租赁合同是为了明确出租人和承租人之间关于租赁物品的权益和义务而签订的一种法律文件。接下来是一些租赁合同示范,您可以根据实际情况进行修改和适用。
房屋租赁合同纠纷
乡、村庄规划区内的房屋。
纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。
关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度,《城市房地产管理法》对此有明确规定,但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的,其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,则以约定为准,未办理登记备案手续的,合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,视为当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定,此时,即使未办理登记备案手续,合同仍为有效。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定,合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性,损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上,对此,本解释都有明确规定。
(一)已经合法占有租赁房屋的;。
(二)已经办理登记备案手续的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则,在数份合同均有效的前提下,按照如下顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的,承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的,不在此列;(2)已经办理登记备案手续的,房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力,但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的,即合同成立时间在先,判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间,更严格地说,是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的无法实现为由要求解除合同,并赔偿损失。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到达承租人即产生合同解除的法律效果,如果承租人对此有异议,可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉,请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下两种通知方式:一是,承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状,承租人在此合理期限内不予恢复的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人发出通知,要求其在一定期限内恢复原状,同时载明如果不再此期限内恢复原状,合同即自动解除。
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。
(二)租赁房屋权属有争议的;。
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失,致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁,承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议,或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时,承租人的合同解除权并非任意的,还须具备一个必要前提,即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用,或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封,实务中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制,而且丧失了使用、管理权,权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反,房屋被查封后,权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权,仅处分权受限。实践中,租赁房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受损失的,出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外,也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时,意味着出租人可能不是房屋的所有权人,如果出租人最终被确认为房屋的所有权人,则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人,则构成无权处分,该租赁合同属效力待定合同。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,可以认定形成附合,例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论,对于未形成附合的装饰装修物,所有权仍归承租人,房屋租赁无效时,由承租人拆除取回,出租人想要留用,应当支付相应对价,承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物,在出租人同意利用的前提下,可折价归承租人所有;出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
在房屋租赁合同中,承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类:一是经出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后却未表示反对,且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修,属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修,属恶意添附。对于恶意添附,不论房屋租赁合同是否有效,原则上均不应予以折价补偿,装饰装修损失由承租人自行承担。
装饰装修物的现值损失,是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值,应按承租人已使用房屋的时间予以折旧,不能按照租赁期限进行分摊。
实践中,在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时,应根据出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任原则,分别对待:(1)属出租人过错的,由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的,损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的,该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值,即现值。(2)属承租人过错的,由承租人自行承担装饰装修损失,并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的,应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
【解读】适用本条的前提条件有三:(1)承租人经出租人同意装饰装修,即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除,合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。
适用本条的注意事项:(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除,且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时,必须尽到必要的注意义务,不得对房屋造成毁损,否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的,应依照意思自治原则从其约定。
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
【解读】本条与第十条相对应,规定了合同解除时,对于形成附合的装饰装修物的处理规则:
(1)因出租人违约导致合同解除,承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋,也就不能完全享用附合的装饰装修物价值,承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
(2)因承租人违约导致合同解除,承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失,但出租人同意利用装饰装修的,应予适当补偿,补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
(3)因当事人双方违约导致合同解除,对于出租人同意利用的,将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值,由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的,则按剩余租赁期内装饰装修残值,由双方按照各自的过错程度分担。
(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除,按照公平责任原则,由双方共同分担,一般为平均分担。
所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”,是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致,可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修,必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示,明示有书面、口头、电话等表现形式,对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意,但其行为已经表明其已同意装饰装修的,则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。
对于经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满时,承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物,对于已经形成附合的装饰装修物,承租人无权要求出租人予以补偿,出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失,但双方另有约定的除外。
【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时,出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的,其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人,拆除过程中造成房屋损失的,应承担赔偿责任。
在房屋租赁合同解除场合,若因出租人违约导致合同解除的,虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约,但出租人的违约行为更为严重,承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的,出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失,同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同,且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的,出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;。
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
【解读】所谓扩建,是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目,一般通过加高、加层等建筑方式形成,本质上仍属于房屋建筑活动,按照《城乡规划法》的相关规定,扩建应办理建设工程规划许可证。
(3)若系双方过错所致,则由双方按照各自的过错程度分别承担;(4)若双方均无过错,则按公平原则,由双方分担。
房屋租赁合同解除场合,经出租人同意的扩建费用可做如下处理:(1)因出租人违约导致合同解除的,若办理合法扩建手续,则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续,则应由双方按各自的过错程度分别承担。(2)因承租人违约导致合同解除的,若办理合法手续,则出租人仍应负担相应的扩建费用,但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续,则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由,主张不承担扩建费用。(3)因双方违约导致合同解除的,若办理合法手续,则应由出租人承担扩建费用,但可以适当减少;若未办理合法手续,则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的,若办理合法扩建手续,则由出租人承担扩建费用,否则,由双方按照过错承担分别承担。
关于扩建造价费用的计算,最高院主张采用工程造价费用支出法,即以扩建时,承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。
【解读】适用本条应注意如下几个问题:
(1)群租,可分为自主群租和他主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人,他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人,后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征,应适用本条规定。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,本条将出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议的,推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为,在效力上属无效行为,出租人既可起诉要求确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人解除合同后,承租人丧失租赁权,转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止,善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下,都涉及房屋的返还问题,此时,案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系,当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建,则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此,本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中,次承租人具有第三人的诉讼地位,既可以是具有独立请求权的第三人,也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租,其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中,出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变形形式,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定,承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合,如转租合同未经出租人同意,次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后,对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下,承租人应将房屋返还出租人,但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时,即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有,出租人有权向次承租人主张返还房屋,同时,出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
【解读】《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”,包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的,若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪),共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务,该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成为新的承租人。
正确适用本条司法解释,涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙,首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的,只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益),并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的,也可认定为个人合伙。
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的“买卖不破租赁”原则,若无法定或约定的除外情形,该原则即应被适用。
抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,抵押权更注重标的物的交换价值,而租赁权则更注重标的物的使用价值,二者并不冲突。但由于抵押权设定在先,因而具有优先效力,此后成立的租赁权不得损害抵押权,抵押权实现发生所有权的变动后,受让人不受租赁合同的约束,即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的,仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先,查封在后,可以使用该原则。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定,《民通意见》第118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”,但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定,该条款规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权,该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期,出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日,因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人,即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合,次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议,但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人,且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时,无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系,为避免承租人滥用权利,在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务,如承租人主张与出租人成立买卖合同的,应当交付一定数额的定金或提供担保,以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效,保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后,应当优先保护出租人履行合同,取得房屋所有权,由此第三人无法继续履行合同的,第三人可以主张出租人承担违约责任。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突,但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突,不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后,出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为,不管买受人是抵押权人还是其他人,出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格,该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权,而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现,故承租人主张优先购买权,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突,由于优先购买权属“准物权”,有一定的优先效力,在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定,“拍卖过程中,有最高价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时,一般遵循如下程序:(1)拍卖通知,出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求,与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金,在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价,若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示,则拍卖房屋由最高应价人购买。
(一)房屋共有人行使优先购买权的;。
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;。
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中,具有物权性质,而承租人优先购买权基于租赁关系,本质上仍属债权性质,按照物权优于债权的理论,共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系有很大区别,故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的,承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的,应提前通知承租人,承租人在接到通知后应及时答复,若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的,则丧失优先购买权,这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可对抗承租人的优先购买权。
【解读】本解释于2019年9月1日起施行,施行前的行为引起的纠纷,在本解释施行之后提起诉讼的,应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼,本解释施行后案件尚在诉讼系属中,无论处于一审还是二审程序,均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件,在本解释施行前提起再审程序,且于本解释实施时仍在审理中的,应当适用本解释;本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
房屋租赁合同纠纷
原告:____________,女,汉族,____________年____________月____________出生,现居____________市____________区____________镇____________,身份证号:________________________,电话:________________________。
被告:____________有限公司,地址:____________________________________,统一社会信用代码:________________________。
法定代表人:____________,职务:____________。电话________________________。
诉讼请求:
5.判令本案的诉讼费由被告承担;。
事实和理由:
____________年____________月____________×日,原告与被告____________有限公司签订了《房屋委托租赁合同》____________),将原告所有的位于____________市____________区____________房屋出租给____________全权管理并进行转租出租,根据合同第六条第2项条款约定,成都青客负有按时向原告支付房屋租金的义务,并按照《租金支付明细表》进行房屋租金支付。但被告未按合约约定履行支付租金的义务。
综上所述,被告成都青客未按照《房屋委托租赁合同》按期向原告完全支付固定租金,侵害了原告的合法权益,依据《民法典》的相关规定诉至贵院,望判如所请。
此致
________________________区人民法院。
具状人:________________________。
房屋租赁合同纠纷
出租方:----市----房地产开发有限公司(简称甲方)。
承租方:(简称乙方)。
为了明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方友好协商同意就下列房屋租赁事项签订本合同,以便共同遵守。
一、租赁房屋的位置及面积数量。
甲方将所属位于----市--东路----商城地下一层,建筑面积平方米,租赁给乙方做使用。自本合同签订之日起乙方即拥有本合同标的物的管理权、使用权。
二、租赁期限。
1、起租日期应以乙方的正式开业日期为准。
2、起租日期前不少于四个月时间用于乙方的各种装修、调试、大进货、招商等等开业准备工作。
3、具体计算交纳房租时间以乙方的正式开业日期为准。
4、租赁期从---年月日起到---年月日止共十年。
三、租金数额。
1、租金第一、二年总计金额为万元/年。
2、第三年至第十年为万元/年。
3、本合同所涉及币种为人民币。
四、租金交纳方式及时间。
1、租金为每季度交纳一次。
2、原则先交后用,于上一季度的最后七天交下一季度租金。
3、首期租金在开业后第二个月的前三天交纳。
4、如遇节假日则顺延。
五、水、电费的计算。
1、乙方租赁面积内水、电表独立安装,单独计费;乙方使用电梯的电费、维修费由乙方负责,并接入乙方的电表。
2、因乙方原因造成的逾期不能结算,甲方有权停电、停水,在此期间所产生的一切损失由乙方负责。
3、物业管理费先服务后交费,需另外再签订协议。
六、房屋的改造及维修保养。
1、乙方在租赁期间不得擅自改变房屋主体结构,经甲方同意乙方方可在不损坏房屋主体结构的基础上对承租区进行局部改造和装修,所装修费用由乙方承担。
2、甲方定期对房屋进行维修保养,保证乙方营业、办公和生活环境不受影响。
七、物业管理。
由甲方所属的----物业管理中心负责对商城进行物业管理。
1、甲方必须确保乙方水、电的正常供应,并负责主配电房正常运转的管理、维护保养。
2、乙方负责超市内部水、电及空调主机房的维修,所需费用由乙方负责。
3、甲方不得无正当理由在乙方营业时间内停电、停水。由于甲方物业管理原因停水、停电其责任由甲方承担,甲方按停电、停水时间补偿给乙方相应时间内的房租,停电、停水时间超过三个小时,乙方全部损失由甲方负责。
4、电力部门、自来水公司、及不可抗力因素造成的停电、停水甲方不负责任,但电力部门、自来水公司停电、停水需提前三天通知乙方。
5、由甲方协调有关部门允许在----商城前门正常停放车辆,并负责车辆管理,广场停车场内不准作为货物出租车停车场及对外用于其他经营,并达到车辆摆放整齐及商场进出口畅通。
6、甲方负责商城内其他业主营业时间及其他事项协商,行使统一管理。乙方经营时间及管理由乙方自己安排,甲方不得干涉。
7、甲方全面负责消防设施的配置、检查、验收、使用等工作。
8、甲方正常维修应限制在2次/年内,并需提前三日通知乙方。
9、甲方的物业管理项目明细必须在乙方装修前告知乙方,涉及乙方内容需按乙方要求办理。
10、甲方必须无偿为乙方提供足够、醒目的店名位置。
11、甲方须无偿提供乙方相当的广告位置。
12、筹备期间甲方给乙方无偿提供300平方米左右办公用房一处。
13、甲方须一次性解决乙方的排水问题,不留后遗症。
房屋租赁合同纠纷
双方就因乙方租用甲方________________门面事宜,达成以下协议:
2、乙方租用甲方门面,时间为________________到________________。形式为____年____签。
3、付款方式:年租金为_________元整(大写)。每_____年交一次房租。如果乙方生意好,甲方每年最多只能加______元,________元为上限。
4、乙方在租赁期间,自行装修门面,甲方予以协助。甲方必须保证乙方的简易房的建设权力,并且在合同期内不被拆除。若是被城管拆除,甲方按照天数推出租金给乙方,无需其他补偿。
5、乙方在经营中要遵纪守法,一切相关税费由乙方自己承担。在租赁期间,如要求退租门面,或是自己经营不善,甲方不退租金,乙方可以转让,但必须征得甲方同意。
6、水电的畅通及屋面漏水应由甲方负责。水电费由乙方自负,根据市场价格调整而调整。
以上合同望甲、乙双方共同遵守。本合同一式两份,甲乙双方各执一份。
甲方签字:________________。
乙方签字:________________。
签订日期:年月日
房屋租赁合同纠纷
诉讼请求:
3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:
_______年_______月_______日,原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定:原告承租被告位于____________________________,建筑面积_______平方米,租赁期限为_______年,自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止,月租金为_______元,租金为季付,押金为_______元。原告依约向被告缴纳了房屋租金、押金。合同履行过程中,被告单方面要求提高房租,原告明确表示不同意。后双方协商决定,被告支付原告半个月租金作为违约金赔偿原告并返还原告剩余租金以及押金。原告已按约搬离涉案房屋,涉案房屋钥匙已经按约定交到物业处。后经多次催要上述费用,被告拒不支付且被告找各种理由让原告承担违约责任。原被告双方多次协商无果,遂成讼。
综上,因被告的违约导致原告合同目的无法实现,合同的存续已经失去实际意义,且原告因此遭受了重大损失,在协商无果之下,原告为维护自身合法权益,特依法向贵院提起诉讼,请判如所请。
此致
______________开发区人民法院。
具状人:______________。
_______年_______月_______日。
房屋租赁合同纠纷
房屋租赁产生了相关纠纷的,是可以合同双方先进行协商的,协商不成的,是可以前往人民法院进行诉讼解决的,从而通过法院的审理判决来解决处理的。这里给大家分享一些关于房屋租赁合同纠纷怎么处理,希望对大家有所帮助。
(1)调解。它是指在第三者的主持下,出租承租双方当事人经过自愿协商,排除争端,达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会,进行民间纠纷的调解处理,调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷,租赁双方就近请调委会调解通过调解,纠纷双方,互谅互让,以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。
(2)仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》第2条内容规定:平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”,包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后,公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实,分清责任,依法做出仲裁裁决,解决房纠纷。仲裁具有“公正及时,程序简便,专家断案,依裁终局”的优势,可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中,是一种比较受推崇的争端解决机制。
(3)诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解,又没有达成仲裁协议的,当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力,要远远大于调解和仲裁。
承租人不履行合同,长期拖欠租金,恶意拖欠,承租人违约导致纠纷等。这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同,只有口头协议,或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化,出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求房屋租赁承租人在合理期限内支付,承租人拒不付款,房屋租赁出租人要求终止合同,承租人不愿意搬出。
房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种:
这多数是房屋租赁承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁,也有是房屋租赁出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的,出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。
(2)人身财物损害赔偿纠纷。
由于房屋租赁出租房的质量问题,或者由于出租人的防护措施不当,造成承租人人身、财物损害的,对于出租人是否承担责任,责任有多大而产生分歧。
房屋共有人对所属房屋享有共同的权利(包括共同共有和按份共有),部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租,侵犯了其他共有人的合法权益。
(4)装修费用纠纷。
房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后,经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况,这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。
《房屋租赁条例》规定:房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中,很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定,有的是故意剥夺承租人的这种优先权,因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。
我国现行法律法规允许房地产转租,然而这方面的纠纷也不少,有的是未经出租人同意擅自转租,有的是层层转租,主体混乱;有的是转租期限远远超过原承租期限,造成连环纠纷;有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中,有的房屋租赁出租人对未经同意的转租眼开眼闭,认为只要能收到租金就可,这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。
一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途,对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全,而房屋租赁承租人又认为自己付了租金有支配权,引发了许多纠纷。
房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同,一般情况下是出于无奈,但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。
1、房屋租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
2、房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
3、房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。
其中,《合同法》第214条也明文规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
房屋租赁合同纠纷
邮编:________________。
法定代表人:_____________。
职务:________________。
被告(1):_________________。
邮编:________________。
法定代表人:_____________。
职务:________________。
法定代表人:_____________职务:________________。
事实与理由:_________________。
此致
___________人民法院。
具状人:___________。
____年_____月_____日。
房屋租赁合同纠纷
法定代表人:京××职务:董事长。
委托代理人:苏xxxx市易行律师事务所律师。
被上诉人:xx××购物中心有限公司。
住所地:xx市西城区××外大街××号。
法定代表人:王××职务:董事长。
初字第××号民事判决,请求撤销一审判决,依法改判。
上诉请求:
1、请求二审法院依法撤销一审判决,予以改判驳回被上诉人的起诉;。
2、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。
事实和理由:
一审判决认定事实不清,证据不充分。
本案诉争房屋场地,位于xx市西城区××大街××号地下一层400平方米面积属xx商××房地产经营开发公司(以下简称:商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日与xx林××房地产开发有限公司(以下简称:林××公司)签订了协议书,约定林××公司取得本案诉争房屋场地5年的使用权,该协议书中并未约定林××公司享有转租权。
被上诉人与上诉人于xxxx年8月4日签订《租赁合同》时,以及直到《租赁合同》xxxx年8月4日届满期间,被上诉人均未取得对该场地的处分权。
被上诉人在一审法院审理中提交了林××公司的《确认书》,以此证明其已经取得处分权。但事实上,《确认书》并不能证明其已经取得了该场地的处分权,理由如下:
再次,林××公司在《确认书》中表明,“将租赁房屋场地交付给被上诉人使用”。“使用”分为有偿使用和无偿使用两种,若为有偿使用,即为转租,因林××公司未取得转租权,故被上诉人对诉争房屋场地无处分权;若为无偿使用,也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日长达五年期间,将其享有的收益权,按照上诉人与被上诉人之间签订《租赁合同》约定的租金计算,被上诉人获得155万元(31万/年*5=155万元)租金,林××公司分文未得。依据《民法通则》第58条“以合法形式掩盖非法目的的民事法律行为无效”之规定,林××公司以让被上诉人“无偿使用”本案诉争房屋场地的形式掩盖林××公司及被上诉人逃避纳税义务的非法目的行为,应属无效民事法律行为。
综上,《确认书》的内容无法证明被上诉人是本案的适格诉讼主体,故一审法院经审理认为:“被上诉人依据xx林××房地产开发有限公司出具的确认书对诉争房屋场地享有使用权、转租权等合法权益,其应为本案的适格诉讼主体。”显然系认定事实不清,依据的证据不够充分。
根据《民事诉讼法》第一百零八条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织“之规定,本案被上诉人诉讼主体资格不适格,请求二审法院经审理后予以改判,支持上诉人的上诉请求。
此致
xx市第一中级人民法院。
租赁合同纠纷
原告北京市某机筛场(以下简称原告)与被告张某(以下简称被告)、第三人北京宋庄小城镇投资开发有限公司(以下简称第三人)租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案原告法定代表人任某及其委托代理人刘罡明,被告及其委托代理人季宗旗,第原告北京市某机筛场(以下简称原告)与被告张某(以下简称被告)、第三人北京宋庄小城镇投资开发有限公司(以下简称第三人)租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案原告法定代表人任某及其委托代理人刘罡明,被告及其委托代理人季宗旗,第三人的委托代理人金某、覃某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:12月1日,原告为组建北京市某机筛场,以其法定代表人任某的名义租赁了被告位于北京市通州区宋庄镇宋庄村京榆路南的房屋100多平方米,承租后原告的.集体成员共同自建了厂房等房屋200多平方米。原告承租了该房屋,并且办理了企业法人营业执照。10月31日,原告承租的房屋被第三人委托的拆除人员强制拆除。据原告到第三人处调查得知,被告与第三人签订了《拆迁补偿协议》,被告得到了第三人补偿给原告的停产停业补偿费21万元、自建房屋拆迁补助费20万元、拆迁补助费7500元。被告应当将上述款项给付原告。另外,原告于209月27日向被告支付了年一年的租金1万元,被告应当返还原告11、12月份的房屋租金共计1666元。故诉请法院请求判令:1、被告返还原告停产停业补偿款21万元;2、被告返还原告自建房屋拆迁补助费20万元;3、被告返还原告已经支付给被告2008年11月份和12月份租金1666元;4、被告返还原告搬迁补助费7500元。以上共计419166元。
被告辩称,我和原告的租赁关系已终止,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,不同意原告的诉讼请求。
第三人辩称,拆迁是针对被拆迁人,不针对承租户,我们和被拆迁人签订拆迁补偿协议,被拆迁人和其承租户之间的纠纷和我们没有关系。
经审理查明:被告在北京市通州区宋庄镇宋庄村京榆路南有一院落。月1日,被告将该院落中面积为83.44平方米的厂房(3间正房和2间厢房)及一个小院落出租给原告的法定代表人任某,年租金13800元,双方未签订书面租赁合同。至20间原告法定代表人任某陆续在其承租的厂房旁自建了部分房屋。年任某以租赁的房屋为经营场地注册成立原告,原告向被告交纳租金并使用承租房屋进行机筛生产,双方未签订租赁合同,从起年租金变更为10000元。原告向被告交纳租金至2008年12月31日。
2008年10月20日,因京榆旧路需要拓宽改造,被告的院落在拆迁范围内,在未对被告院落内建筑物进行测量和评估的情况下第三人与被告通过协商签订《非住宅搬迁货币补偿协议》,对被告整个院落(包括原告承租的房屋及自建的房屋)补偿3700000元,含被搬迁房屋补偿和搬迁补助费,其中搬迁补助费包括搬家补助费、移机费、其他补助费,但对被搬迁房屋补偿和搬迁补助费没有具体细分补偿和补助数额。现被告已从第三人处领取全部补偿款3700000元。
2008年10月21日,被告向原告发出通知,要求终止和原告之间的租赁关系,并要求原告将承租的房屋腾空移交被告,将自建房屋拆除清理,否则后果自负。2008年10月31日,因原告没有搬迁和腾空房屋,第三人将原告承租被告的房屋及原告自建的房屋强行拆除。庭审中,原告主张其自建房屋面积为217平方米,为证明自己的主张,原告向本院提供部分自建房屋拆除前的照片,但未能提供准确有效的证据证明自建房屋面积情况,被告对此不予认可,主张原告自建房屋面积为90平方米,但均是棚子不应当补偿,亦未能提供证据证明原告的自建房屋均是棚子。庭审中,被告同意返还原告2008年11月份和12月份的租金1666元。
另查,第三人在京榆旧路拓宽改造中对被拆迁人的拆迁补偿是参照通政发21号文件即《北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》(以下简称21号文件)所规定的标准进行。第三人对地上建筑物拆迁补助系参照21号文件中规定的标准进行。第三人对地上建筑物拆迁补助系参照21号文件中规定的房屋重置成新均价补偿。
21号文件中宅基地区位补偿价标准规定宋庄试点小城镇规划范围内房屋重置成新均价按550元/平方米。21号文件中经营性用房的停产停业综合补助费标准规定连续生产经营两年以上,年纳税额在1800元以上,由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予700-800元/平方米一次性停产停业综合补助费。21号文件中搬迁补助费和提前搬家奖励费规定经营性用房的搬迁补助费以实际经营面积按每平方米25元的标准给予补助。原告从2002年至2008年一直进行机筛生产经营。,原告缴税额为9370.12元。2008年10月31日,原告承租的房屋及自建的房屋被强制拆除后原告自行进行了搬迁。庭审中,原告主张应当参照21号文件中规定的宋庄试点小城镇规划范围内当地普通住宅指导价控制幅度1550-2630元/平方米的标准,按照922元/平方米的标准计算其自建房屋的拆迁补助费,但未能提供证据证明。
上述事实,有租金收条、搬迁货币补偿协议、缴税票据、照片、21号文件、双方当事人陈述及开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为:公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。根据查明的事实,因原告主张其自建房屋面积为217平方米,未能提供准确真实的有效证据证明,被告自认原告的自建房屋面积为90平方米。被告称原告的自建房屋均为棚子不应当补偿,亦未能提供证据证明,故应当认定原告的自建房屋面积为90平方米。原告承租被告厂房面积为83.44平方米,加原告自建房屋面积,原告生产经营面积应为173.44平方米。
因第三人是基于对被告整个院落内的建筑物进行补偿,包括对原告承租房屋及自建房屋的补偿,被告应当将该部分补偿给付原告。因第三人是基于和被告的协商对被告整个院落进行统一整体补偿,不能细分出对原告各项补偿的补偿数额,且第三人是参照21号文件对被拆迁人进行补偿,故本案应当参照21号文件规定的补偿标准,按本院认定的原告自建房屋的面积和生产经营面积计算被告应当给付原告的自建房屋拆迁补助费、停产停业补助费及搬迁补助费。因第三人对地上建筑物系参照21号文件规定的房屋重置成新均价补偿,故本院认为原告自建房屋拆迁补助费应当按照2号文件中宋庄试点小城镇规划范围内房屋重置成新均价550元/平方米的标准计算,原告主张按922元/平方米的标准计算依据不足。
原告要求被告给付自建房屋拆迁补助费过高部分的诉讼请求依据不足,本院不予支持。原告自建房屋部分的停产停业补助费应当由原告所有,原告承租房屋部分的停产停业补助费应当由原告和被告分配,具体分配比例由本院酌定。参照21号文件规定的补偿标准,原告主张按照700元/平方米计算停产停业补助费并无不妥,但原告要求被告给付停产停业补助费过高部分的诉讼请求依据不足,本院不予支持。因原告承租房屋和自建房屋搬迁系其自行搬迁,故原告主张参照21号文件中规定的每平方米25元的标准计算搬迁补助费并无不妥,但原告要求被告给付搬迁补助费过高部分的诉讼请求依据不足,本院不予支持。被告同意返还原告2008年11月份和12月份的租金1666元,本院不持异议。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
五、驳回原告北京市某机筛场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百九十四元,由原告北京市某机筛场负担二千五百元(已交纳),被告张某负担一千二百九十四元,于本判决生效之日起七日内交纳。
商铺租赁租赁合同纠纷
出租方(以下简称甲方)承租方(以下简称乙方)。
公司名称:公司名称:
公司地址:公司地址:
法定代表人:法定代表人:
根据《中华人民共和国民法典》及有关规定,为明确甲方与乙方的权利义务关系,双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商,特定立本合同。
第一条租赁内容。
一、甲方将位于市区号门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。
二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为平方米,使用面积为平方米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用,其范围以乙方营业执照为准。
四、甲方为乙方提供的房间内有:消防设施及供配电等设备。上述设备的运行及维修费用,包含在租金之内,乙方不再另行付费。
第二条租赁期限。
五、租赁期年,自年月日起至年月日止。
第三条租金及其它费用。
六、合同有效年度租金共计为元(人民币)。
七、每一个租赁年度按月计算。
八、电费按日常实际使用数(计量)收费,每月10日前交上月电费(甲方出示供电局收费发票)其它费用,双方协商补充于本条款内。
第四条双方的权利和义务。
九、甲方。
(一)甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用,并负责年检及日常维护保养、维修;凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时,所有费用由甲方负责。
(二)对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。
(三)负责协调本地区各有关部门的关系,并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。
(四)甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用,并经常检查其完好性(乙方自设除外),发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失,甲方应给予乙方全额赔偿。
(五)在合同期内,甲方不得再次引进同类(饰品)商户。如违约应向乙方赔偿元人民币经济损失费,并清除该商户。
(六)甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定,并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。
(七)上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换,如甲方不能及时实施,乙方有权代为修复或更换,费用(以发票为准)由房租扣除。
十、乙方。
(一)在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。
(二)合同有效期内,对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。
(三)按合同内容交纳租金及其它费用。
第五条付款方式及时间。
十一、乙方在签订合同时付给甲方元人民币为定金,在正式入住后五日内将第一月的租金元人民币付给甲方。
十二、乙方从第二次付款开始,每次在本月前5天交付。
十三、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。
第六条房屋装修或改造。
十四、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时,必须先征得甲方书面同意,改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时,乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。
第七条续租。
十五、在本合同期满后,乙方有优先续租权。
十六、乙方如需续租,应在租期届满前二个月向甲方提出,并签订新租赁合同。
第八条其它。
十七、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并,不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人,并承担本合同的内容之权利和义务。
十八、本合同的某项条款需要变更时,必须用书面方式进行确定,双方订立补充协议,接到函件方在十天内书面答复对方,在十天内得不到答复视同同意,最后达成补充协议。
十九、双方各自办理财产保险,互不承担任何形式之风险责任。
二十、乙方营业时间根据顾客需要可适当调整。
第九条违约。
二十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后,甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备,属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金,同时乙方有权向甲方索回延误期的定金,直至全部收回终止合同。
二十二、在合同有效期内未经乙方同意,甲方单方面提高租金,乙方有权拒绝支付超额租金。
二十三、任何一方单方面取消、中断合同,应提前二个月通知对方。
二十四、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约,每逾期一天,除付清所欠款项外,每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施,收回房屋。
二十五、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时,不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。
二十六、因甲方原因使乙方未能正常营业,给乙方造成经济损失,由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。
二十七、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后,乙方交付定金后生效,即具有法律效力。
二十八、在本合同执行过程中,若发生纠纷,由双方友好协商,如协商不成时,可诉请房屋所在地人民法院解决。
二十九、本合同未尽事宜,由甲、乙双方协商解决,并另行签订补充协议,其补充协议与本合同具有同等法律效力。
三十一、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。
三十二、本合同正本一式两份,甲、乙双方各执壹份。
第十一条其他。
三十三、本合同正文共五页,随本合同共六个附件:
附1:甲方有效房产证明复印件。
附2:用电及防火安全合格证复印件。
附3:甲方营业执照复印件。
附4:乙方营业执照复印件。
甲方:乙方:
法人:法人:
注册地址:注册地址:
开户银行:开户银行:
帐号:帐号:
签字日期:年月日签字日期:年月日
签字地点:签字地点:
租赁合同纠纷的诉状
经双方协商一致,甲方将坐落于______________________________房屋出租给乙方__使用。
一、租房从_____年___月___日起至______年___月___日止。
二、月租金为____元,缴租为____支付一次,人民币_________元,以后应提前___天支付。
三、约定事项。
1、乙方正式入住时,应及时的更换房门锁,若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或使用不当引起的火灾、电、气灾害等非自然类的灾害所造成一切损失均由乙方负责。
2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋,及屋内家具家电,不得擅自改动房屋结构,爱护屋内设施,如有人为原因造成破损丢失应维修完好,否则照价赔偿。并做好防火,防盗,防漏水,和阳台摆放、花盆的安全工作,若造成损失责任自负。
3、乙方必须按时缴纳房租,否则视为乙方违约。协议终止。
4、乙方应遵守居住区内各项,按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等。乙方交保证金________元给甲方,乙方退房时交清水,电,气,光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏,下水管道,厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。
5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁,乙方无条件搬出,已交租金甲方按未满天数退还。
甲方签章:乙方签章:
电话;电话;。
______年______月______日。
房屋租赁合同纠纷
上诉人(一审被告):孙某某,女,1xxxx年11月19日出生,汉族,住xx市正南阳小区121号楼。联系电话。
被上诉人(一审原告):武某某,女,1xxxx年6月26日出生,汉族,住xx市华飞龙小区121号楼。
原审被告(一审被告):杨某某,女,1xxx年2月8日出生,汉族,住xx市千泉街道办事处南北村。
(20xx)。
邹商初字第。
90。
号山东省xx市人民法院民事判决书,特提起上诉。
上诉请求:。
1、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的。
(20xx)。
邹商初字第。
90。
2、依法判决上诉人孙现松不承担本案诉讼费用。
事实和理由:。
一、一审法院认定事实错误。
原审法院以上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同未经房主同意为由,认定合同无效,上诉人返还房屋转让费元,属于认定事实错误。
本案的基本事实是,原审被告杨某某与房主王某某签订房屋租赁合同,期限为1年,在此期间,原审被告杨某某将该房转让给上诉人,上诉人又转让给了被上诉人武某某,并据此收取了元的转让费,上诉人将其中的元给付了原审被告杨某某,对于这一事实,被上诉人是知情的,且一审法院也给予了认定,现一审法院却判决上诉人返还全额转让费,忽视了上诉人的利益,与我国法律规定的公平原则相悖。退一步讲,即使需要返还转让费,本案被上诉人的诉求也是针对上诉人与原审被告杨某某双方,法院不应判定上诉人一人承担。一审原告起诉两被告返还原告转让费元,其诉请是针对两个被告,而非单纯的上诉人一人。一审法院判决只是让上诉人自己一人负担返还转让费元,根据不告不理的原则,一审法院判决强加于上诉人,已经在一审庭审中查明事情发生的来龙去脉,对客观事实已经查明,但判决中却未对当事人的诉请完全裁决,增加当事人的诉累,引起不必要的麻烦和矛盾。法院对一审原告诉请没有完全裁判,根据“法院不得拒绝裁判”的原则,人民法院对任何告诉都应从程序上或实体上作出某种评判。只有“告”而没有“理”,这是对当事人实体权利和诉讼权利的侵犯。人民法院在民事案件的审理中,是居中处理当事人的纠纷,以法律赋予的职权对当事人的权利义务作出裁判,而不得代当事人主张或处分权利。只有摆正这一位置,才能确保司法公正。
但是,一审法院却以上诉人孙某某与原审原告杨某某就转让费之间存在的关系本院不予一并审理为由,简单的判决上诉人孙某某返还被上诉人武某某元。上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让合同系双方真实意思,没有违反法律、行政法规的强制险规定,是合法有效的,并且该合同也已经履行完毕,对于被上诉人的这一主张没有法律依据。
综上所述,一审法院置查明的事实不顾,一审判决既损害了上诉人孙某某的合法权益,又给当事人增加了讼累、浪费了司法资源,恳请二审人民法院查明事实,依法改判,支持上诉人的上诉请求。
此致
xx市中级人民法院。
房屋租赁合同纠纷
上诉人(一审原告):xx某某房地产开发有限公司xx分公司。住所地:xx县娄山关镇。
负责人:某某某,该公司经理。
被上诉人(一审被告):张某某,男,汉族,19xx年x月x日出生,xx省xx县人。住xx省xx县某某镇某某村某某组。
上诉人与被上诉人之间因房屋租赁合同纠纷一案,不服xx省xx县人民法院(xxxx)桐民初字第3033号《民事判决书》中第四判项“即:关于驳回上诉人一审主张的第5-7层、第9层房屋租金,以及从xxxx年9月1日起每日承担0.5%的违约金”内容,现依法提起上诉。
上诉请求:
2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由:
上诉人对原审判决认定的基本案件事实,以及对第一、二、三项判决的内容没有异议。但是,上诉人认为:原审判决第四判项“即:驳回上诉人一审主张的第5-7层、第9层房屋租金,以及从xxxx年9月1日起,每日承担0.5%的违约金的请求”,存在适用法律错误等情形。为此,现提起上诉,其具体理由如下:
一、原审判决驳回上诉人主张的“第5-7层房屋租金”的请求,其适用法律错误。在本案中,被上诉人虽然拆除了5-7层租赁房屋内的床和灯饰,但尚不具备交付条件,首先,被上诉人并未拆除房屋内的电视闭路、管网线路、通电、空调、供水等实施,且尚未交付清因租赁该房屋而产生的水电费用等;其次,该房屋长期被被上诉人用门卡、钥匙锁着,处于被上诉人的控制和管理之下,且被上诉人并不愿意向上诉人交付门卡、钥匙等必备的用具;第三、被上诉人至今仍在经营使用房屋,根据双方签订的.《房屋租赁协议》约定,上诉人是将位于xx县娄山关镇某区宾馆,面积约2450平方米(其中:第一层约240平方米,第五至九层约3210平方米)整体出租给被上诉人经营某某酒店,该房屋只有全部整体交付,才能够实现房屋的商业用途,而且,被上诉人至今仍然在使用该房屋;第四、被上诉人移交部份租赁物,且一楼大厅、电梯等均属被上诉人在管理和使用,上诉人也无法再对该房屋进行利用或者再进行出租;第五、被上诉人经营酒店,其所有的管网、水电、等等均是相互串连,上诉人接受部份房屋,也难以进行实际使用,而且,被上诉人并未搬完内部相关实施,也未恢复房屋的租赁原状。此外,双方还就怎样进行移交,是局部移交?还是整体移交无法达成一致意见,以致双方产生争议。因此,上诉人认为,被上诉人应当承担从xxxx年9月1日起,至实际归还和交付上诉人第5-7层租赁房屋之日止,按照每日3126.27元的标准,向上诉人支付房屋租金,并从xxxx年6月1日起至实际付清之日止,每日承担0.5%的逾期付款违约金。原审法院未判决支持上诉人的该项诉讼请求,不符合双方的合同约定及法律规定。
二、原审判决驳回上诉人主张的“第9层房屋租金”的请求,其适用法律错误。在本案中,上诉人出租给被上诉人的房屋,除了第1层,第5-8层以外,还有第9层房屋,且租赁期限为。原审法院已经判决支持上诉人“要求判决被上诉人归还上诉人第一层,以及第5-9层房屋”的请求,但是,又判决驳回了上诉人主张的“关于第9层租金及违约金”的请求,显然不符合法律规定。首先,本案的房屋第9层,虽然是xx县某某商会在具有经营和使用其中3间房屋,但该房屋并不是上诉人出租的,而是被上诉人在租赁期间;被上诉人在租赁期间看管不力,擅自容许某某商会进入办公,且该商会的副会长就是被上诉人的直系亲属,故,应当判决被上诉人向上诉人支付租金;而且,被上诉人已经向某某商会发放了通知,主张了权利。因此,原审法院判决驳回上诉人的该项诉讼请求,其适用法律明显不当。根据合同的相对性原理,上诉人将房屋出租给被上诉人后,被上诉人就应当向上诉人支付租金,且在合同解除后,还应当向上诉人归还房屋,可在这一期间(未交付前)却是某某商会在具体使用其中部分,故,对于某某商会占用期间的租金,应当由被上诉人向其主张,对交付房屋之后,所产生的占用租金或者费用,可以由上诉人向其主张。
三、原审法院未判决支持上诉人主张的“逾期交付房屋租金及违约金”适用法律错误。鉴于上诉人是将房屋整体出租给被上诉人经营酒店,被上诉人至今仍然在经营该酒店,且实际尚未向上诉人交付、归还房屋的事实客观存在。而且,被上诉人也并未向上诉人交付房屋租金及车库租金,构成严重违约,因此,被上诉人应当按照约定支付租金,并承担违约金,对于违约金的标准问题,被上诉人也并未提出调减,因此,被上诉人应当承担逾期返还房屋及交付租金的违约金。原审法院在第二判项虽然支持了从xxxx年6月2日起至实际付清之日止逾期付款违约金,但是,该部份仅为xxxx年9月1日-xxxx年10月14日期间的违约金;对于被上诉人实际占有租赁物经营酒店期间,所产生的应付租金及逾期付款的违约金,人民法院仍然应当判决支持。
综上,上诉人认为:原审判决认定事实清楚,证据确凿充分、程序正当,适用法律正确。但判决驳回上诉人部份请求不当。为此,上诉人现依法提起上诉,恳请二审法院在审理查明事实之后,支持上诉人的上诉请求为感!
此致
遵义市中级人民法院。
上诉人:xx市某某房地产开发有限公司xx分公司。
(盖章)。
xxxx年一月十日。
委托合同纠纷上诉状
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合同。
上诉人(原审被告):杭州某网络技术有限公司。住所地:浙江省杭州市西湖区万塘路69号a座五楼××号。
法定代表人:马某,系公司董事长。
被上诉人(原审原告):李××,男,x年11月11日生,汉族,云南省玉溪市人,住玉溪市玉川县大街镇下营社区××巷××号。公民身份证号码:5324××。
上诉人因委托合同纠纷一案不服红塔区人民法院()玉红民二初字第1×号民事判决书所做判决,现特提出上诉。上诉理由如下:
二、请求判决驳回被上诉人李××的全部诉讼请求;。
三、请求判决由被上诉人李××承担本案的一、二审诉讼费用。(本案二审诉讼标的:60570元)。
事实与理由。
一、关键证据未经当庭出示和质证便作为定案依据,属于程序违法。
本案中,被上诉人作为原审原告,并未就其关于被告(上诉人)违约的主张进行举证,在判决书中称“本院根据原告的申请,先后前往玉溪市移动公司和云南省公司调取上述资料,但玉溪分公司的回复意见为……云南公司的回复意见为……”(见原审判决第七页)。这些都成了一审法院认定本案举证责任和案件事实的主要甚至是唯一的依据。根据我国《民事诉讼法》和最高法院的相关司法解释的规定,证据必须当庭出示,听取当事人的意见,由当事人进行质证。而一审法院所“调取”的上述证据并未经庭审出示,也未以任何形式听取当事人的意见,上诉人及其代理人也是在收到原审判决后才得知此“法院调取”的证据一说。一审法院的这种做法违背了审判程序和法律的规定,属于典型的程序违法。
首先,关于《一级代理协议》的由来,被上诉人李××已当庭承认双方是在一份先打印并盖好上诉人公司印章的合同上签字而订立的合同,至于格式合同后面手写的“补充协议”部分是当天添加上去的。这就说明,手写的“补充条款”内容和形成过程都存在严重瑕疵,其效力待定。
其次,虽然李某平系上诉人的员工,但其同公司只建立了短期的劳动用工关系(从20xx年3月至11月),同公司存在劳动争议,并且争议的主要内容是提成奖金(双方均举证的昆明中级法院的二审判决书已证实),这就说明其为了自己的一已私利,采用故意修改原已固定的格式合同的主要条款并加重公司负担(额外支付网点开发费、每个县十万元的违约金)的方式,实现同被上诉人签约的目的,这已严重损害了公司利益。
再次,关于被上诉人声称李某平的行为是上诉人公司的内部管理行为,对此只能由公司承担的辩解。上诉人认为,这只是一个表面现象,具体得结合案件的实际,作具体分析。如果被上诉人有充足的理由并且出于善意而认为李某平可以在格式合同外做出大幅度让步(额外支付网点开发费、每个县十万元的违约金)的话,则可以认定上述所说的大幅度让步而签订的“补充条款”有效。但是,本案中被上诉人并没有对此进行举证,与此相反,其所举证据却是:上诉人同云南移动通信有限责任公司签订的《云南移动空中充值业务代理合同》(其声称是上诉人复印给他的),该合同从全部条款看,双方的“代理业务”的合作是有比较严格和严谨的规定,并无上诉人承担网点开发费和每个县十万元违约金的约定,双方约定支付网点开办费和每个县十万元违约金的约定不合情理。毕竟这是委托代理手机充值这一移动通信公司业务的基础,被上诉人所签订的一级、二级或其他代理及加盟协议,都是在此范围内(而不是超出此范围)进行,这是合同的大前提,也是本案案件事实中的常识。这就说明,不仅仅只是李某平,还有被上诉人本人也是出于恶意,两人共同签订所谓的补充协议来擅自变更公司认可(遵守)的格式合同条款,从而加重公司负担,达到牟取私利目的(李某平获取的是其仲裁和诉讼主张的提成款,被上诉人则是本案的诉讼)。
此外,从“补充条款”的内容看,除了网点开发费的补助外,就是所谓“每个县十万元的违约金”,而这“违约金”并不是约束双方的,竟然只是约束上诉人(甲方)一方的,内容上也无具体明确的内容,而是“甲方违反本协议任一条款,则甲方支付给乙方违约金每个县拾万元。”说明约定显失公平,约定金额过高,不应得到支持。毕竟10元的补助费与10万元违约金相比差距过大,二者相差一万倍。
这就说明,一审法院回避了《补充协议》签订的上述情形和所存在的诸多严重瑕疵,对上诉人的合事辩解武断地不作任何评判或答复,从而认定条款有效,这是错误的,直接导致了案件的错判。
首先,对关键事实的认定和对证据的评判混为一体,属于事实不清和错误。本案中,有关租金的金额和支付、结算是一个核心事实,即上诉人是否欠对方佣金,如果尚欠,那么总金额是多少,已支付了多少,还欠多少应当清楚明确。但在被上诉人未进行举证及举证不能的情况下,一审法院在认定的事实部分中表述和认定为“根据原告尚存的记录的手机短信显示……”(见原判决第7页第9行)。此为将对证据的评判代替事实的认定,如果认定了证据可以直截了当地采纳,如果是认定了该事实,则应直接表述为佣金是多少,支付了多少,尚欠多少,而不应作此模棱两可含混不清地认定,这导致了事实不清。
其次,只认定双方签订的合同约定内容而忽视对约定内容的履行也属于事实不清。本案中,原判决只认定了所谓双方做了如何约定(暂不谈认定正确与否),而回避了是如何履行的及履行了没有,又是如何履行的等内容,特别是有关开发网点、充值站的建立运行情况、所谓佣金的情况、现在网点的运营情况等均未做任何认定,导致仅凭被上诉人这一方当事人所签订的合同约定便认为对方当事人(上诉人)违约和应当承担违约责任、巨额违约金的情形。这显然是荒唐的,也是错误的。
一是效力存疑的“补充条款”约定“不论违反任一条款”,即不论是根本性条款还是一般性条款,一律按“每个县十万元”计算违约金,这种约定属于约定不明。二是条文中涉及到的其他数据只有一个“10元”(所谓的网点开发补助),10元与10万元,可不是一般的差别,根本无可比性,说明就算约定成立的话,也属显失公平。三是确定违约金得结合“守约方”的经济损失金额,而原告对此方面的金额是多少,其并未举证。故在本案,原告所称的违约金,不是多少的问题,而是根本就不应得到支持。
当然,一审法院也认为“10万元/县的违约金确实过分高于造成的损失”而予以调整,此外还正确引用了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款的规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的……”,这就说明,违约金应以此为标准。所以,就算按一审法院认定的被上诉人的损失39710元+860元=40570元,再除以2(两个县)计算的话,那么,损失只是40570/2=20xx5元,该“损失金额”的30%也只是:20xx5x30%=6085.50元。不知一审法院的10000元是如何计算得来!
五、被上诉人并未就其主张进行充分举证,其诉讼请求不应得到支持。
在本案中,被上诉人提起的本案诉讼,根据谁主张谁举证的原则,其对自己的主张负有举证义务。但是本案中,被上诉人不仅对未续期的合同是否还在继续履行,又是如何履行,“履行”中的过程、状况、情形是什么,相关网点的运营状况怎样等进行举证;也没有对其“开发”和掌控的营业网点特别是销量进行举证;甚至对其主张的佣金的计算也属含混不清更不用说是举证;还有连其自己记录的“短信”的来源等也未进行举证。在此情形下,一审法院却错误地认为“被告(上诉人)未向法庭提供其掌握的数据来推翻原告主张的佣金额……对原告主张的金额推定成立。”
1、关于继续履行协议的第一项请求。本案中,就算被上诉人提供的“一级代理商管理实施办法协议”真实合法有效的话,那么,该“协议”第四条已明确约定了协议期限只有3个月试用期,之后“若甲乙双方均无异议,协议有效期自动延续至一年”(最多只是1年,并不是原告主张的3个月+1年)。这就说明,在被上诉人无证据证实双方有再次延续合约的情形下,双方的合约早就期满,早就不存在合同关系,现也就没有被上诉人所诉求的“继续履行”合同的说法,况且上诉人同云南移动公司之间的代理合同早就已经届满。再退一步说,在无明确的合同履行有效期的情况下,“继续履行合同”也得双方自愿,只要有一方不愿意(上诉人坚决不同意再延续过去的合同),何况合同第五条已明确规定“甲方无法继续履行本协议的,本协议自动终止”。因此,本案中不存在继续履行合同之说,被上诉人的请求不应得到支持。
2、关于支付佣金的请求,被上诉人并未就自己的主张向法庭进行举证,支付佣金得有双方合约存续及履行这一前提,并且更主要的是“手机充值站业务系统完成的各项业务的充值金额作为标准向乙方(原告)支付佣金”(合同第三条),而不是被上诉人主张的不定期十个月所得代理费金额的平均数值计算。在此还要重点补充和强调的一点是,其所称十个月的手机短信。也仅仅只是一个其单方面制作的记录而已,是否就是手机(且系其本人收到)停息内容,又是何人何时所发,目的是什么等从来源性和同本案的关联性方面等都无法证实,更不用说真实性了。故一审法院的认定是错误的。
3、关于网点开发费的主张也无依据。被上诉人称20xx年前的网点开发名单是从上诉人网站上下载无什么证据证实,只能认为是其单方陈述。一审法院以86份未经证实的合同,连该86份合同履行了没有都没有任何证据的情况下,便认定其开发了86个网点显然证据不足。
六、本案已超过了法律规定的两年的诉讼时效期。
根据“一级代理实施办法协议”第四条的约定,双方履行的协议最长期限只有一年,被上诉人也没有证据证实一年的期限届满后又进行了续期或实际延续了合同。实际上,上诉人在20xx年11月李某平离职后便无人管理和负责同被上诉人所签订的该协议,之后便未履行,被上诉讼人也未主张要求延续履行。故在被上诉人未举证的情况下,本案中其以合同的履行而提出的各项请求均已超过了诉讼时效,其已丧失了胜诉权。
综上,一审法院的判决确有错误,判决损害了当事人的合法权益,被上诉人的诉讼请求无事实和法律依据,请法庭判决撤销原判,驳回被上诉人李××的全部诉讼请求。
此致
云南省玉溪市中级人民法院。
上诉人:杭州某网络技术有限公司。
二oxx年九月二十日。
上诉人:xx市亚世国际货运代理有限公司。
法定代表人:徐波,该公司董事长。
住所地:xx市南城区蛤地大新路129号。
委托代理人:,广东国悦律师事务所律师。
电话:1x8。
被上诉人:xx市利贝家具有限公司。
法定代表人:黄,该公司总经理。
住所地:xx市麻涌镇华阳村西环路。
上诉人因与被上诉人委托合同纠纷一案,不服xx市第一人民法院()东一法民二初字第406号民事判决,提出上诉。
请求事项:
一、依法撤销一审判决;。
三、一二审全部诉讼费由被上诉人承担。
上诉理由:
一审判决称:“从qq聊天记录、录音音频可知,原告并未明确向被告说明费用计算方式,被告有重大误解,而该重大误解足以决定双方是否进行交易,因此,原告存在过错,在充分考虑本案案情,平衡双方利益的基础上,本院酌定由被告支付原告代理费76875元。”
一审判决之中所表述的案件事实认定与判决所显示出来的司法推理,明显错误,明显违法。首先,认定事实不清;其次,司法推理逻辑混乱,导致适用法律明显不当,判决显失公平。具体理由如下:
第一,双方经办人员的qq聊天记录结合庭审过程之中双方提供的其它证据,足以证明上诉人在订立合同和履行合同过程之中已经明确向被上诉人说明了代理费用计算方式;而且,这样的计算方式是国际通用标准和惯例,符合国际货运代理规范。更何况,被上诉人本身是一家长期从事对外加工的与国际贸易有密切关系的企业,没有任何理由说明他们不了解相关国际惯例,和与国际货运相关的国际标准与规范。
更何况,任何运输,不管国内、国际,陆运、水运、海运、还是航空运输,一概如此——泡货按体积算,重货按重量算。古今中外,一概如此,乃运输通则之一。被上诉人以不知道要按照体积计算代理费而拒付代理费显属狡辩,耍赖,撒泼,有戏弄与蔑视法庭之嫌疑。
我们有充分理由怀疑,可能是被上诉人生产方式、或者与英国客户的合作方式的调整,导致他们暂时不急需涉案货物作为制造样品了,因此找借口拒收货品,企图赖账。
更加重要的是,如今让案涉代理所产生的代理费很有可能成为一种损失的原因,与上诉人没有关系——上诉人按照双方约定已经履行应该履行的义务,被上诉人迄今不肯收货,而不肯收货的唯一原因是:不想足额支付代理费。按照《合同法》第四百零五条的规定,“受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。”
被上诉人迄今仍然否认与我们有委托合同关系,谈判过程之中拒收一切文件,自始迄今,被告谎话连篇,极端不诚信,才是导致本案发生的根本原因。
第二,录音音频是事发之后双方处理争议过程之中形成的,不能证明上诉人未明确向被上诉人说明费用计算方式,更加不能说明被上诉人对报价有重大误解,从被上诉人在整个一审诉讼过程之中那否认一切事实、所有文件一概不收、一概不签的极端不诚实的表现可知,被上诉人方所有诉讼参与人他们所说的一切均不足以采信。
第三,如果被上诉人确实存在重大误解,应该主动提起诉讼,向人民法院依法申请依法撤销委托合同,通过司法路径依法处理双方争议;在被告没有依法提出重大误解诉讼的情况之下,法院直接启动重大误解诉讼程序,并且据此作出判决,很显然,程序根本违法。
第四,即使被告对运价确有误解,也不能够适用《合同法》第五十四条等法律规范。因为,双方就合同的订立的协商、协调过程和合同履行过程长达三个月之久,被告有足够时间对相关问题进行调查、了解、研究;更何况,原告的确在双方的协商、协调过程和合同履行这个长达三个月之久的交易、交往过程之中,多次说明了相关问题,根本不可能发生所谓重大误解。
特别需要注意的是,迄今而未止,被告从来没有说过他们有误解,即使被告对相关问题了解得不够清楚,也未必“足以决定双方是否进行交易”。涉案交易是否需要如此进行,主要取决于被上诉人的生产方式——按照样板生产,还是按照客户要求先打样,双方确认样板之后,按照打样生产;更加重要的是,委托人在发出委托指令之前和委托、配合过程之中,自身确有对所需费用进行明确的义务,上诉人作为受委托人确有告知的义务,而上诉人已经完成告知义务。
他们在上诉人向xx市第一人民法院起诉之前,只是有个托词说,他们只有五万元的预算。即使所谓只有五万元的预算的说法是真实可信的,那也不能说明被上诉人就一定存在重大误解,生意人计算的是投入产出比例,为了赶时间不惜加大投入——空运与其它运输方式相比最大优势是时间短很多,明显缺点就是费用高出许多。如前所述,被告作为一个长期专业从事对外加工的与国际贸易有密切关系的的企业,即使不能准确掌握相关信息,也不至于对相关问题一无所知,对航空货运代理相关事务发生重大误解。这,显然过于牵强,显然说不通嘛。
被上诉人在双方谈判期间的确说过,他们不清楚运输费用按照材积计算,可是前面已经分析,再议过程之中的这一说法显然不成立,不足信。更加重要的是,诉讼过程之中,被上诉人自始至终彻底否认双方存在委托合同关系,在法理上相当于,企图解除双方的委托合同,可是,合同已经履行,不存在解除的可能。
第五,即使存在所谓“重大误解”,该判决仍然明显不妥、不公。首先,被上诉人没有依法提起重大误解之诉,法院不能越俎代庖,直接启动“重大误解”诉讼程序,直接按照“重大误解”进行裁判;其次,从实体处理方面来看,更加明显不公,上诉人已经依约完成委托事项,于情于理于法,被上诉人均应该如数支付代理费,绝对不可以“各打五十大板”,将代理费五五对开,判令被上诉人支付50%的代理费。如此判决,显失公平。
综上,原审判决,确属认定事实不清,适用法律不当,判决显失公平,依法应予撤销。
此致
xx市中级人民法院。
上诉人:xx市亚世国际货运代理有限公司。
法定代表人:
代书人:广东国悦律师事务所律师。
联络电话:
x年8月21日。
商铺租赁租赁合同纠纷
出租方:(以下筒称甲方)。
承租方:(以下筒称乙方)。
甲方将出租给乙方经营使用,经双方共同协商,特订立本合同,以便共同遵守。
一:甲方店面包括二层租给乙方,租期为年,从年月日到年月日止。
二:乙方每年向甲方缴纳租金为人民币壹万贰仟元整,分月份缴纳,每月租金为壹仟元整,乙方应在每月五日前缴清。
三:乙方应按时足额支付租金,逾期未付清租金的,甲、方有权单方终止合同,并收回店面,没收押金。
四:乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用,并负责维修,若有损坏,应照价赔偿。
五:租赁期间,水费、电费、物业管理费,工商、税收、卫生、房屋出租税费等其它一切费用由乙方缴纳。
六:租赁期间,乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下,必须征得甲方同意后方可进行,所需各种费用由乙方自付,租赁期满装修部分不得拆除。
七:租赁期间,乙方不得将店面转让给他人使用,乙方在租赁未到期间,需要解除合同时,甲方将没收乙方押金。如乙方找到他人出租,必须得先通过甲方同意,由甲方与他人签订合同后,再退还乙方押金。
八:乙方租赁期间满,必须将店面、房间完整无损交还甲方,所经营的商品乙方自行处理。如需续租,乙方应在合同到期前两个月向甲方告知,在同等条件下,享有优先权。
九:本合同订立之日,乙方交押金壹仟元给甲方,合同期满,如果乙方没有违约,甲方将押金归还乙方。
十:本合同签订之前店面的一切债务由甲方自行负责,本合同签订之后店面的一切债务由乙方负责。
本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,从签字之日起生效执行。
甲方签字:乙方签字:
身份证:身份证:
联系电话:联系电话:
签订日期:年月日签订日期:年月日
出租方:________以下简称甲方。
承租方:________以下简称乙方。
经甲乙双方共同协商,乙方要求承包甲方在____________的门面____个,达成协议如下:
一、租金:共____个门面每个____元月,共____元月,交付时间为每月____日。开业前乙方还需向甲方交付押金____元,租期过后如对甲方的财产无损坏则由甲方退还,否则扣除。其它所有的税、费、水、电费包括租赁税等都由乙方承担。
二、经营内容:乙方经营饮食、娱乐及其它商业内容,但必须在国家政策法规允许的`范围内执行,否则一切后果由乙方承担。
三、经营时间为____年,既____年____月____日至____年____月____日止。合同期满后,在同等条件下乙方可优先承租。
四、其它事宜双方另行协商,此合同一式两份,双方签字具有法律效力。
____年____月____日。
委托合同纠纷上诉状
上诉人(原审被告):杭州某网络技术有限公司。住所地:浙江省杭州市西湖区万塘路69号a座五楼××号。
法定代表人:马某,系公司董事长。
被上诉人(原审原告):李××,男,xxx年11月11日生,汉族,云南省玉溪市人,住玉溪市玉川县大街镇下营社区××巷××号。公民身份证号码:5324xxxxxxxxxx××。
上诉人因委托合同纠纷一案不服红塔区人民法院(xxxx)玉红民二初字第1×号民事判决书所做判决,现特提出上诉。上诉理由如下:
二、请求判决驳回被上诉人李××的全部诉讼请求;。
三、请求判决由被上诉人李××承担本案的一、二审诉讼费用。(本案二审诉讼标的:60570元)。
事实与理由。
一、关键证据未经当庭出示和质证便作为定案依据,属于程序违法。
本案中,被上诉人作为原审原告,并未就其关于被告(上诉人)违约的主张进行举证,在判决书中称“本院根据原告的申请,先后前往玉溪市移动公司和云南省公司调取上述资料,但玉溪分公司的回复意见为……云南公司的回复意见为……”(见原审判决第七页)。这些都成了一审法院认定本案举证责任和案件事实的主要甚至是唯一的依据。根据我国《民事诉讼法》和最高法院的相关司法解释的规定,证据必须当庭出示,听取当事人的意见,由当事人进行质证。而一审法院所“调取”的上述证据并未经庭审出示,也未以任何形式听取当事人的意见,上诉人及其代理人也是在收到原审判决后才得知此“法院调取”的证据一说。一审法院的这种做法违背了审判程序和法律的规定,属于典型的程序违法。
首先,关于《一级代理协议》的由来,被上诉人李××已当庭承认双方是在一份先打印并盖好上诉人公司印章的合同上签字而订立的合同,至于格式合同后面手写的“补充协议”部分是当天添加上去的。这就说明,手写的“补充条款”内容和形成过程都存在严重瑕疵,其效力待定。
其次,虽然李某平系上诉人的员工,但其同公司只建立了短期的劳动用工关系(从3月至11月),同公司存在劳动争议,并且争议的主要内容是提成奖金(双方均举证的昆明中级法院的二审判决书已证实),这就说明其为了自己的一已私利,采用故意修改原已固定的格式合同的主要条款并加重公司负担(额外支付网点开发费、每个县十万元的违约金)的方式,实现同被上诉人签约的目的,这已严重损害了公司利益。
再次,关于被上诉人声称李某平的行为是上诉人公司的内部管理行为,对此只能由公司承担的辩解。上诉人认为,这只是一个表面现象,具体得结合案件的实际,作具体分析。如果被上诉人有充足的理由并且出于善意而认为李某平可以在格式合同外做出大幅度让步(额外支付网点开发费、每个县十万元的违约金)的话,则可以认定上述所说的大幅度让步而签订的“补充条款”有效。但是,本案中被上诉人并没有对此进行举证,与此相反,其所举证据却是:上诉人同云南移动通信有限责任公司签订的《云南移动空中充值业务代理合同》(其声称是上诉人复印给他的),该合同从全部条款看,双方的“代理业务”的合作是有比较严格和严谨的规定,并无上诉人承担网点开发费和每个县十万元违约金的约定,双方约定支付网点开办费和每个县十万元违约金的约定不合情理。毕竟这是委托代理手机充值这一移动通信公司业务的基础,被上诉人所签订的一级、二级或其他代理及加盟协议,都是在此范围内(而不是超出此范围)进行,这是合同的大前提,也是本案案件事实中的常识。这就说明,不仅仅只是李某平,还有被上诉人本人也是出于恶意,两人共同签订所谓的补充协议来擅自变更公司认可(遵守)的格式合同条款,从而加重公司负担,达到牟取私利目的(李某平获取的是其仲裁和诉讼主张的提成款,被上诉人则是本案的诉讼)。
此外,从“补充条款”的内容看,除了网点开发费的补助外,就是所谓“每个县十万元的违约金”,而这“违约金”并不是约束双方的,竟然只是约束上诉人(甲方)一方的,内容上也无具体明确的内容,而是“甲方违反本协议任一条款,则甲方支付给乙方违约金每个县拾万元。”说明约定显失公平,约定金额过高,不应得到支持。毕竟10元的补助费与10万元违约金相比差距过大,二者相差一万倍。
这就说明,一审法院回避了《补充协议》签订的上述情形和所存在的诸多严重瑕疵,对上诉人的合事辩解武断地不作任何评判或答复,从而认定条款有效,这是错误的,直接导致了案件的错判。
首先,对关键事实的认定和对证据的评判混为一体,属于事实不清和错误。本案中,有关租金的金额和支付、结算是一个核心事实,即上诉人是否欠对方佣金,如果尚欠,那么总金额是多少,已支付了多少,还欠多少应当清楚明确。但在被上诉人未进行举证及举证不能的情况下,一审法院在认定的事实部分中表述和认定为“根据原告尚存的记录的手机短信显示……”(见原判决第7页第9行)。此为将对证据的评判代替事实的认定,如果认定了证据可以直截了当地采纳,如果是认定了该事实,则应直接表述为佣金是多少,支付了多少,尚欠多少,而不应作此模棱两可含混不清地认定,这导致了事实不清。
其次,只认定双方签订的合同约定内容而忽视对约定内容的履行也属于事实不清。本案中,原判决只认定了所谓双方做了如何约定(暂不谈认定正确与否),而回避了是如何履行的及履行了没有,又是如何履行的.等内容,特别是有关开发网点、充值站的建立运行情况、所谓佣金的情况、现在网点的运营情况等均未做任何认定,导致仅凭被上诉人这一方当事人所签订的合同约定便认为对方当事人(上诉人)违约和应当承担违约责任、巨额违约金的情形。这显然是荒唐的,也是错误的。
一是效力存疑的“补充条款”约定“不论违反任一条款”,即不论是根本性条款还是一般性条款,一律按“每个县十万元”计算违约金,这种约定属于约定不明。二是条文中涉及到的其他数据只有一个“10元”(所谓的网点开发补助),10元与10万元,可不是一般的差别,根本无可比性,说明就算约定成立的话,也属显失公平。三是确定违约金得结合“守约方”的经济损失金额,而原告对此方面的金额是多少,其并未举证。故在本案,原告所称的违约金,不是多少的问题,而是根本就不应得到支持。
当然,一审法院也认为“10万元/县的违约金确实过分高于造成的损失”而予以调整,此外还正确引用了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款的规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的……”,这就说明,违约金应以此为标准。所以,就算按一审法院认定的被上诉人的损失39710元+860元=40570元,再除以2(两个县)计算的话,那么,损失只是40570/2=20285元,该“损失金额”的30%也只是:20285x30%=6085.50元。不知一审法院的10000元是如何计算得来!
五、被上诉人并未就其主张进行充分举证,其诉讼请求不应得到支持。
在本案中,被上诉人提起的本案诉讼,根据谁主张谁举证的原则,其对自己的主张负有举证义务。但是本案中,被上诉人不仅对未续期的合同是否还在继续履行,又是如何履行,“履行”中的过程、状况、情形是什么,相关网点的运营状况怎样等进行举证;也没有对其“开发”和掌控的营业网点特别是销量进行举证;甚至对其主张的佣金的计算也属含混不清更不用说是举证;还有连其自己记录的“短信”的来源等也未进行举证。在此情形下,一审法院却错误地认为“被告(上诉人)未向法庭提供其掌握的数据来推翻原告主张的佣金额……对原告主张的金额推定成立。”
1、关于继续履行协议的第一项请求。本案中,就算被上诉人提供的“一级代理商管理实施办法协议”真实合法有效的话,那么,该“协议”第四条已明确约定了协议期限只有3个月试用期,之后“若甲乙双方均无异议,协议有效期自动延续至一年”(最多只是1年,并不是原告主张的3个月+1年)。这就说明,在被上诉人无证据证实双方有再次延续合约的情形下,双方的合约早就期满,早就不存在合同关系,现也就没有被上诉人所诉求的“继续履行”合同的说法,况且上诉人同云南移动公司之间的代理合同早就已经届满。再退一步说,在无明确的合同履行有效期的情况下,“继续履行合同”也得双方自愿,只要有一方不愿意(上诉人坚决不同意再延续过去的合同),何况合同第五条已明确规定“甲方无法继续履行本协议的,本协议自动终止”。因此,本案中不存在继续履行合同之说,被上诉人的请求不应得到支持。
2、关于支付佣金的请求,被上诉人并未就自己的主张向法庭进行举证,支付佣金得有双方合约存续及履行这一前提,并且更主要的是“手机充值站业务系统完成的各项业务的充值金额作为标准向乙方(原告)支付佣金”(合同第三条),而不是被上诉人主张的不定期十个月所得代理费金额的平均数值计算。在此还要重点补充和强调的一点是,其所称十个月的手机短信。也仅仅只是一个其单方面制作的记录而已,是否就是手机(且系其本人收到)停息内容,又是何人何时所发,目的是什么等从来源性和同本案的关联性方面等都无法证实,更不用说真实性了。故一审法院的认定是错误的。
3、关于网点开发费的主张也无依据。被上诉人称前的网点开发名单是从上诉人网站上下载无什么证据证实,只能认为是其单方陈述。一审法院以86份未经证实的合同,连该86份合同履行了没有都没有任何证据的情况下,便认定其开发了86个网点显然证据不足。
六、本案已超过了法律规定的两年的诉讼时效期。
根据“一级代理实施办法协议”第四条的约定,双方履行的协议最长期限只有一年,被上诉人也没有证据证实一年的期限届满后又进行了续期或实际延续了合同。实际上,上诉人在月李某平离职后便无人管理和负责同被上诉人所签订的该协议,之后便未履行,被上诉讼人也未主张要求延续履行。故在被上诉人未举证的情况下,本案中其以合同的履行而提出的各项请求均已超过了诉讼时效,其已丧失了胜诉权。
综上,一审法院的判决确有错误,判决损害了当事人的合法权益,被上诉人的诉讼请求无事实和法律依据,请法庭判决撤销原判,驳回被上诉人李××的全部诉讼请求。
此致
云南省玉溪市中级人民法院。
上诉人:杭州某网络技术有限公司。
二oxx年九月二十日。
租赁合同纠纷
第一被告:_________________,男/女,出生,族,身份证号码:_________________,住址:_________________,身份证地址:_________________,经常居住地地址:_________________,邮政编码:_________________,联系电话:_________________。
第二被告:_________________,男/女,出生,族,身份证号码:_________________,住址:_________________,邮政编码:_________________,联系电话:_________________。
诉讼请求:_______________。
事实与理由。
此致
___________人民法院。
具状人:___________。
____年_____月_____日。