但不得损害甲方土地资源和其他利益。

6、乙方在承租地块期间必须保证地块良好的耕作特性。

7、甲方应同意乙方在租地范围内搭建临时工人住宿、办公、仓库、冷库、加工厂，储水池，安装自动喷灌、排水、道路等基础设施。

8、严禁甲方村民进入承包破坏种植物和基础设施、偷窃其它财务。否则每次处罚违禁村民人民币1000元整，严重者将移交司法机关。

9、严禁甲方村民禽畜进入承包地，若有禽畜在承包地中毒死亡的，乙方不负任何责任。若有村民禽畜破坏植物的，甲方应协调赔偿。

八、如遇政策性调整或国家征地等出资意见。

如租赁期间内因政策、国家建设征地或其他不可抗力原因终止合同，应对及处理方案为：

1、租金按实际时间时限结算。

2、甲方流转之前所有基础设施、流转期间政府投入建设的所有设施所得补偿费归甲方所有，甲方只付给乙方申报项目的正常费用。乙方在流转期间出资建设的临时设施、保护地生产设施及资产所得补偿全额归乙方所有。

3、清苗补偿。合同期间内征用的租赁地块所得青苗补偿费由乙方所有。

4、土地补偿费所得补偿费由甲方所有。

九、享受国家及地方政策扶助的界定。乙方在合同期间内享有国家及地方项目建设资金，其它各项优惠政策归乙方享有。

十、合同期满，在同等条件下乙方有优先续租权。

十一、违约责任。

1、本合同一经签订，甲、乙双方必须恪守不得违反，否则应承担违约责任。

2、如果甲方不能按期提供出租土地，每延期一天处违约金元。

3、双方约定，如果某方中途无故解除合同，应承担租金总额1%的违约金。

十二、合同变更和解除。

经双方协商一致可另行签订补充协议和变更协议，用于补充约定未尽事宜，补充协议不能超越本合同界定内容，补充协议或变更协议与本合同具有同等的法律效力。

十三、解决争议办法。

合同履行中发生纠纷时，由双方协商解决；解决不成时，可向人民法院提起诉讼。

十四、本协议一式叁份，甲方、乙方、鉴证方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自甲乙双方及鉴证方签字盖章之日起生效。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________。

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________。

农用地租赁合同

经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于xx屯的土地租赁给乙方使用，双方具体协商如下。

一、乙方在甲方土地面积，面积位置在________，共________平方米。

二、租赁时间为________年。即自________年____月____日起至________年____月____日止，交款方式：合同签定之日起全部一次性付清。

三、土地租赁费按每平方米6元计算，总额为陆万元整。如果乙方改变用途，需要办理各种手续，甲反出手续乙方承担费用。

四、土地租赁期间，可自由的选择经营项目，但不影响东面耕地，乙方所经营的项目必须向国家交税（必须在本镇交纳）。

五、租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行，任何一方不得以任何借口影响协议的执行，否则造成的`一切经济损失由造成方负责全部责任，乙方在经营期内可同他人联营，可转租他人经营，但租赁期不超过协议期限。

六、租赁期满后，土地归村集体所有，此合同自行作废，不发生法律效益，若乙方需继续租赁，甲方优先于乙方，如不租乙方投入的资产甲乙双方按国家法律处理。

七、其他未尽事益及国家政策变化需做调整的由双方协商解决。以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违反，否则后果由造成方负责。

甲方(签章)_________。

________年____月____日。

签订地点：_________。

乙方(签章)_________。

________年____月____日。

签订地点：_________。

农用地租赁合同

出租方(以下简称甲方)：

法定地址：

法定代表人：

承租方(以下简称乙方)：

法定地址：

法定代表人：

为了促进经济的发展，提高农业生产水平收入水平，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将辖区所属基本农田出租给乙方。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律、法规的规定，达成如下协议：

一、出租土地面积：共计 亩。

二、土地租赁价格：按每年人民币 元/亩(按12个月计算)。

三、租赁期限：土地租赁期为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。若乙方种植物尚未成熟(或销售)，甲方允许乙方延期 3 个月，并按延期的实际时间及面积支付租金(如延期需在租期满前半年进行沟通)。

四、付款方式：自合同签订后开始支付第一年租金，下一年的当日再支付下年租金，逐年支付。

五、农业基础使用及处置：甲方现有基础设施应无偿提供乙方使用，乙方 应妥善管理和维修好现有设施。合同期满后，土地承租前原有不动产按现状无条件移交给甲方，由乙方出资建设的农业基础设施(包括道路，排灌设施)，应无偿转让给甲方;由乙方出资建设的办公、仓储、加工及保护地生产设施，由乙方于合同结束前自行处置。

六、甲方的权利和义务

1、按合同要求在界，在标准图纸上标明。耕地上的残留物及树木由乙方自行负责处理(费用由乙方负责)。

2、甲方应全力维护投资者即乙方的治安环境，把乙方列入辖区内重点保护单位。若出现破坏治安环境的行为，甲方应组织力量协调解决。

3、甲方应帮助乙方协调水、电、供暖等的相关事宜，但具体收费事宜由乙方与水、电、供暖的供方协商，相关费用由乙方承担。

4、乙方在聘用种植基地管理人员及劳动力时，在同等待遇条件下，甲方管理人员及劳动力有权优先录用。

5、甲方必须保证租赁给乙方的土地，不存在任何经济和合同纠纷;合同签订之前该地块存在的有关纠纷由甲方负责解决。

七、乙方的权利和义务

1、按期缴纳承租耕地租金，不得拖欠。

2、乙方所使用的水利设施和水源，甲方不得收取任何费用，如需排涝或抽水抗旱的，乙方只付自用的电费，享受和当地村民相同待遇。

3、承租期内，乙方生产用电费用自理，甲方负责做好协调工作。

4、乙方在承租耕地面积范围内兴建临时性建筑物时，不得妨碍交通和公共设施的使用，同时应按规定办理有关手续，费用由乙方负责。

5、承租期内，乙方有权无偿使用甲方境内所有交通道路，乙方有权根据经营所需调整排灌、临时道路设施，但不得损害甲方土地资源和其他利益。

6、乙方在承租地块期间必须保证地块良好的耕作特性。

7、甲方应同意乙方在租地范围内搭建临时工人住宿、办公、仓库、冷库、加工厂，储水池，安装自动喷灌、排水、道路等基础设施。

8、严禁甲方村民进入承包破坏种植物和基础设施、偷窃其它财务。否则每次处罚违禁村民人民币1000元整，严重者将移交司法机关。

9、严禁甲方村民禽畜进入承包地，若有禽畜在承包地中毒死亡的，乙方不负任何责任。若有村民禽畜破坏植物的，甲方应协调赔偿。

农用地租赁合同

出租方：(甲方)身份证号：

电话：

承租方：(乙方)身份证号：

电话：

甲、乙双方根据市房地产管理局有关房产管理的规定，经过双方协商，决定将100%产权属于甲方的房屋出租给乙方，特订立本合同，共同遵守：

第一条甲方出租商业楼座落地址商网，建筑面积平方米。

第二条租期三年,自201年月日到201年月日交租期双方协商时间为每年月日前一次性交付。

第三条租金和租金交纳期及条件：

1.自201年月日到201年月日每年租金为每年人民币万元(万/年).乙方于双方协商签约时间前一次性缴纳一年租金。以上价格不开发票,如需要开据正规发票乙方缴纳税务部门开具发票发生的税金。

2.租赁期满或双方同意终止合约后，乙方负责清交各项经营期间发生的。

3.房屋使用期间如政府、其他管理部门出台新政策需征收其他费用包括为甲方设定的新征税费以及所在的物业管理部门和政府对租赁物征收的有关税项及新增缴的各项税费，由承租方负责缴交。

第四条乙方向甲方交付房屋保证金元(一个月租金)以保证其正确。

第五条出租方与承租方的变更：

1.租赁期间，甲方不得将房产权转移给第三方。

2.租赁期间，乙方不得将租赁房屋转租给第三方使用，如果乙方转租，甲方。

第六条乙方的职责：

1.乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权收回房屋，不退还保证金。

2.乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁内设备和其设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构，如确需要，需经甲方同意后方可进行，否则扣除乙方缴纳的保证金。乙方造成租赁房屋及其设备的毁损应无条件向甲方赔偿一切损失。

3.乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并通知有关物业管理、政府管理、相关管理部门同意后方可。

4.乙方不得在租赁房屋外安装物业及其他管理部门规定的任何物件或不符合规定的任何附属物或作任何不符合规定更改。如需更改必须经管理部门同意方可施工。

5.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋在良好状况下(自然折旧除外)交给甲方。

6.租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的预期及实际损失，必要时甲方有权向人民法院起诉。

7.乙方保证承租甲方的租赁房屋合法经营合法使用，同时甲乙双方应遵守中华人民共和国法规和辽宁省政府的各项政策。

第七条甲方职责：

甲方在遵守中华人民共和国法规和辽宁省政府的各项政策下有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，租赁房屋不受任何第三方或其他权利人所影响或牵制，如果任何第三者对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋而受损，甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失，甲方保证乙方在本合同期间内不受干扰地使用租赁房屋，不受甲方及任何人的非法干扰。

第九条租赁期间，若因不可抗力的自然灾害或其它原因导致乙方不能使用租赁房屋，本合同自然终止，甲乙双方不负任何责任。

第十条违约责任：

1.如甲方不能如期交付房屋使用权给乙方，应退回乙方保证金及租金，甲方赔偿乙方一个月租金的违约金。双方合同终止。

2.如乙方不能按时缴纳房屋租金，甲方有权终止合同，由此造成甲方损失，由乙方承担。

3.乙方中途退出，

(1)房屋使用权未到当年使用年终，甲方不退乙方当年余额租金。

(2)房屋使用权以到当年使用年终，乙方须赔偿甲方一个月房租金损失。

(3)乙方中途退出甲方不退还保证金。

4.如乙方违法经营使用租赁房屋，乙方承担法律责任的追究，造成的后果由乙方按法律规定承担。甲方有权终止合同，不退还保证金。

5.乙方使用期间发生任何事故造成的损失，由乙方自行负责承担。

本合同履行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可向人民法院起诉，要求裁判。

本合同经过双方代表签章后生效，租赁期满后失效，本合同文本一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

农用地租赁合同

经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于xx屯的土地租赁给乙方使用，双方具体协商如下。

一、乙方在甲方土地面积，面积位置在________，共________平方米。

二、租赁时间为________年。即自________年____月____日起至________年____月____日止，交款方式：合同签定之日起全部一次性付清。

三、土地租赁费按每平方米6元计算，总额为陆万元整。如果乙方改变用途，需要办理各种手续，甲反出手续乙方承担费用。

四、土地租赁期间，可自由的选择经营项目，但不影响东面耕地，乙方所经营的项目必须向国家交税（必须在本镇交纳）。

五、租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行，任何一方不得以任何借口影响协议的执行，否则造成的一切经济损失由造成方负责全部责任，乙方在经营期内可同他人联营，可转租他人经营，但租赁期不超过协议期限。

六、租赁期满后，土地归村集体所有，此合同自行作废，不发生法律效益，若乙方需继续租赁，甲方优先于乙方，如不租乙方投入的资产甲乙双方按国家法律处理。

七、其他未尽事益及国家政策变化需做调整的由双方协商解决。以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违反，否则后果由造成方负责。

甲方(签章)_________乙方(签章)_________

________年____月____日________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

农用地租赁合同

经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于________屯的土地租赁给乙方使用，双方具体协商如下。

一、乙方在甲方土地面积，面积位置在________，共________平方米。

二、租赁时间为________年。即自________年____月____日起至________年____月____日止，交款方式：合同签定之日起全部一次性付清。

三、土地租赁费按每平方米____元计算，总额为____元整。如果乙方改变用途，需要办理各种手续，甲反出手续乙方承担费用。

四、土地租赁期间，可自由的选择经营项目，但不影响东面耕地，乙方所经营的项目必须向国家交税（必须在本镇交纳）。

五、租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行，任何一方不得以任何借口影响协议的执行，否则造成的一切经济损失由造成方负责全部责任，乙方在经营期内可同他人联营，可转租他人经营，但租赁期不超过协议期限。

六、租赁期满后，土地归村集体所有，此合同自行作废，不发生法律效益，若乙方需继续租赁，甲方优先于乙方，如不租乙方投入的资产甲乙双方按国家法律处理。

七、其他未尽事益及国家政策变化需做调整的由双方协商解决。以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违反，否则后果由造成方负责。

甲方（签章）_________乙方（签章）_________。

________年____月____日________年____月____日。

签订地点：_________签订地点：_________。

土地租赁无效合同

写一份土地租赁相关的合同不难，让我们也来写写。土地租赁中，对改建、扩建地上的建筑物或其他附属物应该有使用权，不得在期间内出租其它人。下面是小编为大家收集有关于土地租赁无效合同，希望你喜欢。

甲方：______村民委员会。

乙方：________________。

甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的土地租赁给乙方使用，双方达成协议如下：

一、甲方将该村第三村民组所有的，位于____________的荒山租赁给乙方作为建砖用地。

二、被租赁土地的四至为：东至______;南至______;西至______;北至______。经甲乙双方实地测量，乙方租赁的山坡地及荒山共计______亩。

三、租期为______年，自______年______月______日始至______年______月______日止;合同期满如该厂继续经营，应续延此合同，续延期限为______年。

四、租金按年度计算，每年每亩土地租金为______元，共计人民币______元。

五、付款方式：本协议公证后乙方先预付甲方______年租金计______元作为履约定金，此款先用来分年冲抵签约后前______年的租金，从第______年起租金于每年的______月______日付清。乙方所交租金即可以用现金支付，也可以用所生产的产品参照市场价格抵顶，适用何种方式支付由甲方选择。

六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起甲方与第三村民组及村民的矛盾与乙方无关，由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。

七、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。

八、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。

九、在租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。

十、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。

十一、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、或其它综合开发利用等。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向甲方及村民另行交纳费用。

十二、在合同期内乙方经营需要或其他建设项目、矿业开发等情形需转租这块土地的，乙方有权自行转让，所有收益款项归乙方所有。

十三、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动;乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方。

十四、合同的变更或解除。

2、乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负;。

3、如甲方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。

4、如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事粘土砖瓦生产的以及砖厂无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。

十五、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方自行处理;如果固定设施移交给甲方，双方应公平合理协商补偿事宜。但乙方所种植的树木所有权仍归乙方，如归甲方，甲方需向乙方支付相应的对价。

十六、违约责任。

1、如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取______%的违约金;。

2、如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金______万;如此违约金不能弥补乙方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。

十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向______仲裁委员会申请仲裁。

十八、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

此合同一式______份，甲乙双方各持一份，______公证处一份，______乡人民政府备案一份，自公证之日生效。

附：1、平面图一份;2、村民代表会议决议一份。

甲方：_____________(盖章)乙方：_____________(签字)。

法定代表人：_______(签字)。

______年____月____日______年____月____日。

监督部门：________________________(盖章)。

______年____月____日。

甲方：__________________。

身份证号码：___________。

乙方：__________________。

身份证号码：___________。

为了发展地方经济，合理利用土地资源，并明确甲乙双方权利义务，保护双方合法权益，根据有关法律法规的规定，甲乙双方当事人秉着诚实、自愿、等价有偿的原则，订立本协议：

一、租赁土地的详细情况。

甲方将承包经营的______市县镇______村____亩土地(详细情况如下表)的使用权租赁给乙方建立驾校及综合利用：

租赁土地所有权的详细情况。

二、租赁期限。

本协议项下的土地使用权租赁期限为______年。从______年______月______日至______年______月______日。

三、租金标准。

乙方按每亩______元支付租赁费用，一次性付清，按期限的租金共计______元，大写____________。

四、土地用途。

地下资源：乙方经相关部门批准后开发、利用。

五、相关税费缴纳。

(一)政府及相关部门的相关税费由乙方负责;。

(二)村社相关费用按村社每年规定的标准，乙方须按时缴纳。

六、其他事项声明。

(一)在租赁期内，甲方不得随意收回土地使用权;。

(二)未经甲方同意，不得将本协议项下的土地使用权转租或许可任何第三人使用。

(三)租赁期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。

(四)如遇政府征收或征用，补偿款由甲方所有，甲方退还乙方剩余租赁期限租金。

(五)租赁期间承租人死亡或者成为无行为能力人，或者被相关部门取消使用资格，合同终止，由甲方收回土地使用权，租金作为甲方恢复整改费用，不予退还。

七、违约责任。

甲、乙双方任何乙方不履行本协议下的任一义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向对方赔偿其违约行为造成的一切损失。

八、争议的解决。

(一)甲、乙双方如果履行和解除本协议发生争议时，应首先通过友好协商解决;。

(二)若双方在30天内未能协商一致的情况下，任何一方均有权向人民法院提起上诉。

九、附件。

(二)本协议由双方签字、盖章，并经所在村社同意盖章之日生效;。

(三)本合同一式______份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份，其余报有关部门备案核查。

社意见(盖章)：_________。

甲方代表：_____________。

乙方代表：_____________。

见证人：_______________。

______年______月______日。

签约地点：_____________。

经双方协商约定，就场地租赁签订本合同，并共同遵守。

一、租赁场地位置，面积，功能及用途。

该场地位于____________________，面积________________(场地现有附属设施:____等配套设施，房屋，大门，院墙，硬化地面，蓄水铁罐，生活生产所用电缆及院内外树木等)。

乙方租赁用途:________________________。

二、租赁期限。

自___________年___月___日至_______年___月___日，共计_____年。

三、租金。

乙方在签订租赁合同同时一次性银行转账交清____年租赁费，共计____万元整。

四、合同内容具体如下。

1、乙方保证用于合法经营，不得从事与政府政策冲突行业。由于乙方过错产生的民事、行政或刑事等责任均由乙方负责，所产生的纠纷都由乙方自行解决。

2、在租赁期内，乙方负责对场地及附属设施的保养，维修，使用和管理，如有损坏或损失，需回复原样或赔偿。在合同租赁期间内，经甲方同意由乙方投资改造的建筑物、装饰及装修等，到期后归甲方所有，甲方无需补偿乙方任何费用。

3、在合同期内，如遇该土地被集体组织收回、被拆迁或者被征收、征用等，本合同自动终止，乙方无条件将场地交于甲方。

4、合同期满，乙方应将完好无损的场地和附属设施交于甲方，并清理好自己设施，到期不清理，视为放弃所有权。甲方有权对上述设施采取一切可行处理措施(包括但不限于清理、对外出售、收归甲方所有等)，乙方不得对甲方所采取的措施提出任何赔偿。

如需续租，在合同期满前____日内双方需另行签订合同交清租赁费用。合同每年____签，价格随行就市。

五、电费。

电费交于供电方。与甲方无牵扯。如果乙方欠费和甲方无关。甲方无义务替乙方偿还。

六、乙方如有下列情形之一，甲方有权解除合同。

1、未经甲方同意，擅自转租他人的;。

2、未经甲方同意，场地及场地内外建筑设施私自改动损坏的;。

3、乙方因使用租赁场地而对第三方产生负债，造成甲方可能对此承担责任或者已经产生损失的。

七、本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决。

八、本合同一式____份。甲乙双方各执____份，双方签字盖章，乙方预留身份证号或身份证复印件后生效。

日期：______年____月____日日期：______年____月____日

甲方：___________身份证号码：________________。

乙方：___________身份证号码：________________。

为了发展地方经济，合理利用土地资源，并明确甲乙双方权利义务，保护双方合法权益，根据有关法律法规的规定，甲乙双方当事人秉着诚实、自愿、等价有偿的原则，订立本协议：

一、租赁土地的详细情况。

甲方将承包经营的______市____县____镇______村____亩土地(详细情况如下表)的使用权租赁给乙方建立驾校及综合利用：

租赁土地所有权的详细情况。

二、租赁期限。

本协议项下的土地使用权租赁期限为___年。从______年___月___日至______年___月___日。

三、租金标准。

乙方按每亩______元支付租赁费用，一次性付清，按期限的租金共计______元，大写____________。

四、土地用途。

地下资源：乙方经相关部门批准后开发、利用。

五、相关税费缴纳。

(一)政府及相关部门的相关税费由乙方负责;。

(二)村社相关费用按村社每年规定的标准，乙方须按时缴纳。

六、其他事项声明。

(一)在租赁期内，甲方不得随意收回土地使用权;。

(二)未经甲方同意，不得将本协议项下的土地使用权转租或许可任何第三人使用。

(三)租赁期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。

(四)如遇政府征收或征用，补偿款由甲方所有，甲方退还乙方剩余租赁期限租金。

(五)租赁期间承租人死亡或者成为无行为能力人，或者被相关部门取消使用资格，合同终止，由甲方收回土地使用权，租金作为甲方恢复整改费用，不予退还。

七、违约责任。

甲、乙双方任何乙方不履行本协议下的任一义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向对方赔偿其违约行为造成的一切损失。

八、争议的解决。

(一)甲、乙双方如果履行和解除本协议发生争议时，应首先通过友好协商解决;。

(二)若双方在___天内未能协商一致的情况下，任何一方均有权向人民法院提起上诉。

九、附件。

(二)本协议由双方签、盖章，并经所在村社同意盖章之日生效;。

(三)本合同一式___份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执___份，其余报有关部门备案核查。

村社意见(盖章)：_____________________。

甲方代表：____________。

乙方代表：____________。

见证人：______________。

日期：____年___月___日

签约地点：____________。

甲方：________________(租赁)。

乙方：________________(承租)。

为保护耕地租赁合同双方当事人的合法利益，规范耕地管理和承包地种植经营行为，按照生态优先、优化种植结构，发展避灾高产、优质高效、标准化生产、产业化经营的现代生态农业的原则，根据有关法律法规规定，经甲乙双方协商，订立如下合同。

第一条、耕地的使用管理。

为对耕地进行科学、合理、统一、严格管理，甲方对乙方租赁的全部耕地属于________市________区规划确定并纳入国家的基本农田，实行最严格的基本农田保护制度。允许乙方自主决定种植品种和耕种方式，以市场为导向，实行宜粮则粮，宜经则经，充分提高耕地产出效益，鼓励以水为中心的基本农田改造，提高耕地单产效益。

第二条、租赁面积、位置。

甲方租赁给乙方耕地位于________市________区________，总面积约________亩，四至界限分别为(以实际标注为准)。

第三条、租赁期限。

租赁时间共________年，从________年________月________日起至________年________月________日止，如遇国家政策性调整，另行议定。

第四条、租赁费用的数额和缴纳方式。

按照先缴费后使用，一年一交，三年一议价的方式缴纳租赁费，租赁费头两年每年________元/亩，于每年________月________日前将下一年租赁费以现金方式全部结清，________年至________年租赁费为________元/年、亩。三年重新议价时，不涉及经营权变更。

租赁期间乙方全部投入建设大棚温室种植地的，甲方不增收租赁费，如国家、地方投入配套建设的按实际情况适当增收租赁费，具体费用增收事宜由补充合同约定。

第五条、甲乙双方的权利和义务。

(一)甲方的权利和义务。

1、对承包所有耕地行使租赁权、监督权。

2、有权收回乙方不按合同约定经营的耕地。

3、制止乙方实施损害耕地资源和其它资产的行为。

4、依据租赁合同的约定，向乙方收取租赁费。

5、在租赁期终止后，有权提出新的租赁标准，选择确定新的承租方。

6、耕地租赁期间，国家各类惠农支农政策以甲方作为受益主体，但________区政府另有规定的除外。

7、维护乙方相关合法权益。

(二)乙方的权利和义务。

1、依法享有对租赁的耕地资源经营使用和收益的权利。如在租赁期内对所租赁的耕地进行了基本农田改造，对改造形成的资产如电网、水利设施等由乙方全部投入建设的，在租赁合同到期后享有处置权。

2、乙方对耕地可依据市场需求，自主安排生产经营方式。

3、租赁期内不得对耕地进行流转，在租赁期满后，同等条件下，对原租赁的耕地有继续租赁的优先权。

4、按本合同的约定缴纳租赁费。

5、执行________区耕地管理政策，保护和合理利用耕地资源，防止沙化退化，不得越界经营，滥垦草原。

6、自合同签订之日起________日内到管理区工商行政管理部门注册规范的企业法人执照及相关手续。经营时要按照区示范农场标准进行建设。

第六条、违约责任。

1、在租赁期间，除合同约定和国家、________省及________市政策调整的因素之外，甲乙任何一方不得随意变更和解除合同，如有违约，由违约方承担另一方的经济损失，当事人双方都有过错的，应当分别承担相应的违约责任。因不可抗力的因素，造成甲乙双方无法履行合同，或是合同确有必要变更或解除的，可以经双双方协商后，按照法律程序变更或解除合同，由此造成的经济损失双方自行承担或双方协商解决。

2、乙方违约不按时缴纳租赁费的，甲方有权解除租赁合同。

3、乙方违约私自对耕地进行流转的，甲方有权解除合同。

4、乙方有违反国家、自治区及管理区耕地管理政策行为的，甲方有权解除合同，同时交由农业执法部门依法进行处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。

5、乙方如果在规定期限内(________日内)不能办理相关的企业规范注册手续，在取消租赁资格的同时，按所缴纳保证金的________%收取违约手续费。

6、乙方如果在二年内不能达到区现行生态农业示范标准的，年租赁费按正常标准上浮________%收取。

第七条、解决争议的办法。

在合同履行过程中，如发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可以向上级主管部门申请调解或直接向当地人民法院起诉。

第八条、其它事项。

本合同一式________份，甲乙双方各执________份。

甲方代表人(签字盖章)：________乙方代表人(签字盖章)：________。

农用地租赁合同

出租方：(以下简称甲方)。

承租方：(以下简称乙方)。

经甲乙双方在自愿原则下平等协商，甲方同意将其所有的位于长青西街与山塘路交叉处的商住楼租给乙方使用，就有关事项达成如下协议，以作共守依据，严格履行。

一、租赁期限：租赁期限为年，即年月日起至年月日止，租赁期满，合同自行终止，乙方如要续租，需提前个月通知甲方，并经甲方同意后，方可重新签订合同(按市场行情，同等价格优先乙方)。

二、租金及支付方式：租金每月元整，按先交后住的原则，，并提前一个月交清，逾期每超一天按季租金收取2%的滞纳金，乙方一个月内未交清，甲方无条件解除合同，并强制收回商住房，没收保证金。

三、保证金：在租赁合同签订时，乙方须向甲方支付保证金(即押金)计人民币元，用于保证本合同的履行及租赁物的完好、水电费缴纳等，保证金不计利息，由甲方保管至租赁期满，倘若乙方违反本合同之规定，给甲方造成损失，甲方有权根据事实扣除保证金，保证金不足时乙方应在3日内补足并承担一切赔偿责任。当达到解除合同条件时，甲方有权单方解除合同，并扣除保证金。

四、水电费由乙方按月缴纳给甲方，水价元/吨，电价元/度，若政府调价，也应作相应调整。

五、甲方提供的设施完好：水电设施、铝合金窗(包括不锈钢纱窗)、防盗门、套间门、床铺、地面瓷砖、墙面涂料(厨厕为墙面瓷砖)等，乙方应全面检查，签订合同后，即认可甲方提供的设施完好无损。乙方在租赁期内，应负责保护住房及租赁物的完好，若有损坏或保管不当造成租赁物损坏或丢失的乙方必须负责甲方租赁物的完全修复和赔偿。

六、租赁期间：

1、乙方未经甲方同意不得随意改变房屋结构设施，经甲方同意装修的，租赁期满或乙方中途退出或解除合同时，乙方应将装修物(家电、家具除外)无偿移交给甲方，并承担甲方设施的复原的责任和费用。

2、未经甲方同意，乙方不得转租转让。

3、乙方及所住人员应自觉到当地居委会及派出所登记并备案，应遵纪守法，不得从事非法活动，注意防火防盗及人员财产的一切安全，乙方的一切活动及经营均由乙方负责，与甲方无关。乙方租赁期内产生的有关税费，均由乙方负责。甲方不负任何责任(如卫生费、工商费、地税、国税、租赁税等)。

4、乙方应注意环境保护、环境卫生(包括公共卫生)，不得影响他人。

七、未尽事宜，双方协商解决。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

农用地租赁合同

出租方(以下简称甲方)：

法定地址：

法定代表人：

承租方(以下简称乙方)：

法定地址：

法定代表人：

为了促进经济的发展，提高农业生产水平收入水平，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将辖区所属基本农田出租给乙方。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律、法规的规定，达成如下协议：

一、出租土地面积：共计亩。

二、土地租赁价格：按每年人民币元/亩(按12个月计算)。

三、租赁期限：土地租赁期为年，即自年月日起至年月日止。若乙方种植物尚未成熟(或销售)，甲方允许乙方延期3个月，并按延期的实际时间及面积支付租金(如延期需在租期满前半年进行沟通)。

四、付款方式：自合同签订后开始支付第一年租金，下一年的当日再支付下年租金，逐年支付。

五、农业基础使用及处置：甲方现有基础设施应无偿提供乙方使用，乙方应妥善管理和维修好现有设施。合同期满后，土地承租前原有不动产按现状无条件移交给甲方，由乙方出资建设的农业基础设施(包括道路，排灌设施)，应无偿转让给甲方;由乙方出资建设的办公、仓储、加工及保护地生产设施，由乙方于合同结束前自行处置。

六、甲方的权利和义务。

1、按合同要求在界，在标准图纸上标明。耕地上的残留物及树木由乙方自行负责处理(费用由乙方负责)。

2、甲方应全力维护投资者即乙方的治安环境，把乙方列入辖区内重点保护单位。若出现破坏治安环境的行为，甲方应组织力量协调解决。

3、甲方应帮助乙方协调水、电、供暖等的相关事宜，但具体收费事宜由乙方与水、电、供暖的供方协商，相关费用由乙方承担。

4、乙方在聘用种植基地管理人员及劳动力时，在同等待遇条件下，甲方管理人员及劳动力有权优先录用。

5、甲方必须保证租赁给乙方的土地，不存在任何经济和合同纠纷;合同签订之前该地块存在的有关纠纷由甲方负责解决。

七、乙方的权利和义务。

1、按期缴纳承租耕地租金，不得拖欠。

2、乙方所使用的水利设施和水源，甲方不得收取任何费用，如需排涝或抽水抗旱的，乙方只付自用的电费，享受和当地村民相同待遇。

3、承租期内，乙方生产用电费用自理，甲方负责做好协调工作。

4、乙方在承租耕地面积范围内兴建临时性建筑物时，不得妨碍交通和公共设施的使用，同时应按规定办理有关手续，费用由乙方负责。

5、承租期内，乙方有权无偿使用甲方境内所有交通道路，乙方有权根据经营所需调整排灌、临时道路设施，但不得损害甲方土地资源和其他利益。

6、乙方在承租地块期间必须保证地块良好的耕作特性。

7、甲方应同意乙方在租地范围内搭建临时工人住宿、办公、仓库、冷库、加工厂，储水池，安装自动喷灌、排水、道路等基础设施。

8、严禁甲方村民进入承包破坏种植物和基础设施、偷窃其它财务。否则每次处罚违禁村民人民币1000元整，严重者将移交司法机关。

9、严禁甲方村民禽畜进入承包地，若有禽畜在承包地中毒死亡的，乙方不负任何责任。若有村民禽畜破坏植物的，甲方应协调赔偿。

八、如遇政策性调整或国家征地等出资意见。

如租赁期间内因政策、国家建设征地或其他不可抗力原因终止合同，应对及处理方案为：

1、租金按实际时间时限结算。

2、甲方流转之前所有基础设施、流转期间政府投入建设的所有设施所得补偿费归甲方所有，甲方只付给乙方申报项目的正常费用。乙方在流转期间出资建设的临时设施、保护地生产设施及资产所得补偿全额归乙方所有。

3、清苗补偿。合同期间内征用的租赁地块所得青苗补偿费由乙方所有。

4、土地补偿费所得补偿费由甲方所有。

九、享受国家及地方政策扶助的界定。乙方在合同期间内享有国家及地方项目建设资金，其它各项优惠政策归乙方享有。

十、合同期满，在同等条件下乙方有优先续租权。

十一、违约责任。

1、本合同一经签订，甲、乙双方必须恪守不得违反，否则应承担违约责任。

2、如果甲方不能按期提供出租土地，每延期一天处违约金元。

3、双方约定，如果某方中途无故解除合同，应承担租金总额1%的违约金。

十二、合同变更和解除。

经双方协商一致可另行签订补充协议和变更协议，用于补充约定未尽事宜，补充协议不能超越本合同界定内容，补充协议或变更协议与本合同具有同等的法律效力。

十三、解决争议办法。

合同履行中发生纠纷时，由双方协商解决;解决不成时，可向人民法院提起诉讼。

十四、本协议一式叁份，甲方、乙方、鉴证方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自甲乙双方及鉴证方签字盖章之日起生效。

甲方：法人代表身份证号：签字(盖章)：鉴证单位：鉴证方签字(盖章)：

乙方：法人代表身份证号：签字(盖章)：鉴证日期

房屋租赁合同无效情形

发现房屋租赁合同无效如何处理

租赁合同无效的法律后果

即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。

出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附物的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌;或是由出租人折价购买。另外在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决办法。

房屋租赁合同无效情形

原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为148平方米，原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。

9月3日，原告与被告签订《定金协议》，约定双方于209月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案建筑面积为490平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自2012年11月3日起，至11月2日止。租金每月35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。

1月31日，区城市管理在涉案房屋张贴限期拆除通知书。4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。

诉辩意见。

原告于204月24日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。

被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140万元、赔偿被告装修损失360万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付2012年9月5日至年4月5日的房屋使用费5950000元、被告向原告支付违约金70万元。

庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期拆除通知书的事实，但主张房屋可以正常使用。被告向法院提供有关证据证明对房屋进行装修花费360万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求提供了收取工程款的银行转账凭证，显示2012年10月9日至2012年12月12日间，被告共向其转账240万元。证人认可被告提交的360万元的工程款收据(2012年10月10日)，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进行装修价值鉴定。

裁判观点。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。

原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。

鉴于被告于2014年4月5日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，法院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定;对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持;对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，法院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。

最终，法院作出判决确认原告和被告签订的《租赁合同》无效;原告返还被告房屋租金、租赁保证金140万元;被告向原告支付房屋使用费400万元;原告赔偿被告房屋装修损失180万元;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告的其他反诉请求。

一审宣判后，原、被告均未上诉。

需要梳理的法律适用问题。

建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

1989年颁布的《城市规划法》第40条作出规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

《城乡规划法》开始施行后，《城市规划法》即废止。但是《城乡规划法》并未废止《城市规划法》中规定的规划行政许可制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政许可制度。

《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《城乡规划法》第65条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

对于未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋所签订的租赁合同的效力问题，《合同法》第7条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第52条第四、五项也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。

出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的.房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。

在前文所举案例中，原告将其不足150平方米的房屋改扩建为近500平方米的二层建筑，违反《城乡规划法》的规定，事后也无法取得建设工程规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。

对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。

承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。

一般来讲，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点提出应由承租人承担全部损失。笔者认为，出租人是房屋的建设者或者受益者，对房屋的情况也最为熟知，如果出于经济利益的考虑，将房屋出租，情况不是极为特殊，仍应由出租人承担50%以上的责任;如果情况比较特殊，比如出租人出租房屋的价格极低，时间较短，合同中对责任承担又有明确约定的情况下，可以判令出租人在其受益范围内承担责任较低的相应损失。

对于无效合同双方损失的范围如何确定的问题：

《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

那么，无效租赁合同中双方当事人损失包括哪些?有观点提出，合同无效后，有过错一方应当按照违约责任赔偿守约方受到的所有损失，包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。笔者认为这种观点有失偏颇。

首先，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的产生是因为当事人违反先合同义务所致，所谓先合同义务是指当事人为缔约而磋商时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则产生缔约过失责任。违约责任则是违反了合同约定，不履行合同义务而产生。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。

也就是说，合同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。

具体到房屋租赁合同中，出租人的损失一般是指出租房屋受到损害的损失(恢复原状的费用)，承租人的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失。如果出租人主张空置期损失、承租人主张预期利润等合同正常履行可能产生的收益，法院应不予支持。

在所举案例中，原告私自改扩建房屋，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，并按照改扩建后的房屋面积收取被告高额租金，故对于合同无效的后果负有主要责任。而被告在签订合同之前，已经约定原告向其提供房屋产权证件，但在签订合同时被告未尽合理审查义务(抑或存在侥幸的心理)，在房屋产权证件与房屋明显不符的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，故对合同无效产生的实际损失亦应承担相应的次要责任。对于双方的损失，原告收回的房屋是被告装修后的房屋，被告对房屋进行了添附，不存在损坏房屋的损失;被告对房屋进行装修、添置物品，这是被告为履行合同产生的间接损失，应按照双方的过错确定各自应承担的数额。

对于出租人而言，尽管因房屋系违法违章建筑而导致合同无效，但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。

首先，合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

对于此类案件，笔者认为，因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度。

其次，出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人。但是，依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。

根据最高法院《房屋租赁合同解释》的第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异，可以参考租金标准酌情降低;如果约定的租金标准已经考虑自建房因素，较低于一般房屋约定的租金标准，也可以按照约定的租金标准执行，具体案件可以具体确定。

对于承租人而言，因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效，承租人首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续，承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形的，对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求，可以一并驳回，不再处理。

承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。根据最高法院《房屋租赁合同解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。

也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。

需特别注意的是，承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据，就装修损失，对出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任的意见，笔者认为应审慎对待。

在本文所举的案例中，房屋租赁合同被确认无效，鉴于房屋双方已完成交接，不存在返还问题。对于相关费用，承租人要求出租人返还租金及押金的反诉请求，于法有据应予支持。出租人原起诉的诉讼请求为要求解除双方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反诉后要求被告支付房屋占用费，其委托律师做出的变更也表现出了律师应有的水准，因为出租的房屋本为非法建设，法院很有可能做出合同无效的判决。如果坚持诉请解除合同、支付拖欠的租金，法院可能驳回其本诉请求。故原告变更为要求被告支付占用房屋期间的房屋使用费，也得到了法院的支持。被告为进行经营所装饰装修的费用，被告在诉讼前与原告办理了交接，而原告已将房屋转租，房屋装修的价值无法进行鉴定，最终法院根据被告提交的证据及双方过错程度确定出租人应向承租人支付的数额，也是合理的。

本案带给我们的提示。

房屋租赁合同无效的情形有哪些

租赁合同无效的法律后果

该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问题，无效有三种情形：

1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;。

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;。

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。

无效的房屋租赁合同

原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为148平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。

2019年9月3日，原告与被告签订《定金协议》，约定双方于2019年9月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。2019年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案建筑面积为490平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自2019年11月3日起，至2019年11月2日止。租金每月35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。

2019年1月31日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除。

通知书。

2019年4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。

原告于2019年4月24日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。

被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140万元、赔偿被告装修损失360万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付2019年9月5日至2019年4月5日的房屋使用费5950000元、被告向原告支付违约金70万元。

庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期拆除通知书的事实，但主张房屋可以正常使用。被告向法院提供有关证据证明对房屋进行装修花费360万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求提供了收取工程款的银行转账凭证，显示2019年10月9日至2019年12月12日间，被告共向其转账240万元。证人认可被告提交的360万元的工程款收据(2019年10月10日)，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进行装修价值鉴定。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》无效。

原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。

鉴于被告于2019年4月5日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，法院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定;对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持;对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，法院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。

最终，法院作出判决确认原告和被告签订的《租赁合同》无效;原告返还被告房屋租金、租赁保证金140万元;被告向原告支付房屋使用费400万元;原告赔偿被告房屋装修损失180万元;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告的其他反诉请求。

建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

1989年颁布的《城市规划法》第40条作出规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

《城乡规划法》2019年开始施行后，《城市规划法》即废止。但是《城乡规划法》并未废止《城市规划法》中规定的规划行政许可制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政许可制度。

《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《城乡规划法》第65条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

对于未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋所签订的租赁合同的效力问题，《合同法》第7条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第52条第四、五项也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

2019年最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。

出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。

在前文所举案例中，原告将其不足150平方米的房屋改扩建为近500平方米的二层建筑，违反《城乡规划法》的规定，事后也无法取得建设工程规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。

《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。

承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。

一般来讲，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点提出应由承租人承担全部损失。笔者认为，出租人是房屋的建设者或者受益者，对房屋的情况也最为熟知，如果出于经济利益的考虑，将房屋出租，情况不是极为特殊，仍应由出租人承担50%以上的责任;如果情况比较特殊，比如出租人出租房屋的价格极低，时间较短，合同中对责任承担又有明确约定的情况下，可以判令出租人在其受益范围内承担责任较低的相应损失。

《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

那么，无效租赁合同中双方当事人损失包括哪些?有观点提出，合同无效后，有过错一方应当按照违约责任赔偿守约方受到的所有损失，包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。笔者认为这种观点有失偏颇。

首先，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的产生是因为当事人违反先合同义务所致，所谓先合同义务是指当事人为缔约而磋商时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则产生缔约过失责任。违约责任则是违反了合同约定，不履行合同义务而产生。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。

也就是说，合同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。

具体到房屋租赁合同中，出租人的损失一般是指出租房屋受到损害的损失(恢复原状的费用)，承租人的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失。如果出租人主张空置期损失、承租人主张预期利润等合同正常履行可能产生的收益，法院应不予支持。

在所举案例中，原告私自改扩建房屋，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，并按照改扩建后的房屋面积收取被告高额租金，故对于合同无效的后果负有主要责任。而被告在签订合同之前，已经约定原告向其提供房屋产权证件，但在签订合同时被告未尽合理审查义务(抑或存在侥幸的心理)，在房屋产权证件与房屋明显不符的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，故对合同无效产生的实际损失亦应承担相应的次要责任。对于双方的损失，原告收回的房屋是被告装修后的房屋，被告对房屋进行了添附，不存在损坏房屋的损失;被告对房屋进行装修、添置物品，这是被告为履行合同产生的间接损失，应按照双方的过错确定各自应承担的数额。

对于出租人而言，尽管因房屋系违法违章建筑而导致合同无效，但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。

首先，合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

对于此类案件，笔者认为，因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度。

其次，出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人。但是，依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。

根据最高法院《房屋租赁合同解释》的第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异，可以参考租金标准酌情降低;如果约定的租金标准已经考虑自建房因素，较低于一般房屋约定的租金标准，也可以按照约定的租金标准执行，具体案件可以具体确定。

对于承租人而言，因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效，承租人首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续，承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形的，对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求，可以一并驳回，不再处理。

承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。根据最高法院《房屋租赁合同解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。

也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。

需特别注意的是，承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据，就装修损失，对出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任的意见，笔者认为应审慎对待。

在本文所举的案例中，房屋租赁合同被确认无效，鉴于房屋双方已完成交接，不存在返还问题。对于相关费用，承租人要求出租人返还租金及押金的反诉请求，于法有据应予支持。出租人原起诉的诉讼请求为要求解除双方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反诉后要求被告支付房屋占用费，其委托律师做出的变更也表现出了律师应有的水准，因为出租的房屋本为非法建设，法院很有可能做出合同无效的判决。如果坚持诉请解除合同、支付拖欠的租金，法院可能驳回其本诉请求。故原告变更为要求被告支付占用房屋期间的房屋使用费，也得到了法院的支持。被告为进行经营所装饰装修的费用，被告在诉讼前与原告办理了交接，而原告已将房屋转租，房屋装修的价值无法进行鉴定，最终法院根据被告提交的证据及双方过错程度确定出租人应向承租人支付的数额，也是合理的。

第一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。在写《租房时的那些法律事儿》时，笔者曾经提出签订房屋租赁合同时，首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁合同中当事人更要注意。

在租房居住的案件之中，一般不涉及装饰装修的问题，即使合同无效，最终的处理结果一般也只确认合同无效后，租客提前搬走，租金和占用费问题法院一般也是参照租户居住使用的时间确定，租客和房主在经济利益上不会收到太大的损失。

而在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出租人和承租人都要审慎对待，避免产生不必要的损失。

第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。以所举案例为例，承租人在2019年1月已接到某区城市管理监察大队催告书，得知涉案房屋系违章建筑，不能正常出租。承租人应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜，如果协商不成，应当及时起诉，保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑后，既未起诉，也未交还房屋，而是一直占用该房屋直至一年后才将房屋交还。

根据《房屋租赁合同解释》第5条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承租人主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费。

前述案例之中，尽管法院最终认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应负有主要责任，并判令原告返还被告房屋租金、按照过错比例赔偿被告部分装修损失，但由于被告长期占用涉案房屋，产生较大数额的房屋占用费，即使法院最后按照房屋的实际情况参照租金标准酌情减少了占用费的数额，但最终被告仍要另行向原告支付较大数额的占用费。既不及时行使权利，又不及时履行义务，被告最终是得不偿失。

当然，对于出租人来讲也是一样的，如果承租人以合同无效为由要求交还房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人则无权向承租人主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，由出租人自担。

第三，承租人对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据。司法实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大。而且承租人一般为了减少装修成本，多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发票，纠纷进入诉讼后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额。

如果承租人在交还房屋之前提起诉讼，法院一般可以通过专门的司法鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、准确，不至于产生对承租人不利的情形。但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承租人如果不能提交进行装饰装修所支付费用的有效证据，则法院可能作出对其不利的裁决。

而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。

[1]也有观点提出，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同违反的只是《城乡规划法》中的管理性规定，而非禁止性规定，故不应认定为租赁合同无效。对于此观点，笔者认为，《城乡规划法》的规定虽然没有出现禁止、不得之类字眼，不能必然从中推理出合同必然无效的结论，但是这类自建房屋违反了城乡发展建设规划，本身也处于随时被拆除的危险状态，从《城乡规划法》的规定来看是应当拆除的(讨论的是无法取得规划许可证的情况)，并且若是认定合同有效将会侵害城乡整体规划的实施和发展，损害国家和社会公共利益，故而将其视为禁止性规定未尝不可。具体可参见王利明教授在《合同法新问题研究》中对管理型和效力性(禁止性)条款的解读。

[2]必须注意的是，即使在出租人事后取得了建设工程规划许可证或者获得了主管部门的批准，法院认定双方租赁合同有效。如果承租人因为涉案房屋没有规划、建设许可而导致无法正常办理营业执照或无法正常经营，导致承租人受到损失的，承租人向出租人主张赔偿损失或者减免租金，笔者认为法院应予以支持。

[3]当然合同无效还有其他情形，如当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的致合同无效的，因双方对合同无效均存在恶意.不存在一方过错致善意方受损的问题，故双方之间不成立缔约过失责任，法院应当结合《合同法》相关规定及案件的事实综合判断，做出相应的裁决。必要时还可以收缴合同双方获得的非法收益。可以参考2019年第3期的《最高人民法院公报》中《垃圾短信服务合同违法无效，相应所得应予收缴》的案例。

[4]有人认为此处如果装饰装修的价值证据不全时，受害的只能是承租人，故而在作为出租人时不愿意在租赁合同签订时固定证据，这种思路其实是不可取的。在租赁合同不能正常履行时，违约方是承租人，出租方自然无需承担装修损失。如果违约方是出租人，承租方的装饰装修损失自然应当由出租人负担。如果没有相应的证据，一般是通过以下三种途径解决：一是房屋未交还，可以依据司法鉴定的结论确定数额。鉴定期间的损失应由出租人负担，对出租人不利;二是房屋收回，无法鉴定时，依靠承租人举证证明数额。根据司法实践的经验，承租人举证时很可能存在事后补充证据甚至伪造证据的情况，如果法院在审理中能够查明，自然是好，如果无法查明，出租人必然要负担不必要的损失;三是房屋收回，无法鉴定，承租人无法提供充分的证据，这时如果有证据证明承租人确实进行了装修，笔者认为，法官可以依据租房的用途、装修公司的资质、租赁的期限等情况自由裁量，酌定相应的数额，这种情况下，风险就要自担了。在签订租赁合同时，双方都会向着正常履行的方向努力，而且不会在装修上故。

作文。

章，其可信度也比较高，如果在当时能够防患未然，无论对于减少双方当事人不必要的损失还是对于法院审理查明事实、公平裁决，都是有很大的益处的。