策划方案不仅要考虑短期目标的实现，还要考虑长期发展的可持续性，以保持竞争优势。策划方案的落地实施需要考虑到团队成员的培训和技能提升。
房产活动策划方案
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济和国民生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着wto各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都发生着新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
然而房地产行业又是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业必须做好信息化建设，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业和人民社会生活需要的不断发展的需求。
栏目实施。
栏目主导：
据《中国电视市场报告》显示，电视依然是第一媒体，是目前最有效的传播方式。随着电视的发展个各行业不断的细分，电视节目专业化已经成为必然的趋势。目前，电视节目竞争激烈，专业化栏目的的内容定位必须专一和目标观众的分众化，要让观众在他感兴趣的节目里找到有收视价值的内容。
《房产百事通》是全新打造的一档以宣传房地产政策、法规，推介精品楼盘，提供市场信息，指导家庭居室的装饰装修，讲述房市人物为主要内容的专业栏目。栏目以开心购房、精品装修、温薪居家为宗旨，节目制作贴近百姓、贴近生活，努力搭建起一个购房、装修的电视平台。
一、栏目定位。
《房产百事通》是一档20分钟的资讯、服务性栏目，栏目主要介绍家装、建材、房地产方面的市场情况及相关知识，以及根据企业的需求，帮助企业做好产品的宣传、推广工作。通过节目，让观众了解更多的楼盘和家装常识，成为观众朋友购房装修的好帮手。
二、栏目宗旨。
为商家提供一个展示自我的平台。
给百姓增加一扇了解市场的窗口。
三、栏目结构（节目预计每周一期，每期20分钟）。
1、《房产百事通》分为三个版块：
家居饰品：介绍市场上的新款家具、饰品及其挑选、使用、保养法；
专家答疑：请有关专家回答一些相关政策的问题，以及一些买房、装修方面的知识和技巧；
（3）《房论坛》（6分钟），邀请在房地产、家装或相关行业的专家老总进行专访，探讨人生、创业及业内焦点，也可邀请一些在买房、装修中有特殊经历的人物做客栏目，讲述故事。
四、栏目风格。
《房产百事通》是一个拥有专业信息的咨询、生活类节目，以房地产信息为铺垫，以轻松明快的风格亲和受众。，以通俗趣味的语言增强亲和力，以真挚淳朴的情感贴近观众，生活气息浓郁，能够成为百色房市的代言人。
五、主持人：
以一个或者两个人，以聊天侃谈的主持方式为栏目营造一种亲切、随和、贴近百姓生活的气氛。同时，鼓励主持人参与到节目创作中，由以传播者为中心，变为以受众为中心，由“我说你听，我播你看”变成注重满足受众需求的方式上来。主持人应完全控制节目节奏，使整个节目生动起来。
六、人员配置：主持人一名，编导2名，摄像一名。
七、栏目包装：
1、栏目形象的提升，被社会和观众的认同的速度和程度，是取决于栏目的整体包装。包装是指栏目的识别系统、视觉包装、音频包装等。
视觉识别是栏目的名称，标识、话筒标志、主持人背景、记者采访服、采访车装潢及其他识别元素。
视觉包装是指栏目的片头、片尾、片花、版块栏目片头、栏目宣传片、主题栏目宣传片等。
2、《房产百事通》是以最新最快的房产、房市咨讯为主题的节目，包装要力求新意，例如：片头以蒙太奇手法，通过不断闪现的各种精品楼盘、家居、装饰装修产品等，吸引受众的眼球，打造一种视觉跟踪效应，时间长度约为15秒；每期栏目选用一个符合内容的音乐做为背景音乐，增进感觉。主持人风格统一，节目形式多变，不断通过新意塑造节目品牌。
3、主体推广：有意识地培养和炒作主持人、记者、编导和栏目本身。通过结合影视和平面媒体的宣传，加大栏目知名度的提高和满意平台的建立。也可以以栏目名义做公益活动，与观众互动。
4、客体推广：搭建栏目短信平台。有意识的提炼节目内容的可炒做信息，让节目内容形成社会热点、热门话题。有条件的话，一定时间内策划若干次热点特别报道或者观众参与的大型活动，如果联合多家媒体、合作单位共同炒作的话，效果会更加明显和直接。
（备注：一些栏目名称《房产大观》《房产大视野》《房产show》,《xx说房》等。）。
2007年4月29日。
家具销售活动策划方案
一、广告促销。
家具企业通过各种传媒进行信息传递，刺激消费者的购买欲，扩大产品的销量。广告是家具企业用来直接向消费者传递信息的最重要的促销方式。
二、人员推销。
家具企业推销人员直接与顾客接触和洽谈，向顾客宣传产品，从而达到促进家具企业产品销售的目的。
三、营业推广。
直接针对产品采取的促销活动，在短期内能引起顾客和有关经营者对其产品注意，从而扩大产品的销售。
四、公共关系宣传。
家具企业为获得人们的信赖，树立企业或产品形象，用非直接付款的方式在各种媒体上发布商业新闻，广播电视报道等进行的宣传活动。
促销五步骤。
一、建立销售促进目标。
不同类型的目标市场上，销售促进的特定目标各不相同。建立目标是其它一切工作的基础，没有目标就失去了工作方向和行动的'动力。
二、选择销售促进工具。
工具的选择决定于以下因素：市场类型、销售促进目标、竞争状况、外部环境等等。
销售促进工作方案的制定，应注意以下问题：
1、选择和确定方案对市场及顾客的刺激程度。
2、选择对象，确定是哪类人，哪些团体。
3、选择合适的媒介。
4、选择合适的机会。
5、合理地进行资金分配，以便采用最有效的方式进行。
四、促销方案的监控实施。
实施促销方案时，要认真注意市场与顾客的反应，不断对实施过程进行监控，并及时进行工作的调整。
五、效果的评估。
通过对促销活动开展前后的销售情况的比较可以对效果做出评估，也可以参考一些调查结果。通过进行评估，可以进行工作的改进，以更好地适应市场需要。
促销方法。
一、服务促销。
服务促销是以消费者为中心和出发点，通过周到的服务使顾客得到实惠，通过服务促销可以提高企业的声誉，可以把顾客吸引到企业的周围，建立长期稳定的经济联系，可以使市场的渗透顺利实现，并通过准确的信息反馈，不断完善和更新产品。服务促销包括以下方式：
1、售前服务。
为尚未确定是否购买企业产品的顾客提供前期服务，比如停车场，产品介绍，答疑等。
2、开放式商场。
方便顾客选购，为顾客提供方便，可直接进入，随意挑选。
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房产销售活动策划方案
1.活动主题：粽子节，一起“包”奖啦!
2.活动目的：获取br资源、会员活动。
3.活动时间：6月x日-6月x日。
1.活动工具销售推“包粽子”营销活动插件。
运用“销售推”小程序上“包粽子”营销活动插件，让客户转发小程序给好友，帮忙集“粽子原料”，实现裂变。客户集齐不同“粽子原料”合成不同口味的`粽子，可以获得不同奖品，并最终到店参与礼品兑换或者门店线下活动，趣味性与节日庆祝兼具。
2.活动内容。
a.会员点击会籍分享的活动小程序码，或在门店扫一扫展架上的小程序码，进入即参与活动。
b.会员可转发此活动至朋友微信处，即可以一定概率获得特殊食材蛋黄、鲜肉或红枣。
c.会员多次转发，有更大几率获得特殊食材蛋黄，竞争大奖。
d.在合成粽子时，需通过手机号验证。
普通粽子：门店现场端午家庭运动会门票一套/到店即可领取“端午礼盒”一份。
红豆粽：xx。
鲜肉粽：xxxx。
蛋黄粽：xx。
蛋黄鲜肉粽：xxx。
家具销售活动策划方案
一，活动主题：
寒冬送暖，家百利家私温情给力回馈。
二，活动目的：
旺季促销，增加单店产出。
突出新繁生活馆厂家直营店核心内容。
三，活动广告语：有家就有家百利。
家百利家私温情回馈，给力hold不住。
幸福体验，免费使用家具，报名火热征集中。
家具超低(嫁)，等着你来(娶)。
四，活动时间：
年12于3日----------12月12日。
地点：新都区新繁镇繁川大道(老成彭路龙湖宾馆旁50米)。
电话：xxxxxxxx。
五，活动内容：
1，超低折扣：家百利家私专卖店正价产品一律5.8折优惠，盛大酬宾。
2，超低直营价：精美三件套(特01床+2床头柜)880元。
柜+k103四门衣柜++精美双功能床垫)。
柜+e05四门衣柜)。
5，精美特价布艺沙发：2380元。
6，家百利家具免费使用100名客户，火热征集中............(免费使用妆凳)。
7，进店有礼：凡凭活动dm单，参观光临本直营中心者，均可获得洗衣粉一袋。七，酬宾大奉送：
1，凡购买家百利家私正价产品满3000元以上者，皆可获赠中花架一个。
2，凡购买家百利家私正价产品满6000元以上者，皆可获赠家百利系列1.2米电视柜一个。3，凡购买家百利家私正价产品满8000元以上者，皆可获赠四斗柜一个。
个。
个。
(多买多送，机会多多，优惠多多，以上活动特价款除外)。
八，预交定金，返还大礼：
1，凡购买家百利家私产品满10000元以上者，预交定金30%直接返现100元。2，凡购买家百利家私产品满10000元以上者，预交定金40%直接返现200元。
3，凡购买家百利家私产品满10000元以上者，预交定金50%直接返现300元。
(最终解释权归家百利家私生活馆所有)。
九、宣传。
1，dm单10000分，a4大小。
2，展架1个，
3，宣传车4台。
4，看板喷绘1张。
十，宣传：
1，宣传车11月28日------12月3日，共计6天。
2，宣传单11月28日同期发放。
3，商场外围气氛：气柱8个，气拱门1个，空飘若干4，看板一个。
销售活动策划方案
医疗市场总分析近x年来，由于国家对医疗机构的严格控制，从民营医疗机构的审批到医疗广告的监督控制，再到医疗机构的检查，致使市整个医疗市场趋于稳定，各民营医院的经营在平衡发展，从以下几个方面分析：
1、媒体宣传从大面积硬性广告趋于版面软文和新闻，更有与报社合作开展各项目活动，如：xx医院开展的美丽妈妈活动，红十字会医院开展的博爱在xx活动，长征医院开展的免费体检活动，长城医院不间断抓住社会热点开展的各项活动等。这种宣传形式已逐渐被广大百姓所认可，已逐渐成为医院营销宣传的首选方式。
2、市场开拓在媒体宣传大受控制的政策形式下，市场人员的业务开拓逐渐被各医疗机构提上了营销的首要位置，各单位的市场队伍不断壮大，市场业务开拓的范围越来越广，其业务对象不仅仅只局限于以及三县地区，全省范围的市场开拓逐渐扩大，已占据了近一半的业务营业额。
医疗质量随着医疗机构的规范化经营，医疗质量也在逐渐提高，民营医院的不良现象正逐渐屏弃；再加上民营医院良好的医疗服务，广大百姓的思想意识已逐渐转变，由原先的抵触到认可，再到现在的接受去民营医院就诊。同时各民营医院也在积极与政府协商沟通，争取最多的行政支持，使得民营医院在医疗保险、社会保险等各方面的待遇基本相同，因而医院的就诊人群逐渐增多。民营医疗机构的暗涌竞争相当激烈！二、医院目前现状分析我院自搬入新院以后，在经营上上了一个大台阶，但是有很多细节上远远没有达到与院规模相匹配的效益，如医院统一管理、门诊量、病床使用率、介入手术量、外科手术量等。这些都迫切需要建立一整套的管理和营销体系，来充实医院的经营，从而达到理想的营业业绩。
1、统一管理上在进入新院以后，由于分科更加详细，人员变动较大等实际因素，使得科室与科室之间、医生与护士之间、医生与患者之间、护士与患者之间、院领导与员工之间等的磨合存在一定程度上的沟通不畅和沟通不力，对具体工作存在一定影响。
2、门诊量在门诊量上，医院一直都比较差，从整个星期的7天来看，星期一、二、三、四上午门诊量相对比较好，平均在20人左右，但是余下的三天正常情况下都很少。每天下午门诊量都不好，基本上很少有病人来就诊。
3、病床使用率全院共有x个科和一个icu，总共病床在xx左右。除4、5、6、10、11、12这几个月病床使用多一点以外，其他月份都比较差，总平均使用率只在50%—60%左右。而且在住院病人中，并不完全是实际治疗的病人，有相当一部分是医保病人，这种住院率远远不能与实际住院率相比较。
介入手术量和外科手术量医院的手术量在稳步提升，但远远不能达到目前医院手术室和导管室的需求，部分时间段手术空缺比较严重。在医院各手术量上，市场部在这方面起到很重要的作用，通过市场部的外围联系和市场宣传，全省转诊手术病人数量在一步一步增加，同时随着市场部最近一段时间部分地区新农合转诊协议的签定，转诊病人将可能越来越多。以上院目前情况分析不一定完全正确，但能总体上反映院目前存在的问题：门诊量低、病床使用率低、手术台数少、市场部外围联系力度不够等。三、其他医疗机构市场操作解析在的医疗机构中，实行市场化操作的单位越来越多，很多单位的市场部已经从过去的媒体市场联络转向直接面对网络医生的联络，象省立医院、省立友谊医院等都开设市场部，并且花大力气去进行市场公关工作。同时，在地区逐渐出现体检中心和检验中心，他们的市场开拓分去一部分潜在亚健康患者。在整个市场工作中具体方式主要有：
1、转诊提成这是目前各医疗机构通用的市场争夺方式，但在实际操作过程中区别相当大，以中山医院、友好医院、长征医院等作为代表，转诊提成相当高，在及三县地区，很多网络医生都积极介绍，致使此类医院门诊和住院率增加比较快。象长征医院，除给网络医生的高额提成外，直接给患者也提出很多优惠，部分检查项目实行半价收费，凭网络医生开局的单据和宣传文件，还可享受相应的优惠金额。同时他们与三县地区的农村合作医疗签定转诊协议，在院看病后可回医院直接报销，象同仁康复医院，与肥东签定的协议是患者就诊后由医院和肥东农合办进行报销结算，省去了患者报销的麻烦。种种方式都是为了在积极争取患者，提高门诊量和住院率。
2、市场开拓方式各医院在市场部组织上都下了很大投入，一般市场部人员都在xx人左右，市场部相关设施配备都比较完整，在人员选择和人员分工上都发挥最大的潜能，同时在市场公关方面给予的支持力度很大。
3、与各地相关卫生单位的合作在医保、城镇居民医保、农村合作医疗相继开展的情况下，各医疗机构纷纷行动，花大力气去与之接洽，有的单位从院长自身做起，与各地相关卫生单位联系，进行公关，最终取得协议的签定。
销售方案活动策划
活动目的：
1、圣诞节、元旦双节将至，正是化妆品销售的旺季，本活动可以提高日销量，促进店内的整体销售。
2、本活动方案以店内整体销售为出发点，力求增加整体销量。
3、本次活动对进一步提升__店在当地的知名度会有较大的促进作用，同时也会帮助该店在与其它竞争对手的力量对比中占据比较有利的地位。
4、本次活动会有利于经销商规划店内的品牌，有利于全店的精细管理。
活动对象：
__市内及周边的化妆品消费者。
活动主题：
迎双节纯美情动女人心。
__化妆品店可采用几店联动的连锁促销方式，以四条线作为活动的有序开展模式。
具体环节：
a、以迎双节为主线，以纯美情动女人心，圣诞元旦送炫礼这个主题为第一条线，突出纯美化妆品店的整体特色，建议印制纯美丽人储蓄卡，只要在店内消费48元的顾客均可赠送本卡一张，成为本店的会员，同时获得精美礼品一份，这样的储蓄卡可以建立贵店与顾客的长期合作关系，并在一定程度上打造纯美化妆品店的形象。本卡可根据顾客的消费情况抵现使用。
b、以“迎双节盛券在我”为主题，两种促销模式。
(1)68元+1元=168元。
购物满68元+1元送价值100元产品(此产品以厂家或代理商免费配送的产品为主，增大刺激性)。
(2)200元=400元赠代金券。
购物满200元赠总价值200元代金券。
(此代金券以购买指定产品为主，在购买指定产品时可冲抵现金使用，可选择要处理掉的产品为主)。
a、以买赠为第二条线，突出纯美化妆品店对支持和关爱的顾客朋友的真情回馈，以利益吸引消费者进店购物。
主打品牌的赠送以买28送8元，买98送18元为主。
b、以各品牌的独立赠送为第三条线，各品牌可以根据自身的条件提出赠送方案，这样可以巩固本品牌的老顾客，也可吸引一些新顾客，但需要注意的是尽量使各品牌的赠送力度达到一个动态的平衡，这样才能保持多品牌齐头并进的态势，对于维护品牌的长期生存具有重要的作用和意义。
(3)确定刺激程度：促销要取得成功，必须使活动具有刺激性，能刺激。
目标对象参预。刺激程度越高，促进销售的反应越大，但这种刺激也存在边际效应递减。因此，须根据促销实践进行分析和总结，并结合客观市场环境确定适当的刺激程度和相应的费用投入。
活动时间和地点：
十二月三十日至元月四日。
广告配合方式：
一次成功的促销活动，需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法，选择什么样的煤体炒作，这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。
根据本次活动的情况，建议经销商印制dm宣传彩页，幅面以a4大小，双面四色铜版为宜。dm彩页要设计精美，更能吸引消费者的目光。
同时建议店方在店内将参加活动的产品，及赠送给消费者的产品做形象堆头，并在适当地点摆放各品牌的x展架，最好用汽球、小挂件等装饰店内空间，为本次活动营造温馨喜庆的购物氛围，从消费心理上刺激消费者的购买欲望。
前期准备：
(1)人员安排：要“人人有事做，事事有人管”，各个环节都考虑清楚，无空白点，也无交叉点，否则就会临阵出麻烦，顾此失彼。
(2)物资准备：对活动需要的赠品、代金卷、中样、试用装、抽奖用品及其它备用品要准备妥当，用单子罗列出来后，按单准备，确保齐全，否则必然导致现场的忙乱。
(3)方案实验：本方案是在经验的基础上确定的，因此有必要进行实验来判断促销工具的选择是否正确，刺激程度是否合适，现有的途径是否理想。
中期操作。
中期操作的主要内容是活动纪律和现场控制。
纪律是战斗力的保证，是方案得到完美执行的先决条件。在方案中就对参预人员各方面的纪律做出细致的规定。
现场控制主要是把各个环节安排清楚，做到忙而不乱，有条不紊。同时，在实施过程中，应及时对促销范围、强度、额度和重点进行调整，保持对促销方案的控制。
后期延续：
鉴于其它精品店的成功经验，建议王姐在发展会员方面再下一番功夫，因为会员数量的多少能对贵店的发展起到至关重要的作用。
活动达成销量：
按40%的利润点计算，此次活动的销售量应在40000元以上，那么利润为15000元左右，以上活动方案的投入比率应该达到利润额的30—40%。
意外防范：
每次活动都可能出现意外。比如天气变化导致促促销活动的无法进行、城管等政府部门的干涉等无法继续进行，所以必须对各种可能出现的意外事件做出必要的人力、物力、财力方面的准备。
效果预估：
预测这次活动达到什么样的效果，以利于活动结束后与实际情况进行比较，从刺激程度、促销时机、促销媒介等各方面总结成功经验和失败的教训。
如果各个环节配合默契，本次活动应该能够达到预定的销量。
家具销售活动策划方案
为了活跃家具界行业气氛，提高武汉市家具行业在全国家具领域的地位，促进家具行业制造商与经销商之间的联系，使其在面对面的沟通中，达到产品开发和销售更上一个新台阶的良好效果，提高各家具制造商和经销商的销售业绩，我公司决定与武汉市家具行业协会联合举办武汉市首届家具艺术节，本届艺术节将特别邀请湖北各地市县的家具经销商作为嘉宾，所有活动安排均以他们为核心，旨在让他们了解我市场各家具厂商的基本情况，以确定双方深层次的合作。
一、主办单位。
xxxx。
二、活动时间。
20xx年3月29日到30日。
三、活动地点。
xxxx。
本次活动由我市场出资，利用欧亚达十几年来所建立的优势和广大的客户资源，邀请武汉市及周边地市县的家具经销商来汉参加会议、聚餐、观展等一系列活动。活动中我市场将组织建立经销商资料库，以供到会的主办方、联办方、协办方作为重要参考依据，以便进一步扩大客户群体。具体活动内容如下：
1、首届家具艺术节新闻发布会。
新闻发布会邀请省市各新闻媒体中相关行业的记者参加，以新闻稿的方式将本次艺术节向公众宣传，重点宣传艺术节对于推动武汉家具行业的发展所带来的巨大影响力。
时间：3月29日14：00。
地点：三五酒店(吴家山)。
2、汉产家具研讨会。
会议主要讨论汉产家具存在的弊端、汉产家具如何与外来家具的竞争、汉产家具如何创造名牌、如何抵御本土家具和外来家具中水货的侵蚀、汉产家具新产品的研制开发等。
时间：3月29日19：00。
地点：xxx。
3、制造商与经销商茶话会。
增强制造商与经销商之间的感情，促进双方更好的沟通，以便确定双方更大的合作项目。
时间：3月30日10：00。
地点：xxx。
4、家具精品展示会。
在我市场各厅中，组织精品家具进行展示，让我市场的精品家具在广大经销商眼前亮相，一方面体现我市场的实力，另一方面提高我市场商户的知名度。
时间：3月29日14：00—3月30日16：00。
地点：xxx。
5、艺术节歌舞联欢会。
本项活动针对广大的终端消费者，通过歌舞联欢会的形式，向消费者宣传本届艺术节和欧亚达家具批发市场，同时展示欧亚达在家具领域的龙头地位。
时间：3月30日14：00。
地点：xxx。
五、艺术节招标细则。
1、冠名权(“杯”xxx市首届家具艺术节)标榜价位：八万元，具体回报如下：
所有活动均以该公司名称或品牌作为冠名。
邀请企业作为本届艺术节主办单位。
在所发布的媒体广告中预留版面或时段。
邀请公司领导作为嘉宾参加所有活动，并聘请其作为本届艺术节的首席顾问。
在活动过程中对该公司进行介绍。
邀请公司领导在相关会议中讲话。
在家具精品展示会中，该公司作为首要展示对象。
在活动现场可设置彩虹门二个，空飘汽球四个，布标四幅。
在艺术节会刊中享有二个版面的宣传空间。
2、联办(限四家)标榜价位：三万元，具体回报如下：
邀请企业作为本届艺术节联办单位。
在所发布的媒体广告中预留版面或时段。
邀请公司领导作为嘉宾参加所有活动，并聘请其作为本届艺术节的高级顾问。
在活动过程中对该公司进行介绍。
在家具精品展示会中，该公司作为重要展示对象。
在活动现场可设置彩虹门一个，空飘汽球二个，布标二幅。
在艺术节会刊中享有一个版面的宣传空间。
3、协办标榜价位：五千元，具体回报如下：
邀请企业作为本届艺术节协办单位。
在所发布的媒体广告中预留版面或时段。
邀请公司领导作为嘉宾参加所有活动。
在活动过程中对该公司进行介绍。
在家具精品展示会中，该公司作为重要展示对象。
在活动现场可设置空飘汽球二个，布标二幅。
在艺术节会刊中享有半个版面的宣传空间。
六、广告宣传。
1、报纸广告。
《xxx报》通栏8，黑白版，一次;。
《xxx报》通栏8，黑白版，一次;。
《xxx报》通栏8，黑白版，一次。
2、电视广告。
xxx台，10秒广告，1次/天，十天;。
xxx台，10秒广告，1次/天，十天。
3、电台广告。
《xxx电台》，30秒，3次/天，二十天。
4、宣传单。
80g双浆纸，5000份。
5、宣传袋。
220mmx320mmx80mm，256g铜版纸，xx个。
6、布标。
七支沟——体育馆(xxx)设置跨街布标50条。
7、会刊。
32p，16开，铜版纸，5000份。
七、费用预算。
1、招待费(嘉宾食宿)：400元/人x200人=80000元。
2、广告宣传费：
报纸广告：28000元+1xx元+8000元=48000元。
电视广告：(880+1200)元/次x10次=20800元。
电台广告：90元/次x3次/天x20天=5400元。
宣传单：5000份x0.2元/份=1000元。
宣传袋：xx个x2元/个=4000元。
跨街布标：50条x100元/条=5000元(含发布费)。
会刊：5000份x4元/份=xx0元。
小计：104200元。
3、现场布置(门面装饰、展厅布置等)：5000元。
4、彩虹门、空飘汽球、布标费：8000元。
5、新闻发布会红包：10人x200元/人=xx元。
6、演出团体费用：17000元(武汉市说唱团)。
7、其它费用：5000元。
合计：221200元。
房产销售方案
销售团队是房地产公司的一张“脸”，是公司先于产品对市场进行的展示，专业的素质优越的服务是吸引市场的基础。对销售人员加强专业及服务培训是建设一个优秀的销售团队必经的途径。以下是房产销售团队建设方案，欢迎阅览!
高效的房产销售团队，是在遵守《商品房销售规范》的基础上，在开发商或代理商限定的时间内，完成或超额完成指定项目的销售工作的一定数量的员工集合。
1、强有力的执行力。必须要做到上传下达，使销售计划、营销策略得到很好的执行。
2、适当、清晰的目标和相关的专业技能。要制定适当和清晰的团队销售目标和个人销售目标，并把这些目标与个人激励机制挂钩。销售人员应该熟悉房产相关知识，擅长房产销售，最重要的是要有团队意识，相互之间能够良好的合作，完成任务。
3、良好的沟通能力和相互信任。良好的沟通能力是一个销售人员必不可少的，这包括外部沟通和内部沟通。外部沟通主要是跟客户的良好沟通，内部沟通包括同事间的沟通和跟上级领导间的沟通。相互信任则是员工对公司的信任，对产品的信任，对领导的信任和同事之间彼此品行和能力的相互信任。
4、恰当的领导和内外部的支持。优秀的销售管理者在团队中往往是担任教练和后盾的角色，他们对团队提供指导和支持，并不试图去控制它。
1、人才的多元化、组合化，以实现技能的互补。房产销售团队要有效的运作，需要几种不同技能类型的成员。第一、要有技术专程，熟悉房地产相关法律、知识，擅长销售的人员，作为介绍组。第二、要有高效的沟通技巧，要善于聆听、反馈、解决客户疑问，作为洽谈组。第三、迎宾组，年轻，相貌端庄，代表公司形象。第四、有解决问题和决策的能力，能够发现问题并提出自己的建议，作为主管人员。
2、薪酬福利、绩效考核
一般认为，薪酬福利就是底薪和提成，绩效考核就是任务的完成与否。其实这只是其中的一方面。
(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物质奖励，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的奖励，包括公司对员工的认可，上级同事给予的关怀和认可，晋升的机会，对企业文化的认可等等，从而形成很强的凝聚力。
(2)、绩效考核，绩是指工作过程，效是指工作结果，考是检验，核是检查、核实、反馈和修改。这其中并不是单纯看完成任务与否的结果，(如甲接待了100个客户成交了10套，乙接待了50个客户也成交了10套。结果一样，但过程不一样)也要看过程。考核的时候，除了检查核实以外，还要反馈和修改。
3、房产销售团队的专业素质与精神支持——团队培训。
包括个人培训和整体培训。个人培训包括销售人员的心理素质培训和潜能培训，专业知识培训和销售技巧培训。整体培训注重团队的工作协调性和相互信任感的培养，增强团队的凝聚力。
5、加强对团队销售工作的追踪。公司要建立一系列表格表单。如要求销售人员填写《日销售报表》、《日客户接待表》。销售主管则要填写《周销售报表》、《周客户情况统计表》、《周客户情况统计分析表》等。仅通过报表、报单、报告来追踪销售情况还不够，还要定期进行电话或面对面的沟通，了解销售人员的思想动态变化，了解销售人员业绩未能达成的深层次原因，以便制定解决问题的应对措施。
该项目在西南财经大学附近，可充分利用高校资源，招聘一批刚毕业或大四实习的学生，他们虽然没有工作经验和专业知识，但是年轻，有活力有激情，有闯劲。工作经验和专业知识可以通过一段时间的培训和实践来实现。
销售活动策划方案
x月x日（周x）——x月x日（周x）。
合家团圆渡中秋，龙腾虎耀迎国庆。
某商场商城及xx店、某商场购物广场、xx店。
因为商场现有品牌自行举行的折扣，某商场不承担费用，所以广告宣传上突出“现有折扣上再送”，顾客心理感受是不一样的，可以在不承担费用的.基础上取得顾客认为比较实惠的活动力度，同时突出了中秋送月饼红酒活动，比较温馨，贴切节日特色。
1、在所有品牌现有折扣上：
当日现金消费满x元，可凭购物发票或小票再获赠“温馨月饼”一块。（单独包装，价值约x元）
当日现金消费满x元，可凭购物发票或小票再获赠“亲情月饼”礼盒一份。（价值约x元）
当日现金消费满x元，可凭购物发票或小票再获赠“月饼红酒”套装礼盒一份。（价值约x元）
各店按照赠礼价值自行同月饼厂家协商，定制礼品，活动结束后，按照实际赠送数量结款，费用原则上同参加品牌各承担x%。
2、“月圆中秋，情浓某商场”中秋礼品节：
中秋节期间，在各门店划出专门区域，开辟中秋商品系列展销区，展销商品品类包括：月饼、酒类、礼盒等中秋节日系列商品，方便顾客在该区域进行选购。
月饼、酒类、礼盒等中秋节日系列商品展销的商品品类等由各门店自行挑选组织，地点可选在超市或超市外的公共区域。
社区销售活动策划方案
5、活动场地： 各个中高端小区门口（前期）
6、活动收费：300—500元（具体和小区物业谈）
二、活动背景
央视报道：10年后三大癌症将困扰中国每一个家庭，肝癌，很多可能是因为水；肺癌是因为我们的空气；胃癌，是因为我们的食物，各种各样的疾病都在威胁着人类的生存。随着人们的生活水平越来越高，对食品的要求也越来越苛刻，要有机的要天然的，因此消费的中高端人群越来越多，这部分市场前景广阔。社区已经形成历史上最大最集中的聚居群体，这已经形成销售市场的前沿阵地。
三、活动目标
1、活动的整体目标
通过社区宣传活动，促进德若谷公司的桃木疙瘩鸡蛋，涞源小米，一品芝麻王，富硒面粉的销售，提高德若谷品牌的知名度。
2、活动的具体目标
1.增加微信商城的.粉丝数量
2.增加当天现场成交额
四、活动组织
1、活动主办单位：河北德若谷农业科技有限公司
活动协办单位：各小区物业管理中心
五、宣传及招募
1.在社区/小区发放宣传单
2.在各大学中招募
3.邀请服务对象协助宣传招募
六、活动内容及方式
1、前期工作安排及分工：（包括前期准备的时间及分工：内容、负责人、时间要求等）
2、活动具体流程（包括时间、内容、物资、负责人等）
3、物资或活动准备
七、预计会出现的困难及解决方案
八、活动效果预计
微信粉丝增加200人，销售礼盒100箱。 九、活动预算
dm单宣传物料150元、条幅50元、物业协调200元（暂定）、赠送礼品200元、合计600元。
一、活动目的
1、检测中老年人,社区居民尿液情况.推断老年人肾脏健康.
2、通过社区活动，获得资源，提升口碑，提高产品知名度。
二、活动主题
恩普生医疗团队走进社区
三、活动对象
xx社区中老年人
四、活动时间
xx年xx月xx日—xx月xx日。
五、活动地点
xx社区
六．活动口号
成都恩普生医疗科技有限公司 情系社区居民.心系百姓健康.
七、实施方案
1、派发宣传单页
2、现场进行报名 填写报名报 领取试管
3、报名第二天早上8点进行身体检测
4、收集咨询者信息
5、发放活动资料等
八、参与人员
咨询1名，市场人员2名，兼职人员2名
八、活动时间安排：
9:00参与人员集合，准备活动相关事宜 9:30准时出发到达各社区。
10:00社区布展
10:30—18:00活动宣传、收集人员信息
九、物资准备
1、宣传品准备
a、易拉宝
b、宣传单页：
2、活动用品准备
a、照相机
b、笔记本电脑
c、宣传片，音乐
d、桌子 凳子
e、咨询台
f、办公用品（桌椅、笔、文件夹、纸杯、手提袋、大头针、别针、透明胶、剪子、裁、纸刀、订书器、便签纸、名片、咨询单等）
十、注意事项
1、天气预测与计划调整；
2、人员配备（2人一组）
市场专员负责兼职人员的工作调动和指挥；
兼职人员负责发放宣传品、课程宣传资料及引导咨询者；
活动前一天咨询师确定人员出席情况；
准备宣传单等资料xx份，由市场专员负责领取，指定兼职人员清点、运输、保管； 易拉宝、咨询台、椅子等设备由咨询师指定兼职人员清点、保管。
3、进入场地
兼职人员需在9：00到达公司；
兼职人员检查所需物品是否齐备；
10:00，进驻场地，摆设咨询台，咨询台前摆放两把座椅。
咨询台摆放在社区内居民活动广场、主要通道或其他人流量大的地方；
兼职人员检查悬挂和张贴的横幅及印刷品是否有破损，如有损坏，及时更换。
4、发放宣传资料
兼职人员主要承担宣传资料的发放工作；
兼职人员不得进行咨询讲解，需将咨询者引领至中心，交由咨询师咨询；
活动过程中如果发现自己周边有被目标受众丢弃的宣传品，应及时拾起处理；
5、撤出场地
兼职人员将清点好的物品归类打包并运回中心；
一、活动主题
绿色生活社区行
二、活动时间
每月中旬周六一次
三、活动形式
（1）社区活动
（2）闹市活动
(3)企业行
四、活动目标
（1）使周围潜在客户明确知晓我行所处位置，了解浦交通银行及相关产品优势特色，逐步前来在我行开办业务。
（2）开展产品宣传，抓住年末存款回流的机会，抢占市场份额。
（3）储蓄存款明年开门红新增做储备,为我行后续开展个金业务奠定基础。
五、活动费用
（1）场地租赁费： 元
（2）宣传制作费： 元
（3）促销礼品购置费：元
六、营销方案
(一)社区行前工作:小区物业沟通
1.居委会。居委会信誉度高，对小区居民的情况十分了解，且在
小区宣传场地。使用费、张贴宣传品的费用等方面有权给予减免。谈判切入点：合作推广社区稳健理财服务;丰富社区生活.
2.小区会所或管理处。小区会所或管理处掌握大部分居民资料，尤其对资产量大的客户或积极参与社区活动的活跃客户较为熟悉，能协助吸引部分大客户。谈判切入点：增加小区增值服务。
3.选择活动现场粮油货品种类及数量，货品价格及优惠，制定现场促销活动方案
4.选择联合进驻的合作公司,挑选确认各等级奖品及数量.
(二)线上线下同步预热、提前做好客户预约、业务预受理:
1.社区内推广(公告+一页通)
b.大堂可以放置展板使来厅堂办理业务的客户了解此次活动的时间与内容;
d.短信发布、微信互动、小区业主qq群内公告等形式全方位发布信息;
逐步树立我行财富管理进社区的服务形象，加强与目标社区的各项联系，密切网点与社区客户的感情，稳步推进社区营销工作。
2.社区外推广(媒体+周边商户)
a.在报纸、网络等信息留存较久的媒体上发布活动预告及活动简讯，扩大品牌效应;
b.在小区便利超市、周边商户处留存网点服务信息卡，也可作为网点活动定点报名处.
(三) 物料准备
1.确定场地，设计场地的布置;
2.设计制作活动预热宣传品内容;
3、设计横幅、易拉宝、海报（客户经理姓名、微信二维码及手机号码）； 无纺布宣传袋及袋内宣传资料（信用卡、贵金属、基金、薪金理财、支行自制理财宣传单等）
购买气球、礼品、音响、话筒\制作客户信息搜集表；客户经理名片、桌椅、笔记本、笔;
借记卡和信用卡申请表、网银协议、风险揭示书；
理财pos机具、e动终端;国金公司等贵金属、中粮公司油;
3、确定参加活动人员,以及落实人员分工:外围引导-咨询受理-信息收集-开卡签约-幸运抽奖-流动宣传-氛围营造-流程控制及拍照宣传.
4、邀请社区居委会人员参加
(四)活动流程：
提前一小时搭台-布展(悬挂横幅：设置易拉宝： 张贴海报：散发宣传单)-活动进行- 活动结束.
其中活动按如下顺序进行
(五)社区行后续工作:
1.短信电话致谢物业,微信群\qq群致谢客户
2.微信图文报道,社区行工作总结包括此次活动的不足及改进方案.
3.远程后续跟踪.对留存信息的客户逐户回访，采用社区微信群和短信方式宣传，用高息的社区行理财产品进行对接.
销售活动策划方案
选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的注意。
年轻客户
网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。
选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。同时，选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。
直接刺激销售，聚集现场人气
年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。在开售之际，按买家买楼先后给予不同折扣。
在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(具体按成本和销售走势而定)。
促进销售
能够加快实现商品住宅的价值和使用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，减少了消费者购房投入的大量精力。
因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格的室内装饰、装修的个性追求。“菜单式装修”更适合现在促销活动，选各不同户型，以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。或在活动期间，以菜单式装饰送购房者装饰。
摄影被视为关照世界，关注生命的一种力量的方式。摄影，是艺术，同样也是生活，用手中的每一个镜头记录“三湖春天”最美丽，动人的瞬间。
与媒体、赞助商合作，公开征集三湖春天或三湖春天周边景色，在广场展览一周，民众和评委参与投票，选出优秀摄影作品，举行颁奖仪式。
加大楼盘宣传力度，促进销售
眼下由于社会环境的变化，单身的`人数不断增加，孤单的单身在“三湖春天”创造恋爱机会，邂逅一段佳缘，不仅可以欣赏到现场版“非诚勿扰”，单身的朋友也许可以获遇有缘人，也为寒冬里的“三湖春天”增加了浓浓的爱意和暖意，实在值得期待。
地点选在广场，时间为圣诞节时，现场将召集多名单身青年男女，传递勇敢，道别单身。届时，三湖春天将打造成最浪漫的交友约会场所，现场不仅有浓郁的浪漫氛围，更有多姿多彩的互动游戏和精彩表演。最后以 “拥抱幸福，告别单身”大型集体拥抱活动结束，参与者均有机会获得礼品。
强力促进销售
促销的本质是让利，所以直接的过楼优惠对买家是极具诱惑力的。而且××年免息的条件十分诱人。选取年底发售的时机(在楼盘推广上，宜先蓄势，而后“开闸”，鉴于前期已开始推广，所以本次推广需要进行包装，让人感觉前期推出单位已售完，此次是推全新单位)，岁末大酬宾给现场积累人气。
选取不同户型单位，以××年免息按揭的方式销售。在广告宣传上，将此信息作为单一营销点，以强势传播。而且列出购楼可优惠的具体数据，以打动买家。
完善楼盘健康、绿色形象，为销售助力
现在越来越多的机动车辆代替了原始的出行方式，同时也造成了很多环境问题。人们逐渐认识到保护环境的重要性，更绿色和更低碳的生活方式开始得到更多人的响应。选择自行车出行就是人们向低碳生活迈出的的一大步。单车出游是对绿色生活、绿色时尚的再一次追寻;是对追求低碳、健康生活的响应与拥护。
此次巡游活动时间，活动路线按实际情况定，整个骑游过程贯穿嘉鱼新、老街道核心区域。本次单车巡游活动将宣传低碳、健康、绿色的生活理念。将三湖春天的绿色理念传达给民众，塑造三湖春天的楼盘良好形象。
老带新，新老客户齐欢喜
新老客户
老客户介绍新客户虽然是最常见促销方法，但确是不能忽视的，老客户是最能反映房子好坏的第一人，在新客户眼中是最具有说服力的， 更能打动客户的心，说服新客户。
选定活动时间内，老客户介绍新客户购房，双方都可以享受丰厚的礼品。
和谐社区氛围，传达社区文化
以老年人为中心的发散性客户
以“全新退休生活的领跑者”独特理念，形成了浓郁的老年文化氛围，这种社区生活吸引了退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣传员，尤其是对项目满意的老年业主，他们的社会经验丰富，社会关系深而且广，并且还可以通过他们的子女的口碑相传，这种营销的深层效用不可小觑。
元旦佳节时，举办“元旦欢乐家庭总动员”，邀请社区住户和各家庭协老一辈表演节目，以比赛的形式宣传三湖春天的小区文化。然后组织多种兴趣俱乐部，促进业主相互交流，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。
房产销售方案
在房产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。
一般来说，市场营销计划包括计划概要：
1.对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
要之后。
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准
·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
·各个目标应保持内在的一致性。
·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房产代理公司代理销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
房产销售方案
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。
第二节：销售策划方案与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容：
（一）市场销售方案调查
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭
文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机：入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。
二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。
三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售需求，做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六、项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2：你已经知道目标客户是哪些人；
3：你知道你的价格适合的目标客户；
4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7：已制定出具竞争力的入市价格策略；
8：制定合理的销控表；
9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案；
10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11：尽力完善现场氛围；
12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13：其他外部条件也很合适。
（二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期；防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划方案的原则
一、创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二、资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。
三、系统原则
房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园……可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四、可操作性原则
销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划方案的成果
随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。
房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2.在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
项目名称 规划面积 销售均价 基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区 12万平方米 1584 社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾 6万平方米 2050 l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3.楼栋售出率分析
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析
1.付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2.年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3.行业分析：
行业 累计销售套数 累计百分比
天化 58 30.05%
石化 5 2.59%
个体及私营 36 18.65%
银行 9 4.66%
学校 9 4.66%
医院 5 2.59%
盐场 6 3.11%
税务 5 2.59%
规划局 2 1.04%
保险 2 1.04%
其它 56 29.02%
总计 193
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4.居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1. 对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
元旦销售活动策划方案
（一）服饰促销，买衣送礼。
（二）折扣亲手转幸运不落空。
（三）缤纷礼品整点派送
20xx年12月24日――20xx年1月2日
杭州xx路310号
所有新老顾客
主办：xx杭州旗舰店。
协办：杭州xx其他分店
xx杭州旗舰店很大程度上是借鉴了商业服装超市或者服装城的思路。这“巨型靓舰店”好比休闲类服装城，将有休闲一族顾客引入到此中来，聚集周围消费群体人气。
采用美沦美涣装修、装饰，有更加宽广、充裕的卖场空间，结合灯光色调、橱窗造型区域、场内modle造型、货品叠挂、货品配搭，运用连续和跳跃的服装色块组合、色调结合货品主推款、色，辅以广告宣传材料点缀，以使突出产品季节、色彩主题，体现服装陈列层次、焦点、角度、造型等关键要点，并利用服装商城装修气势直接在顾客感官上形成视觉冲击，吸引和引发顾客消费和强化品牌概念。
在品牌服装开专卖店的今天，美邦也将品牌服装商场化，提供更加舒适、休闲、温馨，自由的购物空间，以求更贴近、吸引、相对稳定周围市场消费者。利用独家操作方式令到服装品牌专卖从产品上和形象上、管理上、服务上等作到统一，并形成无形的广告轰动宣传、口碑宣传效应，最终强化品牌和形象在消费群体中的臆想概念。
打造时尚先锋，扩展市场销量。迎新年，共庆贺。
人员安排：
（一）邀请嘉宾方面。由店长亲自以邀请函的形式请周杰伦到场参加活动。
（二）商品促销方面。由业务副总和业务部、商场经理负责。要点是：抓住“两诞”假日经济良机，采取各种有效形式，扩大销售，提高效益。
（三）服务工作方面。由主管领导和商管科及商场服务经理负责。要点是：在坚持原有服务措施和服务项目的基础上，开展“服务五满意”活动，进一步提高公司服务水平。
（四）宣传鼓动方面。由主管书记和宣传部负责。要点是：营造节庆氛围，紧紧围绕营销工作中心和两庆三节，加大宣传力度。
（五）后勤保障方面。由主管副总和总务、保卫、消防科、经理办负责。要点是：集中时间、人力、物力服务于店庆，为节庆系列活动提供优质服务和安全保障。
物品准备：优惠券100张，各种精致小礼品或甜蜜糖果，水壶500份，手套500份。美特思邦威宣传册1万册。圣诞树，圣诞挂饰，灯笼。
宣传工作：广告：从12月14日开始每天播出3次。
在店前拉横幅。
场地布置：店面进行装饰。
（一）服饰促销，买衣送礼。
促销主体：选取20款特价服装，整个活动期间每天大量推出足量供应的特价、捆绑、赠品装商品，让顾客得到广泛的实惠。
有行动就有赠送――活动期间，每天购物超过80元的顾客，可凭当日购物小票（单张，不累计）到服务台领取贴心礼物一份（12月24日――28日送水壶，12月29日――2日送手套）
（二）折扣亲手转幸运不落空
活动期间，每天正常营业时间顾客在1～5楼累计消费满200元（现金部分）即可到6楼亲自转动幸运转盘。转盘指针停留处即为顾客所获相应折扣或赠券。经工作人员确认后，按顾客获得折扣由6楼促销服务台直接返还十足抵用券。
提示说明：
2、以单张机制小票显示购物金额为准，单张小票购物金额超过200元即可转一次，余额不再累计。若顾客持有多张机制购物小票，且每张均超过200元，则可以拄照机制小票数转动转盘，也可将小票叠加；转动一次。
5、返还赠券以10元为整数单位，零头不计；
6、一楼欧柏莱、za、珠宝区、名表区、3楼裘皮区及一次性处理商品不参加此活动。
7、特惠期间，凭特惠购物凭证购物部分不再参加本活动，正常购物顾客可于次日凭购物小票顾客留存联领取收银机制小票参与活动。
（三）缤纷礼品整点派送
12月24日、25日、26日、31日及20xx年1月1日的营业时间内，每逢整点将由圣诞老人、小丑在商场内循环走动，为顾客随机派送各种精致小礼品或甜蜜糖果。
提示说明：
1、此抽奖活动分别于12月24.25.31日延长营业时间内进行
2、抽奖地点：6楼促销服务台
3、采用现场开奖的形式，20：30～22：30的销售的小票号由专用计算机统一管理，22：30由顾客代表亲自点击鼠标，抽出幸运大奖。
4、抽奖结果出来后，广播室配合播报抽奖结果
5、顾客凭收银机制小票第一联领奖。