营销策划的目的是提高企业的销售业绩和市场竞争力,实现长期的稳定发展。下面是一些在市场推广中取得成功的策略和方法,希望对大家有所帮助。
房地产项目营销策划方案
通过一系列的活动,让大家更深刻地体会“感恩〞的意义,同时通过积极的方式,让大家更乐观地面对生活,面对人生的坎坷。当你心存感恩,生活也将赐予你灿烂的阳光。
11月xx日(11月的第四个星期四为感恩节)。
学校内。
1、利用网络和图书馆收集有关感恩节的背景知识,相关故事,歌曲征集等。
2、购置“黄丝带〞,用于征集“感恩箴言〞。
3、打印宣传资料,评分表等。
4、校园环境布置:横幅、海报等。
5、干部开会分工,深入到各个班级,保证活动的影响力与完整性。
6、制定好活动方案,时间、地点、负责人落实到位。
7、《感恩的心》手语版演员的到位。
8、购置奖品。
1、在校道上铺设感恩台,让学生在黄丝带上写上自己的感恩话语,绑在树上。形成一种独特的校园文化。
2、每位同学上台说出自己想感谢的人,和感谢的原因及事件。与别人分享成长历程。
3、落实到实际,对自己想感恩的人说声:“谢谢〞,或者以其他方式感谢他们。
4、唱一首《感恩的心》歌曲,并且学做手语。
我来自偶然象一颗尘土有谁看出我的脆弱
我来自何方我情归何处谁在下一刻呼唤我
天地虽宽这条路却难走我看遍这人间坎坷辛苦
我还有多少爱我还有多少泪让苍天知道—我不认输
感恩的心感谢有你伴我一生——让我有勇气做我自己
感恩的心感谢命运花开花落——我一样会珍惜
课间时候,这首歌会不断地回响在我们的校园中,每一个同学都要会唱。同时我们利用校园在每个班级播放这首歌的手语版,让同学们一边唱一边做手语,用心去感受每一段旋律,每一句歌词。我们甚至要求同学们把这首歌教会给他们的父母亲朋,教会给他们身边的人,让我们一起用一颗感恩的心来歌唱来生活,我们会发现这个世界充满了爱与希望。
5、写一段祝福,将感谢铭记心中。
写一段祝福是要求同学们将自己想要感谢的人或事写在我们统一发放的黄丝带上。然后在感恩节的这一天将黄丝带系在我们的校园中。当一个孩子怀着一颗诚挚的心写下自己的感谢之情,我想他已经理解了我们活动的全部意义。
之后,我们会对同学们写的所有的感恩箴言进行评比,从中挑选出“校园十佳感恩箴言〞,被选中的同学还可以获得精美礼品一份。
仿佛让我们的心灵也接受了一次洗礼,我们希望每一个参与其中的人都能感受到生命的可贵,生活的美好,都能够向你身边的人真诚的微笑。在水中放进一块小小的明矾,就能沉淀所有的渣滓;如果在我们的心中培植一种感恩的思想,那么可以沉淀许多的急躁、不安,消融许多的不满、不幸。感恩惜福,四个简简单单的字却可以为我们带去阳光与爱。试试吧,生活不会欺骗你!
(1)宣传部通过海报的形式来宣传这次活动,并进行问卷调查和留言,审查并挑选优秀的设计稿,统计直接参加“捏出爱的形状,喊出你的爱,水果拼盘〞的活动人数。同时可以通过在xxx上发帖或在各食堂前摆展台来宣传此次活动。
(2)外联部应与学校食堂联系,商量借用设备与材料事宜,确保这次活动的顺利进行。
(3)财政部做好此次活动的财政预算,计算所要花费材料的费用。
“爱的形状〞
(1)活动时间:感恩节当天
(2)活动地点:篮球场
(3)活动人员:所挑选出的画稿的优秀设计者,本社团的社员。
(4)活动背景:将展台摆成“love〞的形状,在篮球场四周粘贴优秀设计稿,在各食堂门前摆展台进行活动宣传,同时播放“感恩的心〞衬托感恩节的气氛。
(5)活动过程:画稿的优秀设计者按照画稿捏出馒头的形状,由本社统一送到食堂蒸,活动者可以将蒸好的馒头送给老师或恋人。本社社员会将做好的馒头送给辅导员。最后,评出“创意奖〞、“爱心奖〞、“浪漫奖〞,给与一定的奖励。
“爱的声音〞“爱的颜色〞
(1)活动时间:感恩节当天
(2)活动地点:大榕树下
(3)活动人员:“爱的形状〞中的优胜者,调查问卷中自愿参与者。
(4)活动背景:将问卷中的留言写在卡片上,布置在大榕树树枝上,将活动用桌子摆成心型环绕大榕树旁。邀请乐队在旁伴奏,渲染感恩气氛。
(5)活动过程:围绕大榕树进行水果拼盘比赛,同时在大榕树下进行喊出你的爱活动,主要是由本社社员或留言本人对想感谢的人大声说出自己的爱与感恩,如果想对外地的父母表达感恩的心情,活动人员的信件由本社团免费邮寄。
在感恩节的随后两三天内,继续进行说出你的爱的活动,进行留言的回复,最后将留言卡片带到旅游景点进行感恩的许愿,做为本次活动的圆满结束。
房地产项目营销策划范文
20**年x月x日上午。
******售楼中心现场。
工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
**电视台、**日报、**新闻台等。
对外传达******开盘典礼的信息,显示企业实力,扩大******的社会知名度和美誉度,体现******的完美前景,促进楼盘销售,与此同时进行企业社会公关,树立**地区****房地产开发有限公司用心良好的社会形象,并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
1、**台区:**台区也就是剪彩区设在售楼中心南边,**台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风,台面铺有红色地毯,背景墙为喷绘画面,主题为“******开盘庆典仪式”。
2、签到处:来宾签到处设置在**台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区:届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区:可放在******售楼中心现场,设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾,摆放精美插花作为点缀。
1、室内外表现。
1)彩旗(彩条)。
2)在售楼处大门外道路两旁悬挂,挂在沿街灯柱上,用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉。
在售楼处大厅的各个角落,分别摆设,以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球。
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗,借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动资料:
1)军乐队:用于演奏振奋人心的乐曲,作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队:在现场安排一支由20人组成的腰鼓队,用于迎宾和送宾,增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动:在仪式过程中穿插舞狮活动表演,预示着******完美的发展前景。
3、开盘促销活动配合:
以“1000元当10000元,不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题,吸引客户踊跃购房,构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
活动文案如下:
为酬谢首批客户,开发商特斥资80万元,于9月30日现场发售购房vip卡100张,并免费赠送抽奖卡100张。购房vip卡每张卡统一售价1000元,卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种,持卡人在购房时可冲抵与vip卡同等金额的房款,购房vip卡系无记名卡,可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名,购房券3000元20名、物管费1000元30名,均可冲抵房款,品牌电饭煲20个,品牌电熨斗20个,中奖率100%,抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止,以上酬宾活动由**市公证处全程公证。
现场排队应遵守先后顺序,按现场指定的起止点方向排队,9月30日早上6:00开始理解排队。
本公司将于20**年9月30日上午8:00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后,每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
“购房vip卡”在购房兑换时,务必与购卡收据一并出示,方为有效。
活动规定:参与者务必年满18岁以上,具有完全民事行为潜力,持有效身份的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)。
购房vip卡售出不退,购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时光期限此卡作废,不予兑换。能够自由转让,转让价格自定。
购房vip卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款,每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作:
1)拟定与会人员。于**月**日向与会领导发出请柬。
2)提前准备好请柬,并确认来否回执。
3)提前5天向**气象局获取当日的天气状况资料。
4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6)做好活动现场的礼品、礼品袋。
7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别:来宾到场后,礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排:
1)预设礼仪小姐10名,入口处4名,签到处2名,会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。
2)工作人员15名;
3)公司工作人员30名;
09:00-09:30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。
09:30-09:50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。
09:50-10:00贵宾由礼仪小姐引入会场。
10:00-10:08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
10:08-10:13公司总经理**x致欢迎词。
10:13-10:25舞狮表演。
10:25-10:35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。
10:35-10:50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为******开盘揭幕剪彩,吉庆礼花、礼炮同时升放,仪式到达高潮。
10:50-11:00主持人宣布典礼结束,来宾赶往午宴现场。
11:00客户签约,开盘销售活动正式展开。
1、报纸广告。
27日、28日、30日在《**日报》第x版刊登整版广告,告知******开盘的信息。
2、电视广告。
**电视台录制开盘录像,制成vcd,作为开盘活动的资料。并由**电视台制作新闻,报道整个开盘活动现场的状况,进一步扩大宣传。
3、电台广告。
在开盘前后两个月播出******开盘的信息。
4、印刷品广告。
楼书、海报已印制完毕,采取派员发放与夹报相结合的方式。
1、《**日报》27、28、30日整版****x元。
2、电视台录制开盘录像及新闻报道****元。
3、电台广告宣传****元。
4、开盘仪式场地户外广告管理处审批**x元。
5、礼仪公司各项费用****元。
(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)。
6、气球(开盘现场及市区主干道)****元。
7、鲜花盆景租赁****元。
共计******元。
贵州演艺策划传媒有限公司。
贵州演艺策划传媒有限公司业务范围:
1、专业文艺演出:大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作。
2、各式商务演出:公司晚会、会议演出、新年联谊活动。
3、新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演。
4、各种会议服务、展览展示。
5、礼仪庆典:开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等。
房地产项目营销策划方案
同时增加企业亲和力,树立优良企业形象,形成良好的口碑效应。
20xx年6月26日至8月20日
20xx年xx“清凉夏日-团购优惠月”
大学、项目附近企事业单位
(一)、团购操作思路流程:
步骤
时间控制
主要目标
第一步
6月26日-6月30日
主要操作思路:
1、确定优惠政策文件及收款方式,以单位相关部门对其下属部门进行宣传
(提议在学校内部公告栏下发说明及团购宣传海报、条幅)
第二步
6月30日-7月30日
主要操作思路:
1、争取两个星期内完成4个单位的宣传;其余时间主要进行团购跟踪;
2、组织客户到售楼中心看房,(提供大巴,统一接送)填写团购申请表;
3、追踪团购申请客户,并使其最终缴纳订金;(订金伍仟元,可退)
4、根据团购下订的实际人数,考虑是否推出首批其他房源参与团购;
第三步
7月30日起
到7月30号前团购效果已经基本明朗,因此根据团购情况办理相关手续;
主要操作思路:
通知客户到销售中心办理定房和签定购房合同;
第四步
——————
根据实际情况决定下一步销售策略。
根据团购客户数量以及效果制定下一步销售策略。
(二)、团购房源及销售策略:
对外针对团购特定栋号(蔓香谷)实行团购,原因如下:
一、是从目前销售状况看这两栋楼去化较慢,需要以团购的形式进行促销;
二、是可售房源相对较多、较整,便于团购操作。
在实际团购操作中如果客户量较大,我们考虑对首批其他房源进行加推。
(三)、团购优惠政策:
此次团购活动优惠政策采用团购优惠加付款优惠的方式。
1、付款优惠
1)一次性付款:95折;
2)银行按揭:97折;
2、团购优惠
团购规模
优惠政策
5(不含)套-15(不含)套
优惠8000元/套,
15套(含)以上
优惠10000元/套,
责任人
时间安排
主要事项
开发商
6月20日前
团购活动方案的审批;
6月21日-8月20日
团购单位的接洽,牵头作好关系处理工作:
1、联系团购单位进行内部宣传;
2、团购单位同意销售人员进行点对点的宣传登记;
3、指定团购单位联系人;
团购活动宣传品的审定及制作完成(单页、折页、户型图等;
组织团购客户看房用大巴车的提供和销售人员外出拓展团购单位车辆的提供;
朝阳大地
6月10日前
团购活动方案定稿、团购拓展单位的初步拟订、人员安排及培训;宣传品文案定稿;
6月26日-7月30日
6月20日-6月26日销售人员对附
近单位的走访宣传了解,开展团购意向摸底;
团购客户的现场接待,带其看房并引导填写团购申请表;
团购申请客户跟踪,使其下订;
团购客户信息整理收集;
7月31日-8月20日
确认团购人数,办理相关购房手续;
确保在老客户中的良好口碑;
根据团购效果,制定下一步销售方案;
序号
物料名称
完成时间
数量(个)
总额(元)
海报
1.文案定稿(朝阳大地):6月10日;
2.设计完成(朝阳大地):6月13日;
3.审定并印刷完成(甲方):6月26日。
单页
1.文案审定(朝阳大地):6月10日;
2.设计完成(朝阳大地):6月14日;
3.审定并印刷完成(甲方):6月26日。
团购卡
1.文案审定(朝阳大地):6月10日;
2.设计完成(朝阳大地):6月14日;
3.审定并印刷完成(甲方):6月26日。
车辆
外出拓展面包车1辆,阶段性接送大巴车1辆
现场布置
横幅、拱门各一个(阶段性使用)
20xx
合计:
七、物料准备及费用预算:
附件一(内部团购优惠文件)
内部员工优惠购房政策
xxxx首批房源正式对外销售,现针对目前最好单位---“蔓香谷”。面向全公司内部需要购买的人员实行以下优惠:
报名须知:
购买者享受统一团购优惠外,不再享受其它优惠。
最终解释权归详筑地产所有;
内部员工购房优惠申请登记表
姓名
联系电话
家庭住址
身份证号码
单位(所属部门)
栋号、户型、面积:
付款方式
置业次数
备注
附件二(对外团购须知):
团购申请须知
团购申请时间为:20xx年6月26日至20xx年8月20日,逾期不再办理;
团购房源:xxxx---“蔓香谷”。
报名参与团购的客户可凭申请表,到营销中心选定房号,交纳订金;
购买者享受统一团购优惠外,不再享受其它折扣优惠;
最终解释权河北祥筑房地产开发有限公司所有;
申请人员意向登记表
姓名
联系电话
家庭住址
身份证号码
单位(所属部门)
栋号、户型、面积
付款方式
置业次数
备注
凤凰城房地产项目营销策划书
一、太原楼市分析。
个性化、形象化竞争日益激烈,将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述(略)。
三、项目物业的优势与不足。
1、位置优越,交通便捷。
位置优越:处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷:公共交通比较便捷,有三趟公交线路途径本案。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。
室外设施:活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。
室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
3、小户型。
房厅、房厅,面积――平方米之间的小户型,以及提供菜单式装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
1、环境建设缺乏吸引性景观。
环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)。
2、物业管理缺乏特色服务。
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
1、年龄在――岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。
家庭构成:―口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。
家庭构成:―口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。
1、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。
一是区内人气不旺,二是花园离大型购物中心太近。
故对策有二:
一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售;。
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把物业项目定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语:
辉煌人生,超凡享受。
――花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……。
辉煌人生。
花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层,或者是有固定资产投资的中老年。因此,他们的人生是与众不同的,是辉煌的。
超凡享受:
享受入住方便。
享受交通便捷。
享受特别服务。
享受都市繁华。
享受至尊荣誉。
1、建广场和寓意喷泉。
针对花园缺乏吸引性景观一点,建议在二期工程中建广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景,给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想:当夜幕降临的时候,沿一路走来。远远的看到广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生,超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的`水声。走进广场,或立于水边,或坐于石墩,感受都市的繁华,呼吸夜的气息,怡心怡情,岂不妙哉。
如此一来,一方面能够增加花园的吸引性,提高花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同,满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务。
花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年,他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供××送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题,另一方面有利于增强花园对目标购房群的吸引力。
花园的广告宣传要达到以下三个目的:
1、尽竭传达花园的优势与卖点;。
2、尽快树立起花园“辉煌人生,超凡享受”的物业形象;。
3、直接促进花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段,即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达花园的优势与卖点;。
在广告发展期,一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造花园“辉煌人生,超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场直接促进楼盘的销售。
广告切入期(――个月)。
1、报纸软文章。
主题:辉煌人生,超凡享受。
――记“我”为什么选择花园。
主题:事业生活轻松把握。
――记花园特别的家政服务。
2、系列报纸硬广告。
主题:辉煌人生,超凡享受。
――这里离购物休闲广场只有分钟。
主题:辉煌人生,超凡享受。
――家里面的娱乐休闲。
主题:辉煌人生,超凡享受。
――广场就是我们家的后花园。
3、网络宣传同样突出相应的主题,进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章,为硬广告的投放提供素材,同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察,为广告的投放降低风险,同时保证广告的宣传效果。
广告发展期(――个月)。
4、报纸。
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的品牌形象。
5、电视。
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传,建立项目及开发商的良好口碑。
6、电台。
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象,给目标受众以声音和感官的信息传达。
7、单张。
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中,从而扩大项目自身的影响范围。
房地产项目营销策划书
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其它项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境,又要突出个性,形象鲜明,便于记忆,便于宣传,以统一运用于项目形象包装。
其它形象(略)。
一项目视觉识别系统核心部分。
1、名称。
项目名。
道路名。
建筑名。
组团名。
2、标志。
3、标准色。
4、标准字体。
二延展及运用部分。
1、工地环境包装视觉。
建筑物主体。
工地围墙。
主路网及参观路线。
环境绿化。
2、营销中心包装设计。
营销中心室内外展示设计。
营销中心功能分区提示。
营销中心大门横眉设计。
营销中心形象墙设计。
台面设计。
展板设计。
营销中心导视牌。
销售人员服装设计提示。
销售用品系列设计。
示范单位导视牌。
示范单位样板房说明牌。
3、公司及物业管理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业管理导视系统设计。
房地产项目全程营销策划工作执行说明
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出“房地产全程策划营销方案”,他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:
1、项目投资策划营销;
2、项目规划设计策划营销;
3、项目质量工期策划营销;
4、项目形象策划营销;
6、项目顾问、销售、代理的策划营销;
7、项目服务策划营销;
8、项目二次策划营销;
第一章项目投资策划营销。
项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析。
1、项目土地性质调查。
地理位置。
地质地貌状况。
土地面积及红线图。
土地规划使用性质。
七通一平现状。
2、项目用地周边环境调查。
地块周边的建筑物。
绿化景观。
自然景观。
历史人文景观。
环境污染状况。
3、地块交通条件调查。
地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划。
项目的水、路、空交通状况。
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4、周边市政配套设施调查.购物场所。
文化教育。
医疗卫生。
金融服务。
邮政服务。
娱乐、餐饮、运动。
生活服务。
娱乐休息设施。
周边可能存在的对项目不利的干扰因素。
历史人文区位影响。
二区域市场现状及其趋势判断。
1、宏观经济运行状况。
国内生产总值:
第一产业数量。
第二产业数量。
第三产业数量。
房地产所占比例及数量。
房地产开发景气指数。
国家宏观金融政策:
货币政策。
利率。
房地产按揭政策。
固定资产投资总额:
全国及项目所在地。
其中房地产开发比重。
社会消费品零售总额:
居民消费价格指数。
商品住宅价格指数。
中国城市房地产协作网络信息资源利用。
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规。
项目所在地的居民住宅形态及比重。
政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规。
短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
3、项目所在地房地产市场总体供求现状。
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异。
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现。
6、商品住宅客户构成及购买实态分析。
各种档次商品住宅客户分析。
商品住宅客户购买行为分析。
三土地swot(深层次)分析。
1、项目地块的优势。
2、项目地块的劣势。
3、项目地块的机会点。
4、项目地块的威胁及困难点。
四项目市场定位。
1、类比竞争楼盘调研。
类比竞争楼盘基本资料。
项目户型结构详析。
项目规划设计及销售资料。
综合评判。
2、项目定位。
市场定位:
区域定位。
主力客户群定位。
功能定位。
建筑风格定位。
五项目价值分析。
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念。
商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):
选择可类比项目。
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。
分析可类比项目价值实现的各要素之特征。
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值。
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
类比可实现价值决定因素:类比土地价值。
a市政交通及直入交通的便利性的差异。
b项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异。
教育和人文景观的差异。
各种污染程度的差异。
社区素质的差异。
c周边市政配套便利性的差异。
项目可提升价值判断。
a建筑风格和立面的设计、材质。
b单体户型设计。
c建筑空间布局和环艺设计。
d小区配套和物业管理。
f发展商品牌和实力。
价值实现的经济因素a经济因素。
b政策因素。
2、项目可实现价值分析。
类比楼盘分析与评价。
项目价值类比分析:
价值提升和实现要素对比分析。
项目类比价值计算。
六项目定价模拟。
1、均价的确定。
住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法。
有效需求成本加价法。
a分析有效市场价格范围。
b确保合理利润率,追加有效需求价格。
运用以上两种方法综合分析确定均价。
2、项目中具体单位的定价模拟。
商品住宅定价法:
差异性价格系数定价法(日照采光系数、系数、楼层系数、随机系数)。
各种差异性价格系数的确定:
确定基础均价。
确定系数。
确定幅度。
具体单位定价模拟。
七项目投入产出分析。
1、项目经济技术指标模拟。
项目总体经济技术指标。
首期经济技术指标。
2、项目首期成本模拟。
成本模拟表及其说明。
3、项目收益部分模拟。
销售收入模拟:
销售均价假设。
销售收入模拟表。
利润模拟及说明:
模拟说明。
景观朝向系数、户型。
利润模拟表。
敏感性分析:
可变成本变动时对利润的影响。
销售价格变动时对利润的影响。
八投资风险分析及其规避方式提示一总体规划。
1、项目地块概述。
项目所属区域现状。
项目临界四周状况。
项目地貌状况。
2、项目地块情况分析。
发展商的初步规划和设想。
影响项目总体规划的不可变的经济技术因素。
土地swot分析在总体规划上的利用和规避。
项目市场定位下的主要经济指标参数。
3、建筑空间布局。
项目总体平面规划及其说明。
4、道路系统布局。
地块周边交通环境示意:
地块周边基本路网。
项目所属区域道路建设及未来发展状况。
项目道路设置及其说明:
项目主要出入口设置。
项目主要干道设置。
项目车辆分流情况说明。
项目停车场布置。
5、绿化系统布局。
地块周边景观环境示意:
地块周边历史、人文景观综合描述。
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向。
项目绿化景观系统分析。
项目主要公共场所的环艺设计。
6、公建与配套系统。
项目所在地周边市政配套设施调查。
项目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面设计提示:
会所外立面设计提示。
营销中心外立面设计提示。
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示。
其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示。
公共建筑平面设计提示:
公共建筑风格设计的特别提示。
项目公共建筑外部环境概念设计。
7、分期开发。
分期开发思路首期开发思路。
8、分组团开发强度。
二建筑风格定位。
1、项目总体建筑风格及色彩计划。
项目总体建筑风格的构思。
建筑色彩计划。
2、建筑单体外立面设计提示。
商品住宅房外立面设计提示:
多层、小高层、高层外立面设计提示。
不同户型的别墅外立面设计提示。
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示。
其他特殊设计提示。
商业物业建筑风格设计提示。
三主力户型选择。
1、项目所在区域同类楼盘户型比较。
2、项目业态分析及项目户型配置比例。
3、主力户型设计提示。
一般住宅套房户型设计提示。
跃式、复式、跃复式户型设计提示。
别墅户型设计提示。
4、商业物业户型设计提示。
商业群楼平面设计提示。
商场楼层平面设计提示。
写字楼平面设计提示。
四室内空间布局装修概念提示。
1、室内空间布局提示。
2、公共空间主题选择。
3、庭院景观提示。
五环境规划及艺术风格提示。
1、项目周边环境调查和分析。
2、项目总体环境规划及艺术风格构想。
地块已有的自然环境利用。
项目人文环境的营造。
3、项目各组团环境概念设计。
组团内绿化及园艺设计。
组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示。
组团内椅凳造型设计提示。
组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示。
4、项目公共建筑外部环境概念设计。
项目主入口环境概念设计。
项目营销中心外部环境概念设计。
项目会所外部环境概念设计。
项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计。
针对本项目的其他公共环境概念设计。
六公共家具概念设计提示。
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设。
营销中心大堂。
管理办公室。
2、本项目公共家具概念设计提示。
七公共装饰材料选择指导。
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较。
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思。
3、项目营销示范单位装修概念设计。
客厅装修概念设计。
厨房装修概念设计。
主人房装修概念设计。
儿童房装修概念设计。
客房装修概念设计。
室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示。
4、项目营销中心装修风格提示。
5、住宅装修标准提示。
多层、小高层、高层装修标准提示。
跃层、复式、跃复式装修标准提示。
别墅装修标准提示。
八灯光设计及背景音乐指导。
1、项目灯光设计。
项目公共建筑外立面灯光设计。
项目公共绿化绿地灯光设计。
项目道路系统灯光设计。
项目室内灯光灯饰设计。
2、背景音乐指导。
广场音乐布置。
项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导。
1、项目建筑规划组团评价。
2、营造和引导未来生活方式。
住户特征描述。
社区文化规划与设计。
第三章项目质量工期策划营销。
房地产市场营销,它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一,因房屋质量、工期延误等原因,而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一建筑材料选用提示。
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比。
2、新型建筑装饰材料提示。
3、建筑材料选用提示。
二施工工艺流程指导。
1、工程施工规范手册。
2、施工工艺特殊流程提示。
三质量控制。
1、项目工程招标投标内容提示。
2、文明施工质量管理内容提示。
四工期控制。
1、项目开发进度提示。
2、施工组织与管理。
五造价控制。
1、建筑成本预算提示。
2、建筑流动资金安排提示。
六安全管理。
1、项目现场管理方案。
2、安全施工条例。
第四章项目形象策划营销。
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境,又要突出个性,形象鲜明,便于记忆,便于宣传,以统一运用于项目形象包装。
其他形象(略)。
一项目视觉识别系统核心部分。
1、名称。
项目名。
道路名。
建筑名。
组团名。
2、标志。
3、标准色。
4、标准字体。
二延展及运用部分。
1、工地环境包装视觉。
建筑物主体。
工地围墙。
主路网及参观路线。
环境绿化。
2、营销中心包装设计。
营销中心室内外展示设计。
营销中心功能分区提示。
营销中心大门横眉设计。
营销中心形象墙设计。
台面设计。
展板设计。
营销中心导视牌。
销售人员服装设计提示。
销售用品系列设计。
示范单位导视牌。
示范单位样板房说明牌。
3、公司及物业管理系统包装设计。
办公功能导视系统设计。
物业管理导视系统设计。
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏,是营销策划水平与销售技巧的高度结合,需要高度的专业化运作。
一区域市场动态分析。
1、项目所在地房地产市场总体供求现状。
2、项目周边竞争性楼盘调查。
项目概括。
市场定位。
销售价格。
销售政策措施。
广告推广手法。
主要媒体应用及投入频率。
公关促销活动。
其他特殊卖点和销售手段。
3、结论。
二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策。
1、项目主卖点荟萃。
2、项目强势、弱势分析与对策。
三目标客户群定位分析。
1、项目所在地人口总量及地块分布情况。
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况。
3、项目所在地家庭情况分析。
家庭成员结构。
家庭收入情况。
住房要求、生活习惯。
4、项目客户群定位。
目标市场:目标市场区域范围界定。
市场调查资料汇总、研究。
目标市场特征描述.目标客户:目标客户细分。
目标客户特征描述。
目标客户资料。
四价格定位及策略。
1、项目单方成本。
2、项目利润目标。
3、可类比项目市场价格。
4、价格策略。
定价方法。
均价。
付款方式和进度。
优惠条款。
楼层和方位差价。
综合计价公式。
5、价格分期策略。
内部认购价格。
入市价格。
价格升幅周期。
价格升幅比例。
价格技术调整。
价格变化市场反映及控制。
项目价格、销售额配比表。
五入市时机规划。
1、宏观经济运行状况分析。
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析。
3、入市时机的确定及安排。
六广告策略。
1、广告总体策略及广告的阶段性划分。
广告总体策略。
广告的阶段性划分。
2、广告主题。
3、广告创意表现。
4、广告效果监控、评估、修正。
5、入市前印刷品的设计、制作。
购房须知。
详细价格表。
销售控制表。
楼书宣传海报、折页。
认购书。
正式合同。
交房标准。
物业管理内容。
物业管理公约。
七媒介策略。
1、媒体总策略及媒体选择。
媒体总策略。
媒体选择。
媒体创新使用。
2、软性新闻主题。
3、媒介组合4、投放频率及规模。
5、费用估算。
八推广费用计划。
1、现场包装。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公关活动。
九公关活动策划和现场包装。
十营销推广效果的监控、评估、修正。
1、效果测评形式。
进行性测评。
结论性测评。
2、实施效果测评的主要指标。
销售收入。
企业利润。
市场占有率。
品牌形象和企业形象。
第六章项目顾问、销售、代理的策划营销。
1、销售策略。
营销思想(全面营销):
全过程营销。
全员营销。
销售网络:
专职售楼人员(销售经理、销售代表)。
销售代理商(销售顾问)。
时,兼职售楼员。
销售区域:紧扣目标市场和目标客户。
销售阶段:
内部认购期。
蓄势调整期。
开盘试销期。
销售扩张期。
强势销售期。
扫尾清盘期。
政策促销。
销售活动。
销售承诺。
2、销售过程模拟。
销售实施:
顾客购买心理分析。
楼房情况介绍。
签定认购书。
客户档案记录。
成交情况总汇。
正式合同公证。
签定正式合同。
办理银行按揭。
销售合同执行监控。
成交情况汇总。
销售合同执行监控:
收款催款过程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住环节控制。
客户档案。
客户回访与亲情培养。
与物业管理的交接。
销售结束:
销售资料的整理和保管。
销售人员的业绩评定销售工作中的处理个案记录。
销售工作总结。
三各销售阶段广告创意设计及发布实施。
四销售前资料准备。
1、批文及销售资料。
批文:
公司营业执照。
商品房销售许可证。
楼宇说明书:
项目统一说词。
户型图与会所平面图。
会所内容。
交楼标准。
选用建筑材料。
物管内容。
价格体系:
价目表。
付款方式。
按揭办理办法。
利率表。
办理产权证有关程序及费用。
入住流程。
入住收费明细表。
物业管理收费标准(其他标准,如球场、运动场、.合同文本:
预定书(内部认购书)。
销售合同标准文本。
个人住房抵押合同。
个人住房公积金借款合同。
个人住房商业性借款合同。
保险合同。
公证书。
2、人员组建。
销售辅导:
发展商销售队伍。
a主管销售副总。
b销售部经理。
c销售主管或销售控制d销售代表。
e销售/事务型人员。
f销售/市场人员。
g综合处(回款小组、资料员、法律事务主管)。
专业销售公司(全国性)辅导发展商销售工作。
学校等)。
a专职销售经理。
b派员实地参与销售。
c项目经理跟踪项目总体策划、销售,提供支持,理顺关系。
专业销售公司总部就项目销售管理提供支持。
专业销售公司全国销售网络资源调动使用。
销售代理:
发展商与专业销售公司配合a负责营销的副总。
b处理法律事务人员。
c财务人员。
专业销售公司成立项目销售队伍。
a销售经理(总部派出)。
b销售代表。
c项目经理(职能上述)。
专业销售公司总部销售管理及支持。
专业销售公司全国销售网络资源调动使用。
3、制定销售工作进度总表。
4、销售控制与销售进度模拟。
销售控制表。
销售收入预算表。
5、销售费用预算表。
总费用预算。
分项开支:
销售人员招聘费用。
销售人员工资。
销售提成/销售辅导顾问费。
销售人员服装费。
销售中心运营办公费用。
销售人员差旅费用。
销售人员业务费用。
临时雇用销售人员工作费用。
边际费用:
销售优惠打折。
销售公关费用。
6、财务策略。
信贷:
选择适当银行。
控制贷款规模、周期。
合理选择质押资产银企关系塑造。
信贷与按揭互动操作。
付款方式:
多种付款选择。
优惠幅度及折头比例科学化。
付款方式优缺点分析。
付款方式引导。
付款方式变通。
按揭:
明晰项目按揭资料。
尽可能扩大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科学化及相关策略。
按揭银行选择艺术。
保险公司及条约。
公证处及条约。
按揭各项费用控制。
合伙股东:
实收资本注入。
关联公司操作。
股东分配。
换股操作。
资本运营。
7、商业合作关系。
双方关系:
发展商与策划商。
发展商与设计院。
发展商与承建商。
发展商与承销商。
发展商与广告商。
发展商与物业管理商。
发展商与银行(融资单位)。
三方关系:
发展商、策划商、设计院。
发展商、策划商、承销商。
发展商、策划商、广告商。
发展商、策划商、物业管理商。
发展商、策划商、银行(融资单位)。
多方关系:
发展商、策划商、其他合作方。
8、工作协调配合.甲方主要负责人:
与策划代理商确定合作事宜,签署合同。
完善能有效工作的组织架构和人员配备分权销售部门,并明确其责任。
全员营销的发动和组织。
直接合作人:合同洽谈。
销售策划工作成果分块落实、跟踪。
信息反馈。
催办销售策划代理费划拨。
工作效果总结。
财务部:
参与重大营销活动。
销售管理工作,配合催收房款。
配合销售部核算价格,参与制定价格策略。
及时办理划拨销售策划代理费。
工程部:
工程进度与销售进度的匹配。
严把工程质量。
文明施工。控制现场形象。
销售活动的现场配合.物业管理公司:
工程验收与工地形象维护。
人员形象。
销售文件配合销售卖场的管理。
军体操练。
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合五销售培训。
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识、详细介绍公司情况:公司背景、公众形象、公司目标(项目推广目标和公司发展目标)。
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标。
物业详情:
项目规模、定位、设施、买卖条件。
物业周边环境、公共设施、交通条件。
该区域的城市发展计划,宏观及微观经济因素对物业的影响情况。
项目特点。
a项目规划设计内容及特点,包括景观、立面、建筑组团、容积率、绿化率等。
c项目的优劣分析。
d项目营销策略,包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段。
竞争对手的优劣分析及对策。
业务基础培训课程:
国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定。
房地产基础术语、建筑常识。
a术语、常识的理解。
b建筑识图。
c计算户型面积。
心理学基础。
银行按揭知识,涉及房地产交易的费用。
国家、地区的宏观经济政策,当地的房地产走势。
公司制度、架构和财务制度。
销售技巧:售楼过程中的洽谈技巧。
a如何以问题套答案。
b询问客户的需求、经济情况、期望等。
c掌握买家心理。
d恰当使用电话的方法。
展销会场气氛把握技巧。
a客户心理分析。
b销售员接待客户技巧。
推销技巧。
语言技巧。
身体语言技巧。
签定买卖合同的程序:售楼部签约程序。
a办理按揭及计算。
b入住程序及费用。
c合同说明。
d其他法律文件。
e所需填写的各类表格。
展销会签订合同的技巧和方法。
a订金的灵活处理。
b客户跟踪。
物业管理课程:
物业管理的服务内容、收费标准。
管理规则。
公共契约。
销售模拟:
以实际楼盘为例进行实习,运用所学的全部方法技巧完成一个交易。
利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程。
及时讲评、总结、必要时再次实习模拟。
实地参观他人展销现场。
2、销售手册.批文:
公司营业执照。
商品房销售许可证。
楼宇说明书:
项目统一说词。
户型图与会所平面图。
会所内容。
交楼标准。
选用建筑材料。
物管内容。
价格体系:
价目表。
付款方式。
按揭办理办法。
利率表。
办理产权证有关程序及费用。
入住流程。
入住收费明细表。
物业管理收费标准(其他标准,.合同文本:
预定书(内部认购书)。
销售合同标准文本。
个人住房抵押合同。
个人住房公积金借款合同。
个人住房商业性借款合同。
如球场、运动场、学校等)。
保险合同。
公证书。
3、客户管理系统。
电话接听登记表。
新客户表。
老客户表。
客户访谈记录表。
销售日统计表。
销售周报表。
销售月报表。
已成交客户档案表。
应收帐款控制表。
保留楼盘控制表。
4、销售作业指导书。
职业素质准则:
职业精神。
职业信条。
职业特征。
销售基础知识与技巧:业务的阶段性。
业务的特殊性。
业务的技巧。
项目概括:
项目基本情况。
优势点祈求。
阻力点剖析。
升值潜力空间。
销售部管理架构:
职能。
人员设置与分工。
待遇。
六销售组织与日常管理。
1、组织与激励。
销售部组织架构:
主管销售副总。
销售部经理。
销售主管。
销售控制。
广告、促销主管。
销售处、销售代表、事务人员、市场人员。
综合处成员(回款小组、资料员、法律事务主管)。
入住办成员。
财务人员(配合)。
销售人员基本要求:职业道德、基本素质、礼仪仪表要求。
专业知识要求。
心理素质要求。
服务规范要求。
a语言规范。
b来电接听。
c顾客来函。
d来访接待。
e顾客回访。
f促销环节。
g销售现场接待方式及必备要素。
职责说明:
销售部各岗位职务说明书。
销售部各岗位工作职责。
考核、激励措施:销售人员业绩考核办法。
提成制度。
销售业绩管理系统。
a销售记录表b客户到访记录表。
c连续接待记录。
d客户档案。
2、工作流程。
销售工作五个方面的内容:
制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标。
建立一个鲜明的发展商形象。
制定并实施合理的价格政策。
实施规范的销售操作与管理。
保证不动产权转移的法律效力。
销售工作的三个阶段:预备阶段。
操作阶段。
完成阶段(总结)。
销售部的工作职责(工作流程):
市场调查-目标市场、价格依据。
批件申办-面积计算、预售许可。
资料制作-楼盘价格、合约文件。
宣传推广-广告策划、促销实施。
销售操作-签约履行、楼款回收。
成交汇总-回款复审、纠纷处理。
客户入住-入住通知、管理移交。
产权转移-分户汇总、转移完成项目总结-业务总结、客户亲情。
销售业务流程(个案):
公司宣传推广挖掘潜在客户。
销售代表多次接待,销售主管支持。
客户签定认购书付订金。
客户正式签约。
客户付款。
办理入住手续。
资料汇总并跟踪服务,以客户带客户。
3、规则制度概念提示。
合同管理:公司销售合同管理规划。
签定预定书的必要程序。
示范单位管理办法。
销售人员管理制度:
考勤办法。
值班纪律管理制度。
客户接待制度。
业务水平需求及考核。
销售部职业规范。
第七章项目服务策划营销。
房地产全程策划营销的同时,积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证,它更是品牌项目的重要支持。
一项目销售过程所需物业管理资料。
1、楼宇质量保证书。
2、楼宇使用说明书。
3、业主公约。
4、用户手册。
5、楼宇交收流程。
6、入伙通知书。
7、入伙手续书。
8、收楼书。
9、承诺书。
10、业主/用户联系表。
11、遗漏工程使用钥匙授权书。
12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表。
13、装修手册和装修申请表。
二物业管理内容策划。
1、工程、设计、管理的提前介入。
2、保洁服务。
3、绿化养护。
4、安全及交通管理。
5、三车及场地管理。
6、设备养护。
7、房屋及公用设备设施养护。
8、房屋事务管理。
9、档案及数据的管理。
10、智能化的服务。
11、家政服务。
12、多种经营和服务的开通。
13、与业主的日常沟通。
14、社区文化服务。
三物业管理组织及人员架构。
1、物业公司人力资源的管理,包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等。
在经营范围允许下。
结合不同的工作重点。
把质量责任作为各环节的重点。
遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则。
各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则。
四物业管理培训。
1、在物业交付使用前,培训内容:
为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解。
提供物业管理的理论基础。
物业及物业管理的的概念。
建筑物种类及管理。
物业管理在国内的发展。
业主公约、公共面积及用户权责。
装修管理。
绿化管理。
管理人员的操守及工作态度。
房屋设备的构成及维修。
财务管理。
物业管理法规。
人事管理制度。
探讨一些常见个案。
2、在物业交付使用后,培训内容:
现场实际操作。
对公司早期工作进行一次鉴定。
各部门的管理、工作程序及规章制度。
五物业管理规章制度。
1、员工守则。
2、岗位职责及工作流程。
3、财务制度。
4、采购及招标程序。
5、员工考核标准。
6、业主委员会章程。
7、各配套功能管理规定。
8、文件管理规定。
9、办公设备使用制度。
10、值班管理制度。
11、消防责任制。
12、消防管理规定。
13、对外服务工作管理规定。
14、装修工程队安全责任书。
15、停车场管理规定。
16、非机动车管理规定。
17、出租屋及暂住人员管理规定。
18、进住(租)协议书。
19、商业网点管理规定。
六物业管理操作规程。
1、楼宇本体维护保养规程。
2、绿化园林养护规程。
3、消防设施养护及使用规程。
4、供配电设备维护及保养规程。
5、机电设备维护保养规程。
6、动力设备维护保养规程。
7、停车场、车库操作规程。
8、停车场、车库维护保养规程。
9、会所设施维护保养及操作规程。
10、给排水设备维护保养规程。
11、公共部位保养保洁操作规程。
12、保安设备操作及维护规程。
13、照明系统操作及维护规程。
14、通风系统操作及维护规程。
15、管理处内部运作管理规程。
16、租赁管理工作规程操作及维护规程。
七物业管理的成本费用。
1、管理员工支出。
薪金及福利。
招聘和培训。
膳食及住宿。
2、维护及保养。
照明及通风系统。
机电设备。
动力设备。
保安及消防设备。
给排水设备。
公共设备设施。
园艺绿化。
工具及器材。
冷暖系统。
杂项维修。
3、公共费用.公共电费。
公共水费。
排污费。
垃圾费。
灭虫。
4、行政费用。
办公室支出。
公关费用。
电话通讯费用。
差旅费。
5、保险费。
6、其他。
节日灯饰。
审计费用。
杂项支出。
7、管理者酬金。
8、营业税。
9、预留项目维修基金。
物业管理原则上自负盈亏。
八物业管理iso9002提示。
1、质量手册。
2、程序文件。
3、工作规程。
4、质量记录表格。
5、行政管理制度。
6、人力资源管理制度。
第八章项目二次策划营销。
二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目,或是一个大型项目已完成部分组团,在社会上已形成一定的知名度和影响力,发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌,进而促进发展商的可持续经营。
一全面策划营销。
1、全过程策划营销。
项目投资策划营销;
项目规划设计策划营销;项目质量工期策划营销;
项目形象策划营销;
项目顾问、销售、代理的策划营销;
项目服务策划营销;
项目二次策划营销;
2、全员营销。
营销手段的整体性。
营销主体的整体性。
公司应以营销部门为核心,各个部门统一以市场为中心,以顾客为导向,参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制,为买家创造最大的价值。
二品牌战略提示。
1、品牌塑造。
了解产业环境,确认自身的强弱点,决定核心竞争力。
形成企业长远的发展目标。
拥有一套完整的企业识别系统。
全方位推广企业形象和品牌形象。
2、品牌维护。
品牌管理系统。
建立品牌评估系统。
持续一致的投资品牌。
3、品牌提升。
持续不断地深度开发品牌产品。
深化品牌内涵。
不断强化品牌的正向扩张力。
三发展商可持续经营战略提示。
1、人力资源科学配置。
要甄选出公司所需的合格人才。
为促进履行职责而不断培训员工。
创造良好的工作环境。
创造能力的激发。
绩效评估和奖励机制。
2、产业化道路策略。
提高住宅产品的技术附加值,尽快转变为技术密集型产业。
将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展深化住宅产业化链条的协调性。
3、专业化道路策略。
提高建筑与结构技术体系。
节能及新能源开发利用。
住宅管线技术体系。
建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术。
提高住宅环境及其保障技术体系。
住宅智能化技术体系。
房地产项目营销策划范文
根据中冶尚园项目计划,在20**年1月14日(农历20**年十二月二十一日),即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华,看房送大礼”活动,为新老客户献上新年大礼。
1、制造新年市场热度,加强市场关注度;。
2、透过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象,传递项目信息等;。
3、透过现场活动营造热烈气氛,聚拢人气,迅速累积客户。
1、注重人气凝聚,营造“中冶”品质;。
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现,充分体现“看房送大礼”活动好处;。
3、烘托“新春”的“乐与玩”,打造“看房送大礼”相关气氛活动;。
4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的完美印象;。
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。
20**年1月14日8:30——17:30。
看房、购房准客户。
策划:郭森15003760601。
1月9日:本活动项目策划汇报。
达成初步合作意向确定本。
活动方案。
1月10日:组建本活动项目小组。
确定本项目活动中所有执行人员。
活动执行小组构架:
总顾问:(甲方)总策划:周洋。
顾问:(甲方)活动总监:李佳文。
场务:郭树森黄金海范德亮陶然张浩。
周丽王华张元林。
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日:项目正式筹备和实施。
现场布置平面。
1月13日:活动现场布置(准备议程)。
整个场景布景以迎“新春”,凸显“中国红”,以“嘉年华”活动为主题。外场为客户带给玩与乐的场地,表现热闹场景;内场(一楼)为准客户打造看房为主的环境,并能显现本活动的气氛氛围;二楼透过排好选房营造抢购氛围,带给热饮,主要为重要客户带给商谈清净空间,并为重要客户发放礼品。
安排2架滑翔伞(或动力气球)分别在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。
1、外场布置(销售中心门前):
18米大跨度拱门2只:横跨路两侧(横幅标语:新春嘉年华看房选房有礼)。
营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼(灯笼上标有:中冶x尚园)。
因思考天气原因,搭建15mx10mx4m桁架,即可抵挡天气变化,有可营造现场气氛,顶部和四周(留进出口)用喷绘(设计图案)进行围挡,地上用红地毯铺设。
顶部用小红灯笼依次循序整齐排列(活动结束后可赠送客户)。
现场安装:老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机,棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场客户免费游玩。每台机器安排一名工作人员。现场派送游戏币(每个到场客户5个)。
现场气氛烘托卡通人:米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等,制造现场气氛与客人拍照留念,现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。
桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床,供来宾客户小孩游玩。
2、内场布置(营销中心一楼):
内场顶部用小灯笼或拉画连接,以及大中国结营造新春气氛。
玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。
以“发财红包”布置现场装饰树。
18:00前所有场景布置完毕,安装设施检测完毕。
1月14日:活动现场。
7:00筹备组人员到现场。
7:10开始检查各种设施和设备。
8:00所有人员现场准备完毕,迎接到场客户。
8:30活动开始,按方案执行。
活动期间有工作人员指导客户游玩项目;。
室内安排萨克斯现场真人演奏;。
17:30活动陆续结束。
18:00各种设施进行撤场。
房地产项目营销策划案
一、项目简介:
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了。
现在,一期多层尚有37房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
b、小户型市场概况。
自xx年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
c、商铺市场。
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的'价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析。
一)优势。
1)郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
房地产项目营销策划方案
对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度,体现金坤房产的五大优势:公司的雄厚实力财力、“第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计,展示公司美好发展前景,促进楼盘销售。同时进行企业社会公关,树立房产积极良好的社会形象,并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
20xx年11月28日(暂预定)
xx房产有限公司
贵公司确定
xx电视台、xx广告公司
(一)前期准备
1、到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体。
2、购买或制作一批有意义的礼品
做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品,由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;
二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的.红花、剪刀、托盘和鲜花
4、请柬的准备
提前印好请柬,非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出,本市提前5天发出,并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)
5、其他准备工作
提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二)开盘前广告发布
发布整版开盘庆典活动平面广告,于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。
(三)开盘之日媒体报道
开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体,以新闻报导、文字和图片形式突出宣传xx房产的开盘庆典。
现场布置
售楼大厅:厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况,顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台,正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位,给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)
会场布置:会场布置以实际效果为准,按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心,配合媒体广告宣传,营造良好的接待环境和现场氛围。
主席台区:也就是剪彩区,设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台,右侧为主持人用立式麦可风,台面铺有红色地毯,台前及左右侧有绿化盆景。
嘉宾区:可设在剪彩区域前方和两侧。
凤凰城房地产项目营销策划书
随着房地产大亨的率先进驻,众多房地产开发商近几年纷纷加入开发队伍,*洲片区发展起步较晚,现今主要定位即为宜居生态居住区,片区巨大的的发展潜力越发彰显,房地产市场竞争也随之火热。在巨大的竞争压力下,*锦城应抓准自己的定位,即面向刚需人群,主打价格优势,为基本需房人群提供购房机会。且随着城市的发展,刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移,*洲片区也将迎来巨大的客户源,面向刚需人群不仅可以保持竞争优势,也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地,出于服务社会和公民的立场上,品牌也将赢得自己的口碑和支持,对未来的发展也有很大的推动力。定位找准了还应坚定有力地表明自己的立场,这是吸引客户源的第一步,然而在实际调研期间,我们发现在楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于*锦城。楼盘有一部分属于还建房,与当地居民联系较多,但是不能忽视外来的客户源,还有一些愿意了解楼盘的人,他们都可能是潜在的客户源,不能因为有固定的面向人群而在宣传上省力,这是一个基本的态度问题,品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。
*锦城的房价在片区中占有价格优势,从另一方面也说明了一些问题,如房屋的质量,配套设施的完成度,服务项目的质量等。这些都是与居民生活息息相关的,房屋的基本职能即是给人提供一个舒适的居住空间,房地产商对客户的基本保障即是为他们提供一个舒适的居住环境。且在一期中存在的还建房,对应的当地居民,他们是真正需要长居于此地的,房地产商应肩负责任,为客户提供基本保障。有问题及时解决,积极解决,周边配套设施的建设也应提上日程,效率和质量同时保证,同时全国各地都有的物业的服务问题也需注意,整个楼盘应做到对客户负责,服务于客户。
*的房地产销售特点是追求迅速售罄资金迅速回流,再投入下一期房地产建设,然而房地产建设和完善是一个长期的过程,客户入住后的`反馈要及时跟进回应,不仅是对客户的基本服务,也是收集信息,发现问题所在的过程,对后期房地产的建设有重要的指导意义,且发现问题所在就应着力解决,完善自身,追求更高的目标。在主打价格优势的前提下,后期建设应一步步解决前期出现的问题,还有后期建设期间出现的问题,保证工程质量是基本,还应努力做到更好,在房屋质量,户型,建筑特色,美观,绿化,配套设施,服务质量,社区文化,品牌文化上都可以有所发展、提高和完善,同时还应重视这些方面的创新,创新不仅能突破瓶颈制约,更是增加新的竞争力,最终目的都是为了建设品牌,发展品牌,做到更好。
房地产项目全程营销策划工作执行说明
(1)当前区域市场数据分析(开发总量、竣工总量、积压总量)。
(2)区域市场成比分析(销售价格、成交情况)近期房地产的有关政策、法规、金融形势竞争个案项目调查与分析消费者分析:
(1)购买者地域分布;
(2)购买者动机。
(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)。
(4)购买时机、季节性。
(5)购买反应(价格、规划、发展、投资等)。
(6)购买频度结论。
二、项目环境调研地块状况:(1)位置。
(2)面积。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性质地块本身的优劣势地块周围景观(前后左右,远近景观,人文景观,综述)环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等)地块地理条件的强弱势分析(swot坐标图、综合分析)。
三、项目投资分析投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、区域产业等)。
(2)房地产的政策法规。
3现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)。
4土地延展价值分析判断(十种因素)。
5成本敏感性分析。
(1)容积率。
(2)资金投入。
(3)边际成本利润。
6投入产出分析。
(1)成本与售价模拟表。
(2)成本与期望值概算。
7同类项目成败的市场因素分析。
(一)市场调查项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)建筑规模与风格建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等)功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质等)结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。
(二)、目标客户分析。
1、经济背景。
•经济实力。
•行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等)•家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式。
(三)、价格定位理论价格(达到销售目标)成交价格租金价格价格策略。
(三)、价格定位理论价格(达到销售目标)成交价格租金价格价格策略。
(四)、入市时机、销售周期预售推广、排号登记开盘设计销售周期销售比例。
(五)、广告策略。
1广告的阶段性划分。
2阶段性的广告主题。
3阶段性的广告创意表现。
4广告效果监控。
(六)、媒介策略媒介选择。
2软性新闻主题。
3媒介组合4投放频率。
5费用估算。
(七)、推广费用现场包装(营销中心、示范单位、围板等)2印刷品(销售文件、售楼书、等)。
3媒介投放。
4其他费用等。
五、念设计。
1小区的规划布局和空间组织。
2小区容积率的敏感性分析。
3小区道路系统布局(人流、车流)。
4小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)5小区建筑风格的形式及运用示意。
6小区建筑外立面色彩的确定及示意。
7小区户型比例的搭配关系。
8小区经典户型的功能判断及其面积划分9小区环境绿化概念原则。
10小区环艺小品主题风格确定及示意。
11小区文化提炼。
六、识别系统。
(一)核心部分。
1,名称。
2,标志。
3,标准色。
4,标准字体。
(二)运用部分。
1,现场。
•工地围板。
•彩旗。
•挂幅。
•欢迎牌。
2,营销中心。
•形象墙。
•门楣标牌。
•指示牌。
•展板规范。
•胸卡。
•工作牌。
•台面标牌。
3,工地办公室。
•经理办公室。
•工程部。
•保安部。
•财务部。
4,功能标牌•请勿吸烟。
•防火、防电危险•配电房。
•火警119•消防通道•监控室。
九、结语。
房地产营销策划
3、促进项目开盘成交,制造凯悦城的声音,及快速去化房源。
20xx年9月份(具体时间待定)。
凯悦城售楼中心。
1、置业顾问电话邀约时间:20xx年9月份。
2、电器的.购买。
时间:20xx年8月30日。
3、抽奖券制作到位时间:20xx年9月初。
4、水果糕点现场布置到位时间:开盘前一天。
邀请凯悦城开盘,购房签约客户,将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动,由项目经理对本次活动类容进行简单介绍,并传递前期购房客户,老带新活动政策,本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取,产生以下奖励:一等奖:笔记本电脑(2名)二等奖:海尔冰箱(4台)。
100元xx90台=9000元。
费用预估:33000元。
三等奖:海尔洗衣机(6名)四等奖:微波炉(10名)。
五等奖:榨汁机或电饭煲或加湿器(90名)。
新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪,待开盘开始,由销售带客户购房,已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级(需带认购和客户身份证)——核对后xx——销售让客户从xx离开。
(置业顾问全程接待,并一对一介绍,促进成交几率,深入挖掘潜在客户群)。
1、抽奖券数量:100张。
抽奖箱:1个费用:100元。
2、聘请婚庆公司。
费用:2500元。
3、水果糕点。
费用:1000元。
4、预计现场布置费用:费用:500元。
5、小礼品购置费:毛绒玩具等20xx元。
6、不可预计支出费用:费用:900元。
7、家电费用。
费用:33000元。
费用合计:40000元。
房地产营销策划
各位领导、各位同事:
大家好!
在《xxxx年中国房地产企业销售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感惊喜但并不意外。当看着自己所效劳的公司在业绩上蒸蒸日上,在规模增速上持续上升,我倍感荣幸。在刚举办的公司年度经营会上,集团领导对公司的战略精准定位,对公司的发展明确方向,使我感触良多。会后,我深刻的去理解公司的经营需求,从而去调整自己的营销思路和公司同步发展。为了贯彻集团领导年度报告精神,xx公司营销部制定了针对性的行动计划和措施。
公司目前正处于扩张的快速发展期,高周转、规模化战略的突破时期。快销多销起到了决定性的作用。对于长期的'发展来说,也有助于建立一个有体系、有执行力、为目标负责的营销铁军。
1、合理制定计划,严格计划实施,在营销工作的计划的设定上,突出重点工作内容,并明确工作成果的关门时间。在过程中,对于人员因素造成的计划工作延误,营销部内部建立惩罚机制,严格执行,结合月度和季度考评,直接与绩效挂钩。
2、在每月、每周工作计划总结时,重点分析和研究未完成或成果未达标的原因,制定下一步工作的改进措施,及时调整工作办法,逐渐形成良性循环。
市场的变数越来越快,也可能会越来越难,在新的竞争环境里,营销管理和营销人都要拼内功。只有高效的营销团队才适合公司的快速发展。
“大营销”,就是要求营销线深入参与到“投、融、管、退”各个环节,和运营高度协同。领导在讲话中也提到,营销在项目开发各个环节都要介入,并且多次重点强调拿对地,定为准。我觉得我们营销不仅是要完成销售目标,还要能够做到充分发挥营销前置的作用,积极介入投资规划、可研,提高拿地准确度和定位准确度。而且还要从财务角度思考,合理安排销售计划,保证现金流快速回正,持续关注流速表现,重点关注在途回款的过程。充分和运营、项目部联动,保证及时供货,产销匹配、品质兑现,让整个公司能够保持很高的市场灵敏度,不错过窗口期。总的来说,就是营销条线要站在公司经营层面上思考问题,和公司其他条线一起推动战略目标落地。就类似于一个前驱、一个后驱,“大营销+大运营”,就把两驱车变成了四驱车,整个公司这辆车,引擎系统就上了一个档次,战略达成才能更有保证。
调整推盘节奏,精准踩上每个销售热点;对于尾盘项目各业态的去化,通过对现金流的测算、流速的保障、风险评估分析,以此三点为原则,去整合好的资源合作,采取不同的销售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得坚决“,作为营销人,对指标、对公司经营、公司战略要想得明白,对计划、对措施要做得坚决。营销是一场战役,没有硝烟,却关乎生死,但我们不惧,营销人是一名战士,为了指标,我们勇往直前。根扎深了,树就会长大,溶液浓稠了,肯定就会结晶!我们将目标坚定,步伐铿锵、使命必达。
房地产营销策划
:
1、大专或以上学历,市场营销、房地产经营管理等相关专业为佳。
2、2年及以上房地产策划工作经验,具备惠州项目策划经验者更佳;。
4、具有较强的协调沟通能力,良好的口头和文字表达能力。
5、高度的'工作热情,良好的团队合作精神。
房地产项目营销策划
为了提高策划书撰写的准确性与科学性,应首先把握其编制的几个主要原则:
(一)逻辑思维原则:策划的饿目的在于解决企业营销中的问题,按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况,交代策划背景,分析房地产发展现状,再把策划中心全盘托出,其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二)简洁朴实原则:要注意突出重点,抓住企业营销中所要解决的核心问题,深入分析,提出可行性的相应对策,针对性强,具有实际cao作指导意义。
(三可cao作性原则:编制的策划书是要用于指导营销活动,其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理,因此其可cao作性非常重要,不能cao作的方案创意再好也无任何价值,不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物,管理复杂显效低。
(四)创意新颖原则:要求策划的“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新,给人以全新的感受,新颖的查是策划书的核心内容。
策划书按道理没有一成不变的格式,它依附于产品或营销活动的不同要求,在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看,其中有些要素是相同的。
因此,我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式,
封面:
策划书的封面可提供以下信息:策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性,不同时间段上市场的状况不同,营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括:
(一)策划目的。
要对本营销策划所要达到的目标,宗旨树立明确的观点,作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在,以要求全员统一思想,协调行动,共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样,但概而言之,也无非六个方面:
初步房地产业,缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略,因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途,原有的营销案已不适应新的形势,因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向,需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误,不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化,原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下,需在不同的时段,根据市场的特征和行情变化,设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中,对策划书的目的说的非常具体,都会出现类似如下前言:承蒙某某房地产开发有限公司的信任,委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位,又抽调出大批市场调研人员深入市场,针对该项目进行了全面的市场调研,从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性,要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识,完成任务,这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二)、分析当前的营销环境状况。
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略,采取正确的营销策略提供依据,“知己知彼方能百战百胜”,因为这一部分需要策划者对市场比较了解,这部分主要分析:
1、当前市场状况及市场前景分析。
房地产市场总体概述;
区域竞争性楼盘分析;
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;
市场成长状况,楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何,相应营销策略效果如何,需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性,这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件,如置业者收入水平,消费结构的变化,消费心理及文化层次等,对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况,商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
(三)市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案,就是对市场机会的把握和策略的运用,因此分析市场机会,就成了营销策划的关键,只要找准了市场机会,策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析,一般营销中存在的具体问题,表现为多方面:发展商知名度不高,项目地段不佳,形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳,功能不全,被客户冷落;
项目包装太差,提不起目标客户群体的购买兴趣;
楼盘价格定位不当;
目标客户群体定位缺乏科学性,使销售渠道不畅;
促销方式不佳,客户不了解楼盘;
广告投入太少,难以启动市场;
销售人员服务质量不高,客户有不满情绪;
售后服务缺乏保证,客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服,从优势中找机会,发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点,进行市场细分,对不同的消费需求尽量予以满足,抓住主要目标客户群作为营销重点,找出与竞争对手差距,把握利用好市场机会。
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标,即营销策划方案执行期间,经济效益目标达到:总销售率为%,预计销售日期为xx天。
1、营销宗旨。
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面:
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场,为产品正确定位,突出产品特色,采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道,不断拓展销售区域。
2、竞争策略。
通过前面房地产市场机会点与问题分析,提出合理的推广策略建议,形成有效的4p组合,达到最佳效果。
1)项目定位:产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位,使楼盘迅速启动市场。
2)功能定位:功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说,功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎,是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学,即为进入市场销售提供了有力的保证。
3)楼盘品牌:要形成一定知名度、美誉度,树立广大置业者心目中的知名品牌,必须有强烈的创造意识。
4)楼盘包装:楼盘作为不可移性的特殊商品,其包装与其它市场销售的产品一样,十分重要,包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象,需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5)价格策略:这里强调几个普通性原则;
销售当时的市场环境;
周边楼盘的质量及销售状况;
楼盘自身的客观条件;
销售战略及销售进度安排;
发展商的成本及营销目标;
以成本为基础,以同区域竞争的同类楼盘价格为参考,使楼盘销售价格更具竞争力,若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划,采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
(1)、原则。
服从公司整体营销宣传策略,树立楼盘形象,同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化,要求在广告诉求中统一广告风格,在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时,注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动,掌握适当时机,及时、灵活的进行。
(2)、广告目标。
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
(3)、广告方式。
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
(4)、广告风格。
自始至终将楼盘推广语、logo等贯穿楼盘销售推广过程中;
重点突出项目的各项优势;
注重积累发展商及楼盘品牌,凸显丰厚的文化底蕴;
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主,其它为辅。
(5)、卖点整合。
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能,各项技术指标,包括片区地理位置,交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
(6)实施步骤可按以下方式进行:
策划期内前期推出产品形象广告。
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(入伙期)。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动,接触消费者。
积极利用新闻媒体,善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案。
根据策划期内各时间段特点,推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出,一切量力而行,尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点,抓住旺季营销优势。
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法。
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:
(1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较,对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。
(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3)收益法。将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。
当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。
2、定价比例。
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销p委托代理推销以及近几年兴起的网络营销p房地产超市等。
企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。
委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网p中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。20xx年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江p上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念p方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
房地产促销策略,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1p广告。
广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有:地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广。
营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销。
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于:目标客户明确,促销力量集中,成交率高;与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质:具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪。
4、公共关系。
房地产公共关系促销活动包括:争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括:
制造噱头和危机公关。
人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利。
建立与各方面的良好关系。
开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关。因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造。同时,开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要。
四p结束语。
综上所述,房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。
中国房地产报(李峰)房地产项目定价与其调价策略从性质上讲,并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略,是优秀销售工作的基础和前提,调价策略来源于房地产项目市场定位,而最终服务于销售策略。
房地产项目的价格调整策略,是指在房地产项目整体定价确定的前提下,在销售过程中,采取何种策略,根据房地产项目及市场的发展情况,引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中,由于房地产项目自身的各项素质差异很大,加之市场状况不同,每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略,以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说,房地产项目的调价策略分为以下四种:一、高开低走在房地产项目综合素质高,而市场状况不好,竞争又较为激烈的情况下,房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质,高报价树立房地产项目形象和知名度,而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然,如果市场状况好,竞争不激烈,而且项目自身规模又不大的情况下,项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质,大规模营造房地产项目形象和知名度,高价报盘,高价成交,在短期内迅速获得市场认同的,与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。
二、低开高走在房地产项目综合素质较高,但初期优势不明显,而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下,为取得市场认同,房地产项目应采取低价入市,根据销售工作的开展,视具体情况适时调价的“低开高走”策略,根据销售进展的好坏,决定价格的提升。当然,如果项目的确综合素质较低,市场认同感差,且市场状况不好竞争较为激烈的情况下,房地产项目一般只能采取低报价,低价成交,以价格取胜的“低开低走”策略。
三、平稳推进在房地产项目素质一般,规模较大,各楼座素质差距较小,而市场状况很好的情况下,有些项目也采取“平稳推进”的策略,报价符合房地产项目实际成交价,价格提升较为平稳,给客户以放心的心理满足,最终追求较好的市场业绩。
四、波浪螺旋“平稳推进”的调价策略是一种较为理想的调价策略,在现实中很难维系。实践证明,很多项目其中的各楼座素质因为位置、景观、交通等因素的影响而差ss较大,而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般,规模较大,而市场发展趋势不很明朗的情况下,多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准;同时,可根据工程进度及销售情况,对提价幅度及周期进行进一步细化调整;此外,应考虑不同楼座在销售速度上的差异,分别调整提价幅度,避免“一刀切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。
诚然,房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的,会出现几种策略共用的情况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变,应根据市场变化情况随时予以调整,以争取获得最佳的销售成果。
文档为doc格式。
房地产项目全程营销策划工作执行说明
在房地产项目营销策划中,要用市场调研来了解客户,用楼盘规划设计来瞄准客户,用营销来吸引客户,用销售来留住客户,用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。
全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块:前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节:市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。
一、市场调研。
1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等;
2、市场分析。
(1)当前区域市场数据分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场成本分析(销售价格、成交情况)。
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势。
4、竞争个案项目调查与分析。
5、消费者分析:
(1)购买者地域分布(2)购买者动机。
(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)。
(4)购买时机、季节性。
(5)购买反应(价格、规划、发展、投资等)(6)购买频度。
6、结论。
二、项目环境调研。
1、地块状况:位置、面积、地形、地貌、性质。
2、地块本身的优劣势。
3、地块周围景观(前后左右,远近景观,人文景观,综述)。
4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)。
5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地铁的直达交通)。
6、公共配套设施:(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等)。
7、地块地理条件的强弱势分析(swot坐标图、综合分析)。
三、项目投资分析。
1、投资环境分析。
(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、区域产业等)(2)房地产的政策法规。
(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)。
2、土地建筑功能选择。
3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)。
4、土地延展价值分析判断(十种因素)。
5、成本敏感性分析:容积率、资金投入、边际成本利润。
6、投入产出分析:成本与售价模拟表、成本与期望值概算。
7、同类项目成败的市场因素分析。
(一)市场调查。
1、项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)。
2、建筑规模与风格。
3、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)。
4、装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等)。
5、功能配套(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)。
6、物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)。
7、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质等)。
8、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。
(二)目标客户分析。
1、经济背景(1)经济实力(2)行业特征(公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等)(3)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式。
(三)价格定位。
1、理论价格(达到销售目标)。
2、成交价格。
3、租金价格。
4、价格策略。
(四)入市时机、销售周期。
1、预售推广、排号登记。
2、开盘设计。
3、销售周期。
4、销售比例。
(五)广告策略。
1、广告的阶段性划分。
2、阶段性的广告主题。
3、阶段性的广告创意表现。
4、广告效果监控。
(六)媒介策略。
1、媒介选择。
2、软性新闻主题。
3、媒介组合。
4、投放频率。
5、费用估算。
(七)推广费用。
1、现场包装(营销中心、示范单位、围板等)。
2、印刷品(销售文件、售楼书、宣传单页等)。
3、媒介投放。
4、其他费用等。
五、概念设计。
1、小区的规划布局和空间组织。
2、小区容积率的敏感性分析。
3、小区道路系统布局(人流、车流)。
4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)。
5、小区建筑风格的形式及运用示意。
6、小区建筑外立面色彩的确定及示意。
7、小区户型比例的搭配关系。
8、小区经典户型的功能判断及面积划分。
9、小区环境绿化概念原则。
10、小区环艺小品主题风格确定及示意。
11、小区文化提炼。
六、识别系统。
(一)核心部分。
名称、标志、标准色、标准字体。
(二)运用部分。
1、现场:工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌。
2、营销中心:形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌。
3、工地办公室:经理办公室、工程部、保安部、财务部。
4、功能标牌:请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室。
七、公共关系。
1、公共关系目的与意义。
2、公共关系方式、内容。
3、公共关系策划与推广。
八、售后服务。
1、售后服务。
2、物业服务。
3、招商租赁。
房地产项目营销策划书方案
房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下,全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面,还能介绍人带来一定的收益,既加强了介绍人的积极性,也提高了项目的成交量。
全员营销方案具体内容如下:
一、执行时间:和老带新政策一块执行,具体时间待定。
二、全员营销范围:除代理销售公司内部员工外所有人。
四、提成政策:
经介绍人(销售部员工除外)介绍的客户,介绍人的佣金标准:一套20xx元。
五、佣金发放形式:
1、介绍人需带新客户来案场,并且报出自己的姓名、联系方式、已购房号。
2、正确填写全民营销确认单:本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。
3、本确认单须在本活动时间内填报。
4、介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》,并按合同约定付清房款(按揭款到账)后,即可兑现奖励结算。
5、介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励,逾期未领的视为自行放弃奖励。
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房地产项目营销策划书方案
目前,随着微信用户的激增,各行各业都看到了微信营销的潜力,纷纷试水微信营销,房地产行业亦是其中之一。但是,很多房地产商或者广告代运营商在单纯的给广告海报加个二维码,给用户大量推送楼盘广告后,发现效果微乎其微,远远没有别人微信营销房地产的那样热火朝天。为什么听见很多人说,看见很多企业在做,可是自己怎么就用不好呢?其实,对于房地产微信营销来说,没有规划和下点心思的尝试,这种简单的模仿效果不佳是在意料之中的。对于房地产微信营销方案策划者来说,首先需要了解房地产的行业背景,其次是目前房地产市场营销状况,紧接着才是企业实施微信的目的与预期。只有初步的做好这些,才能制定相应的房地产微信营销方案。
1、房地产是一个非常需要广告投入的行业,比如户外广告、电视广告、报纸报告等等,因此,面对对于国内超过4亿的微信用户,房地产瞄准于微信营销是完全正确的。
2、区域不同和实力存在差距的房地产企业,加上自身的定位差异,应用微信时肯定是会有不同的方式。做商业地产项目和做住宅项目两者制定微信营销时,明显有极大的差异,前者前者更加适合运用微信来做持久的营销,而后者更多的是做一次性的推销。
3、分析房地产市场的用户需求,制定相应的营销策略。
在住宅项目微信营销上,比较有特色的当属国内最大的第三方微信公众服务平台微盟weimob为深圳碧桂园楼盘所做的微信营销案例。
1、扫一扫微信二维码感受看房互动新体验。
微盟weimob让十里银滩处处都融入了微信二维码元素,让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信,并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。本次来参与活动的众多客户均反映,通过微信参与看房团活动,更加方便、快捷,且操作简单,让人体验到科技的时尚感和新鲜感。
2、全国首家微信房产平台引领营销新技术潮流。
微盟weimob平台通过让碧桂园十里银滩通过微信房产平台组织看房团活动,让更多人通过手机微信的微生活会员卡平台就可以关注碧桂园十里银滩的最新动态,了解十里银滩项目环境、产品、交通、配套等全方位的信息,并可以随时参与进十里银滩举办的会员活动当中来。方便、简单、快捷、清晰,如同独家定制碧桂园十里银滩简报一样,最新资讯随时唾手可得,此举正体现了十里银滩的房产资讯不再拘泥于电视、平媒、网媒、广播、户外等媒体,逐步向手机媒体传播发展,赶上时代新潮流。
碧桂园十里银滩是深圳的一家地产企业旗下的楼盘,通过微盟weimob360全景型展示,从视觉上震撼客户的心灵;加上微盟会员卡功能与客户的实景照片互动,让原本严肃的楼盘介绍变得有趣生动,加深了客户的印象,赢得了客户的信赖,自4月份以来,通过微盟平台有20%的预约来自微信。
可以说,对于房地产行业来说,微信营销还是极具效果的。但是,如何把握就需要对于微信营销策划有更好、更专业的把握。当然,上述案例介绍,并不是让大家做房地产微信营销就模仿碧桂园十里银滩的做法。因为别人的创意、别人的策划对于他人来说可能效果出众,但是对于自己的企业可能就是噩梦。做房地产微信营销,核心还是在于根据客户的特点,灵活制定营销方案。
房地产项目营销策划书
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路市场调研报告)。
b、小户型市场概况。
自xx年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的'市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
c、商铺市场。
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
小众媒体:短信+电视飞播字幕+点对点派单。
销售现场:条幅+x展架。
直效媒体:住房公积金至函(从3月24日开始投放分二到三批次投放,约一周到两周时间)。
房地产营销策划
岗位职责:。
1、负责市场信息收集与分析,根据需要撰写市场调研报告;。
3、编制广告推广计划及传播方案,负责媒体选择及成本预算控制,对各种营销推广活动进行策划、执行及管控。
任职要求:。
1、统招全日制本科或以上学历,房地产经营、市场营销、广告学等相关专业;。
4、具备良好的公关能力及媒体关系维护能力和一定的文字功底。
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